DOCUMENT DE RÉFÉRENCE. 1, terrasse Bellini TSA La Défense Paris - La Défense Cedex

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1 27/04/10 10:54:33 DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 1, terrasse Bellini TSA La Défense Paris - La Défense Cedex DOCUMENT DE RÉFÉRENCE NEXITY - Doc Ref v06.pdf

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3 NEXITY Société anonyme au capital de euros Siège social : 1, terrasse Bellini TSA Paris La Défense Cedex RCS Nanterre DOCUMENT DE RÉFÉRENCE Le présent document de référence a été déposé auprès de l Autorité des marchés financiers le 3 mai 2010, conformément à l article du Règlement général de l Autorité des marchés financiers. Il ne peut être utilisé à l appui d une opération financière que s il est complété par une note d opération visée par l Autorité des marchés financiers. Ce document a été établi par l émetteur et engage la responsabilité de ses signataires. Des exemplaires du présent document de référence sont disponibles sans frais auprès de Nexity, 1, terrasse Bellini TSA Paris La Défense Cedex, ainsi que sur les sites Internet de Nexity ( et de l Autorité des marchés financiers ( 1

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5 TABLE DES MATIÈRES TABLE DES MATIÈRES Conformément à l annexe I du Règlement européen CE 809/2004 CHAPITRE 1 : PERSONNES RESPONSABLES DU DOCUMENT DE RÉFÉRENCE Responsable des informations Attestation du responsable CHAPITRE 2 : CONTRÔLEURS LÉGAUX DES COMPTES Commissaires aux comptes titulaires Commissaires aux comptes suppléants Honoraires des contrôleurs légaux des comptes et des membres de leurs réseaux CHAPITRE 3 : INFORMATIONS FINANCIÈRES SÉLECTIONNÉES CHAPITRE 4 : FACTEURS DE RISQUES Risques liés au marché de l immobilier Risques liés aux activités du Groupe et risques industriels Risques liés aux relations avec le principal actionnaire Risques liés aux participations minoritaires détenues par le Groupe Gestion des risques Politique de gestion des risques Politique en matière d assurances Principaux contrats d assurance CHAPITRE 5 : INFORMATIONS CONCERNANT L ÉMETTEUR Histoire et évolution de la Société Dénomination sociale Registre du commerce et des sociétés Date de constitution et durée Siège social, forme juridique et législation applicable Historique de la Société Investissements CHAPITRE 6 : APERÇU DES ACTIVITÉS Présentation générale des activités Description générale de l activité de Nexity Stratégie Présentation du marché immobilier en France Présentation générale du marché Le marché du logement en France Le marché de l immobilier tertiaire en France Description des principales activités de Nexity Logement Tertiaire Services Distribution Nexity-Villes & Projets Activités d Investissements Participations financières Nantissements d actifs de la Société Concurrence Environnement législatif et réglementaire Développement durable Politique de développement durable Organisation de la Direction du développement durable de Nexity Responsabilité sociétale Engagements pour l avenir CHAPITRE 7 : ORGANIGRAMME CHAPITRE 8 : PROPRIÉTÉS IMMOBILIÈRES Principaux établissements et propriété foncière Contraintes environnementales pouvant influencer l utilisation faite par Nexity de ses immobilisations

6 TABLE DES MATIÈRES CHAPITRE 9 : EXAMEN DE LA SITUATION FINANCIÈRE ET DU RÉSULTAT Présentation générale Chiffres clés Synthèse de l activité Comparaison des exercices clos le 31 décembre 2008 et le 31 décembre Chiffre d affaires Résultat opérationnel Résultat net Comparaison des exercices clos le 31 décembre 2007 et le 31 décembre Chiffre d affaires Résultat opérationnel Résultat net CHAPITRE 10 : TRÉSORERIE ET CAPITAUX Trésorerie Flux de trésorerie liés à l activité Flux de trésorerie liés aux opérations d investissement Flux de trésorerie liés aux opérations de financement Financement Engagements hors bilan Principaux risques et incertitudes de nature financière auxquels est exposé le Groupe Risque de liquidité Risque de taux d intérêt Risque de change CHAPITRE 11 : RECHERCHE ET DÉVELOPPEMENT, PROPRIÉTÉ INTELLECTUELLE Recherche et développement Propriété intellectuelle CHAPITRE 12 : INFORMATIONS SUR LES TENDANCES Évolutions récentes Perspectives d avenir CHAPITRE 13 : PRÉVISIONS OU ESTIMATIONS DU BÉNÉFICE Informations prévisionnelles Rapport des Commissaires aux comptes sur les informations prévisionnelles CHAPITRE 14 : ORGANES D ADMINISTRATION, DE DIRECTION, DE SURVEILLANCE ET DE DIRECTION GÉNÉRALE Conseil d administration et principaux dirigeants Les membres du Conseil d administration Les principaux dirigeants Déclarations relatives aux membres du Conseil d administration et de la Direction Conflits d intérêts au niveau des organes d administration et de Direction CHAPITRE 15 : RÉMUNÉRATION ET AVANTAGES DES DIRIGEANTS Rémunération et avantages versés aux dirigeants de Nexity en Retraites et autres avantages CHAPITRE 16 : FONCTIONNEMENT DES ORGANES D ADMINISTRATION DE DIRECTION ET DE SURVEILLANCE Fonctionnement des organes d administration et de Direction Le Conseil d administration La Direction générale Fonctionnement des organes de surveillance Fonctionnement du Comité d audit et des comptes Fonctionnement du Comité des rémunérations et des nominations Fonctionnement du Comité d investissement Informations sur les contrats de services liant les membres du Conseil d administration, de la Direction et des organes de surveillance à la Société ou à l une quelconque de ses filiales Déclaration relative au gouvernement d entreprise

7 Document de référence 2009 CHAPITRE 17 : SALARIÉS RESSOURCES HUMAINES Ressources humaines Bilan social Politique des ressources humaines Participation des mandataires sociaux et stock-options Participation Intéressement Plan d Épargne Groupe Participation Intéressement Plan d Épargne Groupe Stock-options et actions gratuites Options de souscription et d achat d actions Attribution gratuite d actions CHAPITRE 18 : PRINCIPAUX ACTIONNAIRES Actionnariat de la Société Répartition du capital au 31 décembre Évolution de l actionnariat au cours des trois dernières années Pacte d actionnaires Contrôle de la Société Accord pouvant entraîner un changement de contrôle de la Société CHAPITRE 19 : OPÉRATIONS AVEC DES APPARENTÉS CHAPITRE 20 : INFORMATIONS FINANCIÈRES CONCERNANT LE PATRIMOINE, LA SITUATION FINANCIÈRE ET LES RÉSULTATS DE NEXITY Informations financières concernant le patrimoine, la situation financière et les résultats de Nexity Politique de distribution des dividendes Politique de distribution Dividendes par action au cours des cinq derniers exercices Délai de prescription Procédures judiciaires et d arbitrage Changement significatif de la situation financière ou commerciale CHAPITRE 21 : INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES CONCERNANT LE CAPITAL SOCIAL ET DISPOSITIONS STATUTAIRES Informations concernant le capital social Capital social Titres non représentatifs du capital Titres auto-détenus Autres titres donnant accès au capital Nantissements d actions Options ou accords conditionnels ou inconditionnels sur le capital de tout membre du Groupe Évolution du capital de la Société au cours des trois derniers exercices Dispositions statutaires Objet social (article 2 des statuts) Exercice social (article 22 des statuts) Dispositions statutaires relatives aux organes d administration et de Direction (règlement intérieur du Conseil d administration) Répartition statutaire des bénéfices (articles 10, 23 et 24 des statuts) Modification du capital et des droits de vote attachés aux actions Assemblées générales (articles 10, 19 et 20 des statuts) Forme des actions et identification des actionnaires (article 8 des statuts) Franchissements de seuil (article 10 des statuts) CHAPITRE 22 : CONTRATS IMPORTANTS CHAPITRE 23 : INFORMATIONS PROVENANT DE TIERS, DÉCLARATIONS D EXPERTS ET DÉCLARATIONS D INTÉRÊTS CHAPITRE 24 : DOCUMENTS ACCESSIBLES AU PUBLIC CHAPITRE 25 : INFORMATIONS SUR LES PARTICIPATIONS ANNEXES

8 6 TABLE DES MATIÈRES

9 1 PERSONNES RESPONSABLES DU DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 1 7

10 1 PERSONNES RESPONSABLES DU DOCUMENT DE RÉFÉRENCE CHAPITRE 1 : PERSONNES RESPONSABLES DU DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 1.1 Responsable des informations Monsieur Alain Dinin, Président-Directeur général de Nexity (ci-après la Société ou Nexity ). 1.2 Attestation du responsable J atteste, après avoir pris toute mesure raisonnable à cet effet, que les informations contenues dans le présent document de référence sont, à ma connaissance, conformes à la réalité et ne comportent pas d omission de nature à en altérer la portée. J ai obtenu des contrôleurs légaux des comptes une lettre de fin de travaux, dans laquelle ils indiquent avoir procédé à la vérification des informations portant sur la situation financière et les comptes données dans le présent document de référence ainsi qu à la lecture d ensemble du document. Les informations financières historiques présentées dans le présent document de référence ont fait l objet de rapports des contrôleurs légaux figurant aux pages 313 et 314 du présent document de référence, et qui contiennent une observation sur l application de la nouvelle norme d application obligatoire IAS 23 révisée, et les informations financières historiques incorporées par référence pour les exercices 2008 et 2007 ont fait l objet de rapports des contrôleurs légaux figurant respectivement aux pages 256 et 257 du document de référence 2008 (déposé le 6 mai 2009 sous le numéro D ) et aux pages 240 et 241 du document de référence 2007 (enregistré le 25 avril 2008 sous le numéro D ). Les informations prévisionnelles présentées dans le présent document de référence ont fait l objet d un rapport des contrôleurs légaux figurant en page 169 du présent document de référence. Paris, le 3 mai 2010 Alain Dinin Président-Directeur général 8

11 2 CONTRÔLEURS LÉGAUX DES COMPTES 2 9

12 2 CONTRÔLEURS LÉGAUX DES COMPTES CHAPITRE 2 : CONTRÔLEURS LÉGAUX DES COMPTES 2.1 Commissaires aux comptes titulaires KPMG Immeuble le Palatin 3, cours du Triangle Paris La Défense Cedex Société représentée par Monsieur François Plat. Nommée par l Assemblée générale mixte en date du 30 avril 2008 (première nomination), pour une durée expirant à l issue de l Assemblée générale ordinaire statuant sur les comptes de l exercice clos le 31 décembre Mazars 61, rue Henri Regnault Tour Exaltis Paris La Défense Cedex Société représentée par Monsieur Julien Marin-Pache et Monsieur Jean Latorzeff. Nommée par l Assemblée générale mixte en date du 30 avril 2008 (première nomination), pour une durée expirant à l issue de l Assemblée générale ordinaire statuant sur les comptes de l exercice clos le 31 décembre Conseil Audit & Synthèse 5, rue Alfred de Vigny Paris Société représentée par Monsieur Benoît Gillet et Monsieur Jean-Philippe Bertin. Nommée par l Assemblée générale mixte en date du 13 mai 2009 (renouvellement première nomination le 16 octobre 2003), pour une durée expirant à l issue de l Assemblée générale ordinaire statuant sur les comptes de l exercice clos le 31 décembre Commissaires aux comptes suppléants Monsieur Francois Caubrière 1, cours Valmy Paris La Défense Cedex Nommé par l Assemblée générale mixte en date du 30 avril 2008 (première nomination), pour une durée expirant à l issue de l Assemblée générale ordinaire statuant sur les comptes de l exercice clos le 31 décembre Monsieur Franck Boyer 61, rue Henri Regnault Tour Exaltis Paris La Défense Cedex Nommé par l Assemblée générale mixte en date du 30 avril 2008 (première nomination), pour une durée expirant à l issue de l Assemblée générale ordinaire statuant sur les comptes de l exercice clos le 31 décembre Monsieur Yves Canac 5, rue Alfred de Vigny Paris Nommé par l Assemblée générale mixte en date du 13 mai 2009 (renouvellement première nomination le 16 octobre 2003), pour une durée expirant à l issue de l Assemblée générale ordinaire statuant sur les comptes de l exercice clos le 31 décembre

13 Document de référence Honoraires des contrôleurs légaux des comptes et des membres de leurs réseaux Exercices couverts : 2009 et 2008 (1) Conseil Audit & Synthèse KPMG Montant HT % Montant HT % (en milliers d euros) Audit Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés (2) Émetteur : Nexity SA % 100 % % 28 % Filiales intégrées globalement % 70 % Autres diligences et prestations directement liées à la mission du Commissaire aux comptes (3) Émetteur : Nexity SA Filiales intégrées globalement % 2 % Sous-total % 100 % % 100 % Autres prestations rendues par les réseaux aux filiales intégrées globalement (4) Sous-total % 0 % % 0 % TOTAL % 100 % % 100 % Exercices couverts : 2009 et 2008 (1) Mazars Autres cabinets Montant HT % Montant HT % (en milliers d euros) Audit Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés (2) Émetteur : Nexity SA % 31 % Filiales intégrées globalement % 69 % % 100 % Autres diligences et prestations directement liées à la mission du Commissaire aux comptes (3) Émetteur : Nexity SA Filiales intégrées globalement Sous-total % 100 % % 100 % Autres prestations rendues par les réseaux aux filiales intégrées globalement (4) Sous-total % 0 % % 0 % TOTAL % 100 % % 100 % (1) Concernant la période à considérer, il s agit des prestations effectuées au titre d un exercice comptable prises en charge au compte de résultat. (2) Y compris les prestations des experts indépendants ou membres du réseau du Commissaire aux comptes, auxquels celui-ci a recours dans le cadre de la certification des comptes. (3) Cette rubrique reprend les diligences et prestations directement liées, rendues à l émetteur ou à ses filiales : - par le Commissaire aux comptes dans le respect des dispositions de l article 10 du code de déontologie ; - par un membre du réseau dans le respect des dispositions des articles 23 et 24 du code de déontologie. (4) Il s agit des prestations hors Audit rendues, dans le respect des dispositions de l article 24 du code de déontologie, par un membre du réseau aux filiales de l émetteur dont les comptes sont certifiés

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15 3 INFORMATIONS FINANCIÈRES SÉLECTIONNÉES 3 13

16 3 INFORMATIONS FINANCIÈRES SÉLECTIONNÉES CHAPITRE 3 : INFORMATIONS FINANCIÈRES SÉLECTIONNÉES Résumé des principales activités de Nexity Nexity est un acteur majeur dans les principaux segments du marché immobilier en France. L activité du Groupe s organise autour des pôles suivants : n Logement, comprenant la promotion de logements neufs et de lots de terrains à bâtir (lotissement) ; n Tertiaire, orienté principalement sur la promotion d immeubles de bureaux, d immeubles de grande hauteur (IGH), de parcs d activités, de plates-formes logistiques et d hôtels ; n Services et Distribution, comprenant principalement l administration de biens de logements et de bureaux, la transaction, tant avec des clients particuliers qu avec des investisseurs institutionnels, la commercialisation en réseau de produits immobiliers d investissement locatif, la gestion, l animation et le développement de réseaux de franchises immobilières ; et n les Autres activités qui regroupent notamment l activité d ensemblier urbain (Nexity-Villes & Projets), les activités d investissements (Nexity-Reim), et les participations financières, notamment celle détenue dans Eurosic. Informations financières sélectionnées Les tableaux ci-dessous présentent des données résumées des comptes consolidés de Nexity (le Groupe ) pour les exercices clos les 31 décembre 2007, 2008 et Les états financiers consolidés de Nexity sont établis conformément aux normes IFRS (International Financial Reporting Standards) et aux interprétations IFRIC (International Financial Reporting Interpretations Committee) telles qu adoptées dans l Union européenne et les normes IFRS telles que publiées par l IASB (International Accounting Standards Board). Ces principales données comptables et financières doivent être lues en relation avec le chapitre 9 Examen de la situation financière et du résultat. Les comptes consolidés pour les exercices 2007, 2008 et 2009, figurent au chapitre 20 Informations financières concernant le patrimoine, la situation financière et les résultats de Nexity. En date du 23 juillet 2007, l Assemblée générale de Nexity a approuvé les apports par la Caisse Nationale des Caisses d Epargne et de Prévoyance (la CNCE ) des actifs suivants : n 100 % des actions de GCE Immobilier, qui détient notamment 67,5 % de Lamy (le Groupe détient 100 % depuis juin 2009), 100 % de Keops, 34 % d Iselection (le Groupe détient 80 % depuis janvier 2008) et 45 % de Ciloger ; n 31,9 % des actions d Eurosic (la participation est de 31,7 % au 31 décembre 2009) ; n 25 % des actions du Crédit Foncier de France (le Groupe ne détient plus de participation dans le Crédit Foncier de France à fin 2009). Un compte de résultat pro forma 2007 simule l effet de ces acquisitions à compter du 1 er janvier 2007 pour donner une image du Groupe en année pleine. Les comptes pro forma 2007 ont fait l objet d une revue limitée par les Commissaires aux comptes de la Société dans le cadre de la certification des comptes consolidés au 31 décembre 2007 et figurent en Annexe 1 du document de référence 2007 déposé le 25 avril 2008 sous le numéro D Nexity a cédé à la CNCE sa participation dans le Crédit Foncier de France à un prix de 539,6 millions d euros qui a été encaissé le 20 février L incidence de cette opération sur le résultat a été intégrée dans les comptes de l exercice

17 Document de référence 2009 COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ RÉSUMÉ (en millions d euros) pro forma 2007 Chiffre d affaires 2.837, , , ,7 Résultat opérationnel courant 206,4 245,8 332,3 330,4 Résultat net hors variations de valeur des goodwills et impact Eurosic et CFF (part du Groupe) 104,2 131,6 200,7 202,4 Résultat net (part du Groupe) (49,9) 24,8 241,3 212,0 BILAN CONSOLIDÉ RÉSUMÉ ACTIF (en millions d euros) Actifs non courants 1.336, , ,9 Actifs courants 3.217, , ,1 TOTAL DE L ACTIF 4.553, , ,1 PASSIF ET CAPITAUX PROPRES (en millions d euros) Capitaux propres consolidés 1.891, , ,1 Intérêts minoritaires 5,2 5,4 5,4 Capitaux propres de l ensemble 1.896, , ,4 Passifs non courants 261,1 379,4 210,9 Passifs courants 2.396, , ,7 TOTAL DU PASSIF ET DES CAPITAUX PROPRES 4.553, , ,1 TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE RÉSUMÉ (en millions d euros) Capacité d autofinancement après coût du financement et impôts 121,7 150,8 229,3 Variation du BFR et des impôts différés 77,7 97,4 (327,9) Flux de trésorerie liés aux activités opérationnelles 199,4 248,2 (98,7) Flux de trésorerie liés aux opérations d investissement 509,1 (180,2) 87,1 Flux de trésorerie liés aux opérations de financement (545,9) 76,0 85,9 Variations de trésorerie de période 162,6 144,0 74,

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19 4 FACTEURS DE RISQUES 4 17

20 4 FACTEURS DE RISQUES CHAPITRE 4 : FACTEURS DE RISQUES Le Groupe exerce ses activités dans un environnement cyclique, qui connaît des évolutions rapides et fait naître pour le Groupe de nombreux risques dont certains échappent à sa maîtrise. Les risques et incertitudes présentés ci-dessous ne sont pas les seuls auxquels Nexity doit faire face. D autres risques et incertitudes dont Nexity n a pas actuellement connaissance ou qu il tient pour négligeables pourraient également avoir une incidence négative sur son activité et ses résultats. 4.1 Risques liés au marché de l immobilier Le marché de l immobilier a été affecté et pourrait être affecté à court et à moyen termes par le contexte économique actuel Après plusieurs années de croissance caractérisées par une forte demande, des prix de vente à la hausse et des taux d intérêt bas, le marché français de l immobilier a connu en 2008 une rupture, liée notamment aux conséquences de la crise financière sur la conjoncture économique et sur les conditions de crédit tant dans le domaine de l immobilier résidentiel que dans le domaine de l immobilier tertiaire. L exercice 2009 a été marqué par un rebond du marché de l immobilier résidentiel en France tandis que le marché de l immobilier tertiaire connaissait une nouvelle baisse des volumes des investissements en France (voir paragraphe 6.2 Présentation du marché immobilier en France ). L activité commerciale du Groupe a été marquée en 2009 par ces évolutions de marché. La traduction dans les résultats financiers du Groupe de ces variations d activité commerciale, à la hausse comme à la baisse, ne s effectue qu avec un certain décalage, compte tenu des délais le plus souvent nécessaires entre l entrée d une opération en carnet de commandes et le lancement des travaux correspondants, et en raison de la reconnaissance des revenus et de la marge des activités de promotion à l avancement. Les activités et les résultats du Groupe pourraient être impactés par une évolution défavorable des marchés immobiliers sur lesquels celui-ci opère, induite par le contexte économique général et notamment par les facteurs suivants : n la demande de logements neufs pourrait à nouveau se contracter et les délais de commercialisation des logements s allonger, ce qui aurait un impact négatif sur le volume d activité du Groupe et se traduirait par un accroissement de son besoin en fonds de roulement ; en outre, il pourrait s avérer plus difficile pour le Groupe de trouver des nouveaux projets susceptibles de satisfaire ses critères de rendement et ses autres critères d investissement ; n le marché de l immobilier tertiaire, historiquement sensible aux variations des conditions économiques, pourrait voir encore s accentuer la diminution des prises à bail et la baisse des investissements en immobilier tertiaire neuf en raison notamment de la pression sur les loyers de marché et de conditions de financement plus difficiles ; n le délai de développement d opérations de régénération urbaine sur lesquelles le Groupe est engagé pourrait être supérieur à celui initialement estimé en raison, entre autres, de modifications réglementaires résultant des réformes nationales sur la responsabilité et le financement des collectivités territoriales, ce qui pourrait retarder le lancement des opérations de promotion y afférentes et augmenter, le cas échéant, le coût de portage des fonciers concernés ; n l impact indirect d une accentuation de la baisse du niveau d investissement ou d une nouvelle réduction du nombre de transactions dans le marché de l ancien pourrait influencer de façon négative l activité du pôle Services et Distribution ; n la rentabilité finale attendue des opérations d investissement d immobilier tertiaire dans lesquelles le Groupe a pris une participation pourrait ne pas être conforme aux hypothèses retenues du fait de l évolution des marchés immobiliers ; et 18 n une éventuelle poursuite de la baisse des valeurs des actifs immobiliers tertiaires pourrait se traduire le cas échéant par une nouvelle dégradation de la valeur de l Actif Net Réévalué de la foncière Eurosic dans laquelle le Groupe détient une participation, ce qui amènerait le Groupe à constater une nouvelle dépréciation de la valeur de cette participation.

21 Document de référence 2009 À la date du présent document de référence, le Groupe n a pas d information lui permettant de savoir si l impact de ces facteurs sur son activité et ses résultats sera important ou si les conditions actuelles perdureront (ou se dégraderont). Les paragraphes qui suivent décrivent de manière plus générale l impact potentiel des principaux facteurs de marché sur l activité et les résultats du Groupe. Les conditions économiques pourraient impacter de façon significative les résultats du Groupe Les activités du Groupe peuvent être influencées par les conditions économiques internationales, nationales et/ou régionales. Les activités du Groupe peuvent particulièrement être influencées par le niveau de croissance économique, le niveau des taux d intérêt, le taux de chômage et l évolution du pouvoir d achat en France ainsi que par le niveau de confiance des consommateurs français. Ces derniers facteurs sont fortement corrélés avec le marché des logements neufs (surtout le marché des accédants à la propriété) et l éventuelle dégradation de ceux-ci pourrait vraisemblablement se traduire par une dégradation de ce dernier. Le marché de l immobilier tertiaire est par nature cyclique ; les valeurs des immeubles et les loyers, la demande locative et le taux moyen de vacance et donc la demande des grands investisseurs institutionnels, peuvent connaître des variations importantes. Bien que le positionnement du Groupe sur plusieurs segments du marché de l immobilier (logements neufs, tertiaire, services et distribution) lui procure une certaine résistance aux variations des conditions économiques, le marché de l immobilier est ainsi influencé dans son ensemble par un certain nombre de facteurs macroéconomiques qui pourraient avoir un impact sur les résultats du Groupe, notamment à travers une diminution de la demande pour ses programmes de logements neufs et/ou ses projets d immobilier tertiaire développés respectivement par son pôle Logement et son pôle Tertiaire et/ou les transactions réalisées dans l immobilier ancien par son pôle Services et Distribution. La demande pour les logements neufs proposés par le Groupe pourrait être affectée par une détérioration de la solvabilité des ménages et par un accès au crédit plus difficile L activité du Groupe dépend largement de la capacité des personnes qui souhaitent acheter des logements à faire face aux obligations au titre des prêts contractés pour réaliser leurs achats. Sur les dernières années et notamment jusqu en 2008, le Groupe a bénéficié d un environnement favorable caractérisé par des taux d intérêt bas et l allongement de la durée des crédits offerts. Sur une période plus récente, l achat d un logement neuf est devenu plus difficile pour une partie de la population (notamment les jeunes qui forment le socle des primo-accédants) en raison de la forte augmentation des prix de logements constatée ces dernières années, de l augmentation progressive des taux des crédits immobiliers et du resserrement des conditions de crédit. En 2009, les banques ont répercuté la baisse des taux d intérêt intervenue depuis fin 2008 dans les taux des crédits immobiliers proposés aux particuliers, ce qui a contribué à améliorer la capacité d emprunt des ménages pour un même niveau de revenus. Une dégradation de la solvabilité des ménages en raison des conditions de marché ou d accès au crédit pourrait affecter la demande pour les logements proposés par le Groupe. Les hausses de taux d intérêt anticipées à court ou moyen termes selon les prévisions devraient avoir un impact défavorable sur la solvabilité des ménages dès lors qu elles se traduiraient également par une hausse des taux de crédit immobilier. La demande pour les logements neufs pourrait être affectée par l évolution des dispositifs d aide à l accession à la propriété ou d incitation fiscale Le rebond du marché du logement neuf en 2009 peut être en partie attribué au succès rencontré par les dispositifs d aide à l accession à la propriété (doublement du Prêt à Taux Zéro, extension du mécanisme du Pass-Foncier au logement collectif) ou d incitation fiscale à l investissement (loi Scellier-Carrez). Certains de ces dispositifs voient leurs conditions d application évoluer ou leur application cesser, en totalité ou partiellement, à court ou moyen terme (voir paragraphe 6.6 Environnement législatif et réglementaire ). La substitution de nouvelles mesures, moins favorables, à celles venant à expiration, l absence de mesures de substitutions, ou le non-renouvellement des mesures venant à expiration et plus généralement la réduction voire l annulation de certains avantages consentis actuellement aux acquéreurs de logements neufs, que ce soit en tant que futurs occupants ou en tant qu investisseurs, dans le cadre des dispositifs légaux et fiscaux applicables, pourraient avoir un impact négatif sur les volumes de ventes de logements neufs et, à ce titre, sur l activité du Groupe

22 4 FACTEURS DE RISQUES Le Groupe est exposé aux risques liés aux taux d intérêt Outre l impact d une éventuelle hausse des taux d intérêt sur la solvabilité des ménages qui pourrait fortement impacter l activité du pôle Logement, les résultats du Groupe pour les pôles Tertiaire et Investissements pourraient également être affectés par une augmentation des taux d intérêt : le rendement sur les investissements locatifs et dans l immobilier est lié aux taux d intérêt car ces investissements sont financés en grande partie par des emprunts. L augmentation des taux d intérêt entraîne une baisse mécanique de la rentabilité des investissements. En outre, une augmentation des taux d intérêt pourrait améliorer l attractivité d autres placements (notamment des obligations) par rapport à l immobilier. Une hausse des taux d intérêt représente de manière instantanée un aléa mécaniquement favorable sur les résultats du Groupe, qui bénéficie de produits financiers sur sa trésorerie propre et sur une partie de la trésorerie gérée pour le compte de ses mandants dans l activité d administration de biens. Concernant les emprunts souscrits par le Groupe, une hausse des taux d intérêt a un impact limité compte tenu de la mise en place d une stratégie de couverture de taux d intérêt. Pour autant, l impact négatif d une hausse des taux d intérêt sur la solvabilité des ménages et sur les rendements d actifs tertiaires aurait vraisemblablement un effet négatif bien supérieur sur les comptes du Groupe. Les conséquences d une hausse des taux d intérêt sur les activités Logement, Tertiaire et Investissements seraient une dégradation probable de l activité commerciale du Groupe sur l exercice et auraient des effets importants sur les résultats de l année et surtout des années suivantes, sans qu il soit possible d en établir une estimation chiffrée. Une baisse des taux d intérêt pourrait avoir de manière instantanée un impact négatif sur les comptes du Groupe. Pour autant, l impact positif d une baisse des taux d intérêt sur la solvabilité des ménages (dès lors que celle-ci est répercutée par les banques sur les taux des crédits immobiliers consentis aux particuliers) et sur les rendements d actifs tertiaires aurait vraisemblablement un effet positif bien supérieur sur les comptes du Groupe. Les conséquences d une baisse des taux d intérêt sur les activités Logement, Tertiaire et Investissements seraient une amélioration probable de l activité commerciale du Groupe sur l exercice et auraient des effets importants sur les résultats de l année et surtout des années suivantes, sans qu il soit possible d en établir une estimation chiffrée. Les tableaux suivants présentent l effet sur le résultat et les capitaux propres d une variation instantanée de 1 % des taux d intérêt à court terme. Ce calcul ne traduit que l impact purement arithmétique d une variation des taux d intérêt sur les actifs et passifs financiers du Groupe, et ne reflète pas les effets, bien plus importants, de la variation des taux d intérêt sur la capacité d emprunt des clients et leur éventuelle conséquence sur l activité commerciale du Groupe et sur ses résultats. Sensibilité au 31 décembre 2009 (en millions d euros) Impact en compte de résultat après impôt Impact en capitaux propres après impôt Impact d une variation de + 1 % des taux d intérêt court terme 8,4 3,1 Impact d une variation de - 1 % des taux d intérêt court terme (4,7) (3,1) Sensibilité au 31 décembre 2008 (en millions d euros) Impact en compte de résultat après impôt Impact en capitaux propres après impôt Impact d une variation de + 1 % des taux d intérêt court terme 6,1 5,5 Impact d une variation de - 1 % des taux d intérêt court terme (7,4) (6,1) Voir également le paragraphe Risque de taux d intérêt et la note 28 des états financiers figurant en Annexe 1. 20

23 Document de référence 2009 Le Groupe doit faire face à une concurrence forte sur les différents marchés de l immobilier En 2009, le Groupe est un des principaux acteurs des différents marchés de l immobilier en France dans les domaines de la promotion et des services. Ces marchés connaissent une concurrence forte entre les différents acteurs. Les concurrents du Groupe comprennent des sociétés nationales et régionales. La concurrence s exerce aussi bien au niveau de l acquisition des terrains ou des immeubles qu au niveau des prix de vente des produits et de l accès aux sous-traitants. Le marché de revente des appartements et des maisons constitue également une source de concurrence pour l activité de promotion de logements neufs du Groupe. Si le Groupe n était pas en mesure de faire face de façon efficace à cette concurrence, il pourrait perdre des parts de marché et sa rentabilité pourrait être affectée. Voir paragraphe 6.5 Concurrence. 4.2 Risques liés aux activités du Groupe et risques industriels Le développement de l activité du Groupe dépend de son accès à des sources de financement externe et pourrait être impacté par ses engagements au titre de ses conventions de crédit Nexity finance ses projets de logements et d immobilier tertiaire au travers de crédits bancaires et d avances reçues de la part de ses clients, ainsi que de ses ressources propres. Les besoins de financement du Groupe peuvent croître en raison notamment de la progression de son besoin en fonds de roulement, pouvant provenir dans le pôle Logement, d une baisse des rythmes de commercialisation ou d une progression de l activité, et, dans le pôle Tertiaire, du développement d opérations réglées seulement à la livraison par les clients investisseurs ou encore de la diminution des avances de paiement de ses clients. Le Groupe doit également faire face à ses obligations au titre de ses crédits corporate (260,6 millions utilisés au 31 décembre 2009), dont 39 % ont une maturité supérieure à 3 ans. Si les ressources internes ne permettaient pas de rembourser les montants dus, Nexity aurait besoin d autres sources de financement externe, qui pourraient être disponibles à des conditions moins favorables. Les conventions de crédit corporate auxquelles le Groupe est partie imposent un encadrement de l activité du Groupe ainsi que le respect de certains ratios ou engagements financiers prédéfinis (tous respectés au 31 décembre 2009). Ces emprunts prévoient également des cas d exigibilité anticipée dans l hypothèse de certaines opérations de cession d actifs ou de changement de contrôle (voir paragraphes 10.2 Financement et Risque de liquidité, ainsi que la note 28 des états financiers figurant à l Annexe 1). En cas de non-respect de ces engagements, les prêteurs peuvent exiger le remboursement anticipé du montant de ces prêts, et le Groupe pourrait ne pas être en mesure d effectuer un tel remboursement. Le Groupe pourrait également rencontrer des difficultés pour trouver de nouveaux financements pour couvrir des besoins d exploitation complémentaires ou pour faire face aux engagements pris. Par ailleurs, sans que le Groupe soit dépendant d un seul établissement bancaire, certains groupes bancaires, en ce compris celui de l actionnaire de référence du Groupe, représentent individuellement en direct et/ou à travers leur participation audit pool bancaire un poids significatif dans l endettement bancaire du Groupe. L activité future du Groupe dépend de la réussite de sa recherche foncière Les activités des pôles Logement et Tertiaire sont subordonnées à la disponibilité de terrains d une qualité et d une superficie suffisantes pour pouvoir développer les projets de ces pôles selon les exigences de Nexity. L intensification de la concurrence et la raréfaction des terrains en vente dans des sites pouvant répondre aux normes établies par le Groupe et à la réglementation applicable pourraient avoir des conséquences importantes sur l activité et la rentabilité future du Groupe

24 4 FACTEURS DE RISQUES Le Groupe est exposé à certains risques inhérents à l activité de promotion immobilière L activité de promotion immobilière, aussi bien dans le domaine du logement que dans celui du tertiaire, est sujette à certains risques qui découlent notamment de la complexité des projets et de la réglementation applicable, de la multiplicité des intervenants et des autorisations administratives nécessaires. Ces risques comprennent notamment celui de devoir abandonner des projets dont l étude a généré des coûts pour le Groupe. Ces risques sont particulièrement lourds pour les opérations complexes initiées par Nexity-Villes & Projets qui nécessitent la coordination des activités de multiples acteurs, la mise en place de plusieurs autorisations administratives (et notamment souvent la modification du plan local d urbanisme) et des délais importants entre la conception initiale et la mise en œuvre d un projet. Par ailleurs, en dépit de l attention portée par Nexity au choix des intervenants sur ses opérations et aux études techniques, de marché et de coût préalables à leur lancement, le Groupe peut être exposé à des risques affectant la rentabilité de ses opérations tels que des dépassements de budget, des surcoûts entraînés par un retard de livraison, des travaux supplémentaires non anticipés ou un rythme de vente moindre que celui escompté, voire la défaillance de certains sous-traitants. Dans certains cas, le Groupe peut être exposé à des actions judiciaires visant des vices structurels ou des désordres affectant certains des immeubles qu il fait réaliser, même si la plupart de ces défauts sont susceptibles d être couverts par les assurances légalement obligatoires ou relèvent principalement d autres intervenants à l acte de construction. Enfin, le Groupe ou ses dirigeants pourraient potentiellement faire l objet d actions administratives et/ou judiciaires du fait de certaines réglementations, notamment en ce qui concerne le travail clandestin, bien que le Groupe s assure auprès des entrepreneurs cocontractants qu ils n emploient pas de main d œuvre dissimulée. Les contraintes réglementaires ou les modifications des régimes fiscaux pourraient avoir une influence négative sur le résultat du Groupe Dans la conduite de son activité, le Groupe est tenu de respecter de nombreuses réglementations dont la modification pourrait avoir des conséquences financières importantes (voir paragraphe 6.6 Environnement législatif et réglementaire ). Ainsi, le durcissement ou une évolution significative des normes de construction, d environnement, de protection des consommateurs ou de délivrance des permis de construire ou des contraintes législatives encadrant les activités de services réglementées (administrateur de biens, gérance, transaction) pourrait avoir une influence négative sur la rentabilité du Groupe. De même, la modification de la réglementation fiscale, et plus particulièrement la suppression ou la limitation de certains avantages fiscaux en faveur de l investissement locatif dans des logements neufs, pourrait avoir une influence importante sur le marché de l immobilier et, par conséquent, influer sur l activité et la situation financière du Groupe. Les activités de Services détiennent de la trésorerie pour le compte de leurs mandants. Ces fonds sont gérés dans le cadre de la législation et lui permettent de dégager des produits financiers figurant dans les produits opérationnels. La remise en cause de cette pratique aurait un impact sur la profitabilité des activités de Services. Des problèmes liés à la pollution et à la qualité des sols pourraient avoir des effets négatifs sur le déroulement d un projet de promotion et la situation financière du Groupe Le Groupe procède généralement, avant toute acquisition d un terrain ou d un immeuble, à une étude sur la qualité et la pollution des sols et des sous-sols, sur le passé foncier du site et à une recherche d amiante pour les immeubles à rénover ou à restructurer. Le Groupe peut néanmoins rencontrer des difficultés liées à la pollution ou à la qualité des sols pendant ou après les travaux. Bien qu aux termes des contrats de vente, la responsabilité du vendeur du terrain ou de l immeuble puisse être mise en jeu, la découverte de pollution ou d un problème de qualité des sols sur un terrain ou dans un immeuble peut entraîner des délais et des coûts supplémentaires, et avoir des conséquences financières importantes si le vendeur de l immeuble ou du terrain se révélait insolvable. Le Groupe n a pas connu de recours significatifs en matière de respect des normes d environnement. Les risques liés à l amiante rencontrés sur les opérations de promotion sont marginaux et sont pris en compte dans la conclusion des promesses d achat de terrains ou d immeubles. 22

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