PROJET DE LOI POUR L ACCES AU LOGEMENT ET UN URBANISME RENOVE NOTE BILAN DU TEXTE DEFINITIVEMENT ADOPTE PAR LE PARLEMENT

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1 21février2014 PROJET DE LOI POUR L ACCES AU LOGEMENT ET UN URBANISME RENOVE NOTE BILAN DU TEXTE DEFINITIVEMENT ADOPTE PAR LE PARLEMENT I. Principales mesures du projet de loi Vendredi 31 janvier, le Sénat a adopté en deuxième lecture, par 176 voix contre 164, le projet de loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR). Réunie le 11 février, la commission mixte paritaire, chargée de proposer un texte sur les dispositions restant en discussion, est parvenue à un accord. Les conclusions de la CMP ont été adoptées le 20 février. L encadrement des loyers (article 3) Dans les zones tendues, les préfets fixeront chaque année par décret, pour chaque catégorie de logements et par quartier, un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré (qui ne pourra excéder de 20 % le LMR) et un loyer médian de référence minoré (qui devra lui être inférieur d au moins 30%), en s appuyant sur les données transmises par les observatoires locaux des loyers. Pour les nouvelles locations, le loyer ne pourra excéder le loyer médian de référence majoré. Toutefois, un complément de loyer exceptionnel pourra s ajouter au loyer de base pour les logements particulièrement bien situé ou confortables (grande terrasse, grande hauteur sous plafond). Le locataire pourra le auprès de la commission départementale de conciliation. Pour les baux en cours, le locataire ou le bailleur pourront, au moment du renouvellement, entreprendre un recours en diminution ou en réévaluation du loyer dès lors que celui-ci est en dehors de la fourchette. En cas de désaccord entre les parties, il est prévu une procédure amiable devant la commission départementale de conciliation et, en cas d échec, la saisine du juge. Ce volet n a pas fait l objet de changements majeurs au cours de la navette. En premier lecture, le Sénat avait adopté un amendement du groupe RDSE prévoyant un délai identique de six mois pour le bailleur et le locataire à l'occasion d'une action en diminution ou en réévaluation du loyer lors du renouvellement du contrat. L Assemblée nationale est revenue sur ce point et le texte de la CMP prévoit donc 6 mois pour le bailleur et cinq mois pour le locataire.

2 2 En seconde lecture, un autre amendement du groupe RDSE a été adopté prévoyant un financement par l Etat des observatoires locaux des loyers. La CMP a supprimé cette disposition. La GUL (article 8) Le dispositif a été très substantiellement amélioré et complété au cours de la "navette" parlementaire. Déjà, en première lecture, le Sénat avait adopté quelques amendements, dont trois du groupe RDSE, précisant le champ des logements relevant du dispositif, chargeant le décret de définir les conditions exigées pour bénéficier de la GUL, posant le principe du recouvrement des impayés afin d éviter le risque d aléa moral et enfin, excluant les collectivités territoriales de la liste des financeurs de l agence. Afin d améliorer le dispositif d ici la seconde lecture, la commission des affaires économiques du Sénat a constitué un groupe de travail dont le rapporteur était Jacques Mézard. L amendement présenté par le Gouvernement à l Assemblée nationale en seconde lecture a repris la quasi-totalité des recommandations de ce groupe de travail. La garantie sera financée par l Etat et Action Logement ; elle sera donc gratuite pour les bailleurs et les locataires. Elle n est pas obligatoire, puisque le bailleur pourra lui préférer le cautionnement. Il ne sera pas possible de cumuler la Gul et une caution (sauf pour les étudiants et apprentis) ou une assurance privée couvrant les mêmes risques. Le dispositif offre une garantie socle qui laisse la place à une assurance complémentaire facultative. L aide sera accordée, après un délai de carence et application d une franchise, sur une durée maximale (vraisemblablement 18 mois) pour un montant plafonné au loyer médian de référence du quartier ou au loyer de référence majoré s il s agit d un étudiant, apprenti, salarié titulaire d un contrat autre qu un contrat à durée indéterminée ou demandeur d emploi. Il responsabilise les bailleurs et les locataires. L aide sera en effet réduite ou supprimée si le bailleur déclare tardivement les impayés de loyer ou fait preuve de négligence et si le loyer représente plus de 50% des ressources du locataire. Ne seront pas éligibles au dispositif les bailleurs et locataires ayant déjà bénéficié frauduleusement de la Gul, les bailleurs ayant mis à la location des locaux impropres à l habitation depuis moins de dix et les locataires redevables d une dette vis-à-vis de l agence, supérieure à un seuil fixé par décret, depuis moins de deux ans. Des sanctions pour comportement frauduleux sont prévues par le texte. Enfin, le bénéfice de la Gul n implique pas un «permis de ne pas payer» (recours subrogatoire et recouvrement des créances par le Trésor public) ni un droit au maintien dans les lieux (actions contentieuses du bailleur toujours possibles). Cette version corrigée est estimé à 420 millions d'euros (au lieu de 700 millions) en

3 3 année pleine. En seconde lecture, le Sénat a ajusté et complété le dispositif en précisant notamment que l obligation de contrôle par le bailleur de l éligibilité du locataire à la GUL prendrait la forme d une attestation remise par l agence de la GUL au locataire, disposition permettant à la fois de sécuriser le bailleur et de ne pas porter atteinte à la vie privée des locataires. En séance publique, il a adopté un amendement de M. Jacques Mézard et des membres du groupe RDSE visant à renforcer le caractère automatique de la GUL en prévoyant que le contrat de location devrait désormais mentionner le renoncement du bailleur au bénéfice de la GUL. La commission mixte paritaire a adopté l article 8 dans la rédaction du Sénat, en y apportant quelques précisions mineures. Relations entre locataires et propriétaires - Modèles types d état des lieux et de bail, définis par décret, avec mention du loyer médian de référence et du loyer appliqué au locataire précédent. - Délai de préavis pour quitter son logement ramené à un mois dans les zones tendues. - Le dépôt de garantie sera rendu dans un délai d un mois, au lieu de deux, s il n y a pas de réserves sur l état des lieux. Sa rétention abusive par le bailleur sera sanctionnée par une pénalité de 10% du dépôt par mois de retard. - Les marchands de listes ne devront proposer que des logements dont ils ont l exclusivité. - Encadrement accru des ventes à la découpe, avec notamment une protection des locataires âgés. - Encadrement de la location de meublés de tourisme. - Création de commissions départementales de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, alertées systématiquement des situations d impayés et d expulsion. - Statut de la colocation, avec encadrement des contrats multiples (entre propriétaire et chacun des locataires). - La trêve hivernale est fixée du 31 octobre au 15 mars. - Les frais d agence seront à la charge exclusive du bailleur, à l exception des frais liés à l état des lieux et la rédaction du bail et ceux afférents aux visites et à la constitution du dossier, partagés entre le bailleur et le locataire. Cette disposition avait fait l objet de débats au Sénat en première lecture car le texte initial ne prévoyait que les frais d état des lieux et de rédaction du bail. Le groupe RDSE avait d ailleurs déposé un amendement pour prévoir une rémunération des services rendus aux candidats à la location en zone rurale. Finalement, à l initiative du Gouvernement, l Assemblée nationale a fait une concession aux agents immobiliers en seconde lecture. Les montants à la charge du locataire ne pourront dépasser ceux facturés au bailleur, dans le cadre d une limite fixée réglementairement en fonction de la surface du logement et de la zone.

4 4 Réforme des copropriétés et des professions de l immobilier : - En dehors du forfait annuel pour la gestion courante, les syndics ne pourront facturer des frais supplémentaires que pour certaines prestations, définies par décret. - Les syndics devront ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété qu ils ont en charge. Ce dernier point a fait débat, de nombreux sénateurs et députés ayant soulevé la lourdeur de gestion que cela représentait pour les syndics. Le groupe RDSE avait notamment déposé un amendement laissant le choix de la banque exclusivement au syndic. Finalement, la banque sera choisie par le syndic sauf si l assemblée générale des copropriétaires en décide autrement. Par ailleurs, le texte permet à une copropriété de moins de 15 lots de dispenser le syndic d ouvrir un compte séparé et reporte à un an à compter de la promulgation de la loi l obligation d instaurer un tel compte. A noter également qu à l initiative du groupe RDSE, la mise en concurrence de plusieurs contrats de syndics sera organisée par le conseil syndical ou les copropriétaires et non le syndic provisoire. Cet amendement est maintenu dans le texte de la CMP. - Possibilité de réaliser un diagnostic technique global dans chaque copropriété, permettant le cas échéant d élaborer un plan pluriannuel de travaux financés par un fonds de prévoyance, rendu obligatoire. - Encadrement des résidences à temps partagé (multipropriété). - Reconnaissance des habitats participatifs (sous forme de sociétés ou de coopératives) permettant à des particuliers de concevoir ensemble un projet de construction ou d acquisition d un immeuble où ils logeront. - Contrôle du respect de la déontologie des professionnels de l immobilier. Habitat indigne et logement social - Délai de grâce maximal pour quitter les lieux après une décision d expulsion porté à trois ans pour tenir compte d un recours Dalo. Le groupe RDSE a déposé à deux reprises un amendement ramenant ce délai à deux ans ; il avait d ailleurs été adopté en première lecture, avant que l Assemblée revienne au délai initial. - Les marchands de sommeil déjà condamnés pour habitats indignes seront interdits d achats de biens immobiliers destinés à la location pendant 5 ans. - Le propriétaire d un logement indécent qui, à compter de la promulgation de la loi, refusera d engager des travaux malgré les injonctions des pouvoirs publics devra payer une astreinte de 1000 euros par jour de retard. - Le demandeur de logement social n aura qu un dossier unique à remplir, même s il fait des demandes dans plusieurs départements. - Maintien du dispositif spécifique de domiciliation des demandeurs d asile.

5 5 Transfert de la compétence PLU (article 63) Le projet de loi initial prévoyait le transfert de plein droit de la compétence PLU aux EPCI dans les six mois après la publication de la loi. En première lecture, la commission des affaires économiques du Sénat a adopté un amendement de compromis du rapporteur proposant : - le transfert dans le délai de trois ans, - une minorité de blocage correspondant à 25% des communes représentant 10% de la population, - et une clause de revoyure imposant à l EPCI de délibérer à nouveau sur le transfert après chaque renouvellement du conseil communautaire. En seconde lecture, l Assemblée nationale est revenue sur la minorité de blocage et a procédé à une réécriture de l article 63 pour clarifier les procédures de transfert avant et après l expiration du délai de trois ans : - Dans les trois ans qui suivent la publication de la loi, la règle du volontarisme perdure. Les communes peuvent transférer la compétence de l urbanisme selon les modalités actuelles, à savoir accord des deux tiers des communes représentant 50 % de la population ou de 50 % des communes représentant les deux tiers de la population. - Au terme du délai de trois ans, le transfert devient automatique sauf si 45 % des communes représentant au moins 45 % de la population s y opposent trois mois avant. Dans l hypothèse où le transfert n aurait pas eu lieu, celui-ci est à nouveau de plein droit au moment du renouvellement du conseil communautaire (il n y a pas lieu à délibération de l EPCI comme le prévoyait le Sénat), sauf si opposition des communes dans les mêmes conditions de seuil. Enfin, toujours après l expiration du délai de trois ans et entre les renouvellements du conseil communautaire, le transfert peut également se faire à tout moment sur une base volontaire sauf si opposition des communes selon les mêmes modalités dans les trois mois après le vote de l organe délibérant de l EPCI. Finalement, la commission mixte paritaire a adopté l article 64 dans la rédaction de l Assemblée nationale, tout en fixant la minorité de blocage à 25 % des communes représentant 20 % de la population. Le groupe RDSE a soutenu dès le départ le compromis proposé par le rapporteur du Sénat, estimant qu il était plus protecteur pour les petites communes que le droit existant. Il s est donc abstenu de déposer des amendements sur ce point. Association des communes à l élaboration du PLUI (article 64) En première lecture, le Sénat a renforcé les modalités de la collaboration entre l EPCI et les communes membres, en prévoyant notamment l intervention d un tiers

6 6 médiateur (la commission de conciliation en matière de document d urbanisme) lorsqu un avis défavorable a été émis par une ou plusieurs communes sur les orientations d aménagement et de programmation et en relevant la majorité requise pour arrêter le projet de PLU des deux tiers de ses membres aux trois quarts des suffrages exprimés. La majorité requise pour l approbation définitive du PLUI était fixée, quant à elle, aux deux tiers des votes exprimés. Les députés ont supprimé le rôle de tiers médiateur attribué à la commission de conciliation et rétabli le seuil de deux tiers des suffrages exprimés pour arrêter le projet de PLU ainsi que celui de la majorité des suffrages exprimés pour l approbation définitive. Par ailleurs, ils ont prévu la réunion obligatoire d une conférence intercommunale, au tout début du processus et après l'enquête publique sur le projet de PLU. En seconde lecture, le groupe RDSE a déposé un amendement rétablissant la rédaction du Sénat. Celui-ci n est finalement pas revenue à sa position initiale ; il a simplement rétabli la majorité des deux tiers des suffrages pour l'approbation finale du PLUI, et défini des modalités plus souples que celles prévues par l Assemblée nationale (conférence des maires en amont et en aval ). Il a par ailleurs prévu une analyse des résultats du PLU tous les 6 ans et non pas tous les 9 ans. La commission mixte paritaire a adopté l article 64 dans la rédaction de l Assemblée nationale avec néanmoins plusieurs modifications : - permettant d'élaborer un nouveau PLU sur le périmètre communal, après une annulation du plan originel par le juge, et avec l'accord de l EPCI compétent ; - n appliquant pas aux communautés urbaines les formalités d'élaboration nouvelles ; - introduisant une périodicité d'évaluation du PLU plus courte, de six ans, quand celui-ci tient lieu de programme local d'habitat. Le SCOT (article 58) Le projet de loi initial confirmait le rôle intégrateur du schéma de cohérence territoriale (SCOT), qui devient l unique document intégrant les documents de rang supérieur et auquel le PLU sera demain opposable, et imposait son élaboration à l échelle d au moins deux EPCI. De même, il réduisait le délai de mise en compatibilité du PLU avec le SCOT à un an (au lieu de trois) ou encore renforce le principe d urbanisation limitée en l absence de SCOT. En première lecture, le Sénat a adopté plusieurs modifications concernant notamment : - le délai de mise en compatibilité du PLU avec le ScoT, ramené à un an pour une modification mineure et maintenu à trois ans pour une révision du PLU ; - les conditions dans lesquelles une charte de parc naturel régional peut tenir lieu de ScoT

7 7 - la transposition dans le ScoT des délimitations cartographiques et dispositions pertinentes de ces chartes (amendement RDSE) ; - la possibilité d une identité de périmètre entre un SCOT et un EPCI (amendement RDSE) - la suppression du volet commercial du Scot. Seuls les deux derniers points ont fait l objet de divergences en seconde lecture, Rétablie par l Assemblée nationale, l interdiction pour un futur périmètre de SCOT de correspondre au périmètre d un seul EPCI a été à nouveau supprimée par le Sénat à l initiative notamment du groupe RDSE. Quant aux dispositions concernant l urbanisme commercial, elles ont été réintroduites par l Assemblée avant d être supprimées par le Sénat. La commission mixte paritaire a adopté l article 58 dans la rédaction de l Assemblée nationale avec quelques modifications mineures. La prise en compte de l ensemble des modes d habitat (articles 59 et 73) L article 59 a pour objectif de rendre obligatoire la prise en compte dans les documents d urbanisme des modes d habitat mobiles et démontables, installés de façon permanente sur le territoire de la commune. Supprimé par le Sénat lors de l examen en séance publique, à l initiative du RDSE, cet article a été réintroduit par l Assemblée nationale. En seconde lecture, le Sénat a adopté un amendement de Pierre-Yves Collombat levant les incertitudes juridiques liées à ces modes d habitat. Ainsi, l aménagement de terrains, pour permettre l installation de résidences démontables constituant l habitat permanent de leurs utilisateurs ou de résidences mobiles seront soumis à permis d aménager ou à déclaration préalable. Elles pourront être implantés dans des pastilles définies par le règlement du PLU au sein des zones naturelles, agricoles ou forestières. Un décret en Conseil d État définira les conditions dans lesquelles le demandeur s'engage, dans le dossier de demande d'autorisation, sur le respect des conditions d'hygiène et de sécurité ainsi que les conditions de satisfaction des besoins en eau, assainissement et électricité des habitants. En cohérence avec ces dispositions, le Sénat a adopté un autre amendement de Pierre-Yves Collombat à l article 73 précisant que le règlement du PLU fixe les conditions relatives aux raccordements aux réseaux publics, ainsi que les conditions relatives à l'hygiène et à la sécurité auxquelles les constructions, les résidences démontables ou mobiles doivent satisfaire. La commission mixte paritaire a adopté les articles 59 et 73 dans la rédaction du Sénat.

8 8 Reclassement des zones 2AU (article 65) Le texte de l Assemblée nationale prévoyait, à défaut de délibération de la collectivité concernée, le reclassement automatique en zone agricole ou naturelle des zones à urbaniser n'ayant pas fait l'objet d'une ouverture à l'urbanisation ou d acquisitions foncières significatives dans un délai de 9 ans après leur création. Le Sénat a supprimé le reclassement automatique, imposant simplement une révision du PLU pour ouvrir ces zones à l urbanisation après 12 ans. En seconde lecture, seul le délai restait un point de divergence, l Assemblée nationale souhaitant 9 ans et le Sénat 12 ans (amendement RDSE). La commission mixte paritaire a adopté l article 65 dans la rédaction de l Assemblée nationale, rétablissant ainsi le délai de 9 ans. Conditions de superposition d un EPFE et d un EPFL (Article 68) Ce sujet a fait débat à l'assemblée et au Sénat. Ce dernier avait en effet supprimé la distinction artificielle entre les établissements publics fonciers locaux créés il y a moins de trois ans et les établissements plus anciens et posé le principe d un accord de l assemblée générale des EPF locaux à la majorité des deux tiers dans tous les cas de superposition avec un EPF d État. La commission mixte paritaire a adopté une rédaction de compromis : dans les territoires où les enjeux d'intérêt général en matière d'aménagement et de développement durables le justifient, l'état peut créer des établissements publics fonciers. Leur superposition, totale ou partielle, avec des établissements publics fonciers locaux créés avant le 26 juin 2013 est soumise à l'accord des EPCI à fiscalité propre et des communes non membres de ces derniers dont le territoire est concerné par la superposition. Autres règles d urbanisme - Suppression des coefficients d occupation des sols (COS) et de la taille minimale des terrains constructibles. - La construction dans d anciennes zones industrielles devra être précédée d une étude sur leur état de pollution. II. Autres apports du groupe RDSE conservés dans le texte de la CMP Première lecture : sur 46 amendements déposés, 11 d entre eux ont été adoptés, 2 non soutenus ont été satisfaits par l adoption d amendements identiques, 2 déclarés irrecevables au titre de l article 40 ont été repris par le Gouvernement. Seconde lecture : sur 29 amendements déposés, 7 ont été adoptés.

9 9 - suppression de la possibilité d inclure dans le contrat de location des clauses prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et de charges (article 1 er ) ; - impossibilité d accès au dossier de travail du commissaire aux comptes pour l Agence nationale de contrôle des organismes de logements sociaux (article 48) ; - création des schémas régionaux de carrières (article 58) ; - suppression des dispositions spécifiques de financement trois EPF d Etat (article 68 bis). Cet amendement de Pierre-Yves Collombat, déclaré irrecevable au titre de l article 40, a été repris en séance par le Gouvernement ; - possibilité pour les collectivités adhérentes aux EPF de déléguer leurs droits de délaissement (article 69). Cet amendement de Françoise Laborde n a pas été soutenu mais deux amendements identiques ont été adoptés ; - création de l Office foncier de la Corse (article 69 ter). Un amendement de Nicolas Alfonsi, déclaré irrecevable au titre de l article 40, a été repris en séance par le Gouvernement.