LE FINANCEMENT DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX EN ILE-DE-FRANCE MISE À JOUR

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1 . LE FINANCEMENT DES LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX EN ILE-DE-FRANCE MISE À JOUR

2 Le financement des logements locatifs sociaux en Ile-de-France : Mise à jour Cette étude a été réalisée par Martin DE BETTIGNIES, Chargé de Mission, Union Sociale pour l Habitat d Ile-de-France 2

3 Sommaire I. Avant propos II. III. IV. Les logements agréés Les coûts Les équilibres financiers V. Conclusion VI. VII. Annexe I : Définition des logements sociaux Annexe II : Représentation de la dispersion des prix de revient en nuage de points 3

4 I. Avant propos Cette étude s inscrit dans la continuité de l étude «Le financement des logements locatifs sociaux de 2003 à 2005» puis sa mise à jour en Elle porte sur la production de logement social en Ile-de-France entre 2007 et 2009 et a pour objet d analyser le volume de production, la localisation de la production, la nature de la production, l évolution des prix de revient ainsi que l évolution des financements des opérations. Les chiffres fournis émanent des services de l Etat (DRIHL) et sont tirés du fichier Camus Garcia élaboré à partir de la base de données Infocentre/Galion. Le fichier reprend les opérations de logement locatif social ayant obtenu un agrément de subvention Etat. Quelques précautions d usage doivent être gardées à l esprit à la lecture de ce document. Le périmètre du fichier a de fait évolué dans le temps. L analyse doit donc dans certains cas mentionnés être prise avec précaution. Le fichier recense des plans de financement prévisionnels et qui ne sont donc pas encore réalisés. Étant donné l écart qu il existe régulièrement entre un plan de financement prévisionnel et le coût final d une opération, les montants tirés du fichier sont donc selon toute vraisemblance inférieurs à ceux rencontrés dans la réalité. Les montants attribués à chacun des financeurs après obtention de l agrément Etat sont également susceptibles d'évoluer. Pour la plupart des opérations, il existe un délai d environ deux ans entre le moment où l agrément est obtenu et la livraison effective du bâtiment. Les logements dont les plans de financement sont étudiés dans ce document ne sont donc pas encore tous livrés au moment de la rédaction à l automne De même, il est toujours possible que des opérations soient annulées par la suite. Il faut également souligner que les données du fichier Camus Garcia se limitent au champ du Plan de Cohésion Sociale et que par conséquent les subventions octroyées par l Agence pour la Rénovation Urbaine (ANRU) ne sont pas reprises. Les chiffres s entendent donc hors production et hors financement ANRU dans l ensemble du document, tout comme les logements produits par La Foncière Logement. L extension de zonage de 328 communes de zone 2 passées en zone 1 1 en novembre 2005 a modifié la taille des zones 1 et 2 entre 2004 et Toutefois l auteur de cette étude a reconstitué les zones à posteriori, ce qui offre l avantage de pouvoir comparer des zones homogènes dans tout le document. 1 Arrêté du 28 novembre 2005 modifiant l arrêté du 17 mars 1978 modifié relatif au classement des communes par zones géographiques, Journal Officiel de la République Française 4

5 II. Les logements agréés 1) Le nombre de logements La production de logements locatifs sociaux en Ile-de-France a plus que doublé entre 2003 et La production de PLAI a ainsi quasiment triplé (de à logements), la production de PLS a quadruplé (de à logements), la production de PLUS a augmenté plus modestement d environ 20% (de à logements). L effort de production a donc porté largement sur les PLAI et les PLS. Graphe 1 Nombre de logements par an PLAI PLUS/PLUS CD PLS TOTAL ) La localisation de la production La répartition des logements par département est relativement stable dans le temps. Paris représente 20-25% de la production, la petite couronne autour de 40% et la grande couronne également autour de 40%. Tableau 1 Nombre de logements par département Petite couronne

6 Grande couronne Graphe 2 Part de la production par département en % 95 7% 75 21% 78 8% 77 9% 94 13% 93 16% 92 12% Graphe 3 NOMBRE DE LOGEMENTS PAR DEPARTEMENT 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

7 Graphe 4 REPARTITION GEOGRAPHIQUE DES LOGEMENTS 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Grande couronne Petite couronne Paris 3) Le nombre de logements en construction neuve, en acquisition amélioration, en acquisition sans travaux, en construction démolition La part de la construction neuve se situe autour de 60% en Ile-de-France, les 40% restants étant essentiellement constitué d acquisition amélioration avec un peu d acquisition sans travaux jusqu en Cette dernière a disparu depuis Graphe 5 REPARTITION NEUF/ACQUISITION DES LOGEMENTS 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% CD AST AA Neuf 7

8 Tableau 2 : Nombre de logements en construction neuve, en acquisition amélioration, en acquisition sans travaux et en construction démolition Neuf AA AST CD TOTAL Il faut noter que Paris est un cas particulier. La part en construction neuve y était nettement minoritaire par rapport à l acquisition amélioration de 2003 à Depuis 2007 toutefois, cette tendance s est inversée : le neuf représente désormais près de la moitié de la production. Graphe 6 REPARTITION NEUF/ACQUISITION A PARIS 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% CD AST AA Neuf logements n ont pas été renseignés dans le fichier ce qui explique la différence avec les logements produits en logements n ont pas été renseignés dans le fichier ce qui explique la différence avec les logements produits en

9 4) Le nombre de logements en VEFA La production de logements en VEFA a considérablement progressé depuis 2003 en passant de 492 à logements en Elle représente entre 15 et 20% de la production neuve depuis Nombre de logements en VEFA Part de la VEFA dans la production neuve Tableau 3 5) Le nombre de logements foyers et étudiants % 8% 10% 21% 15% 21% 15% Le nombre de logements foyers, de logements en résidences sociales et en résidence étudiante a fortement augmenté entre 2003 et Toutefois, leur part dans la production totale a tendance à baisser depuis 2007 où elle avait atteint un pic (39% de la production en 2007 contre 24% en 2009). Graphe 7 PART DES LOGEMENTS FOYERS % 26% 21% % % % % % 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% Nombre total Logements foyers Production totale % Logements foyers dans la production totale % La production de ce type de logements est volatile d une année sur l autre, avec des oscillations marquées. 9

10 Tableau RESIDENCE SOCIALE FJT FTM EHPA/EHPAD HANDICAPES MAISONS RELAIS ETUDIANTS AUTRES Nombre total Logements foyers Production totale % Logements foyers dans la production totale 21% 26% 38% 30% 39% 30% 24% Graphe 8 REPARTITION DES LOGEMENTS SELON TYPE DE RESIDENCES RESIDENCE SOCIALE FJT FTM EHPA/EHPAD HANDICAPES MAISONS RELAIS ETUDIANTS AUTRES % 20% 40% 60% 80% 100% 6) La typologie des logements En 2009, pour la première fois, la typologie de l ensemble des logements est renseignée (en 2007 et 2008 seulement 70% de la production l était). Cette année-là, il y a : - 32% de la production en T1 (8 783 logements) ; - 20% de T2 (5 430 logements) ; - 26% de T3 (7 246 logements) ; 10

11 - 18% de T4 (4 933 logements) ; - 5% de T5 et plus (1 343 logements). L importance de la production de logements foyers dans l année en question joue sur cette répartition. Graphe 9 TYPOLOGIES DES LOGEMENTS AGREES 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% T5 et plus T4 T3 T2 T1 11

12 III. Les coûts 1) Le prix de revient moyen Graphe 10 Prix de revient par m² de surface utile des logements familiaux en Paris Zone 1bis (hors Paris) Zone 1 Zone 2 Moyenne IDF Le prix de revient moyen des logements familiaux en Ile-de-France atteint /m² de surface utile en Ainsi la baisse enregistrée en 2008 lors de la crise (-12%) est plus que rattrapée en 2009 (+13%!). Cette hausse est la plus marquée à Paris et en zone 1. Le prix de revient moyen en zone 2 a presque rattrapé celui de la zone 1. Il y a par contre une légère baisse dans les communes limitrophe de Paris. Il existe un écart de l ordre de 20% du prix de revient moyen d une zone à l autre entre Paris, communes limitrophes et zone 1. La surface moyenne des logements familiaux avait plutôt tendance à diminuer jusqu en 2008 mais 2009 marque une rupture par rapport à cette tendance.

13 Graphe 11 Surface moyenne des logements familiaux en m² de SU PARIS ZONE1BIS HORS PARIS ZONE1 ZONE Prix de revient par département En 2009 la hausse du prix de revient moyen des logements familiaux concerne tous les départements sauf les Hauts-de-Seine. La barre des /m² de SU est franchie à Paris. Graphe 12 Prix de revient des logements familiaux par m² de surface utile par département en

14 Prix de revient par type de logement Les logements familiaux PLAI reviennent en 2009 en moyenne à /m² de surface utile, les PLUS à et les PLS à Ces écarts de prix de revient moyen sont identiques par rapport à ceux des exercices précédents, à savoir des PLAI et PLUS au touche à touche et des PLS qui coûtent de l ordre de 15 à 20% moins chers. L éloignement du cœur de l agglomération semble se traduire par une baisse significative du prix de revient moyen dans les trois cas. Graphe 13 Prix de revient moyen des PLAI familiaux par m² de surface utile en Paris Zone 1bis (Hors Paris) Zone 1 Zone 2 IDF Graphe 14 Prix de revient moyen des PLUS familiaux par m² de surface utile en Paris Zone 1bis (Hors Paris) Zone 1 Zone 2 IDF 14

15 Graphe 15 Prix de revient moyen des PLS familiaux par m² de surface utile en Paris Zone 1bis (Hors Paris) Zone 1 Zone 2 IDF 2) Le prix de revient moyen selon le statut de l organisme Nota : les logements familiaux n ont pas été isolés des logements foyers ici car les échantillons auraient été trop faibles pour pouvoir être comparés. Ces chiffres sont donc tous logements confondus. La taille des échantillons est très différente et ces chiffres sont donc à prendre avec précaution. La production se répartit en 2009 de la façon suivante : - les sociétés anonymes HLM ont produit logements en 2009, soit 61% de la production ; - les offices publics logements, soit 19% de la production ; - les sociétés d économie mixte logements, soit 10% de la production ; - les associations logements, soit 6% de la production ; - le reste de la production (4%) a été produit par des coopératives, des communes, des promoteurs ou encore des particuliers. Il semblerait que les prix de revient des sociétés anonymes et des offices publics soient du même ordre (2 640 /m² SU) en Les prix de revient moyen des SEM (qui produisent essentiellement à Paris) sont en nette augmentation en 2009 (4 448 /m² SU). Enfin, les associations affichent de manière récurrente depuis 2005 des prix de revient moyen nettement supérieurs à ceux des autres opérateurs (4 674 /m² SU). Elles produisent en effet essentiellement du logement foyer, dont le coût au m² est bien supérieur à celui du logement familial. 15

16 Graphe 16 Prix de revient moyen tous logements confondus en ESH OPH SEM ASSOCIATIONS 3) Le prix de revient moyen en construction neuve et en acquisition amélioration Le prix de revient moyen des logements familiaux neufs a augmenté de manière plus rapide que celui des logements familiaux réalisés en acquisition amélioration entre 2003 et L écart s est ainsi creusé de manière significative au fil du temps. Toutefois, le prix de revient de l acquisition amélioration s est littéralement envolé en 2009 de 24%! S il n a pas encore rattrapé le prix de revient en construction neuve, il s en approche. Il reste donc à voir si cette tendance se poursuivra dans les chiffres On peut voir également dans le graphe 17 la crise de l immobilier ancien en 2008, avec la chute des prix de revient en acquisition amélioration. Graphe 17 Prix de revient par m² de surface utile des logements familiaux en Neufs Acquisition amélioration 16

17 4) Le prix de revient moyen en VEFA et hors VEFA Les logements familiaux réalisés en VEFA ont un prix de revient moyen par m² de surface utile plus élevé que celui des opérations pour compte propre des organismes, sans doute due à la marge des promoteurs privés. Le différentiel se situe entre 5 et 10% selon les années. Graphe Prix de revient moyen des logements familiaux par m² de SU en EUR VEFA HORS VEFA Source : OLS - DREIF DHRU, Fichiers Camus Garcia ) Le prix de revient moyen des opérations foyers et étudiants Les opérations de logement foyers (c est à dire : foyer de jeunes travailleurs, résidences sociales, maisons relais, foyer de travailleurs migrants, logements pour personnes âgées ou handicapées, résidences étudiantes) ont des prix de revient moyen largement supérieurs aux autres opérations : /m² pour les logements foyers contre /m² pour les logements familiaux en Le surcoût d un logement foyer est donc de l ordre de 73% en Le différentiel s est accru ces dernières années : le prix de revient des logements familiaux a cru de 39% en sept ans alors que dans le même temps celui des logements foyer a bondi de plus de 65%. 17

18 Graphe 19 Prix de revient moyen par m² de SU Logements familiaux Logements foyers et étudiants Source : OLS - DREIF DHRU, Fichiers Camus Garcia 18

19 IV. Les équilibres financiers Avertissement pour la publication des tableaux de financements des opérations Le financement des opérations de construction ou d acquisition de logements sociaux, fait appel à de multiples intervenants : État, collectivités locales, Action Logement, bailleurs sociaux, Caisse des dépôts et autres établissements de crédit. C est lors de l instruction des dossiers par les DDE, que les financements octroyés par l État sont décidés. Les autres financeurs interviennent généralement après engagement de l État. Les données présentées ici se basent sur un plan prévisionnel de financement établi par le bailleur social et non conditionné à l engagement financier des partenaires. C est pourquoi, ces tableaux ne reflètent pas la structure des financements obtenus in fine par les bailleurs. Seules les subventions versées par l État sont connues avec certitude ; celles versées par les collectivités locales, la PEEC, et par voie de conséquence, le montant des prêts et des fonds propres investis par le bailleur peuvent encore changer tant que le bouclage financier des opérations n est pas définitif. Enfin, on peut constater que le Conseil Régional Île de France notamment peut être conduit à financer une programmation sur plusieurs exercices budgétaires. Pour rappel, le montage financier d une opération de logements locatifs sociaux est une fusée à trois étages : les subventions à l investissement (qui proviennent de l Etat, des collectivités locales, d Action Logement, ou d autres partenaires), les prêts et une éventuelle mise de fonds propres pour parvenir à l équilibre. 1) Enveloppes tous logements Les fonds apportés à la production de logement social en Ile-de-France ont atteint 4,1 milliards d euros en La barre des 3 milliards avait été franchie seulement en 2008, soit une hausse de 1 milliard rien qu en 2009! Ce sont donc des montants considérables et en augmentation très forte : +71% en l espace de quatre ans (entre 2006 et 2009). L enveloppe des subventions est passée d environ 630 millions à plus de 1 milliard en l espace de quatre années. Les prêts ont dépassé en ,8 Milliards contre environ 1,6 Milliard en Enfin, les fonds propres sont passés de 174 millions investis à presque 300 millions. Cette hausse des montants reflète l effort fait par l ensemble des acteurs du logement aidé en Ile-de-France. La structure moyenne des montages financiers en Ile-de- France a peu évolué sur la période D une année sur l autre, le poids des différents financeurs varie de quelques pourcents mais sur la période, il n apparaît pas de modifications majeures dans leurs poids respectifs. En règle générale, les opérations sont financées avec environ 25% de subventions, 65-70% de prêts et 5-10% de fonds propres.

20 Tableau 5 : Enveloppes de financement tous logements en EUROS RUBRIQUES Subvention principale Etat % % % % Surcharge foncière % % % % Prime spécifique PLAI % % % % TOTAL SUBVENTIONS ETAT % % % % Région % % % % Département % % % % Ville % % % % EPCI % % % % TOTAL COLLECTIVITES % % % % Subventions 1% % % % % Autres subventions % % % % TOTAL SUBVENTIONS % % % % Prêt CDC % % % % Prêt PLS % % % % Prêt 1% % % % % Prêt 1% Concours Privilégiés % Autres prêts % % % % TOTAL PRETS % % % % FONDS PROPRES % % % % TOTAL % % % % logement social Martin DE BETTIGNIES Décembre 2010

21 2) Enveloppes logements foyer Les logements foyers sont souvent financés en PLAI, et bénéficient ainsi d une part plus importante de subventions (environ 40%), avec en conséquence moins de prêts (55%) et de fonds propres (5%). Ici encore, le poids des différents financeurs, s il oscille légèrement d une année sur l autre, n a pas fondamentalement changé dans la période logement social Martin DE BETTIGNIES Décembre 2010

22 Tableau 6 : Enveloppes de financement des logements foyer en EUROS RUBRIQUES Subvention principale Etat % % % % Surcharge foncière % % % % Prime spécifique PLAI % % % % TOTAL SUBVENTIONS ETAT % % % % Région % % % % Département % % % % Ville % % % % EPCI % % % TOTAL COLLECTIVITES % % % % Subventions 1% % % % % Autres subventions % % % % TOTAL SUBVENTIONS % % % % Prêt CDC % % % % Prêt PLS % % % % Prêt 1% % % % % Prêt 1% Concours Privilégiés Autres prêts % % % % TOTAL PRETS % % % % FONDS PROPRES % % % % TOTAL % % % % logement social Martin DE BETTIGNIES Décembre 2010

23 Plus du tiers des subventions principale Etat, prime spécifique Etat, Conseil Régional, Conseils Généraux est destiné aux logements foyer. A l inverse, 11% de l enveloppe des prêts Caisse des Dépôts et 7% de celle des fonds propres des organismes sont investis dans leur financement (Tableau 7). Tableau 7 : Enveloppe de financement pour les logements foyers en EUROS 2009 FOYER TOUS LGTS % des foyers dans tous logements Nombre de logements % Subvention Principale Etat % Subvention État Surcharge Foncière % Subvention État Prime spécifique % Subvention du 1 % LOGEMENT % Subvention Conseil Régional % Subvention Conseil Général % Subvention Commune % Subvention EPCI % Subvention Autres % TOTAL SUBVENTIONS % Prêt CDC % Prêt PLS % Prêt 1 % % Prêts Autres % TOTAL PRETS % FONDS PROPRES % TOTAL % 3) La répartition des subventions par financeur Si l on compare la répartition des différentes subventions sur la période , plusieurs éléments ressortent : - les subventions Etat qui représentaient plus de 40% des subventions totales en 2003 ne représentent plus que 30% en Ce recul a surtout porté sur la période Depuis 2008, le poids des subventions Etat semble se stabiliser. La baisse a essentiellement porté sur la subvention principale et de manière moins importante la surcharge foncière. La prime spécifique a peu changé ; - le poids des subventions du Conseil Régional dans le total des subventions est à peu près stable sur la période, entre 15 et 20% selon les années ; - le poids des subventions des départements est également stable, autour de 10% des subventions totales. Toutefois il existe de fortes disparités entre

24 départements : certains financent le logement social (Hauts-de-Seine, Val de Marne par exemple), d autres s y refusent ; - les subventions de la ville de Paris représentent à elles seules 20% des subventions totales. Les autres communes représentent autour de 5% des subventions totales ; - les subventions du 1% Logement apparues en 2005 en remplacement du prêt 1% Milliard Plus représentent entre 10 et 15% des subventions totales. Graphe 20 Répartition des subventions 100% Autres subventions 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Subventions 1% Subvention EPCI hors PARIS Subvention EPCI à PARIS Subvention COMMUNES hors PARIS Subvention VILLE de PARIS Subvention Département hors PARIS Subvention Département PARIS Subvention Région Subvention Etat - Article 80 Prime spécifique PLAI Etat Surcharge foncière Etat 10% Subvention principale Etat 0%

25 4) Le financement par produit Financement des PLAI familiaux L évolution du financement des logements familiaux PLAI entre 2003 et 2009 fait apparaître : - une part importante de subvention de ces logements, mais en recul sensible ces dernières années : de 50-60% du prix de revient moyen entre 2003 et 2007, les subventions sont tombées à 45% en 2008 et 2009 ; - une diminution progressive des subventions Etat (essentiellement principale et surcharge foncière) de 30 à 20% du prix de revient entre 2003 et 2007, puis une stabilisation depuis 2008 autour de 20% du prix de revient; - une stabilité des subventions du Conseil Régional (10% du prix de revient), des Conseils Généraux (5% du prix de revient), des Communes (5-10% des prix de revient); - une apparition des subventions EPCI en 2005 (1-2% du prix de revient) ; - une forte augmentation des prêts CDC qui sont venus se substituer aux autres financements (45% du prix de revient en 2009); - une quasi disparition des prêts d Action Logement depuis 2006 (2% du prix de revient en 2009); - des fonds propres des organismes qui oscillent d une année sur l autre entre 5 et 10% du prix de revient. 25

26 Graphe 21 FINANCEMENT DES LOGEMENTS PLAI FAMILIAUX % FONDS PROPRES 90% PRETS AUTRES PRET VILLE 80% 70% 60% PRET 1% MILLIARD PLUS PRETS PEEC-CONCOURS PRIVILEGIES PRETS PEEC PRET PLS PROMOTEURS PRIVES RELANCE PRET PRINCIPAL PLS PRET CDC 50% SUBVENTION AUTRE SUBVENTION PEEC 40% SUBVENTION EPCI SUBVENTION COMMUNE 30% SUBVENTION DEPARTEMENT SUBVENTION REGION 20% 10% 0% SUBVENTION ETAT ARTICLE 80 PRIME D'INSERTION ETAT EN IDF SURCHARGE FONCIERE ETAT SUBVENTION PRINCIPALE ETAT 26

27 Financement des PLUS familiaux L évolution du financement des logements familiaux PLUS entre 2003 et 2009 fait apparaître : - une part de subvention de ces logements à hauteur de 25-30% du prix de revient sur la période , ce pourcentage étant à peu près stable; - des subventions Etat en baisse marquée de 15 à 7% du prix de revient moyen ; - des subventions du Conseil Régional stables mais nettement moins importantes que pour les PLAI familiaux, de l ordre de 5 % du prix de revient (contre 12% pour les PLAI familiaux) ; - des subventions des Conseils Généraux faibles et stables (2-3% du prix de revient moyen) ; - des subventions des Communes de l ordre de 8% du prix de revient mais qui sont à 80% constituées des subventions de la Ville de Paris ; - l apparition des subventions Action Logement en 2005 en remplacement du prêt 1% Milliard Plus (5% du prix de revient) ; - une prépondérance des prêts CDC dans le financement des logements familiaux PLUS puisque ces prêts financent environ 60% du prix de revient moyen ; - une très faible part des prêts Action Logement depuis 2005, de l ordre de 2% du prix de revient moyen ; - des fonds propres en augmentation (de 5 à 8% du prix de revient moyen). 27

28 Graphe 22 FINANCEMENT DES LOGEMENTS PLUS FAMILIAUX % FONDS PROPRES 90% PRETS AUTRES PRET VILLE 80% 70% 60% PRET 1% MILLIARD PLUS PRETS PEEC-CONCOURS PRIVILEGIES PRETS PEEC PRET PLS PROMOTEURS PRIVES RELANCE PRET PRINCIPAL PLS PRET CDC 50% SUBVENTION AUTRE SUBVENTION PEEC 40% SUBVENTION EPCI SUBVENTION COMMUNE 30% SUBVENTION DEPARTEMENT SUBVENTION REGION 20% 10% 0% SUBVENTION ETAT ARTICLE 80 PRIME D'INSERTION ETAT EN IDF SURCHARGE FONCIERE ETAT SUBVENTION PRINCIPALE ETAT 28

29 Financement des PLS familiaux L évolution du financement des logements familiaux PLS entre 2003 et 2009 fait apparaître : - une part de subvention de ces logements à hauteur de 10-15% du prix de revient ;. - une subvention surcharge foncière Etat qui oscille autour de 3-4% du prix de revient moyen ; - une subvention du Conseil Régional en baisse depuis 2008 qui finance désormais seulement 2% du prix de revient contre 4-5% en ; - des subventions des Conseils Généraux très faibles, autour de 1% du prix de revient moyen ; - des subventions communes de l ordre de 5-7% du prix de revient mais à 80% le fait de la Ville de Paris ; - des subventions EPCI et Action Logement très faibles (1 à 2% du prix de revient moyen) ; - des prêts CDC qui font un retour marqué depuis 2008 (15-20% du prix de revient moyen) alors qu ils avaient quasiment disparu entre 2004 et 2007 ; - une prépondérance des prêts PLS de l ordre de 60% du prix de revient moyen mais qui doivent affronter une montée en force des prêts CDC depuis 2008 ; - des prêts Action Logement en baisse depuis 2007, qui financent environ 5% du prix de revient moyen ; - un bond des prêts autres en 2008 qui n est pas confirmé en 2009 ; - des mises de fonds propres des organismes de l ordre de 10% du prix de revient moyen, soit nettement plus que pour les logements PLAI et PLUS familiaux. 29

30 Graphe 23 FINANCEMENT DES LOGEMENTS PLS FAMILIAUX % FONDS PROPRES 90% PRETS AUTRES PRET VILLE 80% 70% 60% PRET 1% MILLIARD PLUS PRETS PEEC-CONCOURS PRIVILEGIES PRETS PEEC PRET PLS PROMOTEURS PRIVES RELANCE PRET PRINCIPAL PLS PRET CDC 50% SUBVENTION AUTRE SUBVENTION PEEC 40% SUBVENTION EPCI SUBVENTION COMMUNE 30% SUBVENTION DEPARTEMENT SUBVENTION REGION 20% 10% 0% SUBVENTION ETAT ARTICLE 80 PRIME D'INSERTION ETAT EN IDF SURCHARGE FONCIERE ETAT SUBVENTION PRINCIPALE ETAT 30

31 Conclusion Le Plan de Cohésion Sociale s est traduit par un doublement de la production de logements sociaux entre 2003 et 2009 en passant de à logements. Cette hausse a porté sur l ensemble des trois produits de logements sociaux mais a été la plus forte pour les PLAI (de à logements, +184%) et les PLS (de à logements, +291%). La localisation de la production est assez stable dans le temps avec Paris qui compte pour 20-25% de la production, la petite couronne 40% et grande couronne 40%. La construction neuve représente 60% de la production et l acquisition amélioration 40%, sauf à Paris où les proportions sont plutôt autour de 45% de neuf et 55% d acquisition amélioration. La production en VEFA s est stabilisée autour 15-20% de la construction neuve depuis La part de la production réalisée en logements foyer dans la production a tendance à décroître depuis le pic atteint en 2007 (24% en 2009 contre 39% en 2007). Le prix de revient moyen des logements familiaux en Ile-de-France atteint /m² de surface utile en Il existe un écart d environ 20% à chaque fois entre : Paris, communes limitrophes et zone 1. Les coûts en zone 2 se rapprochent désormais de ceux de la zone 1. Certains départements de grande couronne ont des coûts plus élevés que certains départements de petite couronne (par exemple Seine-et-Marne et Yvelines plus élevés que Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne). La barre des /m² de surface utile est dépassée à Paris. Les coûts en construction neuve augmentent plus vite que ceux en acquisition amélioration, à l exception de 2009 où les coûts en acquisition amélioration ont bondi. Cette tendance sera à suivre en Selon les années, les coûts des logements en VEFA sont entre 5 et 15% supérieurs à ceux des logements réalisés pour compte propre des organismes. Les coûts des logements foyer sont très supérieurs à ceux des logements familiaux (73% en 2009) et cet écart va en s accroissant avec le temps. Les enveloppes dédiées au financement des logements locatifs sociaux en Ile-de- France ont considérablement augmenté en valeur absolue ces dernières années suivant la hausse de la production. La barre des 4 milliards investis dans la production nouvelle est franchie dès 2009 alors que celle des 3 milliards l avait été seulement en En 2009, les subventions dépassent 1 milliard, les prêts 2,8 milliards et les fonds propres 295 millions, soit un montage moyen de 25% de subventions, 67% de prêts et 7% de fonds propres en 2009, des proportions identiques à celles des exercices précédents. Les logements foyer sont eux financés à hauteur de 45% de subventions, 55% de prêts et 5% de fonds propres environ. Le poids des subventions Etat a diminué entre 2003 et 2009 (de 40% à 30% des subventions totales). Les subventions du Conseil Régional sont stables (15-20% des subventions totales). Celles des départements également (10% des subventions totales) tout comme celles des communes (20% des subventions totales, 31

32 essentiellement Ville de Paris). Les subventions d Action Logement apparues en 2005 en remplacement de prêts représentent 10-15% des subventions totales. En 2009, les PLAI familiaux sont financés par : 45% de subventions, 50% de prêts, 5% de fonds propres. Les PLUS familiaux sont financés par : 25% de subventions, 67% de prêts et 8% de fonds propres. Les PLS familiaux sont financés par : 10% de subventions, 82% de prêts et 8% de fonds propres. Les principales caractéristiques du financement des opérations sur la période sont : - une baisse du poids des subventions Etat (notamment principale et surcharge foncière) ; - une stabilité des financements du Conseil Régional ; - une importance de la Ville de Paris ; - un poids d Action Logement qui se maintient ; - une prépondérance des prêts de la Caisse des Dépôts, véritable clef de voûte du financement des logements sociaux en Ile-de-France ; - des fonds propres importants pour les logements familiaux PLS. 32

33 V. Annexe I : définition des logements sociaux Pour rappel, il existe trois types de logements sociaux accessibles suivant les ressources des locataires: PLAI (Prêt Locatif Aidé d'insertion = Logement très social), PLUS (Prêt Locatif à Usage Social = Logement social classique) et PLS (Prêt Locatif Social = Logement social intermédiaire) Zone1bis Zone 1 Zone 2 Loyers plafonds PLAI 5,65 5,31 4,65 Loyers plafonds PLUS ( attention majoration 20% possible) 6,34 5,97 5,24 Zone A bis Zone A Zone B1 Loyers plafonds PLS 12,38 9,52 8,20 Plafonds de revenus PLUS 100% Plafonds de revenus PLAI Plafonds de revenus PLS (PLUS +30%) Une personne seule Deux personnes ss pers. à charges sauf jeunes ménages pers, 1pers et 1pers à charge ou jeune ménage ss pers. charge Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge Cinq personnes ou une pers.seule avec trois pers. à charge Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Par personne supplémentaire Une personne seule Deux personnes ss pers. à charges sauf jeunes ménages pers, 1pers et 1pers à charge ou jeune ménage ss pers. charge Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge Cinq personnes ou une pers.seule avec trois pers. à charge Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Par personne supplémentaire Une personne seule Deux personnes ss pers. à charges sauf jeunes ménages pers, 1pers et 1pers à charge ou jeune ménage ss pers. charge Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge Cinq personnes ou une pers.seule avec trois pers. à charge Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge Par personne supplémentaire logement social Martin DE BETTIGNIES Décembre 2010

34 VI. Annexe II : représentation de la dispersion des prix de revient en nuage de points Le fichier Camus Garcia comprend les éléments suivants : des informations sur le bailleur (nom, code siren), l adresse de l opération (n, ru e, commune), le type de logements et leur nombre, le coût total (prix de revient), la surface utile de l opération, et le détail du montage financier (subventions, prêts, fonds propres). Le coût total des opérations du fichier est fonction de la taille de l opération, de sa nature et de son emplacement. Les nuages de points apparaissent globalement homogènes. Les opérations dont le prix de revient est le plus élevé correspondent en général à des logements foyer (notamment des EPHAD dont le coût est particulièrement élevé). Graphe 24 Prix de revient par m² de SU en 2007 en EUR Graphe 25 Prix de revient par m² de SU en 2008 en EUR

35 Graphe 26 Prix de revient par m² de SU en 2009 en EUR