Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier

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1 Étude trimestrielle de Crédit Foncier Immobilier 2013 : UN BON DEUXIÈME SEMESTRE EN PERSPECTIVE 2 e trimestre 2014 Direction des Études Point de conjoncture bureaux Marché locatif Île-de-France UN MARCHÉ LOCATIF EN PROGRESSION, MAIS TOUJOURS SOUS PRESSION Plus de 1,1 million de m 2 de bureaux ont été placés en Île-de- France au premier semestre 2014, volume dans la tendance décennale, de 24 % supérieur à celui de l an dernier, à la même période. Sur un an glissant, tous les secteurs tertiaires franciliens bénéficient de ce redressement des volumes placés : Paris (+ 8 %), La Défense (+ 126 %) ou encore, par exemple, la Première Couronne (+ 43 %). Mais lorsqu on analyse les chiffres semestriels par référence à la moyenne décennale, seuls trois secteurs franciliens surperforment : Paris QCA (1) avec près de m 2 (+ 5 % comparés à m 2 ) (2), La Défense avec m 2 (+ 5 % comparés à m 2 ) et le Croissant Ouest avec m 2 (+ 24 % comparés à m 2 ). L activité locative tertiaire francilienne continue d être dépendante du marché de renouvellement, tiré non par les créations d emplois en Île-de-France, mais par la rationalisation des implantations immobilières des grands comptes. Ce mouvement, moins porteur sur l année 2013, suscite par à-coups quelques grandes transactions, dont la durée de gestation est souvent longue. Ainsi, au premier trimestre 2014, Véolia Environnement s est-elle installée sur m 2 livrés clés en main à Aubervilliers (Pre- mière Couronne Nord), tandis que Covéa a pris à bail m 2 à Opéra (Paris QCA), et que le ministère de l Intérieur a signé dans le «MB106», à Nanterre, pour m 2 (Péri-Défense). Au deuxième trimestre, les prises à bail de volume important se sont poursuivies, comme, par exemple : à La Défense, KPMG dans la tour Eqho ( m 2 ), Thalès sur les 7 derniers étages de Carpe Diem ( m 2 ), L Oréal dans un bâtiment «Ecowest» ( m 2 ), à Levallois ; SNI pour le programme «A9B» ( m 2 ), à Paris Rive Gauche ; Solétanche Freyssinet, à Rueil- Malmaison dans Eko ( m 2 ) ; Clifford Chance pour ce qui concerne le 1-5 rue d Astorg (9 700 m 2 ). Le segment des surfaces intermédiaires de m 2 à m 2 souffre toujours du contexte économique qui n incite pas à la création d emplois, tandis qu un léger mieux se profile sur le coeur de marché des petites et moyennes surfaces, en comparaison de Les fondamentaux conjoncturels du marché locatif ont peu évolué et, même si l utilisation massive du levier de la négociation semble avoir atteint son pic l an dernier, les preneurs recherchent toujours des économies de coûts fixes. C est pourquoi il faut s attendre, pour les prochains mois, à des performances en dents de scie, dans l attente d une reprise plus franche des sous-jacents économiques. CONTEXTE ÉCONOMIQUE ET FINANCIER FRANCE T (3) INDICATEURS ÉCONOMIQUES PIB 1,7 % 0,0 % 0,4 % 0,3 % Évolution trimestrielle Taux de chômage 9,8 % 10,6 % 10,8 % 10,1 % (4) Inflation 2,3 % 1,5 % 0,8 % 0,6 % (5) INDICATEURS FINANCIERS Taux directeur BCE 1,24 % 0,75 % 0,25 % (6) 0,15 % (6) Taux Euribor 3 mois France (7) 1,40 % 0,57 % 0,22 % 0,29 % Taux OAT 10 ans France (7) 3,33 % 2,54 % 2,20 % 1,89 % (1) Quartier central des affaires. (2) En moyenne sur les premiers trimestres des 10 dernières années. (3) Source : Banque de France Indicateurs conjoncturels France au 11 juillet (4) Données Eurostat, cvs à mai 2014 (Source INSEE estimations T : 9,7 % en France métropolitaine). (5) IPCH INSEE juin 2014 en glissement annuel. (6) Taux directeur applicable depuis le 11 juin (7) Moyennes annuelles calculées à partir des taux moyens mensuels (source : Banque de France). 1 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2013

2 Point de conjoncture bureaux Marché locatif Île-de-France L offre immédiate se stabilise à un niveau élevé de 3,9 millions de m 2 Le bon niveau de la demande placée et l absence de livraisons importantes non précommercialisées au premier semestre 2014, permettent de stabiliser l offre immédiate sur six mois à un niveau historiquement élevé, sur la décennie, de 3,9 millions de m 2. Rappelons que le stock évoluait autour de 3,684 millions de m 2 à fin juin 2013, soit + 5,51 % sur un an glissant. Il faut par ailleurs remonter à 1995 pour retrouver un stock aussi important. Deux éléments essentiels se détachent dans l analyse du stock. L inadéquation d une partie du parc tertiaire : l offre de bureaux francilienne disponible est composée à plus de 75 % d immeubles de bureaux anciens, en phase d obsolescence accélérée du fait de l évolution des normes environnementales et de la technologie. La demande des utilisateurs, exprimée et latente, s oriente logiquement vers de l immobilier rationnel, moderne, moins énergivore, et proche des transports en commun. Cette demande est motivée par des gains de productivité, et aussi par l évolution en cours des modes de travail, la politique RSE des grands comptes, des questions d image, etc. En l absence majoritaire de renouvellement du parc sur lui-même, la réponse à la demande exprimée de grandes et très grandes surfaces se traduit par une production nouvelle, parfois lancée en blanc, ou «en gris» (1) sur les pôles tertiaires les moins établis, parfois réalisée sur mesure pour les besoins de grands groupes, en particulier industriels. L analyse par grands secteurs franciliens (voir ci-dessous) traduit bien les disparités et les inégalités des territoires pour ce qui concerne le vieillissement de certaines zones tertiaires et le développement ou le renforcement de nouveaux pôles, à l offre neuve plus ou moins excédentaire. (1) Programme lancé une fois actée la location ou la vente totale ou partielle à un utilisateur. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE AU PREMIER SEMESTRE 2014 Paris La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne 11 % 16 % 30 % 34 % 9 % ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE SUR UN AN (1 er trimestre 2013 vs 1 er trimestre 2012) T1 T2 T3 T4 Prévision RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L OFFRE IMMÉDIATE AU PREMIER SEMESTRE 2014 (en %) Paris 21 % La Défense 10 % Croissant Ouest 26 % 1 re Couronne 15 % 2 e Couronne 28 % ÎLE-DE-FRANCE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Paris intra-muros 1,10 La Défense 2,45 Croissant Ouest 1,57 1 re Couronne 2,39 2 e Couronne 3,56 2 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

3 UN MARCHÉ LOCATIF EN PROGRESSION, MAIS TOUJOURS SOUS PRESSION ANALYSE PAR SECTEURS LOCATIFS FRANCILIENS PARIS La capitale reprend des couleurs Le rebond salutaire se confirme à PARIS, qui capte 34 % de la demande placée francilienne. En hausse de 8 % sur un an glissant ( m 2 loués au premier semestre 2014, contre m 2 à la même époque de 2013), l activité y est aussi supérieure de 5 % à la moyenne décennale. Avec m 2 de bureaux placés au premier semestre 2014 contre m 2 un an plus tôt (+ 34 %), le Quartier central des affaires (QCA) concentre 50 % de l activité locative parisienne, essentiellement actés au premier trimestre, grâce au rebond du segment des petites et moyennes surfaces qui animent l essentiel de ce secteur phare. PARIS : LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX AU PREMIER SEMESTRE 2014 (en m 2 par secteur) Paris QCA Paris Centre Ouest hors QCA Paris Sud Paris Nord-Est Paris Sud, deuxième pôle parisien, affiche un volume placé de m 2 au premier semestre 2014, en retrait minime de 1,48 % sur un an glissant, du fait d un deuxième trimestre plus actif, mais en décalage plus net avec la moyenne décennale de m 2 ( 16 %). En revanche, le deuxième trimestre est décevant sur le secteur de Paris Centre Ouest, qui termine le semestre avec une demande placée de m 2, en recul de 33 % sur un an glissant, et de 7 % en comparaison de la période observée sur dix ans, après un volume de début d année supérieur à la moyenne décennale, en hausse de 95 % par rapport au premier trimestre Le secteur de Paris Nord-Est, à l image tertiaire moins affirmée, retrouve, pour sa part, quelques couleurs et achève le premier semestre avec m 2 loués, contre m 2 placés à fin juin Comme souvent pour les pôles les moins établis, l insuffisance d offre ne limite pas les candidats utilisateurs, puisque le stock y a progressé de 12 % sur un an glissant, pour s établir à m 2. Dans la capitale, le stock immédiat à fin juin 2014 représente toujours m 2 : il se révèle stable malgré de bons volumes de commercialisation, et correspond toujours à environ une année de placement. Si le stock disponible se situe globalement au coeur du marché parisien, celui des PME qui recherchent le prestige d une adresse parisienne, il demeure dans sa consistance majoritairement haussmannien et s écarte peu à peu de la demande des grands utilisateurs, laquelle porte sur de grands espaces de travail rationnels et horizontaux. PARIS : CARACTÉRISATION DE L OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉE DE PLACEMENT LOCATIF Paris intra-muros 1,10 Paris QCA 0,96 Paris Nord-Est 1,38 Paris Sud 1,18 Paris Centre Ouest 1,21 3 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

4 Point de conjoncture bureaux Marché locatif Île-de-France LA DÉFENSE Deux importantes prises à bail Comme annoncé dès la fin du premier trimestre, deux signatures très attendues se sont concrétisées en seconde partie de semestre : KPMG dans la tour Eqho, sur près de m 2, pour un total à louer de m 2 et Thalès, qui s installe sur les 7 derniers étages de la tour Carpe Diem ( m 2 pris à bail, sur un total d environ m 2 ). C est ainsi que m 2 de bureaux ont été placés sur La Défense en six mois, dont seulement m 2 en début d année ; l activité locative a été multipliée par deux par rapport aux bilans très difficiles de 2012 et 2013, et s inscrit légèrement au-dessus de la moyenne décennale. Cela masque des évolutions très erratiques sur ce pôle de très grandes surfaces m 2 restent disponibles immédiatement, traduisant une résorption du stock de 2 % en six mois, tandis que l offre ne représentait que m 2 en juin En contrepartie de la concrétisation de signatures d engagements fermes de locataires de qualité, d importants efforts, sous la forme d aménagements financiers, doivent être consentis par les bailleurs sur le pôle d affaires européen. Cette tendance va, au minimum, perdurer dans le contexte d un calendrier pénalisant de livraisons «en blanc» programmées (tours Majunga m 2, D m 2, Chartis m 2 et Athéna environ m 2 ) et de surfaces qui peinent à trouver preneur, phénomène sans doute amplifié par l essor concurrentiel du Croissant Ouest voisin à loyers attractifs. LA DÉFENSE ET CROISSANT OUEST : APERÇU DE LA DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX AUX PREMIERS SEMESTRES (en m 2 ) S1 La Défense 2005-S S S1 Croissant Ouest 2008-S S S S S S S1 L évolution rapide du cahier des charges des utilisateurs (format horizontal, volet paysager ), mais aussi la nécessité d amélioration des noeuds de transport en commun existants et congestionnés, ne sont pas à mésestimer pour relancer une demande exogène, indispensable pour occuper l offre nouvelle. 4 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

5 UN MARCHÉ LOCATIF EN PROGRESSION, MAIS TOUJOURS SOUS PRESSION CROISSANT OUEST La force tranquille du challenger Grand pourvoyeur de très grandes surfaces neuves à loyers attractifs, le Croissant Ouest occupe toujours la deuxième place francilienne après Paris, avec 30 % des signatures locatives de l Île-de-France au premier semestre Les volumes placés de bureaux, soit m 2, s affichent en hausse de 22 % sur un an, et de 24 % par rapport à la moyenne décennale ( m 2 ). Mais le Croissant Ouest se hisse aussi à la deuxième place des secteurs les plus offreurs d Île-de-France. Cette situation peut s expliquer, pour partie du moins, par une production neuve abondante, synonyme de risque locatif plus prégnant, sur certaines communes de la Boucle Nord et Péri-Défense en particulier. Égalant quasiment celui de la Deuxième Couronne, le stock immédiat y a quasiment doublé en dix ans, et culmine fin juin 2014 à 1,02 million de m 2 ( 6,68 % sur six mois). Et le calendrier de livraison 2014 ne devrait pas faciliter la résorption du stock, puisqu environ m 2 de bureaux neufs sont en chantier et sortiront de terre cette année. CROISSANT OUEST : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF Croissant ouest 1,57 Boucle Nord 3,51 Péri-Défense 1,87 Neuilly-Levallois 0,80 Boucle Sud 1,29 PREMIÈRE COURONNE Un redémarrage hors normes La Première Couronne redémarre sur les chapeaux de roue après avoir atteint un point bas d activité en m 2 ont été placés sur les six premiers mois de 2014, même si ce score reste inférieur de 20 % à la moyenne décennale ( m 2 ). Dans la réalité, trois grandes transactions représentent en effet, à elles seules, les trois quarts de l activité locative en volume, ce qui démontre une fois de plus le poids de ce segment, qui tire le marché sectoriel à la hausse ou à la baisse, comme cela a été le cas en 2013 (avec, pour mémoire, un volume placé divisé par quatre en un an). Les autres segments de surfaces bureaux, en revanche, ne montrent pas un véritable retournement de conjoncture. D autre part, la répartition géographique de la demande placée est sensiblement mise en lumière par cette nouvelle donne, puisque les Premières Couronnes Nord ( m 2 ) et Est ( m 2 ) ont été bien plus actives ce semestre avec des volumes multipliés respectivement par deux et par trois, que la Couronne Sud ( m 2 ), habituellement portée par la demande, mais qui accuse un recul de 24 % sur un an glissant. PREMIÈRE COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF 1 re Couronne 2,39 1 re Couronne Sud 4,34 1 re Couronne Est 1 re Couronne Nord 2,11 1,79 PREMIÈRE ET DEUXIÈME COURONNES : TENDANCE HISTORIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE (en m 2 ) Au global, sur la Première Couronne, l offre immédiate est relativement contenue (+ 4,43 % en six mois et + 2,54 % en année glissante, à fin juin 2014) et représente m 2, soit 15 % du total francilien S S S S1 1 re Couronne 2 e Couronne 2008-S S S S S S S1 5 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

6 Point de conjoncture bureaux Marché locatif Île-de-France DEUXIÈME COURONNE La Deuxième Couronne se reprend Sans atteindre la moyenne décennale des premiers trimestres ( m 2 ), le volume placé semestriel se redresse en Deuxième Couronne, autour de m 2 de bureaux placés, en hausse de 26 % sur un an glissant. DEUXIÈME COURONNE : OFFRE EXPRIMÉE EN ANNÉES DE PLACEMENT LOCATIF 3,56 3,74 4,08 4,00 5,01 Le stock immédiat, toujours très significatif de m 2, est reparti légèrement à la hausse (+ 1,84 % en six mois) après trois mois en décrue. Le niveau de l offre immédiate y reste préoccupant, pesant pour 28 % du total disponible francilien, dont une partie qui cumule des localisations géographiques peu affirmées (ou mal desservies pour un usage tertiaire) et des caractéristiques datées à obsolètes. 2 e Couronne Saint- Quentinen-Yvelines Marnela-Vallée Pôle de Roissy 2 e Couronne Sud 2,50 Reste 2 e Couronne Source des graphiques : CFI/Immostat. Stéphane Durieu. 6 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

7 UN MARCHÉ LOCATIF EN PROGRESSION, MAIS TOUJOURS SOUS PRESSION ÉVOLUTION DES LOYERS Au cours du premier semestre 2014, les loyers faciaux en Île-de- France poursuivent leur repli de 3,81 % en six mois ( 2,57 % sur un an glissant) pour s établir à 303 /m 2 utile/an en moyenne. Les plus forts reculs semestriels concernent le Croissant Ouest, s affichant à 258 /m 2 /an ( 13 % en six mois) et la Première Couronne à 216 /m 2 /an ( 6 % par rapport à fin 2013 et 6,49 % sur un an glissant). Paris QCA connaît également une pression à la marge, en recul de 2 %. Sur le pôle très offreur de La Défense, le loyer facial moyen baisse sans surprise, passant de 397 /m 2 /an en fin d année à 378 /m 2 /an (environ 5 %). Sur un marché peu transparent, la variation des loyers faciaux n est plus un indicateur fiable susceptible d être utilisé sans retraitement. À partir de ce constat, Crédit Foncier Immobilier réalise, depuis 2012, une analyse statistique des baux commerciaux les plus récents étudiés par Crédit Foncier Expertise. La carte restitue les écarts significatifs entre les loyers moyens affichés et les diverses mesures d accompagnement consenties aux locataires, concernant les baux récents signés par les investisseurs institutionnels pour des grandes surfaces supérieures à m 2. ÉVOLUTION DES LOYERS FACIAUX MOYENS EN ÎLE-DE-FRANCE AU DEUXIÈME TRIMESTRE 2014 (Source : CFI.) ÎLE-DE-FRANCE 303 2,57 % LA DÉFENSE 378 4,3 % CROISSANT OUEST 258 7,53 % PARIS CENTRE OUEST ,76 % PARIS Q.C.A. PREMIÈRE COURONNE 216 6,49 % ,41 % PARIS NORD-EST ,69 % PARIS SUD 386 3,5 % DÉCOTE CALCULÉE ENTRE LOYERS FACIAUX ET LOCATIFS RÉELS (bureaux > m 2 ) (Source : CFI.) DEUXIÈME COURONNE 146 1,35 % LA DÉFENSE 12 % à 18 % CROISSANT OUEST 7 % à 25 % PREMIÈRE COURONNE 9 % à 25 % PARIS 8 % à 24 % DEUXIÈME COURONNE 8 % à 15 % 7 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

8 Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER NOS MÉTIERS DU CONSEIL ET DE L EXPERTISE Christian de Kerangal, directeur général délégué Tél. : DIRECTION DES ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : CRÉDIT FONCIER CONSEIL ET AUDIT Sébastien Boussuge, directeur Tél. : CRÉDIT FONCIER EXPERTISE Philippe Taravella, directeur général Tél. : SEREXIM, AVIS DE VALEUR Richard Walter, directeur général Tél. : NOS MÉTIERS DE LA TRANSACTION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : AD VALOREM INVESTISSEMENT Conseil à l investissement Gilles Pruvost, directeur Tél. : AD VALOREM BUREAUX Vente et location de bureaux Laurent Vignon, directeur Tél. : MILLESIME BY AD VALOREM Immobilier haut de gamme Dominique Beguet, directeur Tél. : AD VALOREM RÉSIDENTIEL Vente d immobilier neuf Nicolas de Bucy, directeur Tél. : Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : AD VALOREM GESTION Éric Lucia, directeur Tél. : Crédit Foncier Immobilier. Siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Photononstop. Conception-réalisation :. 17 IMPLANTATIONS, AUTANT DE MARQUES D ATTENTION RENNES LILLE ROUEN PARIS NANCY STRASBOURG Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : NANTES BORDEAUX TOURS DIJON CLERMONT-FERRAND CHAMBÉRY LYON TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. 8 ÉTUDE TRIMESTRIELLE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 2 e TRIMESTRE 2014

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