I. L intérêt à agir des parties au contrat initial, un intérêt à agir difficilement contestable

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1 L A LETTRE PROCEDURE ADMINISTRATIVE & PREEMPTION L Intérêt à agir contre une décision de préemption Par un arrêt récent (CE, 1 er juillet 2009, n , Association «La fourmi vouvrillonne»), les sages du Palais Royal, saisis par une association locale de protection des deniers publics d un recours à l encontre d une décision de préempter, ont déclaré recevable le recours d une telle association en raison de son objet social. Au regard de cette décision et plus généralement de l ensemble des décisions rendues par le juge administratif, il nous est paru opportun de faire un point sur les différents intérêts à agir contre une décision de préemption. KARELLE DIOT Avocat au Barreau de Paris ARNAUD CLAUDE & ASSOCIES Société d Avocats 52, boulevard Malesherbes Paris Tél. : (+33) Fax : (+33) Vestiaire Palais R.175 SELAS au Capital de RCS Paris D SIRET APE 6910 Z TVA intracommunautaire : FR

2 I. L intérêt à agir des parties au contrat initial, un intérêt à agir difficilement contestable 1. Le vendeur, propriétaire du bien préempté Le vendeur du bien a un intérêt à agir et ce même si le titulaire du droit de préemption a acquis le bien aux prix et conditions fixés dans la déclaration d intention d aliéner («DIA») (CAA Paris, 7 décembre 1993, n 93PA00272, Commune de Saint Gratien). En revanche qu en est-il du propriétaire du bien préempté alors qu à la date à laquelle il a saisi le Tribunal, il avait perdu la propriété du bien? Le Conseil d Etat a répondu à cette question dans une espèce où le prix fixé par le juge de l expropriation était en deçà de celui de la DIA, et où le transfert de propriété à la commune avait eu lieu suite à la décision du juge judiciaire, le vendeur ayant décidé de s opposer à la régularisation de la vente par acte authentique. Il a saisi le juge administratif d un recours en annulation à l encontre de la décision de préemption qui avait été prise plusieurs années auparavant mais qui n avait pas été régulièrement notifiée en l absence de mention des voies et délais de recours. Après avoir rappelé que l intérêt à agir du vendeur existe aussi bien lorsque le prix fixé par le juge de l expropriation est inférieur à celui figurant dans la DIA que dans le cas où la préemption s est faite au prix de cette dernière, le Conseil d Etat a confirmé que l intérêt à agir du vendeur n était pas contestable et ce même si le transfert de propriété du bien préempté au profit du titulaire du droit de préemption était déjà intervenu (CE, 21 mai 2008, n , Commune de Houilles). 2. L acquéreur évincé Il est depuis longtemps admis que l acquéreur évincé à un intérêt à agir contre la décision de préemption (CE 27 avril 1994, Commune Argenteuil c/abdesesselem et SARL Sogim) et ceci quand bien même ladite promesse serait devenue caduque postérieurement à la décision de préemption (CE, 16 déc. 1994, n126637, Commune Sparsbach). 2

3 Cependant, si la promesse de vente qui le liait au vendeur est devenue caduque par l effet de la défaillance d une condition suspensive avant l intervention de la décision de préemption, l acquéreur perd son intérêt à agir (CAA Versailles, 21 sept. 2006, n 05VE00387, SCI du 44 avenue Emile Cossoneau). Ainsi, l intérêt à agir de l acquéreur évincé est apprécié différemment selon que la vente était soumise à une condition suspensive telle que l obtention d un prêt et si elle n a pas été réalisée avant l intervention de la décision de préemption. II. L intérêt à agir des tiers personnes physiques, un intérêt à agir difficilement reconnu 1. Les tiers ayant un intérêt à agir Puisque la décision de préemption peut avoir des effets sur ses droits (résiliation de son bail, réalisation de travaux par le propriétaire, etc ), le locataire du bien préempté, justifie d un intérêt à agir contre la décision de préemption (CE, 6 oct. 1999, n , Association tendance nationale union islamique en France). Ont également un intérêt à agir contre une décision de préemption, les acquéreurs initiaux du bien, alors même qu ils ont par un nouvel acte passé avec l accord du vendeur, substitué dans les effets de la promesse de vente dont ils étaient les bénéficiaires un autre acquéreur, moyennant l engagement de celui-ci de leur verser une commission lors de la réalisation de la vente (CE 30 juillet 1997, n , Société nouvelle Etude Berry et Attali). De même a un intérêt à obtenir l annulation d une décision de préemption, le requérant qui détient un droit de préférence lors de la vente d un immeuble à un tiers (CE 20 mars 1991, n , Roucaute). Cette solution a été confirmée par le Conseil d Etat dans son récent arrêt du 1er juillet 2009 (n , Association «La fourmi vouvrillonne»). 2. Les tiers n ayant pas d intérêt à agir Le juge administratif a jugé à plusieurs reprises que le notaire, mandaté par le vendeur pour notifier la DIA à la commune, n avait pas de qualité ni d intérêt pour agir contre une décision de préemption. 3

4 Cette solution qui ne tient pas compte de la responsabilité professionnelle du notaire qui peut être engagée envers son client en raison de fautes commises lors de la rédaction de la DIA, repose essentiellement sur la qualité de mandataire de ce dernier qui n est pas suffisante pour lui conférer un intérêt à agir (CAA Versailles, 21 sept. 2006, n 05VE00122, SCP Giacomini-Sambain ; TA Cergy-Pontoise, 25 nov. 2004, req. 0403, SCP X). De même, la seule qualité de voisin, propriétaire de parcelles contiguës à celle préemptée, et ce, même s il s agit d une collectivité locale, en l occurrence un département, n est pas suffisante pour donner un intérêt à agir contre la décision de préempter de la commune (CE, 22 février 1995, n , Commune La Ciotat, Rec p. 1082). Quant à l agent immobilier, dès lors que les émoluments de négociation de l agent immobilier peuvent être mis à la charge du titulaire du droit de préemption lorsque cette condition est prévue dans la DIA (Cass. Civ. 3 e, 19 juillet 1982, n , OPHLM de Soissons c/ Dulong), se pose la question de son intérêt à agir contre une décision de préemption. La question n a semble-t-il pas été tranchée de façon définitive à ce jour (CE 30 juillet 1997, n , Sté Nouvelle Etude Berry, M. Attali). En effet, si la recevabilité d une action indemnitaire de l agent immobilier fondée sur l illégalité d une décision de préemption (notamment lorsque l agent immobilier est rémunéré sur la base d un pourcentage appliqué au prix de la vente et que l acquisition par le titulaire du droit de préemption s est effectuée à un prix inférieur à celui de la DIA), la recevabilité d un recours pour excès de pouvoir contre ladite décision est plus délicate sauf à démontrer un préjudice direct et certain justifiant de son intérêt à agir. De même les juges du Palais Royal ont déclaré irrecevable le recours en annulation contre une décision de préemption, d une société qui avait candidaté à la reprise de l activité de la société venderesse mais dont la candidature n avait pas été retenue par le juge-commissaire chargé de gérer la liquidation des biens de cette dernière, et ce quand bien même elle avait contesté devant la juridiction judiciaire la légalité de l ordonnance du juge-commissaire (CE, 22 févr. 1995, n , Commune La Ciotat, Rec p. 1082). 4

5 III. L intérêt à agir des tiers personnes morales, un intérêt à agir qui s élargit C est notamment à travers des associations que les décisions de préemption peuvent faire l objet de recours collectif. Toutefois leur intérêt à agir n est pas systématique, et dépend de l objet statutaire de l association. Ainsi, le Conseil d Etat a dénié l intérêt à agir contre une décision de préemption à une association ayant pour objet «la défense de l habitat pavillonnaire» de la commune (CE, 22 févr. 1995, Association de défense de l habitat pavillonnaire à Poissy, n ), une préoccupation urbanistique n étant pas suffisante. En revanche, dans son arrêt rendu le 1er juillet 2009, il a reconnu un intérêt à agir à une association qui ne revêtait aucune des qualités jusqu ici admises par la jurisprudence en matière de préemption et exposées précédemment. En l espèce, l association requérante n était ni partie à la vente, ni locataire, ne disposait d aucun droit de préférence, etc. L association ne se prévalait ainsi que de l atteinte aux intérêts collectifs qu elle s était donnée pour mission de défendre statutairement. C est donc de manière classique que devait être apprécié son intérêt à agir, c est-à-dire au regard de son objet statutaire. Il a ainsi jugé que l objectif de défense des intérêts des contribuables permettait de justifier d un intérêt à contester une décision de préemption. Par delà, c est donc la qualité de contribuable local qui est susceptible de donner intérêt à agir en la matière. Plus précisément, le Conseil d Etat indique dans cet arrêt «que l association a notamment pour objet de surveiller l utilisation par les collectivités et leurs représentants des deniers publics afin de défendre les intérêts collectifs ou individuels des concitoyens des communes du Vouvrillon en luttant ( ) contre tout gaspillage ou engagement financier que les concitoyens vouvrillons jugeraient inutiles, inappropriés, exagérés». Compte tenu de cet objet statutaire, l association requérante s est vu reconnaître un intérêt à contester la décision de préemption, ce qui n aurait vraisemblablement pas été le cas s il s était s agit d une association défendant d autres intérêts, telle qu une association classique de défense de l environnement et du cadre de vie dès lors «que la délibération par laquelle la communauté de communes du Vouvrillon a décidé d exercer son droit de préemption en vue d acquérir l immeuble en cause, pour un coût de euros, engage les finances de cette collectivité». 5

6 La solution ainsi retenue par le Conseil d Etat constitue une première en matière de décision de préemption mais ne s inscrit pas moins dans une jurisprudence libérale ancienne et bien établie, laquelle reconnaît aux contribuables locaux un intérêt à contester les décisions impactant les finances publiques locales. Dès lors, il importe que les décisions de préemption (délibérations du Conseil municipal ou décisions prises par le maire par délégation) soient régulièrement publiées pour que le délai de recours des tiers, c'est-à-dire des personnes autres que celles auxquelles elles sont habituellement notifiées, puisse commencer à courir. 6

7 Toutes nos équipes vous présentent leurs meilleurs vœux pour l année 2010 Our teams wish you all the best for the new year

8 Arnaud CLAUDE & Associés 52, boulevard Malesherbes Paris Tél. : Fax :

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