Les systèmes de sécurisation des propriétaires bailleurs de logements vacants. Mercredi 26 novembre 2008

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1 Les systèmes de sécurisation des propriétaires bailleurs de logements vacants Mercredi 26 novembre 2008

2 Louer à titre de résidence principale Logement vide meublé Législation Définition Forme du bail Logement décent Dossier de diagnostic Dépôt de garantie Révision annuelle du loyer Durée Loi du 6/6/1989 Pas de meuble (sauf cuisine aménagée) Écrite (article 3 loi 89) Obligatoire (article 6 Loi 89) Obligatoire (article 2 al.2, art 3 et 3-1 loi 89) technique(performance énergétique,risque de plomb,état des risques naturels et technologiques 1 mois de loyer hors charges Indice de référence des loyers Personne physique:3 ans Personne morale: 6 ans Article 1719 du code civil Article L et suivants du code de la construction et de l habitation Pas de définition mais critères donnés par la jurisprudence notamment: Logement suffisamment meublé pour y mener une vie convenable Inventaire écrit APPRECIATION SOUVERAINE DES TRIBUNAUX Ecrite (article L du CCH) Obligatoire (article 1719cc) Obligatoire (ordonnance du 8 juin 2005) technique(performance énergétique,risque de plomb,état des risques naturels et technologiques libre Indice de référence des loyers Principe Dérogation pour étudiant 1 an 9 mois

3 Louer à titre de résidence principale location nue location meublée Congé article 15 loi du 6/6/1989 Article L CCH Principe Dérogation: Etudiant du bailleur au terme du contrat Vente,reprise, légitime et sérieux Vente,reprise, légitime et sérieux Pas de motif droit de préemption du locataire délai de préavis 6 mois avant terme du bail 3 mois avant terme du bail protection des locataires âgés âgés de plus de 70 ans et ayant moins d'une fois et demi le smic sauf si le bailleur a 60 ans et moins d'une fois et demi le smic Pas de protection Renouvellement du contrat Article 17 loi du 6/6/1989 Article L CCH Délai 6 mois avant terme du contrat 3 mois conditions références de loyer pas de conditions Pas de renouvellement Reconduction article 10 loi du 6/6/1989 Article L CCH possibilité du locataire En cours de bail Oui article 15 loi du 6/6/1989 Oui Article L CCH Délai de préavis 3 mois 1 mois 1 mois

4 Loca pass: Solvabiliser les locataires et sécuriser les bailleurs Avance du dépôt de garantie Caution Fond de solidarité logement Avance du dépôt de garantie Caution Aides au logement Garantie des risques locatifs

5 Mesures incitatives Objectif:loger des personnes défavorisées, ou au revenu modeste, ou intermédiaire,dans le parc privé,en contre partie possibilité pour le bailleur d obtenir des subventions et de bénéficier de déductions fiscales Conventionnement avec ou sans travaux (1/10/2006) Principe: logement achevé depuis plus de 15 ans Bailleurs bénéficiaires: personne physique ou morale assujettie à IS Résidence principale vide Locataires: personnes physiques ou organisme privé ou publique* Durée :sans travaux avec travaux Prorogation possible Logement décent Revenu fiscal de référence Surface habitable augmentée de la moitié des annexes limitée à 8m2 ANAH 6 ans 9 ans Par période de 3 ans N-2 Borloo ancien 6ans 9ans Par période de 3 ans N-2

6 Mesures incitatives Conventionnement Avec travaux Plafond de loyers Plafond de ressources pour une personne (N-2) APL Sur le revenu brut foncier de Durée de la vacance: -12 mois consécutifs Majoration possible en cas de location à des personnes relevant de la loi DALO 16, ANAH Intermédiaire 40 à 60% Montant de la Prime: Montant minimum des travaux: Engagement pour le bailleur de pratiquer : loyer intermédiaire /social /très social Déductions spécifiques BORLOO ancien Intermédiaire 30% Social 50 à 70% 6,06 à 9, Très social 70 à 90% Prime de remise sur le marché locatif d un logement vacant 5,74 à 8,27 Social /très social 45%

7 Rappel: Revenus fonciers et Bénéfices industriels et commerciaux Régime d imposition Location nue loyer Location meublée BIC Abattement forfaitaire Micro foncier Inférieur ou égal à % Micro entreprise Inférieur ou égal à % (à compter 1/1/2009) Régime réel Optionnel si inférieur à Obligatoire au delà Optionnel si inférieur à Obligatoire au delà