RÉFORME DE LA REDEVANCE POUR CRÉATION DE BUREAUX, DE LOCAUX COMMERCIAUX ET DE LOCAUX DE STOCKAGE

Transcription

1 RÉFORME DE LA REDEVANCE POUR CRÉATION DE BUREAUX, DE LOCAUX COMMERCIAUX ET DE LOCAUX DE STOCKAGE Article 50 de la loi n du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 Note d information 1

2 L article 50 de la loi n du 29 décembre 2015 de finances rectificative pour 2015 propose une refonte complète de la redevance pour création de bureaux désormais dénommée Taxe pour création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage (TCBCE). La présente note a pour objet de présenter les principales nouveautés de cette réforme dans l attente de la publication des textes d application. Elle ne se substitue pas à la documentation officielle et n a qu une valeur informative. 2

3 Sommaire 1. UNE REFONTE DES ZONAGES ET DES TARIFS ET LA MISE EN PLACE D UN PLAFONNEMENT DE LA TCBCE Une géographie révisée Locaux à usage de bureaux et locaux commerciaux Locaux de stockage Des tarifs revus Une taxe plafonnée Base du plafonnement Calcul du plafonnement Exemples (tarifs 2016) Modalités déclaratives DES AMÉNAGEMENTS TECHNIQUES EN PARTICULIER SUR LES PROCÉDURES DE RECOUVREMENT, DE CONTRÔLE ET DE CONTENTIEUX Champ d application Fait générateur et redevable Exonérations Assiette Établissement et recouvrement de la taxe Contrôle, sanction et recours DISPOSITIONS TRANSITOIRES DE LISSAGE Pour les locaux à usage de bureaux Pour les locaux commerciaux

4 1. Une refonte des zonages et des tarifs et la mise en place d un plafonnement de la TCBCE 1.1. UNE GÉOGRAPHIE RÉVISÉE Locaux à usage de bureaux et locaux commerciaux La TCBCE s applique, s agissant des locaux à usage de bureaux et des locaux commerciaux, de façon différenciée sur l ensemble du territoire régional francilien qui fait l objet d un nouveau découpage en 4 circonscriptions : la première circonscription est constituée par la ville de Paris et le département des Hauts-de- Seine ; la deuxième circonscription est constituée par les communes de la métropole du Grand Paris autres que celles de la première circonscription ; la troisième circonscription est constituée par les communes de l unité urbaine de Paris autres que les communes de la première et de la deuxième circonscription ; la quatrième circonscription est constituée par les communes de la région Île-de-France autres que celles de la première, deuxième et troisième circonscription. Le dispositif spécifique applicable aux communes bénéficiant à la fois, pour l'année précédant celle de l'imposition, de la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale (DSU) et du fonds de solidarité des communes de la région d Île-de-France (FSRIF) est également revu. Antérieurement à la réforme, ce dispositif s appliquait sur l ensemble de la région Île-de-France. Désormais, il ne s applique plus que pour les communes de la première circonscription. Lorsque ces dernières bénéficient à la fois, de la DSU et du FSRIF l année précédant l imposition, elles sont classées, pour le calcul de la taxe, dans la deuxième circonscription. Lorsque les communes concernées perdent leur éligibilité soit à la DSU, soit au bénéfice du FSRIF, elles bénéficient, au titre de l'année suivant cette perte d'éligibilité et pendant les deux années suivantes, d'un abattement, respectivement, des trois quarts, de la moitié et du quart de l'augmentation du tarif de la taxe liée au passage de la deuxième circonscription à la première. L augmentation du tarif de la taxe est égale à la différence entre le tarif dû, au titre de l année considérée, dans la première circonscription et celui dû, au titre de cette même année, dans la deuxième circonscription. La liste des communes de la région Île-de-France bénéficiant pour 2015 de la DSU et du FSRIF est disponible à cette adresse :

5 Locaux de stockage S agissant des locaux de stockage, un tarif unique de la TCBCE s applique sur l ensemble du territoire de la région DES TARIFS REVUS La TCBCE vise les locaux à usage de bureaux, locaux commerciaux et de stockage. Ces différents locaux sont affectés d un tarif forfaitaire au m² de surface de construction passible de la taxe et propre à chaque catégorie de local et chaque circonscription [la surface de construction s entend telle que définie par l article L du code de l urbanisme (C. Urb.)]: Tarifs au m² applicables au 1 er janvier 2016 par catégorie de locaux et par circonscription Circonscriptions Bureaux Commerces Entrepôts 1 ère circonscription e circonscription e circonscription e circonscription 0 Ces tarifs seront indexés à compter du 1 er janvier 2017 sur la prévision de l'indice des prix à la consommation, hors tabac, retenue dans le projet de loi de finances de l'année UNE TAXE PLAFONNÉE Conformément à l article L C. Urb., le montant de la taxe ne peut excéder 30 % de la part du coût de l opération imputable à l acquisition et à l aménagement de la surface de construction. Il ressort des débats parlementaires que la part du coût de l opération à prendre en compte est le coût de l acquisition et de l aménagement du terrain d assiette. 5

6 Base du plafonnement Sont à prendre en compte : le coût d acquisition du terrain d assiette, les frais d acte et les droits de mutation : Dans la majorité des cas, il s agira du coût d acquisition mentionné dans l acte notarié. En cas d indivision ou de démembrement de propriété, le coût d acquisition retenu est le coût d acquisition en pleine propriété sans tenir compte de ces spécificités. En cas d apport du terrain d assiette en société, est retenue la valeur réelle de l apport y compris si l opération se fait aux valeurs comptables. Il est en effet rappelé que, lorsque l apport du terrain d assiette s inscrit dans le cadre d un apport partiel d actif, les règles comptables (règlement ANC n Art ) prévoient que les apports sont évalués à la valeur comptable ou à la valeur réelle, selon la situation de contrôle au moment de l opération et le sens de l opération. La solution retenue en comptabilité est sans incidence sur la valeur du terrain à prendre en compte pour le calcul du plafonnement de la TCBCE. En cas de programme par tranches et en l absence de division du terrain, le coût d acquisition du terrain est réparti au prorata de la surface de terrain affectée à chaque tranche 1. Lorsque l opération se déroule dans le cadre d un bail à construction, d un bail emphytéotique ou d une autorisation d occupation temporaire du domaine public, est retenue la valeur vénale du terrain à la date du début de l opération. D une manière générale, en l absence de coût d acquisition (ou de valeur d apport) lié au projet immobilier 2, il convient de retenir la valeur vénale du terrain à la date du début de l opération. La valeur vénale correspond à la valeur réelle du terrain, c'est-à-dire au prix qui serait obtenu en cas de vente aux conditions normales de marché. Il appartient au redevable d estimer cette valeur sous sa responsabilité (cf. 1.4 Modalités déclaratives). Cas particulier Terrain partiellement bâti En cas d acquisition d un terrain partiellement bâti, le coût d acquisition n est retenu que pour la part afférente à l acquisition du terrain 1 sous réserve que le bâti ait une valeur réelle. De la même façon, lorsque le terrain partiellement bâti appartenait déjà au redevable, seule la valeur vénale du terrain est à retenir. Si l opération immobilière prévue sur un terrain partiellement bâti vise à augmenter la surface de construction, et sous réserve du cas particulier des opérations de démolition-reconstruction, le coût 1 Il en est de même pour les coûts d aménagement 2 En pratique, il s agira essentiellement d opérations sur des locaux existant appartenant déjà au redevable : extension de la surface de construction, transformation de locaux 6

7 d acquisition, ou la valeur vénale, du terrain est retenue à proportion de l extension de surface sur la surface totale de construction après extension (cf. exemple 3 infra). Si l opération immobilière prévue sur un terrain partiellement bâti est une opération de démolitionreconstruction, le coût d acquisition, ou la valeur vénale, n est retenu que pour la part afférente à l acquisition du terrain. En revanche, que l opération conduise ou non à une extension de la surface de construction, aucun prorata n est à appliquer (cf. exemple 2 infra). Tableau récapitulatif : valeur du terrain d assiette à prendre en compte pour le calcul du plafonnement de la TCBCE Opération immobilière Terrain acquis en vue de l opération immobilière Terrain déjà détenu Construction sur terrain nu Coût d acquisition ou Valeur réelle d apport du terrain Valeur vénale du terrain 3 Construction sur terrain nu Programme par tranches sur un terrain non divisé Extension de la surface de construction Terrain bâti Prorata coût d acquisition ou Valeur réelle d apport du terrain (non divisé) Prorata = surface du terrain affecté à la tranche sur surface totale du terrain du programme Prorata coût d acquisition ou Valeur réelle d apport du terrain Prorata = extension de surface de construction sur surface totale de construction après extension Prorata valeur vénale du terrain 3 Prorata = surface du terrain affecté à la tranche sur surface totale du terrain du programme Prorata valeur vénale du terrain Prorata = extension de surface de construction sur surface totale de construction après extension Démolition-reconstruction Terrain bâti Coût d acquisition ou Valeur réelle d apport du terrain Valeur vénale du terrain Transformation de locaux Terrain bâti Coût d acquisition ou Valeur réelle d apport du terrain Valeur vénale du terrain 3 Cas qui devrait être relativement rare 7

8 le coût des aménagements du terrain (préalables à la réalisation du projet) Il s agit de l ensemble des coûts permettant le passage d un terrain brut à un terrain constructible. Cela comprend notamment les coûts de sondages, les études, les frais de dépollution et de raccordement aux réseaux, ainsi, le cas échéant, que les coûts de démolition totale ou partielle de bâtiments existants. - la TCBCE Conformément aux dispositions de l article 302 septies B du code général des impôts, la TCBCE constitue, du point de vue fiscal, un élément du prix de revient du terrain. Dès lors, il convient de la prendre en compte dans la base du plafonnement Calcul du plafonnement La base de plafonnement ainsi déterminé est exprimée par m 2 en fonction de l ensemble de la surface de construction du projet, y compris pour la partie, le cas échéant, non soumis à la TCBCE. Il s agit donc de l ensemble de la surface de construction prévue au moment du dépôt du permis de construire ou de la déclaration préalable. Après application du taux de 30 %, le plafond de TCBCE au m 2 est ainsi déterminé. Toutefois, dès lors que le texte prévoit que le plafond s applique au montant de la taxe, le montant maximal de la TCBCE est déterminé en multipliant ce plafond au m 2 par la surface de construction. En pratique, le plafond de la TCBCE applicable à une opération peut donc être déterminé directement à partir des autres coûts liés à l acquisition et à l aménagement du terrain. Ce plafond est égal à troisseptièmes des autres coûts liés à l acquisition et à l aménagement du terrain (CAAT). On doit en effet avoir : TCBCE 30 % * (CAAT + TCBCE) => TCBCE 30 % * CAAT + 30 % * TCBCE => 70 % * TCBCE 30 % * CAAT => TCBCE 30 % / 70 % * CAAT => TCBCE 3/7 * CAAT Lorsque la TCBCE calculée en fonction des surfaces taxables excède ce plafond, elle n est due qu à la hauteur de ce plafond. 8

9 Exemples (tarifs 2016) EXEMPLE 1 - Opération réalisée dans la première circonscription acquisition du terrain et construction d un ensemble immobilier a) Coût d acquisition du terrain : 2 M b) Coûts d aménagement : c) Surface de construction prévue : m 2 d) Montant maximal de TCBCE ((a+b)*3/7) : Première hypothèse : parmi les m 2 de surface de construction, sont taxables en locaux commerciaux et en locaux à usage de bureaux (le solde est hors champ ou exonéré). Montant théorique de la TCBCE : = TCBCE effectivement due : (plafond applicable au cas particulier) Deuxième hypothèse : parmi les 5000 m 2, 500 sont taxables en locaux commerciaux et en locaux à usage de bureaux (le solde est hors champ ou exonéré). Montant théorique de la TCBCE : = TCBCE effectivement due : (montant inférieur au plafond) EXEMPLE 2 Opération réalisée dans la deuxième circonscription acquisition d un immeuble en vue de sa démolition et de sa reconstruction articulation du plafonnement et des dispositions prévues au II de l article L C. Urb. Acquisition d un immeuble de bureaux d une surface de construction de m 2 (dont m 2 ont été soumis à la redevance pour création de bureaux) pour un prix de dont pour le bâti. Construction d un immeuble d une surface de construction de m 2 (dont m 2 relèvent de la taxe pour création de bureaux) a) Coût d acquisition du terrain : = b) Coûts de démolition : c) Coûts d aménagement : d) Surface de construction prévue : m 2 e) Montant maximal de TCBCE ((a+b+c)*3/7) : Montant théorique de la TCBCE : ( ) 90 = TCBCE effectivement due : (montant inférieur au plafond) EXEMPLE 3 Opération réalisée dans la première circonscription Opération d extension d un immeuble bâti sans changement de propriétaire Immeuble de bureaux pré-existant d une surface de construction de m 2. Ajout d une aile d une surface de construction de m 2 (dont m 2 relèvent de la taxe pour création de bureaux). 9

10 La valeur vénale du terrain est évaluée à 1,8 M. a) Valeur vénale retenue du terrain pour l opération d extension : 1,8 M [1500 / ( )] = b) Coûts d aménagement : pour mémoire car compris dans la valeur vénale c) Surface de construction prévue : m 2 d) Montant maximal de TCBCE ((a+b)*3/7) : Montant théorique de la TCBCE : = TCBCE effectivement due : (plafond applicable au cas particulier) 1.4. MODALITÉS DÉCLARATIVES Il appartient au redevable de déclarer, sous sa responsabilité, le montant des coûts d acquisition et d aménagement du terrain afférents à l opération, ou la valeur vénale du terrain aménagé. Dans l attente d une prochaine évolution des formulaires, cette déclaration s effectue sur papier libre annexé au formulaire cerfa n 14600*01. Elle doit comporter les informations suivantes : 1. nom et coordonnées du propriétaire de l immeuble ou des locaux ; 2. part du coût d acquisition du terrain afférent à l opération : détail du calcul en cas de prorata, nature du coût (coût réel, valeur d apport, valeur vénale), mention des frais d acte et des droits de mutation éventuels ; 3. part du coût des aménagements afférent à l opération : détail par type de coûts (réseaux, dépollution, démolition...) ; 4. total de l ensemble des coûts et total de ces coûts ramené aux m 2 de surface de construction prévus. Au cours de l instruction du dossier, les services en charge de l urbanisme peuvent demander toute justification des éléments déclarés telles que la copie de l acte d acquisition ou d apport ou, en cas d utilisation de la valeur vénale, l éventuel rapport d expertise, le détail de la méthode de calcul ou les termes de comparaison utilisés. 2. Des aménagements techniques en particulier sur les procédures de recouvrement, de contrôle et de contentieux 2.1. CHAMP D APPLICATION Le champ d application de la taxe reste inchangé. Les conditions d assimilation du changement d usage à la construction de locaux sont simplement un peu plus détaillées à l article C. Urb. 10

11 2.2. FAIT GÉNÉRATEUR ET REDEVABLE L article L C. Urb. indique désormais de manière expresse que le fait générateur de la taxe est la date de délivrance, expresse ou tacite, de l autorisation de construire ou d'aménager ou à défaut celle du début des travaux ou du changement d'usage des locaux. La date de début des travaux ou du changement d usage ne constitue un fait générateur que lorsque l opération n est pas soumise à autorisation. Le redevable est désormais le propriétaire des locaux ou le titulaire d'un droit réel portant sur ces locaux à la date du fait générateur. Le titulaire d un droit réel peut être l usufruitier, le preneur d un bail à construction, l emphytéote ou le titulaire d une autorisation d occupation temporaire du domaine public. Lorsque celui-ci n est pas identifié, le titre de perception peut être émis au nom du maître d ouvrage ou du responsable des travaux qui pourront en réclamer le remboursement au propriétaire EXONÉRATIONS Les exonérations sont globalement identiques. Il est simplement précisé que ce sont bien l ensemble des locaux spécialement aménagés pour l'exercice d'activités de recherche qui ne sont pas soumis à la TCBCE et non seulement ceux inclus dans un établissement industriel. Il est également rappelé que l exonération prévue pour les locaux situés dans les zones de redynamisation urbaine (ZRU) a cessé de s appliquer au 1 er janvier 2015 lors de la mise en place de la nouvelle géographie prioritaire de la politique de la ville. En revanche, l exonération prévue pour les locaux situés dans les zones franches urbaines (ZFU) 4 reste applicable ASSIETTE La taxe est toujours assise sur la surface de construction, telle que définie par l article L C. Urb. Le II de l article L du même code précise que sont assimilées aux opérations de démolitionreconstruction, les opérations qui conduisent, sans que la démolition soit totale, à la production d un immeuble neuf au sens de la TVA. Pour l application de ce II, il est rappelé que les surfaces à prendre en compte sont les surfaces passibles de la taxe. Le III de ce même article reprend et complète les dispositions de l article R C. Urb. Afin de préciser que les locaux de caractère social ou sanitaire mis à disposition du personnel sont exclus de l assiette de la taxe. 4 Qui sont désormais appelées ZFU-territoires entrepreneurs 11

12 2.5. ÉTABLISSEMENT ET RECOUVREMENT DE LA TAXE La taxe reste établie par les services de l État chargés de l'urbanisme dans le département. Afin d en faciliter l établissement, l obligation de dépôt d une déclaration de calcul de la redevance est étendue à toutes les opérations passibles de la TCBCE. En cas de changement d usage, la TCBCE reste établie sous déduction des sommes précédemment versées pour l usage de locaux relevant d un tarif inférieur. Il revient au redevable d apporter la preuve du versement de ces sommes pour bénéficier de ce dispositif telle que la production d un bordereau de situation émis par le comptable de la DGFiP. La TCBCE est recouvrée par les comptables publics compétents dans les mêmes conditions que les créances étrangères à l'impôt. Un titre de perception est émis par le directeur du service de l'état chargé de l'urbanisme. Ce titre de perception doit être émis avant le 31 décembre de la troisième année suivant celle du fait générateur. La TCBCE, et la pénalité éventuelle, sont exigibles à la date d'émission du titre de perception. L'action en recouvrement du comptable se prescrit par cinq ans à compter de l'émission du titre de perception CONTRÔLE, SANCTION ET RECOURS La période pendant laquelle peut s exercer le droit de reprise par les services de l État chargés de l urbanisme est de 6 ans à compter du fait générateur. Lorsque la déclaration de calcul de la redevance a bien été déposée, une procédure de rectification contradictoire s applique le cas échéant. En l absence de dépôt de cette déclaration, les services de l État chargés de l urbanisme informent le redevable des éléments pris en compte pour le calcul de la TCBCE 30 jours au moins avant la mise en recouvrement. Par ailleurs, en cas de dépôt tardif de cette déclaration, des pénalités sont susceptibles de s appliquer : 10 % du montant de la taxe due et 80 % si la déclaration n a pas été déposée dans les 30 jours suivant une mise en demeure effectuée par les services de l État en charge de l urbanisme. La date limite de dépôt de cette déclaration sera fixée par décret en Conseil d État. Elle devrait être exigible au moment de la délivrance de l autorisation d urbanisme. Le redevable peut contester la validité du titre de perception en formulant soit une opposition à l'exécution en cas de contestation de l'existence de la créance, de son montant ou de son 12

13 exigibilité, soit une opposition à poursuites en cas de contestation de la régularité de la forme d'un acte de poursuite devant le comptable public ayant pour effet de suspendre le recouvrement. Ces réclamations doivent être effectuées, auprès du comptable compétent, dans les 2 mois suivant la notification du titre ou de l acte de poursuite. Elles sont préalables à la saisine de la juridiction compétente, possible en cas de rejet de la réclamation. Enfin, seules les pénalités éventuelles peuvent faire l objet d une remise gracieuse de la part du comptable public après avis des services de l État chargés de l'urbanisme et de la région d Île-de- France. 3. Dispositions transitoires de lissage Des abattements des ¾, ½ et ¼ de l augmentation du montant de la taxe au titre des années 2016 à 2018 sont prévus pour les locaux à usage de bureau et les locaux commerciaux : Pour les locaux à usage de bureaux Dans les communes de la 1 ère circonscription ayant perdu leur éligibilité à la DSU ou au FSRIF au cours des années 2013 à Dans les communes, hors Paris, mentionnées au 3 de l article R C. Urb., dans sa rédaction en vigueur au 28 décembre 2010 et rattachées à la première circonscription lors de la réforme de Pour les locaux commerciaux Dans les communes de la 1 ère et de la 2 e circonscription ayant perdu leur éligibilité à la DSU ou au FSRIF au cours des années 2013 à Dans les communes de la 2 e circonscription, éligibles à la fois à la DSU et au FSRIF en L augmentation de la taxe est égale à la différence entre le montant dû en application du nouveau dispositif et le montant exigible dans les communes concernées au titre de l'année 2015 (montant non actualisé). 13

14 Tarifs 2016 de la TCBCE (nouveau dispositif) en au m 2 Rappel : les tarifs 2016 pour les opérations relevant de l ancien régime ont été publiés au JO du 30 décembre 2015 TARIF DE DROIT COMMUN BUREAUX COMMERCES ENTREPÔTS Première circonscription Première circonscription - communes avec DSU/FSRIF en Deuxième circonscription Troisième circonscription Quatrième circonscription TARIFS DE LISSAGE BUREAUX COMMERCES ENTREPÔTS Tarifs 2015 Augmentation Abattement Tarifs 2016 Tarifs 2015 Augmentation Abattement Tarifs 2016 Première circonscription - perte du DSU/FSRIF en ,24 307,76 230,82 169,18 32,18 96,82 72,62 56,39 s.o. Première circonscription - perte du DSU/FSRIF en ,41 238,59 178,94 221,06 56,31 72,69 54,52 74,48 s.o. Première circonscription - perte du DSU/FSRIF en ,59 169,41 127,06 272,94 80,44 48,56 36,42 92,58 s.o. Première circonscription - communes hors Paris classées en zone 1 lors de la réforme de ,3 133,7 100,27 299,73 s.o. s.o. s.o. s.o. s.o. Deuxième circonscription - communes avec DSU/FSRIF en 2015 s.o s.o. s.o. s.o. 32,18 47,82 35,87 44,14 s.o. Deuxième circonscription - perte du DSU/FSRIF en 2015 s.o. s.o. s.o. s.o. 32,18 47,82 35,87 44,14 s.o. Deuxième circonscription - perte du DSU/FSRIF en 2014 s.o. s.o. s.o. s.o. 44,24 35,76 26,82 53,18 s.o. Deuxième circonscription - perte du DSU/FSRIF en 2013 s.o. s.o. s.o. s.o. 56,31 23,69 17,77 62,23 s.o. * s.o. : sans objet 14

15 Cartes des circonscriptions tarifaires avant et après la réforme 15

16 16