EXAMEN DE LA LOI SUR LES CONDOMINIUMS DE L ONTARIO Séances d information publiques de la ministre. Sommaire

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1 EXAMEN DE LA LOI SUR LES CONDOMINIUMS DE L ONTARIO Séances d information publiques de la ministre Sommaire

2 APERÇU GÉNÉRAL DU PROCESSUS Durant l automne de 2012, le ministère des Services aux consommateurs a tenu des séances d information publiques à l échelle de la province dans le cadre de la première étape de l examen de la Loi sur les condominiums. Les cinq séances se sont déroulées dans les collectivités suivantes, sous la gouverne de la ministre Margarett Best et de députés provinciaux : Toronto, 12 septembre Séance tenue par l honorable Kathleen Wynne, députée de Don Valley West, et par l honorable Glenn Murray, député de Toronto-Centre Mississauga, 19 septembre Séance tenue par Dipika Damerla, députée de Mississauga Est- Cooksville Ottawa, 27 septembre Séance tenue par Yasir Naqvi, député d Ottawa-Centre London, 7 novembre Chris Bentley, député de London Ouest, a été dans l impossibilité d assister à la séance Scarborough, 29 novembre Séance tenue par Tracy MacCharles, députée de Pickering- Scarborough Est Les séances d information publiques de la ministre ont donné aux propriétaires de condominiums et à d autres intervenants de chacune des collectivités l occasion de s informer davantage à propos du processus d examen et de faire connaître leurs points de vue. Le nombre de participants à ces séances d une heure et demie variait de 35 à 200, selon la localité. Le programme comprenait des observations de la députée ou du député local, un survol de la Loi par le directeur des politiques du ministère et une description du processus d examen par la ministre, suivis d une période consacrée aux questions et aux commentaires des participants. La séance initiale, tenue à Toronto, visait en grande partie à informer les membres du public à propos du processus d examen; les séances suivantes ont été remaniées pour permettre aux intervenants d en apprendre davantage sur les défis auxquels les communautés condominiales de l Ontario font face. RÉSUMÉ DES OBSERVATIONS La gouvernance des condominiums, la gestion et le règlement des différends sont des thèmes communs qui se dégagent de toutes les séances. Bon nombre de questions et de commentaires portaient en particulier sur la mauvaise conduite de certains gestionnaires et conseils d administration de condominiums, le manque de surveillance de l application de la Loi et la connaissance insuffisante des droits et des responsabilités des propriétaires. La nécessité d accroître la transparence et d améliorer la gestion des fonds de réserve est un autre des points importants qui ont été soulevés. Les participants ont également formulé une série de recommandations pour aborder certains de ces enjeux. Gouvernance des condominiums L obligation pour les conseils d administration de rendre compte est le point le plus fréquemment soulevé. L abus de pouvoir, le manque de transparence et la manipulation des procurations figurent parmi les problèmes cités. Il règne un sentiment de méfiance à l égard de la prise de décisions par les conseils, compte tenu en particulier du fait que les propriétaires ne sont pas toujours consultés avant que des décisions importantes ne soient prises. En outre, les communications inadéquates entre les conseils et les propriétaires peuvent entraîner des malentendus et intensifier les problèmes. L incompétence des conseils, ajoutée à l apathie des propriétaires, peut également miner la gouvernance des condominiums. Les participants ont discuté en plus de détail d une gamme de facteurs susceptibles de contribuer au désengagement des propriétaires, notamment les préavis trop courts de la tenue des réunions, le manque de discussions productives et les trop longs délais de communication des procès-verbaux. 1

3 Rendre obligatoire le vote à l assemblée générale annuelle (AGA), donner un préavis suffisant aux propriétaires, et exiger que les réunions se déroulent suivant les Robert s Rules of Order. Améliorer les communications entre les conseils d administration et les propriétaires, notamment par des bulletins, des séances d information et des réunions régulières en sus de l AGA. Instaurer une formation obligatoire pour les conseils d administration et explorer les possibilités de formation actuelles. Élaborer des stratégies de promotion, par exemple des journées portes ouvertes, pour accroître la participation des membres des conseils à la formation. Pour préserver la légitimité des conseils d administration, faire surveiller les élections par une tierce partie, réexaminer et clarifier les processus de destitution, établir la durée maximale des mandats et instaurer une période obligatoire entre deux mandats. Lever l obligation de réserver un poste au conseil d administration à un propriétaire-occupant élu si plus de la moitié des unités sont occupées par leurs propriétaires. Adopter une déclaration des droits des propriétaires, et former un comité de surveillance ou nommer des conseillers gouvernementaux pour prévenir la mauvaise gestion et tenir un dossier sur les conseils d administration des condominiums. Examiner les avantages éventuels de l établissement d associations locales ou régionales de propriétaires et de conseils d administration de condominiums. Règlement des différends Les propriétaires souhaiteraient connaître avec plus de certitude les recours possibles en cas de différend. Bien que la médiation et l arbitrage soient prévus par la Loi, ces processus tendent à être longs et coûteux. Frustrés par le manque d options en matière de règlement des différends, les propriétaires ont exprimé leurs préoccupations concernant les différends d ordre mineur qui doivent être portés devant les tribunaux et l utilisation par les conseils d administration de fonds de leur association pour couvrir des frais judiciaires. Établir un nouveau mécanisme de règlement des différends, par exemple un tribunal des condominiums, une commission de révision ou un ombudsman, qui puisse encadrer le processus de façon claire, explicite et accessible. Faire enquête sur les associations en faillite et veiller à ce que les institutions bancaires fassent preuve de diligence raisonnable dans leurs transactions avec les conseils d administration et les gestionnaires de condominiums. Explorer les possibilités de partenariat avec les écoles de droit locales et d autres intervenants pouvant offrir des options plus abordables en matière de règlement des différends. Gestion des condominiums Les compétences des gestionnaires de condominiums constituent un autre sujet courant de préoccupation, compte tenu des connaissances et de l expérience requises pour assurer une administration efficace et prodiguer des conseils éclairés aux membres des conseils d administration qui sont responsables de budgets importants. Les propriétaires se plaignent de devoir acquitter des frais exorbitants et payer des travaux de construction inutiles, en plus d être victimes de fraudes administratives, par exemple des ristournes clandestines sur des contrats. Un autre problème soulevé 2

4 tient aux éventuels conflits d intérêts découlant de la gestion à la fois de locaux d habitation et de locaux à vocation commerciale. Certains gestionnaires sont véritablement surmenés, tandis que d autres voient leurs rapports se détériorer avec des conseils d administration peu réceptifs ou prompts à remplacer les compagnies de gestion qui s opposent à leurs décisions. Réglementer les entreprises de gestion de condominiums et délivrer des permis aux gestionnaires afin d établir et de faire respecter des normes de conduite professionnelle. Envisager d établir des normes de sélection et de rendre obligatoires les programmes de formation actuels. Établir des règles et des règlements plus stricts en ce qui concerne l attribution des contrats et l approbation par les gestionnaires de condominiums des dépenses à imputer aux fonds de réserve. Protection des consommateurs La plupart des commentaires concernent la nécessité d améliorer les exigences de divulgation afin de mieux informer les acheteurs de condominiums neufs ou en revente. Les participants ont soulevé nombre de problèmes, notamment l inexactitude des certificats d état, la confidentialité des plans de construction de complexes à usage mixte, la méconnaissance des nouveaux règlements administratifs et le manque de clarté en ce qui a trait aux charges de copropriété. La loi actuelle est également trop complexe pour être bien comprise de la personne moyenne, ce qui entraîne souvent différentes interprétations de la même question. Veiller à ce que les contrats assurent aux acheteurs une estimation réaliste des charges de copropriété. Publier des renseignements en ligne sur les règlements administratifs applicables aux condominiums pour permettre aux acheteurs éventuels de se tenir informés des mises à jour. Exiger que l agent immobilier et l avocat mettent le certificat d état à jour tous les mois avant la conclusion d une vente. Mieux informer les acheteurs de condominiums en revente en incluant les charges de copropriété, la valeur du fonds de réserve et les données du certificat d état dans les fiches descriptives. Réviser le programme de garantie Tarion pour ce qui est des conversions en condominium et des problèmes qui ne seraient découverts qu après le terme de la garantie. Gestion financière Les participants ont recommandé de revoir les considérations touchant la valeur des fonds de réserve afin de mieux tenir compte de l évolution des besoins et des circonstances diverses des membres de la communauté condominiale. On risque de sous-estimer les frais d entretien des condominiums si l on ne tient pas compte des imprévus et dans les cas où la réfection d immeubles plus vieux peut s avérer coûteuse. L assurance des unités et l enregistrement des privilèges font partie des autres questions soulevées en matière de gestion financière. Réviser les règles applicables aux fonds de réserve afin de tenir compte de la hausse des frais d entretien et de la gamme des immeubles d habitation en copropriété. 3

5 Offrir des assurances par l entremise de la Société canadienne d hypothèques et de logement pour permettre aux conseils d administration de financer les travaux d entretien et de réfection en empruntant des sommes importantes. Former un comité de spécialistes des finances pour étudier la faisabilité d un fonds de réserve obligataire à taux garanti qui assurerait un meilleur rendement. Exiger qu une étude du fonds de réserve soit effectuée avant une vente ou une conversion afin de prévenir les problèmes de financement et la hausse indue des charges de copropriété. Examiner les programmes actuels de l industrie en guise d éventuel modèle pour améliorer la qualité des études de fonds de réserve. Rendre obligatoire l assurance des unités d habitation, ce qui éviterait les disparités sur le plan de la couverture pour les associations qui adoptent des règlements administratif sur l unité standard, en plus de permettre de réaliser des économies et de réduire le nombre de différends. Envisager de prolonger le délai de trois mois prescrit pour l enregistrement de privilèges sur les biens. Autres questions Bien qu elles débordent du cadre de la Loi, d autres questions ont été soulevées en ce qui a trait aux taxes foncières, aux conversions en condominium, aux tarifs d assurance, aux logements locatifs ainsi qu aux tendances en matière d aménagement et au déséquilibre des pouvoirs dans le secteur des condominiums. Certains propriétaires de condominiums doivent payer des impôts fonciers mais ne bénéficient pas de certains services municipaux comme le ramassage des ordures ménagères et la gestion des eaux usées. Les conversions en condominiums peuvent entraîner une responsabilité à long terme pour les acheteurs, étant donné l absence de garantie et le risque d un financement insuffisant. Les tarifs élevés d assurance des condominiums constituent un autre problème, compte tenu de la situation monopolistique qui prévaut dans le secteur des assurances. En ce qui a trait à l aménagement de condominiums, on a suggéré d établir des règlements applicables aux promoteurs dans le cadre des négociations de contrat et pour empêcher qu ils ne demandent de permis de construction avant d avoir reçu les approbations d usage. Des renseignements sur les lotissements écologiques et sur leurs implications possibles pour la Loi seraient également utiles. Outre l influence des avocats spécialisés dans les copropriétés et celle des promoteurs importants, on s inquiète de ce que les municipalités puissent délivrer des permis pour obtenir facilement des revenus sans dûment tenir compte de la demande réelle. Enfin, on a souligné le recoupement entre la Loi sur les condominiums et la Loi de 2006 sur la location à usage d habitation, et indiqué que, comme les condominiums sont susceptibles de demeurer une source importante de logements locatifs à l avenir, il faudrait régler les conflits entre ces deux textes de loi. 4