L Observatoire de l immobilier

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1 de l' L Observatoire de l immobilier Éditorial de Me David AMBROSIANO Président de la chambre départementale des notaires de l Patrick LECLERC Depuis presque 20 ans les notaires du département de l présentaient leur Observatoire annuel sous la forme d un document d une trentaine de pages. Aujourd hui l application pour Smartphone «Notaires de France» ainsi que le site de la Chambre des Notaires de l ou encore le site «Immoprix.com», donnent les chiffres avec une «fraicheur» qui rendrait obsolète notre observatoire dès son impression. C est pourquoi il a été décidé de faire évoluer le format précédent, pour privilégier l accompagnement de notre Observatoire par ce document de 8 pages, à la fois synthétique et complet sur les tendances de l année écoulée. Par la suite, vous pourrez affiner vos recherches au moyen de ces outils dématérialisés. Par ailleurs, nous avons choisi d axer notre présentation publique sur la réflexion et la prospective : la réflexion pour tenter de décrypter les tendances 2014 et la prospective pour essayer de dessiner les contours du marché Dès cette année, nous allons plus loin encore, en formulant cinq propositions à l égard des pouvoirs publics pour atteindre des objectifs qui sont chers à la profession : dynamiser le marché en le fluidifiant, en le rendant plus simple, plus attractif et plus accessible, que ce soit dans le parcours résidentiel de nos concitoyens, qu à l attention des investisseurs. Rhodanienne Les secteurs d analyse Nord Voironnais- Saint Marcellin Massif de la Chartreuse /m² /m² /m² /m² /m² Répartition des ventes départementales Terrains à bâtir Maisons anciennes Appartements neufs 10% 38% Appartements anciens 45% Prix de vente médian en depuis /m² /m² /m² /m² /m² Appartements neufs /m² /m² /m² /m² /m² Nord Massif du Vercors Matheysine- Trièves Grésivaudan Massif de la Belledonne Massif de l Oisans- Sud Dauphine Maisons anciennes Terrains à bâtir rue Jean Moulin, SEYSSINS Tél : Fax : Pour retrouver toute l offre et les services immobiliers des notaires de France : La base immobilière PERVAL, riche de plus de 12 millions de références, est alimentée par le notariat français et contient les références de mutations immobilières de tous les types de biens, immeubles, maisons, appartements, terrains, locaux d activité, biens agricoles et viticoles, sur tout le territoire (DOM compris). C est un outil pour l évaluation de tous types de biens par comparaison, la communication aux médias et organismes publics de données statistiques et la publication d indices de prix des logements anciens sur la base d une méthodologie établie avec l INSEE. 1 6 pages - 38.indd 1 27/02/ :26:39

2 de l' Conjoncture immobilière en France (hors IdF) Tendance à la baisse des prix en France (hors IdF) 2014 France (hors IdF) Rhône-Alpes Prix au m² médian /m² /m² /m² Evolution annuelle -0,2% 0,8% -1,2% Surface habitable médiane 60 m² 65 m² 65 m² Les plus vendus les 3 pièces (31%) les 3 pièces (31%) les 3 pièces (31%) Maisons anciennes Prix de vente médian Evolution annuelle -1,4% 0,3% 1,0% Superficie de terrain médiane 650 m² 805 m² 880 m² Les plus vendues Terrains à bâtir les 6 pièces et plus (30%) les 6 pièces et plus (30%) les 5 pièces (31%) Prix de vente médian Evolution annuelle -0, 2,1% 0,0% Superficie de terrain médiane 710 m² 750 m² 730 m² Les plus vendus moins de 600 m² (38%) moins de 600 m² (34%) moins de 600 m² (3) En 2014, en France (hors Île-de-France), les prix sont en légère baisse sur les marchés de l individuel ancien (-1,4% sur un an) et du foncier (-0,). Les prix du collectif ancien sont relativement stables. La région Rhône-Alpes enregistre des hausses de prix des appartements anciens et des terrains à bâtir (respectivement +0,8% et +2,1% sur un an), tandis que les prix des maisons anciennes restent stables (+0,3%). En, les marchés évoluent différement. Alors que les prix des appartements anciens baissent de plus de 1%, ceux des maisons anciennes progressent de 1%. La proximité du département du Rhône dynamise le marché des maisons anciennes dans le nord de l. Les secteurs Nord, Voironnais-Saint Marcellin et Rhodanienne concentrent à eux trois 60% des transactions en. Répartition des ventes par secteur d analyse en 8% 31% Nord Grésivaudan 10% Nord 13% Voironnais - Saint Marcellin Massif de l'oisans Sud Dauphine Autres Secteurs Maisons anciennes Nord 6% 5% Voironnais -Saint Marcellin Rhodanienne Grésivaudan Nord 10% 31% 1 Autres Secteurs 2 6 pages - 38.indd 2 27/02/ :26:40

3 de l' Les marchés des appartements (neufs et anciens) en Ancien : Des disparités selon les secteurs Les prix dans l reculent de 1,2% sur un an, amplement influencés par le marché grenoblois (-1,8%) qui représente plus de 30% des transactions. Néanmoins, certains secteurs connaissent une hausse des prix, tels Grésivaudan (+1%) ou le Massif du Vercors (+12,2%). Ce dernier retrouve son niveau de prix de Le secteur de reste un des secteurs les plus accessibles avec un prix au m² médian de A contrario, le Massif de L Oisans - Sud Dauphiné demeure le plus onéreux avec un prix au m² médian dépassant les L attractivité d Huez, qui représente 35% des transactions du secteur, explique essentiellement ce phénomène Evolution sur 1 an ,2% ,8% ,6% Eybens ,3% Vizille ,5% Échirolles ,6% Le Pont-de-Claix ,0% Nord , Fontaine ,1% Saint-Égrève ,8% Sassenage ,9% Seyssinet-Pariset ,1% La structure du marché en n a pas évolué, les 3 pièces restent les plus vendues avec 31% de part de marché. Néanmoins, dans les stations de ski (les 3 massifs de Belledonne, de L Oisans- Sud Dauphiné et du Vercors), la part des ventes de studios est majoritaire. Elle dépasse même la moitié des transactions dans le Massif de Belledonne. Neuf : un marché localisé Le marché du neuf est hétérogène (un peu moins que l ancien) allant de le m² jusqu à près de Néanmoins, il est concentré sur les 2, 3 et 4 pièces qui représentent plus de 90% des transactions. Au niveau des secteurs, la région grenobloise (Sud, Nord, Grésivaudan et ) enregistre plus de la moitié des mutations. Prix au m² médian et évolution sur un an des appartements neufs par secteur Grésivaudan Massif de l'oisans - Sud Dauphine 10% des ventes 18% des ventes des ventes / 17,5% / -0,2% / ns* Grésivaudan ,0% Gières ,4% Villard-Bonot ,5% La Tronche ,4% Meylan ,0% Saint-Martin-d'Hères ,2% Rhodanienne ,6% Vienne , ,1% Massif de Belledonne ,2% Chamrousse ,5% Massif de L'Oisans-Sud Dauphine ,6% Huez ,3% Mont-de-Lans ,5% Vénosc ,4% Massif du Vercors ,2% Villard-de-Lans ns* Nord ,8% Nord Rhodanienne Voironnais - Saint Marcellin des ventes 1 des ventes 8% des ventes 10% des ventes / -7,3% / 2,2% / 4,4% / 16, / -4,4% La Tour-du-Pin ,0% Bourgoin-Jallieu ,4% Voironnais-Saint Marcellin ,5% Saint Marcellin ,9% Nord 13% des ventes / -9,1% Tullins ,3% ns* : non significative Voiron ,0% 3 6 pages - 38.indd 3 27/02/ :26:41

4 Chambre des notaires de l' Zoom sur et principales communes de l Un baisse des prix généralisée dans le collectif ancien Part des ventes d appartements anciens par quartier de HYPER CENTRE 23% Prix de vente médian et évolution sur un an des quartiers de EUROPOLE-CEA / ns* HYPER CENTRE / -3,1% ILE VERTE / -5,9% BERRIAT GRANDS BOULEVARDS PATINOIRE- BAJATIERE LA CAPUCHE 16% 9% 8% BERRIAT / -5,9% GRANDS BOULEVARDS / -0,6% PATINOIRE-BAJATIERE / -7,3% LA CAPUCHE / 0,4% ALLIES-ALPINS LES EAUX CLAIRES VILLENEUVE- VILLAGE OLYMPIQUE 8% 8% LES EAUX CLAIRES / -2,9% Evolution annuelle du prix médian au m² De -1% à +1% LE RONDEAU De -5% à -1% Inférieure à -5% Non significative TEISSEIRE / -10,3% VILLENEUVE- VILLAGE OLYMPIQUE ALLIES-ALPINS / 0,4% / -2,6% ILE VERTE TEISSEIRE EUROPOLE-CEA 2% 2% 5% Prix au m² médian Evolution sur 1 an ,8% Le prix médian à a baissé de -1,8% et se situe à Cette tendance est disparate selon les quartiers. Seuls les quartiers de la Capuche et de Villeneuve-Village Olympique voient leurs prix résister (+0,4% sur un an), mais ils ne représentent à eux deux que 15% des transactions. Les autres quartiers enregistrent des baisses de prix jusqu à 10,3% à Teisseire. Les trois quartiers enregistrant le plus de ventes évoluent différemment. L Hyper Centre enregistre un recul des prix (-3,1%), les Grands Boulevards constatent une légère tendance à la baisse (-0,6%) et les prix au m² à Berriat chutent (-5,9%). Échirolles ,6% Ouest ,0% Centre ,3% Est ,1% Saint-Martin-d'Hères ,2% Croizat ,2% Centre ,8% Teyssère ,6% Romain Rolland ,5% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 pièce - studios Part des ventes d appartements anciens par nombre de pièces à sur un an oct-2004 oct-2009 oct pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Galochère ,1% Bidal - Péri ,2% Vienne , L'Isle ,0% Centre ville ,6% Estressin ,9% Bourgoin-Jallieu ,4% Oiselet ,5% Champaret ,4% Pré bénit - Montbernier ,5% 4 6 pages - 38.indd 4 27/02/ :26:41

5 de l' Les marchés des maisons anciennes et des terrains à bâtir en Maisons anciennes : un marché hétérogène Sur l ensemble du département, le prix de vente médian atteint les Dans chacun des 4 massifs, la part des ventes des maisons anciennes de moins de 4 pièces constitue aux alentours de 20% des transactions. Cette proportion n est que de 10% dans la région grenobloise (secteurs Nord, Grésivaudan et ). Les communes de Saint-Ismier, de Meylan et de Seyssins présentent les prix médians de vente les plus élevés (respectivement , et ). Cette spécificité s explique par la forte proportion des grandes maisons : les 6 pièces et plus représentent près de 60% des ventes à Meylan. Massif de l Oisans- Sud Dauphine Matheysine / 5,5% Trièves / -5,0% Prix de vente médian et évolution sur un an des maisons anciennes par secteur d analyse Nord / 2,9% Voironnais- Saint Marcellin / 1,9% Rhodanienne Massif de la / -1,5% Chartreuse / -3,2% / 1, Nord / -1,0% / ns* Evolution annuelle du prix de vente médian Supérieure à +5% De +1% à +5% De -1% à +1% De -5% à -1% Inférieure à -5% / -5,0% Massif du Vercors / -9,1% Grésivaudan / 7,0% Massif de la Belledonne / -4,0% % 9% Maisons anciennes 2014 Terrains à bâtir : un marché très stable Répartition des ventes et prix médian de vente par secteur d analyse 15% % 41% Terrains à bâtir 5% Nord Isere Rhodanienne Voironnais-Saint Marcellin Grésivaudan Evolution sur 1 an Autres Secteurs Maisons anciennes 2014 Evolution sur 1 an Saint-Ismier % Heyrieux % Meylan % Tignieu-Jameyzieu % Seyssins % Moirans % Claix L' Isle-d'Abeau % Crolles % Vienne % Saint-Égrève Charvieu-Chavagneux % Villette-d'Anthon % Villefontaine % Sassenage % La Verpillière % Voreppe % Bourgoin-Jallieu % Saint-Martin-d'Hères % Saint-Marcellin % Échirolles Morestel % Vif % Saint-Clair-de-la-Tour % Voiron % Roussillon Villard-Bonnot % La Tour-du-Pin % Coublevie % Les Avenières % Trois secteurs (Nord, Voironnais-Saint Marcellin et Rhodanienne) concentrent plus de deux tiers des ventes de terrains à bâtir. Les prix médians y oscillent entre et Dans la région grenobloise (secteurs Nord, Sud et Grésivaudan) les terrains vendus ont majoritairement une superficie inférieure à 600 m². Cette catégorie de terrain représente près de 70% des ventes dans le secteur de Nord et aux alentours de 50% dans les deux autres secteurs grenoblois. Tandis qu elle ne représente que 4,4% des transactions en, la part des ventes de terrains de m² à m² grimpe à 24% dans le secteur de Matheysine-Trièves. 5 6 pages - 38.indd 5 27/02/ :26:42

6 Chambre des notaires de l' Les acteurs du marché immobilier Origine géographique des acquéreurs La part des locaux (acquéreurs résidant déjà en lors de la transaction) monte à plus de 81% sur le marché du collectif ancien. Les Rhônalpins (hors Isérois) favorisent l individuel et le foncier. Ils constituent respectivement 1 et 19% des acquisitions. Tous bien confondus, la part des locaux grimpe à plus de 90% dans les secteurs de Nord, Sud et Grésivaudan. Les Rhônalpins (hors Isérois) sont attirés par les massifs, mais aussi par le Nord (28% des transactions du secteur) et l Rhodanienne (31%). Quant aux acquéreurs de Province, ils privilégient les massifs du Vercors (16% des acquisitions du secteur), de l Oisans-Sud Dauphine (21%) et de Belledonne (18%). Part des ventes en par type de bien selon l origine géographique de l acquéreur Etrangers 0,9% 0,3% 0,2% Ile de France 2,2% 1,3% 0,3% Reste France 5,3% 3,2% 0, Rhône-Alpes 10,3% 17,3% 19,5% Seul le Massif de l Oisans-Sud Dauphine attire les franciliens (10% des mutations) et les non-résidents (5%). L attrait de l Or blanc! 81,2% 77,9% 79,3% Maisons anciennes Terrains à bâtir Zoom sur les acquéreurs de moins de 30 ans et les 60 ans et plus Part des acquéreurs de moins de 30 ans par secteur d analyse (tous biens confondus) 22,9% Isere Rhodanienne 20,8% 20,6% Nord 20,3% Nord 18,6% Voironnais -Saint Marcellin 18,5% 18,5% 18,0% 16,8% Massif de La Chartreuse Tous biens confondus, les acquéreurs de moins de 30 ans ont tendance à privilégier les zones plus urbaines. Ils représentent 20,6% des transactions à, alors qu ils ne constituent que 4,1% des mutations dans la massif du Vercors. 16,1% Grésivaudan 15,2% Matheysine -Trièves 10,9% Massif de Belledonne 10,6% Massif de L'Oisans-Sud Dauphine Massif du Vercors Part des acquéreurs de 60 ans et plus par secteur d analyse (tous biens confondus) 4,1% Ce dernier est très prisé des 60 ans et plus. Ils représentent 28,5% des achats. Massif du Vercors 28,5% Massif de Belledonne 17,1% Massif de La Chartreuse 16,8% Matheysine-Trièves 16,3% Voironnais-Saint Marcellin 15,9% 14,0% Massif de L'Oisans-Sud 13,3% Grésivaudan 13,1% Nord 12,2% 11,2% 11,2% Isere Rhodanienne 11,0% Nord 10,1% 9,0% 6 6 pages - 38.indd 6 27/02/ :26:43

7 Chambre des notaires de l' Les propositions de l Observatoire de l Immobilier 1 Problématique : Comment relancer le marché immobilier? Objectifs : dynamiser le marché en le fluidifiant, en le rendant plus simple, plus attractif et plus accessible, et ce tant pour les accédants à la propriété que pour les investisseurs. L IMMOBILIER ANCIEN Prise en compte de la nécessaire réhabilitation du parc ancien collectif ou diffus Il apparaît que le parc ancien, particulièrement les plans courants des années 1955 à 1970 connaît une désaffection croissante des acquéreurs, notamment en raison de ses faibles performance énergétiques. Il en va ainsi également de nombreux habitats individuels diffus, notamment en zone rurale ou semi-urbaine. Une part importante de ce parc est occupée par des ménages âgés qui y résident de longue date et qui ne disposent pas de la capacité d y engager des travaux. Or la courbe démographique des occupants de ces immeubles va également produire une libération importante de ces derniers au cours des prochaines années. Il importe d y favoriser la création de travaux de modernisation et de performance énergétique lors de l arrivée de nouveaux propriétaires en vue d engager un cercle vertueux de rénovation de ces immeubles. Ce cercle vertueux un est enjeu majeur pour éviter que ce parc ne vienne à tomber en désuétude. 2 Un plan de relance pour une remise en vente des logements vacants Les plans de relance actuels visent presque exclusivement la construction de logements neufs. La vacance des logements varie de 7 % à 25 % selon les régions et concerne aussi le parc ancien qui est un formidable gisement de logements mobilisables rapidement pour répondre à la pénurie de logement actuelle et à la pression foncière sur les prix et les loyers. Or si ces logements vacants subissent une taxe, il n existe aucune incitation à leur mise en vente. 3 Propositions à l égard des élus, pouvoirs publics, professionnels et médias L instabilité fiscale est susceptible de décourager les investisseurs. Or l investissement immobilier est un engagement à long terme. Il faut donc initier un dispositif garantissant à l investisseur une stabilité du dispositif fiscal, particulièrement en ce qui concerne les plus-values. Il est proposé que soit conçu un dispositif d aide à la rénovation et la modernisation de ce parc ancien consistant en un remboursement de tout ou partie des droits de mutation (5,09 % à 5,79 % du prix d achat) en contrepartie de la justification de la réalisation, dans les deux années de l acquisition de travaux relevant d un bouquet énergétique ou de modernisation du bien. 2 Il est proposé qu il soit créé un nouveau cadre fiscal simple et attractif, pour encourager à remettre sur le marché les logements soumis à la taxe sur la vacance, en concevant un processus d incitation, par exemple, de réduction de l imposition sur la plus-value. Redonner confiance aux investisseurs par une exonération de plus value sous conditions Il est proposé une mesure fiscale temporaire d incitation, par laquelle serait exonérée d imposition sur la plus-value tout revente, à l issue d un délai de détention de 15 ans, d un bien acquis moyennant l engagement de location pendant la même période, et ce quelle que soit l évolution fiscale future pages - 38.indd 7 27/02/ :26:44

8 de l' Les propositions de l Observatoire de l Immobilier 4 LE FONCIER Réduire les délais d instruction des recours contre les opérations de construction Il est indispensable que les délais de réalisation des opérations de construction soient réduits. Or l un des alourdissements majeurs de ces opérations tient à la multiplication des recours judiciaires, parfois abusifs. La durée de traitement de ces recours et leur multiplication représentent une perte économique considérable. 5 L IMMOBILIER NEUF Réduire le cycle de production des logements neufs Excepté pour les maisons d habitation qui ne représentent qu une part accessoire des mises en chantier, la durée d obtention d une autorisation d urbanisme en France, de type permis de construire ou permis d aménager, varie en moyenne de 6 à 18 mois (indépendamment du temps nécessaire au règlement des questions relatives aux recours contre les permis de construire, aux problématiques environnementales de type terrain pollué, zone humide, qui ne dépendent pas de la municipalité mais des services de l Etat). La règlementation des travaux de construction est essentielle pour protéger le public. Cette réglementation doit toutefois être efficace et éviter des contraintes excessives sur un secteur qui joue un rôle très important dans l économie. Selon une très récente étude de l OCDE, l industrie du bâtiment représente en moyenne 6,5 % du PIB. Le secteur de la construction est le plus important employeur industriel d Europe, représentant plus de 7 % des emplois. Selon des estimations, pour 10 emplois directement créés pour un projet de construction, 8 autres emplois sont créés au sein de l économie locale. En , 19 économies ont facilité l obtention des permis de construire, notamment en Europe de l Est et en Asie Centrale. Il est proposé : 1. La suppression de la faculté du recours gracieux contre les décisions administratives d autorisation de construction. 2. La création une chambre spéciale au sein du Tribunal Administratif pour traiter le contentieux des autorisations d urbanisme afin de réduire à 4 mois, le rendu des décisions en première instance. Et en imposant une pré-instruction obligatoire de 30 jours sur la recevabilité des recours. 3. La réduction des délais de recours a un mois au lieu de deux, sur les permis de construire délivrés dans les lotissements. A titre d exemple, les pays où la délivrance des autorisations d urbanisme est la plus simple : En nombre de procédures : le Danemark, la Nouvelle- Zélande, la Suède. En délais : les Etats-Unis, la Nouvelle-Zélande. Dans ces pays, le taux de croissance du PIB est compris entre 2 % et 5 %, pour une moyenne mondiale de 3,7 % en En France, notre taux de croissance du PIB est en moyenne au cours des 3 dernières années de 0,4 %. 4 5 Compte tenu du constat ci-dessus, il est proposé : Afin de réduire le cycle de production d immeubles neufs pour rester en adéquation avec un marché changeant, de s engager sur les axes suivants : 1. Réduire le délai de traitement des demandes d autorisation d urbanisme, 2. Simplifier les procédures de demandes, 3. Simplifier les règlementations sur la construction, 4. Améliorer le guichet unique, notamment entre les - services de la commune et de l Etat, 5. Généraliser l utilisation d une plateforme électronique et de services en ligne. Toutes les analyses contenues dans cette lettre d information ont été réalisées sur la base des informations communiquées par les Notaires de l. Tous les prix de vente s entendent hors droits, hors commissions, hors frais et hors mobilier. Les données correspondent à la période du 1 er novembre 2013 au 31 octobre Min.not Tous droits réservés - Courtes citations autorisées sous réserve de mentionner la source : Notaires de France 6 pages - 38.indd 8 27/02/ :26:45