L accession sociale à la propriété en Gironde. Le développement d une offre maîtrisée : enjeux et leviers de l action. Réunion du 25 juin 2009

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Eveline Marin
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1 L accession sociale à la propriété en Gironde Le développement d une offre maîtrisée : enjeux et leviers de l action Réunion du 25 juin 2009 Synthèse Synthèse de l étude Codra l étude2008 CODRA / DDE

2 Les objectifs de la réflexion en 2008 Connaître le marché de l accession sociale pour : Mieux répondre aux besoins des ménages modestes Encourager la réalisation des parcours résidentiels et notamment la rotation dans le parc locatif Favoriser un aménagement durable du territoire en évitant l étalement urbain Identifier les effets leviers des politiques locales de l habitat et les stratégies des acteurs au regard des dispositifs existants ou en perspective (notamment le Pass Foncier) : Les modes de production et de financement des logements en accession maîtrisée les conditions à réunir pour engendrer ces programmes

urbain Identifier les effets leviers des politiques locales de l habitat et les stratégies des acteurs au regard des dispositifs existants ou en

3 Quelques rappels sur les dispositifs de l accession sociale Synthèse Synthèse de l étude Codra l étude2008 CODRA / DDE

4 L accession sociale sécurisée, à prix plafonnés et avec des plafonds de ressources avant le Pass-Foncier L accession sociale réglementée : PAS ou PTZ ouvrant droit à l APL Le PSLA La revente HLM Existe encore en théorie mais n est plus attractif et aussi performant

réglementée : PAS ou PTZ ouvrant droit à l APL Le PSLA La revente

5 Le PTZ : un outil «ancien» et récemment révisé pour solvabiliser les candidats à l accession Une réforme récente du PTZ pour accompagner la mise en place du Pass-Foncier Le doublement du PTZ dans le cadre du plan de relance

récente du PTZ pour accompagner la mise en place du

6 Quels potentiels pour l accession sociale en Gironde? Rappel des principaux éléments d état des lieux et des enjeux Synthèse Synthèse de l étude Codra l étude2008 CODRA / DDE

7 Les revenus moyens des ménages indiquent le potentiel en Gironde Des revenus légèrement inférieurs à la moyenne nationale par an et par foyer fiscal en 2006 Des différences territoriales importantes Source : DGI Pays Revenu par foyer fiscal 2006 % de foyers imposés CUB % Bassin d Arcachon et Val de l Eyre dont COBAS % 58% Cœur Entre Deux Mers % Graves et Landes de Cernès % Landes de Gascogne % Haut Entre Deux Mers % Haute Gironde % Libournais % Macarien - Langon - Podensac % Médoc % Total département Gironde %

fr Pays Revenu par foyer fiscal 2006 % de foyers imposés CUB 17 228 57% Bassin d Arcachon et Val de l Eyre dont COBAS 18 010 18 176 57% 58% Cœur Entre Deux Mers

8 38% des ménages dans le cœur de cible «théorique» de l accession sociale +de3,25 Entre 1 SMIC et 2,5 SMIC (de 12 K à 31 K ) 2à3,25 SMIC 14% SMIC 7% 60% des PTZ de 2006 ont été accordés sur ces 2 premières tranches de revenus qui représentent 72% des foyers fiscaux girondins Pour un montant moyen de biens de à2SMIC 29% 0à1SMIC 50% Revenu fiscal par tranche Equivalence en salaire mensuel net Equivalence en SMIC (12 K annuel) Nb de foyers fiscaux concernés Part des foyers fiscaux Ménages éligibles au : (pour un ménage type de 4 personnes) 0 à à à 1 SMIC % PAS, PTZ, PSLA, PLUS à à à 1,6 SMIC % PAS, PTZ, PSLA, PLUS à à ,6 à 1,9 SMIC % PAS, PTZ, PSLA, PLUS à à ,9 à 2,6 SMIC % PAS, PTZ, PSLA, PLUS à à ,6 à 3,25 SMIC % PTZ et PSLA pour les plus faibles + de de de 3,25 SMIC %

mensuel net Equivalence en SMIC (12 K annuel) Nb de foyers fiscaux concernés Part des foyers fiscaux Ménages éligibles au : (pour un ménage type de 4 personnes) 0 à 12 000 0 à 1 000 0 à 1 SMIC 394

9 Un écart important entre le besoin théorique, la réalité de l offre organisée et la détermination des ménages de Gironde En 2004, CODRA a estimé pour la Gironde un besoin global de logements par an (confirmée en 2007), avec la ventilation suivante : Locatif aidé : 25% (PLUS/PLAi) et 4% de PLS Accession sociale : 8% soit 997 logements/an Accession aidée (profil PTZ): 17% soit logements par an Marché libre pour le reste : 45% En 2006, la production a été de : 84 PSLA, soit 8% de l objectif 170 logements HLM revendus à cumuler (25% de l objectif en accession sociale) PTZ en neuf soit 86% de l objectif, auquel il faut ajouter les PTZ dans l ancien Une production en accession sociale (PSLA, revente HLM ou accession sociale), marginale Un marché immobilier qui a permis de mobiliser un nombre de PTZ proche des objectifs

logements par an Marché libre pour le reste : 45% En 2006, la production a été de : 84 PSLA, soit 8% de l objectif 170 logements HLM revendus à cumuler (25% de l objectif en accession sociale) 1 961

10 Le profil des ménages accédant montre sa réalité dans les mutations immobilières mutations de propriétaires entre 2001 et 2005 : CUB COBAS Age des PO emménagés récents Filocom % 28% 42% 46% 27% 15% 9% 14% 52% étaient éligibles au parc social et 21% se situent entre 60% et 100% des plafonds HLM 85% des emménagés récents ont acheté une maison 52% des ont acquis des logements de plus de 95 m² 46% ont entre 40 et 60 ans 44% vivent en famille (3 à 4 personnes) Reste du département Gironde Aquitaine 25% 25% 22% 46% 46% 45% 18% 18% 20% 10% 10% 11% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 25 à 39 ans 40 à 59 ans 60 à 74 ans 75 ans et plus Composition familiale des PO emménagés récents CUB COBAS Reste du département Gironde Aquitaine 23% 25% 17% 20% 21% 23% 30% 25% 25% 26% 43% 35% 46% 44% 42% 10% 8% 11% 10% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1 pers. par ménage 2 pers. par ménage 3 à 4 pers. par ménage 5 pers. et + par ménage

plus de 95 m² 46% ont entre 40 et 60 ans 44% vivent en famille (3 à 4 personnes) Reste du département Gironde Aquitaine 25% 25% 22% 46% 46% 45% 18% 18% 20% 10% 10% 11% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

11 La géographie des ménages récemment emménagés en tant que propriétaires (entre 2001 et 2005) illustre les phénomènes de l accession péri-urbaine

12 C est un enjeu fondamental d aménagement du territoire girondin La mobilité résidentielle des ménages n est pas choisie, elle est subie pour des raisons économiques Les préoccupations de développement durable mettent en perspective le ralentissement probable du phénomène : coût de l essence, de la deuxième voiture, Mais ne dictent pas encore vraiment une autre alternative : comment faire de l accession à la propriété à prix contenu et en ville?

perspective le ralentissement probable du phénomène : coût de l essence, de la deuxième voiture, Mais ne

13 Les facteurs à réunir selon les opérateurs pour développer des opérations Un foncier sur un secteur bien desservi à un prix acceptable : des projets d aménagement Le maintien de prestations techniques de grande qualité en adéquation avec les besoins et moyens des accédants (ex: superficie des logements) Un partenariat indispensable avec les collectivités notamment sur les axes communication et financement Un partenariat avec les banques à négocier au plus tôt et en continu pour garantir la solvabilisation des ménages Le développement d une communication ciblée auprès des locataires du parc social

logements) Un partenariat indispensable avec les collectivités notamment sur les axes communication et financement Un partenariat avec les banques à

14 En conclusion : comment conjuguer accession aidée et développement durable du territoire Synthèse Synthèse de l étude Codra l étude2008 CODRA / DDE

15 Quel est le produit cible? Le produit cible n est pas unique, car le public n est pas unique : la famille, l isolé, la famille monoparentale : une déclinaison des produits physiques en termes de taille donc de prix Idéalement, un prix à viser de l ordre de pour un projet moyen d une famille de 3 personnes (un T3) C est le montant moyen des opérations financées avec un PTZ C est le budget mobilisable par un ménage gagnant 2 SMIC avec un apport de

une déclinaison des produits physiques en termes de taille donc de prix Idéalement, un prix à viser de l ordre de

16 Des précautions à prendre Pour minimiser les risques, il est nécessaire de cibler au mieux : les publics, en fonction : De l étape dans le parcours résidentiel (primo-accédants) En fonction de plafonds de ressources Des besoins: actifs locaux De l âge, du lieu de vie actuel des critères plus ambigus les produits, en fonction : D un plafond de prix, pour éviter le phénomène d inflation De leur ancienneté: pour revitaliser un patrimoine ancien De leur localisation pour lutter contre l étalement ou revaloriser un centre-bourg D une forme urbaine avec par exemple la limitation d une taille de parcelle pour favoriser un objectif d aménagement durable et limiter le coût du foncier

un plafond de prix, pour éviter le phénomène d inflation De leur ancienneté: pour revitaliser un patrimoine ancien De leur localisation pour lutter contre l étalement ou

17 En conclusion L accession sociale à la propriété doit être un des enjeux de la politique locale de l habitat Elle doit être prise en compte lors de l élaboration des documents d urbanisme et des PLH

l habitat Elle doit être prise en compte lors de

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