Crédit-bail immobilier (produit) Date : 19/05/2016

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1 Créditbail immobilier (produit) Date : 19/05/2016

2 Sommaire 1. Définition du créditbail immobilier 2. Les trois régimes du CBI 3. Le déroulement d une opération de CBI 4. Les avantages du CBI 2

3 Définition du créditbail immobilier 1 3

4 Définition du créditbail immobilier Le CBI est un contrat de location à longue terme assorti d une option d achat (ou promesse unilatérale de vente). Il est régi par l article 57 de la loi du 04/02/1995 d orientation pour le développement et l aménagement du territoire. Les intervenants principaux sont : le CREDITPRENEUR le CREDITBAILLEUR le vendeur ou le constructeur 4

5 Le fonctionnement du créditbail immobilier CREDITPRENEUR Négocie les modalités d achat ou de construction Vendeur ou Constructeur Contrat de créditbail immobilier location de l immeuble paiement des loyers option d achat CREDITBAILLEUR Acquisition terrain ou constructions ou immeuble achevé 5

6 Les trois régimes du CBI 2 6

7 Le régime du créditbail immobilier 3 régimes applicables au créditbail immobilier : Un régime général Un régime de faveur Un régime de bureau en Île de France 7

8 Le régime général Déductibilité des loyers de créditbail immobilier dans la limite des éléments amortissables (à l exclusion de la quotepart du terrain) Fin de contrat : levée d option anticipée ou au terme du contrat (valeur résiduelle) dans tous les cas : réintégration fiscale de la quotepart d investissement suramortie 8

9 Le régime général Crédit preneur : toute personne physique ou morale Accessible à toutes les catégories de revenus (BIC, IS, BNC ) Financement global des investissements à usage professionnel (excluant donc les logements) Assiette de financement égale à l investissement HT 9

10 Le régime général Durée minimum de 7 ans mais possibilité d aller jusqu à 15 ans avec une contrainte de publication du contrat si la durée est supérieure à 12 ans Acquisition au terme du contrat pour la Valeur résiduelle : 1 euro Périodicité : trimestrielle, semestrielle 10

11 Le régime général Conditions financières : taux fixe ou taux variable Loyers : déductibles intégralement sauf la quotepart liée au terrain Réintégration de la quotepart du suramortissement Levée d option d achat anticipée dès la septième année 11

12 Principales caractéristiques du régime général (1/2) Terrain : Construction : sur 20 ans Frais : sur 5 ans Encours Amortissement Loyers HT Loyer financier Facturés déductibles

13 Principales caractéristiques du régime général (2/2) Terrain : Construction: sur 20 ans Frais : sur 5 ans Encours Amortissement Loyers HT Loyer financier Facturés déductibles

14 Le régime de faveur Même principe que le régime général sauf : Entreprises concernées : moins de 250 salariés relevant de l IR ou soumises à l IS un CA < 50 millions un total bilan < à 43 millions pas d actionnaires à plus de 25 % ne répondant pas à ces critères. Situation : zone d aide à finalité régionale, zone de revitalisation rurale, zone de redynamisation urbaine Absence de réintégration du suramortissement des constructions à la levée de l option d achat Durée de 15 ans 14

15 Le régime des bureaux en ÎledeFrance Immeubles concernés : immeubles d une surface supérieure à 50 % en bureaux et assujettis à la taxe sur les bureaux Déductibilité des loyers limitée aux intérêts et aux amortissements théoriques Pas de réintégration 15

16 Le mécanisme de la réintégration fiscale Investissement immobilier comprenant : terrain = frais d acquisition = construction = Financement CBI sur 15 ans Suramortissement pratiqué par le biais de la déductibilité des loyers CBI Objet de la réintégration : restaurer fiscalement la valeur comptable théorique du bien Amortissement financier pratiqué : frais d acquisition construction au total Amortissement comptable théorique : frais d acquisition 15/20 e construction au total Traitement fiscal : Imposition de la valeur de réintégration lors de la levée d option. Déductibilité de cette valeur sur la durée résiduelle de l amortissement comptable théorique. Valeur de réintégration: soit d amortissement x 5 ans 16

17 Exemple de montage Échéance Montant loyers Intérêts financiers Quotepart amort. K Frais Construction Terrain Loyers non déductibles Encours financiers VR Totaux

18 Le déroulement d une opération de CBI 3 18

19 Le déroulement d une opération Un dossier de CBI est réalisé en trois phases : Commerciale : montage de l opération Réalisation juridique de l opération Gestion des contrats (vie du contrat) 19

20 Le déroulement d une opération (1/3) 1ère phase : montage de l opération : Contact entre la Caisse et le client : élaboration de la proposition financière Étude technique de l opération Présentation aux Comités des Engagements (Natixis Lease ET Caisse) Si accord du Comité, rédaction de la lettre de notification 20

21 Le déroulement d une opération (2/3) 2ème phase : la rédaction juridique du contrat : Transmission du dossier au service juridique qui saisit le notaire pour la préparation des actes Mise en place des assurances (Immeuble, Construction, ADI) 21

22 Le déroulement d une opération (3/3) 3ème phase : la vie du contrat : Achèvement de l immeuble Mise en loyer d exploitation Si nécessaire, avenant au contrat : par exemple, financement d une extension Levée d option d achat 22

23 Le déroulement d une opération Demande du client OU Identification du projet Dossier client Comité d engagement Caisse échanges sur le dossier rendezvous conjoint avec le client + visite du site à financer Transmission du dossier + note Comité avec fiche de décision avalisée Etude du dossier Validation du montage juridique Validation du risque immobilier Envoi au client de la proposition commerciale, sous réserve d accord Comité Comité d engagement Procédure en délégation Natixis Lease Rédaction des conventions par Natixis Lease: Convention d engagement Natixis Lease / client : transmise par Natixis Lease au client pour signature Convention de prise de risque Caisse / Natixis Lease: signature conjointe 23

24 Les avantages du CBI 4 24

25 Les avantages du CBI pour les clients Le financement de votre projet immobilier à 100% TTC Une formule souple Terrain, frais d acquisition, travaux de construction, honoraires, TVA Possibilité de réaliser un arbitrage patrimonial pour les dirigeants Possibilité de choisir : la durée du contrat : généralement comprise entre 7 et 20 ans les loyers : constants, dégressifs ou sur mesure la fréquence des loyers la possibilité de sous location Des avantages comptables et fiscaux L accès à des conditions préférentielles Le conseil d experts Une sortie anticipée assouplie loyers déductibles du résultat imposable engagement horsbilan le client conserve sa capacité d endettement optimisation de la fiscalité en accélérant l amortissement financier accès à des subventions spécifiques financement possible sur ressources bonifiées (LLD) montage financier, juridique, fiscal et immobilier le projet est sécurisé LOA ou cession de CBI 25

26 Les avantages du CBI pour la Caisse un produit sur mesure La diversification de l offre produit par rapport à l offre de crédit moyenlong terme pleine propriété de l immeuble La sécurisation d un concours long terme immobilier PNB dégagé par la Caisse De meilleures marges que sur le crédit Laisse de la latitude pour accompagner un client sur l exploitation «Externalisation» d encours Fidélisation 26

27 Intérêts d un partenariat avec Caisse d Epargne Lease Immo Face à des opérations rendues complexes par le développement de la règlementation, bénéficier des conseils d experts sur le montage pour le client : Urbanisme commercial Réglementation ERP (Hôtellerie, EHPAD) Environnement Droit de l urbanisme La réponse : Caisse d Epargne Lease Immo + expertise immobilière + NOTAIRES + CABINET SPECIALISE (sur mesure) 27

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