Aménagement d un commerce multiservices /bistrot de pays et d un logement communal ÉTUDE DE FAISABILITÉ DÉPARTEMENT DE L'ARDÈCHE. Commune de Malbosc

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1 DÉPARTEMENT DE L'ARDÈCHE Commune de Malbosc Janvier 2014 Aménagement d un commerce multiservices /bistrot de pays et d un logement communal ÉTUDE DE FAISABILITÉ

2 Dossier réalisé par : Conseil d Architecture, d Urbanisme et de l Environnement de l Ardèche 2 bis Avenue de l Europe unie BP PRIVAS Cedex Tél : Fax : Dossier suivi par : Amaël RAPHANEAU, chargé d études architecte

3 SOMMAIRE 1. Introduction 2. Présentation de la commune p.4 p localisation 2.2 contexte communal 3 État des lieux p caractéristiques du site 3.2 caractéristiques du bâtiment 3.3 vues du bâtiment 3.4 relevé schématique 4 Projet d aménagement p les intentions de la maîtrise d ouvrage 4.2 principes d aménagement 4.3 éléments de programme 4.4 schéma fonctionnel 5 Coûts prévisionnels 6 Calendrier prévisionnel 7 Notices d exigence environnementale et d accessibilité PMR p.13 p.13 p.14

4 1INTRODUCTION La commune de Malbosc a eu l opportunité d acquérir une maison (ancien café) à l entrée du village. La municipalité souhaite pouvoir l aménager pour permettre l installation d un commerce multiservices au rez-de-chaussée et d un logement locatif à l étage. Malgré une relative stabilité de la population depuis 20 ans et le potentiel d activité touristique, tous les commerces du village ont fermé : la boulangerie/épicerie puis le bar/restaurant en Parce que c est essentiel à la vie du village, la municipalité souhaite que les habitants du bourg et des hameaux puissent bénéficier d un service de proximité. Pour être viable, le nouveau commerce devra être polyvalent et plusieurs pistes sont envisagées : petite épicerie, point de vente de journaux et de produits locaux, bistrotrestaurant, agence postale, etc... Un porteur de projet est d ores et déjà associé à la définition de cet équipement. La commune a sollicité l accompagnement du Conseil d Architecture, d Urbanisme et de l Environnement de l Ardèche pour la mise en place de son projet. Dans ce cadre, le CAUE propose cette étude de faisabilité. 4

5 2PRÉSENTATION DE LA COMMUNE 2.1 LOCALISATION PRIVAS AUBENAS LES VANS Malbosc 2.2 CONTEXTE COMMUNAL La commune se situe en limite sud-ouest du département de l Ardèche et fait partie de la nouvelle Communauté de Communes CHASSEZAC et CLAYSSE regroupant 15 communes pour 8690 habitants (au 1er janvier 2013). De par les caractéristiques du territoire communal (un relief accidenté entre 210 et 907m d altitude, une superficie étendue (2143 hectares), de nombreux hameaux repartis, la plus grande partie de la limite communale limitrophe de communes gardoises), le bassin de vie se partage entre Gard et Ardèche. Malbosc est relativement éloignée des principaux axes et les villes les plus proches sont celles de Bessège et des Vans, toutes deux à plus de minutes. Si cet éloignement est un handicap vis-à-vis des pôles de services et d emplois, il participe à un cadre de vie favorable au tourisme. C est ainsi que l on recense de nombreuses résidences secondaires (plus de 63% des logements), de l hébergement touristique (camping municipal, gîtes), des évènements saisonniers (foire, marché estival). C est également un point de passage pour les cyclistes, les motards, les chasseurs, les randonneurs (proximité de Génolhac et Villefort). 5

6 3ÉTAT DES LIEUX 3.1 CARACTÉRISITIQUES DU SITE Cet ancien café se situe dans le chef lieu dont le bâti s est développé initialement sur un puech, autour de l église. Le bâtiment a été construit suite au tracé d une nouvelle route à la fin du XIX e siècle (aujourd hui RD 416). Cette voie doublait le chemin historique en direction du Sud à partir desquels le bourg s est étendu de manière linéaire (village-rue). Stratégiquement situé à l entrée du village et en bordure de rue, ce bâtiment était prévu dès l origine pour accueillir un commerce au rez-de-chaussée. Il bénéficie d une vue priviligiée sur le paysage, qui constitue une véritable plus-value. La propriété se compose de deux parcelles situées de part et d autre de la route principale. Le bâtiment se trouve sur la parcelle n B400, la parcelle n B395 est non bâtie. 6

7 3.2 CARACTÉRISITIQUES DU BÂTIMENT Le bâtiment est encastré dans la pente, entre la route principale et l ancien chemin situé une terrasse plus haut. La surface de chaque niveau est d environ 75m 2. Conformément à ce type de bâtiment, les façades sont enduites avec un travail de décor peint et la façade sur rue est composée à partir d une relative symétrie et d un alignement des ouvertures. Du point de vue constructif, il s agit d un principe simple de murs porteurs périphériques et de deux murs de refends intermédiaires qui supportent les planchers constitués de poutrelles métalliques et de voûtains en briques. Ces partitions (murs) correspondaient à une organisation des pièces de vie situées de part et d autre d une distribution centrale. 7

8 Bien que basique, cette configuration s avère contraignante dans le cadre d un changement d usage. Par ailleurs, il s agira de vérifier l état de la structure des planchers qui laissent apparaître certains désordres (décollement et fissuration de l enduit). De même, la charpente est constituée de simples pannes qui portent de mur à mur et dont certaines sections pourraient être insuffisantes. 3.3 VUES DU BÂTIMENT Façade sur rue (Est) Façade arrière (Ouest) Terrasse Escalier intérieur Désordre dans le plancher Charpente 8

9 3.4 RELEVÉ SCHÉMATIQUE étage rez-de-chaussée 9

10 4PROJET D AMÉNAGEMENT 4.1 LES INTENTIONS DE LA MAÎTRISE D OUVRAGE La commune souhaite aménager ce bâtiment en commerce multiservices au rez-dechaussée et en logement locatif à l étage. L opportunité d acquérir cette propriété a été l occasion d envisager un projet à la croisée de plusieurs priorités de la politique menée par la municipalité : Développement économique Avec la déprise agricole, les communes rurales manquent d activité économique et se transforment progressivement en village dortoir ou en lieu de vacances. Le projet va permettre la création d une nouvelle activité économique dans le village. Regrouper une activité de commerce multi-services et de bistrot/restauration est l occasion de favoriser l accueil touristique et d apporter un service de proximité aux habitants, le tout participant au lien social. Habitat et Patrimoine L attractivité du cadre de vie de la commune a favorisé la restauration des maisons pour en faire des résidences secondaires. Cela a participé à la préservation du patrimoine bâti mais n a pas renforcé le dynamisme de la vie locale tout au long de l année. Ainsi, la possibilité de créer un logement locatif communal va permettre l installation d une nouvelle famille. Cela participe à un rééquilibrage entre les résidences principales et secondaires et pourra, le cas échéant, permettre de maintenir les effectifs de l école. Dans sa réfexion, la municipalité a associé un certain nombre de partenaires (PNR, CCI, CAUE) pour vérifier la faisabilité du projet. Le travail s est poursuivi avec un porteur de projet (restaurateur) qui a permis de mieux identifier les besoins et le type d activité qui serait mise en place. 4.2 PRINCIPES D AMÉNAGEMENT Plusieurs hypothèses d aménagement ont été étudiées avec le groupe de travail et approfondies avec le porteur de projet. Elles articulent 3 élements (partie commerce multiservices, partie bistrot/restaurant, logement) et tiennent compte des potentialités du bâtiment existant : 10

11 ses atouts - stratégiquement situé (visibilité, entrée du village, vue sur le paysage, etc) ; - possibilité de stationnement le long de la route ; - une partie du terrain attenant ; - bâtiment fonctionnel (organisation, lumière, distribution) ; - bâtiment et structure globalement sains ; ses contraintes - structure du bâtiment contraignante (refends intermédiaires) ; - surfaces limitées ; - parcelle B395 peu accessible (séparée par la route, dénivelé) ; - faible accessibilité et pas de terrain pour l étage. Certains principes sont d ores et déjà établis : > séparation entre le logement à l étage et l activité au rez-de-chaussée (suppression de l escalier intérieur) ; > création d une extension pour apporter des surfaces nécessaires à l activité de restauration (25 couverts maximum) ; > aménagement d une terrasse profitant de la vue ; > maintien des murs de refends existants pour limiter les coûts de construction avec toutefois la nécessité de créer plusieurs ouvertures pour faciliter les liaisons entre les différents espaces (accessibilité et visibilité). 4.3 ÉLÉMENTS DE PROGRAMME A l étage, le logement créer sera un type 3 (2 chambres) d environ 75m 2. Il doit être indépendant du rez-de-chaussée pour pouvoir être loué soit au gérant du commerce, soit en tant que logement locatif communal. Au rez-de-chaussée, le commerce devra être polyvalent et plusieurs activités sont prévues: épicerie (intégrant point de vente de journaux, vente de produits locaux, agence postale) : 17 m 2 réserve épicerie (mutualisée avec l économat restaurant) : 12m 2 bistrot de pays : 18m 2 cuisine : 23m 2 (dont préparation (ouvert sur le bistrot) : 12m 2, plonge : 4m 2, local poubelles : 2,5m 2 ) salle restaurant : 34m 2 (dont sanitaires : 4,5m 2 ). Elle sera largement vitrée côtés sud et est. Possibilité d intégrer un four à bois ouvert sur la cuisine. Les espaces extérieurs devront être aménagés pour offrir une terrasse pour le restaurant (sur le terrain attenant au sud et/ou de l autre côté de la RD416), une terrasse pour le bistrot (le long de la façade Est), un jardin pour le logement (une partie de la parcelle B395), du stationnement pour 5 véhicules a minima. 11

12 4.4 SCHÉMA DE PRINCIPE ET ORGANISATIONNEL 12

13 5COÛTS PRÉVISIONNELS Aménagement du rez-de-chaussée existant HT Création de l extension HT Aménagement du logement HT Total du coût estimatif des travaux HT Cette estimation est approximative et basée sur des ratios moyens appliqués aux surfaces. Ne sont pas compris dans le budget prévisionnel les postes suivants : - Les interventions sur réseaux existants ou la création de réseaux. - Les honoraires des bureaux d études. - L aménagement des espaces extérieurs. - Les équipements spécifiques de cuisine. Les choix de conception détermineront précisément les coûts réels. En tenant compte des divers honoraires liés aux études de maîtrise d oeuvre, CSPS, bureau de contrôle, assurance dommage ouvrage, aux imprévus et divers (environ 20% du coût des travaux), le coût d objectif de l opération est arrondi à HT. 6CALENDRIER PRÉVISIONNEL Consultation de maîtrise d œuvre...février 2014 Dépot de permis de construire (avant projet)...mai 2014 Consultation des entreprises...juin 2014 Démarrage des travaux...octobre

14 7NOTICES D EXIGENCE ENVIRONNEMENTALE ET D ACCESSIBILITÉ PMR 5.1 UN PROJET DE RÉNOVATION DURABLE Aujourd hui la qualité environnementale est un paramètre à considérer dans toute opération de construction et de réhabilitation. En tant que collectivité publique, la commune de Malbosc souhaite réaliser une opération exemplaire du point de vue du développement durable. Cette approche doit permettre d optimiser les solutions techniques retenues dans le but de minimiser l impact du bâtiment sur l environnement, notamment en termes d économies d énergies et de préservation de la santé des usagers. Rappelons que dans ce projet, l impact environnemental est naturellement maîtrisé du fait d une intervention dans un bâtiment existant. La «rénovation durable» ne fait pas forcement l objet de ruptures technologiques mais s appuie d abord sur des techniques et des équipements éprouvés et disponibles sur le marché. Le choix de ces éléments s opère à travers leur capacité à s intégrer dans une stratégie de cohérence globale (d après le référentiel région Rhône Alpes 2012, Ecorénovation en faveur du logement social public). Pour ce projet, il s agira de : Maîtriser les impacts du bâtiment sur l environnement immédiat en utilisant les opportunités offertes par le site (ÉCO-CONSTRUCTION). Pour le bâtiment concerné les matériaux de construction qui seront mis en oeuvre devront avoir un faible impact sur l environnement (énergie grise), de la durabilité, et chercheront à valoriser une matière première locale. Le chantier devra répondre à certaines exigences telles qu une faible nuisance sonore, une pollution de l air et du sol limitée, un nettoyage fréquent ou encore une bonne gestion des déchets (tri sélectif, limitation des emballages, etc..). Lors du cycle de vie du bâtiment, il faudra permettre de bien gérer la récupération et le recyclage des eaux pluviales et de limiter les déchets en favorisant le tri sélectif. La possibilité d ouvrir et de réaliser une extension sur le pignon sud permettra d augmenter les apports solaires qui constituent une énergie gratuite. Gérer globalement les avantages et inconvénients du bâtiment existant (ÉCO-CONCEPTION). S agissant d une rénovation, les choix de conception s opèrent à travers leur capacité à tirer parti et de mettre en valeur l existant. Pour cela, il faudra en premier lieu s appuyer sur un diagnostic précis de l état existant et d un audit énergétique. Les constructions en maçonnerie en pierre apportent un bon confort d été mais une consommation énergétique souvent importante en hiver. Ainsi, une isolation des paroies devra permettre de doter le bâtiment d une performance énergétique supérieure à la moyenne (voir le détail dans la partie 5.2). Créer un environnement confortable et sain en termes de confort de vie mais également par l utilisation des matériaux de construction (CONFORT ET SANTÉ). Il s agira de connaître les caractéristiques des produits en contact avec l air intérieur afin qu ils aient de faibles émissions de C.O.V. et sans formaldéhydes. Favoriser les produits éco 14

15 labellisés. Le confort hygrothermique devra être garanti par la présence de dispositifs de chauffage et de ventilation performants. 5.2 EXIGENCE DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE Parce que la consommation d énergie liée à l utilisation et à l exploitation des bâtiments représente aujourd hui 43 % de la consommation française et 25 % des émissions de gaz à effet de serre et que cette consommation ne cesse de croître (1,4 % par an en moyenne depuis 10 ans), ce secteur est la principale cible des politiques de maîtrise des consommations d énergie (Source : ADEME). Ainsi, le cadre réglementaire a été modifié avec l adoption du Grenelle 1 et du Grenelle 2 qui fixent des objectifs en termes de performance énergétique. Sur le parc existant, les consommations d énergie devront être réduites d au moins 38% d ici à Pour la commune de Malbosc, la bonne gestion de l énergie dans les bâtiments communaux est un objectif prioritaire. Pour cette opération, il convient d atteindre un taux minimum de 50 % d économie d énergie par rapport à la situation initiale et bénéficier a minima d un classement en catégorie C au sens du diagnostic de performance énergétique. Par ailleurs, le maître d ouvrage étudiera la possibilité d aller au-delà de l exigence réglementaire et atteindre le niveau «BBC compatible» tel que définit par le référentiel QEB de la région Rhône-Alpes (voir sur fr/bank/referentiel%20 renovation%20parc%20public% pdf). Ainsi, le bureau d études thermiques réalisera une étude de faisabilité technico-économique intégrant le scénario BBC, tout en gardant la possibilité d engager des travaux correspondant à une rénovation partielle ( = «BBC Compatible»). De même, il devra étudier les diverses solutions d approvisionnement en énergie du bâtiment. 5.3 ACCESSIBILITÉ DES PERSONNES À MOBILITÉ RÉDUITE L article L , modifié par la loi numéro du 13 juillet 2006 / article 79 (V) JORF 16 juillet 2006, du code de l habitation et de la construction précise que les établissements existants recevant du public doivent être tels que toute personne handicapée puisse y accéder, y circuler et y recevoir les informations qui y sont diffusées, dans les parties ouvertes au public. Pour la partie commerce multiservices et bistrot/restaurant, les articles R à R du code de la construction et de l habitation, l arrêté du 1er août 2006 relatif à l accessibilité pour les personnes handicapées des nouveaux établissements recevant du public, l arrêté du 21 mars 2007 relatif à l accessibilité pour les personnes handicapées des établissements existants, seront appliqués. 15