VEFA et VEFR Quelques problèmes récurrents

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1 VEFA t VEFR Qulqus problèms récurrnts Rmarqus d méthod : 1/ La fich s présnt sous la form d un indx alphabétiqu indiquant la position actull sur qulqus problèms récurrnts : -Délai(s) pour agir (vic apparnts) - Habilitation du syndic - Ouvrag non commandé au constructur, mais contractullmnt dû par l vndur - Pinturs - Ravalmnts - Rtard d livraison. Ell dmand à êtr complété. 2/ Un ds difficultés d mis n plac d la décision tint au fait qu c contntiux s situ à l intrfac d plusiurs régims juridiqus : action contractull d droit commun sur l défaut d conformité d la chos vndu; régim d l articl ; régim spécial d la rsponsabilité ds constructurs. 3/ Un sourc d confusion résid dans la polysémi du vocabl récption dans l langag courant : - la récption au sns propr (articl ) n intérss qu ls rapports maîtr d l ouvrag / constructurs (pbs ds désordrs résrvés ou non à la récption) : n utilisr l mot qu dans ctt accption; - évitr l vocabl récption pour désignr la pris d possssion ds liux par l acquérur; ls résrvs portés au procès-vrbal d ntré dans ls liux n intérssnt qu ls rapports acquérur / vndur, d mêm qu ls vics dénoncés dans l anné d la pris d possssion (régim d l articl1642-1). Pour évitr la confusion d trms ntrtnu par X, l vocabl récption n sra utilisé ici qu dans l sns d l articl du Cod Civil; il n a d plac qu dans ls rapports ntr l maîtr d l ouvrag, vndur d l immubl à construir, t ls ntrpriss. La livraison du bin à l acquérur sra désigné sous l trm d pris d possssion, comm prévu à l articl du mêm cod. 4/ Dans c contntiux particulièrmnt nnuyux t trop souvnt traité n import commnt par ls partis - n parlons pas ds xprts - n pas prdr d vu ls princips d bas définis dans la Fich méthodologiqu général : xposé aussi précis qu possibl ds faits, avc désignation ds intrvnants t dats utils (récption, pris d possssion, calndrir du chantir, délai contractul d livraison); n pas s prdr dans ls détails; traitr l litig désordr par désordr; xigr qu ls fondmnts soint xplicités pour chaqu désordr t déboutr dès qu on st saisi par paqut d fondmnts où l on srait cnsés allr à la pêch d clui qui srait accptabl.

2 Qustions générals (pour mémoir) t hors list alphabétiqu : 1/ La subrogation in futurum : Ell st admis tant pour l promotur qu pour l assurur DO, L assurur dommag-ouvrag st rcvabl à agir contr ls constructurs t lurs assururs bin qu il n ait pas u, au momnt d la délivranc d l assignation, qualité d subrogé, dès lors qu il a payé l indmnité du à clui-ci avant qu l jug du fond n statu. (CA Paris - 30/06/2005 statuant sur rnvoi après cassation). t, si l paimnt n a pas ncor été fait, on précis sous résrv du paimnt. Not : mais c n st pas pour autant un règl inéluctabl, puisqu : X, promotur, réputé constructur d l immubl *qu il/ll a fait réhabilitr, st à la fois garant ds dommags aux trms ds articls 1792 du Cod Civil à l égard ds acquérurs d l ouvrag, t maîtr d l ouvrag à l égard ds constructurs. Si ls locaturs d ouvrag lui doivnt n ctt qualité garanti in solidum dans ls trms ds articls 1792 t suivants du Cod Civil, X, dès lors qu il/ll a été condamné au paimnt d indmnités au profit ds acquérurs d l immubl, il n put xrcr un action récursoir contr ls constructurs qu s il/ll justifi avoir désintérssé ls prmirs. Ctt condition st d autant plus nécssairs pour la dmand formé à l ncontr d **, assurur d rsponsabilité d **, qui, n application d l articl L du Cod ds Assurancs, n put payr à un autr qu l tirs lésé tout ou parti d la somm du tant qu c tirs n a pas été désintérssé. 2/ Tout dmand dirigé contr la DO nécssit : - un déclaration d sinistr préalabl à tout action judiciair, idntifiant xactmnt l chf d désordr. Un chf d dmand qui n a pas fait l objt d un tll déclaration st irrcvabl. - un dommag d caractèr décnnal : sont donc non fondés touts ls dmands rlvant d un fondmnt contractul ou d la garanti d parfait achèvmnt. (Rappls : - la polic DO n prnd fft qu à l xpiration d l anné d parfait achèvmnt; cpndant, il st admis qu un désordr décnnal apparu dans l anné d parfait achèvmnt obéit au régim d la rsponsabilité décnnal t non à clui d la garanti d parfait achèvmnt; - dans crtains cas bin limités, la jurisprudnc admt qu l assurur DO put êtr tnu à garanti pour la lvés ds résrvs (dommag réunissant ls conditions tchniqus d la gravité décnnal + mis n dmur fait à l ntrpris t rsté infructuus.) DÉLAI(S) POUR AGIR (articls /1648 alinéa 2) : Il s agit ici ds désordrs apparnts : - lors d la pris d possssion, t figurant sur l procès-vrbal d rmis ds clfs, - dénoncés au vndur dans l mois qui suit ctt pris d possssion, - mais aussi apparus t dénoncés dans l anné à comptr d la pris d possssion : l acquérur st rcvabl pndant un an à comptr d la récption ds travaux ou d la pris d possssion ds ouvrags à intntr contr l vndur l action n garanti ds vics apparnts, mêm dénoncés postériurmnt à l écoulmnt du délai d un mois après la pris d possssion

3 Cours du délai d prscription : - L articl du Cod Civil dispos qu l vndur d un immubl à construir n put êtr déchargé, ni avant la récption ds travaux, ni avant l xpiration d un délai d un mois après la pris d possssion par l acquérur, ds vics d construction alors apparnts. L articl 1648 al. 2 du Cod Civil dispos qu dans l cas prévu à l articl l action doit êtr introduit, à pin d forclusion, dans l anné qui suit la dat à laqull l vndur put êtr déchargé ds vics apparnts. En l spèc, la forclusion était acquis l *, l délai ayant commncé à courir l *. - L dmandur soutnait qu l assignation n référé-xprtis avait intrrompu l délai d prscription annal t qu l ordonnanc d référé rndu l * avait fait courir un délai d prscription d droit commun : 3 Civ. (21/06/2000) : Si ls ordonnancs du * t du *, tndant à l organisation ou à l xtnsion d un msur d instruction ont intrrompu l délai d prscription d l articl 1648 alinéa 2 du Cod Civil qui xpirait l *, cs ordonnancs ont cssé d produir un fft intrruptif dès lur prononcé, l nouvau délai courant à comptr d la dat d l intrruption du délai d forclusion étant égal à clui qui avait été intrrompu. - En sns contrair, mais sulmnt n apparnc (3 Civ. 29/10/2003) : L vndur d immubl à construir st tnu d la garanti ds vics apparnts t l action n xécution d son ngagmnt d réparr ls désordrs apparnts qui ont fait l objt d résrvs à la récption n st pas soumis au délai d forclusion d l articl 1648, alinéa 2, du Cod Civil. Not : Ct ngagmnt n résult pas sulmnt d la mntion du désordr sur l procès-vrbal d pris d possssion. Il doit êtr xprès, manifsté par un act positif : promss écrit, calndrir d intrvntion d ntrpriss... Exmpls d combinaison d cas : Tout décision judiciair, y inclus cll apportant un modification qulconqu à un mission d xprtis ordonné par un précédnt décision a un fft intrruptif d prscription à l égard d touts ls partis, y compris à l égard d clls applés uniqumnt à la procédur initial, t pour tous ls chfs d préjudic procédant du sinistr n litig. Enfin, lorsqu un décision a intrrompu ldit délai, l nouvau délai courant à comptr d la dat d l intrruption st égal à clui qui avait été intrrompu, t c n st qu dans l cas où l vndur d immubl à construir a pris l ngagmnt d réparr ls désordrs apparnts qui ont fait l objt d résrvs à la pris d possssion qu l action n st pas soumis au délai d forclusion d l articl 1648, alinéa 2, du Cod Civil. En l spèc, l délai d l action découlant d l articl du Cod Civil, fixé à un an par l articl 1648 alinéa 2, xpirait l 25/05/2003. Il a été intrrompu par l assignation ayant abouti à l ordonnanc du 4/12/2002, dat à laqull un nouvau délai d un an a commncé à courir. C délai rnouvlé a été intrrompu par l assignation ayant abouti à l ordonnanc du 6/03/2003, dat à laqull un nouvau délai d un an a commncé à courir, pour xpirr l 7/03/2004. X, qui n établit par aillurs pas qu l SCI avait pris un ngagmnt qulconqu rlativmnt aux vics qu ll avait dénoncés t n put donc s affranchir du délai d un an susvisé, était donc forclos n son action l 14/09/2005, dat d son act introductif d instanc. Ou ncor : Tout assignation n justic intrrompt la prscription, un nouvau délai courant à comptr d la dat où un décision dssaisit l jug, pour un duré égal à clui qui avait été intrrompu, t c n st qu dans l cas où l

4 vndur d immubl à construir a pris l ngagmnt d réparr ls désordrs apparnts qui ont fait l objt d résrvs à la pris d possssion qu l action n st pas soumis au délai d forclusion d l articl 1648, alinéa 2, du Cod Civil. En l spèc, l délai d l action découlant d l articl du Cod Civil, fixé à un an par l articl 1648 alinéa 2, xpirait l 08/10/2004. Il a été intrrompu par l assignation ayant abouti à l ordonnanc du 10/03/2004, dat à laqull un nouvau délai d un an a commncé à courir, pour xpirr l 11/03/2005. Ls époux KARSENTY, qui n établissnt par aillurs pas qu la SNC avait pris un ngagmnt qulconqu rlativmnt aux vics qu ils avait dénoncés t n puvnt donc s affranchir du délai d un an susvisé, étaint donc forclos n lur action l 02/05/2005, dat d lur act introductif d instanc. Ou ncor : (Arrêt du 07/01/ Ch A (décision Laurnt): La sul signatur du procès-vrbal d livraison contnant ls résrvs xprimés par l acquérur n constitu pas un ngagmnt du vndur à rprndr cs résrvs; aucun act intrruptif d prscription n étant intrvnu (dans l délai d un an + 1 mois d la pris d possssion), la décision ntrpris sra confirmé n c qu ll a déclaré Mm Laurnt irrcvabl n son action n réparation ds vics apparnts. En rvanch, l applant soutint à just titr qu la prscription d l action n réparation ds vics cachés n st pas applicabl aux défauts d conformité, lsquls rlèvnt d la prscription d droit commun. (Not : Subtil distinction n l spèc...) Un arrêt récnt (3 Civ-17/12/2008) donn un répons à un problèm pu fréqunt : ffts du rfus d prndr livraison : C st par violation ds dispositions ds articls t 1648 alinéa 2 du Cod Civil qu la cour a déclaré irrcvabl l acquérur n son action tndant à la résolution d la vnt pour vics apparnts n rtnant qu clui-ci n avait pas satisfait à l obligation, dont l rfus d prndr possssion n l dispnsait pas, d assignr dans l anné suivant l mois d la constatation d l achèvmnt, alors qu la dat d achèvmnt n put pas constitur l point d départ du délai d action n garanti ds vics apparnts ouvrt à l acquérur d un immubl n état futur d achèvmnt. (Pour l commntair: Construction Urbanism - n 2 Févrir p.25 t 26) (n l spèc l vic apparnt était l caractèr manifstmnt inondabl d un parking au 2 sous-sol) Not : un précision donc : n application d /1648 (ou L t L CCH) l point d départ du délai d la forclusion annal d l action n réparation ds vics apparnts t l plus tardif d dux événmnts : - récption (au sns propr) ds travaux, - l xpiration du mois suivant la pris d possssion, t il n y pas d autr trm à l altrnativ (n particulir, la dat d achèvmnt ds travaux). L HABILITATION DU SYNDIC : L articl 55 du décrt du 17 mars 1967 prévoit qu l syndic n put agir n justic au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par un décision d assmblé général. 1/ L autorisation doit êtr délivré n trms xplicits. Il s agit d un règl protctric ds intérêts ds copropriétairs, t non d cux ds intrvnants à l act d construir. La jurisprudnc tnd donc à validr ls autorisation délivrés n trms

5 généraux, dès lors qu la natur, l objt d la procédur t l idntité ds prsonns à assignr sont suffisammnt détrminabls, n tous cas qu l on put s assurr d c qu ls copropriétairs ont été informés d sa tnur. * S agissant d la natur d l action: L autorisation d ngagr tout procédur dvant tout juridiction compétnt t à tous ls nivaux d juridictions nécssairs afin d obtnir la réparation d un désordr précisémnt défini st suffisammnt précis (Civ 3, 27 spt 2000). N l st pas, n rvanch, la décision mandatant un avocat pour agir n justic au nom du syndicat (Civ3, 5 av 1995) ou s bornant à indiqur qu l syndic a qualité pour agir n justic (Civ3, 24 fév 1993), sans autr précision, pour l un t l autr, quant à la procédur à ngagr. * S agissant ds prsonns contr lsqulls l instanc va êtr ngagé: Lur désignation nominativ st nécssairmnt limitativ. La jurisprudnc valid cpndant: - l autorisation donné par l assmblé général pour mttr n ouvr, afin d obtnir réparation d un désordr précisémnt défini, la garanti décnnal ds constructurs, comm valant, à défaut d décision limitant ls pouvoirs du syndic, à l égard d l nsmbl ds prsonns concrnés par l obligation d garanti t d lurs assururs (Civ3, 27 spt 2000), - l autorisation d agir à l ncontr ds constructurs idntifiés dans l cadr d un procédur préalabl d référé xprtis (CA Paris, 18 mai 1992). * S agissant ds dommags dont il st dmandé réparation: L autorisation donné par l assmblé général doit mntionnr xprssémnt ls désordrs objts d l assignation (Civ 3, 19 fév 2002). La règl n a été assoupli qu d manièr rlativ, puisqu sul a été admis l idntification ds dommags objt d l action par référnc à ds documnts (par x l rapport d xprtis) portés à la connaissanc d l assmblé général (Civ 3, 27 av 2000: invalidation d un autorisation donné par référnc à ds documnts dont la tnur n'st pas analysé t dont il n'st pas constaté qu'ils aint été annxés au procès- vrbal ). Un autorisation n vaut pour d nouvaux dommags qu lorsqu cux-ci sont la conséqunc inévitabl (ou l aggravation) ds prmirs dommags visés. (Civ3, 8 av 1998). Ell n vaut n rvanch jamais pour ds désordrs futurs (Civ 3, 11 mars 1992). 2/ Excptions ssntills: - défns à un action ngagé à l ncontr du syndicat ds copropriétair, t dmands rconvntionnlls lorsqu clls-ci tndnt sulmnt à s'opposr à la prétntion advrs sans visr à obtnir un avantag distinct (Civ3, 13 nov 1996),

6 - actions n référé (a. 55 du décrt du 17 mars 1967), - appl, lorsqu l autorisation a été valablmnt délivré n prmièr instanc, ou n était pas nécssair à c stad. 3/ Sanction: L défaut d'habilitation du syndic à agir n justic pour l compt du syndicat constitu un défaut d pouvoir sanctionné par un nullité d fond qui n profit qu'à clui qui l'invoqu, t non un fin d non-rcvoir qu l jug put rlvr d'offic (Civ2 9 avril 2008). L arrêt st d princip, t smbl fixr la natur du moyn, quoiqu on trouv égalmnt plusiurs décisions contmporains abordant la qustion n trm d rcvabilité (c qui tndrait à classr l moyn au rang ds fins d non rcvoir pour défaut d qualité) - ainsi, Civ 3, 12 mars 2008 t Civ3, 21 mai La qustion st toutfois ncor n débat au sin d cs formations d savoir si l xamn du moyn st d la compétnc: - du jug d la mis n état, n application d l articl 771, 1 qui prévoit qu l jug d la mis n état st sul compétnt pour statur sur ls xcptions d procédur (du Livr I, Titr V, Chap II du CPC, au nombr dsqulls figurnt ls xcptions d nullité ds acts pour irrégularité d fond d l articl 117 du CPC), - ou d cll du jug du fond, argumnt pris d c qu l xcption put êtr proposé n tout état d caus (a 118 du CPC), t st suscptibl d régularisation jusqu au momnt où l jug statu (a 121 du CPC), d sort qu ll doit notammnt pouvoir l êtr jusqu au jugmnt sur l fond, la prmièr option prmttant d purgr l incidnt au plus vit, la scond laissant au contrair tout latitud au syndicat dmandur pour fair régularisr la procédur. La nullité n sra n fft pas prononcé si sa caus a disparu au momnt où l jug statu (a.121 du CPC), la jurisprudnc admttant la ratification a postriori, par l assmblé général ds copropriétairs, d un instanc n justic déjà introduit, dès lors qu ctt ratification répond, n précision, aux conditions ci-dssus énumérés ( Civ3, 11 mai 2000). Ctt ratification n st toutfois possibl qu avant l xpiration du délai d action (mêm arrêt). OUVRAGE NON COMMANDÉ par l constructur : L articl L du Cod ds Assurancs dispos qu l indmnité du par l assurur à l assuré n put dépassr l montant d la valur d la chos assuré au momnt du sinistr. En l spèc, s agissant d manqumnt contractul, l dommag indmnisabl n saurait xcédr ctt msur, t la prétntion d ** à l voir étndr au prix d un ouvrag qu * n avait pas commandé t dont * n avait pas payé l prix apparaît dépourvu d tout fondmnt. Nots : - il n mpêch qu l vndur st tnu d indmnisr sur l fondmnt d la non conformité contractull, si l ouvrag litigiux figurait sur la notic dscriptiv, - la qustion d l absnc d un ouvrag nécssair st assz récurrnt dans ls rénovations d marchands d bin, faits n apparnc sulmnt (toitur, VMC).

7 PEINTURES : Rsponsabilité contractull d droit commun (voir aussi à ravalmnt ). N rlèvnt ni d la décnnal, ni d la binnal : Ls pinturs ayant un rôl purmnt sthétiqu n constitunt pas un ouvrag ni un élémnt constitutif d ouvrag ni un élémnt d équipmnt. D c fait, ls règls spécials d garanti découlant ds articls 1792 t suivants n ont pas d application n l spèc, t l litig obéit au régim d la rsponsabilité contractull d droit commun. RAVALEMENT : Pintur décorativ : régim d la rsponsabilité contractull d droit commun L arrêt suivant xclut clairmnt la binnal : L arrêt rtint qu ls pinturs n avaint aucun fonction d étanchéité t étaint sulmnt d natur sthétiqu, qu ls fauts d xécution rlvés, consistant n un mauvais préparation du support t un épaissur insuffisant du fuil, n rndnt pas l ouvrag impropr à sa dstination t n affctnt pas la solidité d un élémnt indissociabl t qu l simpl écaillmnt d un pintur s analys comm un désordr d bon fonctionnmnt affctant un élémnt dissociabl. En statuant ainsi, alors qu ls pinturs ayant un rôl purmnt sthétiqu n constitunt pas un ouvrag ni un élémnt constitutif d ouvrag ni un élémnt d équipmnt, t qu d c fait sul était applicabl la rsponsabilité contractull d droit commun, la cour d appl a violé l txt susvisé [1147 Cod Civil]. (3 Civil- 16/05/2001) : Décapant ndommagant la pirr : Rattachr c dommag à la garanti décnnal : AXA FRANCE soutint qu l ouvrag réalisé par X, consistant n l application d un pintur minéral, n rlèv pas ds prévisions d l articl 1792 du Cod Civil, t d autr part, qu ls désordrs litigiux avaint fait l objt d résrvs. Toutfois, sur l prmir point, l marché donné à X n s limitait pas à un simpl mbllissmnt, mais nécssitait un préparation ds fonds passant par un décapag chimiqu ds ancins rvêtmnts silicatés t l cas échéant ds rpriss d pirrs ou d maçonnris; il apparaît donc suscptibl par sa natur mêm d êtr qualifié d ouvrag au sns d l articl 1792 susvisé. D surcroît, il rssort ds conclusions du rapport qu la mis n ouvr maladroit du décapag a gravmnt ndommagé l support, l décapant insuffisammnt rincé imprégnant la pirr sur plusiurs millimètrs d profondur t ntraînant la nécssité d rmplacr ou d opérr ds rpriss n profondur sur un nombr conséqunt d pirrs qu il n a pas été possibl d dénombrr xactmnt au cours ds opérations d xprtis. Par aillurs, sur l duxièm point, il résult crts du dossir qu l Syndicat ds

8 copropriétairs avait xprimé ds résrvs rlativs à la bonn nutralisation ds acids. Mais ls rpriss ponctulls ffctués par X avaint paru donnr satisfaction, t l dommag affctant ls pirrs d façad n s st révélé dans tout son amplur t tout sa gravité qu plusiurs annés après la récption, un xprtis ayant été nécssair pour ls msurr. L ndommagmnt grav d l xistant, résultat dirct d l ouvrag réalisé, t révélé après récption, ntr dans ls prévisions d la garanti décnnal ds constructurs. Par voi d conséqunc, cs drnirs, qui n justifint d aucun motif d xonération, voint lur rsponsabilité ngagé d plin droit, t la garanti d lurs assururs d rsponsabilité lur st acquis. RETARD DE LIVRAISON : Suspnsion du délai d livraison d un immubl n VEFA - Claus contractull (rproduisant l txt légal) : L act d vnt du * prévoit, p. *, qu l délai d livraison pourra s trouvr suspndu (...) pour caus légitim tll qu ls intmpéris (...) t qu s il survnait (...) un caus légitim d suspnsion ou d prolongation ds délais d livraison, l époqu prévu pour l achèvmnt srait différé d un tmps égal à clui pndant lqul l événmnt considéré aurait mis obstacl à la poursuit ds travaux. L maîtr d ouvr détrminra l nombr d journés nutralisés par ls causs d suspnsion d délai (...) Si l vndur invoqu un caus légitim d rtard d livraison, xigr ds justificatifs précis (rlvés météo ds jours d intmpéris, attstation d maîtr d ouvr rlativs aux ffts ds liquidations, tc...)

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