Chapitre 2. Financement de l habitation. Info-éclair. Société canadienne d hypothèques et de logement 2-1

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1 Chapitre 2 Financement de l habitation Info-éclair n L encours du crédit hypothécaire à l habitation a atteint 1,112 billion de dollars en janvier 2012, ce qui constitue une augmentation de 7,4 % par rapport à janvier n La proportion de prêts hypothécaires à l habitation en souffrance depuis trois mois ou plus était à la baisse en 2011 et au premier semestre de 2012, avec une moyenne de 0,41 et 0,36 % respectivement, ce qui est inférieur à la moyenne de 2010 (0,43 %) et légèrement supérieur à la moyenne globale de 0,33 % observée au cours de la décennie précédente ( ). n L assurance prêt hypothécaire joue un rôle important au Canada, car elle permet aux consommateurs d acheter un logement en versant une mise de fonds minimale de 5 %, tout en bénéficiant de taux d intérêt comparables à ceux qu obtiennent les emprunteurs qui engagent une mise de fonds de 20 % ou plus. n En 2011, l avoir propre foncier moyen des propriétaires-occupants dont le prêt hypothécaire était assuré par la SCHL est demeuré inchangé à 44 % par rapport à n Le volume de titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l habitation (TH LNH) s est accru au fil des années, passant de 22,6 milliards de dollars en 2002 à 139,9 milliards en La hausse est attribuable à la vigueur de la demande de financement, en particulier pendant la crise financière mondiale, de même qu à la multiplication des participants. n La participation des prêteurs autres que les six grandes banques, selon les volumes d émission d OHC à cinq ans assorties d un taux fixe, est passée de 19 % en 2006 à 61 % au milieu de 2012, ce qui a eu pour effet d accroître la concurrence dans le secteur du crédit hypothécaire. n Les émissions d obligations sécurisées, un instrument de financement hypothécaire relativement nouveau, ont augmenté notablement, passant de 2,8 milliards de dollars en 2007 à 25,7 milliards en n En 2012, le gouvernement a modifié la Loi nationale sur l habitation afin d instaurer un cadre juridique pour les obligations sécurisées au Canada. La SCHL est responsable de l administration de ce cadre. Société canadienne d hypothèques et de logement 2-1

2 L Observateur du logement au Canada 2012 Le présent chapitre donne un aperçu de l évolution récente du financement de l habitation au Canada. La première section traite des principales caractéristiques et de l évolution du marché du crédit hypothécaire à l habitation, notamment en ce qui concerne les préférences des consommateurs, et fait ensuite un bref survol de la situation des prêteurs et des assureurs hypothécaires. La deuxième section examine les principales sources de financement hypothécaire, telles que les dépôts, les titres adossés à des créances et les obligations sécurisées. La troisième section souligne les modifications importantes apportées récemment aux politiques et règlements en matière de financement de l habitation. Enfin, un article expose les grandes lignes des obligations sécurisées et des changements importants dans ce domaine. Caractéristiques du marché du crédit hypothécaire à l habitation Crédit hypothécaire à l habitation La valeur totale du crédit hypothécaire à l habitation 1 non remboursé a atteint 1,112 billion de dollars en janvier , ce qui constitue une augmentation de 7,4 % par rapport à janvier La faiblesse des taux hypothécaires et la reprise de l économie ont contribué à soutenir la demande de logements, qui, à son tour, a stimulé la progression du crédit hypothécaire. En janvier 2012, le taux de croissance en glissement annuel, quoique légèrement plus élevé que celui atteint en 2010 (7,2 %), est notablement plus faible que les 9,3 % de croissance annuelle moyenne enregistrés au cours de la décennie Taux d intérêt hypothécaires En 2011 et jusqu en octobre , la Banque du Canada a maintenu son taux de financement à un jour à 1 %. Le taux à un jour constitue souvent une bonne indication de ce que coûte le financement à court terme. Or, par le passé, on a observé une corrélation étroite entre ce taux et les taux hypothécaires variables (voir l encadré «Petit lexique des prêts hypothécaires»), ce qui explique pourquoi ces derniers sont demeurés relativement stables pendant cette période. Au Canada, les taux hypothécaires fixes à long terme sont également influencés par les conditions sur les marchés des obligations, notamment par le rendement des obligations du gouvernement ayant un terme comparable. Par exemple, sur une période de temps assez longue, le taux hypothécaire fixe à cinq ans correspond généralement au rendement des obligations à cinq ans du gouvernement Pour cent Taux hypothécaires fixes à cinq ans 1 et taux des obligations du gouvernement à cinq ans, Taux hypothécaires fixes à 5 ans 1 Taux d intérêt affichés par les banques à charte 2 Données jusqu en juin 2012 Source : Banque du Canada Figure 2-1 Fig Taux des obligations du gouvernement à 5 ans 1 La Banque du Canada fait entrer les données sur les marges de crédit garanties par l avoir propre foncier (marges de crédit hypothécaires) dans la catégorie du crédit à la consommation, plutôt que dans celle du crédit hypothécaire à l habitation. Toutefois, les prêteurs ont le loisir d inclure les marges de crédit hypothécaires dans leurs données sur le crédit hypothécaire lorsqu ils communiquent leurs résultats à la Banque du Canada. 2 Banque du Canada, Bulletin hebdomadaire de statistiques financières, édition du 23 mars 2012, periodiques/bhsf/ (consulté le 18 avril 2012). 3 Dernières données connues au moment de la rédaction. 2-2 Société canadienne d hypothèques et de logement

3 Financement de l habitation Petit lexique des prêts hypothécaires 1 n Terme : Période pendant laquelle le contrat de prêt hypothécaire est en vigueur (par exemple, cinq ans). À la fin du terme, l emprunteur a le choix entre rembourser au complet le solde impayé de son emprunt ou renouveler le prêt pour un autre terme (ce qui signifie renégocier le taux d intérêt et certaines autres modalités du prêt hypothécaire). n Période d amortissement : Période correspondant au temps nécessaire pour rembourser la totalité du prêt hypothécaire (par exemple, 25 ans). n Taux hypothécaire fixe : Taux d intérêt qui demeure inchangé pendant tout le terme du prêt hypothécaire. n Taux hypothécaire variable (y compris le taux d intérêt révisable) : Taux d intérêt qui varie pendant le terme du prêt hypothécaire. n Taux hypothécaire affiché : Taux d intérêt annoncé publiquement par les prêteurs. Ceux-ci consentent souvent aux emprunteurs une réduction par rapport au taux affiché. n Prêt hypothécaire combiné : Prêt hypothécaire dont une portion du terme ou du montant emprunté est à taux fixe tandis que la portion restante est à taux variable. Certains prêts hypothécaires peuvent également combiner une portion amortie avec une portion non amortie (c est-à-dire une marge de crédit garantie par l avoir propre foncier ou marge de crédit hypothécaire) ou, plus généralement, des composantes présentant des caractéristiques différentes. 1 Adapté des définitions de l Agence de la consommation en matière financière du Canada, fra/consommateurs/hypothecaires/index-fra.asp (consulté le 18 avril 2012). (voir la figure 2-1). Entre mars et décembre 2011, de même qu en mai et en juin 2012, le rendement des obligations du gouvernement a diminué. Cette baisse est attribuable à de nombreux facteurs, l un étant vraisemblablement les inquiétudes soulevées par la dette souveraine en Europe. De même, les taux hypothécaires fixes à cinq ans affichés n ont pas cessé de décliner depuis avril 2011, et présentent une moyenne de 5,36 % pour les 12 mois se terminant en mars 2012, ce qui est inférieur à la moyenne de 5,61 % enregistrée en Les taux fixes à cinq ans ont toutefois fléchi dans une moindre mesure que le rendement des obligations du gouvernement pendant la même période, car d autres facteurs de coût ont aussi une incidence sur les taux hypothécaires. Amortissement de la dette hypothécaire des ménages En raison de la faiblesse persistante des taux d intérêt, les ménages ayant contracté des emprunts hypothécaires ont affecté 3,7 % de leur revenu mensuel disponible au paiement des charges d intérêts en 2011 et au premier semestre de 2012, un pourcentage presque identique à celui de 2010 (3,8 %) et bien en deçà de la moyenne de 4,7 % enregistrée depuis Toutefois, la tendance s inverse en ce qui concerne la dette à la consommation 4. En effet, l intérêt payé sur la dette à la consommation en proportion du revenu mensuel disponible des ménages s élevait à 3,4 % en 2011 et pendant les six premiers mois de 2012, ce qui est légèrement supérieur à la moyenne de 3,1 % observée pour les deux dernières décennies (voir la figure 2-2). Préférences à l égard des produits hypothécaires Depuis 10 ans, une variété croissante de produits hypothécaires est offerte sur le marché canadien. Les emprunteurs disposent maintenant d un plus grand nombre d options concernant la période d amortissement, le terme du prêt, le type de taux d intérêt et les modalités de remboursement, ainsi que d une marge de manœuvre accrue pour négocier le taux d intérêt de leur emprunt. 4 Selon la définition de Statistique Canada, la dette à la consommation comprend les soldes non réglés des cartes de crédit, les marges de crédit personnelles et les marges de crédit garanties par l avoir propre foncier, les emprunts garantis et non garantis contractés auprès de banques et d autres établissements de crédit et les factures impayées (y compris les impôts et le loyer). Voir le (consulté le 7 août 2012). Société canadienne d hypothèques et de logement 2-3

4 L Observateur du logement au Canada 2012 Intérêts payés sur les emprunts, en pourcentage du revenu disponible Figure 2-2 Fig 2-2 Rapports d amortissement trimestriels de la dette des ménages, Données jusqu au deuxième trimestre de 2012 Source : Statistique Canada (CANSIM) Dette hypothécaire Dette à la consommation à 25 ans. Certains prêteurs continuent néanmoins à offrir des prêts hypothécaires non assurés assortis d un RPV de 80 % ou moins et d une période d amortissement pouvant atteindre 35 ou 40 ans. Selon une enquête menée en 2011 par l Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA) 6, 78 % des emprunteurs ont un prêt hypothécaire dont la période d amortissement est de 25 ans ou moins alors que les 22 % restants ont une période d amortissement supérieure à 25 ans. En ce qui concerne le terme du prêt, l enquête Financial Industry Research Monitor (FIRM) sur les prêts hypothécaires à l habitation confirme la popularité du terme de cinq ans : 65 % des emprunteurs ayant contracté ou renouvelé un prêt au cours des six mois précédant l étude ont en effet choisi un terme de cinq ans, tandis que 26 % ont opté pour un terme allant de six mois à quatre ans et le reste des emprunteurs ont préféré une durée plus longue que cinq ans. Type de taux hypothécaires L évolution des préférences à l égard des caractéristiques des produits hypothécaires montre que les emprunteurs savent tirer profit de ces options. De plus, les courtiers en prêts hypothécaires, auxquels ont recours 27 % des consommateurs selon l Enquête 2012 auprès des emprunteurs hypothécaires 5 réalisée pas la SCHL, facilitent l accès des ménages à une gamme toujours plus large de produits hypothécaires et d établissements prêteurs. Terme et période d amortissement Le 9 juillet 2012, tel que le prévoit le cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire au Canada, la période d amortissement maximale des prêts hypothécaires dont le rapport prêt-valeur (RPV) est supérieur à 80 % est passée de L enquête de l ACCHA menée en 2011 a montré qu environ 60 % des emprunteurs avaient contracté un prêt hypothécaire à taux fixe, 31 % détenaient un prêt hypothécaire à taux variable et les autres avaient un prêt hypothécaire combiné. Parce qu ils préfèrent la certitude et la stabilité en ce qui concerne leurs versements hypothécaires, certains emprunteurs optent pour un taux hypothécaire fixe plus élevé plutôt que pour un taux variable initial plus bas. Toutefois, au cours des dernières années, les taux variables ont gagné en popularité. Selon l enquête FIRM 2011, 38 % des emprunteurs ayant contracté ou renouvelé un prêt hypothécaire au cours des neuf premiers mois de 2011 ont opté pour un taux variable, comparativement à 35 % dans l ensemble de l année Voir le (consulté le 3 juillet 2012). 6 Association canadienne des conseillers hypothécaires accrédités (ACCHA), État annuel du marché hypothécaire résidentiel au Canada, 2011, (consulté le 3 mai 2012). 7 Rapport de l enquête Financial Industry Research Monitor (FIRM) Residential Mortgage Survey, préparé pour le compte de la SCHL par Altus Group Consulting et Ipsos Reid, automne Société canadienne d hypothèques et de logement

5 Financement de l habitation Remboursement anticipé L Enquête auprès des emprunteurs hypothécaires réalisée par la SCHL en 2012 a permis de constater que bon nombre de Canadiens prennent l initiative de rembourser leur emprunt hypothécaire avant la fin de la période d amortissement prévue par leur contrat de prêt. Parmi les récents acheteurs interrogés, 44 % ont choisi des versements hypothécaires plus élevés que le minimum requis, tandis que 31 % avaient déjà versé au moins un remboursement forfaitaire de capital, accru le montant de leurs versements périodiques ou les deux. L adoption de ces pratiques prudentes par les Canadiens a également été confirmée par l enquête 2011 de l ACCHA. Dans le cadre de celle-ci, 36 % des emprunteurs hypothécaires ont en effet déclaré que, pendant l année précédant l enquête, ils ont fait des efforts additionnels pour devancer l extinction de leur dette hypothécaire, notamment, en augmentant le montant de leurs mensualités, en effectuant un remboursement forfaitaire de capital ou en augmentant la fréquence de leurs versements (par exemple, en passant d un versement mensuel à un versement toutes les deux semaines). Réduction des taux hypothécaires Les taux hypothécaires publiquement affichés par les prêteurs ne sont pas toujours les taux réellement appliqués. En fait, il est devenu de plus en plus courant chez bon nombre de prêteurs canadiens de consentir une réduction du taux de financement lors de la négociation avec l emprunteur ou le courtier en prêts hypothécaires. Étant donné la concurrence qui existe sur le marché hypothécaire, la multiplication des établissements prêteurs dans ce secteur et le rôle croissant que jouent les courtiers en prêts hypothécaires, les emprunteurs sont maintenant mieux en mesure de négocier pour obtenir un taux de financement moins élevé ou d autres modalités avantageuses. La réduction accordée dépendra du profil de l emprunteur, du produit hypothécaire, du prêteur et des conditions du marché 8. Selon l enquête réalisée en 2011 par l ACCHA, les emprunteurs interrogés ont déclaré avoir obtenu en moyenne un taux fixe à cinq ans de 3,92 %, alors que le taux affiché pendant la même période s établissait en moyenne à 5,38 %, ce qui implique qu une réduction moyenne équivalant à 1,46 point de pourcentage a été consentie. Marges de crédit garanties par l avoir propre foncier (marges de crédit hypothécaires) Bien que, par définition, ce type de marge de crédit soit garanti par l avoir propre foncier, on considère souvent qu il s agit d une dette à la consommation 9,10. Les observateurs du marché, notamment Standard & Poor s (S&P) 11, ont noté qu au cours de la dernière décennie, certains consommateurs ont eu tendance à délaisser les prêts amortis pour adopter les marges de crédit, y compris les marges de crédit hypothécaires. L organisme estime que sur l ensemble des prêts personnels consentis par les banques, les marges de crédit, y compris les marges de crédit hypothécaires, sont passées d une proportion de 35 % en 2001 à 59 % en 2011; de ce volume, quatre marges de crédit sur cinq (soit l équivalent de 236 milliards de dollars) sont garanties par un actif immobilier résidentiel. Prêts hypothécaires en souffrance La proportion de prêts hypothécaires à l habitation en souffrance depuis trois mois ou plus au Canada était à la baisse en 2011 et au premier semestre de 2012, avec une 8 Il n existe pas de données publiques cohérentes sur les réductions de taux d intérêt offertes par les prêteurs aux emprunteurs. 9 Les prêteurs ne traitent pas les marges de crédit hypothécaires de façon uniforme. Certains considèrent qu il s agit d une forme de crédit hypothécaire à l habitation, tandis que d autres les assimilent au crédit à la consommation. La Banque du Canada affirme exclure les marges de crédit hypothécaires des données sur le crédit hypothécaire qu elle publie. 10 Depuis le 18 avril 2011, l assurance prêt hypothécaire n est plus offerte pour les marges de crédit hypothécaires non amorties conformément au cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire. 11 Standard & Poor s, Canada s Structured Finance Market is Expected to Maintain its Positive Momentum in 2012, 2012, (consulté le 3 mai 2012). En anglais seulement. Société canadienne d hypothèques et de logement 2-5

6 L Observateur du logement au Canada 2012 moyenne de 0,41 et 0,36 % respectivement 12,13. En comparaison, le taux de prêts hypothécaires présentant un arriéré similaire aux États-Unis atteignait 3,04 % au deuxième trimestre de Les pratiques prudentes en matière de crédit hypothécaire ont contribué à ce résultat au Canada (voir l encadré «Un marché hypothécaire caractérisé par la stabilité et la prudence»). Dans son examen par les pairs de la situation au Canada publié en janvier 2012, le Conseil de stabilité financière (CSF) 15 a reconnu que les normes prudentes de souscription des prêts constituent l un des principaux facteurs ayant contribué à la résilience du système financier canadien pendant la crise mondiale. Modifications apportées au traitement comptable des créances hypothécaires titrisées Pour les exercices ouverts depuis le 1 er janvier 2011, toutes les entités assujetties à la réglementation fédérale au Canada, y compris les prêteurs hypothécaires et les autres institutions du secteur du financement de l habitation, sont tenues d appliquer les Normes internationales d information financière (IFRS). Ce passage aux IFRS a eu pour effet de modifier le traitement comptable des créances hypothécaires titrisées. Ainsi, conformément aux nouvelles normes, la plupart des créances hypothécaires vendues par les institutions financières dans le cadre des programmes de titrisation existants de la SCHL 16 ne sont plus traitées hors bilan, ce qui signifie que les prêteurs sous réglementation fédérale doivent consolider ces créances à leur bilan. Prêteurs hypothécaires Une grande variété d établissements prêteurs sont actifs sur le marché canadien du crédit hypothécaire 17. n Les banques à charte représentent la première catégorie de prêteurs hypothécaires au Canada, puisqu en janvier 2012, les banques détenaient à leur bilan 75 % des créances hypothécaires résidentielles impayées, ce qui comprend les prêts hypothécaires qui ont été titrisés. n La deuxième catégorie de prêteurs hypothécaires comprend les coopératives de crédit et les caisses populaires, qui inscrivent à leur bilan 12 % des créances hypothécaires. n Parmi les autres catégories de prêteurs hypothécaires, mentionnons les sociétés d assurance-vie et les régimes de retraite, qui représentent ensemble 2 % des créances; les sociétés de fiducie et les sociétés de prêt qui en détiennent 3 %; les établissements n acceptant pas de dépôts et les autres institutions financières qui portent à leur bilan 4 % des créances hypothécaires impayées. n Les 4 % restants de l encours du crédit hypothécaire correspondent aux créances hypothécaires titrisées qui n ont pas été inscrites au bilan des établissements prêteurs. 12 Cette proportion est inférieure à la moyenne de 2010 (0,43 %) et légèrement supérieure à la moyenne globale de 0,33 % observée au cours de la précédente décennie ( ). 13 SCHL, adaptation de données de l Association des banquiers canadiens (ABC), (consulté le 25 septembre 2012). 14 Au deuxième trimestre de 2012, selon la Mortgage Bankers Association, le taux de prêts hypothécaires en souffrance aux États-Unis (c est-à-dire en retard de 90 jours ou plus) s établissait, dans le cas des prêts hypothécaires de faible risque, à 1,46 % pour les prêts à taux fixe et à 4,48 % pour les prêts à taux révisable alors que, dans le cas des prêts hypothécaires à risque élevé, il atteignait 9,16 %. 15 Conseil de stabilité financière, Peer Review of Canada, 2012, (consulté le 3 mai 2012). En anglais seulement. 16 Titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l habitation (TH LNH) et Obligations hypothécaires du Canada (OHC). 17 Les données fournies dans cette section ont été calculées à partir des données sur le crédit hypothécaire à l habitation publiées par la Banque du Canada dans le recueil intitulé Statistiques bancaires et financières (février 2012). Il est à noter que par suite de l adoption des Normes internationales d information financière (IFRS), la plus grande part des activités de titrisation des banques (qu elles soient de nature publique ou privée) est maintenant portée à leur bilan. 2-6 Société canadienne d hypothèques et de logement

7 Financement de l habitation Un marché hypothécaire caractérisé par la stabilité et la prudence Dans un document d information 1 publié en mars 2012, l Association des banquiers canadiens soulignait que la stabilité et la prudence des pratiques d octroi de crédit hypothécaire au Canada étaient l un des points forts expliquant la bonne santé du système bancaire canadien 2 et relevait aussi les différences fondamentales qui démarquent le marché canadien de son équivalent américain. n Au Canada, la grande majorité des prêts hypothécaires sont à faible risque 3. n On trouve aux États-Unis de nombreux produits hypothécaires à risque élevé qui n existent pas au Canada, notamment le calendrier de paiement à amortissement négatif 4 et le crédit accordé sans preuve de revenu. n Les propriétaires-occupants canadiens ont pu maintenir un niveau considérable d avoir propre foncier, puisque parmi les propriétaires qui ont un prêt hypothécaire, l avoir propre moyen s établit à 66 % de la valeur totale de l habitation 5. n Les prêteurs canadiens conservent généralement les prêts hypothécaires qu ils ont consentis, plutôt que de les vendre, de sorte qu ils sont plus enclins à se montrer prudents en matière de crédit. n Les Canadiens sont des emprunteurs prudents, comme en fait foi le pourcentage de prêts en souffrance qui est beaucoup plus bas que celui observé aux États-Unis. 1 Association des banquiers canadiens, Un système bancaire solide qui profite aux Canadiens, 2012, 50-backgrounders-on-banking-issues/469-canadas-strong-banking-system-benefiting-canadians (consulté le 3 mai 2012). 2 Dans son rapport Peer Review of Canada publié en janvier 2012, le Conseil de stabilité financière indiquait que la structure et la réglementation du marché canadien du financement hypothécaire ont contribué à la stabilité financière pendant la crise. 3 Les prêts hypothécaires à faible risque sont consentis à des emprunteurs solvables. 4 Selon ce calendrier, les paiements hypothécaires sont inférieurs à l intérêt couru, ce qui entraîne une augmentation du solde du prêt avec le temps. 5 En 2011, l avoir propre foncier moyen des propriétaires-occupants dont le prêt hypothécaire était assuré par la SCHL est demeuré inchangé à 44 % par rapport à Réglementation s appliquant aux prêteurs hypothécaires Au Canada, la majorité des prêteurs hypothécaires sont des institutions financières assujetties à une réglementation, même si la réglementation applicable ou l organisme de réglementation concerné peut être différent. Par exemple, les grands prêteurs nationaux doivent respecter la réglementation fédérale; d autres établissements prêteurs plus petits sont réglementés à l échelle provinciale, tandis que certains prêteurs ne sont pas explicitement assujettis à un organisme de réglementation particulier, mis à part la réglementation s appliquant à leurs activités et à leur qualité de personne morale. Le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) est le principal organisme de réglementation des institutions financières à l échelle fédérale, ce qui comprend les banques, les sociétés d assurances, les sociétés de fiducie, les sociétés de prêt et les régimes de retraite. La surveillance étroite et la réglementation rigoureuse appliquées par le BSIF renforcent les pratiques prudentes en matière de crédit hypothécaire et de gestion des risques par les établissements prêteurs (voir plus loin «Nouvelle ligne directrice en matière de souscription à l intention des prêteurs», sous «Évolution récente des politiques et règlements en matière de financement de l habitation»). Le CSF a constaté que Société canadienne d hypothèques et de logement 2-7

8 L Observateur du logement au Canada 2012 l existence d un cadre réglementaire efficace et une gestion prudente des risques par les sociétés financières sont d autres facteurs qui ont largement contribué à la stabilité du système financier pendant la crise 18. De plus, le BSIF travaille étroitement avec d autres organismes du secteur financier, notamment à l échelle fédérale, la Société d assurance-dépôts du Canada, l Agence de la consommation en matière financière du Canada, la Banque du Canada et le ministère des Finances, de même qu avec les organismes de réglementation provinciaux. Ensemble, ces organisations forment un réseau complet de concertation en matière de réglementation. Certains prêteurs hypothécaires du Canada sont assujettis à une réglementation provinciale, par exemple les caisses populaires et la plupart des coopératives de crédit locales, de même que les sociétés de fiducie et les sociétés de prêt qui exercent leurs activités seulement dans certaines provinces. Souvent, les organismes de réglementation provinciaux collaborent avec d autres organismes de réglementation, y compris le BSIF, à l échelle fédérale. Un nombre restreint de prêteurs hypothécaires, qui n ont pas recours aux dépôts pour trouver du financement, ne sont pas assujettis à une réglementation fédérale ou provinciale. Au Canada, les prêteurs de cette catégorie ne représentent qu une faible proportion du marché hypothécaire, et beaucoup d entre eux se concentrent sur certains créneaux particuliers du marché. Dans le sillage de la crise, on a porté un intérêt croissant, dans le monde entier, au risque éventuel que peuvent poser les institutions financières non réglementées, surnommées le «secteur bancaire parallèle». Le CSF et d autres organismes internationaux ont formulé des recommandations pour diminuer les risques dans ce segment. À la Banque du Canada 19, on a souligné que s il est vrai que certaines mesures ont été mises en place, d autres efforts doivent être déployés, notamment pour qu une réglementation directe ou indirecte par l établissement de liens avec le secteur bancaire traditionnel s applique aux activités parallèles. Enfin, le cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire au Canada (voir plus loin «Évolution des politiques et règlements liés à l assurance prêt hypothécaire») contribue également à régir et à modérer les pratiques des prêteurs qu ils soient assujettis ou non à une réglementation par l imposition de critères rigoureux visant, d une part, les prêts hypothécaires et, d autre part, les prêteurs et assureurs participants. Assurance prêt hypothécaire Au Canada, les prêteurs sous réglementation fédérale, notamment les banques, les sociétés d assurances, les sociétés de fiducie et les sociétés de prêt, sont tenus de souscrire une assurance contre les défauts de paiement à l égard des prêts dont le montant est supérieur à 80 % de la valeur de la propriété résidentielle visée. Bien que l obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire incombe au prêteur et que ce soit ce dernier qui est protégé contre un défaut de paiement, la prime d assurance prêt hypothécaire est normalement à la charge de l emprunteur. Le Règlement sur les pratiques commerciales en matière d assurance hypothécaire, en vigueur depuis le 1 er juillet 2010, veille à ce que la somme qu exige le prêteur de l emprunteur pour l assurance prêt hypothécaire corresponde au coût réel de cette assurance 20. En outre, le Règlement sur la communication de renseignements relatifs à l assurance hypothécaire, qui a pris effet le 1 er janvier 2011 et dont l application relève de l Agence de la consommation en matière financière du Canada, stipule que les prêteurs doivent indiquer qui est le bénéficiaire de l assurance, la somme exigée du prêteur et des renseignements sur certaines ententes commerciales conclues entre le prêteur et l assureur Conseil de stabilité financière, Peer Review of Canada, 2012, (consulté le 3 mai 2012). En anglais seulement. 19 Discours de Tiff Macklem, premier sous-gouverneur de la Banque du Canada, devant le Rotman Institute for International Business, Toronto (Ontario), le 7 février 2012, (consulté le 3 mai 2012). 20 Règlement sur les pratiques commerciales en matière d assurance hypothécaire (banques, banques étrangères autorisées, sociétés de fiducie et de prêt, associations de détail, sociétés d assurances canadiennes et sociétés de secours canadiennes), DORS/ Règlement sur la communication de renseignements relatifs à l assurance hypothécaire (banques, banques étrangères autorisées, sociétés de fiducie et de prêt, associations de détail, sociétés d assurances canadiennes et sociétés de secours canadiennes), DORS/ Société canadienne d hypothèques et de logement

9 Financement de l habitation Les prêts hypothécaires assortis d une mise de fonds de 20 % ou plus peuvent également être assurés, que ce soit individuellement lors de la souscription, ou, à la demande du prêteur, à l intérieur d un bloc de créances au moyen de l assurance de portefeuille. Dans le cadre de l assurance de portefeuille, des prêts hypothécaires déjà consentis sont regroupés puis assurés en bloc. Ces prêts hypothécaires assurés peuvent être titrisés, ce qui permet au prêteur d obtenir des liquidités. Dans ce cas, il revient au prêteur, et non pas à l emprunteur, de payer la prime d assurance. L assurance prêt hypothécaire joue un rôle important au sein du système canadien de financement de l habitation. D une part, elle protège les prêteurs contre les défauts de paiement et, d autre part, elle permet aux consommateurs de faire l acquisition d une habitation avec une mise de fonds minimale de 5 % tout en bénéficiant de taux d intérêt comparables à ceux qui sont consentis aux emprunteurs versant une mise de fonds de 20 % ou plus. La garantie gouvernementale fournie aux assureurs hypothécaires des secteurs public et privé soutient l accès au crédit hypothécaire, que la conjoncture économique soit bonne ou mauvaise. En fait, le cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire réglemente et favorise les pratiques prudentes en matière de souscription des prêts hypothécaires et d assurance prêt hypothécaire au Canada, de sorte qu il contribue de façon importante à la stabilité du marché de l habitation et du système financier au pays (voir la figure 2-3). Actuellement au Canada, l assurance prêt hypothécaire est offerte par la SCHL, une société d État fédérale, et deux assureurs du secteur privé (Genworth Financial et Canada Guaranty). La SCHL est le seul assureur hypothécaire dans certains créneaux de marché, tels que les immeubles locatifs comptant cinq logements ou plus, les résidences pour personnes âgées et les établissements de soins de longue durée, de même que dans bon nombre de régions rurales et de petites collectivités. Ensemble, ces marchés représentent 46,5 % de tous les prêts hypothécaires assurés par la SCHL en La SCHL exerce ses activités d assurance sur une base commerciale, sans recourir à l aide financière du gouvernement fédéral. La Société couvre les demandes de règlement d assurance et les autres charges liées à ses activités au moyen des recettes provenant des primes d assurance et des droits qu elle perçoit, et du produit qu elle tire de ses placements. En outre, on s attend à ce qu elle obtienne un taux de rendement raisonnable sur son capital investi. Financement hypothécaire Aperçu des sources de financement hypothécaire Pour pouvoir consentir des prêts hypothécaires à leurs clients (acheteurs d habitations, promoteurs et acheteurs d immeubles locatifs), les établissements prêteurs doivent disposer des fonds nécessaires. Ils ont donc recours à une variété de sources de financement hypothécaire, notamment les dépôts versés par leurs clients et les fonds obtenus sur les marchés financiers. Parmi les principales sources de financement provenant des marchés financiers au Canada, mentionnons les actifs titrisés, les obligations sécurisées et les titres de créance des entreprises. Les marchés financiers offrent des options de financement de rechange pour les prêteurs hypothécaires qui acceptent les dépôts, ce qui réduit leur dépendance à l égard de cette source, tout en offrant des instruments essentiels aux institutions financières qui n acceptent pas de dépôts. Dans cette dernière catégorie, on trouve beaucoup de petits établissements prêteurs qui se spécialisent dans un seul créneau de produits hypothécaires et qui ont principalement recours aux marchés financiers pour obtenir des fonds. Au Canada, les activités de titrisation des créances hypothécaires comprennent la titrisation publique, c est-àdire les programmes de titrisation de la SCHL, et la titrisation privée. Dans le cadre de ce processus, les institutions financières regroupent des créances hypothécaires pour les vendre à des investisseurs sous forme de titres, ce qui leur donne accès à de nouveaux fonds pouvant servir à l octroi de prêts. Société canadienne d hypothèques et de logement 2-9

10 L Observateur du logement au Canada 2012 Figure 2-3 Aperçu des règles de souscription des prêts pour propriétaires-occupants assurés par la SCHL, selon le type de prêt 1 Prêt hypothécaire pour achat Prêt hypothécaire de avec source de mise de fonds traditionnelle refinancement 2 Critères relatifs au prêt hypothécaire Rapport prêt-valeur (RPV) 95 % (1 ou 2 logements) 90 % (3 ou 4 logements) 80 % Nombre de logements De 1 à 4 Période d amortissement maximale RPV > 80 % : 25 ans RPV 80 % : 40 ans 40 ans Type de taux d intérêt Taux fixe, taux variable ordinaire ou plafonné et taux révisable Prix d achat maximal Le prix d achat doit être inférieur à un million de dollars si le RPV est supérieur à 80 % 3. Ne s applique pas Montant maximal du prêt Aucun Financement additionnel $ Critères relatifs à l emprunteur Sources de la mise de fonds Économies du demandeur, retrait d un REER, emprunt garanti par des actifs confirmés, produit de la vente d une autre propriété, don non remboursable fait par un proche parent, subvention gouvernementale à la mise de fonds Ne s applique pas non remboursable, apport en travail (< 50 % de la mise de fonds minimale), terrain ou bien immobilier libre de toute charge, location avec option d achat. Taux d intérêt admissible 4 Le taux d intérêt admissible est le taux utilisé pour déterminer l amortissement de la dette applicable. Le taux d intérêt admissible à utiliser aux fins du calcul des rapports d amortissement de la dette dépend du type de prêt. 5 Pointage de crédit minimal Pas de minimum si le RPV est d au plus 60 % Pas de minimum si le RPV est 580 (exigé) si le RPV est compris entre 60,01 et 80 % d au plus 60 % 600 (recommandé) si le RPV est supérieur à 80 % 610 (recommandé) pour les prêts hypothécaires à taux variable ordinaire 580 (exigé) si le RPV est compris avec RPV entre 90,01 et 95 % entre 60,01 et 80 % Directives relatives aux rapports d amortissement de la dette Rapport d amortissement 35 % pour les emprunteurs dont le pointage de crédit est < 680 brut de la dette 6 39 % pour les emprunteurs dont le pointage de crédit est de 680 ou plus Rapport d amortissement total de la dette 7 42 % pour les emprunteurs dont le pointage de crédit est < % pour les emprunteurs dont le pointage de crédit est de 680 ou plus Emprunteurs admissibles 8 Emplacement et occupation de la propriété Nombre de propriétés assurées Citoyens canadiens et résidents permanents Des conditions particulières s appliquent aux résidents non permanents. La propriété peut être située n importe où au Canada et doit être habitable toute l année. Citoyens canadiens et résidents permanents Maximum par emprunteur de deux habitations de type propriétaire-occupant faisant l objet d un prêt assuré par la SCHL 1 Les contrats d assurance de la SCHL peuvent contenir d autres conditions, critères ou restrictions qui peuvent être modifiés de temps à autre. 2 Travailleurs autonomes sans confirmation du revenu par un tiers selon la méthode habituelle : le nombre de logements est 1 ou 2; le pointage de crédit minimal est de 600 (recommandé) si le RPV est de 75 % ou moins, et de 620 (recommandé) si le RPV est entre 75,01 et 80 %; les emprunteurs admissibles doivent être citoyens canadiens ou résidents permanents, exercer leurs activités depuis moins de trois ans et avoir des antécédents de crédit au Canada. Les travailleurs rémunérés à la commission ne sont pas admissibles. L impôt sur le revenu doit avoir été acquitté. Dans le cas d une prise en charge de prêt hypothécaire, l emprunteur subséquent doit être en mesure de faire confirmer son revenu par un tiers, sous réserve des règles de souscription courantes. 3 En vigueur à compter du 9 juillet Dans le cas des prêts assortis d un RPV compris entre 80,01 et 95 %, le taux d intérêt admissible utilisé pour déterminer les rapports d amortissement de la dette applicables est le suivant : pour les prêts hypothécaires à taux fixe (PHTF) dont le terme est inférieur à cinq ans, le taux d intérêt admissible est le taux d intérêt de référence ou le taux d intérêt contractuel, selon le plus élevé des deux. En ce qui concerne les PHTF dont le terme est de cinq ans ou plus, le taux d intérêt admissible est le taux d intérêt contractuel. Quant aux prêts hypothécaires à taux variable (PHTV), quel que soit le terme, le taux d intérêt admissible est le taux d intérêt de référence ou le taux d intérêt contractuel (ou le taux plafonné, le cas échéant), selon le plus élevé des deux. Dans le cas des prêts assortis d un RPV égal ou inférieur à 80 %, le taux d intérêt admissible utilisé pour déterminer les rapports d amortissement de la dette applicables est le suivant : pour les PHTF ou les PHTV plafonné dont le terme est inférieur à trois ans, le taux d intérêt admissible est le taux fixe affiché par le prêteur pour un terme de trois ans ou le taux d intérêt contractuel (ou le taux plafonné, le cas échéant), selon le plus élevé des deux. Quant aux PHTF ou aux PHTV plafonné dont le terme est de trois ans ou plus, le taux d intérêt admissible est le taux d intérêt contractuel (ou le taux plafonné, le cas échéant). Pour ce qui est des PHTV ordinaire ou révisable, quel que soit le terme, le taux d intérêt admissible est le taux fixe affiché par le prêteur pour un terme de trois ans ou le taux d intérêt contractuel, selon le plus élevé des deux. 5 Selon le pointage établi par l un des deux bureaux de crédit du Canada. Au Canada, les pointages de crédit varient généralement entre 300 et 900. Lorsque l emprunteur n a pas d antécédents de crédit au Canada et que le RPV est supérieur à 80 %, on peut, au cas par cas, faire appel à d autres sources d information pour déterminer sa capacité et sa volonté de rembourser ses dettes. 6 Le rapport d amortissement brut de la dette correspond au montant annuel consacré au remboursement du capital et au paiement des intérêts, des taxes et des frais de chauffage (CITC) + 50 % des charges de copropriété (le cas échéant) / revenu annuel brut de l emprunteur (et jusqu à 50 % du revenu locatif brut de la propriété visée, le cas échéant). 7 Le rapport d amortissement total de la dette correspond au montant annuel consacré au remboursement du capital et au paiement des intérêts, des taxes et des frais de chauffage (CITC) + 50 % des charges de copropriété (le cas échéant) + le montant annuel consacré au remboursement des autres dettes / revenu annuel brut de l emprunteur (et jusqu à 50 % du revenu locatif brut de la propriété visée, le cas échéant). 8 L emprunteur résident non permanent (c est-à-dire un travailleur étranger possédant un permis de travail au Canada valide) est limité à une seule habitation de type propriétaire-occupant et à un RPV maximal de 90 %. Source : SCHL 2-10 Société canadienne d hypothèques et de logement

11 Financement de l habitation Les obligations sécurisées constituent une source de financement relativement nouvelle pour les prêteurs canadiens, puisque la première émission a été effectuée en Le volume des émissions d obligations sécurisées canadiennes a augmenté rapidement ces dernières années, tant au Canada qu ailleurs dans le monde, ce qui montre qu il s agit d un instrument de financement de plus en plus courant pour les prêteurs canadiens (voir plus loin «Changements importants touchant les obligations sécurisées au Canada»). Dépôts et titres de créances émis par des banques Historiquement, les dépôts ont été la source de financement la plus utilisée par les institutions de dépôt canadiennes. En règle générale, les épargnants confient leurs dépôts à court ou à moyen terme. Les dépôts de détail comprennent les dépôts à vue (par exemple, comptes de chèques et comptes d épargne) et les dépôts à terme (par exemple, certificats de placement garantis [CPG]). Les banques émettent également des titres de créances à court ou à moyen terme (souvent appelés billets de dépôt), généralement à l intention des investisseurs sur les marchés financiers, en particulier les gros investisseurs institutionnels. La Société d assurance dépôts du Canada (SADC) est une société d État fédérale qui a pour mandat de fournir une assurance, jusqu à concurrence de $ par personne et par institution membre, couvrant les risques de perte totale ou partielle des dépôts et d encourager la stabilité du système financier au Canada. La SADC s acquitte de ce mandat dans l intérêt des personnes qui détiennent des dépôts auprès d institutions membres et de manière à minimiser les possibilités de perte pour elle-même 22. Encore aujourd hui, les dépôts de détail sont l une des sources de financement les moins coûteuses 23 pour beaucoup de prêteurs hypothécaires. Par exemple, les taux des CPG à cinq ans sont généralement inférieurs aux taux des obligations à cinq ans du gouvernement du Canada 24 (voir la figure 2-4). Programmes de titrisation de la SCHL La SCHL joue un rôle de premier plan en matière de titrisation de créances hypothécaires au Canada, ayant introduit le Programme des titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l habitation (TH LNH) en 1986 et le Programme des Obligations hypothécaires du Canada (OHC) en Ces deux programmes publics de titrisation permettent aux petits comme aux grands Écart mensuel entre les taux des CPG, OHC et TH LNH et le rendement de l obligation de référence du gouvernement du Canada, Points de base Fig 2-4 Mars 2005 Juin 2005 Sept Déc Mars 2006 Juin 2006 Sept Déc Mars 2007 Juin 2007 Sept Déc Mars 2008 Juin 2008 Sept Déc Mars 2009 Juin 2009 Sept Déc Mars 2010 Juin 2010 Sept Déc Mars 2011 Juin 2011 Sept Déc CPG à taux fixe à 5 ans Figure 2-4 OHC à taux fixe à 5 ans TH LNH à 5 ans Sources : SCHL, Banque du Canada, Marchés mondiaux CIBC Inc., Scotia Capitaux Inc. 22 Voir le (consulté le 3 mai 2012). 23 Une comparaison des écarts entre différentes sources de financement hypothécaire peut être effectuée pour évaluer le coût du financement. Ces écarts n indiquent toutefois pas le coût global associé à chaque source, puisque d autres facteurs comme les frais juridiques, les droits de garantie, les droits de souscription et autres droits liés à l amélioration des modalités de crédit peuvent devoir être pris en considération et varier selon la source. 24 Des exceptions ont cependant été remarquées vers la fin de 2008 et de L incertitude considérable qui régnait alors sur les marchés a stimulé la demande d obligations du gouvernement, ce qui a fait chuter les taux des obligations sous ceux des CPG. Société canadienne d hypothèques et de logement 2-11

12 L Observateur du logement au Canada 2012 prêteurs d avoir accès à une source suffisante de fonds, que la conjoncture soit bonne ou mauvaise, et favorisent ainsi la concurrence et la stabilité sur les marchés (voir l encadré «Les programmes de titrisation de la SCHL favorisent l accès au financement, la concurrence et la stabilité»). Du même coup, ils offrent aux investisseurs la possibilité de détenir des placements sûrs et de grande qualité dans le marché hypothécaire secondaire. Les TH LNH et les OHC sont assortis d un cautionnement de la SCHL qui garantit aux investisseurs le paiement périodique du capital et des intérêts. Ce cautionnement procure un rehaussement de crédit qui permet de réduire le coût du financement. La Société perçoit des droits en contrepartie du cautionnement fourni. Programme des titres hypothécaires émis en vertu de la Loi nationale sur l habitation Les TH LNH sont des titres adossés à des blocs de prêts hypothécaires à l habitation assurés par la SCHL ou par des assureurs privés bénéficiant de la garantie gouvernementale. En plus des critères rigoureux établis par le gouvernement du Canada à l égard des prêts hypothécaires assurés sous-jacents, la SCHL impose des exigences strictes en ce qui a trait aux TH LNH et aux participants au programme. Les détenteurs de TH LNH reçoivent des paiements mensuels constitués du capital et des intérêts provenant des flux de trésorerie liés aux prêts hypothécaires sousjacents. Même si les actifs sous-jacents ne comportent pratiquement aucun risque de crédit en raison de la souscription obligatoire d une assurance prêt hypothécaire, les détenteurs de TH LNH sont néanmoins exposés au risque de remboursement anticipé 25. Les institutions financières peuvent vendre les TH LNH sur les marchés financiers ou à la Fiducie du Canada pour l habitation aux termes du Programme des OHC (voir plus loin «Obligations hypothécaires du Canada»). Les émissions de TH LNH ont augmenté à un rythme constant au début des années 2000, puis plus rapidement au cours de la récente crise financière mondiale. Elles sont en effet passées de 22,6 milliards de dollars en 2002 à 139,9 milliards en Cette augmentation des émissions de TN LNH est attribuable à la vigueur de la demande de financement et à la multiplication des prêteurs qui participent aux programmes des TH LNH et des OHC. Une hausse marquée des émissions de TH LNH a été observée de 2008 à Le lancement du Programme d achat de prêts hypothécaires assurés (PAPHA) et l essor de la demande de financement aux termes des programmes des OHC et des TH LNH pendant la crise financière expliquent cet accroissement. Le gouvernement du Canada a mis en œuvre le PAPHA, par l entremise de la SCHL, comme mesure temporaire visant à combler des lacunes en matière de financement durant la crise (voir la figure 2-5 et l encadré «Programme d achat de prêts hypothécaires assurés (PAPHA)». Émissions annuelles de titres hypothécaires LNH et d Obligations hypothécaires du Canada 1, En milliards de dollars Le volume total de TH LNH émis comprend les TH LNH vendus aux investisseurs sur les marchés financiers et à la Fiducie du Canada pour l habitation dans le cadre du Programme des OHC, ainsi que les TH LNH détenus par les émetteurs. Source : SCHL TH LNH OHC Figure 2-5 Fig Le risque de remboursement anticipé correspond au risque que l emprunteur rembourse par anticipation son emprunt hypothécaire, en partie ou en totalité. Les remboursements anticipés sont transférés aux investisseurs, ce qui entraîne un changement des flux de trésorerie prévus Société canadienne d hypothèques et de logement

13 Financement de l habitation Les programmes de titrisation de la SCHL favorisent l accès au financement, la concurrence et la stabilité Les programmes de TH LNH et d OHC contribuent au bon fonctionnement et à la stabilité du marché du financement de l habitation en veillant à ce que les prêteurs et, par conséquent, les emprunteurs aient accès à une offre suffisante de fonds destinés au crédit hypothécaire à l habitation. La SCHL surveille et gère en permanence l équilibre entre les besoins de fonds, la demande des investisseurs sur le marché et la stabilité du système de financement de l habitation. Depuis leur création, les programmes de titrisation de la SCHL ont facilité l accès au crédit hypothécaire pour les Canadiens, que les conditions de marché soient favorables ou non. L accroissement de la part de TH LNH dans l encours total du crédit hypothécaire en fait d ailleurs foi, celle-ci étant passée de 8 % en 2001 à 33 % en Durant la période d instabilité provoquée par la récente crise financière mondiale, alors que le financement privé sur les marchés financiers se resserrait, les programmes de titrisation de la SCHL ont continué d offrir aux prêteurs une source fiable de financement à faible coût et de favoriser la disponibilité du crédit tant pour les consommateurs que les entreprises. Par exemple, les émissions totales de TH LNH, y compris ceux vendus aux termes du programme des OHC, ont augmenté de 69 % entre 2007 et 2008 pour répondre aux besoins de financement. À ce jour, les programmes de titrisation de la SCHL n ont enregistré aucune perte. Les programmes des TH LNH et des OHC ont également favorisé la concurrence sur le marché hypothécaire en offrant à un large éventail de prêteurs une source de financement à coût avantageux (voir la figure 2-4, qui donne un aperçu des coûts associés à l utilisation des OHC et des TH LNH comme sources de financement, et la section «Financement hypothécaire», qui présente une comparaison avec d autres sources de financement). Les grands prêteurs ont généralement accès à un plus vaste choix de solutions de financement hypothécaire que les petits prêteurs. Ces derniers se sont donc tournés de plus en plus vers les programmes de titrisation de la SCHL pour obtenir des fonds à faible coût, comme en témoigne leur participation accrue. Ainsi, le nombre de participants autres que les six grandes banques 1 aux émissions d OHC à cinq ans portant intérêt à un taux fixe a presque quadruplé entre 2006 et le milieu de 2012; ceux-ci représentent maintenant 82 % de l ensemble des participants. La part des émissions d OHC à cinq ans assorties d un taux fixe attribuables à des participants autres que les six grandes banques est en outre passée de 19 % en 2006 à 61 % à la moitié de 2012 (voir les figures 2-6 et 2-7). Pourcentage des participants Accroissement considérable de la participation des petits prêteurs au Programme des OHC depuis Source : SCHL 2007 Figure Fig grandes banques Autres mi-année 2012 Pourcentage du financement obtenu grâce à l émission d OHC à 5 ans à taux fixe Accès des petits prêteurs à une grande part du financement hypothécaire offert grâce au Programme des OHC 2006 Source : SCHL 2007 Figure Fig grandes banques Autres mi-année Il s agit de La Banque de Nouvelle-Écosse, la Banque de Montréal, la Banque Canadienne Impériale de Commerce, la Banque Nationale du Canada, la Banque Royale du Canada et La Banque Toronto-Dominion. Société canadienne d hypothèques et de logement 2-13

14 L Observateur du logement au Canada 2012 Programme d achat de prêts hypothécaires assurés Pendant la crise financière mondiale, le gouvernement du Canada a instauré le Programme d achat de prêts hypothécaires assurés (PAPHA). Aux termes de celui-ci, la SCHL se voyait confier le mandat d acheter jusqu à 125 milliards de dollars de TH LNH à des institutions financières canadiennes entre octobre 2008 et mars Le PAPHA est venu s ajouter aux programmes de titrisation de la Société afin de faciliter l accès au crédit à long terme pour les consommateurs et les entreprises du pays. La SCHL a acheté des TH LNH, dans le cadre du PAPHA, pour un total de 69,3 milliards de dollars. D après les données du Budget fédéral 2012, le PAPHA avait généré, depuis sa mise en œuvre jusqu en mars 2012, un produit net de plus de 1,2 milliard de dollars. Lorsque ses actifs viendront à échéance en , le programme aura permis de dégager un produit net estimatif de 2,5 milliards de dollars. Les TH LNH constituent une source de financement à coût avantageux qui offre une solution de remplacement aux dépôts et aux OHC (voir la figure 2-4). Ainsi, avant l éclatement de la crise financière mondiale, l écart des TH LNH par rapport à l obligation de référence du gouvernement du Canada avoisinait les 40 points de base 26. L écart s est creusé au cours de la crise, alors que les coûts liés aux sources de financement privées grimpaient. Il s est par la suite resserré pour se situer entre 50 et 80 points de base en Obligations hypothécaires du Canada Les Obligations hypothécaires du Canada (OHC) sont émises par la Fiducie du Canada pour l habitation (FCH), une entité ad hoc créée dans le but d émettre les OHC à l intention des investisseurs et d affecter le produit de l émission à l achat de titres hypothécaires LNH. Tout comme pour le Programme des TH LNH, les prêteurs participants peuvent utiliser les fonds dégagés aux termes du Programme des OHC pour financer des prêts. Le Programme des OHC vient toutefois améliorer celui des TH LNH. En effet, il n existe aucun risque de remboursement anticipé dans le cas des OHC, puisque celles-ci sont conçues de façon similaire à la plupart des obligations offertes sur le marché, c est-à-dire qu elles prévoient des paiements d intérêts périodiques (par exemple, semestriellement) et le remboursement du capital à une date d échéance fixe. Ce type d obligation est souvent appelé «obligation sans amortissement». Les détenteurs d OHC s exposent à peu de risques du fait du cautionnement de paiement périodique de la SCHL et de l impossibilité de remboursement anticipé. Le faible niveau de risque et la simplicité des OHC font en sorte que celles-ci obtiennent la faveur d un grand nombre d investisseurs au Canada et à l étranger. Depuis le lancement des OHC en 2001, la régularité des émissions et les bons rendements ainsi que la forte demande de la part des investisseurs ont favorisé la liquidité du marché et ont fait de ces obligations l une des sources de financement des prêteurs hypothécaires au Canada les moins coûteuses après les dépôts (voir la figure 2-4). Par exemple, l écart quotidien entre le taux des OHC à cinq ans et le rendement de l obligation de référence du gouvernement du Canada se situait entre 7 et 14 points de base avant la crise financière mondiale. Il a ensuite atteint un sommet à plus de 80 points de base durant la crise, tandis que le coût des sources de financement privées grimpait davantage. Puis, du milieu de 2009 à la fin de 2011, l écart s est resserré pour s établir approximativement entre 17 et 46 points de base. Avec les années, l accès des prêteurs à du financement au moyen du Programme des OHC s est amélioré et la gamme des produits offerts dans le cadre de celui-ci s est diversifiée. Il en est ressorti de plus grands avantages pour le 26 Données de Valeurs Mobilières TD pour la catégorie de bloc de TH LNH 975, dont le volume d émission est le plus élevé parmi toutes les catégories de bloc de TH LNH Société canadienne d hypothèques et de logement

15 Financement de l habitation système financier du Canada, qu il s agisse de faciliter la concurrence et l accès aux fonds ou de contribuer à la stabilité financière. Par exemple, des OHC assorties de diverses échéances (de cinq ou dix ans) sont maintenant offertes et peuvent porter intérêt à un taux fixe ou variable. En plus d avoir comblé certaines lacunes en matière de financement durant la crise financière, le lancement des OHC à 10 ans en 2008 a permis, de l avis des observateurs du marché, de faciliter l octroi de prêts hypothécaires dont le terme dépasse cinq ans au Canada. En 2011, les émissions d OHC ont totalisé 41,3 milliards de dollars, et les OHC en circulation, 200,8 milliards (voir la figure 2-5 et le tableau 24 de l annexe A). Émissions de titres hypothécaires privés Avant la récente crise financière, l émission de titres hypothécaires privés pouvait procurer aux prêteurs canadiens une source de financement, bien que dans une moindre mesure que les programmes de titrisation de la SCHL. Ainsi, les petits prêteurs hypothécaires du secteur non bancaire avaient davantage recours à la titrisation privée comme source de financement, notamment par l émission de titres hypothécaires résidentiels (THR) adossés à des créances hypothécaires non assurées, de titres adossés à des crédits mobiliers (TACM) et de papier commercial adossé à des actifs (PCAA). L émission de titres hypothécaires privés au Canada et à l étranger s est butée à l effondrement de la confiance des investisseurs durant la crise et peine à s en remettre depuis. Au Canada, il n y a eu aucune émission de THR privés en 2010 et en alors que la part des actifs hypothécaires sous-jacents des TACM n a cessé de reculer pour devenir négligeable à la fin de Le marché du PCAA a connu une restructuration et des améliorations importantes, et suivi une tendance à la baisse de 2008 à L intérêt renouvelé des investisseurs a favorisé le renversement de cette tendance et l on a pu observer une augmentation du montant total du PCAA en circulation en En outre, les actifs hypothécaires sous-jacents financés par du PCAA ont augmenté en 2011 pour atteindre 10,1 milliards de dollars 28, ce qui équivaut à 37 % du PCAA en circulation. Ces actifs hypothécaires se composent de prêts hypothécaires ordinaires (56 %), de prêts hypothécaires assurés (36 %) et de prêts hypothécaires non traditionnels (7 %) 29. Obligations sécurisées Les obligations sécurisées s ajoutent aux dépôts et aux activités de titrisation de la SCHL pour offrir aux prêteurs hypothécaires canadiens une autre source de financement relativement peu coûteuse. Depuis la première émission des obligations sécurisées au Canada en 2007, leur volume s est accru considérablement, car celles-ci prennent une place de plus en plus importante comme source de financement pour les prêteurs. À la fin de 2011, les obligations sécurisées en circulation totalisaient 50,4 milliards de dollars. On compte aujourd hui sept programmes d obligations sécurisées établis par les six grandes banques canadiennes et une coopérative de crédit. L année 2012 marque un jalon important pour les obligations sécurisées canadiennes. En effet, pour faciliter davantage la diversification des sources de financement des prêteurs au moyen des obligations sécurisées, le gouvernement canadien a modifié la Loi nationale sur l habitation en application de sa Loi sur l emploi, la croissance et la prospérité durable, de 2012 afin d instaurer un cadre juridique des obligations sécurisées au Canada et de désigner la SCHL comme responsable de l administration de ce cadre. (Voir «Changements importants touchant les obligations sécurisées au Canada».) 27 DBRS, Canadian Structured Finance 2011 Year in Review and 2012 Outlook, En anglais seulement. 28 Données excluant les marges de crédit garanties par l avoir propre foncier. 29 DBRS, Monthly Canadian ABCP Report: December 2011, En anglais seulement. Société canadienne d hypothèques et de logement 2-15

16 L Observateur du logement au Canada 2012 Évolution récente des politiques et règlements en matière de financement de l habitation Évolution des politiques et règlements liés à l assurance prêt hypothécaire Changements au cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire Les assureurs hypothécaires du Canada sont assujettis au cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire. Aux termes de celui-ci, le gouvernement fournit une garantie subsidiaire couvrant la totalité des obligations de la SCHL et 90 % des obligations des assureurs privés. En outre, le gouvernement fixe des critères rigoureux en ce qui concerne les prêts hypothécaires assurés et les assureurs participants. Ce cadre joue un rôle important dans l octroi de prêts hypothécaires. En 2008, 2010, 2011 et 2012, le gouvernement a rehaussé les critères relatifs aux prêts hypothécaires assurés couverts par la garantie gouvernementale dans le but de favoriser la stabilité à long terme du marché de l habitation au Canada. Les principaux changements adoptés sont les suivants (voir la figure 2-8). n La période d amortissement maximale est réduite à 25 ans lorsque la mise de fonds est de moins de 20 %. n Une mise de fonds minimale de 5 % est exigée dans le cas des logements pour propriétaires-occupants. n Les emprunteurs doivent satisfaire aux normes applicables à un prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans, même s ils choisissent un prêt assorti d un taux d intérêt moins élevé ou d un terme plus court. n Les marges de crédit sur l avoir propre foncier non amorties ne sont plus admissibles à la garantie gouvernementale. Figure 2-8 Aperçu des paramètres fédéraux applicables à la garantie de l assurance des prêts hypothécaires à l habitation par le gouvernement du Canada (prêts pour propriétaires-occupants à rapport prêt-valeur élevé) 1 Rapport prêt-valeur (RPV) RPV maximal de 95 % pour les prêts achat consentis à des propriétaires-occupants 2 Période d amortissement Période d amortissement maximale de 25 ans 3 Rapports d amortissement de la dette Pointage de crédit Documentation relative au prêt Rapports ABD 4 et ATD 5 maximaux fixés respectivement à 39 % et à 44 %. En ce qui concerne le calcul des rapports ABD et ATD, les emprunteurs doivent satisfaire aux normes applicables à un prêt hypothécaire à taux fixe de cinq ans, même s ils choisissent un prêt portant un taux d intérêt moins élevé et un terme plus court. Pointage de crédit minimal de 600, avec un nombre limité d exceptions pour les emprunteurs qui représentent néanmoins un faible risque de crédit. Déployer des efforts raisonnables pour confirmer la valeur de la propriété, le revenu et l emploi de l emprunteur, et la capacité de celui-ci à rembourser le prêt et à assumer ses autres dettes et obligations. Prix d achat Prix d achat maximal de la propriété : un million de dollars 6 Autres Ne sont pas admissibles les prêts non amortis au cours des premières années, y compris les marges de crédit sur l avoir propre foncier (marges de crédit hypothécaires) qui ne sont pas amorties. Terme maximal de 5 ans pour les prêts hypothécaires à taux variable dans le cas des produits qui permettent des fluctuations de la période d amortissement. 1 Se rapporte aux propriétés résidentielles comptant un à quatre logements. 2 Depuis le 9 juillet 2012, les prêts de refinancement assortis d un RPV élevé ne sont plus admissibles à l assurance prêt hypothécaire étant donné que le ministère des Finances a fait passer de 85 à 80 % le RPV maximal des prêts de refinancement. 3 Depuis le 9 juillet 2012, la période d amortissement maximale (qui était de 30 ans) est fixée à 25 ans. 4 Selon le ministère des Finances, le rapport d amortissement brut de la dette correspond aux coûts de possession d un logement, y compris les versements hypothécaires, l impôt foncier et les frais de chauffage, divisés par les revenus de l emprunteur. Depuis le 9 juillet 2012, le rapport ABD maximal est de 39 %. 5 Selon le ministère des Finances, le rapport d amortissement total de la dette correspond aux coûts de possession d un logement et aux autres paiements de dettes, divisés par les revenus de l emprunteur. Le 9 juillet 2012, le rapport ATD maximal est passé de 45 à 44 %. 6 Mesure en vigueur depuis le 9 juillet 2012 Source : ministère des Finances du Canada 2-16 Société canadienne d hypothèques et de logement

17 Financement de l habitation n Le montant maximal pouvant être consenti lors du refinancement d un prêt hypothécaire visant un logement pour propriétaire-occupant est réduit à 80 % de la valeur de l habitation. n Le rapport d amortissement brut de la dette maximal est fixé à 39 % des revenus et le rapport d amortissement total de la dette est réduit à 44 %. n La garantie gouvernementale couvrant les prêts hypothécaires assurés ne sera accordée que pour les habitations dont le prix d achat est inférieur à 1 million de dollars lorsque la mise de fonds est de moins de 20 %. Officialisation des accords avec les assureurs hypothécaires privés En juin 2011, la Loi sur la protection de l assurance hypothécaire résidentielle (LPAHR) a été adoptée. Celle-ci officialise les règles relatives aux prêts hypothécaires assurés qui sont garantis par l État et aux autres accords pris avec les assureurs hypothécaires privés. La LPAHR instaure également un plafond d encours d assurance de 300 milliards de dollars pour les assureurs hypothécaires privés. Ce plafond s applique à la valeur totale des prêts hypothécaires en vigueur que les assureurs privés peuvent couvrir. La LPAHR entrera en vigueur lorsque la version définitive du règlement aura été rédigée. En plus d être assujettis au cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire, les assureurs hypothécaires privés au Canada doivent se soumettre à la réglementation du BSIF. Cette réglementation et la surveillance qu exerce l organisme ont pour objectif de veiller à ce que les assureurs hypothécaires privés disposent de fonds propres suffisants, qu ils exercent leurs activités commerciales de façon prudente et qu ils respectent la réglementation en vigueur. Par exemple, le BSIF établit les exigences minimales de fonds propres et travaille à l élaboration d une ligne directrice portant sur les pratiques de souscription pour les assureurs hypothécaires. Changements touchant la SCHL Le cadre législatif dans lequel la SCHL exerce ses activités est pour l essentiel formé des dispositions de la Loi sur la Société canadienne d hypothèques et de logement, de la Loi nationale sur l habitation et de la Loi sur la gestion des finances publiques. La SCHL rend compte au Parlement par l entremise du ministre des Ressources humaines et du Développement des compétences du Canada. En juin 2011, des modifications à la Loi nationale sur l habitation ont été adoptées 30. Celles-ci ont officialisé les modalités existantes relatives à l assurance prêt hypothécaire qu offre la SCHL aux termes du cadre de la garantie gouvernementale soutenant l assurance prêt hypothécaire. En outre, dans sa Loi sur l emploi, la croissance et la prospérité durable de 2012, le gouvernement a adopté des modifications législatives qui améliorent le cadre de gouvernance et de surveillance de la SCHL et qui s inscrivent dans les efforts continus que déploie le gouvernement en vue de renforcer le système de financement de l habitation. Les dispositions suivantes ont plus particulièrement une incidence sur la SCHL. n Le mandat de la SCHL a été élargi afin que la stabilité financière constitue un objectif des activités commerciales de la SCHL. n Des pouvoirs législatifs et réglementaires ont été conférés au ministre des Finances à l égard des programmes de titrisation de la SCHL et de tout nouveau programme commercial. n Le Bureau du surintendant des institutions financières a reçu le mandat d examiner, au moins une fois par an, les activités d assurance et de titrisation de la SCHL afin de déterminer si celles-ci sont menées de manière sûre et rigoureuse et si les pertes éventuelles sont dûment prises en considération. 30 En juin 2011, le Parlement a adopté le projet de loi C-3, Loi visant le soutien aux aînés vulnérables et le renforcement de l économie canadienne, prévoyant l édiction de la Loi sur la protection de l assurance hypothécaire résidentielle et des modifications à la Loi nationale sur l habitation. Société canadienne d hypothèques et de logement 2-17

18 L Observateur du logement au Canada 2012 n Le Conseil d administration de la SCHL est passé de 10 à 12 membres votants; le sous-ministre des Ressources humaines et du Développement des compétences du Canada et le sous-ministre des Finances en feront dorénavant partie à titre de membres d office. n Des modifications ont été apportées à la Loi nationale sur l habitation pour désigner la SCHL comme responsable de l administration du cadre des obligations sécurisées. Comme c est le cas pour les assureurs hypothécaires privés, la SCHL est assujettie à un plafond d encours d assurance établi actuellement à 600 milliards de dollars, tel que le stipule la Loi nationale sur l habitation. Ce plafond s applique à la valeur totale des prêts hypothécaires en vigueur que la SCHL peut assurer. Le 31 mars 2012, l encours d assurance de la SCHL s élevait à environ 569,6 milliards de dollars. Nouvelle ligne directrice en matière de souscription à l intention des prêteurs En avril 2012, le Conseil de stabilité financière (CSF), un organisme international de normalisation, a publié une série de principes de portée internationale visant à promouvoir de bonnes pratiques de souscription de prêts hypothécaires à l habitation (une version provisoire destinée à la consultation publique avait été publiée en octobre 2011) 31. Les principes se veulent généraux et ne sont pas axés sur des points précis des normes internationales. Ils portent essentiellement sur les éléments suivants : n Une vérification efficace des revenus et d autres informations financières; n Des rapports d amortissement de la dette raisonnables; n Une gestion efficace des sûretés; n Une utilisation prudente de l assurance prêt hypothécaire; n Un cadre de mise en œuvre et des outils de surveillance des pratiques de souscription de prêts hypothécaires. En se fondant sur les principes du CSF et sur son propre examen des pratiques d octroi de prêts hypothécaires au Canada, le BSIF a publié en juin 2012 la ligne directrice Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels 32. Cette ligne directrice s adresse aux institutions financières fédérales qui consentent des prêts hypothécaires à l habitation ou font l acquisition d éléments d actif liés à de tels prêts au Canada 33. Elle énonce des exigences qui reposent sur cinq principes. 1. Appliquer une politique intégrée de souscription de prêts hypothécaires à l habitation qui a été approuvée par le conseil d administration. 2. Faire preuve de diligence raisonnable en notant et en confirmant l identité de l emprunteur, ses antécédents et sa volonté d acquitter ses dettes. 3. Évaluer correctement la capacité de l emprunteur d acquitter ses dettes. 4. Disposer de processus solides de gestion et d évaluation des sûretés. 5. Pratiquer une gestion efficace du risque de crédit et de contrepartie qui appuie la souscription de prêts hypothécaires à l habitation et la gestion d actifs, notamment l assurance prêt hypothécaire. La ligne directrice énonce également les nouvelles exigences en matière de communication d informations sur les activités de crédit hypothécaire des institutions financières réglementées. n Des rapports prêt-valeur appropriés; 31 Conseil de stabilité financière, FSB Principles for Sound Residential Mortgage Underwriting Practices, 2012, (consulté le 19 avril 2012). En anglais seulement. 32 Version finale de la ligne directrice du BSIF : (consulté le 21 juin 2012). 33 Au moment de la rédaction du présent document, le BSIF travaillait à l élaboration d une ligne directrice distincte pour les assureurs hypothécaires Société canadienne d hypothèques et de logement

19 Financement de l habitation Littératie financière Afin de donner suite aux recommandations formulées par le Groupe de travail sur la littératie financière, le gouvernement du Canada a adopté la Loi sur le chef du développement de la littératie financière en novembre 2011, qui prévoit la nomination d un chef du développement de la littératie financière. La Loi élargit en outre les pouvoirs et responsabilités de l Agence de la consommation en matière financière du Canada en y intégrant la coordination des efforts des intervenants dans le but de faire progresser la littératie financière, notamment en ce qui a trait au financement de l habitation et à l assurance prêt hypothécaire. En mars 2012, le gouvernement a annoncé un nouveau code de conduite relatif à l information sur le remboursement anticipé des emprunts hypothécaires pour aider les emprunteurs à prendre des décisions éclairées dans ce domaine 34. Aux termes du code, les institutions financières fédérales sont tenues de fournir davantage d information à leurs clients sur les options de remboursement anticipé relatives aux produits hypothécaires, entre autres, sur les façons de rembourser un emprunt plus rapidement et d éviter les pénalités, et sur le mode de calcul de ces pénalités. Au lendemain de la crise financière, le Comité de Bâle a élaboré de nouvelles normes internationales (l accord de Bâle III) visant à améliorer la surveillance, la réglementation et la gestion des risques du secteur bancaire. Les principaux éléments de l accord de Bâle III qui ont trait aux fonds propres, au levier financier et aux liquidités ont été publiés à la fin de Des détails relatifs à certains éléments restent toutefois à finaliser. Au Canada, le BSIF prépare actuellement l adaptation et la mise en œuvre des règles de l accord de Bâle III à l intention des institutions financières fédérales. Selon le BSIF, les institutions financières canadiennes devront se soumettre aux nouvelles exigences en matière de fonds propres avant la fin du premier trimestre de 2013, devançant ainsi le calendrier de transition recommandé par l accord de Bâle III. Les règles de cet accord auront une incidence sur les prêteurs hypothécaires canadiens, notamment sur leur financement, leurs fonds propres et leur frais opérationnels, ce qui pourrait avoir des répercussions sur le financement de l habitation. Nouvelle réglementation prudentielle dans le domaine bancaire selon l accord de Bâle III Le Comité de Bâle sur le contrôle bancaire, dont le Canada est membre, établit des normes et lignes directrices générales de surveillance à l échelle internationale et recommande des pratiques exemplaires en matière de surveillance prudentielle des banques. Les accords de Bâle I et II, signés en 1988 et 2004 respectivement, énonçaient des cadres internationaux axés sur les exigences minimales de fonds propres des institutions financières, l examen de la surveillance et la discipline de marché. 34 Voir le (consulté le 16 mai 2012). Société canadienne d hypothèques et de logement 2-19

20 L Observateur du logement au Canada 2012 Changements importants touchant les obligations sécurisées au Canada Depuis leur première émission en 2007, les obligations sécurisées sont devenues progressivement une source majeure de financement pour les prêteurs canadiens. Puis, l année 2012 a marqué un jalon important dans l évolution des obligations sécurisées au Canada avec l instauration d un cadre juridique par le gouvernement canadien visant à favoriser cette source de financement. En quoi consistent les obligations sécurisées? Il s agit d obligations généralement émises par des institutions financières réglementées et garanties par un panier distinct d actifs («panier de sûretés»). Les obligations sécurisées permettent aux investisseurs d exercer un double recours à savoir, auprès de l émetteur et du panier d actifs. L émetteur s engage à verser aux investisseurs le principal et les intérêts des obligations sécurisées. En cas de défaut de ce dernier, les investisseurs continueront de recevoir les produits générés par les actifs du panier de sûretés. C est ce double recours qui distingue les obligations sécurisées des autres titres de créance. Ainsi, en cas de titrisation, les instruments de créance ne s appuient généralement que sur un panier désigné d actifs adossés à des titres et n offrent aucun recours auprès de l émetteur comme c est le cas pour les obligations sécurisées. Les prêts hypothécaires à l habitation constituent le type d actifs le plus souvent contenu dans un panier de sûretés. À l échelle internationale, on trouve, en règle générale, deux grandes catégories d obligations sécurisées selon qu elles sont émises aux termes d un cadre contractuel ou conformément à un cadre juridique, par exemple, une loi sur les obligations sécurisées. Dans un cadre contractuel, l assurance d un recours possible des investisseurs au panier de sûretés est fournie par l émetteur dans les documents liés à l émission, notamment dans les prospectus et les ententes contractuelles. En revanche, dans un cadre juridique, les investisseurs jouissent généralement d une protection législative qui leur donne préséance sur les actifs contenus dans un panier de sûretés en cas d insolvabilité de l émetteur. Cette protection s ajoute aux assurances fournies dans les ententes contractuelles sur les obligations sécurisées et apporte une plus grande certitude aux investisseurs quant à la continuité des paiements aux termes des obligations sécurisées et du recouvrement de leur investissement. Les obligations sécurisées : une source de financement bien établie à l échelle internationale Le recours aux obligations sécurisées comme source de financement est une pratique courante bien établie en Europe depuis le XVIII e siècle. Certains pays à l extérieur du continent européen ont également recours de plus en plus aux obligations sécurisées afin d obtenir des fonds, plus particulièrement depuis la récente crise financière mondiale. En effet, la titrisation de nature privée, une autre source de financement, a été fortement touchée par la crise et n en est pas encore totalement remise. Par conséquent, à l instar des marchés d obligations sécurisées déjà développés en Europe (en Allemagne, en France, en Espagne, etc.), certains pays (comme l Australie et le Royaume-Uni) ont récemment adopté un cadre juridique pour les obligations sécurisées, ou amélioré celui en place, afin de rendre cette source de financement plus accessible aux prêteurs. D autres pays encore, comme la Nouvelle- Zélande et les États-Unis, sont actuellement à l élaboration de cadres juridiques pour les obligations sécurisées. La protection accrue des droits des investisseurs sur les actifs du panier de sûretés en vertu d un cadre juridique d obligations sécurisées permet d attirer une clientèle plus vaste, étant donné que certains investisseurs étrangers n ont pas le droit de souscrire des obligations sécurisées qui ne sont pas émises dans un tel cadre. De même, en échange de la protection législative, la plupart des cadres juridiques imposent certaines exigences prudentielles aux programmes et aux émetteurs d obligations sécurisées. Les cadres juridiques favorisent souvent l amélioration de la qualité des obligations sécurisées et réduisent les coûts de financement Société canadienne d hypothèques et de logement