Evolution du marché de l immobilier résidentiel locatif à Santiago

Transcription

1 AMBASSADE DE FRANCE AU CHILI SERVICE ECONOMIQUE Rédigé par Louis Nouaille-Degorce Revu par Bruno Zanghellini Santiago du Chili, le 3 octobre 2013 Evolution du marché de l immobilier résidentiel locatif à Santiago Le marché immobilier à Santiago connaît un dynamisme particulièrement marqué et persistant, confirmé depuis le début de l année. Le niveau des loyers est tiré par la hausse des prix de vente, elle-même alimentée par la fermeté de la croissance, la faiblesse du taux de chômage et l augmentation continue des salaires, en particulier ceux des cadres supérieurs. Les effets de cette hausse sur les expatriés sont fortement amplifiés par plusieurs spécificités de la situation locale. (i) Le marché immobilier de la capitale chilienne se caractérise par un dualisme marqué : les communes du cadran Nord-Est concentrent l offre locative en général et la quasi-totalité de l offre d appartements familiaux en particulier. (ii) Du côté de la demande, la localisation des sièges sociaux et les très fortes contraintes de circulation dans une ville de près de 6 millions d habitants conduisent la quasi-totalité des expatriés européens et nord-américains à privilégier les trois communes du Nord-Est, Providencia, Las Condes et Vitacura (voir la localisation à l annexe I). Si la hausse des loyers cumulée depuis quatre ans représente plus de 30 % dans le Grand Santiago 1, elle atteint en revanche en moyenne près de 132 % pour les trois communes précitées, avec un pic de près de 180 % à Vitacura 2 (et de 254 % pour les maisons à Providencia sur les 5 dernières années). Depuis le début de 2013, selon les indications disponibles, les loyers dans ces communes continuent à augmenter à un rythme moyen de plus de 24 % par rapport à la moyenne des prix constatée en En dépit du ralentissement, il est vrai graduel, de l activité, le marché immobilier a confirmé en 2013 son fort dynamisme à Santiago. La forte hausse des loyers dans les quartiers Nord-Est, où résident la très grande majorité des expatriés s est poursuivie au cours des derniers mois. 1. Le Chili n a pas échappé à la hausse importante des prix de l immobilier constatée en Amérique du Sud. Celle-ci est concentrée à Santiago. En l absence de données centralisées par un organisme officiel ou la chambre des notaires, l évaluation des prix de l immobilier repose sur des données communiquées par les organisations professionnelles, les principales agences immobilières et les cabinets de conseil. 1 Pour la période : «Valor de arriendos se dispara y ven signos de burbujas en algunas comunas, Diaro Financiero, 8 octobre Pour la période

2 S il est ainsi difficile d avoir une vision exhaustive du marché, les indications publiées par ces derniers mettent cependant clairement en relief la forte augmentation des prix du marché immobilier. La Chambre Chilienne de Construction (CChC) note ainsi une augmentation de près de 30% du prix des appartements, au niveau agrégé, en cinq ans (voir le graphique 1 ci-contre) 3. Selon le Global Property Guide, qui s adresse principalement à un public d expatriés et d investisseurs, le prix Figure 1 El Mercurio, 08/10/13 moyen d un appartement de 85 m2 dans la partie Est de Santiago s élevait en décembre 2012 à USD pour un loyer mensuel de USD, positionnant le Chili au quatrième rang des pays les plus chers du continent 4. Ces évolutions s observent du reste en matière d immobilier commercial : le Chili se situe également, selon le cabinet CBRE, en quatrième position, au niveau régional, quant à la valeur de location d un bureau (environ 30 USD, par mètre carré et par mois). Cette évolution traduit en premier lieu la vigueur de la croissance du Chili (5,9 % en 2011, 5,6 % en 2012 et encore 4,4 % cette année, selon le dernier état des prévisions du FMI). Elle traduit également la pression persistante sur la demande qui s est exercée depuis le tremblement de terre de En dépit du fort dynamisme du secteur de la construction, qui a cru cette année audessus de la moyenne nationale (5,0% en glissement au deuxième trimestre 2013 d après les derniers chiffres de la Banque Centrale), l offre de logement est restée nettement en-deçà de la demande. Alors que l on dénombrait en personnes intéressées par offre de logement au niveau agrégé, ce chiffre est passé, d`après les données du Mercurio à 1.1 en Cette pression s exerce logiquement aussi sur le marché locatif : les offres sont pourvues désormais cette année en moyenne en 2 mois au lieu de 3 en Les chiffres nationaux ne traduisent qu imparfaitement la réalité de la hausse. Celle-ci est concentrée sur quelques communes : les villes côtières de la VIème région et surtout la capitale. Avec près de 6 millions d habitants, celle-ci regroupe 35 % de la population chilienne et représente 44 % du PIB. Selon l agence Arenas & Cayo, acteur professionnel offrant les données les plus détaillées sur l évolution du secteur, les prix moyens à la location, tous quartiers compris, ont ainsi augmenté de 30% en quatre ans dans le grand Santiago. La hausse des prix de l immobilier s accompagne d une hausse accélérée des loyers. Rapporté au prix de vente, le niveau des loyers est très élevé. Selon les données du Global Property Guide, reprise par le Portalinmobiliaro et El Mercurio, le prix d achat d un appartement de 120 m² représente 3 Precios de departamentos en el Gran Santiago alcanzan nivel máximo en nueve años, El Mercurio, 9 octobre Chilenos deben arrendar una vivienda un promedio de 14 años para poder pagarla, El Mercurio, 6 septembre 2013, page 12 (lien vers l article)

3 14 ans de loyers au Chili, soit le niveau le plus bas de l OCDE, à l exception du Mexique et de la Nouvelle-Zélande contre 27 ans en France. 2. L impact de la hausse sur les cadres est amplifié par le dualisme du marché locatif à Santiago. Le marché immobilier se caractérise à Santiago par un dualisme très marqué qui reflète la réalité sociologique du Chili. Si le niveau de pauvreté est (beaucoup) plus faible que dans le reste de l Amérique latine, le degré d inégalité, mesuré par le coefficient de Gini, est comparable à celui du Brésil (de l ordre de 0,55). Les inégalités se creusent surtout entre les déciles 5,6 et 7 et les déciles 8,9 et % des foyers chiliens captent 30 % du revenu. 0,1 % en captent 1/7. Le nombre de foyers fiscaux déclarant gagner plus de euros par mois y a cru de 2/3 en cinq ans. Selon la dernière édition du Crédit suisse Global wealth report 6, le Chili comptait en millionnaires en dollars, en quasi-totalité résidant à Santiago. La hausse des salaires (+ 6% en glissement annuel en juillet 2013) alimente la hausse des prix de vente et des loyers. La pénurie de main d œuvre qualifiée amplifie cette inflation salariale pour les cadres supérieurs. Dans certains secteurs (mines, services financiers, distribution), les niveaux de salaires sont supérieurs à ceux de la plupart des pays occidentaux, France comprise. Coexistent par conséquent dans la capitale deux marchés quasiment «étanches», celui du centre économique de la métropole, qui englobe les quatre communes du cadran Nord-Est, Vitacura, Las Condes et Providencia et, pour les biens de très haut de gamme, Lo Barnechea d une part, et le reste de l agglomération d autre part. Les trois premières communes concentrent les immeubles de standard nord-américain ou européen (balcons, cuisine équipée, gardien). Ce sont elles qui concentrent l essentiel du parc locatif. L habitat à Lo Barnechea est plus dispersé et positionné encore plus haut dans l échelle des prix, ce qui le place hors de portée de la plupart des expatriés. Ce dualisme s observe également dans la répartition des surfaces. Il existe peu de moyenne surfaces (entre 90 et 140 m²). L essentiel de l offre est concentré d une part sur les plus petites surfaces (50 à 70 m²) et, d autre part, sur les grandes surfaces (de 140 à 350 m²). Cette offre n est pas répartie de façon homogène dans l agglomération : les grandes surfaces représentent au moins la moitié de l offre nouvelle dans les communes de l Est et du Nord-Est (A Lo Barnechea, ¼ de l offre concerne des surfaces de 140 à 180 m², à Vitacura, 30 % de cette offre concerne des appartements de plus de 250 m²) tandis que les petites surfaces représentent entre un tiers et trois quart de l offre neuve dans les quartiers centraux 7. Graphique 2 Diario Financiero, 24/09/13 Toutes surfaces confondues, près des deux tiers de l offre de l immobilier locatif se situe dans les communes de Las Condes et Vitacura, ce chiffre s élève à plus de 85% si l on y agrège les communes de Providencia et de Santiago Centro d après une étude réalisée en 2012 par Mapcity EC9100FF5C83 7 Casi 45% de oferta de departamentos nuevos en Santiago mide menos de 50 metros cuadrados, Diario Financiero, 24 septembre 2013

4 (voir ci-dessus le graphique 2). Cette concentration est encore plus importante pour les appartements familiaux. La quasi-totalité de l offre des appartements familiaux (entre 90 et 150 m²) se situe à Vitacura, Las Condes et Providencia. Ainsi selon une étude de Collier international, l offre d appartements neufs d une superficie supérieure à 90 m² était nulle à Santiago Centro (70 % de l offre concernait des surfaces inférieures à 50 m²) tandis que l offre d appartements de 140 à 180 m² représentait environ un quart de l offre totale à Lo Barnechea et à Vitacura (voir Annexe 2). Pour les expatriés, il est d autant plus difficile d échapper à ces localisations que : (i) les sièges sociaux y sont situés dans leur quasi-totalité ; (ii) la circulation à Santiago dans le sens Sud-Nord est très difficile aux heures de bureau (la densité de la ligne 1 du métro est comparable à celle du métro de Tokyo) ; le principal lycée français est localisé à Vitacura, rue Louis Pasteur. La pression de la demande est par conséquent particulièrement marquée dans les communes du quart Nord-Est (voir le graphique 3 et les annexes 1 et 3). 3. L augmentation des loyers dans les communes du cadran Nord-Est atteint en moyenne 132 % sur les quatre dernières années et varie cette année entre 15,5 % et 38,5 %. Entre 2008 et 2012, les loyers ont augmenté de 30 % en moyenne dans l agglomération de Santiago. Mais l augmentation atteint depuis ,6% à Vitacura (soit un quasi-triplement des prix), 99,4% à Providencia, 65,4% à Santiago Centro où se situent la plupart des grandes universités de la ville (Tableau 5 ci-dessous). A Las Condes, où se situent le situe le centre financier et le quartier d affaires, on constate également une multiplication par un facteur voisin de deux. Graphique 3 Diario Financiero, 8/10/12

5 Variation annuelle du prix du mètre carré (appartements) En euros Providencia Vitacura Santiago Centro Las Condes Inflation ,3% 24,5% 21,2% 28,4% 1,4% ,2% 18,8% 10,5% 16,5% 3,4% ,3% 9,8% 13,7% 29,9% 3,0% ,6% 38,6% 10,0% 18,6% 1,3% Données Arenas & Cayo Tableau 4 Variation annuelle du prix du mètre carré, données Arenas & Cayo (retraitées en euros) Variation des loyers (appartements) En euros Providencia Vitacura Santiago Centro Las Condes Inflation Moyenne annuelle 19,1% 30,4% 13,5% 21,4% 2,3% Variation cumulée 99,4% 179,6% 65,4% 116,2% 7,9% Données Arenas & Cayo Tableau 5 Variation cumulée des loyers, données Arenas & Cayo (retraitées en euros) 8 Graphique 6 Données Arenas & Cayo (en euros) Graphique 7 Données Arenas & Cayo (en euros) 8 La variation des loyers est plus importante que celle du prix du mètre carré du fait de l accroissement de la superficie moyenne des biens loués

6 Cette forte augmentation se poursuit en 2013 (graphique 8) 9. Le niveau moyen des loyers a connu cette année une augmentation pouvant s élever de près de 39 % dans certaines communes comme Vitacura depuis le début de l année (voir supra les tableaux 4 et 5 et les graphiques 3, 6 et 7). A ce stade, le marché locatif, aussi bien dans l agglomération que dans les communes du quart Nord-Est, ne donne aucun signe de ralentissement 10. Dans la commune de Providencia, qui constitue la localisation privilégiée des expatriés en raison de sa situation centrale, les loyers des maisons ont, selon Arenas & Cayo, connu une augmentation de 254% depuis 2008 ; à Las Condes, ceux des appartements ont sur la même période été multipliés par 3,2 11. Graphique 8 D après Portalinmobiliario, 20/08/ Contrairement à l immobilier de bureau. 11 Valor de arriendos se dispara y ven signos de burbujas en algunas comunas, Diario Financiero, 8 octobre 2012

7 Annexe 1 Carte des communes de Santiago

8 Annexe 2 Annexe 3