Obsolescence, développement durable et destruction/création de valeur immobilière
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- Théophile Boivin
- il y a 8 ans
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1 Obsolescence, développement durable et destruction/création de valeur immobilière Jean Carassus FRICS Professeur Ecole des Ponts ParisTech Directeur du Mastère Spécialisé Executive Immobilier, Bâtiment, Energie
2 Trois mots-clés Innovation Obsolescence Destruction/création de valeur La référence théorique: l économiste Joseph Schumpeter
3 Innovation, obsolescence, destruction de valeur immobilière: exemple 1
4 Innovation, obsolescence, destruction de valeur immobilière: exemple 2
5 Obsolescence = inadaptation d une offre à une demande, due à l apparition d une offre nouvelle mieux adaptée à la demande (Innovation) L obsolescence se traduit par une destruction de valeur La lutte contre l obsolescence réduit la destruction de valeur, voire permet une création de valeur
6 Le développement durable (énergie, environnement, confort-santé, à coûts maîtrisés et appropriable socialement) Combien ça coûte? Combien ça rapporte? De toute façon, on n a pas l argent. Mais sont-ce vraiment les bonnes questions?
7 Les bonnes questions ne sont-elles pas: Si je ne fais pas de durable, combien vaut mon immeuble dans 10 ans? Que faut-il faire (durable ou autre) pour que la valeur de mon immeuble se maintienne (voire augmente) dans les 10 ans qui viennent?
8 Comment penser l obsolescence?
9 Obsolescence Territoriale: localisation, distance aux transports en commun Sociologique: modes de vie et de travail, bien-être Economique: coût d exploitation et productivité (tertiaire) Architecturale Technique: équipements de chauffage, ventilation, climatisation, informatique (tertiaire) Réglementaire: sécurité, énergie, environnement, santé L approche développement durable est essentielle dans chacune des dimensions de l obsolescence
10 Comment penser l avenir?
11 Une période de profondes mutations avec des grappes d innovations radicales Transition énergétique et écologique Limitation des ressources Troisième révolution industrielle Vers de nouveaux modèles de production, de consommation et d usage Des villes durables et désirables ou à ségrégation sociale et spatiale renforcée? Quartiers urbains Immobilier Transports
12 Groupe Réflexion Bâtiment Responsable du Plan Bâtiment Durable: Penser décentralisé Penser le bâtiment comme un élément intelligent du territoire Penser usages Penser le bâtiment responsable comme vecteur d innovations industrielles Agir de manière responsable et solidaire, et entraîner les citoyens vers un nouveau comportement
13 Mais l Etat a-t-il les moyens de lutter contre l obsolescence de ses immeubles? La réponse est oui
14 L exemple du patrimoine de l Etat en Région Pays de Loire Thèse professionnelle 2013 de Thierry Decadt (CEREMA) du Mastère Executive Immobilier, Bâtiment, Energie: «Comment tenir les engagements de l État exemplaire de réduction de la consommation d'énergie dans les immeubles de bureaux, à budget contraint?» Obsolescence économique, technique et réglementaire
15 Agir sur quatre leviers
16 Exploitation performante et utilisation éco-responsable: des chiffres plus que confortés par l étude MANEXI «Potentiel d économies d énergie dans le fonctionnement des immeubles de bureaux» Octobre 2014
17 Vers un nouvel aménagement Le quartier et ses connections à la ville vont jouer un rôle essentiel
18 Répondre à la question Que faut-il faire (durable ou autre) pour que la valeur de mon immeuble se maintienne (voire augmente) dans les 10 ans qui viennent?
19 Une approche socio-éco-technique: - Quelle va être la demande dans 10 ans? - Quels vont être les immeubles concurrents dans 10 ans? - Quels sont les risques d obsolescence de l immeuble (étude des 6 dimensions)? - Quels scénarios, utilisant les 4 leviers (optimisation de l occupation, travaux, exploitation, usage), pour diminuer l obsolescence potentielle? - Calculs des scénarios en cash flow actualisé et valeur actuelle nette.
20 Je vous remercie pour votre attention Des questions? D autres informations sur le blog Contact: jean.carassus@immobilierdurable.eu
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