Planification financière pour ménages privés

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1 Examen final Conseiller/ère financier avec brevet fédéral 6ème session mai 2012 / mai 2012 Planification financière pour ménages privés Examen par écrit du 11 mai 2012 Experts principaux: Urs Büchler et Marcel Quidort Dossier pour les experts Mode d examen Durée d'examen examen écrit 240 minutes Total des points: 100 Moyens auxiliaires admis: Open book. Est autorisée l'utilisation de tous vos documents sous forme de papier ou électronique; en cas d'utilisation d'un ordinateur (Laptop), le risque éventuel d'une coupure de courant est assumée exclusivement par le candidat. L'accès à Internet, ainsi que toute communication entre les candidats ou avec des tiers, est interdite. Les résultats sont à consigner sur papier et à remettre à la fin de l examen dans l'enveloppe. No de candidat 1 ère correction... 2 ème correction... Points obtenus: Seite 1 von 23

2 Remarques concernant l'examen écrit Remarques concernant l'examen L examen écrit de la partie "Planification financière pour ménages privés est structuré sous forme d études de cas classiques. Sont traités, un ou plusieurs cas et des faits pratiques. L examen porte sur plusieurs thèmes. L accent est mis sur les connaissances techniques et pratiques, ainsi que les aptitudes à résoudre le cas d un point de vue global et de le réaliser de manière interconnectée. Vos solutions concernant la réalisation des souhaits et objectifs de votre client doivent apparaître de manière cohérente et transparente en tenant spécialement compte des aspects suivants: planification financière, placements et prévoyance, aspects légaux et fiscaux. Il est important que la solution que vous proposez soit suivie pendant toutes les étapes de l examen. Exposez clairement vos hypothèses. Les résultats/solutions doivent être présentés d une manière compréhensible. Seront corrigées uniquement les solutions écrites sur les feuilles d examens et les feuilles annexées. Les solutions sont à inscrire dans le questionnaire officiel. Si vous devez utiliser des feuilles supplémentaires, indiquez sur chaque feuille votre numéro de candidat et le numéro de l exercice concerné. Sont acceptées uniquement des feuilles vierges (lignées ou quadrillées). Des formulaires imprimés, des impressions, prospectus etc. ne seront pas acceptés et ne seront pas évalués. Utilisez un stylo ou un feutre fin. L utilisation d un crayon n est pas permise. Afin de faciliter la correction, veillez à écrire lisiblement et soignez la présentation. Ceci réduit le danger d une mauvaise interprétation. Vous trouvez parfois des remarques liminaires sur certaines questions. Ces remarques n ont pas pour but de vous suggérer une approche "correcte" mais servent à faciliter une correction homogène et juste. Les remarques sont interprétées de la manière suivante: malgré une argumentation rationnelle, le client décide parfois de prendre une autre décision ou ne partage pas votre avis. Pour éviter le report d'erreurs dans les calculs, la règle suivante est appliquée: pour certains devoirs, des remarques spécifiques sont marquées d un signe (ci-dessous). Ces indications concrètes concernent les calculs/devoirs qui suivent. Les remarques/indications n ont pas d importance pour les devoirs antérieurs. Ces remarques ne peuvent être interprétées comme indice pour les calculs antérieurs, mais servent uniquement à éviter des erreurs continues. Moyens auxiliaires admis: Open book. Est autorisée l utilisation de tous vos documents sous forme de papier ou électronique; en cas d utilisation d un ordinateur (Laptop), le risque éventuel d une coupure de courant est assumée exclusivement par le candidat. L accès à Internet, ainsi que toute communication entre les candidats ou avec des tiers, est interdite. Les résultats sont à consigner sur papier et à remettre à la fin de l examen dans l enveloppe. Si un devoir fait référence à un canton spécifique, vous trouverez dans les annexes les textes de loi et les directives concernant ce canton. L accès à Internet, ainsi que toute communication entre les candidats ou avec des tiers sont interdits. Le non-respect de cette directive a pour conséquence l exclusion immédiate de l examen. Pendant l examen, vous pouvez quitter la salle d examen uniquement en présence d un surveillant. Seite 2 von 23

3 CONTENU REMARQUES GENERALES CONCERNANT LES CALCULS I. DEVOIR ANALYSE DE PREVOYANCE II. DEVOIR DROIT MATRIMONIAL ET DROIT DE SUCCESSIONS III. DEVOIR ACHAT IMMOBILIER IV. DEVOIR PLANIFICATION FINANCIERE Utilisez les feuilles A3 pour le devoir 12. Seite 3 von 23

4 REMARQUES GENERALES CONCERNANT LES CALCULS Si pas indiqué explicitement, utilisez les taux de calculs ci-dessous: Impôts sur les prestations en capital: Paiement de capitaux en provenance du 2 ème pilier 10.0% Paiement de capitaux en provenance du 3 ème pilier 10.0% Rendements: livrets d épargne: 1.0% p.a. après coûts prévoyance professionnelle, partie obligatoire: 1.5% p.a. prévoyance professionnelle, partie sur obligatoire: 1.0% p.a. pilier 3a, placements bancaires: 2.0% p.a; cotisation annuel CHF 6'600 placements jusqu à 5 ans: 1.0% p.a. après coûts placements jusqu à 10 ans: 1.5% p.a. après coûts placements jusqu à 15 ans: 2.5% p.a. après coûts placements 20 ans et + 3.5% p.a. après coûts Taux de conversion pour le calcul des rentes pilier 3b Les prestations en capital sont à convertir avec un taux de 4% Renchérissement / inflation Budget de dépenses, sans impôts et intérêts hypothécaires: Rentes vieillesse AVS 1.0% p.a. 0.5% p.a. Seite 4 von 23

5 1. Situation de base Situation du client Marco Van Basten,né le , et Regula Van Basten, née le , se sont mariés en Marco Van Basten est né à Amsterdam (NL) et a pris en 1990 la nationalité Suisse. Il est arrivé en Suisse à l âge de 26 ans. Regula Van Basten est Suissesse. Le couple a un fils, Philippe Van Basten, né le La famille habite dans un appartement loué à Berne. Marco Van Basten est physiothérapeute. Il a son propre cabinet, sans employé. Regula Van Basten est également physiothérapeute et travaille pour son propre compte dans les mêmes locaux que son mari. Le cabinet se trouve dans la même maison que l appartement du couple. Leur fils Philippe, a terminé son apprentissage comme physiothérapeute, et continu une formation spécialisée pendant 2 semestres. Il a le projet, une fois ses études terminées, d aménager dans les locaux du cabinet un centre de fitness, et à plus long terme, de reprendre le cabinet de ses parents à son propre compte. Revenu Chaque conjoint gagne un salaire AVS brut de CHF 120'000.- issu de leur activité d indépendant (net II CHF 100'000.- par an). Il n existe pas d autres sources de revenus. Fortune et situation de prévoyance 1er pilier AVS/AI/APG Pour le calcul des rentes, le revenu déterminant des époux van Basten est actuellement CHF 83'520.- (maximum). 2ème pilier: caisse de pension Selon les attestations en annexe: 3 ème pilier: pilier 3a (à la fin de 2011) compte bancaire auprès de la banque cantonale compte bancaire auprès de la banque Raiffeisen 120'000 Marco Van Basten 73'000 Regula Van Basten 3 ème pilier: pilier 3b (à la fin de 2011) fortune commerciale nette 150'000 les deux avoirs en comptes et dépôts 300'000 les deux Seite 5 von 23

6 Immobilier Le couple van Basten ne possède pas d immobilier Aspects du droit matrimonial et droit des successions Jusqu à aujourd hui, le couple n a pas rédigé de contrat de mariage, ni de pacte successoral. Marco van Basten a hérité il y a 4 ans d un montant de CHF 315' Regula van Basten a reçu l année passée une donation de ses parents de CHF 150'000.- Taux d imposition: Taux d imposition canton: facteur Taux d imposition commune: facteur Confession: protestante (les deux) facteur ANNEXES: Voir liste séparée Seite 6 von 23

7 I. DEVOIR: ANALYSE DE PREVOYANCE Jusqu à maintenant, le couple van Basten n était pas préoccupé par leur situation de prévoyance. Ils savent, qu il y a des rentes étatiques, et certaines prestations sont fournies par la caisse de pension. Mais ils veulent en avoir le cœur net, et savoir avec quelles rentes ils peuvent compter (base 2012). 1er devoir points 8 Montrez, au moyen d un graphisme et avec des chiffres, les prestations à court terme, à moyen et à long terme, en cas d invalidité de Marco van Basten en cas de maladie et d accident, jusqu à l âge terme de 65 ans. Au francs près et en rentes annuelles. Pour le cas accident, un graphisme n est pas nécessaire. Il n existe pas d obligation de continuation du paiement de salaire, et une assurance d indemnités journalières en cas de maladie ou d accident n a pas été conclue. 1. Solution Incapacité de gain en cas de maladie jour Il n y a pas de continuation de paiement de salaire, et pas d indemnités journalières en cas de maladie à partir du 361 ème jour 1 er pilier, rente d invalidité 24'048 Calcul de la rente d invalidité. L année de naissance 1957 affiche 34 années de cotisation. Il manque à M. van Basten 5 ans. Donc, réduction de 5/34 27'840 / 34 * 5 = 4'094 27'840-4'094 = 23'746 à partir du 361 ème jour : 2 ème pilier rente d invalidité 24'048 Total à partir du 361 ème jour, jusqu au 720 ème jour 58'230 à partir du 720 ème jour en plus une rente d incapacité de gain en provenance du pilier 3b 12'000 Total dès le 720 ème jour 70'230 Seite 7 von 23

8 Graphisme maladie - incapacité de gain Rente incapacité de gain 3ème pilier Rentes IV -2.ème pilier Rente IV 1er pilier 24' e jour 720e jour Age 65 Incapacité de gain en cas d accident jour Il n y a pas de continuation de paiement de salaire, et pas d indemnités journalières à partir du 361 ème jour 1 er pilier, rente d invalidité 24'048 à partir du 361 ème jour, 2 ème pilier, rente d invalidité 34'182 Total à partir du 361 ème jour 58'230 Seite 8 von 23

9 2. Devoir points 8 Comment évaluez-vous la situation de prévoyance de Marco van Basten en cas d invalidité par maladie ou accident? Selon ses propres dires, ses besoins de prévoyance s élèvent à partir du 90 ème jour à CHF 95'000.- Calculez la lacune de prévoyance et présentez à Marco van Basten des propositions concrètes 2. Solution Prestations en rentes à partir du 90 ème jour à partir du 361 ème jour à partir du 720 ème jour maladie 1er pilier 24'048 24'048 2ème pilier 34'182 34'182 3ème pilier 0 12'000 58'230 70'230 besoin 95'000 95'000 95'000 lacune 95'000 36'770 24'770 accident 1er pilier 24'048 24'048 2ème pilier 34'182 34'182 3ème pilier '230 58'230 besoin 95'000 95'000 95'000 lacune 95'000 36'770 36'770 recommandation 1. conclusion d une assurance d indemnités journalières en cas de maladie et accidents de CHF 95'000 à partir du 90 ème, jusqu au 720 ème jour. 2. Augmentation de la rente en cas d incapacité de gain de 12'000 à 37'000, (augmentation de 25'000), avec inclusion du risque accident. 3. Prolongation du délai d attente de la caisse de pension de 12 à 24 mois Seite 9 von 23

10 3. Devoir points 6 Montrez avec des chiffres les prestations de rentes (par an) à Regula van Basten en cas de décès de Marco van Basten, par maladie et accident. Les prestations en capital sont à convertir en rentes au taux de 4%. 3. Solution Prestations en cas de décès par maladie ou accident Rente de veuve 1 er pilier 19' % de 23'746 rente AI rente de veuve 2 ème pilier 20'509 capital versé par l assurance vie 135'500 converti à 4% 5'420 (129'000 + excédents 6'500) Total des rentes de la veuve 45'165 Seite 10 von 23

11 II. DEVOIR: DROIT MATRIMONIAL ET DROIT DES SUCCES- SIONS 4. devoir points 8 Montrez la distribution matrimoniale et successorale de la fortune, en cas de décès de Marco van Basten cette année. Selon les testaments existants, le cabinet de physiothérapie ira au conjoint survivant. Votre récapitulation doit montrer à combien s élève l avoir du fils résultant de la succession, et quelle sera la fortune totale disponible pour Regula van Basten après le partage de la succession. Partez de l hypothèse que la fortune commerciale correspond à la valeur comptable et à la valeur réelle, il n y a donc pas de réserves latentes. 4. Solution Partage successoral en cas de décès de Marco van Basten compte banque cantonale 3a Marco 120'000 compte bancaire Raiffeisen 3a Regula 73'000 dépôt 300'000 fortune commerciale 150'000 Total fortune 643'000 déduction héritage Marco 315'000 déduction donation Regula 150'000 participation aux acquêts 178'000 Succession Marco Regula Héritage 315'000 Donation 150'000 1/2 des acquêts 89'000 89'000 Total succession Marco 404'000 partage de la succession fils 1/2 de la succession 202' '000 Total fortune de Regula Van Basten paiement assurance vie (129 + excédents 6'500) 135'500 déduction impôts pilier 3a 10 % de 120'000-12'000 Total fortune Regula 564'500 Seite 11 von 23

12 Remarque: Il s agit pour le 3 ème pilier d un compte bancaire 3a, donc il est à considérer dans le partage matrimonial 5. devoir points 6 De quel revenu sans le propre salaire, (rentes du 1 er et du 2 ème pilier, ainsi que des revenus issu de la fortune attribuée à la veuve selon le partage du droit matrimonial et successoral), disposerait la veuve après le partage successoral, en cas de décès de Marco van Basten? Calculez avec un rendement moyen de 2% p.a. sur les éléments de la fortune. 5. solution Aperçu des éléments de la fortune et rendements Fortune 564'500 dont fortune commerciale -150'000 fortune, porteur d intérêts prestations en rentes, selon devoir 3 39'506 rendement de la fortune 2 % 8'290 Total revenu 47'796 Seite 12 von 23

13 III. DEVOIR: ACHAT IMMOBILIER Le coupe a eu la semaine passée une discussion avec le propriétaire de l immeuble dans lequel se trouvent l appartement et le cabinet. Le propriétaire aimerait vendre ce bien immobilier, qui se compose de l appartement des van Basten, d un appartement de 1,5pièces, et du cabinet. prix d achat 1'150'000 valeur fiscale 800'000 valeur locative de l appartement 15'000 loyer net du cabinet 24'000 loyer net de l appartement 1,5pièces 12' devoir points 4 Etablissez une proposition de financement pour le couple van Basten. Le couple prévoit l utilisation de 20% de fonds propres, et 80% de financement externe. Les fonds propres tiennent compte d un retrait en espèces de CHF 50'000.- en provenance du pilier 3a de Marco van Basten (en tenant comptes des directives pour le pilier 3a). 6. solution prix d achat 1'150'000 fonds propres en provenance du pilier 3a 50'000 autres fonds propres 180' '000 financement par des tiers 920'000 80% Seite 13 von 23

14 7. devoir points 6 Calculez les impôts sur le retrait en capital de CHF 50'000.- du pilier 3a 7. solution canton, commune, ecclésiastique 50' % facteur confédération 50' dont 1/ Total impôts Seite 14 von 23

15 8. devoir points 5 Montrez les différentes formes d hypothèques, leurs taux de marché, leur durée, et les montants relatifs que vous recommandez pour les différents modèles. Justifiez votre recommandation sous l angle opportunités/risques d une future évolution des taux d intérêts, et des modèles hypothécaires choisis. 8. solution Total financement externe 920'000 hypothèque marché monétaire 3 mois 300' % hypothèque à taux fixe 8 ans 300'000 2% hypothèque à taux fixe 12 ans 320' % Le cadre global des taux d intérêts à un niveau bas devrait être utilisé pour bloquer une partie des coûts du financement externe à long terme, et une autre partie devrait être utilisée pour profiter de la situation actuelle des taux d intérêts bas, pour la conclusion d hypothèques libor (marché monétaire) à court terme. Dans ce cas, il faut suivre attentivement l évolution des taux d intérêt et en cas de besoin convertir des tranches à court terme pour des tranches à taux fixe à long terme. D autres variantes sont correctes, avec une justification plausible. marge de correction: intérêts: = +/- ½ % Seite 15 von 23

16 9. devoir points 9 Etablissez un calcul détaillé de la capacité d emprunt (calcul de viabilité), et interprétez le résultat du point de vue de la banque. 9. solution valeur du marché 1'150'000 financement externe 920'000 1ère hypothèque 66.66% 770'000 (arrondi) 2ème hypothèque 150'000 taux d intérêts théoriques 5% 46'000 amortissement 2 ème hypothèque jusqu à la retraite dans 10 ans 15'000 coûts annexes 0.70% 8'050 Total 69'050 par rapport aux revenus nets du couple 200' % Un rapport de 34,5% est acceptable. Sur la base de la fortune existante, l immeuble est financièrement supportable. remarque pour la correction: Une hypothèque 1 er rang pour la totalité peut également être correcte, dépend de la banque. amortissement de 1% sur la totalité de l emprunt de peut également être correct, dépend de la banque. coûts annexes: 1% de la valeur du marché est également correcte. Seite 16 von 23

17 IV. DEVOIR: PLANIFICATION FINANCIERE Depuis quelques temps, Marco van Basten est préoccupé par l idée de remettre son cabinet à son fils, et par le thème de sa retraite. Une retraite anticipée est pour lui hors de question. Après le transfert du cabinet à son fils, son épouse Regula continuera de travailler à 100% comme employée de son fils jusqu à l atteinte de l âge ordinaire de la retraite. Dans les prochaines années, le fils se concentre sur la création et le fonctionnement de son centre de fitness, tandis que ses parents continueront d exploiter le cabinet de physiothérapie. Marco van Basten est conscient, que les 10 ans jusqu à la retraite passent très vite, et une préparation réfléchie pour la vie après est importante. A ce sujet, il vous pose quelques questions. Marco van Basten vous a préparé quelques chiffres, valables dès l âge de 65 ans de Marco van Basten Revenus salaire Marco Van Basten CHF 50'000 net II salaire Regula Van Basten CHF 100'000 net II CHF 50'000 net II rente AVS Marco Van Basten (salaire AVS annuel déterminant CHF 96'000) rente AVS Regula Van Basten (salaire AVS annuel déterminant CHF 85'000) rente caisse de pension Marco Van Basten voir attestation caisse de pension rente caisse de pension Regula Van Basten voir attestation caisse de pension loyer net appartement 1,5 pièces CHF 12'000 loyer net du cabinet CHF 24'000 revenus moyens sur les éléments de fortune disponible 2.00 % p.a. Dépenses intérêts hypothécaires 3.00% p.a. impôts sur le revenu et la fortune calculez avec 21% des revenus coût de la vie (y-compris coûts annexes de 96'000 l immobilier) achat d une voiture à l âge de 65 ans 70'000 Seite 17 von 23

18 fortune pilier 3a Marco Van Basten calculez l avoir en tenant compte du financement immobilier et d un versement annuel de CHF dans le pilier 3a, et d un paiement des intérêts moyen de 2% par an. pilier 3a Regula Van Basten calculez l avoir comptes et dépôts 150'000 police d assurance vie voir annexe compte (fortune commerciale nette, suite à la 150'000 vente du cabinet au fils) Immobilier valeur du marché 1'200'000 valeur fiscale 800'000 hypothèque -770'000 loyer du cabinet 24'000 loyer de l appartement 1,5 pièces 12'000 Seite 18 von 23

19 10 Devoir points 10 Marco van Basten aimerait connaître le montant de sa rente AVS et le montant de la rente AVS de sa femme, si les deux ont le salaire AVS moyen déterminant maximal. Remarque: utilisez pour vos calculs les rentes valables en 2012 (sans compensation du renchérissement, selon situation de base, page 4). 10. Solution Marco Van Basten calcul rente AVS simple revenu AVS moyen 96'000 rente maximale AVS 27'840 années manquantes calcul de rente 27'840 : 44 ans x 39 ans = 24'676 rente AVS simple 24'676 Marco & Regula Van Basten rente de couple maximale 41'760 revenu moyen Marco 96'000 53% revenu moyen Regula 85'000 47% rente max. Marco Van Basten 22'133 = 53 % de 41'760 années manquantes calcul 22'133 : 44 ans x 39 ans = 19'618 max. rente Regula 19'627 = 47 % de 41'760 rente AVS Marco van Basten 19'618 rente AVS Regula Van Basten 19'627 Total des deux rentes 39'245 Seite 19 von 23

20 11. devoir points 10 Marco van Basten désire de votre part le calcul de sa fortune imposable à l âge de la retraite ordinaire, et la vente du cabinet à son fils à la valeur comptable. Remarque: Marco Van Basten retirera la prestation de prévoyance de la caisse de pension sous forme d une rente vieillesse. L avoir 3a sera versé sous forme de capital. Extrait de la loi fiscale du canton de Berne, concernant l impôt sur la fortune: Art. 64 déductions sociales Peuvent être déduits de la fortune nette: a francs [édition du ] en cas de mariage légal et réellement non séparé b francs [édition du ] pour chaque enfant, qualifié pour la déduction selon art. 40, par. 3, lettre a. 11. solution fortune imposable Calcul pilier 3a Marco immobilier 800'000 # 10 hypothèque -770'000 % 2% comptes bancaires et dépôts 150'000 PV 70'000 compte (vente de l entreprise) 150'000 taux 6'600 versement assurance vie 142'000 FV 159'043 versement pilier 3a Marco 143'000 arrondi 159'000 fortune exonérée d impôts -18'000 impôts 10% -15'900 fortune imposable 597'000 capital net 143'100 arrondi 143'000 remarque Pour le financement de l immobilier, un montant de CHF 180'000.- est issu de la fortune disponible, CHF 50'000.- ont été retirés du pilier 3a. Seite 20 von 23

21 12. devoir points Etablissez pour le couple un aperçu détaillé de leur situation des revenus et des dépenses, à partir de l âge 65 de Marco van Basten, pour une période de 3 ans (2022, 2023 et 2024). Tenez compte de tous les revenus (salaires, rentes, revenus locatifs) des deux conjoints. Vous n êtes pas obligé d adapter les rentes AVS à l enchérissement. 2. Montrez l évolution de la fortune (sans immobilier), en tenant comptes des excédents des dépenses, respectivement des revenus, à chaque fois à la fin de l année, jusqu à fin Etablissez votre planification en étapes par semestre. Remarque: La totalité des avoirs de prévoyance du 2 ème pilier du couple, sera retirée sous forme de rentes de vieillesse. 4. Comment jugez-vous la situation financière du couple van Basten, concernant; 1. les revenus 2. la fortune 3. les obligations 4. Quelles actions recommandez-vous à Madame et Monsieur van Basten? Seite 21 von 23

22 12. solution Marco Van Basten; Retraite le Regula Van Basten; Retraite le Revenus Salaire Marco van Basten 50'000 SalaireRegula Van Basten 50'000 50'000 50'000 Rente AVS Marco Van Basten 12'338 12'338 9'809 19'618 Rente AVS Regula Van Basten 9'814 19'627 Rente LPP Marco Van Basten 17'091 34'182 34'182 Rente LPP Regula Van Basten 14'398 28'797 Revenu locatif Praxis 12'000 12'000 12'000 12'000 12'000 12'000 Revenu locatif 1 1/2 Appartement 6'000 6'000 6'000 6'000 6'000 6'000 Total Revenus 118'000 97' '520 52'021 71'800 66'424 Total annuel 215' ' '224 Dépenses Coûts de vie 1% 48'000 48'000 48'480 48'480 48'965 48'965 Hypothèque CHF 770' % 11'550 11'550 11'550 11'550 11'550 11'550 Impôts 21.00% 24'780 20'460 24'049 10'924 15'078 13'949 3a Marco 6'600 3a Regula 6'600 6'600 Achat voiture 70'000 Total Dépenses 97' '010 90'679 70'954 75'593 74'464 Différences 20'470-52'581 23'841-18'933-3'793-8'040 Total annuel ' '057 Différences total -32'111 4'908-11'833 Seite 22 von 23

23 Développement fortune Développement fortune sans immobilier (Revenus thésaurisé fin d année 2 %) Fortune libre devoir 11 au ' ' Versement 3a Regula 156'000 Solde excédent dépenses -32'111 4'908-11'833 Intérêts 2.00% 11'058 14'479 14'532 Solde fin d année 563' ' '114 Calcul 3a Regula # 11 % 2% PV 73'000 PMT 6'600 FV 172'686 arrondi 173'000 Impôts10% -17'300 Capital net 155'700 arrondi 156'000 Jugement: La récapitulation ci-dessus montre que le couple est en mesure de financer son train de vie par les revenus courants. Il faut cependant tenir compte que CHF viennent des loyers. La location de l appartement à 1,5 pièces ne devrait pas poser de problèmes. Les CHF 24'000.- de loyer du cabinet dépendent de la solvabilité du locataire. La capacité d emprunt du bien immobilier est, du point de vue de la banque, serrée. Il est possible, que la banque exige une future réduction de l hypothèque à CHF 700'000.- (./. 70'000.-). Mesures Amortissement hypothèque entre CHF 70'000 à CHF 100'000 Conclusion contrat de bail avec locataire pour 5 ans Finance immobilier par hypothèque fixe 10 ans ou ev. Plus long et hypothèque Libor Mise en oeuvre d un concept patrimonial avec liquidité, placements bancaires et assurances vies (prime unique avec capital garanti et participation aux développement du marché) Seite 23 von 23