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1 Finances immobilières A. Louer vs. Acheter Louer Avantages Pas de frais d entretien Pas d impôts fonciers Certains loyers incluent les services publics Pas besoin d entretenir la propriété Assurance peu élevée Est moins cher à court terme Acheter Avantages Libre à faire le décor et rénovations sans permission Pas besoin de vivre en proximité d autres gens (plus tranquille) La maison est un investissement (elle augmente de valeur) Augmente ta valeur nette Une fois payée, tu as peu de dépenses Est moins cher à la long terme B. L achat d une maison 1. Les ratios Pour savoir si vous pouvez acheter une maison, il existe deux ratios qui vous permettent de déterminer si votre revenu est assez élevé pour faire vos paiements. a. le coefficient du service de la dette brute (CSDB) Le coefficient du service de la dette brute (CSDB) est le ratio des dépenses mensuelles de la maison sur le revenu brut. Les banques utilisent ce ratio afin de déterminer s ils te feront un prêt. Ce ratio ne devrait pas dépasser 32%. Parfois nous voyons l acronyme PITH (principal, interest, taxes, heating) pour le numérateur. b. le ratio de dette Un autre ratio parfois utilisé est celui du total des dettes sur le revenu brut. Celui-ci ne devrait pas dépasser 40%.

2 Tu veux acheter une maison de $ à un taux de 4,5% sur 25 ans. Tu es prêt à faire un dépôt de $. Est-ce que la banque acceptera de te financer si les impôts sont de 145$ et le chauffage est 170$ par mois et que tu fais un revenu annuel de $? Montant du prêt 1 000,00 $ Taux d'intérêt annuel 4,5% Durée du prêt (années) 25 Paiement mensuel 5,56 $ Paiement bimensuel 2,78 $ Paiement chaque 2 semaines 2,56 $ Paiement hebdomadaire 1,28 $ 2. Les hypothèques a. Définitions Taux variable : un taux d intérêt qui change selon un index spécifique pour une durée déterminée Taux fixe : un taux d intérêt qui ne change pas pour une durée déterminée Prêt ouvert : une hypothèque permettant de faire des paiements additionnels au choix Prêt fermé : une hypothèque ne permettant pas de faire des paiements additionnels sauf à la fin d un terme spécifique Amortissement : succession des paiements faisant baisser le capital d un prêt b. Modalités de paiements Une modalité de paiement indique l intervalle de chaque paiement et donc le montant de paiements par année qu on fera sur l hypothèque. En voici quelques options populaires : Mensuel (12 paiements par année) Bimensuel (24 paiements par année) À la quinzaine (chaque 2 semaine; 26 paiements par année) Hebdomadaire (chaque semaine; 52 paiements par année) c. Les paiements de l hypothèque Le montant du paiement de l hypothèque dépend des facteurs suivants : - le taux d intérêt - la modalité des paiements (le nombre de paiements par année) - la durée totale de l hypothèque - le montant du prêt Le paiement est constitué de deux parties : - le principal : la partie qui baisse le montant de l hypothèque - l intérêt : le coût de faire un emprunt

3 Tu achètes une première maison et ton hypothèque s élève à $. Quel sera ton paiement si le taux d intérêt est 5,25% sur une durée de 25 ans? Fais un tableau d amortissement des 3 premiers paiements sur ton prêt. Lorsque nous achetons une maison, la banque ne nous prête pas le plein montant du coût d achat. Il faut faire un dépôt pour payer une partie du coût. Le minimum que nous devons payer est 5% du coût de la maison. Nous pouvons aussi faire un plus grand dépôt si nous ne voulons pas une grande hypothèque. Tout autre paiement additionnel (frais d avocat, frais d inspection, évaluation) peuvent être ajoutés à l hypothèque. Nous voulons acheter un condo de $. Nous avons 10% de ce montant à mettre comme dépôt. Les frais d avocat et d inspection sont de 850$ et de 275$ respectivement. Il faut aussi payer les taxes de transfert de titre qui sont 0,8% de la valeur de la propriété. Quel est le montant du prêt? Quel est le montant des paiements si le taux d intérêt est de 3,75% sur 20 ans? 3. Les coûts liés à l achat Voici quelques coûts additionnels que vous devrez payer si vous faites l achat d une maison : - services publics (eau, électricité, gaz naturel, internet, téléphone??) - rajustement d impôt foncier - taxe sur le transfert du titre - déménagement - décoration - appareils électroménagers (laveuse, sécheuse, réfrigérateur, cuisinière, ) - réparations immédiates - meubles - arpentage de la propriété - frais d inspection - frais d avocat - frais d évaluation - taxes de vente C. Les impôts fonciers Les impôts fonciers comprennent deux taxes : les taxes scolaires et les taxes municipales. Voir un exemple ici. Lorsque nous calculons les impôts, nous la calculons sur la valeur taxable (ou valeur fractionnée) et non sur la valeur totale de la propriété. À Winnipeg, en 2013, la valeur taxable est de 45% la valeur totale de la propriété pour les résidences.

4 1. Les taxes scolaires Pour calculer les taxes scolaires, nous multiplions la valeur taxable par le taux d imposition par mille (en anglais : mill rate). Le taux d imposition par mille est établi par chaque division scolaire et aussi par la province. Une maison à St-Boniface (dans la division scolaire Louis-Riel) a une valeur de $. Quelles seront les taxes scolaires de cette propriété? La province aide aux propriétaires en donnant un crédit d impôt. Le montant de base en 2013 est de 700$. Ce montant est déduit des taxes scolaires. 2. Les taxes municipales Les taxes municipales sont calculés de la même façon que les taxes scolaires par contre le taux d imposition par mille est constant à travers la ville. En plus des taxes municipales par mille il faut aussi payer pour d autres services tels les égouts, l eau, l éclairage, les trottoirs et les ruelles. Ceux-ci sont calculés selon la largeur de la façade de la propriété (en anglais : frontage). Une maison de valeur fractionnée de $ a une façade de 50 pieds. Leur taux d imposition municipale est de 20,455 milles. Leurs impôts incluent des taxes d améliorations locales de la réparation d égouts à 3,60$ par pied et du pavage de la ruelle à 9,42$ par pied. Quel sera le montant des taxes municipales? D. L assurance Une police d assurance est une protection contre le vol ou l endommagement d une maison ou de son contenu. Il existe deux sortes d assurances principales : pour les locataires et pour les propriétaires. 1. Police multirisques des locataires Cette police d assurance protège les locataires contre la perte de leurs effets personnels. Les propriétaires assurent la propriété mais les effets personnels des locataires ne sont pas couverts sous cette police. Il est donc prudent pour le locataire de se protéger en cas de vol ou d endommagement de leurs articles personnels. 2. Assurance-habitation des propriétaires Cette assurance protège les propriétaires en cas de pertes causés par le vol, l incendie, l inondation ou autres dommages causés par des éléments destructeurs. La plupart des banques exigent que la propriété soit assurée. Seule l immeuble est assuré puisque le terrain ne disparaîtra pas. L assurance de base correspond au montant nécessaire pour reconstruire l immeuble et de son contenu. Les compagnies d assurance offrent des protections

5 «étendues» et «tout risque» qui coûtent plus cher mais qui couvrent des dommages causés par les égouts ou par le vandalisme. 3. Définitions Non protégé : pour l assurance-habitation des propriétaires où l emplacement est plus de 8km d une caserne de pompier Protégé : pour l assurance-habitation des propriétaires où l emplacement est à 300m d une borne-fontaine Semi-protégé : pour l assurance-habitation des propriétaires où l emplacement est à moins de 8km d une caserne mais plus de 300m d une borne fontaine Métro : pour l assurance-habitation des propriétaires où l emplacement est à l intérieur de la ville Valeur de remplacement : les articles volés ou endommagés seront remplacés par des articles neufs Valeur marchande : valeur de l article en considérant l âge et la détérioration Berthe loue un appartement. Elle évalue ses biens à $. Elle veut s acheter une police multirisque des locataires avec une franchise de 200 $. Quelle sera sa prime annuelle si elle choisit la plan tous risques? Hercule désire assurer la maison qu il a achetée dans la ville. La valeur de sa maison et du contenu a une valeur de $. Il aimerait avoir une franchise de 200$. Quelle sera sa prime annuelle? E. L entretien et les réparations

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