Charges directes sur vides inclues Charges directes sur vides exclues

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1 Rapport de gestion EPRA Best Practices L European Public Real Estate Association («EPRA») publie des recommandations en termes de définition des principaux indicateurs de performance applicables aux sociétés immobilières cotées. Befimmo s inscrit dans ce mouvement à la standardisation du reporting visant à améliorer la qualité et la comparabilité de l information destinées aux investisseurs. Le Commissaire a vérifié que les ratios «EPRA earnings», «EPRA cost ratio», «EPRA NAV» et «EPRA NNNAV» étaient calculés conformément aux définitions et que les données financières utilisées dans le calcul de ces ratios concordent avec les données comptables telles qu incluses dans les états financiers consolidés. Les chiffres du portefeuille ont été vérifiés par l expert immobilier Jones Lang LaSalle. Indicateurs de performance clés Indicateurs EPRA Définitions EPRA 1 (1) EPRA earnings Recurring earnings from core operational activities en milliers /action (2) EPRA cost ratio Administrative & operating costs (including & excluding costs of direct vacancy) divided by gross rental income (3) EPRA NAV Net Asset Value adjusted to include properties and other investment interests at fair value and to exclude certain items not expected to crystallise in a long term investment property business model (4) EPRA NNNAV EPRA NAV adjusted to include the fair values of (i) financial instruments, (ii) debt and (iii) deferred taxes (5) (i) EPRA Annualised rental income 2 based on the cash Net Initial Yield (NIY) rents passing at the balance sheet date, less non-recoverable property operating expenses, divided by the market value of the property, increased with (estimated) purchasers' costs (ii) EPRA Topped-up NIY (6) EPRA Vacancy Rate (7) EPRA Like-for-Like Net Rental Growth This measure incorporates an adjustment to the EPRA NIY in respect of the expiration of rent-free periods (or other unexpired lease incentives such as discounted rent periods and step rents) Estimated Market Rental Value (ERV) of vacant space divided by ERV of the whole portfolio Like-for-like net rental growth compares the growth of the net rental income of the portfolio that has been consistently in operation, and not under development, during the two full preceding periods that are described Charges directes sur vides inclues Charges directes sur vides exclues en milliers /action en milliers /action ,90 19,69% 17,12% , , ,22 17,24% 14,68% , ,37 en % 5,89% 6,47% en % 5,95% 6,76% en % 6,50% 5,25% en % -2,83% 3,66% 1. Source : EPRA Best Practices ( Les définitions demeurent en anglais telles que définies à l origine par l EPRA. 2. Pour Befimmo, le revenu locatif annualisé (soit Annualised rental income), équivaut aux loyers en cours à la date de clôture (augmentés des loyers sur contrats futurs signés au 31 décembre 2014, tels que revu par les experts immobiliers) Befimmo - Rapport Financier Annuel Rapport de gestion

2 Tableau 1 - EPRA earnings Résultat net IFRS Ajustements pour le calcul de l'epra earnings I. Variations de la juste valeur des immeubles de placement et des immeubles détenus en vue de la vente II. Résultat sur vente d'immeubles de placement VI. Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers et close-out costs EPRA earnings EPRA earnings ( /action) 3,90 4,22 Tableau 2 - EPRA cost ratio Dépenses administratives et operationelles nettes dans le compte de résultats III. (±) Charges relatives à la location Charges immobilières nettes XIV. (-) Frais généraux de la Société XV. (±) Autres revenus et charges d'exploitation i. Impact du lissage des gratuités EPRA costs (charges directes sur vides inclues) (A) XI. (-) Charges locatives et taxes sur immeubles non loués EPRA costs (charges directes sur vides exclues) (B) I. (+) Revenus locatifs Revenu locatif brut (C) EPRA cost ratio (charges directes sur vides inclues) (A/C) 19,69% 17,24% EPRA cost ratio (charges directes sur vides exclues) (B/C) 17,12% 14,68% EPRA Best Practices - 65

3 Rapport de gestion - EPRA Best Practices Tableaux 3 et 4 - EPRA NAV & NNNAV Valeur intrinsèque Valeur intrinsèque ( /action) 54,00 54,13 Effet de l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres - - Valeur intrinsèque diluée, après l'exercice d'options, des dettes convertibles ou d'autres instruments de capitaux propres À inclure : II. Réévaluation à la juste valeur de la créance de location-financement IV. Juste valeur des instruments financiers EPRA NAV EPRA NAV ( /action) 54,38 54,35 À inclure : I. Juste valeur des instruments financiers II. Réévaluations à la juste valeur des financements à taux fixes EPRA NNNAV EPRA NNNAV ( /action) 52,80 53,37 «Glossaire» Noord Building 66 - Befimmo - Rapport Financier Annuel Rapport de gestion

4 Tableau 5 - EPRA Net Initial Yield (NIY) & Topped-up NIY Immeubles de placement et immeubles détenus en vue de la vente Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location Immeubles détenus en vue de la vente Immeubles disponibles à la location À inclure : Abattement des frais de transaction estimés Valeur acte en main des immeubles disponibles à la location (B) Revenus locatifs bruts annualisés Charges immobilières Revenus locatifs nets annualisés (A) À inclure : Loyer à l'expiration des périodes de gratuité locative ou autre réduction de loyer Loyer futur relatif aux contrats signés Revenus locatifs nets annualisés Topped-up (C) EPRA Net Initial Yield (A/B) 5,89% 6,47% EPRA Topped-up Net Initial Yield (C/B) 5,95% 6,76% Triomphe I et II 1. Le périmètre des charges immobilières à exclure pour le calcul de l EPRA Net Initial Yield est défini dans l EPRA Best Practices et ne correspond pas aux «Charges immobilières» telles que présentées dans les comptes IFRS consolidés. EPRA Best Practices - 67

5 Rapport de gestion - EPRA Best Practices Tableau 6 - Investment Property Rental Data (au ) Secteur Revenus locatifs bruts Revenus locatifs nets Bruxelles centre (CBD) Bruxelles décentralisé Bruxelles périphérie Wallonie Flandre Luxembourg ville Total des immeubles disponibles à la location Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS Revenus locatifs relatifs aux : - Immeubles comptabilisés comme location-financement (IAS 17) Immeubles détenus en vue de la vente Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location Immeubles vendus pendant les 12 derniers mois Autres charges immobilières Total Tableau 7 - Immeubles de placement - Like for Like Net Rental Growth Secteur Immeubles détenus sur 2 années consécutive Acquisitions Cessions Immeubles détenus en vue de la vente Immeubles en construction ou en développement 4 Bruxelles centre (CBD) Bruxelles décentralisé Bruxelles périphérie Wallonie Flandre Luxembourg ville Total Réconciliation avec le compte de résultats consolidés IFRS Revenus locatifs net relatifs aux : - Immeubles comptabilisés comme location-financement (IAS 17) - Une indemnité de résiliation anticipée d un bail en 2014 Autres charges immobilières Résultat d'exploitation des immeubles dans le compte de résultats consolidés IFRS 1. Le total des «Revenus locatifs bruts» défini dans l EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au «Résultat locatif net» des comptes IFRS consolidés. 2. Le total des «Revenus locatifs nets» défini dans l EPRA Best Practices, réconcilié avec le compte de résultats consolidés IFRS, correspond au «Résultat d exploitation des immeubles» des comptes IFRS consolidés. 3. Le loyer en cours à la date de clôture augmenté du loyer futur sur contrats signés au 31 décembre 2014, tel que revu par les experts immobiliers. 4. Il s agit des immeubles en construction ou en développement pour compte propre destinés à être disponibles à la location Befimmo - Rapport Financier Annuel Rapport de gestion

6 Surfaces locatives (en m²) Loyer Valeur locative en cours 3 estimée (VLE) sur les surfaces vides Valeur locative estimée (VLE) Taux de vacance Taux de vacance ,06 4, ,34 14, ,75 22, ,00 0, ,55 0, ,85 3, ,50 5,25 Revenus locatifs nets totaux 2 Immeubles détenus sur 2 années consécutives Acquisitions Cessions Immeubles détenus en vue de la vente Évolution Immeubles en construction ou en développement 4 Revenus locatifs nets totaux 2 Immeubles détenus sur 2 années consécutives ,15% ,69% ,88% ,29% ,36% ,02% ,83% EPRA Best Practices - 69

7 Rapport de gestion - EPRA Best Practices Immeubles de placement - Valuation data Secteur Juste valeur Juste valeur Variations de la juste valeur Variations de la juste valeur Bruxelles centre (CBD) Bruxelles décentralisé Bruxelles périphérie Wallonie Flandre Luxembourg ville Total des immeubles disponibles à la location Réconciliation avec le bilan consolidé IFRS Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location Immeubles de placement dans le bilan consolidé IFRS Immeubles de placement - Durée des baux Secteur Échéance finale Durée moyenne des baux au (en années) Loyer en cours des baux venant à échéance finale échéance finale en 2015 en 2016 en àpd 2020 Bruxelles centre (CBD) 8, Bruxelles décentralisé 4, Bruxelles périphérie 5, Wallonie 19, Flandre 11, Luxembourg ville 4, Total des immeubles disponibles à la location 9, Secteur Prochaine échéance Durée moyenne des baux au (en années) loyer en cours des baux ayant leur prochaine échéance 1 ère échéance en 2015 en 2016 en àpd 2020 Bruxelles centre (CBD) 7, Bruxelles décentralisé 3, Bruxelles périphérie 2, Wallonie 19, Flandre 11, Luxembourg ville 1, Total des immeubles disponibles à la location 8, La durée est calculée en tenant compte des projets en cours et de l immeuble détenu en vue de la vente Befimmo - Rapport Financier Annuel Rapport de gestion

8 Variations de la juste valeur Variations de la juste valeur EPRA Net Initial Yield EPRA Net Initial Yield Taux de réversion Taux de réversion Durée moyenne pondérée 1 (en années) Durée moyenne pondérée 1 (en années) -0,37-1,01 6,32 6,49-14,03-13,96 7,84 8,35-1,75-5,63 3,42 5,71-7,97-9,78 3,54 4,39-8,94-0,46 5,47 5,12-5,52-7,49 2,73 2,90-9,12-5,67 5,32 13,10-6,39-10,22 19,49 16,07 3,31 0,47 5,63 5,95-2,16-2,95 11,34 12,31 2,20 1,66 6,00 6,19-6,56-8,60 1,60 2,62-0,45-0,94 5,89 6,47-9,69-10,40 8,64 9,06 9,12 5,71 0,41-0,53 Échéance finale Valeur locative estimée (VLE) des baux venant à échéance finale en 2015 en 2016 en àpd Prochaine échéance Valeur locative estimée (VLE) des baux ayant leur prochaine échéance en 2015 en 2016 en àpd EPRA Best Practices - 71

9 Rapport de gestion - EPRA Best Practices Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location (au ) 1 Coût actuel Coût futur estimé Intérêts intercalaires à capitaliser Coût total estimé (hors foncier) Date de finalisation prévue Surfaces locatives (en m²) % loué Brederode 9 et Namur Courant WTC IV Lancement À construire en cas d'engagement Total Réconciliation avec le bilan consolidé IFRS Juste valeur des immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location dans le bilan consolidé IFRS AVANT travaux Difference entre la juste valeur 128 au 31 décembre 2014 et [la juste valeur AVANT travaux + le coût des travaux] Juste valeur des immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location pour lesquels les travaux n'ont pas encore été entamés Immeubles en construction ou en développement pour compte propre, destinés à être disponibles à la location dans le bilan consolidé IFRS Ce tableau reprend les projets qui sont reclassés dans la rubrique «Immeubles en construction ou en développement pour compte propres, destinés à être disponibles à la location» et pour lesquels des dépenses ont déjà été faits Befimmo - Rapport Financier Annuel Rapport de gestion