Guide. à destination des communes et des partenaires. pour une démarche préventive contre l habitat indigne PREFECTURE DES PYRENEES-ORIENTALES

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1 Guide à destination des communes et des partenaires PREFECTURE DES PYRENEES-ORIENTALES Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales pour une démarche préventive contre l habitat indigne

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3 SOMMAIRE Introduction...p 4 Préambule...p 5 1. Le parcours du locataire...p 6 Fiche n 1 Les rapports locatifs...p 7 2. Le non respect de la décence du logement...p 8 Fiche n 2 Démarches à entreprendre pour les allocataires de la Caf...p 9 3. L insalubrité...p10 Fiche n 3 Procédure d intervention dans le cadre du dispositif insalubrité...p 11 4.La responsabilité des maires dans le domaine du logement indigne...p Litiges locataires-bailleurs : démarches en cas d infraction aux règles d hygiène...p 14 Fiche n 4 Procédure d intervention dans le cadre d une infraction aux règles d hygiène...p Le péril...p 16 - Le péril ordinaire...p 16 Fiche n 5 Procédure de péril ordinaire...p 17 - Le péril imminent...p 18 Fiche n 5 Procédure de péril imminent...p 19 Annexes...p 21 Documents type...p 31 Adresses utiles...p 43 3

4 INTRODUCTION Ce livret, émanation du Plan Départemental Action pour le Logement des Personnes Défavorisés (PDALPD), accompagne une démarche préventive pour mieux lutter contre l habitat indigne. Son objectif est de clarifier les connaissances et améliorer l information tant des maires dans le cadre des pouvoirs de police, de l hygiène et de la sécurité des immeubles, que des partenaires sociaux et des personnes confrontées à des situations de logements dégradés. Il devrait ainsi contribuer à faciliter la mobilisation et la coordination des partenaires dans le département des Pyrénées-Orientales sur la question de l habitat indigne au profit des populations les plus démunies. 4

5 Ce document se décline sous forme de fiches action reprenant les procédures en application des législations concernées. Il sera mis à jour au fur à mesure de l évolution de la réglementation et des pratiques départementales. PREAMBULE Les rapports locatifs (bailleurs locataires) sont définis par la loi n du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ENL (Engagement National pour le Logement) n du 13 juillet 2006 article 48. Cette loi détermine les droits et obligations de chacun. Le non respect de celle-ci peut amener à caractériser une habitation comme «indigne». Le terme «habitat indigne» désigne les formes d habitat qui portent atteinte à la dignité humaine : logements indécents, logements, immeubles et locaux insalubres, locaux où les revêtements contiennent du plomb accessible (saturnisme), immeubles menaçant ruine, hôtels meublés dangereux et habitat précaire. Il existe plusieurs réglementations complexes et évolutives qui peuvent se cumuler. En effet, un logement non décent n est pas nécessairement insalubre, alors qu un logement insalubre ou menaçant ruine est nécessairement non décent. Les personnes concernées par un problème de logement, s adressent le plus souvent à leur mairie, qui doit : savoir les orienter vers les services compétents, connaître les procédures adaptées. Un maire a donc besoin de s approprier les différentes procédures : celles relevant de sa compétence - péril, salubrité publique, et les autres - décence, insalubrité, saturnisme. 5

6 1 Le parcours du locataire : Loi du 6 juillet 1989, articles 6 et 7, modifiés par la loi du 13 juillet 2006 (ENL) article 84 Avant de démarrer toute procédure, dans le cadre des rapports locatifs, le locataire doit informer son propriétaire des désagréments rencontrés dans son logement. Cette démarche doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception, mentionnant des délais de réponse évalués en fonction du risque. Le propriétaire conteste ou ne répond pas Le locataire vient à la mairie Les services techniques communaux visitent le logement Les problèmes relèvent exclusivement de l entretien du logement par le locataire Fiche n 1 Les problèmes relèvent pour tout ou partie du propriétaire La mairie signale au locataire ses obligations en indiquant qu il ne sera donné aucune suite à sa demande Les dysfonctionnements relèvent à priori de : Possibilité de cumul des procédures Indécence Insalubrité Réglement Sanitaire Départemental Péril Fiche n 1 Les rapports locatifs : l entretien et les réparations du logement 6

7 Fiche n 1 Répartition entre locataire et propriétaire (Loi du 6 juillet 1989 articles 6 et 7 modifiés par la loi du 13 juillet 2006, article 84 - Engagement National pour le Logement -ENL-). Le locataire doit assurer les menues réparations. La loi du 13 juillet 2006, article 84 en donne une liste non limitative. Le locataire n'est cependant pas tenu des réparations dues à l'usure normale. Le propriétaire doit faire toutes les réparations autres que celles incombant au locataire. Installation électrique Locataire : Remplacement des interrupteurs, prises de courant. Propriétaire : Réfection complète de l'installation : mise aux normes de sécurité. Chaudière / chauffage L : Réglage des brûleurs, remplacement des petites pièces, ramonage, entretien annuel de la chaudière. P : Remplacement des grosses pièces (ballon d'eau chaude, thermostats, brûleurs, radiateurs...). Plomberie L : Dégorgement des canalisations remplacement des petites pièces (joints,...). P : Remplacement des installations sanitaires (robinets, siphons, canalisations...) hors d'usage. Installation de gaz L : Remplacement des tuyaux souples de raccordement. P : Réfection complète de l'installation : mise aux normes de sécurité. Sanitaires L : Remplacement des flotteurs et joints cloches des chasses d'eau, des flexibles de douche, nettoyage des dépôts de calcaire. P : Remplacement, détartrage des canalisations. Stores, volets L : Remplacement des cordons, poulies, ou de quelques lames de store. P : Remplacement de stores ou volets. Murs et sols intérieurs L : Maintien en état de propreté : petits raccords, remplacement de quelques carreaux, rebouchage des trous. P : Réfection complète des tapisseries, carrelages, parquets, peintures. L : locataire P : propriétaire Portes et fenêtres L : Menues réparations : poignées, graissage des gonds, réfection des mastics, remplacement des vitres cassées. P : Remplacement, travaux d'étanchéité. 7

8 2 Le non respect de la DÈCENCE du logement Loi Solidarité Renouvellement Urbain et décret n du 30 janvier 2002 Définition des caractéristiques minimales de décence : Pour qu'un logement soit décent il doit satisfaire à toutes les caractéristiques énumérées par le décret du 30/01/02. Les litiges concernant l application de cette réglementation relèvent du Tribunal d Instance. Conditions relatives à la sécurité et à la santé : bon état du gros oeuvre, de la couverture, des escaliers, balcons, état et nature des canalisations, revêtements, ne présentant pas de risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des personnes, conformité aux normes de sécurité et bon état d'usage des branchements de gaz, électricité, chauffage, eau chaude, ventilation et éclairement naturel suffisants. Éléments d'équipement et de confort : installation complète permettant un chauffage normal, installations d'eau potable et d'évacuation des eaux usées correctes, cuisine ou coin cuisine avec évier équipé eau froide et chaude, installation sanitaire intérieure au logement comprenant un W-C et un équipement toilette comportant douche ou baignoire avec eau froide et chaude, Nota : pour les logements d'une seule pièce l'installation sanitaire peut se limiter à un W-C extérieur au logement mais situé dans le même bâtiment et facilement accessible réseau électrique suffisant pour l'éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers courants Le logement doit comporter au moins une pièce ayant : soit une surface habitable d'au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond soit un volume habitable d'au moins 20 m 3, par exemple : 8 m 2 pour une hauteur de 2,50 m (puisque 8 m 2 x 2,50 m = 20 m 3 ) ou 7,45 m 2 pour 2,80 m de hauteur. Nota : une hauteur minimale de 2,20 m est conseillée en application des autres réglementations Le logement ne doit pas faire l'objet d'un arrêté de péril ou d'insalubrité. Fiche n 2 Pour les allocataires de la Caf, quelles démarches entreprendre? Annexe 1 : Le décret décence n du 30 janvier

9 Fiche n 2 Pour les allocataires de la Caf, quelles démarches entreprendre? Auprès de la Caf : Signaler à la Caf que le logement n'est pas décent : - par internet sur le - par téléphone au (0,1128 euro/mn depuis un poste fixe), - par courrier - en se rendant dans un point d accueil Caf. A la suite du signalement, la Caf envoie à l allocataire l imprimé «Normes de décence du logement», qu il doit retourner complété et signé, accompagné des justificatifs demandés. Après examen de cet imprimé, si le logement est considéré «non décent», un contrôleur de la Caf ou un bureau d étude missionné à cet effet se rend au domicile pour constater son état. Pour continuer à percevoir l'aide au logement Dans un délai de six mois après la visite du contrôleur, l allocataire doit fournir à la Caf les copies des courriers recommandés et des accusés de réception envoyés au propriétaire. Pour que le propriétaire puisse percevoir à nouveau directement l'aide au logement Il doit effectuer les travaux demandés dans le cadre de la décence. Il doit fournir les factures correspondantes à la Caisse d Allocations Familiales. L allocataire peut se faire aider : Dans le cas d'une procédure amiable : par une association de défense des consommateurs, S'il s'agit d'un danger immédiat : - toit ou plancher qui s'effondre, - balcon menaçant de tomber, - chaudière dangereuse, l allocataire doit contacter la mairie de son lieu de résidence (fiches 5 et 6). par le bureau politique habitat ville de la Direction Départementale de l Equipement. Dans le cadre d'une procédure civile : par un avocat et bénéficier de l'aide juridictionnelle suivant le montant de ses ressources. Si le logement est déclaré non décent par la Caf, que se passe-t-il? Si l allocation logement était versée directement au propriétaire Le propriétaire ne la percevra plus. C'est l allocataire qui la recevra sur son compte bancaire ou postal. Attention : pendant toute la durée de la procédure, le locataire devra tout de même payer son loyer au bailleur. Pour les familles : si le logement a été déclaré indécent par la Caf, elles peuvent bénéficier d'une aide financière pour leur déménagement Pour connaître les conditions d'attribution de cette aide destinée aux familles, contactez le service administratif d'action sociale de la Caisse d Allocations Familiales. Le propriétaire peut se faire aider : pour la réhabilitation du logement par l'agence Nationale de l'habitat. 9

10 3 L INSALUBRITÈ : définition et procédure Code de la santé publique articles L à L Définition de l insalubrité Fondée sur une notion de risque pour la santé des occupants, l insalubrité est définie par les articles L à L du Code de la Santé Publique. Dans le cadre de son pouvoir de police, le préfet est seul compétent en la matière et peut être saisi par le maire sur un immeuble, un logement ou un îlot, occupé ou vacant. Le danger peut provenir soit de l immeuble lui même, soit des conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité. L insalubrité s apprécie au cas par cas après visite des lieux par la Ddass ou le Service Communal d Hygiène et de Santé (SCHS) pour la Ville de Perpignan. La lutte contre le saturnisme infantile peut être intégrée à cette procédure au titre de la Santé Publique, dès lors qu un repérage de plomb accessible dans les revêtements a été fait. Procédure Fiche n 3 Schéma de la procédure Ddass Annexe 3 Obligation réglementaire relative à l hébergement ou au relogement des habitants (article L à L du code de construction et de l habitation) Sur la commune de Perpignan, pour toutes les problématiques de l habitat indigne, les saisines et signalements doivent être transmis à la : Direction de l Urbanisme Opérationnel de Habitat et de la Sécurité civile (DUOHSC), 11 rue du Castillet Perpignan 10

11 Fiche n 3 Procédure d intervention dans le cadre du dispositif Insalubrité (Code de la Santé Publique articles L à L ) Signalement d un tiers (collectivité, association, organisme payeur des aides au logement) Signalement du locataire phase amiable Transmission à la Ddass Réalisation d un diagnostic par un bureau d études mandaté par la DDE et la Ddass avec l accord du locataire Mise en demeure au propriétaire Réalisation des travaux par le propriétaire Procédure d insalubrité (compétence Ddass) Visite contradictoire et rapport de visite motivé de la Ddass Non réalisation des travaux par le propriétaire phase coercitive Réalisation des travaux par le propriétaire Arrêté préfectoral avec notification par la Ddass (avec des délais de travaux) Possibilité de relogement temporaire le temps des travaux Travaux non réalisés par le propriétaire Contrôle par le bureau d études Conforme Procédure de mise en demeure suspendue ou mainlevée d arrêté préfectoral d insalubrité Non conforme Relance + travaux d office à la charge du propriétaire 11

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13 4 La RESPONSABILITÈ des MAIRES dans le domaine du logement indigne Réglement Sanitaire Départemental Code de la construction et de l habitation L à L Le maire est seul compétent en matière : d infraction aux règles d hygiène Les maires exercent une responsabilité en matière d hygiène publique en application de leur pouvoir de police municipale. Ils ont à assurer l application du Règlement Sanitaire Départemental (RSD). Le maire doit intervenir conformément aux dispositions du Réglement Sanitaire Départemental, de l article 167 de la loi SRU et des articles L , L et L du Code Général des collectivités territoriales (annexe2). Le RSD est consultable en mairie et au service santé environnement de la Ddass. de péril Fiche n 4 Schéma de procédure d une infraction aux règles d hygiène Définition L immeuble, au sens de l édifice et quelle qu en soit la nature, qui menace ruine doit faire l objet de l instruction d une procédure de péril. Elle est fondée sur une notion de sécurité publique et de danger encouru par les personnes, le public ou les occupants, compte tenu des défauts de solidité des éléments bâtis, y compris les éléments intérieurs aux bâtiments (escaliers, plafonds, planchers, ). Elle est mise en œuvre par les articles L à L du Code de la Construction et de l Habitation. Selon le caractère d urgence, on distingue : - le péril non imminent (ordinaire), - le péril imminent. Ces procédures peuvent induire un hébergement ou un relogement des occupants à la charge du propriétaire en application des articles L à L du code de construction et de l habitation. Fiches n 5 et 6 Schémas de procédures de péril (ordinaire et imminent) Annexe n 2 Obligations réglementaires relatives à l hébergement ou au relogement des habitants (L521-1 à L521-4) 13

14 4.1 LITIGE LOCATAIRE-BAILLEUR : DEMARCHE EN CAS D INFRACTION AUX R ' EGLES D`HYGI ' ENE Chaque département possède, en application du Code de la Santé Publique, un Règlement Sanitaire Départemental (R.S.D.) qui comprend notamment une partie relative aux «locaux d habitation et assimilés». article 167 du Règlement Sanitaire Départemental, articles L , L et L du Code Général des Collectivités Territoriales et L du Code de la Santé Publique. Celle-ci définit les règles minimales d occupation, d utilisation et d entretien des habitations, de leurs équipements et de leurs dépendances, c est à dire des règles minimales sanitaires notamment : - l absence d humidité, - la ventilation des locaux, - l éclairage naturel, - les ouvrages d assainissement, - l alimentation en eau potable, - les conduits de fumée, les hauteurs sous plafond, - les surfaces minimales des pièces, - la distribution des locaux, Application du Règlement Sanitaire Départemental : pouvoirs de police du maire Si le maire est interpelé directement par les occupants d un bien situé sur sa commune, il doit faire constater par un agent communal le bien-fondé de sa plainte. Le RSD est consultable en mairie et au service santé - environnement de la Ddass Fiche n 4 Schéma de procédure dans le cadre d une infraction aux règles d hygiène Annexe n 3 : réglementation en matière d infraction aux règles d hygiène ( articles L , L et L du Code Général des Collectivités Territoriales) 14

15 Fiche n 4 Infraction aux règles d hygiène Saisine adressée au maire par écrit Etude de la requête Requête jugée non fondée Courrier à l occupant l informant du classement sans suite de sa requête Action de médiation : Prise de contact avec l ensemble des parties pour étudier la situation Accord amiable Constat du maire, ou d un agent municipal habilité Arrêté municipal d injonction adressé au propriétaire, mentionnant : - les infractions constatées à la réglementation (RSD...), - les mesures à prendre pour faire cesser cette situation sans préciser les obligations de moyens, - un délai d exécution. Lettre demandant au responsable (propriétaire et/ou locataire) de remédier à la situation constatée en mentionant les articles des réglements d hygiène non respectés et un délai d exécution Travaux exécutés Notification de l arrêté par voie administrative ou en recommandé avec accusé de réception. Les travaux ne sont pas exécutés : - Constat de non-exécution à l expiration du délai - Relevé de l infraction par procès verbal et transmission au procureur de la république 15

16 4.2 LE PÈRIL Définition du péril ordinaire : articles à du Code de la construction et de l habitation. Code général des collectivités territoriales. Réglement sanitaire départemental. Le péril ordinaire s applique à l état de ruine d un bâtiment sans que le risque soit susceptible de se réaliser dans un avenir immédiat. Si l'état du bâtiment, ou d'une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l'arrêté de péril d'une interdiction d'habiter et d'utiliser les lieux, qui peut être temporaire ou définitive, conformément à l article L CCH. Les dispositions des articles L à L en matière d hébergement et de relogement sont alors applicables. Mise en œuvre de la procédure : Le maire adresse par lettre recommandée avec accusé de réception une mise en demeure de faire cesser le péril au(x) propriétaire(s) concerné(s) en leur imposant des délais d exécution. Il peut comme dans le cadre d une procédure de péril imminent (pages 18 et 19) solliciter le tribunal administratif afin qu un expert soit nommé (ceci aux frais de la commune). Le maire prend un arrêté de péril ordinaire : il informe le propriétaire et l'invite à présenter ses observations dans un délai fixé qui ne peut être inférieur à 1 mois. Il sollicite l'avis de l'architecte des Bâtiments de France dans les conditions prévues à l'art. R du CCH Il ordonne les mesures conservatoires pour garantir la sécurité : l évacuation de l'immeuble le cas échéant (hébergement : préciser les dates, les propositions de relogement et la date de substitution), les travaux nécessaires pour mettre fin au péril, la démolition partielle Si le désordre affecte les seules parties communes d'un immeuble en copropriété, l'information se fait au syndic qui la transmet aux copropriétaires dans un délai inférieur à 21 jours, et qui doit présenter ses observations dans un délai qui ne peut être inférieur à 2 mois La notification de l'arrêté est faite au syndic de copropriété. En cas de défaillance de certains copropriétaires, le syndic fournit une attestation de défaillance : la commune dispose alors d un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants. Si le(s) propriétaire(s) ne s'exécute(nt) pas, le maire adresse une lettre de mise en demeure au(x) propriétaire(s), indiquant que les délais sont dépassés et que la collectivité va se substituer pour la réalisation des travaux Dès la notification de travaux jusqu'à l'achèvement des travaux : - le loyer cesse d'être dû - les aides au logement (AL/APL) sont suspendues - une obligation de relogement est à la charge du propriétaire Le maire exécute d'office les travaux indispensables pour mettre fin au péril de manière pérenne (non soumis au Code des Marchés Publics) aux frais du (des) copropriétaire (s) : les frais sont recouvrés par la commune en matière d'impôts direct. A la suite de la réalisation des travaux, le maire prend un arrêté de mainlevée (art. R CCH) transmis à la Préfecture, à l'epci, aux organismes payeurs des aides au logement, au FSL ainsi qu'à la gendarmerie, à l'exception de la ville de Perpignan pour laquelle la notification est faite à la Direction Départementale de la Sécurité Publique. Fiche n 5 Schéma de procédure de péril ordinaire 16

17 Fiche n 5 Péril ordinaire (Code de la construction et de l habitation art L et L 551-2) Un danger réel est constaté Le maire prend un arrêté de péril ordinaire : il informe le propriétaire et l'invite à présenter ses observations dans un délai fixé qui ne peut être inférieur à 1 mois le maire sollicite l'avis de l'architecte des Bâtiments de France dans les conditions prévues à l'art. R du CCH Le maire ordonne les mesures conservatoires pour garantir la sécurité : - évacuation de l'immeuble le cas échéant (hébergement : préciser les dates, les propositions de relogement et la date de substitution) - travaux nécessaires pour mettre fin au péril - démolition partielle, (le délai d'exécution ne peut être inférieur à 1 mois) Si le désordre affecte les seules parties communes d'un immeuble en co-propriété, l'information se fait au syndic qui la transmet aux copropriétaires dans un délai inférieur à 21 jours, et qui doit présenter ses observations dans un délai qui ne peut être inférieur à 2 mois. Le(s) propriétaire(s) ne s'exécute(nt) pas Le(s) propriétaire(s) s'exécute(nt) Le maire adresse une lettre de mise en demeure à l'ensemble des propriétaires, indiquant que les délais sont dépassés et que la collectivité va se substituer. Le maire exécute d'office les travaux indispensables pour mettre fin au péril de manière pérenne (non soumis au Code des Marchés Publics) aux frais du propriétaire Arrêté de mainlevée : transmission de l'arrêté notamment à la Préfecture, à l'epci, aux organismes payeurs des aides au logement, au GIP FSL (CLAFI) ainsi qu'à la Gendarmerie, à l'exception de la ville de Perpignan (art. R CCH). Dès la notification de travaux jusqu'à l'achèvement des travaux : - le loyer cesse d'être dû - les aides au logement (AL/APL) sont suspendues - une obligation de relogement est à la charge du propriétaire 17

18 Définition du péril imminent : Un arrêté de péril imminent est pris lorsqu un bâtiment (construction de la main de l homme) présente un risque pour la sécurité, à caractère d urgence. La situation doit être constatée par le maire et validée par un expert. Il doit être obligatoirement relayé par un arrêté de péril ordinaire. Mise en œuvre de la procédure Le maire adresse par lettre simple un avertissement au(x) propriétaire(s) concerné(s) afin de faire cesser le péril, en déterminant un délai d exécution. Il sollicite l avis de l'architecte des Bâtiments de France dans les conditions prévues à l'art. R du CCH. Parallèlement, il saisit le tribunal administratif avec un rapport circonstancié, documenté notamment de photos, d'un plan de situation du bâtiment et des mitoyens (art. L ou L du CCH). Le juge du Tribunal administratif nomme un expert qui doit examiner l'état des bâtiments (ainsi que des bâtiments contigus) dans les 24 heures de sa nomination. Trois possibilités découlent du rapport d expertise : - le péril n est pas imminent, les frais d expertise sont à la charge de la commune, - les bâtiments contigus présentent un péril et une nouvelle procédure sur ces bâtiments doit être mise en place. - le péril est imminent. Le péril est imminent : Le maire prend un arrêté de péril imminent (ou immédiat), il ordonne les mesures conservatoires pour garantir la sécurité, selon les prescriptions de l'expert (étaiement, surveillance pose de témoins...) et notifie des travaux complets et durables (éventuellement démolition). Il ordonne l évacuation de l'immeuble le cas échéant (hébergement/relogement : préciser les dates, les propositions de relogement et la date de substitution), les travaux nécessaires pour mettre fin au péril de manière pérenne, éventuellement la démolition partielle. Il donne des délais : à défaut d'indications de l'expert, entre 1 et 10 jours selon le constat. Il notifie l'arrêté au(x) propriétaires et pour les parties communes au syndic, ou à défaut, à l'ensemble des copropriétaires et indivisaires par notification administrative. En cas de difficulté d identifier les propriétaires il fait un affichage en mairie et en façade de l immeuble. Dès la notification de travaux jusqu'à l'achèvement des travaux : - le loyer cesse d'être dû - les aides au logement (AL/APL) sont suspendues - une obligation de relogement est à la charge du propriétaire. Le propriétaire exécute les travaux, le maire fait une mainlevée de l arrêté par un agent municipal, si possible assermenté, pour application du pouvoir de police générale du maire et police des édifices menaçant ruine et transmet l'arrêté (art. R CCH) à la Préfecture, à l'epci, aux organismes payeurs des aides au logement, au GIP FSL (CLAFI) ainsi qu'à la Gendarmerie à l'exception de la ville de Perpignan. Si le propriétaire n exécute pas les travaux, la collectivité se substitue sans plus d'information au(x) propriétaire(s) : acte exécutoire de plein droit. Le maire exécute d'office les travaux indispensables pour mettre fin au péril de manière pérenne (non soumis au Code des Marchés Publics) aux frais du propriétaire ou des propriétaires (les frais sont recouvrés par la commune en matière d'impôts directs) et fait publier l'arrêté de péril pour les gros montants de travaux : privilège spécial immobilier (Ordonnance n du 11 janvier 2007) Fiche n 6 Schéma de procédure de péril imminent 18

19 Fiche n 6 Péril imminent Un danger réel et imminent est constaté le maire doit : Adresser une lettre simple un avertissement au(x) propriétaires Solliciter l'avis de l'architecte des Bâtiments de France Saisir le tribunal administratif Le tribunal désigne un expert qui dans les 24 heures de sa nomination décide si : Les bâtiments contigus présentent un péril Le péril est imminent Le péril n'est pas imminent Instruire une nouvelle procédure sur ce(s) bâtiment(s) Le maire prend un arrêté de péril imminent (ou immédiat), ordonne les mesures conservatoires pour garantir la sécurité, notifie des travaux complets et durables, fait évacuer de l'immeuble le cas échéant et donne des délais d'exécution La commune doit engager une procédure de péril ordinaire (voir fiche n 5) Notification de l'arrêté au(x) propriétaire(s) et pour les parties communes au syndic, ou à défaut, à l'ensemble des copropriétaires et indivisaires par voie de notification administrative. Affichage à défaut de trouver les propriétaires. Le(s) propriétaire(s) ne s'exécute(nt) pas Le(s) propriétaire(s) s'exécute(nt) La collectivité se substitue au(x) propriétaire(s) et exécute d'office les travaux indispensables pour mettre fin au péril de manière pérenne Arrêté de mainlevée et transmission de l'arrêté à la Préfecture, à l'epci, aux organismes payeurs de l'allocation, au Fonds de Solidarité Logement ainsi qu'à la gendarmerie 19

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21 Annexes Annexe n 1 : Décret décence n du 30 janvier p 22 Annexe n 2 : Annexe n 3 : Obligations réglementaires relatives à l hébergement ou au relogement des habitants (articles n L521-1 à L521-4 du CCH)... p 24 Réglementation en matière d infraction aux règles d hygiène (articles L , L , L , du code général des collectivités territoriales)...p28 21

22 Annexe 1 Le décret décence n du 30 janvier Publication au JORF du 31 janvier 2002 Décret n du 30 janvier 2002 Décret relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l application de l article 187 de la loi n du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains. NOR:EQUU D version consolidée au 31 janvier version JO initiale Le Premier ministre, Sur le rapport du ministre de l équipement, des transports et du logement, Vu le code civil ; Vu le code de la construction et de l habitation, notamment ses articles R et R ; Vu la loi n du 12 juillet 1967 relative à l amélioration de l habitat ; Vu la loi n du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n du 23 décembre 1986, notamment ses articles 2 et 6 dans leur rédaction issue de l article 187 de la loi n du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ; Vu le décret n du 9 novembre 1968 fixant les conditions d application de la loi n du 12 juillet 1967 relative à l amélioration de l habitat ; Vu l avis du Conseil national de l habitat en date du 10 mai 2001 ; Vu les avis du conseil régional de la Guadeloupe en date du 31 août 2001, du conseil général de la Guadeloupe en date du 13 septembre 2001 et du conseil général de la Réunion en date du 3 octobre 2001 ; Vu les lettres de saisine pour avis du conseil régional de Guyane, du conseil régional de Martinique et du conseil régional de la Réunion en date respectivement des 9 août, 10 août et 10 août 2001 ; Vu les lettres de saisine pour avis du conseil général de Guyane et du conseil général de Martinique en date respectivement des 9 août et 10 août 2001 ; Le Conseil d Etat (section des travaux publics) entendu, Article 1 Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret. Article 2 Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d eau dans l habitation. Pour les logements situés dans les départements d outre-mer, il peut être tenu compte, pour l appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 3. La nature et l état de conservation et d entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 4. Les réseaux et branchements d électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d usage et de fonctionnement ; 5. Les dispositifs d ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l air adapté aux besoins d une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l article R du code de la construction et de l habitation, bénéficient d un éclairement naturel suffisant et d un ouvrant donnant à l air libre ou sur un volume vitré donnant à l air libre. 22

23 Article 3 Le logement comporte les éléments d équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d alimentation en énergie et d évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ; 2. Une installation d alimentation en eau potable assurant à l intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l utilisation normale de ses locataires ; 3. Des installations d évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ; 4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d alimentation en eau chaude et froide et à une installation d évacuation des eaux usées ; 5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d une évacuation des eaux usées. L installation sanitaire d un logement d une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ; 6. Un réseau électrique permettant l éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. Dans les logements situés dans les départements d outre-mer, les dispositions relatives à l alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables. Article 4 Le logement dispose au moins d une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l article R du code de la construction et de l habitation. Article 5 Le logement qui fait l objet d un arrêté d insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent. Article 6 Les travaux d amélioration prévus à l article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies. Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés. Article 7 La garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l intérieur, le ministre de l équipement, des transports et du logement, le secrétaire d Etat à l outre-mer et la secrétaire d Etat au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française. 23

24 Annexe 2 Obligations réglementaires relatives à l hébergement ou au relogement des habitants (L521-1 à L521-4 du Code de la construction et de l habitation) CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITATION (Partie Législative) Article L521-1 (Loi nº du 13 décembre 2000 art º Journal Officiel du 14 décembre 2000) (Ordonnance nº du 1 septembre 2005 art. 1 III Journal Officiel du 2 septembre 2005) (Ordonnance nº du 15 décembre 2005 art. 8 Journal Officiel du 16 décembre 2005) Pour l application du présent chapitre, l occupant est le titulaire d un droit réel conférant l usage, le locataire, le souslocataire ou l occupant de bonne foi des locaux à usage d habitation et de locaux d hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l exploitant est tenu d assurer le relogement ou l hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l article L dans les cas suivants : - lorsqu un immeuble fait l objet d une déclaration d insalubrité, d une mise en demeure ou d une injonction prise en application des articles L , L , L , L , L et L du code de la santé publique, si elle est assortie d une interdiction d habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable ; - lorsqu un immeuble fait l objet d un arrêté de péril en application de l article L du présent code, si l arrêté ordonne l évacuation du bâtiment ou s il est assorti d une interdiction d habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ; - lorsqu un établissement recevant du public utilisé aux fins d hébergement fait l objet de mesures destinées à faire cesser une situation d insécurité en application de l article L Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l exploitant à l encontre des personnes auxquelles l état d insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable. CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITATION (Partie Législative) Article L521-2 (Loi nº du 13 décembre 2000 art º Journal Officiel du 14 décembre 2000) (Ordonnance nº du 15 décembre 2005 art. 8 Journal Officiel du 16 décembre 2005) (Loi nº du 13 juillet 2006 art. 44 III Journal Officiel du 16 juillet 2006) I. - Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l occupation cesse d être dû pour les locaux qui font l objet d une mise en demeure prise en application de l article L du code de la santé publique à compter de l envoi de la notification de cette mise en demeure. Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l occupation cessent d être dus pour les locaux qui font l objet d une mise en demeure ou d une injonction prise en application des articles L et L du code de la santé publique ou de mesures décidées en application de l article L Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. Pour les locaux visés par une déclaration d insalubrité prise en application des articles L et L du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l article L , le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l occupation du logement cesse d être dû à compter du premier jour du mois qui suit l envoi de la notification de l arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l immeuble, jusqu au premier jour du mois qui suit l envoi de la notification ou l affichage de l arrêté de mainlevée. Dans le cas où des locaux ont fait l objet d une mise en demeure prononcée en application de l article L du code de la santé publique suivie d une déclaration d insalubrité prise en application de l article L

25 du même code, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l occupation du logement cesse d être dû à compter du premier jour du mois qui suit l envoi de la notification de la mise en demeure ou son affichage jusqu au premier jour du mois qui suit l envoi de la notification ou l affichage de l arrêté de mainlevée de l insalubrité. Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. II. - Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l envoi de la notification de la mainlevée de l arrêté d insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l envoi de la notification de l arrêté d insalubrité ou de péril, de l injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage. Ces dispositions s appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l article 1724 du code civil. III. - Lorsque les locaux sont frappés d une interdiction définitive d habiter et d utiliser, les baux et contrats d occupation ou d hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l occupation, jusqu à leur terme ou jusqu au départ des occupants et au plus tard jusqu à la date limite fixée par la déclaration d insalubrité ou l arrêté de péril. Une déclaration d insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d occupation ou d hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l article L Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l article L sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait. CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITATION (Partie Législative) Article L (inséré par Ordonnance nº du 15 décembre 2005 art. 8 Journal Officiel du 16 décembre 2005) I. - Lorsqu un immeuble fait l objet d une interdiction temporaire d habiter ou d utiliser ou que son évacuation est ordonnée en application de l article L , le propriétaire ou l exploitant est tenu d assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. A défaut, l hébergement est assuré dans les conditions prévues à l article L Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l exploitant. Si un logement qui a fait l objet d une déclaration d insalubrité au titre du II de l article L du code de la santé publique est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l exploitant est tenu d assurer l hébergement des occupants jusqu au terme des travaux prescrits pour remédier à l insalubrité. A l issue, leur relogement incombe au préfet ou au maire dans les conditions prévues à l article L En cas de défaillance du propriétaire ou de l exploitant, le coût de l hébergement est mis à sa charge. II. - Lorsqu un immeuble fait l objet d une interdiction définitive d habiter, ainsi qu en cas d évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l exploitant est tenu d assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l occupant de l offre d un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l exploitant est tenu de verser à l occupant évincé une indemnité d un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation. En cas de défaillance du propriétaire ou de l exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l article L Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l article 1724 du code civil ou s il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d habiter et la date d effet de cette interdiction. 25

26 CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITATION (Partie Législative) Article L (Ordonnance nº du 15 décembre 2005 art. 8 Journal Officiel du 16 décembre 2005) (Loi nº du 13 juillet 2006 art. 44 III Journal Officiel du 16 juillet 2006) I. - Lorsqu un arrêté de péril pris en application de l article L ou des prescriptions édictées en application de l article L sont accompagnés d une interdiction temporaire ou définitive d habiter et que le propriétaire ou l exploitant n a pas assuré l hébergement ou le relogement des occupants, le maire prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger. II. - Lorsqu une déclaration d insalubrité, une mise en demeure ou une injonction prise sur le fondement des articles L , L , L , L , L et L du code de la santé publique est assortie d une interdiction temporaire ou définitive d habiter et que le propriétaire ou l exploitant n a pas assuré l hébergement ou le relogement des occupants, le préfet, ou le maire s il est délégataire de tout ou partie des réservations de logements en application de l article L , prend les dispositions nécessaires pour héberger ou reloger les occupants, sous réserve des dispositions du III. III. - Lorsque la déclaration d insalubrité vise un immeuble situé dans une opération programmée d amélioration de l habitat prévue par l article L ou dans une opération d aménagement au sens de l article L du code de l urbanisme et que le propriétaire ou l exploitant n a pas assuré l hébergement ou le relogement des occupants, la personne publique qui a pris l initiative de l opération prend les dispositions nécessaires à l hébergement ou au relogement des occupants. IV. - Lorsqu une personne publique, un organisme d habitations à loyer modéré, une société d économie mixte ou un organisme à but non lucratif a assuré le relogement, le propriétaire ou l exploitant lui verse une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, égale à un an du loyer prévisionnel. V. - Si la commune assure, de façon occasionnelle ou en application d une convention passée avec l Etat, les obligations d hébergement ou de relogement qui sont faites à celui-ci en cas de défaillance du propriétaire, elle est subrogée dans les droits de l Etat pour le recouvrement de sa créance. VI. - La créance résultant de la substitution de la collectivité publique aux propriétaires ou exploitants qui ne se conforment pas aux obligations d hébergement et de relogement qui leur sont faites par le présent article est recouvrée soit comme en matière de contributions directes par la personne publique créancière, soit par l émission par le maire ou le préfet d un titre exécutoire au profit de l organisme ayant assuré l hébergement ou le relogement. Cette créance est garantie par une hypothèque légale sur l immeuble ou, s il s agit d un immeuble en copropriété, sur le ou les lots en cause. VII. - Si l occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I, II ou III, le juge peut être saisi d une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d occupation et à l autorisation d expulser l occupant. 26

27 CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITATION (Partie Législative) Article L521-4 (Loi nº du 13 décembre 2000 art º Journal Officiel du 14 décembre 2000) (Ordonnance nº du 19 septembre 2000 art. 3 Journal Officiel du 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002) (Ordonnance nº du 15 décembre 2005 art. 8 Journal Officiel du 16 décembre 2005) I. - Est puni de trois ans d emprisonnement et d une amende de euros le fait : - en vue de contraindre un occupant à renoncer aux droits qu il détient en application des articles L à L , de le menacer, de commettre à son égard tout acte d intimidation ou de rendre impropres à l habitation les lieux qu il occupe ; - de percevoir un loyer ou toute autre somme en contrepartie de l occupation du logement, y compris rétroactivement, en méconnaissance du I de l article L ; - de refuser de procéder à l hébergement ou au relogement de l occupant, bien qu étant en mesure de le faire. II. - Les personnes physiques encourent également les peines complémentaires suivantes : 1º La confiscation du fonds de commerce ou des locaux mis à bail ; 2º L interdiction pour une durée de cinq ans au plus d exercer une activité professionnelle ou sociale dès lors que les facilités que procure cette activité ont été sciemment utilisées pour préparer ou commettre l infraction. Cette interdiction n est toutefois pas applicable à l exercice d un mandat électif ou de responsabilités syndicales. III. - Les personnes morales peuvent être déclarées pénalement responsables, dans les conditions prévues par l article du code pénal, des infractions définies au présent article. Les peines encourues par les personnes morales sont : - l amende, suivant les modalités prévues par l article du code pénal ; - les peines complémentaires prévues aux 2º, 4º, 8º et 9º de l article du code pénal. La confiscation mentionnée au 8º de cet article porte sur le fonds de commerce ou les locaux mis à bail. Lorsque les poursuites sont effectuées à l encontre d exploitants de fonds de commerce aux fins d hébergement, il est fait application des dispositions de l article L du présent code. 27

28 Annexe 3 Réglementation en matière d infraction aux règles d hygiène (article 167 du Réglement Sanitaire Départemental et L du code général des collectivités territoriales) L article 167 du Réglement Sanitaire Départemental - Exécution Le Secrétaire général de la Préfecture des Pyrénées-orientales, les Sous-Préfets et les Maires sont chargés, concurremment Le Directeur Départemental des Affaires Sanitaires et Sociales, les Médecins Inspecteures de la Santé, les Agents des Services Vétérinaires, le Directeur Départemental de l Equipement, les Directeurs des Bureaux Municipaux d Hygiène, les Agents du Service de la Répression des Fraudes et du Contrôle de Qualité, les officiers et agents de police Judiciaire, les Ingénieurs du Génie Sanitaire, les Inspecteurs de Salubrité et les Agents commissionnés de l Entente Interdépartementale pour la Démoustication, chacun en ce qui le concerne, de l exécution du présent arrêté. CODE GENERAL DES COLLECTIVITES TERRITORIALES (Partie Législative) Police municipale (souvent dite "police générale du maire") Article L Le maire est chargé, sous le contrôle administratif du représentant de l'etat dans le département, de l'exercice des pouvoirs de police, dans les conditions prévues aux articles L et suivants. Article L Le maire est chargé, sous le contrôle administratif du représentant de l'etat dans le département, de la police municipale, de la police rurale et de l'exécution des actes de l'etat qui y sont relatifs. Article L La police municipale a pour objet d'assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. Elle comprend notamment : 1 Tout ce qui intéresse la sûreté et la commodité du passage dans les rues, quais, places et voies publiques, ce qui comprend le nettoiement, l'éclairage, l'enlèvement des encombrements, la démolition ou la réparation des édifices menaçant ruine, l'interdiction de rien exposer aux fenêtres ou autres parties des édifices qui puisse nuire par sa chute ou celle de rien jeter qui puisse endommager les passants ou causer des exhalaisons nuisibles ; 2 Le soin de réprimer les atteintes à la tranquillité publique telles que les rixes et disputes accompagnées d'ameutement dans les rues, le tumulte excité dans les lieux d'assemblée publique, les attroupements, les bruits, y compris les bruits de voisinage, les rassemblements nocturnes qui troublent le repos des habitants et tous actes de nature à compromettre la tranquillité publique ; 3 Le maintien du bon ordre dans les endroits où il se fait de grands rassemblements d'hommes, tels que les foires, marchés, réjouissances et cérémonies publiques, spectacles, jeux, cafés, églises et autres lieux publics ; 4 L'inspection sur la fidélité du débit des denrées qui se vendent au poids ou à la mesure et sur la salubrité des comestibles exposés en vue de la vente ; 5 Le soin de prévenir, par des précautions convenables, et de faire cesser, par la distribution des secours nécessaires, les accidents et les fléaux calamiteux ainsi que les pollutions de toute nature, tels que les incendies, les inondations, les ruptures de digues, les éboulements de terre ou de rochers, les avalanches ou autres accidents naturels, les maladies épidémiques ou contagieuses, les épizooties, de pourvoir d'urgence à toutes les mesures d'assistance et de secours et, s'il y a lieu, de provoquer l'intervention de l'administration supérieure ; 6 Le soin de prendre provisoirement les mesures nécessaires contre les personnes atteintes de troubles mentaux dont l'état pourrait compromettre la morale publique, la sécurité des personnes ou laconservation des propriétés ; 7 Le soin d'obvier ou de remédier aux événements f cheux qui pourraient être occasionnés par la divagation des animaux malfaisants ou féroces ; 8 Le soin de réglementer la fermeture annuelle des boulangeries, lorsque cette fermeture est rendue nécessaire pour l'application de la législation sur les congés payés, après consultation des organisations patronales et ouvrières, de manière à assurer le ravitaillement de la population. 28