Journées de formation des directeurs de coopératives d Hlm janvier 2016

Transcription

1 Journées de formation des directeurs de coopératives d Hlm janvier 2016

2 Le programme mercredi 27 janvier Journées de formation des directeurs Avignon mars Orléans 18h Présentation du programme, accueil des nouveaux participants 18h15 L actualité des coop Hlm 20h Apéritif 20h30 Diner en commun

3 Le programme 11 mars Orléans jeudi 28 janvier 9h Les coop Hlm face à la transformation digitale 12h45 Déjeuner en commun 14h Ateliers 17h Restitution et vote sur les objectifs 20h Départ pour le diner en commun

4 Le programme Vendredi 29 janvier 9h Ateliers 11 mars Orléans Atelier 1 : L accession dans le bâti existant : pourquoi, comment Atelier 2 : Le nouveau régime des coopérations entre organismes d Hlm 11h Le Fait coopératif : du discours à l action 13h Déjeuner en commun 14h Le Forum des directeurs 16h00 Bilan des journées de formation et clôture

5 Le programme 11 mars Orléans Retrouvez en ligne dès à présent tous les supports qui serviront au cours de ces journées : Profitez-en pour vous inscrire à la lettre hebdomadaire d information :

6 Journées de formation des directeurs de coopératives d Hlm janvier 2016

7 L actualité des coop Hlm janvier 2016

8 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 L actualité des coop Hlm Les thèmes abordés : Financement des acquéreurs Fiscalité Le logement locatif Mutualisation financière entre organismes d Hlm Actualité de la branche Actualité fédérale

9 1/ Le financement des acquéreurs janvier 2016

10 2/ La fiscalité janvier 2016

11 Actualités fiscales janvier 2016 Janvier 2016 Direction des études juridiques et fiscales USH PL - ABN

12 1 Loi de finances pour 2016 Loi de finances rectificative pour

13 TVA Accession sociale en QPV Depuis 2015 : Taux de 5,5% pour les opérations d accession sociale à la propriété situées dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou à une distance de moins de 300 mètres Toutefois, selon le texte, il est nécessaire qu un contrat de ville ait été signé à signature avant la demande de permis de construire? La loi de finances pour 2016 admet expressément l application du taux de 5,5% pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée entre le 1er janvier 2015 et la date de signature du contrat de ville qui doit intervenir au plus tard le 31 décembre

14 TVA Accession sociale quartiers ANRU La loi de finances prolonge la durée d application du taux de 5,5% pour les opérations d accession sociale à la propriété situées dans les quartiers faisant l objet d une convention ANRU ou dans les 300 mètres de ces quartiers. Continue de s appliquer pendant les 2 années suivant la date de l échéance de la convention pour les opérations dont la demande de permis de construire a été déposée au cours de ces deux années et pour les opérations réalisées en application d un traité de concession d aménagement défini à l article L du code de l urbanisme signé durant cette même période. Ce dispositif est destiné aux quartiers qui ne sont pas compris dans le périmètre d un quartier prioritaire de la ville. 4

15 TVA Tva à 10% pour les opérations de logement intermédiaire Rappel : TVA à 10% sur les opérations de construction de LLI sous réserve d être situées en zones tendues (zones A et B1) et intégrées dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25 % de surface de logements sociaux + Exonération de TFPB pendant 20 ans, sous les mêmes conditions. La condition liée à un pourcentage minimal de logements sociaux n est pas exigée dans les communes comptant déjà plus de 50 % de logements locatifs sociaux et dans les quartiers faisant l objet d une convention ANRU au titre du NPNRU 5

16 Exonération d impôt sur les plus-values réalisées par les particuliers qui vendent un bien immobilier à un bailleur social Le régime d exonération devait prendre fin au 31/12/2015. Prolongation à ventes intervenant avant le 31/12/2016 ou intervenant avant le 31/12/2018 à condition d avoir été précédées d une promesse unilatérale de vente ou d une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31/12/2016. D autres aménagements sont apportés, notamment : la loi de finances pour 2016 écarte l application de l exonération dans les quartiers faisant l objet d une convention ANRU au titre du NPNRU 6

17 DIVERS TVA travaux d économie d énergie : Depuis 2014, certains travaux peuvent être facturés directement à 5,5% lorsqu ils sont réalisés sur des logements de plus de 2 ans (article bis A du CGI) à pose, installation et entretien des matériaux et équipements particulièrement performants, listés au 1 de l'article 200 quater du CGI. La loi de finances pour 2016 modifie cette liste et donc, le champ d application de la facturation directe à 5,5%. à ex: les chaudières à condensation sont sortis de la liste au profit des travaux portant sur les chaudières «à haute performance énergétique». 7

18 DIVERS La loi de finances rectificative prévoit que les organismes Hlm et les SEM de logements doivent transmettre chaque année à l administration des impôts, avant le 1 er février, par voie dématérialisée, les informations relatives aux locaux loués et à leurs occupants nécessaires à l établissement de la taxe d habitation - art. L. 102 AE du Livre des procédures fiscales- Un décret doit venir préciser les modalités de cette obligation + signature d une convention DGFIP USH - Fédération des EPL 8

19 2 Taxe foncière sur les propriétés bâties 9

20 TFPB - compensation par l Etat aux collectivités du coût de l abattement de 30% sur la TFPB des logements sociaux situés dans les quartiers prioritaires de la ville : compensation rehaussé à 40%. Locaux professionnels : Les valeurs locatives des locaux professionnels ont fait l objet d une révision en 2012/2013. Initialement, les résultats de cette révision devaient être pris en compte pour l'établissement des bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année Cette date a été reportée plusieurs fois et est à nouveau reportée de 2016 à 2017 par la loi de finances rectificative pour 2015 (n ). 10

21 Dégrèvement de TFPB Travaux d économie d énergie (art.1391 E du CGI) L article 1391 E du CGI prévoit un dégrèvement de TFPB égal au quart des dépenses de rénovation, déduction faites des subventions perçues afférentes à ces dépenses, éligibles au taux réduit de TVA en application du 1 du IV de l article 278 sexies du CGI et payées au cours de l année précédent celle au titre de laquelle l imposition est due. Rappel des modifications issue de l article 45 de LFR 2013: Application des nouvelles règles aux dépenses payées en 2014 qui donnent droit à un dégrèvement sur la taxe foncière due au titre de 2015: Nouvelle définition des dépenses éligibles travaux d économies d énergie éligibles à la LASM 5,5% dans le secteur du logement social (art.278 sexies IV,1.1 du CGI). 11

22 Dégrèvement de TFPB Travaux d économie d énergie (art.1391 E du CGI) Arrêt du Conseil d Etat No du 2 juillet 2014 : un bailleur social peut obtenir un dégrèvement au titre de l article 1391 E du code général des impôts sur la base d une «situation de travaux» alors même que le marché n est pas encore soldé. Arrêt du Conseil d Etat du 17 juin 2015, No,382248, min c/office public de l habitat du Territoire de Belfort : ouvrent droit au dégrèvement, outre les dépenses exposées pour la réalisation des travaux d économie d énergie, les dépenses exposées pour la réalisation des travaux et prestations qui en constituent un préalable indispensable et qui en sont indissociables (travaux d isolation et de menuiserie extérieures + installation d un échafaudage, dépose de l isolation extérieure du bardage existant, honoraires de maîtrise d œuvre). 12

23 Dégrèvement de TFPB Travaux d accessibilité et d adaptation (art.1391 C du CGI) Article 1391 C du CGI : les dépenses engages par les organismes Hlm pour l accessibilité et l adaptation des logements aux personnes en situation de handicap sont déductibles de la TFPB versée aux collectivités territoriales. BOI-IF-TFB (pts,10 à 240). Dépenses éligibles : dépenses d accessibilité et d adaptation aux personnes en situation de handicap portant sur des logements locatifs appartenant aux organismes Hlm. Selon le BOI, ces dépenses concernent tant les travaux réalisés à l extérieur des locaux pour en faciliter l accès (travaux dans les parties communes) que les dépenses réalisées à l intérieur d un logement. 13

24 Dégrèvement de TFPB Travaux d accessibilité et d adaptation (art.1391 C du CGI) Arrêt du Conseil d Etat du 21 octobre e /3 e SSR Société Dauphinoise pour l habitat : Pour être déductibles de la TFPB en application de l article 1391 C du CGI, les dépenses doivent avoir été engagées pour des travaux qui, dans leur totalité ou pour partie, améliorent effectivement l accessibilité des immeubles et logements pour les personnes en situation de handicap. Ces travaux ne doivent pas nécessairement porter spécifiquement sur des équipements spécialisés pour les personnes handicapées. Le conseil d Etat condamne la position de l administration fiscale qui, dans certains cas, limitait le dégrèvement aux installations d équipements spécifiques conçus pour les personnes handicapées. 14

25 3/ L activité locative janvier 2016

26 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 La mise en place du fonds national des aides à la pierre (FNAP) Une volonté de l Etat une proposition des ministres du budget et du logement (juillet 2015) une opposition du Mouvement Hlm sur son alimentation et sa gouvernance un débat parlementaire peu favorable Une création d ici l été 2016 un EPA qui a pour objetde contribuer au financement des opérations de développement, d amélioration et de démolition du parc locatif social. Il peut également financer d autres types d emplois (ingénierie, SNE ) un conseil d administration composé à parité de représentants de l Etat d une part et de représentants des organismes d Hlm, des SEM et des organismes agréés MOI d autre part. Des représentants des collectivités territoriales et du Parlement sont également prévus. des ressourcesconstituées d une fraction de les cotisations versées par les organismes d Hlm à la CGLLS pour 270 millions d euros et de subventions et contributions de l Etat et des collectivités territoriales décision du conseil d administration de la CGLLS du 20 janvier : Cotisation de base à 1,58%du produit des loyers, redevances et indemnités d occupation perçues (149 ME, +50%) 85% du produit du supplément de loyer de solidarité (85 ME)

27 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 De nouveaux financements pour les investissements locatifs Les annonces du Président de la République au bicentenaire de la CDC (12 janvier) une enveloppe de 1,5 Mds d euros sur 5 ans de prêts à taux zéro sur 20 ans distribuée par la CDC dès le printemps pour financer des «plans d accélération de l investissement» création d une Foncière publique à laquelle l Etat et ses établissements publics apporteraient leurs terrains pour une mise à disposition des opérateurs Prêts bonifiés pour la rénovation thermique des bâtiments publics Les autres projets en cours baisse du taux de commissionnement : effectif pour les banques depuis le 1 er janvier 2016, en attente de répercussion sur les Hlm Prêts de haut de bilan BEI bonifiés par Action Logement : mission d évaluation en cours (mars) Prêt réhabilitation CDC : un seul contrat avec éco-prêt, PAM, Amiante

28 Vers une nouvelle loi «Logement» Journées de formation des directeurs Avignon 2016 Une conséquence des évènements du 7 janvier 2015 CIEC du 6 mars : «lutter contre les ségrégations et les discriminations» L habitat, principal champ d action : «favoriser une plus grande mixité sociale dans tous les segments du parc Hlm et à diversifier les flux d accueil dans les Quartiers Prioritaires de la Ville» Un projet de loi «Egalité et Citoyenneté» transmis au Conseil d Etat le 18 janvier dernier 1 er axe : les attributions Sur les territoires des EPCI dotés d un PLH ou ayant la compétence habitat et ayant au moins un QPV, obligation de consacrer au moins 25% des attributions hors QPV à des ménages dont les revenus sont inférieurs «au quartile des demandeurs aux ressources les plus faibles dont les demandes figurent dans le SNE à l échelle régionale» et aux personnes relogées dans le cadre du RU. Un accord collectif intercommunal d attribution obligatoire peut fixer des objectifs par bailleur. Mise à jour des critères de priorité qui s appliquent à l ensemble des désignations et attributions. Obligation pour les collectivités territoriales, Action Logement et l AFL de consacrer au moins 25% des attributions effectuées sur leurs logements réservés aux ménages prioritaires. Suppression de la délégation du contingent préfectoral aux communes mais maintien aux EPCI qui prennent la responsabilité DALO. Modification de la composition et du fonctionnement de la commission d attribution Incitation à la mise en place de la «location choisie» et obligation dans 5 ans de publierles logements disponibles pour tous les bailleurs ayant du patrimoine sur le territoire des EPCI tenus d élaborer un PPGDID. Numéro d enregistrement SNE national Pénalité de euros/logt si erreur ou défaut d information au RLS.

29 Vers une nouvelle loi «Logement» Journées de formation des directeurs Avignon ème axe : les loyers Suppression du mécanisme de classement des immeubles en fonction du service rendu (cf. CUS) Report de la signature des CUS au 1 er janvier 2018 et redéfinition de la CUS autour d objectifs de mixité sociale et intégration d un «état de l occupation sociale» par immeuble ou ensembles immobiliers et réforme du régime d association des collectivités territoriales à la signature des CUS. Limitation des possibilités d exemption du SLS et suppression des modulations et dérogations dans les CUS. Abaissement du seuil de mise en cause du droit au maintien dans les lieux (150%) et réduction à 18 mois (au lieu de 3 ans) du délai de déclenchement. 3ème axe : mieux répartir l offre de logement social sur les territoires Redéfinition du champ d application territorial de l article 55 de la loi SRU. «Reprécisiondes conditions d application des seuils qualitatifs à atteindre dans les objectifs de rattrapage SRU» Suppression de la mutualisation des objectifs de rattrapage à l échelle de l intercommunalité. Renforcement des pouvoirs du préfet en cas de carence avérée. Intégration des les PLH d une analyse de l offre foncière et de son utilisation. Une discussion au Parlement attendue pour le printemps

30 4/ La mutualisation Financière Hlm janvier 2016

31 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 La mutualisation financière en 2015 OPH ESH COOP Total Droits à aide dont production dont réhabilitation dont démolition Frais de gestion 0 Total Contributions Flux Coopérative HLM Soldes négatifs en Soldes positifs en Total Solde net

32 La mutualisation financière en 2016 et après La mutualisation «Agenda» sur les investissements 2016 et 2017 une prolongation de deux ans de la mutualisation financière par l «Agenda Hlm » deux nouveaux emplois : 250 ME pour accompagner les démolitions de patrimoine et les investissements de réhabilitation et 100 ME pour améliorer l offre de logements à loyers très modérés et un élargissement aux «PLS spécifiques» un total de 600 ME par an Le moratoire, c est maintenant! Journées de formation des directeurs Avignon 2016 une décision du comité exécutif du 16 décembre 2015 maintien de la mutualisation «Pacte» en 2016 sur les investissements 2015 une réflexion à venir pour donner de la cohérence à la mutualisation au regard du FNAP et des nouvelles aides de la CDC une nouvelle négociation possible avec l Etat

33 5/ Les nouveautés statutaires janvier 2016

34 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 Des nouveautés concernant les AG : Un possible avancement de la date de tenue de l AG d un mois le résultat de l article 153 de la loi «Macron» se référer au contenu de l accord d intéressement Une AGE pour les scichlm afin d intégrer dans les statuts le «Projet coopératif» une obligation de la loi «ESS» d aout 2014 à mettre en œuvre avant le 31 juillet 2016 à compter de l AG 2017 : intégrer au rapport de gestion des éléments sur l évolution du Projet coopératif Pas de décret «clauses types» à attendre d ici juin

35 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 Un nouveau cadre comptable ANCIEN CADRE COMPTABLE NOUVEAU CADRE COMPTABLE AUTRES INFORMATIONS Avenant du 18 décembre Arrêté du 7 octobre 2015 pour les OLS Nomenclature des comptes Etats financiers Hlm Annexe 1 - Plan des comptes Annexe 3 - Dcuments et états financiers Hlm Annexe 2 - Compte financier des OPH Annexe 4 Commentaires Titre I - Plan de comptes (cf. Annexe 1) des comptes Titre II - Commentaires des comptes Avis du 4 novembre 2015 Schémas d'écritures Notes de doctrine Titre III - Schémas d'écritures Titre V - Notes de doctrine Titre IV - Documents annuels (cf. Annexe 3) Instruction comptable Avenants de 1995 et 1998 CCH : Décret du 7 octobre 2014 (Amts dérogatoires) Légende des couleurs nouveau cadre comptable : Règlement ANC du 4 juin 2014 comptes HLM Applicable dès le 1er janvier 2015 CCH : Décret du 29 décembre 2014 (Cr. douteuses) Applicable au plus tard le 1er janvier 2016 Règlement ANC du 5 juin 2014 relatif au plan comptable général Application matintenue

36 Anticiper? Ou ne pas anticiper (les textes comptables)? Journées de formation des directeurs Avignon 2016 Les comptes annuels arrêtés au 31 décembre 2015 sont établis à partir du plan des comptes défini à l annexe1del arrêtédu7octobre2015, ils sontprésentésconformémentàl annexe3 del arrêtédu7octobre2015 Et établis conformément 1 er cas :Anticipation de l application des règlements ANC N relatif au PCG, N du 4 juin 2015 relatif comptes annuels des OLS, et des commentaires de comptes(04 nov. 2015) On ne peut pas dissocier l application de ces différents textes (cf. avis 04/11/15) Conséquences: changements de méthodes établir des comptes pro forma Att : l anticipation implique l application du règlement ANC de 2012 sur les VEFA (Art à du règlement ANC relatif au PCG) 2 ième cas : pas d anticipation => car l avis du 4 novembre 2015 n impose l application des commentaires descomptesqu au1 er janvier2016 Établis avec les mêmes règles et méthodes que l exercice précédent (N.B : éviter de citer des textes abrogés)

37 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 La comptabilisation des contrats de VEFA Le règlement de l ANC du 8 novembre 2012 (jodu 30 déc2012) et la note de présentation du 8 novembre 2012, repris dans le règlement ANC (art à 622-7) le texte concerne les promoteurs privés, les SCCV et SCI depuis le 1 er janvier 2013 Il indique que la méthode des marges à l avancement sur les ventes en VEFA est la méthode préférentielle, mais la méthode à l achèvement reste valable En termes de doctrine comptable, la FPI recommande à ses adhérents comme méthode comptable la neutralisation du chiffre d affaires jusqu à la livraison du lot (sans avancement) Chaque contrat vente en VEFA est un contrat à long terme Les frais de publicité sont des charges de l exercice Les honoraires de commercialisation se rapportant à un contrat de VEFA signé sont des éléments du prix de revient (=> il faut les stocker désormais), mais les frais de la force de vente sont des charges Risque de divergence fiscale sur ce dernier point Et pour les coopératives (et les organismes) Hlm? Ce règlement est transposé dans les commentaires de comptes publié le 04 novembre 2015 et illustré avec des exemples dans les schémas d écritures comptable à paraître A priori, il n y aura pas ou peu d impact fiscal, sauf pour les VEFA dans le champ de l IS Et pour PSLA? un contrat de location-accession n est pas un contrat à long terme

38 Les créances douteuses de d 1 an (R du CCH + ANC ) Créances à plus d 1 an ou locataires partis : provision à 100% des sommes dues au titre des loyers, charges et accessoires Créances de moins d 1 an (en masse de loyers) : application des règles de droit commun (ANC ) pour l'évaluation des actifs : Provision dossier par dossier, ou Provision sur la base d éléments statistiques fiables (tests de valeur) Etude sur les créances locataires de moins d 1 an : dépréciations constatées assez cohérentes par zones de tension (1 à 5) des taux constatés autour de 5% (0à 3 m), 25% (3à 6 m) et 50%(6 à 12 m) Circulaire des fédérations à faire début 2016 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 La PGE (provision pour entretien) (art règlement ANC ) Durcissement de la définition des dépenses éligibles à la PGE : Travaux présumés, estimés, et programmés (dans un plan) par avance Proposition d une méthode de calcul de la provision dans les documents de l ANC

39 6/ L actualité sociale janvier 2016

40 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 Décisions de la CPNEF Evolution de +0,4% des salaires minimum mensuels de la nouvelle grille de classification et de l annexe IV de l ancienne grille Le montant de la prime de vacance a été fixé à 45.5% du minima mensuel du niveau A2, soit 726,16

41 Financement des actions de formation pour 2016 Journées de formation des directeurs Avignon 2016

42 7/ L actualité de la Fédération janvier 2016

43 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 La SDHC et la SFHC La Société de Développement de l Habitat Participatif(SDHC) est une coopérative qui réunit uniquement des coopératives Hlm à son capital: 121 coopératives en 2016 La SDHC intervient seulement pour réaliser du portage en capital dans le cadre de la création ou relocalisation d une coopérative hlm (2 à 3 créations ou relocalisations par an: ex SCIC Seine Accession) Le Conseil fédéral a décidé en 2009 la création de la Société de Financement de l Habitat Coopératif(SFHC), une coopérative filiale de la SDHC, afin de développer des outils au service des coopératives d Hlm facilitant leur activité. LecapitaldelaSDHCatteint 3,5Meurosdont1,3MeurosaffectésàlacréationdelaSFHC, La Banque Postale, le Crédit Agricole et le Crédit Coopératif et la SMABTP ont souscrit au capital, LecapitaldelaSFHCenjanvier2016s élèveà2,4meurospour: Des prêts participatifs, Des garanties financières via Cautialis Des assurances via la SMABTP

44 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 Exemple de prêt participatif accordé Soutien au rachat d un portefeuille composés de lots de copropriétés en vue de doter HF Gestion, structure coopérative exclusivement dédiée à la gestion de syndic solidaire en Bretagne (Brest, Lorient et Rennes) Budget Intervention de la SFHC

45 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 Exemple de prêt participatif accordé Participation au financement de la 1 ère tranche d uneopération de 90 logements en VEFA réalisés à Nantes par CIF Coop Budget Intervention de la SFHC

46 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 L activité de la SFHC en quelques chiffres Depuislamiseenœuvre(novembre2013): 65 demandes de coopératives Hlm enregistrées, 133 M de garanties financières accordées par Cautialis, 890 K de prêts participatifs versés. Recours aux services de la SFHC Montants garanties par Cautialis Assurances Garanties Prêts participatifs

47 Journées de formation des directeurs Avignon 2016 Prochains rendez-vous fédéraux 10 février Groupe de travail «locataires coopérateurs» 23 mars Groupe de travail «syndic» 11/12 mai Assemblée générale de la Fédération Assemblées générales d Arecoop, la SDHC et la SFHC 16/17 novembre Séminaire des administrateurs 17/18 novembre Séminaire des présidents 24/25 novembre Séminaire des commerciaux

48 8/ L activité des coop Hlm janvier 2016

49 L activité en accession sociale groupée Données reporting SGAHLM Variations T1 T2 T3 T T1 T2 T3 T3 2015/T3 4T / Résa Vefa % 23% Contrats PSLA % 8% Total Résa 8% 17% Ventes Vefa % -15% Levées d option % 21% PSLA Total 683 Ventes % +9%

50 L activité en accession sociale diffus Données reporting CCMI En nombre de logements Ventes nettes mars juin sept dec En nombre de logements Livraisons mars juin sept dec

51 Journées de formation des directeurs de coopératives d Hlm janvier 2016