ÉTUDE TRIMESTRIELLE Direction des Études

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1 creditfoncierimmobilier.fr ÉTUDE TRIMESTRIELLE Direction des Études 4 e trimestre 2015 Point de conjoncture bureaux marché de l investissement UNE FIN D ANNÉE EN FANFARE : L OFFRE EST ARRIVÉE IN EXTREMIS AU RENDEZ-VOUS DE LA DEMANDE BILAN 2015 : UN RATTRAPAGE EXCEPTIONNEL DE L ACTIVITÉ EN SECONDE PARTIE D ANNÉE On se souvient que le premier semestre 2015 s était révélé décevant, avec seulement 7 Md investis, soit une baisse d activité de plus du tiers, comparé au premier semestre de l année précédente. L absence de produits prime sur le marché était désignée coupable de la contreperformance successive des deux premiers trimestres de l année, alors que la conjoncture présentait, pourtant, des éléments d éclaircissement : en particulier un écart croissant entre rendement de l immobilier prime et placements d État, mais aussi la certitude que la liquidité resterait disponible et bon marché pour les investisseurs recherchant un levier dans le financement bancaire. La fièvre acheteuse s est enfin déclarée à l été 2015, et s est concrétisée par un troisième trimestre où l activité, à près de 7 Md, a égalé la performance de tout le premier semestre. À ce moment, on pouvait se réjouir du sursaut du marché de l investissement, mais il était encore difficile de prévoir que la fin d année serait aussi animée : 10 Md se sont investis in extremis sur le quatrième trimestre, emportant un nouveau record depuis la crise de Le poids des grosses transactions est resté, au final, un élément déterminant, et les dix premières (comptabilisées sur les actifs situés en France) représentent ensemble un cinquième du volume total. Cela confirme l attractivité de la France, elle-même tirée par la profondeur du marché tertiaire et commercial de l Île-de-France, vu comme une sorte de «valeur-refuge». La baisse des taux de rendement en est le principal témoin : conséquence d une compétition toujours accrue autour du prime sécurisé, elle a atteint 75 pdb sur les meilleurs produits, principalement par l effet mécanique de la baisse des taux financiers longs, et de l accroissement du spread en faveur de l investissement immobilier. La question se pose, désormais, de la création d une «bulle» spéculative, susceptible d éclater brutalement en cas de hausse des taux. L effet de «richesse», bien connu des économistes, et corrélatif à l abondance de liquidités, gonfle la valeur des actifs de façon inquiétante, on l a compare dans une perspective historique. IMMOBILIER D ENTREPRISE BANALISÉ 12 MOIS 2015 EN MD Données clés Volumes investis 12 mois 2015 Volumes investis 12 mois 2014 Variation 2015/2014 Répartition géographique Île-de-France 18,9 Md 16,3 Md + 9,8 % 79 % Régions 5,1 Md 6,2 Md 17,7 % 21 % INDICATEURS FINANCIERS (Sources : Crédit Foncier Immobilier, Banque de France.) FRANCE T Taux directeur BCE 1,24 % 0,75 % 0,25 % 0,05 % (1) 0,05 % (1) Taux Euribor 3 mois France (2) 1,40 % 0,57 % 0,22 % 0,21 % 0,116 % Taux OAT 10 ans France (2) 3,33 % 2,54 % 2,20 % 1,66 % 0,995 % (1) Taux directeur applicable depuis le 10 septembre (2) Moyennes calculées à partir des taux quotidiens (source BDF) sur la période de référence. INVESTISSEMENT IMMOBILIER D ENTREPRISE BANALISÉ EN FRANCE EN MD ,1 9, ,5 12, Volumes engagés 24,4 28, ,5 11, ,5 22,5 24

2 Point de conjoncture bureaux marché de l investissement Un spread toujours plus favorable au placement immobilier sécurisé Paradoxalement, c est pourtant ce spread de taux, rémunération du risque immobilier, qui conforte les investisseurs dans l illusion de la sécurité patrimoniale de ces actifs dits «sécurisés». La perspective à un ou deux ans d un maintien de ces conditions économiques, liée à une conjoncture internationale pour le moins singulière, reste d évidence la principale motivation à acquérir de l immobilier prime. Si l effet de baisse des taux dope, ainsi, la valeur des meilleurs actifs, il tend également à masquer des pertes de valeur sur les produits d investissement aujourd hui délaissés, pour leur situation secondaire ou leur obsolescence : cette «drogue douce» fait parfois oublier des situations locatives devenues plus difficiles, et freine la reconversion des immeubles de génération ancienne où la vacance est croissante. S y ajoute la banalisation des «doubles loyers», faciaux et économiques, qui finissent par brouiller la vision que l on peut avoir du marché. À l origine justifiées par la nécessité de permettre au locataire de faire quelques travaux d aménagement ou d adaptation des locaux, les mesures d accompagnement sont, désormais, des remises importantes et forfaitaires, systématiquement exigées par les entreprises locataires. ÉVOLUTION DE SPREAD OAT 10 ANS ET TAUX DE RENDEMENT IMMOBILIER PRIME PARIS QCA (EN %) 6,0 (Sources : AFT, BDF, Crédit Foncier Immobilier.) 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1, Écart en % 1,09 0,51 0,51 0,76 1,85 1,63 1, Taux OAT TEC à 10 ans, moyenne calculée à partir des taux quotidiens Taux de rendement prime Paris QCA 1,71 2, ,25 2,34 2,41 0,84 La négociation du loyer devient, ainsi, un marchandage duquel bailleurs et locataires ne sortent pas indemnes : si afficher de loyers élevés sert à conserver des valorisations maximales, la pratique montre que tous les acteurs finissent par manquer de repères, les comparaisons de taux se faisant sur des loyers fictifs, et non sur les revenus réels. La fourchette bid/ask peut même en être affectée, lorsque l acquéreur fait sa proposition de prix d après un cash-flow sur le flux de loyers réels à venir, et que les prétentions du vendeur reposent sur le loyer facial, dont la pérennité n est pas garantie au-delà de la durée du bail en cours. Notons, cependant, que la prudence conduit les investisseurs à ne pas encore envisager de hausses des valeurs locatives ni de plusvalues dans leurs cash-flows, s en tenant à la stricte optimisation du couple rendement/risque. La baisse des rendements favorise ceux qui arbitrent, et constitue une incitation puissante à «faire tourner» les portefeuilles, y compris les actifs core. En revanche, elle peut poser problème aux investisseurs value added, et plus généralement à tous ceux qui ont un rendement élevé à servir. Se développent diverses stratégies : outre le recours au classique levier du crédit, on observe le développement récent de véhicules d investissement «agressifs», qui promettent des rendements de plus de 6 % au prix d une diversification des investissements à l international, sur des actifs offrant relativement peu de visibilité. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE

3 UNE FIN D ANNÉE EN FANFARE : L OFFRE EST ARRIVÉE IN EXTREMIS AU RENDEZ-VOUS DE LA DEMANDE La même cause suscite un renouveau d intérêt pour le secteur logistique, la plupart des investisseurs considérant qu une plateforme moderne et de grande taille, sécurisée par un preneur national, n offre plus guère de risque. C est oublier que cette classe d actifs, même portée par le développement puissant des ventes sur internet, reste un support d investissement à part, dominé par quelques spécialistes, et portant ses risques et contraintes propres. Pour les investisseurs français qui seraient tentés par les marchés étrangers, les regards se tournent principalement vers l Allemagne et le Benelux, zones qui n offrent pas de meilleurs rendements, mais demeurent sécurisantes en termes de diversification. Pour sa part, le Royaume-Uni, situé en dehors de la zone euro, présente un risque de change qui paralyse, aujourd hui, toute velléité d investissement (et donc de mise en compétition avec le marché francilien). On peut encore anticiper, pour 2016, une nouvelle érosion des taux de rendement immobiliers, comprise entre 25 et 50 points de base, toutes choses égales par ailleurs. Il sera intéressant d observer l effet de propagation spatiale de cette valorisation des actifs, dans la mesure où les biens et les marchés les moins attractifs ne devraient pas en profiter. STRUCTURE DE L INVESTISSEMENT Géographie des investissements 2014 avait été une année doublement exceptionnelle, par les volumes investis, mais aussi par le rôle qu avaient tenu les régions, à la faveur de «méga-portefeuilles» commerciaux (Carmila, notamment), comprenant de nombreux actifs situés hors Île-de-France. Pour 2015, cette performance n a pas été reproduite, les portefeuilles régionaux ou internationaux étant en retrait, et malgré le développement de la logistique périphérique aux grands centres urbains. Pour autant, le poids des investissements en régions s est révélé remarquable en 2015, le chiffre réalisé de 5,1 Md laissant loin derrière ceux enregistrés en 2011, 2012 et La part des régions est, ainsi, revenue à 21 % du marché national, souffrant probablement du manque de profondeur du second marché tertiaire sur nombre de métropoles. INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D ENTREPRISE BANALISÉ EN FRANCE EN MD SUR ,5 15 3,1 2,4 3,9 11,9 Île-de-France 12,1 Régions 11,1 22,5 6,2 16,3 24 5,1 18, ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE 2015

4 Point de conjoncture bureaux marché de l investissement 18,9 Md ont été investis en Île-de-France sur l année 2015, en progression de 16 % sur 2014 (16,3 Md ). L explication réside dans une offre abondante de produits franciliens qualitatifs, avec des signatures majoritairement concentrées sur la seconde partie de l année. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES INVESTISSEMENTS EN ÎLE-DE-FRANCE (Source : Crédit Foncier Immobilier Immostat.) EN 2014 On y verra aussi une nouvelle confirmation de l aversion au risque des investisseurs présents sur le marché, qui privilégient la région capitale et se montrent toujours plus sélectifs dans leurs choix géographiques d investissement, au sein même de l Île-de- France. Entre 2014 et 2015, la part de Paris au sein de l Île-de-France est revenue à 41 %, au bénéfice du Croissant Ouest, qui compte désormais pour le quart des volumes investis de la région. Les négociations en cours sur La Défense n aboutiront finalement qu en 2016, réduisant à 7 %, seulement, le poids du quartier d affaires. 5 % 10 % 17 % 46 % 11 % 11 % EN 2015 La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne Paris intra-muros Portefeuilles IDF La Première Couronne revient à 14 %, le quatrième trimestre ayant été peu actif dans ce secteur. Le fait le plus marquant reste encore le repli de la Seconde Couronne à 6 %, seulement, du marché régional, traduisant un désintérêt marqué des investisseurs pour les secteurs qui, même proches de Paris ou bien reliés par le réseau de transport régional, présentent un risque locatif qu ils ne souhaitent pas encore prendre. 41 % 7 % 7 % 25 % 14 % La Défense Croissant Ouest Première Couronne Deuxième Couronne Paris intra-muros Portefeuilles IDF Typologie des actifs recherchés L immobilier tertiaire caracole en tête, captant 72 % du volume global investi en France sur l année 2015 (même chiffre en Îlede-France hors portefeuilles). Les commerces reculent de 22 % à 19 % de l ensemble sur la période (par manque d offres), au profit de la logistique, qui progresse légèrement grâce à des portefeuilles, sa part s établissant à 9 %. 6 % Ces deux dernières classes d actifs, bien que correspondant à des «métiers» d investisseurs plus pointus, attirent plus que jamais les déçus des rendements du produit bureaux, limité qui plus est en offre qualitative. Le paradoxe est que l immobilier commercial est aujourd hui confronté à la progression inéluctable des ventes sur internet, ce qui fragilise certaines classes d actifs, notamment les centres commerciaux et retail parks de petite taille et d ancienne génération. Pour autant, les produits les plus sécurisés affichent, désormais, des taux de rendement parmi les plus bas du moment (la barre des 3 % paraissant pouvoir être franchie). Contrairement aux murs commerciaux, le secteur de la logistique est, lui, dopé par le développement de l e-commerce. Ses rendements attractifs suscitent un appétit renouvelé des investisseurs, souvent au travers de portefeuilles, qui diluent le risque que représentent ces produits sujets à obsolescence technique ou géographique. RÉPARTITION DE L INVESTISSEMENT EN FRANCE PAR TYPOLOGIE D ACTIFS EN 2015 BUREAUX 72 % COMMERCES 19 % LOGISTIQUE ACTIVITÉS 9 % ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE

5 UNE FIN D ANNÉE EN FANFARE : L OFFRE EST ARRIVÉE IN EXTREMIS AU RENDEZ-VOUS DE LA DEMANDE Ce secteur est, toutefois, contraint par le manque d offre qualitative, que l on peut déplorer sur la plupart des grands marchés nationaux. Le développement des plates-formes logistiques se heurte, en effet, à de nombreuses contraintes d implantation, réglementaires ou locatives, qui en font un produit difficile à définir et à financer, en amont du projet, et sur les besoins exprimés d un utilisateur prérequis. Enveloppes budgétaires Ce sont les méga-deals qui, en 2015, ont servi, une fois encore, de locomotive pour le marché de l investissement. Sur l Île-de-France, on observe, en effet, que le montant totalisé des transactions de plus de 100 M a été pratiquement identique à celui de 2014, permettant de reproduire, et même dépasser les chiffres record de l an dernier. Néanmoins, la différence a été faite sur les transactions de moins de 100 M, plus nombreuses sur la première partie de l année, et qui affichent une progression de 17 % sur Ces transactions de moins de 100 M représentent, ainsi, 38 % du marché, ce qui ramène la part des grosses transactions à 62 % du volume global. Pour la deuxième année consécutive, le déséquilibre reste, toutefois, important au bénéfice des méga-deals. RÉPARTITION DES INVESTISSEMENTS PAR MONTANT EN M EN 2015 (Source : Crédit Foncier Immobilier/Immostat.) M < 100 M RÉPARTITION DES INVESTISSEURS NATIONAUX/ÉTRANGERS (Source : Crédit Foncier Immobilier/Immostat.) Typologie d acteurs Les investisseurs nationaux ont pesé pour 55 % des volumes, en 2015, avec un retour remarqué des investisseurs internationaux en seconde partie d année, à la faveur de quelques méga-deals. Par rapport aux années antérieures, la part de l investissement étranger progresse de façon sensible, passant de 34 % en 2014 à 40 % en % 60 % 66 % 40 % 34 % 40 % On peut y voir la conséquence de taux de change favorables à la zone euro % 48 % Pas d évolution notable dans le classement des investisseurs, qui met en avant les fonds d investissement et les assureurs, suivis par les foncières et la pierre-papier (SCPI/OPCI). Investisseurs français Investisseurs étrangers PALMARÈS DES INVESTISSEURS LES PLUS ACTIFS EN Fonds d investissement et fonds souverains 2. Assurances/mutuelles 3. Foncières 4. SCPI/OCPI 5. Autres investisseurs 5 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE 2015

6 Point de conjoncture bureaux marché de l investissement PERSPECTIVES La situation économique est morose, en ce début d année 2016, dans la plupart des pays développés. Une conjonction de facteurs défavorables freine, en effet, la croissance aux États-Unis, en Chine, au Japon et en Europe, mais aussi en Russie et dans les pays émergents. La politique de la Fed, aussi bien que celle de la BCE ou même celle de la Banque d Angleterre s orientent, ainsi, vers un maintien de taux directeurs très bas, pour soutenir l activité économique ralentie, alors que la remontée souhaitée d une l inflation légère (autour de 2 %) paraît de moins en moins probable. Sauf événement économique imprévisible à ce stade, l année 2016 sera encore marquée par des liquidités abondante, et des taux financiers très bas, voire encore baissiers, plus que jamais favorables à l investissement immobilier. Pour ce dernier, et sous réserve que l offre soit à la hauteur de l appétit des investisseurs, on peut prédire encore de très bons volumes, dans une fourchette de 23 Md à 25 Md, la performance de 2015 paraissant pouvoir être égalée, voire dépassée. Il est probable, en effet, que la constitution de portefeuilles nationaux, voire internationaux, notamment en murs commerciaux et en logistique, sera à nouveau un moteur significatif de l activité, l offre ne pouvant se satisfaire des seuls actifs prime de dernière génération. ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE

7 UNE FIN D ANNÉE EN FANFARE : L OFFRE EST ARRIVÉE IN EXTREMIS AU RENDEZ-VOUS DE LA DEMANDE TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2015 Nom Localisation Acquéreur Vendeur Surface (m²) Typologie Montant investissement Portefeuille Paris 16 e avenue de la Grande Armée (siège PSA) La Défense (92) Tours T1 et T2 (siège d Engie) Gecina Ivanhoé Cambridge Bureaux 1,24 Md Portefeuille France entière China Investment Corporation (CIC) CBRE Global Investors NC Centres commerciaux 1,04 Md (au total) Portefeuille paneuropéen «Aqua» «Atrium» Boulogne-Billancourt «Prime» Boulogne-Billancourt «Le Marco Polo» Clichy Amundi Union Investment Bureaux 1 Md (au total) 250 M (France) Tour Esplanade Courbevoie (92 DFP ministère de l Écologie Tishman Speyer Bureaux 480 M Ecowest Levallois-Perret (92) Abu Dhabi Investment Authority (ADIA ) BNP Paribas Immobilier Promotion Entreprise Bureaux 477 M Quartz Villeneuve-la-Garenne (92) Altarea Cogedim Orion Capital Managers France Centre commercial 400 M Nicétoile Nice (06) Allianz Unibail-Rodamco Centre commercial 310 M Pasteur Espace Lumière Paris 15 e boulevard Pasteur Boulogne-Billancourt (92) Primonial ADIA Bureaux 308 m Invesco R.E. AEW Europe M ZAC Macdonald Paris 19 e boulevard Macdonald Northstar/ Cale Street Partners SEB Bureaux 216 Md Portefeuille PIM Paris 8 e (QCA) CNP Invesco Bureaux 210 M 7 ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER 4 E TRIMESTRE 2015

8 Crédit Foncier Immobilier accompagne les grands propriétaires, professionnels de l immobilier, établissements financiers et particuliers, dans leurs projets immobiliers et la valorisation de leur patrimoine. CONTACTS CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER CONSEIL, EXPERTISE ET ÉTUDES Anne-Marguerite Gascard, directeur général Tél. : anne-marguerite.gascard@creditfoncierimmobilier.fr ÉTUDES Emmanuel Ducasse, directeur Tél. : emmanuel.ducasse@creditfoncierimmobilier.fr CONSEIL & AUDIT Sébastien Boussuge, directeur Tél. : sebastien.boussuge@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER EXPERTISE Philippe Taravella, directeur général Tél. : philippe.taravella@creditfoncierimmobilier.fr CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER ESTIMATION Richard Walter, directeur général Tél. : richard.walter@creditfoncierimmobilier.fr COMMERCIALISATION Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr CAPITAL MARKETS Gilles Pruvost, directeur Tél. : gilles.pruvost@creditfoncierimmobilier.fr BUREAUX Olivier Boussard, directeur général délégué Tél. : olivier.boussard@creditfoncierimmobilier.fr RÉSIDENTIEL Nicolas de Bucy, directeur Tél. : nicolas.debucy@creditfoncierimmobilier.fr Grégory Moreaux, directeur adjoint Tél. : gregory.moreaux@creditfoncierimmobilier.fr LOCATION Antoine Delmaille, responsable service location Tél. : antoine.delmaille@creditfoncierimmobilier.fr LILLE ROUEN PARIS NANCY RENNES TOURS DIJON NANTES LYON BORDEAUX CHAMBÉRY 15 IMPLANTATIONS, AUTANT DE MARQUES D ATTENTION Toutes nos études de marché locales sont consultables sur : professionnels/publications TOULOUSE MONTPELLIER MARSEILLE NICE Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, vis-à-vis de tiers, quels qu ils soient, est interdite sauf accord préalable de Crédit Foncier Immobilier. La présente étude représente la vision de Crédit Foncier Immobilier sur le marché spécifique abordé et selon les informations disponibles à la date de rédaction. Notre responsabilité ne saurait être engagée en aucune manière en cas de pertes, dommages, coûts ou dépenses subis suite à l utilisation de ces informations. Crédit Foncier Immobilier siège social : 19 rue des Capucines Paris. RCS Paris Conception-réalisation :.