Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux

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1 APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI

2 LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE Les loyers de marché à fin février 2015 Michel MOUILLART Professeur d Economie à l Université Paris Ouest, FRICS -2-

3 Sommaire 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés 2. L activité du marché locatif privé 3. L évolution des loyers de marché 4. Les loyers de marché dans les régions 5. Les loyers de marché dans les villes 6. L effort d amélioration et d entretien 7. En conclusion -3-

4 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés CLAMEUR communique, dans le cadre de son «Tableau de Bord» semestriel, sur villes, regroupements de communes et pays de plus de habitants. Et comme CLAMEUR observe aussi les territoires de moins de habitants, il couvre 95.9 % du marché locatif privé et 91.5 % de la population résidente en métropole. Ville Taille du marché locatif privé Coefficient de représentativité PARIS Plus de à 30 % MARSEILLE 20 à à 30 % LYON 20 à Plus de 50 % TOULOUSE Plus de à 40 % NICE 10 à à 40 % NANTES 15 à à 30 % STRASBOURG 10 à à 50 % MONTPELLIER 15 à à 35 % BORDEAUX 20 à à 50 % LILLE 10 à Plus de 50 % -4-

5 Paris, le 10 mars

6 Afin d élargir sa capacité d observation du marché, CLAMEUR étend son analyse et traite l ensemble des villes, regroupements de communes et pays de plus de habitants, Métropole et DOM confondus. Le «Recueil des loyers» classe ainsi territoires, en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, ) : dont villes (67.5 % des villes de plus de habitants) et EPCI (70.2 % des EPCI de plus de habitants), hors les doubles comptes. Par exemple, dans un département tel celui du Bas Rhin, CLAMEUR observe 67 villes et 33 EPCI. -6-

7 2. L activité du marché locatif privé Le marché locatif privé s est ressaisi durant l été 2014, bénéficiant d une demande plus pressante qu auparavant et d un changement sensible dans le discours et l attitude des pouvoirs publics. Depuis le début de l année 2015, la reprise se confirme. Taux de mobilité (en %) ,9 La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2015/ 28,1 27,0 29,4 29,1 29,4 30,6 29,7 Moyenne , ,4 27,6 26,2 27,1 28,1 27,3 26,7 27,0 28,9 28,1 Normalement durant l hiver le marché se replie : depuis le début de 2015, la mobilité résidentielle ne fléchit pas, démentant le profil infra annuel de l activité que CLAMEUR observe depuis La mobilité s accroît même pour s établir maintenant à 28.9 % et retrouver un niveau comparable à celui qui se constatait habituellement en début d année avant la grande dépression des années

8 La mobilité résidentielle se redresse dans la plupart des régions. Elle se redresse, parfois de façon assez vive, dans 16 régions. Elle recule en revanche encore doucement (moins de 1 %) dans le Limousin, en Lorraine et en Poitou- Charente. Mais elle se dégrade toujours après plusieurs années d un recul parfois rapide en Ile de France et en Rhône-Alpes. Ces évolutions sont sans lien avec les niveaux des loyers : l activité se contracte dans le Limousin ou en Lorraine où les loyers sont parmi les moins élevés alors qu elle se redresse dans le Languedoc Roussillon ou en PACA où les loyers sont parmi les plus élevés. -8-

9 Dans la plupart des grandes villes, la mobilité se redresse. Par exemple à Marseille, alors que le marché se dégrade toujours sur Paris La mobilité résidentielle des locataires marseillais d'après CLAMEUR /février 2015/ La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /février 2015/ Taux de mobilité (en %) ,2 29,0 30,0 34,8 30,7 28,8 30,0 20,9 25,9 18,6 20,0 19,4 18,0 Moyenne ,1 18,8 16,7 16,5 23,6 18,1 Taux de mobilité (en %) ,8 22,5 21,1 Moyenne ,7 22,4 18,7 18,3 22,0 18,7 21,8 21,8 19,3 19,2 18,0 17,4 17,4 17,2 19,8 16, Sur Marseille, la mobilité se redresse à 18.1 % depuis le début Le marché se ressaisit et retrouve un niveau d activité comparable à celui des dix dernières années. Sur Paris, la mobilité diminue encore en La situation de ce marché est particulièrement tendue, compte tenu de la pression de la demande. La mise en œuvre de l encadrement des loyers ne devrait guère améliorer la situation. -9-

10 3. L évolution des loyers de marché Durant l automne 2014, le rythme de hausse des loyers a ralenti, suivant le profil saisonnier habituel. Et sur l ensemble de l année 2014, les loyers de marché ont cru de 1.0 %. Taux de variation des loyers (en %) La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2015/ Moyenne Moyenne Prix à la consommation ,0 Moyenne ,7 1,6 1,4 Depuis le début de 2015, la reprise d activité du marché locatif privé se confirme. En revanche, les loyers de marché reculent : si cela n est pas surprenant durant les mois d hiver, le recul est rapide cette année, à un rythme comparable à celui qui s était observé en 2013 à la même époque (- 0.9 % depuis le début de l année, en glissement annuel). -10-

11 En ce début de 2015, la progression des loyers est la plus rapide pour les grands logements, comme cela est habituel durant les mois d hiver. Loyer mensuel de 718 (12.6 /m²) : 449 pour les studios et 1 pièce (16.8 /m² ) 562 pour les 2 pièces (12.6 /m² ) 697 pour les 3 pièces (10.7 /m²) 838 pour les 4 pièces (9.9 /m²) Variation des loyers en % 4,5 3,0 1,5 0,0-1,5 L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2015/) 2,7 1,7 1,8 0,9 0,9 0,4 0,5 0,5-0,4-0,3-0,1-0,5-0,2-0,9-0,9-1,2-1,1-1,5-2,0-2,0-1,8 3,8 1,4 3,7 3, pour les 5 pièces et plus (9.8 /m²) -3,0 Studios et 1 pièce (22,6 % du marché) 2 pièces (32,6 % du marché) 3 pièces (26,2 % du marché) 4 pièces (12,3 % du marché) 5 pièces et plus (6,3 % du marché) Janvier 2011 (- 0,8 %) Janvier 2012 (- 0,1 %) Janvier 2013 (- 0,8 %) Janvier 2014 (+ 0,2 %) Janvier 2015 (- 0,9 %) -11-

12 4. Les loyers de marché dans les régions Les loyers de marché baissent dans 14 régions. Dans 2 régions, les loyers stagnent ou progressent moins vite que l inflation : Bretagne et Bourgogne. Ils augmentent plus vite que l inflation dans 4 régions (de 1 à 2 %) : Alsace, Auvergne, Centre et Poitou Charentes. La hausse est la plus rapide en Champagne- Ardenne. -12-

13 5. Les loyers de marché dans les villes Sur un marché locatif privé dont l activité se ressaisit, les loyers de marché reculent toujours dans 53.6 % des villes de plus de habitants. C est la situation la plus dégradée que CLAMEUR a eu à observer depuis L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2015/) Proportion des villes concernées ,8 46,2 56,2 53,6 53,8 49,7 50,3 46,0 45,0 39,2 54,0 55,0 60,8 46,4 Janvier 2009 (+ 0,2 %) Janvier 2010 (+ 0,6 %) Janvier 2011 (- 0,8 %) Janvier 2012 (- 0,1 %) Janvier 2013 (- 0,8 %) 20 Janvier 2014 (+ 0,2 %) Janvier 2015 (- 0,9 %) 0 Loyers à la baisse Loyers à la hausse -13-

14 Les loyers baissent dans 80.0 % des villes (de plus de habitants). Ils progressent moins que l inflation dans 10.0 % des villes. Ils augmentent au-delà de l inflation dans 2 villes (10.0 % des villes). Ville Loyer 2015 (en /m²) Variation 2015 (en %) Variation 2014 (en %) Variation 2013 (en %) Variation entre 2011 et 2015 (en %) Ville Loyer 2015 (en /m²) Variation 2015 (en %) Variation 2014 (en %) Variation 2013 (en %) Variation entre 2011 et 2015 (en %) LE MANS 9,1 1,7 2,0-0,3 0,4 NIMES 10,2-0,6-0,4 1,5 0,1 REIMS 12,6 0,6 1,2 3,3 1,5 DIJON 11,3-0,7-0,1 1,4 0,6 SAINT ETIENNE 7,6 0,2-3,8 2,2 0,0 NANTES 12,3-0,8 1,9 0,9 1,0 MARSEILLE 12,5 0,0 0,6-0,6 0,4 LILLE 13,6-1,1 2,1-2,3 0,1 MONTPELLIER 14,0-0,1 0,9 0,2 0,8 BORDEAUX 12,7-1,3 2,0 0,1 0,9 TOULON 10,8-0,1-1,1 0,6 1,0 ANGERS 10,2-1,7 1,0-1,6-0,7 GRENOBLE 12,0-0,1-0,4 1,0 0,4 RENNES 12,0-2,2 1,8-0,6 0,0 TOULOUSE 12,0-0,2 0,3 0,9 0,9 LE HAVRE 11,1-3,3 1,5-1,7-1,1 STRASBOURG 12,7-0,4 1,3 0,8 1,0 NICE 14,6-3,4 2,5 2,0 1,2 LYON 13,0-0,5 2,1 1,8 1,4 PARIS 24,4-3,5 2,8 1,6 1,4 Hausse moyenne des prix à la consommation : + 1,1 % ( ) -14-

15 -15-

16 6. L effort d amélioration et d entretien Le marché commence à se ressaisir. Mais la hausse des loyers est restée modérée en Aussi l effort d amélioration et d entretien des logements ne se relève pas : 16.5 % des logements reloués ont bénéficié de gros travaux d amélioration et d entretien avant leur remise en location en Et en ce début d année (période peu propice à la réalisation des travaux), la situation de dégrade encore. 36 L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2015/ 33,0 32,0 32,5 30 Part avec travaux (en %) ,3 17,8 23,5 24,7 22,7 23,2 23,3 19,7 18,5 20,5 22,7 25,6 Moyenne ,7 16,5 23, ,0-16-

17 En outre, depuis 2009, le recul de l activité s'est accompagné d un allongement des délais de remise en location ( %). La montée de la vacance représente 1.7 semaine de recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, près de 8 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 4.3 % des loyers perçus. Alors que le maintien d un effort d amélioration à haut niveau s imposerait, les propriétaires bailleurs abandonnent leurs projets d amélioration et d entretien de leur patrimoine, dans un environnement dégradé et incertain. Vacance locative (base 100 en 1998) La vacance locative d'après CLAMEUR /février 2015/ 128,7 127,3 112,5 110,6 112,2 107,4 105,7 108,5 103,1 102,3 100,4 100,

18 Depuis 2008, la montée de la vacance est rapide, partout en région : sur les marchés actifs, ou sur les marchés très déprimés (Bourgogne, Franche Comté et Limousin). -18-

19 7. En conclusion Le dispositif d encadrement des loyers prévu par la loi ALUR distingue les logements dont les loyers sont au dessus du loyer de référence majoré et ceux dont les loyers sont sous le loyer de référence minoré. Sur Paris, aux conditions de l année 2014, les seuils sont les suivants : En /m² 32,9 Les seuils de déclenchement des dispositions de la loi ALUR à Paris (Source : CLAMEUR /février 2015/) 30 28,4 26,5 25,8 26,4 28, ,2 16,6 15,5 15,1 15,4 16, Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché Loyer médian de référence minoré Loyer médian de référence majoré -19-

20 Le «rabotage» potentiel des loyers concerne 20.4 % du marché parisien. La baisse moyenne étant alors de 22.5 %, en moyenne. Elle bénéficiera pleinement aux ménages aisés. 30 En % 29,6 L'impact potentiel de l'encadrement des loyers de marché à Paris (Source : CLAMEUR /février 2015/) 24,2 18,8 22,5 22, ,5 17,5 17,2 18,5 18,0 20,2 20,4 10 3,7 3,0 3,3 7,2 4,5 4,6 0 Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché Part du marché concernée par l'encadrement Baisse moyenne des loyers concernés Baisse potentielle du loyer moyen -20-

21 Mais pour les 11.8 % des logements aux loyers les plus bas, les loyers pourraient être relevés. La hausse étant de 15 à 20 %, suivant les arrondissements et les types. Elle touchera les ménages modestes. En % La part des loyers de marché sous la médiané minorée à Paris (Source : CLAMEUR /février 2015/) 15 13,5 13,2 10,7 10,4 11,6 11, Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus Ensemble du marché Part du marché concernée par un relèvement éventuel des loyers -21-

22 Mais est-ce que le dispositif d encadrement qui ambitionne de segmenter l espace parisien à un niveau plus fin que celui de l arrondissement pourra facilement être mis en œuvre? Surtout si comme cela paraît envisagé, quatre périodes de construction sont distinguées. Il n est pas certain que, dans ces conditions, les contraintes de représentativité statistique imposées puissent être facilement respectées. La détermination des zones sur lesquelles l encadrement pourra être opérationnel (Source : CLAMEUR /février 2015/) Zones couvertes Studios / 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces et plus 1er arrondissement 2ème arrondissement 3ème arrondissement 4ème arrondissement 5ème arrondissement 6ème arrondissement 7ème arrondissement 8ème arrondissement 9ème arrondissement 10ème arrondissement 11ème arrondissement 12ème arrondissement 13ème arrondissement 14ème arrondissement 15ème arrondissement 16ème arrondissement 17ème arrondissement 18ème arrondissement 19ème arrondissement 20ème arrondissement zones d encadrement possibles : 4 périodes de construction, minimum de 50 références, couverture du marché à 50 % zones d encadrement probablement exclues et exclues : sans distinction selon la période de construction, minimum de 50 références, couverture du marché à 25 % zones d encadrement exclues : sans distinction selon la période de construction, minimum de 50 références, couverture du marché à 25 % -22-

23 APAGL - BELVIA IMMOBILIER - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER H&D (SIRES) - ICADE - ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF NEXITY - ORALIA - PACT - PLURIENCE - SELOGER.COM - SERGIC - SOGEPROM SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - GROUPE SNI - SNPI - UNIS - UNPI