Depuis 2005 et l extension à l ancien sans travaux, le prêt à 0% connaît un succès sans précédent, alors que l ancien dispositif s essoufflait.

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2 Préambule Évoquée de façon générale dans la note de cadrage initiale (étude n 1 «L Habitat dans l Allier Constats et Enjeux» mars 2007), l accession sociale à la propriété (ou l accession aidée) fait ici l objet d une étude complète, à partir de l analyse des prêts à 0% (PTZ) distribués dans le département de l Allier. L étude aborde l évolution des caractéristiques des opérations financées avec un PTZ, plus particulièrement au cours de deux périodes ( et ), en raison notamment des modifications apportées au dispositif à partir de février Dès lors, afin de bien s approprier l analyse qui en est faite, il est nécessaire de bien connaître la réglementation et ses évolutions successives. Créé en octobre 1995, le prêt à 0% est une avance remboursable sans intérêt, destinée à faciliter l accession à la propriété des primo-accédants. Soumis à des conditions de ressources (on estime toutefois qu au moins 80% des ménages français qui souhaitent devenir propriétaires d un logement, peuvent en bénéficier), son montant est plafonné en fonction du coût de l opération et du nombre de personnes composant le ménage. Son champ d application, qui concernait l accession dans le neuf ou dans l ancien avec travaux (à condition que les travaux représentent au moins 35% du coût total de l opération, acquisition et travaux inclus), a été étendu à l ancien sans quotité de travaux minimale, avec la réforme applicable au 1 er février Enfin, il convient de préciser que le PTZ a le caractère d un prêt complémentaire. Synthèse Depuis 2005 et l extension à l ancien sans travaux, le prêt à 0% connaît un succès sans précédent, alors que l ancien dispositif s essoufflait. En 2006, on compte ainsi plus de prêts distribués en «année pleine», dont 69% à destination de l ancien, contre 24% en Ainsi le prêt à 0% «nouvelle formule» investit les villes centres, aidant notamment les ménages résidents à accéder «sur place». Il attire donc un nouveau public, plus typique des zones urbaines : principalement les primo-accédants les plus jeunes, mais aussi les plus âgés, ainsi que les personnes seules. Cette envolée du prêt à taux 0 dans l ancien ne s est pas réalisée au détriment des attributions pour le neuf, dont le volume reste globalement stable depuis Ainsi, le PTZ représente plus de 40% du marché de l individuel neuf en accession sur la période En réalité, les bénéficiaires d un PTZ qui font construire, s orientent de moins en moins vers le secteur urbain, au profit du secteur rural, avec en toile de fond la hausse de l immobilier et du foncier : le PTZ met ainsi en lumière le phénomène de périurbanisation et d étalement urbain. Par ailleurs, le type d opération varie selon le profil du ménage : la part du neuf progresse en fonction de la présence d enfant(s) et à mesure que le niveau de vie augmente, même si l individuel ancien reste majoritaire, quel que soit le type d accédant. Dans le même temps, plus ce niveau de vie diminue et plus les ménages optent pour l acquisition-amélioration. Enfin, même s il apparaît moins élevé que dans certains départements aux marchés plus tendus, le niveau d endettement des bénéficiaires d un PTZ ne cesse de progresser, parallèlement à la hausse des prix. Ce sont d ailleurs les ménages les plus modestes qui en souffrent le plus, notamment les plus jeunes qui accèdent dans le neuf en périphérie des noyaux urbains. Ce qu il faut retenir Une très forte progression du nombre de PTZ depuis 2005, essentiellement liée à l extension du dispositif à l ancien sans travaux : + 150% entre 2004 et 2005 Un poids relativement élevé du prêt à taux 0 dans la construction neuve de maisons individuelles, mettant en lumière les phénomènes de périurbanisation et d'étalement urbain : plus de 40% de maisons neuves financées à l aide du dispositif sur la période Le nouveau PTZ investit les villes centres et attire un nouveau public : une hausse du nombre de prêts qui peut atteindre 325% sur les noyaux urbains La présence ou non d enfant(s), puis la capacité financière et l âge, influent sur le type d opérations : 40% des familles aisées font construire, contre 16% pour les petits ménages modestes L endettement des ménages ne cesse de s accroître, notamment pour les plus modestes : un taux d apport personnel qui tombe à 7% en 2006, quand la durée moyenne d un prêt libre atteint 20 ans

3 3 Une très forte progression du nombre de PTZ depuis 2005, essentiellement liée à l extension du dispositif à l ancien sans travaux Depuis février 2005 et une réglementation modifiée, le nombre de prêts à taux 0 (PTZ) a connu une très forte progression dans l Allier, comme au plan national, alors qu on constatait plutôt un infléchissement entre 1997 et Ainsi, en moyenne annuelle, on comptait PTZ sur la période , contre 650 sur D ailleurs, la dynamique départementale demeure plus importante qu au plan national en 2006, avec 4,4 PTZ pour habitants contre 3,8 pour la métropole. Cette forte augmentation résulte essentiellement de l ouverture à l ancien sans travaux, puisque ces nouvelles opérations (cf. graphique ci-contre) représentent désormais près des 2/3 des PTZ, soit un peu plus que sur la métropole. Parallèlement, l accession aidée dans le neuf demeure stable en volume, alors que le nombre d opérations d acquisition-amélioration, nécessitant les travaux les plus lourds, ne cesse de diminuer. Ceci étant, l Allier conserve la particularité d afficher une part d opérations en acquisition-amélioration parmi les plus importantes de France 1, malgré le succès de l achat sans travaux. En effet, quelle que soit la période considérée, le poids de l ancien avec travaux est supérieur de 15 points à la moyenne nationale, ce qui pourrait traduire un certain engouement pour la «vieille pierre», parallèlement à l existence d un «parc d occasion» plus inconfortable qu au plan national. Nombre de PTZ pour habitants en 2006 dans l Allier : une dynamique importante aux franges des agglomérations et de certains pôles ruraux, mais des volumes élevés sur les villes centres Source : ANIL, SGFGAS, Réalisation : ADIL03, avril L Allier se situe au 2 ème rang des départements, après celui des Ardennes.

4 4 Un poids relativement élevé du prêt à taux 0 dans la construction neuve de maisons individuelles, mettant en lumière les phénomènes de périurbanisation et d étalement urbain La forte hausse des prêts dans l ancien ne s est pas réalisée au détriment des attributions pour le neuf, dont le volume reste globalement stable depuis des années (440 prêts en moyenne annuelle depuis 1997). En réalité, le nombre de constructions neuves financées à l aide d un PTZ à 99% des maisons individuelles ne cesse de diminuer sur les agglomérations (noyaux urbains et périphéries), quand il continue d augmenter sur le secteur rural, où il représente près de 40% des PTZ distribués. Les bénéficiaires d un PTZ qui font construire, s orientent de moins en moins vers le secteur urbain (prix du foncier onéreux et en forte hausse ces dernières années), pour notamment investir les franges des agglomérations, où la dynamique de l accession sociale demeure forte. Toutefois, si les accédants originaires des noyaux urbains participent à cette dynamique 2, ils représentent encore près de 50% des ménages aidés sur les communes périphériques des agglomérations, où ils optent dans 1 cas sur 2 pour l individuel neuf. Le poids des prêts à 0% sur le marché de l individuel neuf en accession est donc important sur ces communes périphériques où, sur la période , près de 1 maison neuve sur 2 a été financée à l aide d un PTZ, soit plus que la moyenne départementale (42%). Part du PTZ dans la construction de maisons individuelles neuves sur la période dans l Allier : un poids important aux franges des agglomérations, sur les axes de communication et à l est du département, soulignant la périurbanisation et l étalement urbain Source : DRE Auvergne, ANIL, SGFGAS Réalisation : ADIL 03, avril Le nouveau PTZ investit les villes centres Les changements liés à l extension à l ancien sans travaux modifient la répartition territoriale des attributions : le PTZ investit le secteur urbain et plus particulièrement les villes centres. En effet, même si le secteur rural a vu son nombre de prêts fortement augmenter, ce sont les agglomérations qui ont le plus profité du nouveau dispositif, avec 75% de PTZ destinés à l ancien sur 2005 et Ceci a d ailleurs permis de stopper le glissement progressif des opérations bénéficiant d un PTZ, du secteur urbain vers le secteur rural, comme on pouvait l observer sur la période Ceci s accompagne également de modifications du type de bien acquis, avec une augmentation du nombre de logements collectifs. En effet, depuis 2005, les appartements représentent 10% des PTZ distribués (près de 300 unités, quasi-exclusivement dans l ancien), contre à peine 1% sur la période Sur l ensemble des bénéficiaires d un PTZ ayant fait construire une maison individuelle sur un EPCI voisin d une Communauté d Agglomération, on estime que 20% à 25% d entre eux sont originaires des villes centres. Par ailleurs, près de 40% de ces urbains accèdent en dehors des limites de l aire urbaine.

5 5 Ainsi, l ouverture à l ancien sans travaux permet davantage aux ménages aidés d accéder sur leur commune d origine, notamment sur les noyaux urbains. En effet, les bénéficiaires d un PTZ dans l ancien achètent 2 fois sur 3 sur leur commune d origine ou sur une commune proche, contre 2 fois sur 5 pour ceux qui font construire une maison individuelle. Dès lors, sur les villes centres, près de 9 bénéficiaires sur 10 étaient déjà résidents avant d accéder à la propriété, même si le PTZ aide également une partie des ménages vivant sur ces villes à s installer en périphérie. En zone rurale, le marché de l accession sociale sur les pôles d emplois est davantage orienté vers les actifs déjà résidents, contrairement au reste du département, où les accédants aidés sont plus souvent originaires du secteur urbain, voire d un département limitrophe. et attire un nouveau public L ouverture à l ancien sans travaux et par extension la forte progression du nombre de PTZ sur le secteur urbain, modifie logiquement les caractéristiques des accédants : Sur la période , la majorité des bénéficiaires d un PTZ est âgée de 26 à 35 ans (54%, soit près de ménages), une proportion toutefois en baisse de 5 points par rapport à la période En effet, l ouverture à l ancien sans travaux a davantage attiré les plus jeunes (moins de 25 ans) notamment ceux habitant chez leurs parents et les plus âgés (plus de 45 ans), parce que ces publics sont plus enclins que les autres à se porter sur ce type d opérations. Ainsi, les moins de 25 ans représentent 14% des bénéficiaires d un PTZ sur la période (+ 5 points par rapport à ) et les plus de 45 ans, 10% (+ 3 points). Enfin, la part des ans demeure inférieure à la moyenne nationale (- 5 points). Cette différence tient sans doute au fait qu il y a démographiquement moins de jeunes ménages dans le département, mais peut être aussi parce que les ans sont un peu moins souvent propriétaires qu au plan national 3. Part d accédants aidés dont l âge de la personne de référence est inférieure à 36 ans sur la période dans l Allier : une disparité marquée sur le secteur rural, entre les franges des agglomérations et les espaces les plus éloignés des pôles Source : ANIL, SGFGAS, Réalisation : ADIL 03, avril Concernant la taille des ménages, si ceux composés de 3 personnes ou plus étaient majoritaires entre 2000 et 2004 (57%), ils ne représentent plus que 49% des bénéficiaires depuis 2005, soit prêts. Le nouveau PTZ a donc davantage attiré des ménages plus petits, qui sont plus prompts à accéder dans l ancien avec peu ou pas de travaux. C est notamment le cas pour les personnes seules qui représentent 25% des accédants aidés depuis 2005 (près de 700 ménages), contre à peine 15% sur la période Au final, sur la période , 46% des ménages aidés se composaient d une personne seule ou d un couple sans enfant, 45% d un couple avec enfant(s) et 9% d une famille monoparentale. 3 En 1999, 22% des ans étaient propriétaires de leur logement, contre 24% sur l ensemble de la France.

6 6 En terme de revenu fiscal, si entre 2000 et 2004, on constatait une baisse importante de la part des tranches les plus basses (- 21 points pour celles inférieures à ) baisse sans doute liée à la hausse des prix du marché la réforme du PTZ stoppe ce glissement. En effet, le poids des ménages déclarant les plus bas revenus repart à la hausse depuis 2005, pour atteindre 48% de l ensemble des PTZ distribués en 2006, contre 39% en Cette augmentation est le corollaire direct de l extension à l ancien (opérations en moyenne moins onéreuses que le neuf), qui attire davantage les plus bas revenus, mais également les petits ménages, qui disposent généralement de capacités financières plus limitées. Au final, sur la période , si on prend en compte le revenu annuel par unité de consommation 4 des ménages aidés dans l Allier, on peut les répartir en quatre catégories : «très modestes», «modestes», «aisés» et «très aisés». Ces quatre catégories sont déterminées par comparaison aux revenus de l ensemble des ménages français 5. Ainsi, il en ressort que les ménages considérés comme aisés ou très aisés représentent 60% des bénéficiaires d un PTZ dans l Allier, ceux considérés comme modestes ou très modestes, 40%. Quelle que soit la période, le PTZ cible davantage les ouvriers et employés (près des 2/3 des bénéficiaires, soit 5 points de plus qu au plan national). Pour autant, avec la réforme de 2005, la donne a quelque peu changé, dans la mesure où on constate une poussée de la part des catégories socioprofessionnelles (CSP) plus typiques des zones urbaines. Ainsi, entre les périodes et , le poids des employés, des professions intermédiaires et des cadres, progressent (+ 8,5 points) au détriment de CSP plus caractéristiques des zones rurales (ouvriers, artisans-commerçants et agriculteurs, - 10 points). Sur la période , le parc locatif privé demeure le principal «vivier» des accédants aidés, qui sont près de 75% à en être issus (soit plus de ménages en 2006), sachant que leur part est en hausse par rapport à la période (+ 4 points). La proportion des personnes vivant chez leurs parents augmente très légèrement, pour atteindre 11% en 2006, alors que les locataires du parc HLM sont de moins en moins représentés, bien que leur nombre soit en hausse : ils ne constituent plus que 9% des accédants aidés (123 ménages en 2006), contre 15% sur la période Dès lors, il semblerait que l ouverture à l ancien profite moins aux locataires HLM, puisqu ils s orientent davantage vers le neuf que les autres (45% en moyenne contre 25%). La présence ou non d enfant(s), puis la capacité financière et l âge, influent sur le type d opérations Afin d avoir une vision globale, les bénéficiaires d un PTZ ont été classés en fonction d une typologie, prenant en compte la composition du ménage et le revenu annuel par unité de consommation, sur la période Il en ressort que 39% sont des petits ménages aisés ou très aisés, 33% des familles modestes ou très modestes, 21% des familles aisées ou très aisées et 7% des petits ménages modestes ou très modestes. Le profil du ménage influe sur le choix du type d opérations : si l individuel ancien reste majoritaire quel que soit le profil, la part du neuf progresse en fonction de la présence d enfant(s) et à mesure que le niveau de vie augmente. 4 Calculé selon les revenus déclarés des ménages pondérés par leur composition. C est un revenu normé qui permet d apprécier le niveau de vie et ainsi de comparer des ménages de composition différente. 5 Plus précisément, les 4 tranches de revenu par unité de consommation (ménages très modestes, modestes, aisés et très aisés) sont déterminées par comparaison aux quartiles de revenu par unité de consommation de l ensemble des ménages français donnés par la dernière «enquête logement» de l INSEE.

7 7 Dans le même temps, à profil égal, plus ce niveau de vie diminue et plus les accédants s orientent vers l acquisition-amélioration. Ce constat est d ailleurs assez net chez les petits ménages qui accèdent en collectif, ou parmi les familles qui acquièrent dans l individuel ancien. Au final, sur la période , les familles modestes bénéficiaires d un PTZ représentaient 14% du marché de la construction neuve de maisons individuelles, les petits ménages aisés, 11% et les familles aisées, 10%. Part des familles modestes et très modestes parmi les bénéficiaires d un PTZ sur la période dans l Allier : un profil familial et plutôt modeste davantage marqué sur le secteur rural Source : ANIL, SGFGAS, Réalisation : ADIL 03, avril L âge est également un facteur déterminant, dans la mesure où les accédants aidés les plus jeunes, s orientent davantage vers l individuel et plus spécialement vers le neuf. Ceci est d autant plus vrai pour les ménages avec enfant(s), puisque 43% des moins de 36 ans optent pour l individuel neuf, contre 20% chez les plus de 45 ans. Pour les ménages sans enfant, l âge influe moins sur les choix, même si les moins de 36 ans font un peu plus souvent construire que les autres. L endettement des ménages ne cesse de s accroître Le montant moyen d une opération financée à l aide d un PTZ ( ), bien qu inférieur de 25% à la moyenne nationale, n a cessé d augmenter ces dernières années (+ 24% entre 2000 et 2004 et + 4% entre 2005 et 2006), parallèlement à la hausse des prix de l immobilier et du foncier. En 2006, l individuel neuf est l opération la plus onéreuse ( en moyenne, soit une augmentation de 34% depuis 2000), alors que le collectif en acquisition-amélioration présente les coûts les moins élevés ( ). Ainsi, les bénéficiaires d un PTZ s endettent de plus en plus : la durée moyenne du prêt principal augmente de façon continue (+ 4,6 ans pour un prêt libre entre 2000 et 2006) et, en même temps, le taux d apport personnel ne cesse de diminuer, passant de 13% en 2000 à 10% en 2004, puis de 8% en 2005 à 7% en 2006.

8 8 Au final, en 2006, il faut en moyenne l équivalent de 4 années de revenu 6 à un accédant aidé pour acquérir son logement, contre 3,7 en L endettement est plus important pour l individuel neuf (4,3 années de revenu, soit + 7,5% sur un an), que pour l individuel ancien (4 ans, soit + 9,3% sur un an) ou le collectif ancien (3,6 ans, soit + 7,5%). Cette différence s explique par le fait que, même si les revenus des ménages faisant construire sont en moyenne plus élevés que ceux optant pour l ancien, la durée de leur prêt principal est plus longue et leur taux d apport personnel est globalement similaire, alors que les opérations neuves sont plus onéreuses. Toutefois, les bénéficiaires d un PTZ qui s orientent vers le neuf sont aussi les plus jeunes. Malgré tout, l endettement des accédants aidés apparaît nettement moins élevé que dans d autres départements aux marchés plus tendus, donc plus chers, et où le poids du PTZ neuf est plus important (ex : 5,6 années de revenu dans le Morbihan). notamment pour les plus modestes Plus le niveau de vie augmente, moins les bénéficiaires d un PTZ sont endettés : l adéquation entre les revenus et le montant de l opération est plus favorable aux ménages les plus aisés. La taille du ménage entre également en ligne de compte, puisque ceux avec enfant(s) ont, en moyenne et à niveau de vie identique, moins d années de revenus d endettement que ceux n ayant pas d enfant, car ils disposent en général d une capacité financière plus importante. Pour les ménages les plus fragiles, notamment ceux avec enfant(s) (les petits ménages modestes étant peu nombreux), l endettement est plus fort dans l individuel neuf que dans l ancien, notamment en périphérie des villes et sur le secteur rural. La principale explication tient au fait que les montants d opérations dans le neuf sont les plus élevés, alors que le taux d apport personnel de ces ménages est faible (5 à 6%), en raison, en partie, d un âge moyen moins important que pour les accédants dans l ancien. En outre, entre 2005 et 2006, l accroissement de l endettement touche davantage les ménages les plus modestes, avec une hausse correspondant à 6 à 7 mois de revenus supplémentaires, contre 2 à 3 mois pour les plus aisés. Ce sont pourtant ces ménages modestes que le PTZ aide le plus en général. Il représente en effet 16,1% du montant de l opération pour les familles et 13,6% pour les petits ménages sur la période S agissant des plus aisés, le prêt à 0% correspond à 13,3% du coût total pour les ménages avec enfant(s) et 11,8% pour les ménages sans enfant. 6 Le niveau d endettement est ici apprécié en nombre d années de revenu, c'est-à-dire calculé en fonction du ratio «montant de l ensemble des prêts /montant du revenu net du ménage à la date de l emprunt». Par exemple, un ménage ayant emprunté et percevant un revenu net annuel de , aura un endettement de 5 années de revenu.

9 9 ZOOM SUR LES TERRITOIRES ZOOM SUR LES TERRITOIRES Communauté d Agglomération Montluçonnaise Une forte hausse du nombre de PTZ en raison de l ouverture à l ancien, notamment sur le noyau urbain Le territoire a très bien profité de la réforme de 2005, avec une hausse de 172% du nombre annuel moyen de PTZ distribués entre les périodes et (+ 128% pour l ensemble du secteur urbain), en particulier sur les villes centres (+ 238%). La progression est moins forte sur les communes périphériques (+ 59%), mais le ratio pour habitants y demeure 2 fois plus important que sur les villes de Montluçon-Domérat-Désertines. Cette brusque augmentation est liée à la forte progression du volume de PTZ destinés à l ancien depuis 2005 (186 en moyenne par an, soit + 785%) notamment sur le noyau urbain (169 prêts ; + 956%) quand le nombre de PTZ dans le neuf diminue d 1/3. En réalité, cette diminution est le fait du noyau urbain, puisque les communes périphériques affichent encore une hausse des PTZ distribués dans le neuf, ce qui n est pas le cas sur les autres agglomérations. Un marché de l accession sociale fortement orienté vers l individuel neuf en périphérie et vers l individuel ancien sur les villes centres Dans sa globalité, sur la période , le marché de l accession sociale est plus orienté vers l ancien que sur les deux autres agglomérations. Ce n est toutefois pas le cas sur les communes périphériques, où les bénéficiaires d un PTZ optent à 63% pour une maison neuve (soit 58 opérations, dont 50% de type 5 ou plus). Par ailleurs, sur ces communes, le dispositif est très présent, puisque 44% des maisons individuelles neuves destinées à l occupation personnelle, ont été financées à l aide d un PTZ sur la période Sur le noyau urbain, c est l individuel ancien qui est le plus prisé (70% des PTZ distribués, dont près de la moitié pour l acquisition-amélioration, soit 120 opérations), davantage même que sur les autres agglomérations, quand le neuf est marginal (6%). Parmi ces maisons anciennes, les logements de type 3 ne sont pas rares (28%), car ils sont occupés par des petits ménages, assez présents sur le noyau urbain. Un clivage assez net entre les accédants aidés du centre et de la périphérie, en terme d âge et de composition familiale Sur la période , on note certaines disparités entre les villes centres et les communes périphériques. En effet, sur ces dernières, 74% des accédants aidés sont âgés de moins de 36 ans, soit le taux le plus élevé si on compare aux autres périphéries, contre 65% sur Montluçon-Domérat-Désertines. En outre, le profil est nettement plus familial sur les communes périphériques, avec 64% de ménages avec enfant(s), contre 49% sur les villes centres. Une part importante d accédants aidés issus du parc locatif HLM sur les communes périphériques Sur la période , 74% des bénéficiaires d un PTZ sur le territoire communautaire étaient locataires du parc privé, 10% du parc HLM, 11% vivaient chez leurs parents et 5% avaient un autre statut. Il existe toutefois une disparité importante entre le noyau urbain et les communes périphériques, puisque sur ces dernières, 22% des accédants aidés une vingtaine de ménages étaient originaires du parc locatif HLM (un taux important), contre 7% sur les villes centres. Une forte représentation des ouvriers sur le noyau urbain Si la catégorie socioprofessionnelle la plus représentée chez les bénéficiaires d un PTZ est celle des employés (32,6%), on constate un taux relativement élevé d ouvriers, comparé à l ensemble du secteur urbain (28% contre 24%), notamment sur les villes centres, où la part est importante (27,6%) par rapport à celle des autres agglomérations (moins de 20%). Sur les communes périphériques, ce sont les professions intermédiaires qui sont les plus représentées (31,5%) «au détriment» des employés. Enfin, sur le noyau urbain, 1 accédant aidé sur 10 est un cadre, soit deux fois plus que sur la périphérie. Un poids très marqué d accédants aidés originaires du noyau urbain sur les communes périphériques Sur la période , les bénéficiaires d un PTZ sur les villes centres en sont 9 fois sur 10 originaires, alors que sur les communes périphériques, les accédants aidés déjà résidents ne représentent que 34% des PTZ distribués. Les 66% restant une soixantaine de ménages proviennent du noyau urbain et ils s orientent pour les deux-tiers d entre eux vers l individuel neuf. Le poids des ménages originaires des villes centres est également important sur les Communautés de Communes voisines (notamment au nord, au sud et à l ouest), où ils représentent 1 accédant aidé sur 3.

10 10 Des ménages plus aisés sur les communes périphériques que sur le noyau urbain Le niveau de vie des bénéficiaires d un PTZ est plus élevé sur les communes périphériques que sur les villes centres : 67% sont aisés ou très aisés, contre 62% sur les villes de Montluçon-Domérat-Désertines. En effet, sur ces dernières, si les petits ménages aisés (46%) sont les plus représentés, on compte quand même 16% de familles aisées et surtout 32% de familles modestes, soit un taux élevé pour un noyau urbain. Sur les communes périphériques, les familles aisées sont très présentes par rapport à la moyenne départementale (32% contre 21%), mais pas plus que les familles modestes. Si la part du neuf progresse en fonction de la présence d enfant(s) et à mesure que le niveau de vie augmente, on note qu elle reste assez peu élevée, quelle que soit la composition du ménage. En réalité, si c est surtout le cas sur le noyau urbain où l individuel ancien est majoritaire en particulier chez les familles le poids du neuf est au contraire très important sur les communes périphériques, notamment chez les ménages modestes avec enfant(s) (75%). Des coûts moyens d opérations et un endettement des ménages parmi les plus faibles du secteur urbain Toutes opérations confondues, la dépense moyenne d un bénéficiaire d un PTZ est la plus basse du secteur urbain en 2006 ( ). Ainsi, on constate que l endettement moyen (3,8 années de revenu) est le plus bas des quatre territoires d observation, quelle que soit l opération, mais aussi quel que soit le profil du ménage, à l exception des familles modestes. En effet, malgré un coût d opération relativement faible, ces familles modestes s endettent plus fortement qu ailleurs, quand elles achètent dans l ancien sur le noyau urbain (4,9 années de revenu), en raison d un apport personnel très faible (4%). Moulins Communauté Malgré une forte hausse du nombre de PTZ distribués, le territoire communautaire profite un peu moins de l ouverture à l ancien que le reste du secteur urbain Si l augmentation du nombre annuel moyen de PTZ, entre les périodes et , est importante (+ 84%) en particulier sur les villes centres (+ 171%) elle est inférieure à la moyenne du secteur urbain pris dans son ensemble (+ 128%). En effet, si le territoire communautaire affichait le ratio pour habitants le plus élevé sur la période , il semble avoir un peu moins profité du nouveau dispositif, puisque le volume de PTZ destinés à l ancien a progressé de 454% depuis 2005 (soit 133 PTZ par an), contre 628% pour l ensemble des agglomérations. Les attributions pour le neuf, quant à elles, ne cessent de diminuer (- 22%), à la fois sur les villes centres et sur la périphérie. Enfin, si le noyau urbain présente la plus forte augmentation du nombre de PTZ, grâce à l ouverture à l ancien, les communes périphériques affichent toujours la dynamique la plus élevée, malgré une hausse modérée (+ 26%). Le neuf est davantage plébiscité que sur le reste du secteur urbain Si le territoire communautaire profite un peu moins de l ouverture à l ancien que les deux autres agglomérations, c est que les accédants aidés optent davantage pour le neuf, avec 64 opérations par an sur la période (soit 32% des attributions contre 24% pour l ensemble du secteur urbain). D ailleurs, le poids du prêt à taux zéro dans la construction neuve est important, puisque 1 maison sur 2 en a bénéficié sur la période C est notamment le cas sur les communes périphériques, où les bénéficiaires d un PTZ s orientent pour moitié vers le neuf et pour moitié vers l ancien (50% pour chacune de ces opérations), essentiellement dans des logements de type 4 ou plus. Sur le noyau urbain, si l individuel ancien est logiquement majoritaire (58%, soit 133 PTZ sur 2005 et 2006), la part du neuf demeure encore relativement importante (20%), par rapport aux autres noyaux urbains. Une assez forte proportion de jeunes ménages et de couples avec enfant(s) Sur la période , c est l agglomération qui affiche la part la plus forte de jeunes bénéficiaires d un PTZ, avec près de 70% de moins de 36 ans, contre 67% sur l ensemble du secteur urbain. En outre, les ménages avec enfant(s) sont relativement bien représentés (56%), notamment les couples (48%). Enfin, les différences en terme d âge et de composition familiale, entre la périphérie et les villes centres, apparaissent moins prononcées que sur le reste du secteur urbain. En effet, les villes de Moulins-Yzeure-Avermes restent assez attractives pour les ménages de moins de 36 ans (69% des bénéficiaires) et les ménages avec enfant(s) (52%). Une faible représentation des accédants aidés vivant précédemment chez leurs parents, ce qui confirme un profil familial assez marqué Sur la période , 76% des accédants aidés étaient locataires du parc privé, 11% du parc HLM, 8% avaient un autre statut et seulement 5% vivaient chez leurs parents. Cette faible proportion tend ainsi à confirmer un profil plus familial sur cette agglomération. Par ailleurs, il n existe pas de réelles différences entre les villes centres et les communes périphériques.

11 11 Sur les communes périphériques, plus de 40% des accédants aidés sont originaires du noyau urbain En 2005 et 2006, 90% des bénéficiaires d un PTZ sur les villes de Moulins-Yzeure-Avermes étaient déjà résidents avant d y accéder. Sur les communes périphériques, cette part est plus faible (59%), avec des nouveaux arrivants (41%, soit 35 ménages par an), qui proviennent quasiment tous du noyau urbain et qui s orientent d ailleurs à 48% vers l individuel neuf. Enfin, sur les Communautés de Communes voisines, les ménages originaires des villes de Moulins-Yzeure-Avermes représentent 40% des nouveaux arrivants bénéficiant d un PTZ, soit plus de 10% de l ensemble des accédants aidés. Une forte proportion d employés par rapport au reste du secteur urbain, notamment sur les villes centres Sur la période , les employés représentent plus de 40% des accédants aidés, à la fois sur le noyau urbain et sur les communes périphériques, soit un taux supérieur à la moyenne du secteur urbain (+ 5 points). À l inverse, les professions intermédiaires, les ouvriers et les cadres sont proportionnellement moins nombreux. Enfin, il existe des différences entre le noyau urbain et les communes périphériques. En effet, sur ces dernières, si les ouvriers sont plus présents (30% contre 15%), la représentation des professions intermédiaires et des cadres est moins forte. Un niveau de vie moins élevé sur les communes périphériques que sur le noyau urbain Le niveau de vie des bénéficiaires d un PTZ est plus élevé sur les villes centres : 69% sont aisés ou très aisés, contre 58% sur les communes périphériques. En effet, sur ces dernières, si en additionnant les petits ménages aisés ou très aisés (34%) et les familles aisées ou très aisées (24%), on obtient bien une majorité, ce sont les ménages modestes ou très modestes avec enfant(s) qui sont les plus représentés (38%). À l inverse, sur le noyau urbain, la part des ménages aisés ou très aisés sans enfant est la plus importante (44%, contre 27% pour les ménages modestes ou très modestes avec enfant(s) et 24% pour les familles aisées ou très aisées). Si dans leur ensemble, les accédants aidés s orientent peu vers le collectif, ceux qui le font sont des ménages aisés et très aisés sans enfant et exclusivement sur le noyau urbain (40% de leurs opérations). Parmi les ménages avec enfant(s), l individuel neuf est un choix plus répandu que sur les autres agglomérations, notamment pour les plus modestes. En effet, 40% de ces familles modestes font construire, voire 58% sur les seules communes périphériques. Des coûts moyens d opérations et un niveau d endettement parmi les plus élevés du secteur urbain Toutes opérations confondues, le montant moyen en 2006 est le plus élevé du secteur urbain ( ), en partie en raison d une part du neuf relativement importante. Ainsi, l endettement moyen est supérieur à celui des deux autres agglomérations, quel que soit le profil du ménage, sauf pour les familles modestes ou très modestes. Pour ces dernières, le niveau de l endettement reste toutefois relativement conséquent dans le neuf (4,5 années de revenu), notamment en périphérie, en raison d un faible taux d apport personnel (5,6%), lié en partie à un âge moyen relativement peu élevé. Vichy Val d Allier Une forte progression du nombre de PTZ distribués depuis 2005, notamment sur le noyau urbain Avec une hausse de 137% du nombre annuel moyen de PTZ distribués entre les périodes et (+ 128% pour l ensemble du secteur urbain), le territoire a bien profité du nouveau dispositif, notamment les villes centres (+ 325%). La progression est nettement moins importante sur les communes périphériques (+ 66%), mais le ratio pour habitants y est presque 2 fois plus important que sur les villes de Vichy-Cusset-Bellerive. Cette forte augmentation résulte de la progression fulgurante du volume annuel moyen de PTZ destinés à l ancien (+ 658% depuis 2005, soit 235 prêts par an) notamment sur le noyau urbain ( % soit 143 prêts) quand le nombre de PTZ distribués dans le neuf diminue (- 20%), à la fois sur les communes périphériques et sur les villes centres. Un marché de l individuel neuf peu «perméable» à l accession sociale sur le noyau urbain En 2005 et 2006, les bénéficiaires d un PTZ s orientent majoritairement vers l individuel ancien, à la fois sur le noyau urbain (58% des opérations aidées, dont 1/3 de logements de type 3 ou moins) et sur la périphérie (54%, dont 80% de T4 ou plus). Ainsi, l individuel neuf ne représente que 41% des PTZ sur les communes périphériques, soit une part nettement inférieure aux deux autres agglomérations. Sur le noyau urbain, la proportion des accédants aidés ayant fait construire est faible (7%), alors que celle des acquéreurs d un appartement est importante (38%, dont 80% de T3 ou moins). Au final, le poids des PTZ sur le marché de l individuel neuf, est le plus bas du secteur urbain (38% contre 42%), notamment sur les villes centres (26%), ce qui peut traduire une tension plus importante qu ailleurs sur ce segment.

12 12 Une faible part d accédants aidés originaires du parc HLM, notamment sur le noyau urbain En 2005 et 2006, près de 76% des bénéficiaires d un PTZ étaient locataires du parc privé, 10% vivaient chez leurs parents, 8% avaient un autre statut et seulement 6% étaient issus du parc locatif HLM. Cette faible part s explique en partie par un parc HLM moins présent que sur le reste du secteur urbain, mais peut être aussi parce que les locataires HLM s orientent davantage vers le neuf que les autres, alors que ce segment semble plus tendu sur cette agglomération. La part d accédants aidés originaires du parc locatif HLM est encore plus basse sur les villes centres (4,5%), alors que la proportion de ménages vivant auparavant chez leurs parents (14%) et ceux ayant un autre statut (9%) est relativement haute. Sur les communes périphériques, les locataires issus du parc privé ou HLM (respectivement 79% et 9%), représentent près de 9 ménages sur 10. De fortes disparités entre les ménages aidés du centre et de la périphérie, en terme d âge et de composition familiale En 2005 et 2006, le clivage entre le noyau urbain et sa périphérie, est plus net qu ailleurs. En effet, sur les villes centres, les petits ménages sont très présents (63% des bénéficiaires d un PTZ), contrairement aux communes périphériques (39%). En outre, sur ces dernières, les ans représentent 83% des accédants aidés, contre 70% sur le noyau urbain, où les moins de 25 ans et les plus de 45 ans constituent 30% des bénéficiaires d un PTZ, soit un taux élevé. 40% des bénéficiaires d un PTZ qui accèdent sur les communes périphériques sont issus du noyau urbain Sur la période , 85% des bénéficiaires d un PTZ sur les villes centres en sont originaires, alors que sur les communes périphériques, les accédants aidés déjà résidents ne représentent que 50% des PTZ distribués (les 50% restant sont en grande majorité issus du noyau urbain, soit près de 70 ménages par an). Enfin, sur les Communautés de Communes voisines, les ménages aidés originaires des villes de Vichy-Cusset-Bellerive représentent 46% des nouveaux arrivants bénéficiaires d un PTZ (soit 13% sur l ensemble des accédants aidés). Davantage d ouvriers sur les communes périphériques que sur le noyau urbain, mais moins de cadres En terme de catégories socioprofessionnelles, le territoire communautaire affiche des proportions globalement similaires à la moyenne du secteur urbain. Ainsi, les employés sont majoritaires (36,6%), suivis des professions intermédiaires (24,4%), des ouvriers (23,1%) et des cadres (10%). Ceci étant, on constate que les ouvriers sont plus présents sur les communes périphériques (30%) que sur les villes centres (16,6%), où les cadres sont proportionnellement plus nombreux (14,3% contre 5,6% en périphérie), comme les professions intermédiaires (27% contre 22%). Des ménages plus aisés sur le noyau urbain que sur les communes périphériques Le niveau de vie des bénéficiaires d un PTZ est plus élevé sur les villes centres : 69% sont aisés ou très aisés, contre 58% sur les communes périphériques. Sur ces communes, si en additionnant les petits ménages aisés ou très aisés (34%) et les familles aisées ou très aisées (24%), on obtient bien une majorité, ce sont les ménages modestes ou très modestes avec enfant(s) qui sont les plus représentés (35%). Au contraire, sur le noyau urbain, les ménages aisés ou très aisés sans enfant sont très présents (55%, contre 22% pour les ménages modestes ou très modestes avec enfant(s) et 14% pour les familles aisées ou très aisées). Les ménages sans enfant, quel que soit leur niveau de vie, s orientent peu vers l individuel neuf. Ils optent en majorité pour l individuel ancien, notamment sur les communes périphériques, voire pour le collectif sur le noyau urbain. Pour les ménages avec enfant(s), l individuel neuf est un choix bien plus répandu, mais jamais majoritaire face à l individuel ancien le plus prisé quel que soit le niveau de vie ou le lieu d accession, même si les familles font plus souvent construire sur les communes périphériques que sur le noyau urbain. Des coûts moyens d opérations dans la moyenne du secteur urbain, à l exception de l individuel neuf En 2006, la dépense moyenne d un accédant aidé ( ) se situe entre celle des deux autres agglomérations quel que soit le type d opérations, sauf le neuf. Ainsi, le niveau d endettement est dans la moyenne du secteur urbain, à l exception des familles modestes, pour lesquelles il est un peu plus important (4,5 années de revenu), notamment pour celles qui font construire en périphérie (4,7), en raison d un faible taux d apport personnel (4,8%), sans doute lié à une moyenne d âge relativement peu élevée. Secteur rural Une forte hausse du nombre de PTZ dans l ancien depuis 2005 et une légère progression dans le neuf Entre les périodes et , le volume annuel moyen de PTZ a augmenté de 97%, passant de 325 à 642 unités. Si cette hausse est inférieure à celle du secteur urbain (+ 128%), le ratio pour habitants demeure toutefois plus important sur le secteur rural. Cette forte augmentation résulte à la fois de la progression fulgurante du nombre annuel moyen de PTZ destiné à l ancien (+ 184% depuis 2005, soit 389 prêts par an) et au neuf (+ 33%, soit 253 prêts par an sur la période ).

13 13 Par ailleurs, la hausse la plus forte se situe sur les pôles ruraux, qui profitent plus de l ouverture à l ancien que le reste du secteur rural. Un marché de l accession sociale fortement orienté vers l individuel neuf, même si l ancien est majoritaire Sur la période , c est l individuel ancien qui est majoritaire parmi les PTZ (59%, dont 75% de logements de type 4 ou plus), avec une part d acquisition-amélioration égale à celle de l achat sans travaux. Ceci étant, l individuel neuf atteint une proportion relativement élevée de 39% (dont 60% de type 5 ou plus), voire davantage aux franges des agglomérations (55% à 60%). Par ailleurs, le poids du PTZ sur l ensemble de la construction neuve de maisons individuelles est globalement similaire à l ensemble du secteur urbain (42%), mais les niveaux les plus élevés restent cantonnés aux franges des agglomérations et aux grands axes de communication. La seule exception notable se situe à l est du département, à proximité des pôles d emploi de Dompierre-sur-Besbre et de Digoin (Saône-et-Loire). Très peu de différences avec le secteur urbain au niveau des statuts d occupation d origine Sur la période , 74% des bénéficiaires d un PTZ étaient issus du parc locatif privé, 9% du parc locatif HLM, 10% vivaient chez leurs parents et 7% avaient un autre statut, soit des taux similaires au secteur urbain. Par ailleurs, si sur la période , les ménages aidés issus du parc locatif HLM accédaient de moins en moins sur le secteur urbain, au profit du secteur rural, le nouveau dispositif stoppe ce glissement progressif. Un profil jeune et familial plus marqué que sur le secteur urbain Sur la période , 70% des accédants aidés sont âgés de moins de 36 ans (voire 15% de moins de 25 ans), contre 67% sur le secteur urbain. En outre, les bénéficiaires d un PTZ sont plus souvent des ménages avec enfant(s) (57%) que sur les agglomérations, notamment les couples (49% contre 42%). On constate toutefois des différences assez prononcées entre les espaces les plus éloignés des pôles et ceux situés aux franges des agglomérations, où le profil des ménages aidés apparaît plus jeune et plus familial. Sur les pôles ruraux, l accession sociale est davantage tournée vers les actifs déjà résidents Sur la période , les bénéficiaires d un PTZ qui accèdent sur les pôles ruraux en sont majoritairement originaires (75%), alors que c est moins souvent le cas sur le reste du secteur rural (62%). Ainsi, le marché de l accession sociale sur les pôles ruraux, se révèle davantage orienté vers les actifs déjà résidents, contrairement au reste du département, où les accédants aidés sont plus souvent issus du secteur urbain, voire d un département limitrophe. Enfin, de manière générale, les ménages originaires du secteur urbain qui s installent sur le secteur rural, sont un peu plus jeunes que ceux qui y résidaient déjà. Ils ont également un niveau de vie supérieur, ils sont plus petits, mais ils optent autant pour le neuf (1 fois sur 2). Les ouvriers sont de loin les plus représentés Par rapport au secteur urbain, la part des ouvriers bénéficiaires d un PTZ est très nettement supérieure sur le secteur rural (41% contre 24%). Les agriculteurs, les artisans-commerçants, les inactifs et les retraités sont également un peu mieux représentés, mais la proportion des cadres, des employés et des professions intermédiaires est nettement moins forte. Des ménages moins aisés que sur le secteur urbain, mais des situations disparates Le niveau de vie des bénéficiaires d un PTZ est moins élevé sur le secteur rural : 56% sont considérés comme aisés ou très aisés, contre 64% sur le secteur urbain. Globalement, on compte 36% de familles modestes ou très modestes, 35% de petits ménages aisés ou très aisés et 21% de familles aisées ou très aisées, mais les situations sont disparates. En effet, si le caractère familial et plutôt modeste est assez marqué sur près de la moitié des Communautés de Communes, avec plus de 39% de familles modestes, on constate que certains EPCI accueillent des ménages plus aisés, essentiellement à proximité des agglomérations. Enfin, la part de l individuel neuf, qui reste relativement importante, quel que soit le profil, augmente avec la présence d enfant(s), mais aussi à mesure que le niveau de vie s élève. À l inverse, le poids de l individuel ancien diminue, mais reste toujours majoritaire (entre 75% et 52% selon le type de ménage). Des coûts d opérations plus bas que sur le secteur urbain, mais un niveau d endettement similaire En 2006, la dépense moyenne des bénéficiaires d un PTZ, toutes opérations confondues, est similaire à celle du secteur urbain ( ), uniquement en raison du poids important du neuf. En effet, les montants moyens ventilés par type d opérations (neuf, ancien et acquisition-amélioration), apparaissent en réalité moins élevés que sur les agglomérations. Malgré cela, le niveau d endettement des ménages aidés est légèrement supérieur au secteur urbain, notamment pour les familles modestes qui font construire (4,7 années de revenu). En effet, même si ces ménages dépensent en moyenne moins que sur le secteur urbain, leur taux d apport personnel est plus faible (7% contre 8,6%).

14 14 Quelques définitions Aire urbaine : au sens de l INSEE, l aire urbaine est un ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain et par des communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine) dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi, travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci (cf. carte). Endettement (en nombre d années de revenu) : le niveau d endettement est ici apprécié en nombre d années de revenu, c'est-à-dire calculé en fonction du ratio «montant de l ensemble des prêts / montant du revenu net du ménage à l année de l emprunt». Par exemple, un ménage ayant emprunté et percevant un revenu net annuel de , aura un endettement de 5 années de revenu. Communes périphériques : pour chaque Communauté d Agglomération, Il s agit de l ensemble des communes en périphérie du noyau urbain (cf. carte). Franges des agglomérations : il s agit des communes appartenant aux aires urbaines des agglomérations, mais non à leur périmètre communautaire respectif. Ménage : il s agit de l ensemble des occupants d une résidence principale. Afin de faciliter la lecture, le terme famille désigne un ménage avec enfant(s), celui de petit ménage correspond à un ménage composé d une seule personne ou d un couple sans enfant. Noyau urbain (ou villes centres) : pour les besoins de l étude, il correspond aux principales villes structurantes de chaque Commuanuté d Agglomération. Il s agit des ensembles Montluçon-Domérat-Désertines, Moulins-Yzeure- Avermes et Vichy-Cusset-Bellerive. Attention à ne pas confondre avec les «pôles urbains» définis par l INSEE. Primo-accédants : Il s agit des ménages qui deviennent propriétaires de leur résidence principale pour la première fois. Au sens du PTZ, il s agit des ménages qui n étaient pas propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l offre de prêt. Résidence principale : il s agit d un logement (ou d une pièce indépendante), dans lequel un ménage habite la plus grande partie de l année. Ainsi, au sens statistique, une résidence principale correspond à un ménage. Revenu par unité de consommation : le revenu par unité de consommation est un revenu normé calculé selon les revenus déclarés des ménages pondérés par leur composition; c est ainsi un indicateur du niveau de vie. Les 4 tranches de revenu par unité de consommation (ménages très modestes, modestes, aisés et très aisés) sont déterminées par comparaison aux quartiles de revenu par unité de consommation de l ensemble des ménages français donnés par la dernière «enquête logement» de l INSEE. À titre d illustration, un couple avec un enfant sera considéré comme : - très modeste quand ses revenus mensuels seront inférieurs à modeste quand ses revenus mensuels seront compris entre et aisé quand ses revenus mensuels seront compris entre et très aisé quand ses revenus mensuels seront supérieurs à Secteur rural : il est constitué de l ensemble des Communautés de Communes. Comme dans la convention de délégation de compétences des aides à la pierre, il est divisé en deux, avec d une part les 6 EPCI comprenant un pôle d emploi (les Communautés de Communes en Pays Saint Pourcinois ; Varennes-Forterre ; Pays de Lapalisse ; Commentry Néris-les-Bains ; Bassin de Gannat ; Val de Besbre Sologne Bourbonnaise), et d autre part, l ensemble des autres EPCI (cf. carte). Secteur urbain : il comprend les trois Communautés d Agglomérations (cf. carte). Les différents zonages Réalisation : ADIL 03, septembre 2007.

15 Remerciements à nos partenaires Publication : ADIL03 Directeur de la publication : Roland AJUS (Directeur de l ADIL) Comité de lecture : Marie-Christine FROMONT-DANJOU (Directeur de l Habitat et du Logement au Conseil Général), Alain CROMBEZ (Chef du service Habitat à la Direction Départementale de l Equipement) Etude, rédaction et cartographie : Damien RAMUS de COSTE (Chargé d Etudes à l ADIL) Crédits photos : J.P. CORDIER (CG 03) Illustrations : Ghislaine BENOIT - Arzimut.com - Paris Conception graphique, mise en page et impression : Espace Repro - Moulins Achevé d imprimer en juin 2008

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