Les procédures d urgence et contre les «marchands de sommeil» Du code de la santé publique et du code de la construction et de l habitation

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1 Les procédures d urgence et contre les «marchands de sommeil» Du code de la santé publique et du code de la construction et de l habitation

2 Caractéristiques communes Procédures qui peuvent s adresser à d autres qu au propriétaire En urgence, au locataire, à la personne à qui incombe l obligation d entretien ou de sécurité Aux personnes qui mettent à disposition, à titre onéreux ou gratuit, des locaux à usage d habitation : Impropres par nature à l habitation En suroccupation en toute connaissance de cause Procédures non formalisées

3 Les procédures d urgence : le «danger ponctuel imminent» : art L du CSP «En cas d urgence, notamment de danger ponctuel imminent pour la santé publique. Le préfet peut ordonner l exécution immédiate des mesures prescrites par les règles d hygiène. Le maire, ou à défaut le préfet y procède d office» Signalement du maire, d un tiers, de l intéressé Le préfet prend un arrêté, sur proposition de l ARS, du SCHS ou d un service quelconque, sans aucune procédure préalable (du fait de l urgence) Exemples : électricité dangereuse, coupure d eau, risque d intoxication oxy-carbonnée, grave désordre de l assainissement, accumulation de déchets dans le bâtiment.

4 Exécution des mesures L arrêté du préfet prévoyant la réalisation des travaux, sous quelques jours est immédiatement exécutoire; En matière d hygiène de l habitat, et faute d exécution par la personne qui y est tenue, le maire peut procéder d office aux travaux, aux frais de cette personne, sans mise en demeure préalable (urgence) et en procédure non formalisée du code des marchés publics (art 35 II) Recouvrement des frais à l encontre de la personne concernée, comme en matière de contributions directes. (Avis ou opposition à tiers détenteur- OTD) Si la personne tenue à l exécution de la mesure reste inconnue, la créance est à la charge de l Etat Pas de protection spécifique des occupants Pas de procédure particulière en copropriété

5 Locaux impropres par nature à l habitation : art L du CSP Sont explicitement visés : les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d ouverture sur l extérieur et autres locaux impropres par nature. Locaux mis à disposition à titre onéreux ou non, (cf : faux squat) y compris par défaut Forme de l arrêté : une mise en demeure de faire cesser la situation, dans un délai fixé, sans formalisme particulier Peut être assorti de l obligation d empêcher l accès des lieux aux fins d habitation Adressée au LOGEUR» et non au «propriétaire» Mêmes effets de droit qu un AP irrémédiable vis-à-vis des occupants Le loyer et les charges cessent d être dû dès la notification de l arrêté Obligation de relogement Pas de formalisme prévu mais, sauf urgence, respecter le principe du «contradictoire» Rien n empêche, si nécessaire, de publier au fichier immobilier un tel arrêté Délai de la procédure : quelques jours

6 Éléments de définition Les combles La référence au RSD peut être utile pour qualifier certains locaux : surfaces et hauteurs; Indépendant du décret «décence» ou de la loi Carrez Les sous-sols : Exemples Quid des «souplex»? La qualification de cave, sous-sol ou comble est indépendante de l existence d ouverture sur l extérieur Elle est également indépendante de la salubrité des locaux Autres locaux : type locaux sans fenêtres, sans eau, non aménagés pour l habitation Attention aux situations à qualifier Ne jamais se référer au droit de l urbanisme Les difficultés

7 La suroccupation du fait du logeur art L du CSP «Des locaux ne peuvent être mis à disposition aux fins d habitation, à titre gratuit ou onéreux, dans des conditions qui conduisent manifestement à leur suroccupation» «La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d assurer le relogement» (le «logeur») Est visée la suroccupation «du fait du logeur» ou à sa connaissance Attention à la suroccupation du fait du locataire, qui relève du droit du domicile Quelle suroccupation? : se référer aux normes CAF pour l AL (soit 9m2 pour une personne, 16 pour 2 et 9 m2 pour chaque personne en sus) Comment la démontrer? Eléments de preuves : location au «lit», une pièce pour plusieurs personnes famille en surnombre dès la signature du bail (déclaration pour l AL ) Peut être liée à une division illégale Pas de formalisme, mais respect du contradictoire, pas de délai autre de procédure ;

8 Les divisions illégales Art L du CCH Qu est-ce qu une division? «toute division par appartements d'immeubles qu elle soit en propriété ou en jouissance, qu elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations.» Sont interdites : Toute division d'immeubles frappés d'une interdiction d'habiter, d'un arrêté de péril, ou d insalubrité Toute division d immeuble : en vue de mettre à disposition des locaux à usage d'habitation d'une superficie et d'un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d'une installation d'alimentation en eau potable, d'une installation d'évacuation des eaux usées ou d'un accès à la fourniture de courant électrique Si la division résulte de locations, le logement doit, en sus, être décent au sens du décret de janvier 2002 ce qui rend illégales nombre de «co-locations» Sanctions pénales : 2 ans de prison et d'amende Observation : pas d autorisation administrative ; on sanctionne une situation de fait.