BAROMETRE DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS

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1 BAROMETRE DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS Des investissements toujours soutenus en ème édition - Décembre 2015 msci.com

2 PRINCIPE DU BAROMÈTRE Depuis six ans, les plus grandes sociétés d investissement présentes en France confient à MSCI leurs anticipations concernant les grandes tendances à venir du marché immobilier. Stratégie d investissement, taux de rendement des actifs immobiliers, loyers faciaux contre revenus nets, mesures d accompagnement une vingtaine d indicateurs est passée au crible. Dans cette 18ème édition du Baromètre IPD, les panélistes ajustent leurs anticipations pour la fin 2015 et pour 2016 dans une perspective de légère reprise de la croissance, et de taux bas qui génèrent un afflux de liquidité vers les actifs immobiliers. Nous remercions tous nos panélistes pour leur précieuse contribution, ainsi que Crédit Foncier Immobilier, qui par son soutien, permet au Baromètre IPD d être largement diffusé sur la place immobilière française. PANEL DU BAROMÈTRE IPD Aerium, AEW Europe, Affine, AG2R La Mondiale, Allianz Real Estate France, Altaréa France, Amundi Immobilier, Aviva Investors, AXA Real Estate France, BNP Paribas Cardif, BNP Paribas REIM France, Caisse des Dépôts, CBRE Global Investors, Corum AM, Foncières des Régions, Gecina, Generali Immobilier France, Groupama immobilier, Grosvenor, Hammerson, Invesco Real Estate, Ivanohé Cambridge KanAm Grund, Klépierre, La Française REM, La Française Partners, LaSalle Investment Management, Mercialys, Perial, Primonial REIM, Segro, SFL, STAM Europe, Union Investment France, Valad et Swisslife REIM. L ensemble de ces sociétés d investissement gère environ 100 milliards d euros d actifs immobiliers en France. En partenariat avec Crédit Foncier Immobilier.

3 BUREAUX Après être resté globalement stable sur les deux dernières années, le climat des affaires en France a progressé au printemps. Toutefois, selon l INSEE, cette amélioration provient essentiellement de l industrie et du commerce. L INSEE annonce une croissance française à 1,1% en moyenne sur l année Cette croissance resterait inférieure à la croissance moyenne de la zone euro prévue à 1,6% en 2015, essentiellement du fait du recul de l investissement en construction. Le taux de chômage quant à lui resterait stable à 10% fin 2015 en France métropolitaine avec 2,9 millions de chômeurs au 2ème trimestre. STABILITE DE LA DEMANDE PLACEE Avec une activité économique au ralenti, une croissance qui ne décolle pas et un taux de chômage qui ne baisse pas vraiment, le niveau de la demande placée en Ile-de-France a été décevant au 1er semestre 2015 où il s établit à m² (source Crédit Foncier Immobilier/ Immostat). Elle s est néanmoins améliorée au cours du troisième trimestre avec m² placés toujours selon la même source ; ce qui la porterait à presque 1,5 millions de m² sur 9 mois. Dans ce contexte, nos panélistes ne s attendent pas à une amélioration au 4ème trimestre et ont même revu à la baisse leurs dernières prévisions. Ils prévoient une demande placée à 2 millions de m² pour 2015 et 2,1 millions de m² pour ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACÉE DES BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE, EN MILLIONS DE M² Source: Immostat - Baromètre IPD 3

4 VACANCE La vacance des bureaux en France dans les portefeuilles des investisseurs institutionnels (hors immeubles d exploitation) a continué d augmenter selon l indice annuel IPD de l immobilier d investissement en France pour atteindre 12,6% fin 2014 alors qu elle était de 11,8% fin Les membres du Baromètre pensent que cette vacance s établira à 13% fin 2015, car ils estiment difficile d avoir une inversion de tendance tant que le chômage ne baisse pas. En 2016, ils entrevoient une légère baisse, à 12,5% de vacance, dans la mesure où ils n observent pas une surproduction de bureaux neufs. Toutefois, il convient de nuancer les prévisions des panélistes selon les zones géographiques. Ils pensent en effet que la vacance pourrait légèrement baisser dans les quartiers de la Défense et péri-défense qui redeviennent attractifs compte-tenu des baisses de loyers. ANTICIPATION DE LA VACANCE EN FRANCE DES INVESTISSEURS INSTITUTIONNELS Source : IPD- Baromètre IPD 4

5 LOYERS ET MESURES D ACCOMPAGNEMENT Les panélistes ont revu à la hausse leurs anticipations pour 2015 sur les mesures d accompagnement. Ils pensent que ces dernières seront autour de 19% pour les actifs prime dans Paris QCA (contre 17% au dernier baromètre) et pourront dépasser les 20% pour les actifs de seconde main. Cependant ils ne prévoient pas vraiment d amélioration en Ces niveaux très élevés des mesures d accompagnement traduisent l impact important du coût de la vacance pour les investisseurs. En effet, certains sont prêts à accorder plus d avantages à leurs locataires afin de les conserver. Par ailleurs, nos panélistes anticipent qu à fin 2015, les loyers prime dans Paris QCA s établiront autour de 768 /m², en baisse par rapport à leurs dernières prévisions (787 /m²), et en dessous du loyer facial prime établi par Crédit Foncier Immobilier à 780 /m² au 2ème trimestre De la même façon ils prévoient une baisse à fin 2015 des loyers des bureaux de seconde main dans Paris QCA, qui s établiront selon eux à environ 513 /m², en deçà de la moyenne de 520 /m² annoncée par Crédit Foncier Immobilier au 2T GAMME DES LOYERS ET MESURES ACCOMPAGNEMENTS (2015) Source: Baromètre IPD 5

6 BAROMÈTRE DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS COMMERCES LE POUVOIR D ACHAT ET LA CONSOMMATION RETROUVERAIENT DU DYNAMISME EN 2015 LA VACANCE : LA PRUDENCE REGNE EN 2015 MAIS UN BRIN D OPTIMISME POUR 2016 Selon l INSEE, le pouvoir d achat continuerait de progresser Selon l indice annuel IPD de l immobilier d investissement en 2015 à +1,7%, ce qui constituerait sa plus forte hausse en France, la vacance des centres commerciaux à fin 2014 depuis s établit à 5% en baisse par rapport à Il convient de Portée par ces gains de pouvoir d achat, la consommation des ménages a enregistré un rebond au 1er trimestre à + 0,9% avant de stagner au 2ème trimestre. Néanmoins, elle resterait dynamique sur l ensemble de l année et progresserait au même rythme que le pouvoir d achat : +1,6% en moyenne sur l année après +0,6% en nuancer ces chiffres car de grandes disparités existent selon la qualité et la localisation des actifs. Nous avons interrogé nos panélistes sur la vacance des centres commerciaux à fin 2015, et leurs avis sont assez mitigés pour ne pas dire pessimistes. Ils sont 40% à penser que la vacance restera stable et 47% s attendent à une légère dégradation en fin d année. Cela s expliquerait notamment par Nos panélistes confirment cette tendance même s ils restent la volonté des enseignes d optimiser et rationaliser leurs parcs très prudents. Ils affirment néanmoins avoir constaté un de magasins. Les pénalistes ont ainsi beaucoup insisté sur léger frémissement de la consommation en septembre mais l importance de différencier les centres Core des non-core, ces attendent les chiffres des deux derniers mois avant de tirer premiers enregistrant une plus faible vacance selon eux tandis des conclusions. que les seconds verraient leur vacance augmenter. 6

7 Les prévisions pour 2016 sont plus partagées. 29% des sondés entrevoient une légère amélioration alors qu ils sont tout autant à prévoir une dégradation de la vacance. Ceci étant, 36% d entre eux tablent sur les mêmes niveaux de vacance. Quant à la tendance des loyers des commerces dans ce contexte toujours mitigé, les membres du panel ne sont pas très optimistes. Plus de la moitié d entre eux s attend à une baisse des niveaux de loyers à fin 2015 et à plus de recours aux mesures d accompagnement dans les centres commerciaux. En ce qui concerne 2016, les prévisions de nos panélistes semblent retrouver un brin d optimisme puisqu ils sont plus du tiers à attendre une augmentation des loyers et plus de la moitié envisagent une stabilisation. TENDANCE POUR LA VACANCE DES CENTRES COMMERCIAUX TENDANCE POUR LE LOYER DES COMMERCES Source: Baromètre IPD Source: Baromètre IPD 7

8 LOGISTIQUE EMBELLIE SUR LA DEMANDE Après une certaine stabilité en 2014, 2015 semble confirmer l accélération de la demande placée des entrepôts de plus de m² en France, avec plus de 2 millions de m² sur les trois premiers trimestres 2015 selon Immostat. Ce phénomène a concerné aussi bien l Ile-de-France que la dorsale Nord-Sud. Ainsi près de 30% des panélistes anticipent que la demande placée va augmenter en 2015 et en 2016, tandis que les autres estiment qu elle va rester similaire. Personne parmi eux n envisage de baisse pour 2015 comme pour En effet, la logistique faisant partie de la chaîne de consommation, la reprise de la consommation des ménages en 2015 annoncée par l INSEE devrait avoir un impact positif sur la demande placée et les loyers. Les panélistes ont ainsi revu à la hausse leurs prévisions de loyers sur l ensemble des secteurs. Ils considèrent que les loyers ont atteint un point bas et par conséquent les perspectives sont plutôt positives tout en étant limitées. Ils anticipent que le loyer prime des entrepôts en Ile-de-France atteindra 54 /m² fin 2015 contre 52 /m² lors de la dernière édition. Le loyer prime facial des entrepôts de la dorsale Nord- Sud atteindrait ainsi 48 /m² fin 2015 et celui des grandes métropoles régionales de 46 /m² contre 40 /m² lors de la dernière édition. En 2016, les loyers resteraient stables selon notre baromètre. ANTICIPATION DE LA DEMANDE PLACÉE DES ENTREPÔTS DE PLUS DE 10000M² Source: Baromètre IPD QUEL SERA, SELON VOUS, LE LOYER PRIME DES ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE? En 2015 comme en 2016, nos panélistes anticipent que les mesures d accompagnement des entrepôts en Ile-de-France seront d environ 15%. Source: Baromètre IPD 8

9 INVESTISSEMENT VERS UNE BULLE? Dans un contexte de taux bas, les liquidités à investir en immobilier devraient rester importantes selon nos panélistes. Ils pensent qu à fin 2015, le volume des investissements en immobilier d entreprise banalisé devrait atteindre 21,4 milliards d euros. Selon Immostat/CFI, ce volume s établit à 13,8 Mds au 30 septembre. Par ailleurs, les panélistes anticipent une stabilisation en 2016, à environ 21,6 milliards d euros. Ils nuancent néanmoins ces prévisions, qui dépendront de quelques grandes transactions prévues pour fin 2015 qui pourraient se reporter sur Lors de la consultation, les membres du panel se sont posé la question du risque d une bulle immobilière ; certains rejettent cette idée pensant qu une remontée progressive des taux n aurait pas un impact immédiat sur les rendements locatifs, étant donné que l échéance des baux n est pas immédiate. Ils estiment néanmoins qu il faut rester prudent car la valeur des actifs est décorrélée de la situation économique des entreprises. Par ailleurs, dans la mesure où les prix des bureaux Paris QCA et des commerces sont revenus au même niveau qu en 2007, une remontée des taux, qui sont aujourd hui à un niveau anormalement bas, pourrait impacter le rendement en capital des investisseurs, ce qui présente un risque potentiel important. La vraie inquiétude porterait donc sur la volatilité de la valeur. Néanmoins, contrairement à 2007, les acteurs n ont pas pris l hypothèse d une hausse des loyers et affichent des taux de rendements internes plus faibles. Nos panélistes considèrent donc que la situation est plus saine qu en

10 BAROMÈTRE DE L INVESTISSEMENT IMMOBILIER FRANÇAIS LES TROIS TYPES D ACTEURS LES PLUS ACTIFS À L INVESTISSEMENT FREINS A L INVESTISSEMENT: LE CORE, ENCORE PLUS Comme lors des précédents baromètres, les sondés insistent sur la rareté des actifs Core associée à des rendements trop faibles comme principales contraintes à l investissement, soit 58% des freins à eux deux. Vient ensuite une fourchette BidAsk trop importante pour 17%, suivie par les incertitudes sur l environnement économique et le marché locatif. L impact des réglementations arrive en dernière position, à hauteur de 10%. LES FREINS AU REDÉMARRAGE DE L INVESTISSEMENT Dans la continuité des éditions précédentes, les SCPI, les OPCI Retail et les compagnies d assurance devraient rester en 2015, plus que jamais, les acteurs les plus actifs à l investissement, représentant à eux seuls près de 70% des investissements contre 51% dans notre dernière édition. Toutefois, les membres du panel modèrent cette anticipation pour 2016 : les assureurs pourraient chercher à freiner leur activité globale afin de ne pas trop augmenter les flux et maintenir les niveaux d assurance vie. Il est intéressant de noter dans cette édition que le poids des assureurs s accroît au détriment des fonds non cotés y compris les OPCI professionnels, et des investisseurs moyen-orientaux et asiatiques qui passent de 11% à 4% dans le classement. Les foncières cotées quant à elles, arrivent en 3e position des acteurs les plus actifs à l investissement, juste devant les fonds souverains. Les investisseurs Nord-américains devraient être, selon notre baromètre, moins actifs que les autres acteurs en 2015, en retrait par rapport à 2014, tout comme les fonds allemands qui reviennent néanmoins dans le classement. 10

11 Dans cette édition, les membres du panel envisagent à nouveau une compression des taux prime des Bureaux Paris QCA, pourtant déjà très faibles. A la majorité, ils pensent que les taux pourraient atteindre 3,4% à fin 2015 corrigeant leur anticipation qui était de 3,6% en debut d année. Ce résultat n est pas surprenant compte tenu de l abondance de liquidités à investir en immobilier, de la rareté de l offre prime et du positionnement de certains acteurs qui investissent à très long terme sur ce marché, ce qui le rend inaccessible pour un grand nombre d investisseurs locaux. ANTICIPATION DES TAUX PRIME DES BUREAUX PARIS QCA? En 2016, les taux se stabiliseraient à 3,4%, selon eux, et tous estiment que ces taux resteraient en dessous du seuil des 4%. Les centres commerciaux prime, bien que toujours très recherchés, verraient leur taux se stabiliser à 4,1% en 2015 et 4,0% en Quant à la logistique, nos panélistes considèrent que, bien qu elle souffre d une pénurie d offre de qualité, elle offre une prime intéressante par rapport aux autres classes d actifs et bénéficie du report des investissements qui ne peuvent être réalisés sur les autres secteurs. Ils ont ainsi fortement corrigé leurs anticipations, envisageant une forte compression des taux de rendement prime, qui atteindraient 6,2% à fin En 2016, ce taux atteindrait 6,1% selon eux. ANTICIPATION DES TAUX PRIME DES CENTRES COMMERCIAUX QUELLES PERSPECTIVES FINANCIERES? A fin 2014, les indices annuels IPD de l immobilier d investissement présentaient pour le secteur Bureaux France un rendement global de 6,6% en hausse par rapport à 2013, avec notamment un rendement en capital en reprise, à 1,2%, tendance confirmée au 1er semestre ANTICIPATION DES TAUX PRIME DES PLATEFORMES LOGISTIQUES Néanmoins, cette tendance du segment Bureaux reste à nuancer en fonction de la localisation géographique et de la qualité des actifs. Les fortes tensions sur les actifs Core et la compression des taux prime semblent se poursuivre. Nos panélistes s attendent à un rendement en capital de 2,9% à fin 2015, certains estimant cette prévision plutôt prudente. En 2016, leurs anticipations poursuivent sur cette tendance, avec un rendement en capital moyen de 2,7% dans Paris QCA, confirmant l appétit des investisseurs pour ce segment de marché. 11

12 STRATÉGIE LES INVESTISSEMENTS ALTERNATIFS DE PLUS EN PLUS ATTRACTIFS Bien que l intérêt des investisseurs pour les bureaux est toujours important, près de la moitié d entre eux préfèrent d autres classes d actifs telles que les actifs de commerce ou les produits alternatifs. A l instar du dernier baromètre, les bureaux en Ile De France demeurent en tête avec 21% des intentions d achat. Le Paris QCA conserve quant à lui la deuxième place et séduit 20% de nos panélistes. En revanche, les bureaux en région attirent moins les sondés qui étaient 13% d intéressés contre seulement 8% aujourd hui. Par ailleurs, lors de cette édition, nous remarquons l appétit grandissant pour les actifs de commerce. Les centres commerciaux et Retail Parks remontent à la troisième place en séduisant 16% des panélistes. Les boutiques et commerces de pieds d immeubles, quant à eux, gagnent 2 points dans les sondages. La logistique reste stable dans les intentions d achats, à 7% ; alors que le résidentiel gagne quelques points même si l attrait pour cette classe d actif reste très limité. Enfin les actifs de santé, qui ont été introduits pour la première fois dans ce Baromètre, séduisent déjà 7% des panélistes. Les hôtels continuent d attirer puisque 5% des sondés souhaitent y investir. Bien qu ils soient de plus en plus difficiles d accès, les actifs à revenu sécurisé, gardent la tête du podium avec 25% des intentions d investissements. Les développements commercialisés conservent la deuxième place même s ils perdent 4 points par rapport au dernier baromètre. Par ailleurs, en début d année, 11% de nos panélistes étaient prêts à acquérir des actifs présentant de la vacance, alors qu aujourd hui ils sont seulement 5% à vouloir prendre ce risque. PRODUITS PRIVILÉGIÉS À L ACHAT EN FRANCE TYPES D ACTIFS PRIVILÉGIÉS EN FRANCE À L ACHAT 12

13 ARBITRAGE: PLUS QUE JAMAIS, LES PANELISTES TIENNENT A LEURS BUREAUX DANS PARIS QCA Les Bureaux gardent leur première position des produits à arbitrer en 2015 avec près de 60% d intentions de vente. Le secteur de bureaux en Ile-de-France (hors Paris & Croissant Ouest-La Défense) sera le principal produit que nos panélistes envisagent de mettre sur le marché en 2015 (23%) suivi par les bureaux en régions qui arrivent en deuxième position des produits à arbitrer. Sans surprise, les bureaux dans Paris QCA ne seront pas mis sur le marché. Seulement 1% de nos panélistes envisagent de les libérer contre 11% de sondés début Les commerces viennent en deuxième position après les bureaux avec une préférence d arbitrage pour les centres commerciaux et Retail Parks : 16% contre 7% pour les boutiques et commerces de pieds d immeubles. Enfin, les locaux d activité réintègrent la liste des produits à arbitrer ; 16% des sondés souhaitent s en séparer. Selon notre baromètre, les actifs à maturité seront la première cible d arbitrage pour plus du tiers de nos panélistes. Les membres du panel ne semblent plus être aussi nombreux à vouloir mettre sur le marché leurs actifs présentant de la vacance. Alors qu ils étaient plus de 30% en début d année à vouloir les céder, ils ne sont plus que 14% aujourd hui. A l instar des dernières éditions, les actifs à restructurer seraient encore dans le pipeline des cessions de nos panélistes. PRODUITS À CÉDER EN PRIORITÉ TYPES D ACTIFS À CÉDER EN PRIORITÉ 13

14 INVESTISSEMENT INDIRECT : LES FONDS NON COTES TOUJOURS EN TETE ET LES FONCIERES SEDUISENT DE PLUS EN PLUS A l instar de la dernière édition du Baromètre, les fonds non cotés sont plébiscités par nos panélistes et séduisent plus de 30% d entre eux. Il convient néanmoins de souligner que les fonds Core perdent des points en faveur du non Core/ value-added. Les foncières cotées continuent de séduire de plus en plus les sondés, 17% d entre eux souhaitent y investir alors qu ils étaient seulement 5% à fin Enfin, la dette immobilière semble ne plus attirer nos panélistes. Ils étaient 22% à fin 2014 à privilégier ce produit alors qu ils ne sont plus que 3% aujourd hui. INVESTISSEMENT A L ETRANGER : L ALLEMAGNE ENCORE ET TOUJOURS L Allemagne reste toujours en tête du classement des pays où nos panélistes souhaiteraient investir, dans une stratégie de diversification. Le Benelux crée la surprise lors de cette édition puisqu il semblerait intéresser plus de 20% des sondés. L Espagne reste dans le top 3 des pays cibles alors que l Italie semble attirer moins d investisseurs. Le Royaume-Uni ne perce toujours pas, probablement pénalisé par la baisse de l Euro. CHOIX D ALLOCATION DES INVESTISSEURS PAR TYPE DE VÉHICULES INDIRECTS CHOIX D ALLOCATION DES INVESTISSEURS PAR PAYS 14

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16 ABOUT MSCI For more than 40 years, MSCI s research-based indexes and analytics have helped the world s leading investors build and manage better portfolios. Clients rely on our offerings for deeper insights into the drivers of performance and risk in their portfolios, broad asset class coverage and innovative research. Our line of products and services includes indexes, analytical models, data, real estate benchmarks and ESG research. MSCI serves 97 of the top 100 largest money managers, according to the most recent P&I ranking. For more information, visit us at A PROPOS DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER Crédit Foncier Immobilier, filiale du Crédit Foncier, accompagne les grands propriétaires, promoteurs, investisseurs, établissements financiers et particuliers, dans leurs projets immobiliers et la valorisation de leur patrimoine. Cultivant une forte proximité avec ses clients, Crédit Foncier Immobilier offre une large gamme de prestations, allant du conseil à la commercialisation, en passant par l expertise et l audit. Crédit Foncier Immobilier, qui rassemble 270 collaborateurs dans 15 métropoles, est le quatrième conseil immobilier français et a réalisé en 2014 un chiffre d affaires de 41,3 millions d euros. CONTACT MSCI T: E: realestate@msci.com Crédit Foncier Immobilier E: emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr msci.com creditfoncierimmobilier.fr The information contained herein (the Information ) may not be reproduced or redisseminated in whole or in part without prior written permission from MSCI. The Information may not be used to verify or correct other data, to create indexes, risk models, or analytics, or in connection with issuing, offering, sponsoring, managing or marketing any securities, portfolios, financial products or other investment vehicles. Historical data and analysis should not be taken as an indication or guarantee of any future performance, analysis, forecast or prediction. None of the Information or MSCI index or other product or service constitutes an offer to buy or sell, or a promotion or recommendation of, any security, financial instrument or product or trading strategy. Further, none of the Information or any MSCI index is intended to constitute investment advice or a recommendation to make (or refrain from making) any kind of investment decision and may not be relied on as such. The Information is provided as is and the user of the Information assumes the entire risk of any use it may make or permit to be made of the Information. NONE OF MSCI INC. OR ANY OF ITS SUBSIDIARIES OR ITS OR THEIR DIRECT OR INDIRECT SUPPLIERS OR ANY THIRD PARTY INVOLVED IN THE MAKING OR COMPILING OF THE INFORMAT ION (EACH, AN MSCI PARTY ) MAKES ANY WARRANTIES OR REPRESENTAT IONS AND, TO THE MAXIMUM EXTENT PERMITTED BY LAW, EACH MSCI PARTY HEREBY EXPRESS LY DISCLAIMS ALL IMPLIED WARRANTIES, INCLUDING WARRANTIES OF MERCHANTAB ILITY AND FITNESS FOR A PARTICULAR PURPOSE. WITHOUT LIMITING ANY OF THE FOREGOING AND TO THE MAXIMUM EXTENT PERMITTED BY LAW, IN NO EVENT SHALL ANY OF THE MSCI PARTIES HAVE ANY LIABILITY REGAR DING ANY OF THE INFORMAT ION FOR ANY DIRECT, INDIRECT, SPECIAL, PUNITIVE, CONSEQUENTIAL (INCLUDING LOST PROFITS) OR ANY OTHER DAMAGES EVEN IF NOT IFIED OF THE POSS IBILITY OF SUCH DAMAGES. The foregoing shall not exclude or limit any liability that may not by applicable law be excluded or limited MSCI Inc. All rights reserved CBR1115