Rapport et conclusions Enquête publique E /35

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1 JEAN-PIERRE JUGAND Commissaire Enquêteur Commune de RENNES Arrêté préfectoral du 29 mai 2013 COMMUNE DE RENNES ENQUÊTE PUBLIQUE PRÉALABLE A : La révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) Du secteur sauvegardé Sur le territoire de la commune de Rennes Enquête N /35 18 juin juillet 2013 DOCUMENT 2 AVIS ET CONCLUSIONS Fait à Saint-Malo le 30 Août 2013 Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -1

2 SOMMAIRE DOCUMENT AVIS ET CONCLUSIONS... 1 CHAPITRE 1. RAPPEL DU PROJET... 3 Cadre général et historique... 3 Les objectifs de la révision du PSMV... 3 La procédure de révision du PSMV... 4 L élaboration du projet de révision du PSMV... 4 Le contenu du PSMV... 4 CHAPITRE 2. BILAN DE L ENQUETE UNIQUE... 6 Déroulement de l enquête... 6 Le bilan des observations... 6 L examen des observations... 7 Méthodologie... 8 CHAPITRE 3. AVIS MOTIVES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR AVIS SUR LA PROCEDURE D ELABORATION ET LE DEROULEMENT DE L ENQUETE PUBLIQUE : UNE ELABORATION DU PROJET DE PSMV QUI RESPECTE LE CADRE REGLEMENTAIRE : LE DEROULEMENT DE l ENQUETE PUBLIQUE : AVIS SUR LA PARTICIPATION DU PUBLIC A CETTE ENQUETE AVIS MOTIVE SUR LE RAPPORT DE PRESENTATION : PREAMBULE : DIAGNOSTIC HISTORIQUE COMPLET ET ARGUMENTE (Cahier N 2) : UN DIAGNOSTIC ARCHITECTURAL SUPPORT DU REGLEMENT (Cahier N 3) Diagnostic des familles architecturales et structures dégradées Les démarches engagées Diagnostic prospectif : LE DIAGNOSTIC SOCIO-DEMOGRAPHIQUE (Cahier N 4) : LES JUSTIFICATIONS (Cahier 5) La justification circonstanciée à la parcelle La liberté de démolition ou de modification La limitation du nombre de démolitions Mise en œuvre des démolitions et modifications imposées La justification des travaux pour assurer l accessibilité aux services de sécurité L indemnisation des propriétaires : INCIDENCE SUR L ENVIRONNEMENT : ANNEXE «FICHES IMMEUBLES» AU RAPPORT DE PRESENTATION AVIS MOTIVE SUR LES ORIENTATIONS D AMENAGEMENT.ET DE PROGRAMMATION : LA MISE EN VALEUR DES VESTIGES DE LA 1ERE ET 2EME ENCEINTE Les «Portes Mordelaises» Emplacement réservé N Vestiges des remparts localisés à l arrière de la rue des Fossés : LE PAYSAGE URBAIN : LA RESIDENTIALISATION DES INTERIEURS D ILOTS : LA PERMEABILITE DES IMMEUBLES ET ILOTS AUX SERVICES DE SECOURS AVIS MOTIVE SUR LE REGLEMENT LITTERAL : LES DISPOSITIONS GENERALES Principe des adaptations mineures : LES DEFINITIONS : REGLES RELATIVES AUX CONSTRUCTIONS : LES REGLES PARTICULIERES AVIS MOTIVES SUR LE REGLEMENT GRAPHIQUE CHAPITRE4. CONCLUSIONS CONCLUSIONS SUR LE PROJET Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -2

3 CHAPITRE 1. RAPPEL DU PROJET. La révision du PSMV de Rennes a été initiée par une délibération du conseil municipal le 30 mars Elle a démarré le 19 juin 2009, lorsque monsieur le Préfet de Région a prescrit sa révision générale, suite à cette sollicitation de la Ville de Rennes et a défini les modalités de la concertation. Ce PSMV couvre la partie nord du centre historique, soit 35 hectares, englobant en 1999, 5994 habitants et il constitue le document d urbanisme applicable dans le secteur sauvegardé. Cadre général et historique Le plan de sauvegarde du secteur sauvegardé de Rennes en vigueur a été approuvé en 1985 et a pour objet de régir les règles de construction du secteur sauvegardé de Rennes. Il se substitue au PLU qui régit le reste du territoire communal. Il dispose d un contenu spécifique, avant tout patrimonial, et son élaboration nécessite une identification précise des immeubles inclus dans son périmètre. Les dispositions des articles L et R313-4 du code de l urbanisme qui régissent le contenu des PSMV permettent de règlementer l intérieur des bâtiments, d imposer sous conditions la démolition ou la modification de certains immeubles et de prescrire l usage de certains matériaux. L écriture du PSMV doit cependant s établir dans le respect des dispositions législatives et règlementaires applicables au PLU, d où une similitude entre le contenu de ces deux documents. Les objectifs de la révision du PSMV Ce projet de révision du Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur est construit sur trois principes : valoriser le patrimoine, habiter en centre ville et poursuivre l attractivité du cœur de l agglomération. La valorisation du patrimoine Cette première démarche permet de proposer des actions visant à conserver dans le meilleur état possible la totalité du quartier à savoir : -Une protection des différentes constructions représentatives de chaque époque ; -Une protection plus hiérarchisée avec une nouvelle catégorie d immeubles ; -Une plus grande prise en compte de la sécurité incendie et de l'accessibilité des secours ; -La mise en valeur des vestiges des remparts ; -La poursuite des actions et démarches de développement durable. Favoriser l habitat en centre ville Le nouveau PSMV affiche comme objectif d assurer une qualité d usage des logements pour accueillir toutes les générations d habitants. Il propose également de développer une vision résidentielle des cœurs d ilots afin de retrouver des cours et jardins aérés, libérés de constructions parasites. Cette mise en valeur s accompagne de nombreuses démolitions ou modifications de bâtis. Poursuivre l attractivité du cœur d agglomération Le nouveau PSMV entend également assurer la diversité de la ville en conservant un quartier animé où se côtoient toutes les fonctions urbaines (logements, activités, équipements, ) et en permettant à chacune de se développer sans nuire aux autres. Enfin le PSMV ambitionne la promotion du tourisme urbain et la qualification du paysage urbain par l aménagement de l espace public. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -3

4 La procédure de révision du PSMV La révision du plan de sauvegarde et de mise en valeur a été menée conjointement par l Etat et la Ville de Rennes. Elle a été suivie par la Commission Locale du Secteur Sauvegardé (CLSS), et a comporté 4 phases : 1/ Une phase d études qui a permis un diagnostic précis de l ensemble des parcelles du secteur sauvegardé, et a permis aux services de l Etat de proposer un nouveau projet de PSMV qui fait l objet de la présente enquête publique. 2/ Une concertation publique, tout au long de l élaboration du document. 3/ Le travail de la CLSS qui s est réunie à plusieurs reprises, pour valider les différentes étapes d études et les nouvelles orientations. 4/ La commission nationale des secteurs sauvegardés (CNSS) qui a approuvé le projet de révision le 11 avril 2013 après un débat sur les enjeux du PSMV. L élaboration du projet de révision du PSMV Elle s est chronologiquement déroulée comme suit : -Révision du PSMV de Rennes initiée par délibération du conseil municipal le 30 mars 2009 ; -Prescription le 19 juin 2009, par arrêté préfectoral ; -Désignation de la Commission Locale du Secteur Sauvegardé (CLSS), créée par arrêté préfectoral du 25/05/2010 ; -Réalisation des études conduite par le cabinet d études «Une Fenêtre sur la ville» en association avec les services «Etudes Urbaines» de Rennes Métropole ; -Une concertation publique, tout au long de l élaboration du document, engagée par la délibération du 19juin Elle s est déroulée jusqu en décembre 2012 et le conseil municipal a tiré le bilan de la concertation le 21 janvier 2013 ; -Validation du projet de révision par la CLSS qui s est réunie le 11 janvier 2013 et a approuvé ce document ; -Arrêt du projet de révision du PSMV par le conseil municipal le 21 janvier 2013 ; -Examen du projet par la commission nationale des secteurs sauvegardés (CNSS) qui a approuvé le projet de révision le 11 avril 2013 après débat ; -Transmission le 20 février 2013, pour avis du projet de révision du PSMV, arrêté par délibération du conseil municipal, aux personnes publiques associées à son élaboration ainsi qu aux communes limitrophes et aux établissements publics de coopération intercommunale qui en ont fait la demande ; -18 juin juillet 2013 : Enquête publique. Le contenu du PSMV Le PSMV, document d urbanisme règlementaire tient lieu de PLU dans le périmètre du secteur sauvegardé et son contenu est similaire à ceci près qu il se concentre principalement sur les règles de protection du patrimoine bâti existant ainsi que sur les prescriptions architecturales. Le PSMV est très détaillé, et pour Rennes, il contient des dispositions qui s appliquent à l édifice. Conformément aux dispositions de l article R313-2 du code de l urbanisme le plan de sauvegarde et de mise en valeur comprend : -Un rapport de présentation qui présente un diagnostic complet (historique, architectural et patrimonial, l'analyse sociodémographique, le fonctionnement du secteur, l'état initial de l'environnement), explicite les choix retenus pour le projet et sa compatibilité avec le P.A.D.D. du PLU et justifie les règles et orientations d'aménagement et les incidences des orientations du projet vis-àvis de l'environnement. Il est accompagné d un document «Annexe - Fiches immeubles» qui décrit environ 300 immeubles. -Les orientations d'aménagement et de programmation qui correspondent à quatre thèmes : la mise en valeur de la 1 ère et 2 ème enceinte, le paysage urbain, la résidentialisation des cœurs d'ilots et l assurance de la perméabilité des immeubles et ilots aux services de secours et d'incendie. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -4

5 -Un règlement littéral qui définit les dispositions générales et particulières relatives aux constructions et qui comprend en particulier une liste des modifications et démolitions exigées, la liste des écrêtements et des surélévations. -Un règlement graphique établi à l échelle du 1/750ème représentant l ensemble des parcelles du secteur sauvegardé et les éléments protégés, les éléments non protégés, les espaces constructibles, les espaces libres et des dispositions particulières. -Des annexes. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -5

6 CHAPITRE 2. BILAN DE L ENQUETE UNIQUE. Déroulement de l enquête L enquête publique portant sur le projet de révision du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de Rennes s est déroulée du 18 juin 2013 au 23 juillet 2013 dans les conditions précisées par l arrêté préfectoral du 29 mai Le dossier d enquête et les registres d enquête ont été mis à la disposition du public pendant 36 jours consécutifs au service «Droit des sols», Hôtel d agglomération de Rennes Métropole, 4 Avenue Henri Fréville à Rennes, du lundi au vendredi de 8h30 à 12h00 et de 13h00 à 17h30 (et jusqu à 18h30 le jeudi). L information du public a été satisfaisante : outre la publicité sur les panneaux d affichage et dans la presse prévue par les textes réglementaires, l avis d enquête publique a été affiché en 17 points du centre historique, sur les principaux axes de circulation. L enquête a été annoncée sur le site Internet de la mairie de Rennes. J ai tenu 5 séances de permanence qui se sont déroulées au service «Droit des sols», Hôtel d agglomération de Rennes Métropole, 4 Avenue Henri Fréville à Rennes et j ai accueilli 56 personnes, certaines à plusieurs reprises. Chaque personne a pu être reçue individuellement, se repérer sur les documents graphiques, prendre connaissance des nouvelles règles du PSMV envisagées et présenter ses observations, dans le registre d enquête, ou par courrier annexé dans un classeur dédié aux courriers et joint en annexe du registre d enquête. Nonobstant la complexité technique d un tel dossier, l enquête publique s est déroulée dans de bonnes conditions et a intéressé des propriétaires d immeubles et de fonds de commerce résidant ou non à Rennes mais aussi des hommes de loi (notaire, avocat, intervenant pour le compte de leurs clients) ainsi que la SPLA «Territoires publics». On peut souligner qu aucune association de commerçants, de protection de l environnement ou du cadre de vie, représentants du quartier centre-ville ou de collectifs d habitants, ne s est prononcée. L enquête publique a donné lieu à 41 observations écrites et 1 observation orale. Le bilan des observations Les observations inscrites dans les registres mis à la disposition du public, les messages reçus par voie électronique et les lettres ont été répertoriés et analysés par le commissaire enquêteur. Ils sont classés par thèmes, chaque observation pouvant aborder plusieurs thèmes. Le tableau récapitulatif ci-dessous permet d apprécier la répartition des observations en fonction des thèmes définis par le commissaire enquêteur, certaines observations pouvant concerner plusieurs thèmes ou comporter plusieurs demandes. Nature de l observation Nombre d observations Observations relatives à la procédure d élaboration du projet et à son déroulement 2 Observations relatives au rapport de présentation 12 Observations relatives aux orientations d aménagement et de programmation 4 Observations relatives au règlement littéral 7 Demandes de modification du règlement graphique 35 Observations relatives aux emplacements réservés 2 Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -6

7 La totalité de ces observations a été rédigée par des propriétaires d immeubles bâtis situés sur le périmètre du secteur sauvegardé, ou par des acteurs institutionnels (services de secours, INRAP, SPLA Territoires Publics, promoteurs). De nombreuses observations portent sur la justification, la suppression, la rédaction de la prescription de démolition. Ainsi les écrêtements, les nouvelles démolitions et modification rencontrent des avis défavorables d autant qu aucun équilibre de principe n est proposé pour les surfaces à vocation commerciales. Certains propriétaires s étonnent de la facilité avec laquelle le PSMV décide de supprimer leur immeuble, en contradiction avec leur droit de propriété, sans explication de la règle de mise en œuvre et parfois en contradiction avec la protection en gris clair, sans contraintes, des immeubles avoisinants. Ils demandent très souvent la révision de ce classement ou sa justification. La question de la mise en œuvre des démolitions est d autant plus pertinente qu elle ouvre le débat sur le contexte précis d application des textes, et les modalités de leur mise en œuvre. Elle s accompagne de quelques demandes d indemnisation de propriétaires et de précisons sur les travaux de confortement de ces biens. D autres observations portent sur la mention de «servitude de perméabilité aux services de secours» qui, pour certains, manque de fondement juridique opposable. Pour cette servitude nouvelle du plan de sauvegarde, les questions soulevées sont également très pertinentes, compte tenu de l absence d une assise règlementaire non contestable. Les démolitions induites par cette nouvelle servitude conduisent à des dysfonctionnements dans les copropriétés et dans la jouissance de certains espaces extérieurs. La seule démolition des immeubles, n entrainant pas la perte de jouissance privative du sol, ne répond pas totalement à la volonté de perméabilité affichée par la collectivité. Le secteur des «Portes Mordelaises» et la création d un emplacement réservé pour sa mise en valeur a également soulevé une certaine opposition de la part des propriétaires, qui se sentent sous la menace d une cession forcée au bénéfice de la ville de Rennes. Enfin certains aspects du diagnostic historique ou du règlement ont fait l objet de demandes de modification. Ces point demandent à être complétés ou réétudiés. L examen des observations Le 29 juillet 2013, le commissaire enquêteur a transmis à la Direction régionale des affaires culturelles et à monsieur le maire de Rennes, par voie d un courrier recommandé reçu le 31 juillet, le procèsverbal de synthèse, rassemblant les observations recueillies lors de l enquête et les questions du commissaire enquêteur (annexe 1 du rapport d enquête). Le procès-verbal de synthèse a donné lieu à une réunion d échange le mardi 13 août, préalablement à la réception du mémoire en réponse du maître d ouvrage. Elle s est déroulée en présence de : - M. Denis-Marie LAHELLEC, conseiller pour l architecture et le développement durable à la DRAC de Bretagne ; -M. Franck CHARNASSE, Architecte des Bâtiments de France, adjoint au chef du service territorial de l'architecture et du patrimoine ; -M. Eric TOCQUER, responsable des Etudes Urbaines. Foncier. Aménagement opérationnel, Rennes Métropole ; Mme. Carine BLANCHE-BARBAT, responsable du Pôle Etudes Générales Service Etudes urbaines, Rennes Métropole ; -M. le commissaire enquêteur. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -7

8 Un mémoire en réponse au procès-verbal de synthèse et aux questions du commissaire enquêteur a été transmis le 22 août 2013 par monsieur le préfet de région, sous la signature du directeur de la DRAC, par voie postale, et reçu le 23 août (annexe 2 du rapport d enquête). Avant de rédiger ses avis et conclusions j ai : - Procédé, le 23 juillet et le 13 août 2013, à une visite des principaux secteurs et de certaines parcelles concernées par les observations ; - Pris connaissance du mémoire en réponse aux observations et questions du commissaire enquêteur ; J ai sollicité par courrier du 19 août 2013 adressé à monsieur le préfet d Ille et Vilaine un délai supplémentaire, conformément aux dispositions de l article L du code l environnement, afin de remettre mes conclusions motivées dans un délai de 8 jours à compter de la réception du dit mémoire. J ai obtenu cet accord le 20 août (Annexe N 3 du rapport d enquête). Méthodologie Toutes les observations inscrites dans les registres mis à la disposition du public et les lettres ont été répertoriées et analysées par le commissaire enquêteur. Dans le chapitre 3, articles 3-1, 3-2 et 3-3 J émettrai un avis général sur chacun de ces thèmes en prenant en considération : le projet présenté à l enquête publique, les avis des personnes publiques associées, les observations du public relatives à ces thèmes, et les réponses de la DRAC et de la Ville de Rennes aux questions du commissaire enquêteur posées sur ces thèmes, et je donnerai un avis motivé sur ces thèmes. Dans le chapitre 3, articles 3-3, 3-4 et 3-5 : - Je reprendrai, de façon synthétique, l avis du maître d ouvrage et mon appréciation personnelle déjà formulés au document N 1 «rapport d enquête» pour chacune des observations du public et je donnerai un avis motivé sur ces observations. Ces observations ont été regroupées par thèmes et sont localisées, si nécessaire, sur des extraits de plan. Dans le chapitre 4 je formulerai mon avis personnel et mes conclusions sur le projet de révision du plan de sauvegarde du secteur sauvegardé arrêté le 21 janvier Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -8

9 CHAPITRE 3. AVIS MOTIVES DU COMMISSAIRE ENQUETEUR 3-1 AVIS SUR LA PROCEDURE D ELABORATION ET LE DEROULEMENT DE L ENQUETE PUBLIQUE : UNE ELABORATION DU PROJET DE PSMV QUI RESPECTE LE CADRE REGLEMENTAIRE Le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dont la révision constitue l objet de la présente enquête, à pour objet de régir les règles de construction du secteur sauvegardé de Rennes et se substitue au PLU qui régit le reste du territoire communal. Depuis 1985, la mise en œuvre de ce PSMV doit répondre à certaines difficultés, dont témoigne l'état de dégradation de certains bâtis qui rend aujourd hui nécessaire sa mise en révision, dont le souhait d une protection plus hiérarchisée pour le cœur d'agglomération cohérent avec le projet urbain de la ville. Cette élaboration a conduit à la prise en compte des constructions des XIXe et XXe siècle, de l état de dégradation sanitaire de certains bâtiments notamment de l époque médiévale et des enjeux de péril, d'insalubrité et de forte évolution de la sinistralité. L élaboration du projet de révision de ce plan de sauvegarde a nécessité une identification la plus précise possible des immeubles inclus dans son périmètre, connaissance indispensable dans la mesure où les dispositions des articles L et R313-4 du code de l urbanisme permettent en particulier d imposer, sous conditions, des prescriptions à la parcelle dont la démolition ou la modification de certains immeubles et de prescrire l usage de certains matériaux. Cette élaboration a ainsi permis d établir près de 300 fiches immeubles, sur les 900 immeubles du secteur sauvegardé. Une large concertation a été conduite tout au long de la procédure d élaboration avec plusieurs expositions organisées afin de présenter l'avancée des études et différents thèmes gravitant autour des enjeux du centre ancien. Ainsi, une exposition a été mise en place en plein air, rue des Portes Mordelaises qui présentait l'analyse de l'évolution urbaine de la ville, les différentes familles d'architecture présentes dans le secteur sauvegardé, l'état du bâti et les principes du projet pour le plan de sauvegarde et de mise en valeur révisé. Un registre d'observations a été tenu à la disposition du public qui pouvait également faire ses observations sur le site internet de la ville. Des informations diverses ont par ailleurs été mises en œuvre pour sensibiliser les Rennais à partir des différents supports : presse, journal municipal, site internet de la ville. Des articles dans le Rennais ont notamment traité de la requalification du centre ancien, des travaux sur les immeubles concernés par l'opération Programmée de l'habitat, du bâti dégradé. Enfin de nombreuses conférences ont été organisées au Centre d'information sur l'urbanisme sur les thèmes se rapportant au plan de sauvegarde et de mise en valeur. Les observations formulées au cours des expositions, des conférences, reçues par courrier (postal ou électronique) ou consignées dans le registre d'observations ont permis de mettre en relief les préoccupations et intérêts des rennais quant à l'évolution du centre ancien et à sa valorisation. Les thématiques soulevées au cours de cette concertation ont été très diverses et sont reprises dans le rapport présenté au conseil municipal le 21 janvier 2013, ainsi qu à la CLSS, qui ont émis des avis favorables. L élaboration du projet de révision du PSMV a également totalement respecté la procédure administrative, comme rappelé dans le rapport d enquête et résumé au chapitre 1 précédent. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -9

10 La procédure d élaboration de ce projet et le déroulement de l enquête a fait l objet de deux remarques : R 2-04 M. LECERF Jacques s étonne que les copropriétaires, conseils syndicaux, syndics, associations traitant de la copropriété, n aient pas été invités lors des différentes réunions de concertation. En réponse le maître d ouvrage a précisé que les réunions préparatoires évoquées semblent concerner le dossier de demande de subvention dans le cadre de l OPAH ou les procédures de DUP et RHI. J ai pris acte que l ensemble des acteurs (professionnels de l immobilier, syndics, architectes, notaires, associations) ont été associés à la procédure d élaboration du projet de révision, et de toutes les actions d information et de concertation engagées par la Ville de Rennes en amont de l arrêt du projet. J ai également pris connaissance de l ensemble de la procédure administrative d élaboration du PSMV, et des différents comptes rendus et débats des commissions locales, nationales et du conseil municipal. J estime que la procédure d élaboration a respecté les principes du débat et du dialogue au sein des commissions locales, nationale et du conseil municipal. La concertation engagée par la Ville de Rennes a également été satisfaisante car elle a permis a toute personne intéressée de se tenir informé de l avancement du projet et de faire connaître son opinion : LE DEROULEMENT DE l ENQUETE PUBLIQUE R 1-04 M.TOUBEZ Léon, mentionne que la publicité de cette enquête semble être «des plus discrètes», avec l absence d article dans Ouest-France et une période de vacances peu favorable aux observations des intéressés. Le maître d ouvrage, dans son mémoire en réponse a rappelé l ensemble des mesures de publicité à savoir, les insertions de l avis d enquête publique, l affichage de l avis d enquête publique et toutes les autres mesures d information. L information est un point essentiel dans le déroulement de l enquête publique, notamment pour un projet de plan de sauvegarde et de mise en valeur d un secteur sauvegardé, l objectif étant de mobiliser le plus grand nombre de citoyens. Un cadre règlementaire définit les mesures de publicité et d affichage à savoir : -Publication d un avis en caractère apparent dans deux journaux locaux diffusés dans le département au moins 15 jours avant le début de l enquête. Cet avis est rappelé dans les huit jours du début de l enquête. Avis au public informant de l ouverture de l enquête par voie d affiches et éventuellement tous autres procédés, 15 jours au moins avant le début de l enquête et pendant toute la durée de celle-ci. Toutes ces mesures ont été mises en œuvre et l enquête a été programmée sur une durée de 36 jours, justement pour tenir compte de la période des congés annuels à compter du mois de juillet. Je considère que le déroulement de l enquête a été satisfaisant car il a été effectué dans de bonnes conditions matérielles et l information du public a été optimisée par le maître d ouvrage. La période d enquête de 36 jours, au lieu des 30 jours minimum, sur une période active et une période de congés d été, a permis à chacun de s exprimer. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -10

11 3-1-3 : AVIS SUR LA PARTICIPATION DU PUBLIC A CETTE ENQUETE Le dossier d enquête était complet et consultable dans de bonnes conditions. Le public avait la possibilité d exprimer ses observations sur les registres d enquête prévus à cet effet, pouvait me rencontrer lors de mes cinq permanences, et avait possibilité de me faire parvenir un courrier. La consultation publique s est déroulée dans de bonnes conditions et aucun incident n est intervenu à ma connaissance. Une prolongation d enquête, l organisation d une réunion publique ne se sont pas imposées. Cette enquête a donné lieu à 41 observations écrites et 1 observation orale, dont aucun avis positif mais uniquement des remarques constructives ou critiques, portant principalement sur les propositions de création de nouvelles servitudes et l absence de justifications des différentes règles proposées. En synthèse, nonobstant la complexité technique d un tel dossier, l enquête publique a intéressé de nombreux propriétaires d immeubles et de fonds de commerce résidants ou non à Rennes mais aussi des hommes de loi ou des professionnels. Je considère que la participation du public a été effective et très enrichissante dans la mesure où les principaux objectifs du PSMV ont été rappelés, débattus ou critiqués, au-delà des problématiques strictement personnelles. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -11

12 3-2 AVIS MOTIVE SUR LE RAPPORT DE PRESENTATION En préambule, il convient de rappeler que le «Rapport de présentation» intégré au dossier du PSMV mis en enquête publique présente un diagnostic complet (historique, architectural et patrimonial, l'analyse sociodémographique, le fonctionnement du secteur, l'état initial de l'environnement), explicite les choix retenus pour le projet et sa compatibilité avec le P.A.D.D. du PLU, et justifie les règles et orientations d'aménagement et les incidences des orientations du projet vis-à-vis de l'environnement. Il est composé de cinq cahiers. - cahier n 1 : «le préambule» qui présente l historique du PSMV, ses adaptations, en dresse le bilan. Il fixe les enjeux et objectifs de la révision ; - cahier n 2 : «le diagnostic historique» qui présente l histoire de l évolution de la ville, son évolution et les principales caractéristiques des entités urbaines du secteur sauvegardé - cahier n 3 : «le diagnostic architectural et patrimonial» qui expose les différentes familles d architecture, un diagnostic et un état des lieux ; - cahier n 4 : «le diagnostic sociodémographique», qui présente un diagnostic sociodémographique, le fonctionnement du secteur et l'état initial de l'environnement ; - cahier n 5 : «les justifications», document important qui présente les choix retenus pour établir le PSMV et sa compatibilité avec le PLU. Il est accompagné d un document «Annexe - Fiches immeubles» qui décrit environ 300 immeubles : PREAMBULE Le préambule qui présente les enjeux et objectifs de la révision du PSMV, n a pas fait l objet de remarques au cours de l enquête publique à l exception de la commission nationale des secteurs sauvegardés qui a émis un avis favorable à l unanimité assorti d une recommandation importante, à savoir «étudier la possibilité d une extension du secteur sauvegardé vers le sud-vilaine» ; voir de l enrichir d une AVAP. La maîtrise d ouvrage rappelle en réponse sur ce point que la révision du PSMV a été engagée conjointement et d'un commun accord entre l État et la Ville de Rennes sur la base du maintien du périmètre en vigueur. Dans son courrier d envoi du mémoire en réponse, au commissaire enquêteur, monsieur le Directeur régional des affaires culturelles, précise qu il n est pas envisagé de compléter le rapport de présentation du PSMV révisé avec des études sur l extension du périmètre sauvegardé du sud- Vilaine. Néanmoins, la DRAC reste pour sa part très favorable à une extension du périmètre sauvegardé et/ou à un épaulement par une protection complémentaire de type «aire de mise en valeur de l architecture et du patrimoine». De son coté, la Ville de Rennes envisage d intégrer les réflexions et acquis de la présente procédure aux abords du PSMV. Elle va engager, prochainement, des études patrimoniales aux abords du secteur sauvegardé dans le cadre de la révision du PLU. En synthèse, après examen attentif de la demande de la CNSS et de la réponse de la DRAC et de la Ville de Rennes je recommande : La rédaction d un additif en préambule du rapport de présentation qui pourrait indiquer que la Ville de Rennes va engager prochainement des études patrimoniales, aux abords du secteur sauvegardé, dans le cadre de la révision du PLU. (Cahier N 1) : DIAGNOSTIC HISTORIQUE COMPLET ET ARGUMENTE (Cahier N 2) Le diagnostic historique rappelle l histoire de l évolution de la ville depuis les origines de la Ville de Rennes en distinguant les différentes périodes a savoir la ville du moyen-âge, du XVIe au XVIIe siècle, Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -12

13 la prospérité de la nouvelle capitale administrative, l incendie de 1720 et la reconstruction du centre ville du XVIIIe à la première moitié du XIXe siècle Ce diagnostic permet de lire les persistances du passé dont les traces de l évolution de l armature urbaine, la datation des espaces publics et des alignements et les différentes entités urbaines. La commission nationale des secteurs sauvegardés a demandé de «mettre les fiches d immeuble en cohérence» et plusieurs avis et courriers mentionnent des erreurs de report du bâti ou des erreurs de datation. Sur ce point, la maîtrise d ouvrage envisage la relecture complète des documents du dossier afin de vérifier la cohérence globale et corriger d éventuelles anomalies. Ce diagnostic a également soulevé deux observations techniques : Madame Elen Esnault de l INRAP (R2-05), qui apporte des informations concernant l implantation précise de la tour médiévale du 2-4 Rue du Pont aux Foulons et 3 Rue Motte Fablet et de la barbacane encore conservée dans les caves des deux immeubles sur environ 6 mètres. Le maître d ouvrage a répondu que les informations apportées par cette récente étude de diagnostic archéologique permettront de compléter le règlement graphique à cette adresse par la légende «vestiges des remparts enfouis» et que ce diagnostic récent (2012), a vocation à être pris en compte dans le dossier de révision du PSMV. L Etat Major de Soutien Défense de Rennes,(L 09 et L 09 bis) qui fait part d observations pour les deux immeubles militaires à savoir l Hôtel d artillerie, sis 26 Rue de Monnaie, et l Hôtel du Quartier Général, résidence du commandant de la région militaire. Il rappelle les utilisations successives de ces sites, rendant impossible la restitution de l état d origine qui est exigée au plan de sauvegarde. En réponse, le maître d ouvrage précise que ce point sera étudié et le niveau de protection du bâti éventuellement adapté s il s avère que l état actuel ne permet plus la restitution d origine. En synthèse je considère que le diagnostic historique est complet et argumenté. Après examen attentif des observations de la CNSS, des observations des personnes privées et de la réponse du maître d ouvrage, je propose : La relecture complète des documents du dossier afin de vérifier la cohérence globale et corriger d éventuelles anomalies. De tenir compte des deux observations techniques formulées : UN DIAGNOSTIC ARCHITECTURAL SUPPORT DU REGLEMENT (Cahier N 3) Le diagnostic architectural propose une définition des différentes familles d architecture et un classement typologique en distinguant : 5 familles (Moyen âge et XVIe siècle ; du XVIIe siècle, XVIIIe siècle, XIXe siècle, XXe siècle) Ces typologies ont servi de canevas à l écriture du règlement graphique et à la nature des interventions sur le patrimoine. Ce diagnostic s accompagne d un état des lieux concernant les accès et dessertes, le traitement des cours, constructions secondaires et annexes et les éléments singuliers architecturaux et urbains. Une partie de ce diagnostic constate les structures dégradées et/ou étayées, les problèmes structurels liés aux usages actuels, les problèmes d insalubrité, de péril et d incendie et fait un bref rappel des démarches engagées, sans souligner leur caractère opérationnel et financier. Le diagnostic architectural a soulevé quelques observations techniques relatives à la classification des immeubles et une remarque de la commission nationale relative aux démarches opérationnelles engagées par la Ville de Rennes dans le périmètre du secteur sauvegardé. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -13

14 Diagnostic des familles architecturales et structures dégradées Le diagnostic des familles architecturales a fait l objet d un seul commentaire au cours des débats du conseil municipal. Il a été souligné que la modification du niveau de protection des constructions constitue une réponse à la demande de nombreux propriétaires et que la mise en œuvre de nombreuses fiches-immeubles sur les constructions protégées permet de mieux informer le public. La création d une nouvelle catégorie «7 b»lui apparaît pertinente dans la mesure où il n y a plus l obligation de la restitution à l état d origine pour des structures très dégradées. Quelques observations du public font état d erreurs partielles dans la datation de certaines parties de leur patrimoine. Ces observations ne remettent pas en cause les principes de ce diagnostic, ni la classification des familles architecturales et elles seront examinées dans les avis et conclusions du présent document N 2, principalement aux articles et Plusieurs observations relèvent que cette nouvelle classification «7b» permet pour de nombreux immeubles protégés un réaménagement pouvant comporter des interventions sur la structure et/ou la répartition des volumes existants. Cette classification rend plus délicate la justification de certaines prescriptions de démolition, pour les bâtiments annexes qui leurs sont adossés, dans la mesure où, pour ces immeubles classés «7 b», la restitution dans l état d origine n est plus exigée. Les démarches engagées Au cours du débat du projet en CNSS, il a été rappelé l intérêt d afficher les actions opérationnelles d aménagement à l intérieur des opérations du PSMV, voire les déclarations d utilité publique, aménagements ou acquisitions. J ai également demandé si le cahier N 3, relatif au diagnostic architectural et patrimonial pouvait être complété en reprenant toutes ces démarches opérationnelles qui sont de nature à justifier, au cas par cas, certaines prescriptions du PSMV. En réponse le maître d ouvrage a précisé que les démarches opérationnelles engagées, en parallèle à la présente révision, seront rappelées dans le préambule (cahier 1 du Rapport de Présentation). Diagnostic prospectif Lors du débat du conseil municipal, il a été regretté de ne pas voir l évolution possible de certains bâtiments qui doivent évoluer (Hôtel de garnison, siège de la BPO). J ai demandé si le cahier N 3 relatif au diagnostic architectural et patrimonial pouvait être complété par un diagnostic «prospectif» relatif à certains ilots, compte tenu de leur nature. En réponse, le maître d ouvrage a précisé que le diagnostic d un PSMV ne peut pas faire l objet d une démarche anticipatrice d éventuels projets privés, mais tend à établir une règle objective. Le PSMV définit un cadre règlementaire commun applicable à l ensemble des parcelles. Le PSMV, qui sera approuvé, tiendra compte cependant des projets communs et suffisamment aboutis. Les projets à venir seront pris en compte par voie de modification du PSMV sur la base d études patrimoniales qui le justifie. Les différents projets en phase d émergence démontrent que des évolutions sont ainsi possibles. La création d une nouvelle catégorie générique «7b», correspondant à celle des immeubles à conserver, pouvant être restructurés» me semble essentielle, pour permettre l évolution de certains immeubles fortement dégradés, en particulier ceux antérieurs à 1720, date du «Grand incendie». Cette règle qui remplace pour de nombreux immeubles l ancienne prescription «d immeuble à conserver», va permettre, pour les immeubles reclassés en «7b», d associer maintenance et Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -14

15 protection du patrimoine et réalité technique de mise en œuvre. Elle offre également la possibilité de «rendre mieux habitable» certains bâtis, en autorisant certains accroissements sur cour permettant par exemple la réalisation de nouveaux dégagements ou de pièces d eau. Je note, par contre l absence de références, au dernier article du livre 3 relatif aux «démarches engagées», des récentes procédures opérationnelles validées telle la DUP de rénovation immobilière. Je prends note enfin de la capacité du PSMV de prendre en compte les différents projets en voie d émergence par voie de modification. En synthèse je considère que le diagnostic architectural est très positif dans la mesure où il propose une nouvelle classification «7b» des immeubles historiques permettant une intervention sur la structure. Après examen attentif des observations de la CNSS, des observations des personnes privées et de la réponse du maître d ouvrage, je recommande : Le rappel dans le préambule (cahier 1 du Rapport de Présentation) des démarches opérationnelles engagées, en parallèle à la présente révision ; La prise en compte des projets communs et suffisamment aboutis avant approbation définitive du PSMV : LE DIAGNOSTIC SOCIO-DEMOGRAPHIQUE (Cahier N 4) Le cahier N 4 présente en première partie un diagnostic sociodémographique de la population et des logements d un quartier dont le profil social se fragilise. En seconde partie, ce diagnostic dresse un tableau du développement économique du secteur sauvegardé, et souligne les aspects de mobilité, du tourisme urbain et de l état des équipements. Enfin, il dresse un état initial de l environnement. Le débat du conseil municipal souligne l absence de référence (ou alors de façon très limitée) à l économie, emplois, commerces, artisanat. Sur ce point il est précisé qu il ne faudrait pas que des dispositions techniques trop strictes viennent obérer le développement économique des entreprises, faute de quoi le centre-ville nord perdrait en intérêt. La CCI rappelle également dans son avis sur le PSMV, que les dispositions du SCoT de Rennes confie au centre-ville une vocation de rayonnement au-delà des limites territoriales du Pays de Rennes. Rennes Métropole souligne que la partie «diagnostic activités», nécessite d être complétée, avec la prise en compte des enjeux économiques et commerciaux du cœur marchand ainsi que la promotion du tourisme urbain. Rennes Métropole précise également que ce diagnostic n'appelle pas d'observation particulière au regard de la desserte en transports collectifs, mais demande par contre de modifier la rédaction de la règle relative au stationnement pour les vélos, pour répondre aux objectifs du PDU. Enfin la communauté d agglomération rappelle que les orientations générales du PLH ne portent pas sur le secteur géographique du centre ancien et encore moins sur le périmètre du secteur sauvegardé. Les orientations affichées par le PSMV révisé sont donc compatibles avec le PLH. Compte tenu de ces observations, j ai demandé si la Ville de Rennes envisageait de compléter son rapport de présentation pour une meilleure prise en compte de l économie du cœur marchand du centre-ville. Dans son mémoire en réponse le maître d ouvrage précise que cette question est traitée dans le diagnostic sur le fonctionnement urbain (cahier n 4 du Rapport de Présentation). Toutefois, le préambule du rapport de présentation pourra être complété afin de rendre plus lisible les enjeux de la révision en matière d activités et de tourisme. Je prends connaissance des avis des personnes publiques associées et des réponses du maître d ouvrage qui traitent principalement du rôle économique majeur que doit jouer la fonction commerciale du quartier, qui constitue la dynamique du secteur sauvegardé. Je souligne également Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -15

16 qu après lecture de l ensemble des observations des personnes privées, le maintien de certains commerces est rendu difficile par la création de prescription de démolition sur certaines parties de ces commerces. Je recommande, La rédaction d un additif en préambule du rapport de présentation afin de rendre plus lisible la volonté de valorisation commerciale ; Une meilleure prise en compte de la fonction commerciale, lors de mise en œuvre des prescriptions de démolitions : LES JUSTIFICATIONS (Cahier 5) Le cahier N 5 expose les choix retenus pour établir le PSMV et sa compatibilité avec le PLU et le PADD. Il résume les motifs de délimitation des différentes zones, et justifie les 4 orientations d aménagement (Mise en valeur de la 1 ère et 2 ème enceinte, paysage urbain, résidentialisation des intérieurs d ilots, perméabilité des immeubles et ilots aux services de secours et de lutte contre l incendie). Une partie de ce cahier présente les justifications des règles dont celles liées au paysage urbain, celles liées aux constructions, aux cours et jardins, aux modifications démolitions et écrêtements exigés et aux surélévations possibles). Enfin il expose une évaluation de l impact du projet de PSMV sur l environnement. La «justification» des règles de démolition, modification, surélévation, écrêtements et prescription particulière, de même que la justification des orientations d aménagement qui correspondent à l application des dispositions de l article L313-1 du code de l urbanisme. Ces justifications s appuient sur des principes généraux qui les légitiment, soit par l amélioration de la qualité du paysage urbain, soit par des impératifs de mise en valeur de l immeuble concerné., Ces justifications fondent, à mon avis, l essentiel de la mise en œuvre du projet de PSMV. Leur examen et analyse va me permettre d argumenter et motiver mes avis et conclusions sur le projet de révision du PSMV. Sont examinés ci-après ces principales justifications et enjeux pour lesquels j ai interrogé le maître d ouvrage dans mon procès verbal de synthèse. Après connaissance et exposé des réponses du maître d ouvrage, je donnerai mon avis personnel et motivé sur chacune de ces justifications et chacun de ces enjeux. Cet avis permettra d étayer mon appréciation sur chaque observation des personnes privées et d argumenter et motiver mes avis et conclusions. La justification circonstanciée à la parcelle Il est précisé à l article «4-3» (page 35) du Cahier 5, relatif aux constructions non protégées, que les immeubles non protégés comprennent «les constructions ou parties de construction dont la démolition ou la modification est exigée à l occasion d aménagement public ou privé» ; Ce même article précise que la démolition ou la modification peut être imposée à l occasion : -D opérations d aménagement publiques ou privées, identifiées au règlement graphique et justifiées par différents objectifs assignés au secteur sauvegardé ; -La sauvegarde du patrimoine lorsque ces constructions sont adossées au bâti protégé empêchant l'entretien des façades extérieures jusqu'en pied d'immeuble ; -La mise en valeur du patrimoine bâti lorsque la qualité architecturale ou les matériaux utilisés ne participent pas à la composition d'ensemble du bâti protégé ; -L'accessibilité des services de secours et de lutte contre l'incendie aux immeubles protégés. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -16

17 Après examen de l ensemble des pièces du projet de PSMV, j ai constaté qu il n apparaissait pas, pour chaque prescription de démolition, une justification circonstanciée à la parcelle, ni la description des travaux correspondant à chaque immeuble. Dans mon rapport de synthèse j ai interrogé le maître d ouvrage sur les propositions envisagées pour justifier, pour chaque parcelle, ces démolitions ou ces modifications et pour fournir un descriptif des travaux de démolition de chaque immeuble concerné par une servitude «jaune». Cette demande intéresse chaque immeuble figurant à l article 4-7 du cahier N 5 du rapport de présentation. En réponse dans son mémoire, le maître d ouvrage précise que le dossier d approbation du PSMV apportera les compléments éventuellement nécessaires aux justifications des prescriptions de démolition, pour tenir compte des observations du public. La justification précise l objectif à atteindre au regard du droit de l urbanisme sans description de travaux. Les sujétions fixées en application du b du paragraphe III de l'article L sont particulièrement agressives vis-à-vis du droit de propriété, surtout les mesures de démolition qui privent le propriétaire de tout ou partie de son bien et exigent en plus des travaux coûteux. Il faut donc porter une attention particulière à la présentation des motifs patrimoniaux qui conduisent à imposer de telles obligations. A mon avis la mise en œuvre de cette règle de démolition exige que le règlement fasse figurer trois ensembles de précisions à savoir : Identifier les immeubles concernés. Cette exigence est bien assurée par le projet de règlement graphique du PSMV ; Procéder éventuellement à un descriptif des travaux permettant à chaque propriétaire d'apprécier l'ampleur de la servitude qui pèse sur son bien. Cette exigence n est pas effective pour les démolitions exigées. Le dossier se contente de dresser une liste de ces démolitions sans commentaire ; Faire correspondre à chaque prescription une justification circonstanciée et adaptée à l immeuble concerné. Cette justification n est pas indiquée pour les «démolitions exigées», le dossier dressant uniquement la liste des démolitions. A mon avis, au regard de l article L du code de l urbanisme, ces prescriptions de démolition ou modification ne peuvent se fonder que sur des considérations patrimoniales. Elles doivent être justifiées, soit par l'amélioration de la qualité du paysage urbain, soit par des impératifs de mise en valeur de l'immeuble concerné. En synthèse, après examen attentif des observations des personnes publiques, personnes privées, et réponse du maître d ouvrage sur la justification des prescriptions édictées par l article L313-1 du code de l urbanisme, je recommande : De procéder à un descriptif sommaire des travaux pour les démolitions, comme cela est fait pour les autres prescriptions (modifications, surélévation, écrêtement, prescription particulière). Ce descriptif figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation ; De limiter les justifications de démolition ou de modification aux seules considérations patrimoniales de l immeuble à protéger. Je demande : La justification circonstanciée et adaptée à chaque immeuble concerné par une prescription de démolition. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation. Cette justification circonstanciée et adaptée pour chaque immeuble concerné par une prescription de démolition sera reprise dans les conclusions et constituera une réserve. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -17

18 La liberté de démolition ou de modification L article L313-1 du code de l urbanisme précise que l autorité administrative «pourra» imposer la démolition ou la modification. Le dispositif de la prescription de démolition est donc permissif et le règlement ne peut revenir sur cette liberté en rendant cette prescription obligatoire. Il est mentionné en titre de l article 4-7 du Cahier «les démolitions exigées» et dans le premier alinéa de l article il est mentionné «démolitions imposées». En outre, le règlement ne précise pas la nature des travaux susceptibles d'être autorisés sur les biens concernés par une prescription de démolition ou de modification. Ainsi l article 2-1 du règlement, relatif aux constructions ou parties de constructions dont la démolition ou la modification pourra être exigée pour des problèmes de perméabilité ne semble pas mentionner qu il s agit d une règle qualitative avec des exceptions permettant d apporter des solutions équivalentes, sans obligation de démolition. J ai interrogé le maître d ouvrage sur les modifications éventuellement susceptibles d être proposées pour disposer de règles qualitatives et alternatives, pour certaines prescriptions de démolitions, ou permettre des solutions alternatives à l écrêtement ou à la modification de certaines constructions. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage précise que le règlement sera complété concernant le caractère alternatif des démolitions conformément au code (suppression de la notion d exigence). Il précise également que des règles alternatives concernant les écrêtements et autres prescriptions seront étudiées, au regard des possibilités juridiques, d ici l approbation du dossier de PSMV. La mise en œuvre d une prescription nécessite à mon avis des règles qualitatives et alternatives, en application de l article L313-1, tant pour les démolitions que pour les autres dispositions particulières. En synthèse, après examen attentif des observations des personnes publiques, personnes privées, et réponse du maître d ouvrage sur la possibilité d une règle alternative au regard de l article L313-1 du code de l urbanisme, je recommande : De rappeler au règlement le caractère alternatif des règles relatives aux modifications, surélévations, écrêtements ou dispositions particulières. Je demande : La suppression de la notion d exigence en matière de démolition et la modification du règlement pour préciser le caractère alternatif des démolitions. Cette suppression de la notion d exigence de la démolition et la modification du règlement pour préciser le caractère alternatif des démolitions seront reprises dans mes conclusions et constitueront une réserve. La limitation du nombre de démolitions Le code de l urbanisme laisse une certaine latitude au maître d ouvrage du PSMV pour définir les mesures de démolition ou de modification au sein du secteur sauvegardé. Après examen du document et des principales observations des personnes privées, j ai constaté que ces prescriptions n avaient pas un caractère exceptionnel, et que l emploi du «jaune» pouvait paraître parfois excessif. Après examen détaillé, des nombreuses réclamations formulées au cours de l enquête, il m a semblé indispensable de disposer d un document permettant de connaître l évolution du nombre de démolitions et j ai demandé au maître d ouvrage si le cahier N 5 pouvait être complété en présentant Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -18

19 un tableau comparatif du bâti existant, avec d une part le nombre exact de «taches jaunes» au titre du PSMV en vigueur et d autre part, le nombre de «taches jaunes» proposées au futur PSMV. J ai également demandé si le maître d ouvrage envisageait de réduire le nombre de taches jaunes, non justifiées au regard des objectifs règlementaires du PSMV. Dans son mémoire en réponse le maître d ouvrage a précisé que le cahier n 5 présentera les démolitions ou modifications pouvant être imposées au PSMV d origine en 1985, au PSMV actuellement en vigueur et au projet de PSMV révisé. Il précise également que les démolitions et modifications qui pourront être imposées seront toutes justifiées dans le dossier qui sera soumis à approbation. Les requêtes présentées seront toutes examinées dans ce sens. La réponse du maître d ouvrage m apparaît satisfaisante et répond à l exigence de précision sollicitée par le public au cours de l enquête. En synthèse, après examen attentif des observations des personnes publiques, personnes privées, et réponse du maître d ouvrage sur la connaissance précise de l évolution du nombre de démolitions entre les différents PSMV, je propose : Que l état exhaustif des démolitions ou modifications pouvant être imposées au PSMV d origine en 1985, au PSMV actuellement en vigueur et au projet de PSMV figure au livre V du rapport de présentation. Mise en œuvre des démolitions et modifications imposées En subordonnant la mise en œuvre des servitudes à la réalisation d'une opération d'aménagement publique ou privée, le législateur a voulu éviter que l'engagement de travaux de faible importance ouvre à l'administration le droit d'exiger du propriétaire des transformations disproportionnées au regard de son projet initial. L'article L conditionne donc l'exécution des prescriptions à l'engagement de travaux importants. On peut en déduire un principe de proportionnalité entre l'objet de la demande et le niveau de sujétion. Au regard de cette question légitime, j ai pris acte des questions et réponses précises mentionnées dans les débats de la commission locale du secteur sauvegardé sur ce point qui précisent que les démolitions ne s imposent que lors d un projet de réhabilitation totale de l immeuble et que les interventions en curetage d ilot s inscrivent toujours dans un projet global. C est pourquoi j ai interrogé le maître d ouvrage sur le fondement règlementaire qui permet de mentionner en page 37 du règlement, à l article 2-1, que seuls les travaux d entretien et de réparation ordinaires, qui ne nécessitent pas d autorisation d urbanisme, préalable peuvent être réalisés pour les constructions ou partie de construction dont la démolition ou la modification pourra être imposée. J ai également demandé de préciser les travaux qui conditionnent la prescription de démolition. Dans son mémoire en réponse le maître d ouvrage précise que l écriture règlementaire sera complétée afin d autoriser les travaux confortatifs dans les cas où la démolition ne serait pas prescrite afin de pouvoir réaliser les modifications. Il précise également que le règlement définit l objectif à atteindre mais pas les travaux à réaliser, ceux-ci étant très liés au diagnostic de bâti réalisé par les maîtres d œuvre. De nombreuses observations portent sur ce point et, à mon avis, il appartient au règlement du PSMV de lever l'ambiguïté en définissant les travaux qui conditionnent la mise en œuvre des prescriptions. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -19

20 Quelle que soit la rédaction retenue par le PSMV, l'abf et l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation doivent veiller à ce que les changements demandés soient dans un rapport de proportionnalité avec les travaux réalisés. Il n'est pas certain, par exemple, que de simples travaux de réfection de toiture justifient une prescription de surélévation importante du bâtiment. La réponse du maître d ouvrage ne m apparaît pas totalement satisfaisante car il ne répond pas à la question assez simple du «déclenchement de la prescription de démolition», mais à la possibilité d autoriser des travaux, en l absence de prescription de démolition. A mon avis, il convient de s appuyer sur une définition générale des travaux pouvant entrainer l application de la prescription, en précisant par exemple que la modification ou la démolition de ces immeubles pourra être imposée à l occasion de tous travaux portant sur les structures de la construction ou la transformation des façades. En synthèse, après examen attentif des observations des personnes publiques, personnes privées, et réponse du maître d ouvrage sur la mise en œuvre des prescriptions de démolitions ou de modification, je demande : Que le règlement du PSMV soit complété afin de définir précisément les travaux qui conditionnent la mise en œuvre des prescriptions. La modification du règlement afin de définir précisément les travaux qui conditionnent la mise en œuvre des prescriptions de démolitions et autres dispositions particulières sera reprise dans mes conclusions et constituera une réserve. La justification des travaux pour assurer l accessibilité aux services de sécurité Il est mentionné au titre «4» des orientations d aménagement que l objectif est d assurer la sauvegarde, la conservation et la mise en valeur du patrimoine bâti remarquable en prévenant les risques liés à l incendie. Au vu de cet objectif, il est proposé par le futur PSMV de créer, rétablir ou garantir la perméabilité des immeubles ou ilots et assurer ainsi l accessibilité des secours. Cette perspective nécessite des collaborations entre les différentes copropriétés qui composent les ilots, celles-ci étant propriétaires du foncier concerné. Au delà de la réalisation de ces accès, il est précisé que les copropriétés doivent s organiser pour assurer à la fois leur gestion et leur pérennité dans le temps. De ce fait, le rédacteur précise que ces aménagements n ont pas vocation à devenir des passages publics. Cet enjeu fondamental de la révision du PSMV a fait l objet de nombreux débats au cours de l élaboration du PSMV tous les acteurs étant convaincus que «la conservation et le rétablissement des accès» pour les services de sécurité, constituaient des mesures nécessaires à la sauvegarde du bâti remarquable. Ces aménagements intéressent des parties communes à une ou plusieurs copropriétés et des parties privatives. Travaux sur parties communes d une ou plusieurs copropriétés Les services de sécurité, la commission nationale des secteurs sauvegardés et le cabinet d avocat, se sont tous interrogés sur le fondement juridique retenu en définitive par la maîtrise d ouvrage pour créer ou garantir ces accès après travaux de démolition ou de modification de parties communes, au bénéfice d autres copropriétés privées, en particulier en l absence d une maitrise publique du foncier ou de la création d un emplacement réservé, justifiant cet intérêt collectif. Compte tenu de la complexité de mise en œuvre opérationnelle des passages de sécurité en cœur d ilot, et de la réflexion de l ANRU sur ce sujet j ai demandé au maître d ouvrage quelles étaient les propositions nouvelles et règlementaires qu il entendait présenter pour répondre à ces objections. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -20

21 Travaux sur les parties privatives Pour traiter les problèmes de sécurité, le projet de PSMV précise qu il est prévu d imposer, si besoin, une recomposition des logements, des accès verticaux et horizontaux. Cependant, après examen des avis et observations, il semble qu aucune police spéciale ou réglementation particulière, permettent, en l état actuel du droit d imposer le rétablissement des accès pour les services de lutte contre l incendie, à l intérieur d immeubles collectifs à usage d habitation, en ordonnant notamment la démolition de «parties privatives» de l immeuble. Ainsi, seul le rétablissement ou la conservation des accès dans les «parties communes» paraissent opposables avec la sauvegarde du patrimoine bâti. Sur ces deux points j ai interrogé la maîtrise d ouvrage. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage a exposé très précisément son analyse juridique et règlementaire sur la mise en œuvre de cette orientation d aménagement et de programmation, objet de nombreux débats. Cet exposé est rapporté ci-après en ce qui concerne les travaux sur les parties communes ou privatives. Le fondement règlementaire de la perméabilité incendie Il rappelle que les perméabilités incendie à créer ou à conserver consistent à maintenir ou à créer en cas de travaux de réhabilitation ou de construction neuve des passages que pourront emprunter les services de secours et d incendie. Leur usage est piéton sauf si les accès existants (porche, voie, cour) sont carrossables et permettent un accès à un véhicule motorisé des pompiers. Il est ainsi apparu nécessaire de les dimensionner au regard des besoins des services de secours. La largeur minimale du passage est fixée dans le règlement littéral à l article 6-Accès du Titre I- Dispositions générales selon les termes suivants : «Dans tous les immeubles, cours ou jardins, la largeur minimale du passage servant d'accès est établie en fonction du nombre de niveaux de la construction à desservir et de la configuration des lieux (dimension des couloirs et accès des immeubles protégés, caractère rectiligne ou pas des accès sous immeubles, superficie de la cour,...) et de la typologie du bâti déterminant le choix de l échelle à utiliser». Ce règlement fixe les dimensions minimales à respecter. La notion de «sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquables La notion de «sauvegarde des ensembles urbains et du patrimoine bâti remarquable» est expressivement visée à l article L121-1 du code de l urbanisme. Pour le maître d ouvrage, la salubrité est une considération et un objectif de nature à justifier des prescriptions particulières dans un document d urbanisme tel que le PSMV. La préservation des ensembles patrimoniaux constitutifs du secteur sauvegardé de Rennes nécessite la sauvegarde et la salubrité du bâti y compris par une protection contre les risques de destruction. A ce titre, la lutte contre l incendie et l approche des secours permettent la sauvegarde du patrimoine bâti remarquable. Le présent document d urbanisme qu est le PSMV vise à préserver, voire à rétablir une accessibilité suffisante aux immeubles et logements et détermine donc des règles d urbanisme afin d intervenir sur le bâti (comme le permet le PSMV). La réponse du maître d ouvrage répond à l exigence de précision sollicitée par le public au cours de l enquête. La prescription de travaux en vue d assurer l accessibilité d une copropriété aux services incendie peut ainsi permettre aux autorités compétentes, notamment les services de secours et l ABF, d engager une négociation avec les copropriétés susceptibles de conduire à des concessions favorables à la mise en sécurité de leur patrimoine qui constitue un enjeu fondamental, pour lequel tout doit être entrepris. Je considère que le principe des modifications ou de démolition d une construction ou d une partie de construction à usage collectif, justifié par la mise en sécurité de l immeuble de copropriété directement concerné par cette mise en sécurité est justifié. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -21

22 Je recommande : Que l article 4-7 du Cahier N 5 du rapport de présentation relatif aux démolitions, mentionne très précisément dans la justification des démolitions à la parcelle, que les démolitions imposées pour l amélioration de l accessibilité des services de secours et de lutte contre l incendie concernent exclusivement les parties collectives de la copropriété sur laquelle est implanté le bâti objet de la prescription. L indemnisation des propriétaires Bien que cet aspect de la justification ou de la mise en œuvre du PSMV, ne soit pas traité au rapport de présentation du PSMV, il s agit d un aspect souvent relevé dans les observations. En effet, il est mentionné à l article 2-1 du règlement que les travaux d entretien et de réparation ordinaire qui ne nécessitent pas d autorisation d urbanisme préalable, peuvent être réalisés «aux risques et périls du pétitionnaire qui, en aucun cas, ne pourra s en prévaloir pour prétendre à une indemnité supplémentaire au moment de la libération des lieux en application des dispositions du plan de sauvegarde». C est pourquoi j ai interrogé le maître d ouvrage sur les dispositions de l article L160-5 qui précise qu une indemnité est due, même en l absence de travaux, par la création de ces servitudes qui sont de nature à porter atteinte à la valeur de fonds de commerce et des biens. J ai demandé si ces dispositions de l article L160-5 sont applicables en l absence de travaux et si-elles peuvent être rappelées au règlement littéral en regard de la servitude de démolition. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage a précisé que la règle générale de l article L du code de l urbanisme précise qu aucune des servitudes instituées par application du code de l urbanisme n ouvre droit à indemnité, sauf exception, et que cette disposition n est pas un élément constitutif du PSMV et n a donc pas à être évoquée dans le dossier. Il convient de retenir que différentes jurisprudences rappellent qu une indemnité est due, s il résulte d une servitude, une atteinte aux droits acquis ou une modification de l état des lieux déterminant un dommage matériel, direct et certain. La mise en œuvre des prescriptions de modification ou de démolition du PSMV constitue à mon avis à cette exigence d indemnité. C est pourquoi, sur le fond, il me semble difficile de mentionner le contraire dans le règlement, à savoir «que certains travaux ne peuvent donner lieu à une indemnité supplémentaire au moment de la libération des lieux en application des dispositions du plan de sauvegarde». Sur la forme, la réponse du maître d ouvrage m apparaît satisfaisante car il confirme que cette disposition n est pas un élément constitutif du PSMV et n a donc pas à être évoquée dans le dossier. En synthèse, après examen attentif de la réponse du maître d ouvrage sur l indemnisation des propriétaires, qui n a pas à être évoquée dans le dossier de PSMV, je recommande : De modifier le règlement littéral du PSMV, en supprimant à l article 2-1 du titre IV la dernière phrase relative à «la non indemnisation des constructeurs» : INCIDENCE SUR L ENVIRONNEMENT Le cahier N 5 du rapport de présentation comprend un volet sur l évaluation des incidences et des orientations du PSMV sur l environnement. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -22

23 Pour la commission locale, le projet de PSMV apporte des améliorations par rapport à l existant sur les thématiques du développement durable (économie d espace, espaces verts, perméabilité des sols des cours, déchets, mobilité, filières courtes de construction, énergie, ). Cependant lors du débat au conseil municipal il a été évoqué l insuffisance de ce volet environnemental qui se réduit à quelques vœux pieux et c est pourquoi j ai demandé au maître d ouvrage de préciser les modifications éventuelles pour faciliter la prise en compte des enjeux environnementaux, en particulier en matière d énergie. Dans son mémoire en réponse le maître d ouvrage a précisé que le règlement n interdit pas les ouvrages améliorant les performances énergétiques mais les encadre sur le bâti protégé. Comme cela est exposé dans les justifications des règles relatives aux constructions (cahier n 5 du Rapport de Présentation), le bâti ancien possède des qualités thermiques naturelles et présente en général de bonnes performances énergétiques. C est pourquoi, les règles proposées visent à réhabiliter le bâti en utilisant des matériaux et techniques compatibles avec les qualités des matériaux présents dans ces constructions Les doubles vitrages ou vitrages multiples sont autorisés sauf dans le cas de menuiseries anciennes réparables dans un objectif de sauvegarde d éléments patrimoniaux. Toutefois, dans ce cas, des solutions alternatives sont proposées telles que le survitrage, la double fenêtre ou le verre épais. Les panneaux solaires thermiques ou photovoltaïques sont autorisés sur les verrières et toitures terrasses. Enfin, pour les constructions neuves et celles non protégées, le règlement ne limite pas les installations et matériaux facilitant la prise en compte des enjeux environnementaux en matière d énergie sous réserve de leur bonne insertion au paysage du secteur sauvegardé. La réponse du maître d ouvrage répond à l exigence de précision que j avais sollicité. En effet j avais constaté que le projet de règlement du PSMV ne proposait pas, d'intégrer aux contraintes architecturales et esthétiques des préoccupations d'efficacité énergétique et ne faisait pas apparaître clairement ces préoccupations. Dans les zones les plus propices à l'évolution du bâti ou à la réalisation de constructions nouvelles, le règlement pourrait, sur la base du 14 de l'article L , imposer le respect de performances énergétiques et environnementales renforcées. En synthèse, après examen attentif de l avis de la réponse du maître d ouvrage sur l incidence sur l environnement des futures constructions, et s agissant d un PSMV répondant aux objectifs de la loi «ENE», je recommande : De compléter le règlement littéral du PSMV, en imposant pour les constructions nouvelles, le respect de performances énergétiques et environnementales renforcées sur la base de l article L , alinéa 14, du code de l urbanisme : ANNEXE «FICHES IMMEUBLES» AU RAPPORT DE PRESENTATION Le rapport de présentation du PSMV est accompagné, en annexe, d un ensemble de près de 300 «fiches immeubles», qui fixent la datation, la localisation de l immeuble dans son ilot, la typologie de l immeuble, les éléments extérieurs et intérieurs. Ces fiches présentent également l adaptation des immeubles à leur usage actuel, les modifications et altérations constatées et prescrivent quelques recommandations. Ces fiches immeubles ont fait l objet d une recommandation de la CNSS à savoir de les mettre en cohérence et en faire un document séparé du dossier de PSMV. Ces fiches immeubles ont également fait l objet de deux observations de personnes privées : Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -23

24 R 1-04 de M.TOUBEZ Léon, qui demande, pour les fiches immeubles, si les recommandations mentionnées ont pour finalité d être mises à exécution. R 2-04 de M. LECERF Jacques, qui demande pourquoi n y a-t-il pas de fiche immeuble pour le 3 rue de l Horloge (parcelle cadastrée N 0523). Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage a précisé que les fiches immeubles présentes au rapport de présentation n ont pas de portée prescriptive. Il précise également que 300 fiches immeubles ont été réalisées dans le cadre de l étude de révision du PSMV représentant 1/3 des 950 immeubles du périmètre du secteur sauvegardé. Les immeubles ont été choisis selon différents critères. Ces fiches sont, par ailleurs, représentatives de l ensemble des types de bâti du centre ancien recensés. Dans le cas précis, l immeuble du n 3 rue de l Horloge a fait l objet d un diagnostic technique et historique précis dans le cadre de l OPAH. Les réponses apportées par le maître d ouvrage m apparaissent satisfaisantes. Dans mes avis motivés relatifs à certaines observations, je demande de compléter cette annexe de fiches immeubles, pour les immeubles qui font l objet de prescription de démolition ou de dispositions particulières et dont la justification n apparaît pas au dossier d enquête. Jai noté par ailleurs, au cours de mes échanges avec le maître d ouvrage, que la Ville de Rennes envisageait assez rapidement de poursuivre la réalisation de fiches immeubles, pour certains ilots. En synthèse, après examen attentif de l avis de la commission nationale, des observations des personnes privées, et réponse du maître d ouvrage sur les fiches immeubles, je recommande : De poursuivre l établissement de «fiches immeubles», en privilégiant les immeubles faisant l objet de prescriptions de démolition ou de dispositions particulières. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -24

25 3.3. AVIS MOTIVE SUR LES ORIENTATIONS D AMENAGEMENT.ET DE PROGRAMMATION Il convient de rappeler que les «Orientations d Aménagement» sont l une des pièces constitutives du dossier du PLU mis en enquête publique. Elles visent à exposer la manière dont la Ville de Rennes souhaite mettre en valeur, le secteur sauvegardé : LA MISE EN VALEUR DES VESTIGES DE LA 1ERE ET 2EME ENCEINTE Les vestiges des enceintes, encore présents en élévation, font l objet d une orientation d aménagement en vue de leur mise en valeur. Cette orientation concerne six secteurs, dont les vestiges présents entre les Portes Mordelaises et la Tour Du Chesne, et les vestiges présents à l arrière de la Rue des fossés. Les «Portes Mordelaises» Emplacement réservé N 2 Cette orientation d aménagement a fait l objet de commentaires du conseil municipal qui a rappelé l intérêt de ce projet consistant en l embellissement au pied de la tour Du Chesne par la création d'un espace public reliant la Tour du Chesne aux Portes Mordelaises. Cette orientation d aménagement a fait l objet de trois observations de personnes privées. R 1-12 M. MERCIER Patrick, propriétaire d un appartement situé, 18 Rue Nantaise fait part de ses inquiétudes pour la création d un espace vert, localisé à l arrière des terrains du N 18 et N 20 de la Rue Nantaise. Il demande à conserver le long des bâtiments des N 18 et N 20 une zone privée, jusqu à l extrémité des barbacanes et que la surface de l emplacement réservé soit réduite. R 1-18 Mme PANAGET Catherine, propriétaire d un studio, situé 18 Rue Nantaise demande la suppression de la partie de l emplacement réservé proposé au Plan de Sauvegarde pour la partie qui intéresse son logement. L 11 et L11 bis Mme CORLOBE Katia, propriétaire d un local commercial situé 18 Rue Nantaise, en rez-de-chaussée de la même copropriété précise que son local commercial est concerné au titre du futur PSMV par une servitude de démolition (aplat «jaune»), associée à la mise en valeur des remparts. Elle demande la suppression de la servitude de démolition concernant la partie conservée, après acquisition de l autre partie par la Ville de Rennes. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage a précisé que ces préoccupations étaient déjà prises en compte dans la délimitation actuelle des dispositifs envisagés (réduction des emprises à démolir par rapport à l actuel PSMV) et que la valorisation de la barbacane constitue un enjeu important pour la collectivité. La Ville de Rennes précise que la collectivité a contacté les propriétaires pour l acquisition de leur bien en vue de la mise en œuvre de ce projet, et que la demande est restée sans réponse pour madame Panaget. Par contre madame Corlobe a mis la Ville de Rennes en demeure d acquérir une partie de son bien et la collectivité l a accepté au prix proposé. sur le projet des «Portes Mordelaises» Après visite sur place et après connaissance de la réduction sensible des démolitions au regard du PSMV en vigueur, je considère que le projet de mise en valeur de l ilot des Portes Mordelaises, après démolitions des constructions le long des remparts, permettra de redécouvrir la plus longue séquence du rempart encore en élévation. Ce projet majeur et ambitieux, est de nature à conforter la lecture de Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -25

26 la ville enclose médiévale, et s accompagnera de la création d un espace vert public qui répondra à l attente des habitants. Après examen du document graphique qui prévoit la reconstruction possible avec «emprise maximum» à l emplacement de la construction à démolir à l arrière de l immeuble 18/20 Rue Nantaise, je considère que la servitude est justifiée. Elle permettra la reconstitution d une façade de qualité, en limite du futur espace vert et elle répond pleinement aux objectifs de mise en valeur du paysage urbain tel que précisé à l article L313-1 du code de l urbanisme. Vestiges des remparts localisés à l arrière de la rue des Fossés Il s agit de la mise en valeur d une partie du rempart difficilement repérable, l ilot étant entièrement constitué de parcelles privées. Cette orientation d aménagement a fait l objet d une observation. R 1-08 et Courrier L 05 M.et Mme PUGNAT, propriétaires d un immeuble situé 14 Rue Hoche à Rennes précisent que leur propriété individuelle est constituée de deux bâtiments, le premier faisant l objet d une première servitude de démolition, au titre du PSMV en vigueur, le second bâtiment destiné également à être démoli au titre de la révision du PSMV. Ces prescriptions constituent pour eux, une «spoliation de leur propriété». Ils soulignent que «les orientations d aménagement», mentionnent bien l existence d une partie du rempart, mais que ce même rapport mentionne que le rempart est difficilement repérable, l ilot étant entièrement constitué de parcelles privées. Ils demandent, à minima, de laisser le second bâtiment dans l état actuel, et si possible de reclasser également le premier bâtiment dans un état qui permette de l aménager en atelier d artiste. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage a précisé que si la démolition de l appentis est de nature à mettre en valeur le bâti patrimonial attenant et le mur du rempart, la classification de la maison sera proposée en immeuble non protégé. Dans le cadre d un projet de valorisation de la rampe canonnière, il sera possible d engager un diagnostic archéologique de la fortification pour établir son niveau de protection et d aménagement de ses abords. C est sur cette base que sera éventuellement mis en place un emplacement réservé. sur le rempart localisé à l arrière de la rue des Fossés Je prends acte de l absence de diagnostic archéologique de la fortification et du traitement éventuel du problème de maitrise foncière sous la forme d un futur emplacement réservé nécessitant une modification du PSMV. Il convient alors de modifier la rédaction des principes d aménagement de ces vestiges en supprimant le dernier alinéa de la page 22, relatif à la création d une promenade interne à l ilot, notamment au N 14 de la rue Hoche. En synthèse de l orientation N 1 relative à la mise en valeur des vestiges de la 1 ère et 2 ème enceinte, je recommande : Le maintien de l emplacement réservé tel que délimité au projet de révision du PSMV pour la mise en valeur de l enceinte entre les «Portes Mordelaises» et la Tour Du Chesne ; Le maintien de la prescription de démolition avec indication d une emprise constructible à emprise maximale, à l arrière des immeubles des Rue nantaise, tel que présenté sur le document graphique du PSMV ; La suppression du dernier alinéa de la page 22, relatif à la création d une promenade interne à l ilot, notamment au N 14 de la rue Hoche pour la mise en valeur du rempart localisé à l arrière de la rue des Fossés. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -26

27 3-3-2 : LE PAYSAGE URBAIN Cette orientation d aménagement et de programmation concerne les axes de vue à préserver, l aménagement des espaces publics, ainsi que certains écrêtements dans l objectif de mise en valeur du patrimoine bâti. Elle intéresse principalement l aménagement de l espace public de voirie et n a fait l objet d aucun débat, avis des personnes publiques ou d observations de personnes privées. Je considère que cette orientation d aménagement n appelle pas de commentaires particuliers : LA RESIDENTIALISATION DES INTERIEURS D ILOTS Il s agit d une orientation générale qui s applique à tous les espaces libres dans les ilots du secteur sauvegardé, dans le but : -Offrir aux résidents des espaces qualitatifs en accompagnement de leur logement ; -Maintenir des espaces suffisants assurant un éclairement et une ventilation naturels des logements ; -Permettre l entretien des façades extérieures des immeubles protégés jusqu en pied d immeuble ; -Améliorer l accessibilité des services de secours et d incendie aux façades des immeubles et la mise en sécurité des personnes. Cette orientation d aménagement intéresse principalement, l aménagement des espaces extérieurs privatifs des copropriétés privées, et n a fait l objet d aucun débat ou avis des personnes publiques. Les observations des personnes privées portent sur un des aspects de cette orientation, à savoir l accessibilité des services de secours et d incendie et la difficile mutualisation de ces cours pour assurer cette accessibilité. Ce point sera examiné avec l orientation relative à la perméabilité des ilots aux services de lutte contre l incendie. Cette orientation d aménagement me semble pertinente dans la mesure ou elle facilite les possibilités de constructibilité dans les intérieurs d ilots, dont l extension des surfaces pour répondre aux usages actuels des résidents (espaces de services tels les distributions verticales ou horizontales, les pièces d eau, etc.). Par contre, à mon avis, cette orientation ne permet pas de justifier des démolitions ou des modifications comme présenté en page 45 du rapport relatif aux orientations d aménagement et de les repérer au document graphique, en justifiant cette prescription, par la mise en œuvre de cette orientation d aménagement, même dans un rapport de compatibilité. Je rappelle en effet qu au regard de l article L du code de l urbanisme, ces mesures ne peuvent se fonder que sur des considérations patrimoniales à savoir l'amélioration de la qualité du paysage urbain ou la mise en valeur de l'immeuble concerné et non la qualité des espaces des résidents ou le confort des résidents. En synthèse de l orientation N 3 relative à la résidentialisation des cœurs d ilot, je recommande : La suppression de toute justification de démolition ou de modification qui s appuierait sur la mise en œuvre de cette orientation d aménagement, celle-ci, privilégiant la qualité de vie des résidents, ne répondant pas aux dispositions de l article L313-1 du code de l urbanisme ; La suppression du premier alinéa de la page 45 du rapport sur les orientations d aménagement justifiant les prescriptions de certaines démolitions pour répondre à cette orientation. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -27

28 3-3-4 : LA PERMEABILITE DES IMMEUBLES ET ILOTS AUX SERVICES DE SECOURS Cette quatrième orientation d aménagement constitue un objectif majeur pour assurer la sauvegarde, la conservation et la mise en valeur du patrimoine remarquable, en prévenant les risques liés à la destruction du patrimoine par incendie. Cette orientation se traduit, tant au règlement littéral qu au règlement graphique du futur PSMV, par la création d une servitude de perméabilité incendie à conserver ou à créer. Ainsi il est précisé, page 12 du règlement, qu il s agit de permettre avec l instauration de cette servitude, l accessibilité des services de secours et d incendie aux façades des immeubles situés en intérieur d ilot. Il est également précisé, page 18 du même règlement, que constitue un passage au sens de l'article 6 des dispositions générales, tout espace libre ou partie d'immeuble permettant l'accès des services de secours et d'incendie. Ces accès sont réalisés par l utilisation de passages existants ou à créer sous porche, entre deux cours ou jardins, par la création d une porte. Cette servitude, mentionnée au règlement graphique par un pointillé rouge «21b», a fait l objet de nombreuses observations, tant de la part de la commission nationale des secteurs sauvegardés, que de la part de personnes privées. Ces remarques des personnes privées seront examinées avec le règlement graphique. Rappel des commentaires de la CNSS La CNSS a rappelé, lors de ses débats l importance des problèmes en matière de sécurité et la difficulté qui résidera dans l application des mesures envisagées dans le cadre du PSMV pour lutter contre l incendie. Elle s est également interrogée sur la compatibilité des orientations relatives à la sécurité incendie avec les règles de droit commun, et notamment de l urbanisme, de même que sur l évaluation financière des écrêtements. Elle a rappelé qu il n existe aucune base juridique pour appliquer les préconisations en matière de sécurité incendie, ce qui a des conséquences sur l opposabilité du futur règlement, tant pour le regroupement d appartement ou la restitution de combles habitables que pour la création de cheminements de sécurité en l absence d outils opérationnels. Sur ce point, elle rappelle l intérêt d afficher les actions opérationnelles d aménagement à l intérieur des opérations du PSMV, voire les déclarations d utilité publique, aménagements ou acquisitions. J ai interrogé le maître d ouvrage sur la rédaction actuelle du règlement littéral qui ne précise pas si la perméabilité incendie «21b» correspond à un cheminement piéton, ou à un cheminement de voie de circulation pompier et si ces cheminements étaient publics. J ai également demandé de préciser, en cas de cheminements privés, la base juridique qui permet de les reporter et de les rendre opposables sur un règlement graphique de PLU. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage a précisé qu à l origine, chaque immeuble était accessible et des liaisons existaient même entre les différentes propriétés sans qu il y ait nécessairement des servitudes d ordre privé ou public. Il s agit là d une particularité historique de nombreux centres anciens qui caractérise ce patrimoine. Il est malheureusement regrettable de constater aujourd hui que ces accès et perméabilité tendent à disparaître avec les problématiques de sécurisation et de repli sur soi. Le présent document d urbanisme qu est le PSMV vise à préserver, voire à rétablir une accessibilité suffisante aux immeubles et aux logements et détermine donc des règles d urbanisme afin d intervenir sur le bâti (comme le permet le PSMV), en conservant ou en rétablissant des passages qui nécessitent de cureter les éléments parasites qui font obstacle. Le maître d ouvrage rappelle que nombre de ces liaisons existent et il est donc important qu elles soient identifiées sur le document d urbanisme par exemple pour l information des secours. Pour le maître d ouvrage, il ne s agit pas de servitudes publiques mais d une règle d urbanisme qui est opposable sous la forme d une Orientation d Aménagement et de Programmation (OAP) qui fixe l objectif à atteindre et d une règle qualitative qui impose de répondre à l objectif fixé par l OAP. Les perméabilités mentionnées au règlement graphique accompagnent et permettent d instruire les autorisations de construire de manière qualitative. Le dispositif mis en œuvre a été Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -28

29 confirmé par son expertise juridique sur sa validité et sa légalité. Ainsi, si le pétitionnaire n est pas en mesure de produire une solution équivalente en termes d objectif, l administration pourra faire obstacle à l autorisation de construire. En revanche, si le pétitionnaire propose d autres dispositions équivalentes en termes d objectif, elles seront acceptées sous réserve d assurer également la mise en valeur du bâti patrimonial. Il est important de rappeler que cette règle d urbanisme n a vocation qu à s appliquer à l examen d une autorisation de travaux présentée par un propriétaire ou une copropriété sur son immeuble ou sa parcelle et non sur les parcelles limitrophes. Les services instructeurs n auront simplement qu à vérifier que le projet présenté maintient ce cheminement existant ou potentiel jusqu à sa limite parcellaire ou qu il ne contrarie pas sa réalisation, voire qu il en permet le rétablissement. La réponse du maître d ouvrage m apparaît satisfaisante dans la mesure ou elle précise que l indication «21 b» de «perméabilité incendie à conserver ou à créer», n est pas une servitude publique, mais une orientation d aménagement. Elle a pour objet d informer les services de secours et de répondre à l objectif fixé par l orientation d aménagement et de programmation. Le PSMV peut en effet comporter des orientations d aménagement afin de prévoir les actions et opérations d aménagement à mettre en œuvre, notamment lutter contre l insalubrité et assurer la sécurité. Il convient cependant de souligner que Les orientations d aménagement s imposent en termes de compatibilité au règlement et à ses documents graphiques et non de conformité. L absence de maîtrise d ouvrage publique pour disposer réellement du foncier qui permettrait la mise en œuvre de cette orientation peut cependant se traduire par la non réalisation des travaux et engager de façon indirecte la responsabilité de la collectivité, s agissant d une orientation publique d aménagement et de programmation ayant pour objet la sécurité publique. De plus, la menace contentieuse n est pas négligeable, au regard de l avis de la CNSS. En synthèse de l orientation N 4 relative à la perméabilité des immeubles et ilots aux services de lutte contre l incendie, je recommande : La recherche d outils juridiques adaptés pour assurer la création des passages destinés aux services de secours et d incendie en cœur d ilot. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -29

30 3-4 AVIS MOTIVE SUR LE REGLEMENT LITTERAL Le règlement littéral a été établi au regard du diagnostic historique et architectural, et répond aux orientations du rapport de présentation, en particulier, en ce qui concerne la classification des immeubles et les prescriptions de démolition, traitement des espaces libres, dispositions particulières, emplacement réservé. Il est construit sur la base de la trame d un règlement classique de PLU. Les observations des personnes publiques et des personnes privées, rappelées au premier document «rapport d enquête» sont traitées ci-après de façon synthétique en reprenant les différents thèmes du règlement : LES DISPOSITIONS GENERALES Rennes Métropole a demandé de préciser dans le règlement l'obligation de réaliser des locaux de stockage des déchets et de préciser la rédaction à adopter. La communauté d agglomération a également demandé de modifier la rédaction de la règle relative au stationnement pour les vélos, afin de répondre aux objectifs du PDU. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage a précisé qu il sera proposé de modifier les dispositions relatives au stationnement des vélos afin de tenir compte des observations de Rennes Métropole, de même que celui relatif aux déchets pour rendre obligatoire la réalisation d un local déchet sauf impossibilité technique à le réaliser. Après examen, je considère que la réponse apportée est satisfaisante ; Je recommande : La prise en compte des modifications règlementaires sollicitées par Rennes Métropole pour le stationnement des vélos et la réalisation des locaux déchets ; R 2-02 M. et Mme GOSSET Marc, propriétaire d un logement 2 Rue Victor Hugo demandent la modification du futur règlement (règle 4-7 a) afin de les autoriser à réaliser une salle d eau dans les combles au dessus de l appartement actuel. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage a rappelé la distinction des typologies d immeubles dont les combles, certains étant aménageables car prévus comme tels à l origine et d autres qui doivent répondre uniquement aux besoins de ventilation. Après lecture du règlement, je considère que la réponse apportée est satisfaisante, et qu il n y a pas lieu de modifier cet article 4-7.a. L-01- Courrier et observation R 1-11 de M. LEROI Raphael, propriétaire 13 Rue du Chapitre, qui rappelle que le projet de PSMV ne doit pas nuire au commerce. Il regrette le manque d information sur la démolition de son commerce et il demande des précisions sur son indemnisation. Comme justifié à l article 3-2-5, du présent rapport alinéa relatif à «l indemnisation des propriétaires», je considère que cette observation est sans rapport direct avec le projet de PSMV, qui n a pas à traiter les problèmes spécifiques de cette indemnisation. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -30

31 Principe des adaptations mineures Il est mentionné en page 3 du règlement littéral que les règles et servitudes définies par le règlement peuvent faire l objet d adaptations mineures en application de l article L123-9 du code de l urbanisme. J ai interrogé le maître d ouvrage sur la limite physique de la notion d adaptation mineure autorisée par le règlement du plan de sauvegarde, chaque instruction de projet constituant un cas particulier, compte tenu du caractère des constructions avoisinantes. Le maître d ouvrage a répondu sur cette question que la limite de la notion d adaptation mineure est celle précisée dans le code de l urbanisme (art. L ) selon les trois critères liés à la nature des sols, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. Je prends acte de la réponse règlementaire du maître d ouvrage. Cette réponse va m amener à proposer quelques recommandations pour modifier quelques règles qui m apparaissent trop rigides, telles l implantation des bâtiments ou la reconstitution des volumes à l identique, en cas de démolition-reconstruction : LES DEFINITIONS L-03- M. CHAUVIN Benoit, chef de projet «Centre ancien» auprès de la SPLA Territoires Publics demande de clarifier la rédaction du règlement écrit concernant les démolitions et modifications imposées afin d autoriser les travaux confortatifs sur certaines constructions. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage précise que la rédaction de cette règle pourra être revue avant l approbation du projet de PSMV. Après examen du règlement, l observation apparaît pertinente et la réponse du maître d ouvrage, reprise au rapport d enquête, adaptée. Je rappelle ma demande que la règle soit bien modifiée conformément à la proposition du maître d ouvrage : REGLES RELATIVES AUX CONSTRUCTIONS L 08 et L 08-bis La Société Civile CONIAC pour la reconstruction d un immeuble situé 9 Rue de La Monnaie rappelle qu elle a engagé un recours gracieux à l encontre de la ville de Rennes suite à un permis de construire délivré le 04/03/2013. Ce recours porte sur la création d un débord de toiture. La SC CONIAC demande une légère adaptation de la règle présentée au futur PSMV. Dans sa réponse, le maître d ouvrage rappelle que le projet doit respecter le règlement en vigueur du PSMV au moment du dépôt. Les adaptations mineures sont celles du code de l urbanisme, au titre de l article L123-9 du code de l urbanisme, à savoir la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. Comme exposé au rapport d enquête pour l examen de cette demande individuelle, Je recommande que l article et du règlement littéral, soit modifié et autorise, pour les constructions non protégées et les constructions neuves, une possibilité de dépassement ou de réduction de la hauteur ou de l implantation existante, pour des raisons architecturales ou techniques de l ordre de 10%. L 17 Le capitaine David LEFEUVRE chef du service «Prévention Habitation» rappelle que la propagation de l incendie d immeuble à immeuble par les combles n a pas été examinée, et qu il convient de compléter la règle du PSMV sur ce point. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -31

32 Le maître d ouvrage a mentionné dans sa réponse, que cette demande vise à compléter ce travail et qu elle sera examinée et le règlement éventuellement modifié. Après examen de la réponse du maître d ouvrage, je prends acte que le règlement sera éventuellement modifié sur ce point : LES REGLES PARTICULIERES R 1-04 M.TOUBEZ Léon, demande pour l immeuble des 10 Place du Parlement et 8 Rue Nationale, pour lequel il est mentionné une démolition de préciser la construction réellement visée. Il demande la même précision pour l immeuble situé au 16 rue Le Bastard. Les références cadastrales mentionnées au règlement écrit et le règlement graphique associé, permettent de localiser les parcelles concernées à savoir section BE 0629 et BE R 1-07 M.KELLER, propriétaire d un appartement au 10 Rue Nationale, fait observer l absence de cohérence entre le règlement littéral et le règlement graphique du futur PSMV concernant les démolitions. En effet, le règlement littéral indique en page 65 une liste de «démolitions exigées», alors que le règlement graphique indique des «constructions ou partie de construction dont la démolition pourra être imposée». Le maître d ouvrage a répondu que les différents documents seront mis en cohérence afin de bien mentionner les démolitions ou modifications qui pourront être imposées. Je prends acte de la réponse du maître d ouvrage après prise en considération de ma recommandation de rappeler au règlement le caractère alternatif des règles relatives aux modifications, surélévations, écrêtements ou dispositions particulières. En synthèse, après examen attentif des observations des personnes publiques, personnes privées, et réponses du maître d ouvrage sur l ensemble des questions relatives au règlement littéral, de mon examen personnel de ce règlement et en tenant compte de mes avis personnels relatifs au rapport de présentation et aux orientations d aménagement traités aux articles 3-2 et 3-3, Je recommande : De procéder à un descriptif sommaire des travaux pour les démolitions, comme cela est fait pour les autres prescriptions (modifications, surélévation, écrêtement, prescription particulière). Ce descriptif figurera au chapitre VII-3 du règlement littéral ; De modifier le règlement littéral du PSMV, en supprimant à l article 2-1 du titre IV la dernière phrase relative à «la non indemnisation des constructeurs»» ; De compléter le règlement littéral du PSMV, en imposant pour les constructions nouvelles, le respect de performances énergétiques et environnementales renforcées sur la base de l article L , alinéa 14, du code de l urbanisme ; De modifier la rédaction des articles et du règlement littéral, afin d autoriser, pour les constructions non protégées et les constructions neuves, une possibilité de dépassement ou de réduction de la hauteur ou de l implantation existante, pour des raisons architecturales ou techniques de l ordre de 10% ; De prendre en compte les modifications règlementaires sollicitées par Rennes Métropole pour le stationnement des vélos et la réalisation des locaux déchets. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -32

33 Je demande : La suppression de la notion d exigence en matière de démolition et la modification du règlement pour préciser le caractère alternatif des démolitions ; De rappeler au règlement le caractère alternatif des règles relatives aux modifications, surélévations, écrêtements ou dispositions particulières ; Que le règlement du PSMV soit complété afin de définir précisément les travaux qui conditionnent la mise en œuvre des prescriptions de démolition ou des «dispositions particulières». Cette suppression de la notion d exigence de la démolition et la modification du règlement pour préciser le caractère alternatif des démolitions seront reprises dans les conclusions et constitueront une réserve. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -33

34 3-5 AVIS MOTIVES SUR LE REGLEMENT GRAPHIQUE Sont examinées ci-après l ensemble des observations des personnes privées, se rapportant au règlement graphique du plan de sauvegarde et de mise en valeur. Afin de permettre une lecture plus aisée de mes conclusions, chacune d elle, elles sera examinée dans l ordre de leur analyse figurant au rapport d enquête (Document N 1) R 1-15 de Mr et Mme LEROY, propriétaires de l immeuble cadastré section AC N 892 et situé 5 Rue Motte Fablet. Monsieur et madame Leroy soulignent que leur bâtiment, contrairement aux informations portées sur la fiche immeuble, n est pas une construction récente, mais qu il existait déjà dans son emprise actuelle en 1842 et qu il présente des caractéristiques constructives traditionnelles. Ils demandent le maintien de cette construction. Une indemnisation au titre de l article L160-5 du code de l urbanisme. Le maître d ouvrage a répondu que le dossier fourni sera examiné et le niveau de protection du bâti éventuellement revu si sa valeur patrimoniale s avère plus forte que le besoin de curetage de la cour. Le PSMV sera éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La prescription de cette démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée, «le curetage d ilot» n étant pas à mon avis une considération patrimoniale suffisante, dans la mesure où il ne s agit ni d une amélioration de la qualité du paysage urbain, ni de la mise en valeur d un immeuble déterminé. Je recommande : La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition concernant cet immeuble, 5 Rue Motte Fablet. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation et sera accompagnée d une «fiche immeuble», qui figurera en annexe du rapport de présentation du PSMV révisé. R 1-17 du cabinet d avocats «LEXCAP» représentant les intérêts de la SAS «Bâtimmeuble», pour un immeuble cadastré section AC N 531, situé 5 Rue d Orléans. Ces avocats rappellent que la parcelle concernée supporte un bâtiment principal et un bâtiment annexe de 130 m2, datant du XIXème siècle. Ce bâtiment est constitué d une structure bois, avec remplissage brique, témoignage de cette époque de construction et classé au titre du PSMV en vigueur comme immeuble non protégé, pouvant être conservé, amélioré ou remplacé. Ils sollicitent la suppression de la prescription de démolition et la possibilité de le rénover pour lui redonner son cachet initial. Le maître d ouvrage a répondu que cette construction présente des difficultés d accessibilité des services de secours et d évacuation pour les occupants car située en 3 e rang depuis le n 5 rue d Orléans. La datation indiquée du XIXème siècle ne signifie pas que cette construction ait un intérêt patrimonial. Cette demande sera toutefois examinée au regard des éléments d information transmis en lien avec les enjeux à préserver les édifices patrimoniaux environnants et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -34

35 La prescription de cette démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée, «la difficulté d accès des services de secours» n étant pas à mon avis une considération patrimoniale suffisante, dans la mesure où il ne s agit ni d une amélioration de la qualité du paysage urbain, ni de la mise en valeur d un immeuble déterminé, le bâtiment du XIXème siècle n étant adossé à aucun autre bâtiment protégé. Je demande : La suppression de cette servitude de démolition, actuellement absente du règlement graphique du plan de sauvegarde en vigueur, et le maintien d un classement en «gris clair» c est à dire «immeuble pouvant être conservé». L 07 de la SARL KERHELLO, pour la copropriété du 12 Rue Saint-Michel. Le diagnostic OPAH-RU engagé pour cette copropriété en 2012 a permis de constater que le bâtiment en retour sur cour, attribué d un marquage «jaune», ne semble pas cohérent. En effet après sondage des murs, il apparaît que ce local qui comprend des toilettes et des salles de bains situées aux étages supérieurs correspond à une structure d origine à pans de bois. Le maître d ouvrage a répondu que le dossier fourni sera étudié et le niveau de protection du bâti éventuellement revu si sa valeur patrimoniale est avérée. Le PSMV sera éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La mise en œuvre d une prescription de démolition nécessite des règles qualitatives et alternatives, en application de l article L Après examen attentif des documents fournis par la copropriété, Je recommande : De rappeler au règlement le caractère alternatif des règles relatives aux modifications, surélévations, écrêtements ou dispositions particulières qui s appliquent très précisément à l immeuble du 12 Rue Saint-Michel. La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition concernant cette partie d immeuble, 12 Rue Saint-Michel. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation et sera accompagnée d une «fiche immeuble», qui figurera en annexe du rapport de présentation du PSMV révisé L 13 de Mme GALLIOT Estelle propriétaire d un immeuble situé 1 Rue de Penhoët. Madame Galliot indique que, contrairement à l étude historique, le bâtiment situé 1 rue de Penhoët n est pas du XVIIIème siècle mais a été totalement détruit et reconstruit en Elle précise également que cet immeuble n a jamais été surélevé d un étage contrairement à ce qui est mentionné. Le maître d ouvrage a répondu que le relevé de terrain actuel semble montrer que le pignon est en brique sur le dernier niveau et que celui-ci repose sur un pan de bois dans les étages inférieurs. Il précise que la prescription particulière ne porte pas sur l écrêtement du dernier niveau mais sur sa recomposition. Le dossier fourni sera donc examiné attentivement et le PSMV éventuellement modifié si cela se justifie. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -35

36 Après visite sur place et examen de la réponse du maître d ouvrage, je pense que ce bâtiment est bien du XVIIIème siècle, mais qu il à fait l objet, dans les années 1836, d une importante restructuration. Compte tenu de la procédure de péril, engagée pour cet immeuble et de la nécessité d entreprendre des travaux importants pour mettre fin à ce péril, je pense que la recomposition du dernier niveau est justifiée dans le cadre de ces futurs travaux. R 1-14 La S.C.I. DES VEYETTES, propriétaire d un immeuble situé au 3 Rue de Toulouse considère que le règlement graphique proposé pour l immeuble 3 Rue de Toulouse, porte atteinte au droit de propriété et que les conditions définies par l article L313-1 du code de l urbanisme autorisant la modification ou la démolition d immeubles ne sont pas remplies. Elle précise également que les raisons de sécurité évoquées ne sont pas applicables aux biens de la SCI. Elle entend, si nécessaire, faire application des dispositions de l article L du code de l urbanisme relatif à une indemnisation des servitudes imposées. La SCI donne les dates des autorisations concernant ces deux constructions à savoir les 25 décembre 1947 et 02 décembre Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage a précisé que le dossier historique fourni ainsi que les éventuelles autorisations administratives évoquées seront étudiées. Pour lui, «la démolition avec modification» se justifie pour la mise en valeur des bâtiments patrimoniaux qui encadrent la cour. Ces constructions du XVIIIe siècle, construites suite à la reconstruction post-incendie, possèdent des façades de composition architecturale classique qu il convient de mettre en valeur. Pour «l écrêtement», le maître d ouvrage précise également que d après les documents fournis, le bâtiment a été surélevé en Un écrêtement pourrait donc se justifier du fait de la restitution des volumes 18 ème siècle du bâtiment. Le PSMV sera éventuellement modifié si cela se justifie ou complété sur sa justification. Au regard du droit de l urbanisme, auquel se réfère le PSMV, dès lors qu un permis de construire a été délivré, les bâtiments existants doivent être considérés comme implantés régulièrement. Après confirmation de l existence de ces autorisations administratives, dument délivrées au regard des dispositions règlementaires d urbanisme en vigueur pour les deux constructions au moment de leur construction ou surélévation, Je demande : la suppression de ces deux servitudes d écrêtement et de modification et le maintien en «gris clair» (construction ou partie de construction pouvant être conservée, améliorée, démolie ou remplacée), tel que sur le PSMV en vigueur pour les deux immeubles considérés. L 15 la société CAPCODE, société d avocats, intervenant pour l immeuble, 19 Rue de Penhoët, conteste «l obligation de démolition» pour une partie arrière, localisée dans la cour, et rappelle les dispositions de l article L313-1 du code de l urbanisme, relatif à la démolition d un immeuble dans un PSMV. Ils rappellent également le principe de proportionnalité entre le droit d exiger du propriétaire la démolition de son bien et l objectif considéré de mise en valeur du secteur. Enfin, ils notent l absence de motivation, l absence de justification pour faciliter l accessibilité des services de secours sur leur propriété et l absence de cohérence de la prescription, l immeuble ayant été rénové avec l accord de l architecte des Bâtiments de France. Le maître d ouvrage a répondu que cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -36

37 Le bâtiment situé dans la cour du 19 rue de Penhoët était partiellement en «gris clair», au PSMV en vigueur ce qui autorisait sa réhabilitation. Par contre, la fiche immeuble «AC 0353» qui existe pour cet immeuble précise en recommandation, «la recomposition nécessaire pour remédier à l exigüité de l accès et la restauration de la cour pour la rendre accessible aux résidents selon possibilités». Au regard de l annexe «fiche immeuble» pour ce bâti, Je demande : la suppression de cette servitude de démolition pour la partie actuellement en «gris clair» au règlement graphique du plan de sauvegarde en vigueur ; Je recommande : Le maintien d une servitude de démolition, pour l autre partie, compte tenu du rappel au règlement du caractère alternatif des règles relatives aux modifications, qui s applique très précisément au bâtiment annexe du 19 rue de Penhoët ; La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition concernant ce bâti annexe, 19 Rue de Penhoët. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation. L-01- Courrier et observation R 1-11 de M. LEROI Raphael, propriétaire du 13 Rue du Chapitre. Monsieur Leroi rappelle que le projet de PSMV ne doit pas nuire au commerce et il regrette le manque d information sur la démolition de son commerce. Monsieur Leroi demande : Soit une indemnisation de 73600, soit la suppression de cette servitude.et que les parties arrières du magasin reviennent en gris. Le maître d ouvrage a répondu que la démolition pourra être prescrite lors d une autorisation de travaux selon un rapport de proportionnalité avec la nature des travaux et leur lien éventuel avec la structure porteuse de l immeuble. Cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La prescription de la démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. S agissant d un bâti actuellement classé en «gris clair», à conserver, sur le PSMV en vigueur, Je recommande : De rappeler au règlement le caractère alternatif des règles relatives aux modifications, surélévations, écrêtements ou dispositions particulières qui s appliquent très précisément à l immeuble du 13 rue du Chapitre, s agissant d un bâti adossé à un immeuble dont des interventions sur la structure ou les volumes sont autorisés et à usage commercial. La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition concernant cette construction annexe, 13 Rue du Chapitre. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation et sera accompagnée d une «fiche immeuble», qui figurera en annexe du rapport de présentation du PSMV révisé. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -37

38 R 1-01 de M.COURCOUX Gilbert, pour un immeuble 6 rue Derval - Et courrier L-12, déposé le 23 juillet complétant son observation. Monsieur Courcoux indique, en qualité de propriétaire du 6 rue DERVAL, que les deux constructions figurant en «jaune» au règlement graphique, assurent une fonction de protection du bâti et le hors d eau du bâtiment. En effet le premier bâtiment est une zone construite sur un plancher bois au dessus d un sous-sol et est lié à un escalier à vis qui y trouve une partie de ses appuis. Le second bâtiment est, de même, construit sur une cave voutée et en assure la protection. Monsieur Courcoux demande que ces constructions soient réétudiées et apparaissent en «jaune M» (conservation avec modifications). Dans sa réponse le maître d ouvrage précise que cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. Il s agit d un bâti annexe actuellement non mentionné sur le PSMV en vigueur. Sur la fiche immeuble BE , il existe une recommandation précisant «qu un aménagement des locaux communs de service est à prévoir, de même que la démolition de la construction sommaire sur cour en puits de lumière».par contre est bien mentionnée la présence de caves voutées sous cette cour dont il convient d assurer l étanchéité. Je recommande : De rappeler au règlement le caractère alternatif des règles relatives aux modifications, surélévations, écrêtements ou dispositions particulières qui s applique très précisément à l immeuble du 6 rue Derval, s agissant d un bâti qui sert d étanchéité à un patrimoine ancien constitué de caves voutées ;. La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition ou de modification concernant ces deux constructions annexes, 6 Rue Derval. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation. R 1-02 de M.BOCHE Raymond, qui intervient en qualité de gérant d un immeuble 1 rue de l Horloge. Monsieur Boche demande la modification partielle de classement pour un édicule constitué de 2 WC. et situé, 1 rue de l Horloge et 2 Rue Beaumanoir. Il sollicite un nouveau classement «10»à savoir construction pouvant être conservée, démolie ou remplacée, au lieu d un classement «11» En réponse, le maître d ouvrage a précisé que cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. Il s agit de deux petits édicules à une construction dont l état d origine est exigé, ce qui rend légitime cette prescription de démolition, sur le plan patrimonial. Je recommande : La justification circonstanciée de la prescription de démolition concernant cette petite construction annexe, 1 Rue de l Horloge. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -38

39 R 1-03 de M.LAISNE Marc qui intervient pour une cellule commerciale 20 bis Rue Saint-Michel. La demande de monsieur Laisné concerne un appentis qui sert de cuisine pour un restaurant et est indispensable pour le maintien de cette activité. Il précise que l immeuble concerné constitue un puits de lumière et que les immeubles mitoyens ont plus de quatre étages, sans droit de vues. Monsieur Laisné demande de bien vouloir lever l inscription de l obligation de démolition Dans le mémoire en réponse du maitre d»ouvrage, il est précisé que cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. Il s agit d un petit édicule adossé à un immeuble dont des interventions sur la structure ou les volumes sont autorisés et à usage commercial. Je recommande : De rappeler au règlement le caractère alternatif des règles relatives aux modifications, surélévations, écrêtements ou dispositions particulières ; La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition ou de modification concernant cette construction annexe, 20 bis Rue Saint-Michel. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation. R 1-05 de M.COLBOC Joseph, copropriétaire de l immeuble situé 8 Place du Parlement et 2 Rue Victor Hugo et R 1-06 de M.PHILIPP Bruno, Monsieur Colboc et monsieur Philipp constatent qu une partie de leur immeuble, 8 Place du Parlement, est classée en «jaune» comme immeuble dont la démolition pourra être exigée. Ces personnes souhaitent supprimer le «jaune» et conserver en gris la surface de bureau. Elles s engagent à présenter un projet architectural à l architecte des Bâtiments de France. Le maître d ouvrage a répondu que la question de la préservation et de la mise en valeur du bâti patrimonial protégé sera essentielle au regard de l énoncé de cette observation. Cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. Il s agit d un bâtiment annexe adossé à une construction dont l état d origine est exigé, ce qui rend légitime cette prescription de démolition, sur le plan patrimonial. Je recommande : La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition ou de modification concernant cette construction annexe, 8 Place du Parlement. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation ; La restitution à l état d origine doit être regardée comme essentielle et la servitude de démolition pourra être maintenue, après justification. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -39

40 R 1-09 de M.MARTIN Swapon, copropriétaire pour l immeuble en copropriété N 39/41 Rue Saint Georges. Monsieur Martin précise que le plan du secteur sauvegardé prévoit la démolition totale des constructions du 39/41 rue Saint Georges, ce qui interdit l exploitation d une partie du fond de commerce. Il s agit d une opération inscrite dans le programme OPAH RU, dont le dossier a été remis le 28/11/2012 et qui est géré par «Territoires Publics». Monsieur Martin demande expressément que soit délimitée une bande constructible de 1,50m le long de la façade Nord de l immeuble, ce qui permettra la réunion des deux surfaces. Pour le maître d ouvrage, cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. S agissant d une opération inscrite dans le programme OPAH-RU, il convient de poursuivre le diagnostic de cet immeuble après concertation avec la SPLA «territoires Publics», Je recommande : La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition ou de modification concernant cette annexe, 39/41 Rue Saint-Georges. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation. R 1-10 de M.MARION Pascal et M.JARDIN Olivier pour un immeuble 17 Rue Saint Georges. Monsieur Marion et monsieur Jardin précisent que suite à l arrêté préfectoral d insalubrité remédiable du 31 mai 2010, pris pour l ensemble de l immeuble sis 17 Rue Saint Georges, la copropriété leur demande de détruire l arrière cour et la cuisine de la crêperie, teintée en «jaune» sur le projet en enquête publique. Ces personnes demandent la suppression des parties «jaune» et de la servitude de passage de sécurité, non réalisable compte tenu de la configuration de l escalier, afin de conserver l exploitation commerciale. Dans sa réponse, le maître d ouvrage précise qu un arrêté d insalubrité vise effectivement les logements ainsi que les parties communes et qu il peut ainsi avoir des incidences sur l occupation effective du rez-de-chaussée des immeubles et des annexes. Un tel arrêté n est pas édicté sur le fondement du PSMV, de sorte que cette observation ne se rapporte pas directement à l objet de l enquête publique. La démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. Il s agit d une construction adossée à un immeuble pouvant faire l objet d intervention sur la structure et la répartition des volumes, en particulier, après examen personnel des plans, de l imbrication de l escalier dans la surface commerciale.. C est pourquoi, Je recommande : De rappeler au règlement le caractère alternatif des règles relatives aux modifications, surélévations, écrêtements ou dispositions particulières, cette disposition s appliquant tout particulièrement a ce type de restructuration immobilière ; La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition ou de modification concernant cette annexe, 17 Rue Saint-Georges. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation et sera accompagnée d une «fiche immeuble», qui figurera en annexe du rapport de présentation du PSMV révisé. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -40

41 R 1-13 de Mme. COTTEBRUNE Armelle, pour un fonds de commerce situé 3-5 Rue Hoche. Maître Cottebrune demande, au nom de ses clients la suppression de la tache «jaune» correspondant à des toilettes du fonds de commerce 3-5 Rue Hoche en l absence de motivation de cette servitude. Pour le maître d ouvrage, cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. Après examen de la fiche immeuble BE , je prends connaissance d une recommandation qui intéresse «la démolition des constructions sommaires sur cour», et non la démolition de la construction annexe commerciale. Je constate également qu il s agit d une construction adossée à un immeuble pouvant faire l objet d intervention sur la structure et la répartition des volumes. C est pourquoi, Je recommande : De rappeler au règlement le caractère alternatif des règles relatives aux modifications, surélévations, écrêtements ou dispositions particulières, cette disposition s appliquant tout particulièrement a ce type d annexe ; La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition ou de modification concernant cette annexe, 3-5 Rue Hoche. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation. R 1-16 de La société BGM, syndic de la copropriété de l Hôtel de Tizé, 5 Place du Champ Jacquet, La société BGM propose un projet d aménagement du rez-de-chaussée de l Hôtel de Tizé, actuellement à usage de bar de nuit, qui ne peut être réalisé au regard du futur plan de sauvegarde qui exige la mise en œuvre d une démolition. La société BGM demande la suppression de la servitude «jaune» pour l immeuble sur cour et une correction du plan, pour limiter l emprise du bâtiment remarquable que constitue l Hôtel de Tizé à son emprise réelle. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage mentionne que la modification sera apportée si l erreur graphique pour la délimitation de la partie remarquable de l hôtel de Tizé est avérée après analyse des documents fournis. La demande relative à la démolition de la construction dans la cour et son accessibilité sera examinée et le PSMV éventuellement modifié si cela se justifie ou complété sur sa justification. Après visite sur place, je considère que l Hôtel de Tizé est un bâtiment remarquable qui justifie que la restitution de l état d origine soit exigée. Après examen comparatif du PSMV actuellement en vigueur et le projet du futur PSMV, il apparaît cependant une erreur dans la délimitation de la partie remarquable de l Hôtel de Tizé. C est pourquoi, Je recommande : Le maintien de la prescription de démolition qui sera redéfinie, si nécessaire, après examen des documents fournis. La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition concernant cette construction annexe de l Hôtel de Tizé. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation. La restitution à l état d origine doit être regardée comme essentielle et la servitude de démolition pourra être maintenue, après justification. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -41

42 R 1-19 de Mme SUEUR Corinne, pour un studio situé au 19 Rue de Penhoët. Madame Sueur constate que sa propriété, 19 Rue de Penhoët est classée en «jaune», correspondant à une obligation de démolition. Il s agit d un appartement qui a fait l objet d une rénovation en 2007 et 2008, contrôlée par l Architecte des Bâtiments de France et financée dans le cadre d une opération OPAH en Mme SUEUR demande la suppression de cette servitude de démolition, instituée au seul bénéfice d autres propriétés privées pour assurer leur sécurité ou la qualité de leur environnement. Pour le maître d ouvrage, cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. Après examen de la fiche immeuble AC , je constate qu il n est pas proposé la démolition de la surface commerciale sur cour, pour des raisons patrimoniales, et seule une petite annexe en fond de cour, constituée par deux sanitaires doit être démolie. Je constate également qu il n est pas mentionné la nécessité de démolition de ce commerce pour assurer la desserte des services de secours de la copropriété. Enfin, au plan de sauvegarde en vigueur, le bâtiment concerné est en «gris clair» pouvant être conservé. C est pourquoi, Je demande : La suppression de cette servitude de démolition, actuellement absente du règlement graphique du plan de sauvegarde en vigueur, et le maintien d un classement en «gris clair» c est à dire «immeuble pouvant être conservé». R 2-03 du Syndicat des propriétaires et L-16 de monsieur Christophe Robin pour un immeuble 10 Rue Saint Yves. Monsieur Robin, conteste la démolition du bâtiment situé en fond de cour du 10 Rue Saint-Yves et figurant sur la parcelle cadastrée section AC, N 557. Cet immeuble fait partie d une copropriété rénovée en 2005 et offre aujourd hui deux logements présentant tous les critères de salubrité. De plus ce bâtiment a fait l objet d un permis de construire délivré en La copropriété demande la suppression de la servitude de démolition intéressant l immeuble sur cour construit sur la parcelle AC N 557. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage a précisé que la présente révision du PSMV a permis de mettre à jour le fond de plan du PSMV à partir des données du cadastre et des visites de terrain. Cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. Au regard du droit de l urbanisme, auquel se réfère le PSMV, dès lors qu un permis de construire a été délivré, les bâtiments existants doivent être considérés comme implantés régulièrement. Après confirmation de l existence d une autorisation administrative, dument délivrée au regard des dispositions règlementaires d urbanisme en vigueur pour la construction édifiée sur la parcelle AC N 557, Je demande : La suppression de cette prescription de modification et le classement de la construction de la parcelle AC N 557, 10 Rue Saint-Yves, en «gris clair» (construction ou partie de construction pouvant être conservée, améliorée, démolie ou remplacée). Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -42

43 L-02-et L -02 Bis courriers identiques de M. GUILLEMOT R., président de la société nouvelle des Galeries G., dont le siège est Rue de Rohan et Quai Duguay-Trouin Rennes, Monsieur Guillemot précise que le projet d extension de son magasin n est pas conforme aux nouvelles dispositions du PSMV dans la mesure où la nouvelle classification impose le maintien de la cour intérieure ainsi que le maintien d un ensemble immobilier en fond de cour. Il propose, un projet architectural complet de cet ilot. Monsieur Guillemot demande que cet ensemble immobilier conserve sa classification actuelle (non protégée). Pour le maître d ouvrage, ce site a effectivement fait l objet d un permis de démolir, actuellement à l étude. La présente demande, avec l ensemble des documents graphiques joints, sera donc examinée et le PSMV éventuellement modifié avant son approbation ou complété sur sa justification. La démolition n est pas accompagnée d une justification circonstanciée. J ai également pris acte de la réponse du maître d ouvrage sur la possibilité de diagnostic prospectif (article 3-2-3), à savoir que le PSMV, qui sera approuvé, tiendra compte des projets communs et suffisamment aboutis. Les projets à venir seront pris en compte par voie de modification du PSMV sur la base d études patrimoniales qui le justifie et que les différents projets en phase d émergence démontrent que des évolutions sont néanmoins possibles. A mon avis, il convient d examiner la contre proposition architecturale présentées par monsieur Guillemot. A mon avis, l esquisse du projet proposé est de nature à apporter une réponse satisfaisante et durable à la protection patrimoniale de cet ilot et à la poursuite de l activité commerciale de ce grand magasin, élément moteur de l activité commerciale du secteur sauvegardé. C est pourquoi, Je recommande : Que les prescriptions concernant cet ilot soit redéfinies, après examen des documents fournis, et large concertation entre les acteurs. Si ce travail ne peut être entrepris avant l approbation de la révision du PSMV, il conviendra de mentionner dans le rapport de présentation, que ce secteur pourra faire l objet d une modification ultérieure, dans le cadre d une procédure de modification partielle du secteur sauvegardé. L-03- Courrier de M. CHAUVIN Benoit, chef de projet «Centre ancien» auprès de la SPLA Territoires Publics. 2 Galerie du Théâtre La SPLA Territoires Publics précise que le projet de PSMV concernant l immeuble du 2 Galerie du Théâtre représente le niveau du rez-de-chaussée avec la protection monument historique des galeries, mais ne permet pas de connaître la légende des étages courants situés au dessus des galeries. La SPLA demande un complément d information pour cet immeuble qui doit permettre de préciser la légende de cette frange sud et ouest dans les étages. L immeuble situé au nord du théâtre pose les mêmes questions. Immeuble sud Immeuble nord Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage précise que le règlement graphique fait effectivement état du rez-de-chaussée et apparaître la protection de la galerie que l on ne retrouve pas dans les étages. Une proposition sera faite afin de différencier la situation règlementaire du rezde-chaussée avec celle des étages. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -43

44 Je prends acte de la réponse du maître d ouvrage qui m apparaît satisfaisante. Je recommande : La modification du règlement graphique pour différencier la situation règlementaire du rezde-chaussée avec celle des étages, pour les Galeries du Théâtre. L-03-4 : 10 Place Sainte Anne La SPLA fait observer que le projet de PSMV concernant l immeuble situé 10 Place Sainte Anne est inexact. La maison localisée sur la parcelle n est pas bien positionnée. La SPLA demande la correction du plan pour tenir compte de l emprise exacte de cette maison Dans sa réponse, le maître d ouvrage indique que la demande de correction d implantation de la maison sera étudiée afin de mettre en cohérence le règlement graphique avec la réalité du terrain. Je prends acte de la réponse du maître d ouvrage qui m apparaît satisfaisante. Je recommande : La modification du règlement graphique pour prise en compte de l implantation précise de la maison située 10 Place Sainte-Anne. Opération secteur de projet 9, 11, 11bis Rue Saint Georges Cet ilot fait l objet d une opération de résorption de l Habitat insalubre qui amène à formuler des demandes de modifications pour la poursuite de l opération : Demande de modification (1) Ajout d une prescription particulière de surélévation d un niveau, sur les bâtiments sur rue du 9 et 11 Rue Saint Georges. (2) Modification de la légende «jaune» de l appentis ouest pour une nouvelle légende «gris clair». (3) L escalier desservant l immeuble du 11 et du 11 bis étant dans un état très dégradé, il convient de modifier la légende car, le «gris moyen» ne permet pas une déconstruction ; (4) La petite «tache jaune» dessinée en L ne correspond à aucune construction ; (5) La perméabilité incendie sera projetée plus au sud qu elle n est dessinée pour créer une liaison du N 7 au N 13, une fois le bâtiment démoli. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage précise que les études sur ce secteur sont menées en parallèle de la révision du PSMV. N étant pas terminées au moment de l arrêt du projet de PSMV, le PSMV en vigueur a été maintenu dans ses dispositions. Il est convenu entre la Ville de Rennes et l Etat que ce type de dossier puisse nécessiter une modification du PSMV en lien avec l élaboration d un projet important ou complexe dans sa définition. Pour ce site, les études étant abouties, il est proposé d examiner les demandes et de les intégrer si besoin dans le dossier à approuver. Je prends acte de la réponse du maître d ouvrage qui m apparaît satisfaisante. Je recommande : De modifier le document graphique du PSMV, pour prendre en compte les modifications sollicitées par SPLA, et en cours de validation par l architecte des Bâtiments de France. Si ce Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -44

45 travail ne peut être entrepris avant l approbation de la révision du PSMV, il conviendra de mentionner dans le rapport de présentation, que ce secteur pourra faire l objet d une modification ultérieure, dans le cadre d une procédure de modification partielle du secteur sauvegardé. 6 Rue du Pont aux Foulons La SPLA fait remarquer que la fiche immeuble de la parcelle AC , montre une courette située 6 Rue Pont aux Foulons, mais que celle-ci n apparaît pas au projet de PSMV, alors que celle-ci est bien réelle. Il s agit d une courette partiellement annexée et constituée de matériaux inadéquats. La SPLA demande une mise en conformité du plan avec l existant. Le maître d ouvrage a répondu que la demande de prise en compte d une courette sera étudiée afin de mettre en cohérence le règlement graphique avec la réalité du terrain. Je prends acte de la réponse du maître d ouvrage qui m apparaît satisfaisante. Je recommande : La modification du règlement graphique pour prise en compte de l existence de la courette, localisée 6 Rue du Pont aux Foulons. L-04- Courrier de Mme. LEGENDRE Marine, pour l immeuble 6 Rue Motte Fablet à Rennes. Madame Legendre précise qu une partie du local commercial, 6 Rue Motte Fablet se situe en «triangle jaune» sur le projet de Plan de sauvegarde et de mise en valeur. Elle demande la suppression de cette servitude «triangle jaune» qui interdit le réaménagement du magasin. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage précise que la justification des démolitions, qui pourraient être imposées, sera précisée dans le dossier d approbation. Cette demande sera étudiée sur la base des éléments fournis et le document éventuellement ajusté si cela se justifie. Pour lui, la présente situation pourrait résulter de l évolution de protections (hachuré noir) suite à l incendie de divers immeubles sur la rue de la Visitation (démolition et reconstruction des structures bâties) avec depuis une simple protection des façades sur rue dans le projet reconstruit depuis. La démolition n est accompagnée d aucune justification circonstanciée. Cette construction a fait l objet d une réhabilitation complète, conformément aux dispositions du PSMV en vigueur et les immeubles attenants à cette «tache jaune» ne sont pas protégés, ce qui rend sans objet cette prescription de démolition. C est pourquoi, Je demande : La suppression de cette prescription de démolition et le classement de la construction de l annexe, située 6 Rue Motte Fablet,, en «gris clair» (construction ou partie de construction pouvant être conservée, améliorée, démolie ou remplacée). Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -45

46 L 06 de Mme JUDEAUX Catherine, pour un bien situé 9 Rue du Chapitre. Madame Judeaux précise que son immeuble fait l objet d une classification d un marquage en «jaune» et que cette construction a fait l objet d un permis de construire délivré le 11 septembre Elle précise que la démolition n est pas requise, puisqu elle ne s inscrit pas dans le cadre d une expropriation d utilité publique. Elle demande la suppression de la marque «jaune» et la possibilité de réhabilitation de la façade de son bien, avec éventuellement la végétalisation de sa toiture. Pour le maître d ouvrage, cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. La démolition n est accompagnée d aucune justification circonstanciée. Au regard du droit de l urbanisme, auquel se réfère le PSMV, dès lors qu un permis de construire a été délivré, les bâtiments existants doivent être considérés comme implantés régulièrement. Après confirmation de l existence d une autorisation administrative, dument délivrée au regard des dispositions règlementaires d urbanisme en vigueur pour la construction édifiée au 9 Rue du Chapitre, Je demande : La suppression de cette prescription de démolition et le classement de la construction de la 9 Rue du Chapitre, en «gris clair» (construction ou partie de construction pouvant être conservée, améliorée, démolie ou remplacée). L 09 2 de L ETAT MAJOR DE SOUTIEN DEFENSE DE RENNES, pour l Hôtel du Quartier Général, 11 Rue de Corbin. L Etat Major sollicite la suppression des servitudes intéressant les espaces extérieurs, à savoir la servitude «DM 16a» relative à l espace libre à grande valeur patrimoniale, au nord de la parcelle, et la servitude «18» relative aux plantations à préserver ou à créer, pour le jardin au sud de l immeuble. Le maître d ouvrage a répondu que cet espace est bien protégé mais le nouvel outil proposé est plus souple que la disposition «Espace Boisé Classé EBC» actuellement en vigueur dans le PSMV. Celleci permettra, par exemple, des aménagements de jardin qui n étaient pas autorisés antérieurement. Je prends acte de la réponse du maître d ouvrage qui m apparaît satisfaisante. Après visite sur place, Je recommande : Le maintien la servitude «DM 16a» relative à l espace libre à grande valeur patrimoniale, au nord de l Hôtel du Quartier Général, et le maintien de la servitude «18» relative aux plantations à préserver ou à créer, pour le jardin situé au sud de l immeuble. L 10 et L 10 bis de la société LOGERIM, syndic pour la copropriété des rue Saint-Georges, parcelle cadastrée section BE N 450. La société Logerim expose le projet de réfection d un appentis cuisine en rez-dechaussée de la copropriété rue Saint-Georges permettant de libérer le passage de sécurité. La copropriété demande la modification des servitudes concernant la parcelle cadastrée, section BE, N 450, afin d assurer ces travaux de remise en état et de sécurité, avec la création d une «tache jaune», avec modification. Pour le maître d ouvrage, cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -46

47 La démolition n est accompagnée d aucune justification circonstanciée. Après examen attentif des documents fournis par la copropriété, Je recommande : La justification circonstanciée et adaptée de la prescription de démolition concernant cette partie d immeuble, Rue Saint-Georges. Cette justification figurera au chapitre 4-7 du livre V du rapport de présentation et sera accompagnée d une «fiche immeuble», qui figurera en annexe du rapport de présentation du PSMV révisé ; Le maintien de la prescription de démolition qui sera redéfinie, si nécessaire, après examen des documents fournis ; La restitution à l état d origine doit être regardée comme essentielle, s agissant d une annexe adossée à une construction dont la restitution à l état d origine est exigée et s agissant de la valorisation patrimoniale d un escalier hors œuvre à structure bois, vraisemblablement du XVIIIème siècle. L 14 de la société GROUPE BLOT,, pour l ensemble immobilier situé N 1 Place de la Trinité, 7 Place des Lices, 6 Rue de la Monnaie. 1 Place de la Trinité : Le Groupe Blot demande, en vue de restituer un puits de lumière pour cet immeuble, de redonner une cohérence aux volumes intérieurs et de mettre en valeur le bâtiment «Trinité» : L ajustement du périmètre de la modification exigée «jaune+m» permettant la restitution du puits de lumière coiffé d une verrière ; L intégration d une zone «hachures fines gris» située à la périphérie de la modification exigée «jaune+m» ; La modification du volume de toiture du bâtiment «Trinité», situé à l est, coté cour. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage rappelle que l analyse préalable du bâti existant présentée après les avis des Commissions Locales et Nationales justifie la demande des modifications. Cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié si cela se justifie. Après concertation et validation par l architecte des bâtiments de France et la commission nationale ou locale du secteur sauvegardé du projet définitif présenté par le Groupe Blot, Je recommande Que la mise en œuvre des modifications sollicitées concernant le 1 Place Trinité, soit reportée au projet de PSMV, avant son approbation. Si ce travail ne peut être effectif avant l approbation définitive de la révision du PSMV, il conviendra de mentionner dans le rapport de présentation, que ce secteur pourra faire l objet d une modification ultérieure, dans le cadre d une procédure de modification partielle ou simplifiée du PSMV. Emprise constructible entre les bâtiments «Monnaie» et «17 Place des Lices» ; Le Groupe Blot demande : de construire en lien avec l usage du rez-de-chaussée une structure légère (verre et métal) sans fondations profondes d une emprise au sol d environ 254 m2 ; d augmenter l emprise constructible figurant au plan de sauvegarde dans la cour principale ouest, entre les bâtiments «Monnaie» et le 17 place des Lices. Dans son mémoire en réponse, le maître d ouvrage rappelle que l analyse préalable du bâti existant présentée après les avis des Commissions Locales et Nationales justifie la demande des modifications. Cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié si cela se justifie. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -47

48 Après concertation et validation par l architecte des bâtiments de France et la commission nationale ou locale du secteur sauvegardé du projet définitif présenté par le Groupe Blot, Je recommande Que la mise en œuvre des modifications sollicitées concernant les «Bâtiments Monnaie» et «17 Place des Lices», soit reportée au projet de PSMV, avant son approbation. Si ce travail ne peut être effectif avant l approbation définitive de la révision du PSMV, il conviendra de mentionner dans le rapport de présentation, que ce secteur pourra faire l objet d une modification ultérieure, dans le cadre d une procédure de modification partielle ou simplifiée du PSMV. Demande de création d une emprise constructible 17 Place des Lices Le Groupe Blot demande : La création d une emprise constructible maximale de 25 m2 afin de permettre de réaliser une liaison piétonne sur 3 niveaux (structure légère en verre et métal) entre les bâtiments «Hôtel de France» et le «17 Place des Lices». En réponse, le maître d ouvrage rappelle que l analyse préalable du bâti existant présentée après les avis des Commissions Locales et Nationales justifie la demande des modifications. Cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié si cela se justifie. Après concertation et validation par l architecte des bâtiments de France et la commission nationale ou locale du secteur sauvegardé du projet définitif présenté par le Groupe Blot, Je recommande Que la mise en œuvre des modifications sollicitées concernant le 17 Place des Lices, soit reportée au projet de PSMV, avant son approbation. Si ce travail ne peut être effectif avant l approbation définitive de la révision du PSMV, il conviendra de mentionner dans le rapport de présentation, que ce secteur pourra faire l objet d une modification ultérieure, dans le cadre d une procédure de modification partielle ou simplifiée du PSMV. Prescription particulière concernant la façade Place des Lices Le Groupe Blot demande : La modification sur une double hauteur (rez-de-chaussée et 1 er étage) et sur 3 travées de la façade située coté Place des Lices afin de marquer le futur porche d accès vers l intérieur de l ilot. Pour le maître d ouvrage, cette demande sera examinée et le PSMV éventuellement modifié, si cela se justifie, ou complété sur sa justification. S agissant d une façade dont la composition architecturale ou ordonnancement est à maintenir, à restaurer ou à améliorer, je prends acte que cette façade peut être modifiée après concertation et validation par l architecte des bâtiments de France et la commission nationale ou locale du secteur sauvegardé. C est pourquoi, Je recommande : L examen de la demande concernant la modification sur une double hauteur de la façade Place des Lices. Révision du Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) RENNES Document 2 : AVIS ET CONCLUSIONS -48