EXAMENS DE CERTIFICATION. Unité de valeur 3. Investissement immobilier. Durée : 2 heures. Documents à disposition : Néant

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1 Association Française des Conseils en Gestion de Patrimoine Certifiés CGPC Affiliée au Certified Financial Planner Board of Standards et à l'international Certified Financial Planners Council Association déclarée loi du 1 er juillet 1901 (et textes subséquents) EXAMENS DE CERTIFICATION 2004 Unité de valeur 3 Investissement immobilier Durée : 2 heures Documents à disposition : Néant Siège social : 5, rue Tronchet PARIS Tel Fax Web :

2 EXAMEN DE CERTIFICATION EN GESTION DE PATRIMOINE QCM INVESTISSEMENT IMMOBILIER Pour chaque question, encercler la lettre correspondant à la bonne réponse Une seule réponse par question 30 questions à 1 point 1. Une vente est considérée parfaite lorsqu il y a eu accord des parties sur : A- le bien cédé B- le prix C- le bien cédé et le prix D- la valeur vénale 2. Le bénéficiaire acquéreur d un bien immobilier signataire d un avant-contrat sous seing privé peut se rétracter dans un délai de : A- 5 jours B- 7 jours C- 10 jours D- 15 jours 3. Le prêt à usage (commodat) est : A- dépourvu d effet translatif de propriété B- pourvu d effet translatif de propriété C- une forme de bail à construction D- donne lieu au paiement de TVA 4. Dans un contrat de prêt, en cas de caution solidaire, dans lequel il a été renoncé au bénéfice de division et de discussion (formule habituelle dans la pratique bancaire), la banque poursuit : A- d abord l emprunteur B- d abord la caution C- indifféremment l emprunteur ou la caution D- le créancier 1

3 5. Le contrat de prêt immobilier accepté doit être réalisé dans un délai de : A- 30 jours B- 2 mois C- 4 mois D- il n y a pas de délai particulier exigé 6. Quel est le montant maximum du dépôt de garantie dans un contrat de location d un bien nu à usage d habitation? A- 1 mois de loyer B- 2 mois de loyer C- 3 mois de loyer D- est librement fixé par les parties 7. La responsabilité des associés au sein d une SCI est : A- illimitée et solidaire B- illimitée et proportionnelle à leur part C- limitée aux apports D- limitée et solidaire 8. Madame T possède un terrain sur lequel Monsieur et Mme T construisent une maison. A qui appartient la maison, sachant que M et Mme T ont adopté le régime de la communauté légale : A- à Monsieur T B- à Madame T C- à Monsieur et Madame T pour moitié D- à la communauté de biens entre M et Mme T 9. Dans le cadre d un immeuble dont la propriété est démembrée les travaux se répartissent de la façon suivante : A- travaux d entretien pour l usufruitier, les grosses réparations étant supportées par le nu-propriétaire B- travaux d entretien pour le nu-propriétaire, les grosses réparations étant supportées par l usufruitier C- tous les travaux sont supportés par l usufruitier puisqu il perçoit les revenus D- tous les travaux sont supportés par le nu-propriétaire puisque in fine, il a vocation à récupérer la pleine propriété 2

4 10. Le bail à construction est conclu pour une durée comprise entre : A- 1 et 18 ans B- 18 et 99 ans C- pour une durée viagère D- il n y a pas de condition de durée spécifique 11. Le taux de rendement interne du bien (TRI) indique : A- le taux de rentabilité annuel moyen sur la durée de l investissement B- le taux de rentabilité brute des loyers C- le taux de rentabilité des frais fixes D- le taux de rentabilité «net-net» 12. La plus-value immobilière est déclarée (bien vendu à partir de 2004) : A- directement par le notaire B- avec la déclaration générale des revenus, sur l imprimé n 2042 C- sur l annexe II de l imprimé 2044 D- sur l IFU 13. Dans l ancien (biens achevés depuis plus de 5 ans), l ensemble des frais et taxes liés à la vente appelés les «frais de notaire» représentent entre : A- 2,5 et 3,5 % du prix du bien B- 4,5 et 5,5 % du prix du bien C- 5,5 et 8 % du prix du bien D- 9 et 10 % du prix du bien 14. Le déficit foncier constaté à la suite de travaux réalisés par le nu-propriétaire, ayant reçu l immeuble «en direct» à la suite de la succession de son père est imputable A- sur le revenu global à hauteur de euros B- sur le revenu global sans limitation C- n est pas imputable sur le revenu global D- est imputable sur le revenu global de l usufruitier 15. Le régime Périssol peut concerner des biens acquis entre : A- le 1er janvier 1996 et le 31 août 1999 B- le 1er janvier 1993 et le 31 décembre 1999 C- le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 2002 D- Aucune réponse ne correspond 3

5 16. Le régime «Robien» : A- permet de louer en meublé B- implique l engagement de louer le bien pendant 9 ans C- ne concerne que les biens anciens D- l amortissement du bien est de 8% pendant 4 ans puis de 2,5% pendant 6 ans 17. Les biens immobiliers entrant dans le cadre du régime de LMP sont : A- toujours exonérés d ISF B- exonérés d ISF si les recettes sont supérieures à euros et représentent plus de la moitié des revenus professionnels C- exonérés d ISF si les recettes sont supérieures à euros ou représentent plus de la moitié des revenus professionnels D- taxables à l ISF si le contribuable y est assujetti 18. Dans le nouveau régime des plus-values immobilières (2004), si le propriétaire ne commence à occuper son bien que postérieurement à son acquisition, l exonération liée à l habitation principale est subordonnée : A- à une occupation à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans de manière continue ou discontinue B - à une occupation à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans de manière continue C - à une occupation à titre de résidence principale pendant au moins 5 ans de manière discontinue D- à une occupation effective au jour de la cession à titre de résidence principale sans condition de durée 19. Dans le régime dit «loi Malraux», le contribuable peut : A- déduire l ensemble de ses charges, intérêts d emprunt compris, de ses revenus fonciers et déduire de son revenu global, sans limitation de montant, le déficit foncier B - déduire l ensemble de ses charges, intérêts d emprunt non compris, de ses revenus fonciers et déduire de son revenu global, sans limitation de montant, le déficit foncier C- déduire l ensemble de ses charges, intérêt d emprunt compris, de ses revenus fonciers et déduire de son revenu global, avec limitation de montant, le déficit foncier D- déduire l ensemble de ses charges, intérêt d emprunt non compris, de ses revenus fonciers et déduire de son revenu global, avec limitation de montant, le déficit foncier 4

6 20. La transmission des monuments historiques est exonérée des droits de succession : A- sans condition B- si le propriétaire le décide C- si les héritiers concluent une convention à durée indéterminée autorisant la visite du public D- si les héritiers concluent une convention à durée indéterminée n autorisant pas la visite du public 21. Revenus Fonciers : modalités d imposition A- Pour la détermination du résultat les recettes et les dépenses à prendre en considération sont les recettes effectivement perçues et les dépenses effectivement acquittées au cours de l année d imposition B- Le taux de la déduction forfaitaire est fixé uniformément à 14% C- Le micro foncier ne peut être pratiqué pour les revenus de parts de SCI D- La CRL (Contribution sur les revenus locatifs) n est pas déductible en charges 22. Revenus Fonciers : imputation des déficits A- Les déficits peuvent être imputés sur le revenu global dans la limite de B- Pour tous les régimes spéciaux (Périssol, Besson, Robien) le plafond d imputation sur le revenu global est porté de à C- L imputation sur le revenu global est toujours plafonnée D- L excédent de déficit non imputé sur le revenu global est reportable pendant 5 ans 23. La location d un immeuble aménagé à usage professionnel : A- est exonérée de TVA B- est imposable de plein droit à la TVA C- est imposable sur option à la TVA D- n entre pas dans le champ d application de la TVA 24. Impôts Locaux : A- Les Impôts Locaux (Taxe d habitation, Foncier Bâti, Foncier Non Bâti) sont dus pour la situation au 01/01 de l année d imposition B- Les valeurs locatives taxables sont celles fixées lors de la révision Foncière de 1970 C- Les personnes à charge permettent d obtenir des abattements en matière de Taxe Foncière D- En matière de taxe d habitation la cotisation exigible ne peut être modulée en fonction du montant du Revenu 5

7 25. Contribution sur les Revenus Locatifs A- Le fait générateur de la taxe est constitué par le montant des loyers courus B- Les personnes morales échappent au paiement de la taxe C- La contribution est applicable aux revenus tirés de la location lorsque les immeubles sont achevés depuis 15 ans au moins D- La CRL est due quelque soit le montant du loyer 26. La location en meublé, à titre habituel, relève, au regard de l impôt sur le revenu de la catégorie des: A- revenus fonciers B- bénéfices non commerciaux C- bénéfices industriels et commerciaux D- bénéfices agricoles 27. Les déficits subis l année N par un loueur en meublé non professionnel sont : A- imputables sur les autres revenus de l année N B- perdus C- imputables sur les autres revenus des 5 années suivantes D- imputables sur des bénéfices de même nature réalisés au cours des 5 années suivantes 28. Taxe Locale d Equipement (TLE) A- Elle est due sur les opérations de Construction reconstruction et agrandissement B- Son taux est fixe et de 4,8% C- Le paiement s effectue à la Recette des Impôts dans le ressort de l immeuble D- Le paiement ne peut jamais être fractionné 29. L acheteur d un bien neuf en outre-mer destiné à être loué, à titre d habitation principale, pendant au moins 6 ans bénéficie d une réduction d impôt de : A- 25 % du prix d acquisition B- 40 % du prix d acquisition C- 50 % du prix d acquisition D- 70 % du prix d acquisition 30. Pour bénéficier des subventions de l ANAH, les logements doivent être occupés, sauf exception, à titre de résidence principale pendant : A- 3 ans B- 6 ans C- 9 ans D- 12 ans 6

8 EXAMEN DE CERTIFICATION EN GESTION DE PATRIMOINE QUESTIONS OUVERTES 10 questions à 3 points 1ère question Votre client vous pose la question suivante : «Je reçois environ de mes locataires pour des logements loués et 700 en provenance d une SCPI. Puis-je prétendre au micro foncier?» 7

9 2ème question Un client va céder à sa sœur ses droits sur des terrains dont ils ont hérité en 1996 et qui sont, depuis lors, restés indivis entre eux deux. Y aura-t-il une imposition à acquitter sur la plus-value relative à ce bien? Y a-t-il exigibilité des droits d enregistrement? 8

10 3ème question En 2001, M. AMIEN a acheté une maison d habitation sous le régime de la loi Besson. Son locataire vient de donner son congé. Peut-il aujourd hui passer sous le régime de la loi Robien qui lui permettrait de percevoir un loyer plus important? 9

11 4ème question Un contribuable est fiscalement domicilié en France. Il compte vendre en 2004 une maison qu il possède à Bruxelles. Va-t-il être imposé en France, au taux de 26 %, sur la plus-value immobilière? 10

12 5ème question Un client crée avec son épouse une SCI de gestion pour acheter un terrain à bâtir. Quel va en être l impact sur les droits ou taxes relatives à l acquisition? 11

13 6ème question Votre client Monsieur SIMPLE souhaite que vous lui calculiez sa plus-value immobilière suite à la vente de sa résidence secondaire le 20 janvier 2004 pour euros. Il l avait acquis le ler octobre 1993 pour euros, et il a réalisé les travaux suivants : réfection de l électricité en 1993 pour 5000 euros et changement de la chaudière l année suivante pour la somme de 1000 euros. 12

14 7ème question Un monsieur est décédé récemment. Sa fille est son unique héritière. Il avait souscrit un plan d'épargne logement il y a quelques années. La fille est elle -même titulaire d'un PEL. Peux-t-elle conserver le plan de son père ou doit-elle le clôturer? 13

15 8ème question Citez et expliquez brièvement au moins trois mesures protectrices d un particulier candidat - acquéreur d un immeuble à usage d habitation. 14

16 9ème question Un de vos clients Monsieur TROUVETOUT vous demande de lui calculer l amortissement qu il peut faire en optant pour le régime Robien, lors de la location d un appartement neuf qu il a acquis le 20 septembre 2003 pour un montant de euros. 15

17 10ème question : Plus-values immobilières Une personne est sur le point de revendre un bien locatif acquis en 1995 et sur lequel on a effectué depuis cette date pour environ euros de travaux d'amélioration intégralement déduits de mes revenus fonciers. Pour le calcul de la plus-value imposable, pourrais-je néanmoins appliquer au prix d'acquisition la majoration forfaitaire pour travaux de 15 %? 16

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