Trois investissements dans la pierre pour des revenus réguliers

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1 Page 1/6 SPECIAL PLACEMENTS immobilier/'comparé à celui d'autres actifs, le rendement de l'immobilier est redevenu compétitif. Il existe des solutions qui permettent d'optimiser la fiscalité et de s'exonérer des soucis de gestion. Trois investissements dans la pierre pour des revenus réguliers E ngager un investissement locatif à crédit au moins une décennie avant la retraite s'avère être un tuning réaliste. Cest même le dernier moment pour s'y mettre. Grâce à l'effet de levier de l'emprunt, l'épargnant est en mesure de se constituer un patrimoine immobilier qu'il va payer chaque mois «au fil de l'eau». «Au cours des dernières années de sa vie active, l'investisseur est, en principe, à l'apogée de sa carrière professionnelle et de ses revenus. Il dispose d'une capacité d'emprunt non négligeable et profite de taux historiquement bas», commente Eric Ninu, directeur commercial d'iselection. La stratégie gagnante consiste a terminer de rembourser le credit lors du départ à la retraite, et donc à faire coïncider ces deux événements. L'investissement immobilier est protéiforme et chaque formule correspond à des stratégies et objectifs patrimoniaux différents. Voici trois scénarios à envisager, même sans disposer d'un gros capital puisque les opérations sont réalisées à crédit. Laurence Baccara

2 Page 2/6 ILes choix multiples de l'immobilier locatif L'investissement immobilier locatif est accessible a toutes les bourses ou presque Les budgets varient selon la surface des biens On peut opter pour un parking une chambre de service, un appartement familial ou une maison individuelle L investissement peut s'effectuer dans le neuf ou dans l'ancien, ce dernier étant en moyenne de 15 % a 20 % moins cher quune construction juste livrée «Ces options vont dépendre des objectifs et de la capacite financiere de l'épargnant En plus d'une volonté de se constituer un patrimoine immobilier sur du long terme, certains actifs ont une problématique fiscale», indique Pierre Nechehs a la direction immobiliere de l'uff Pour repondre conjointement a ces deux besoins, le neuf s'avère une solution grâce au dispositif Pinel En contrepartie dune location nue pendant 6,9 ou 12 ans, l'investisseur bénéficie d'une reduction d'impôt de 12,18 ou 21 % sur le montant investi dans la limite de euros par an Attention, la reduction d'impôt Pinel entre dans le plafonnement global des niches fiscales a 10 DOO euros Leconomie fiscale générée par ce type d'investissement peut donc être entamée si le contribuable bénéficie par ailleurs d'autres réductions d'impôt (emploi a domicile, etc ) Pour ceux qui ne souhaitent pas s'occuper de la gestion locative, il est possible de se tourner vers un mvestissement immobilier clefs en mam La formule consiste a acheter un appartement dans une residence services (étudiante, de tourisme d'affaires ou senior) gérée par un «pro» Avec le dispositif Censi- Bouvard, la reduction d impôt sur 9 ans est egale a ll % du montant investi dans la limite de euros par an Pour les actifs les plus imposes, l'achat d'un bien ancien a restaurer via la loi Malraux offre un double avantage C est d abord l'occasion de realiser un investissement locatif patrimonial dans un appartement bien souvent en centre-ville et de caractère Cest aussi l'opportunité de profiter d'un puissant effet fiscal Une fois la phase de remboursement du credit achevée et les delais de détention du bien respectes, l'épargnant pourra, une fois a la retraite, décider de se desengager de ces dispositifs fiscaux (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux) II sera libre de conserver le bien pour l'habiter ou le louer sans contrainte de loyer ni de duree de location «Certains proprietaires, au moment de la retraite, choisissent de basculer en location meublee non professionnelle Cela permet de percevoir des revenus locatifs peu ou pas taxes», explique Pierre Nechehs Pour ne pas avoir a gerer la location d'un bien, certains vendent afin de loger le produit de cession dans un contrat d'assurance-vie de plus de 8 ans, dote d'une fiscalite douce L.B.

3 Page 3/6 Exemple Hypothèse : un contribuable imposé à 30 %. Doté d'une capacité d'épargne de 650 euros/mois. Achat d'un T2 à Nantes à euros. Emprunt de euros sur 15 ans à 3 %, soit une mensualité de euros. Loyer : 599 euros/mois. Indexation des loyers : 1 %/an Bilan de l'opération : pour devenir propriétaire d'un bien immobilier d'une valeur de euros, l'investisseur ne financera réellement que euros (soit 63,7 % de l'investissement), en raison des revenus locatifs perçus et de l'avantage fiscal. Bien que la mensualité du crédit soit de euros/mois, l'effort d'épargne mensuel réel ne s'élève qu'à 638 euros/mois. (Source : UFF.)

4 Page 4/6 2 SCPI : un bon rapport rendementrisque pour la pierre-papier Produit dè rendement par excellence, la SCPI peut aussi être détenue via un contrat d'assurance-vie pour optimiser la fiscalité. Cest un placement immobilier bien plus accessible que la pierre en direct. L'achat de parts émises par une société civile de placement immobilier (SCPI) permet de réaliser un placement à crédit pour quèlques centaines, voire quèlques milliers d'euros. Ces «entrées» à petit prix permettent de commencer à investir avec un budget modeste puis, si besoin, de réaliser des souscriptions complémentaires selon sa capacité financière du moment. En outre, avec des parts de SCPI, l'investisseur s'exonère des soucis de gestion. ll existe beaucoup de SCPI dites «de rendement», qui distribuent des revenus locatifs trimestriels. Elles sont investies en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique) et affichent des rendements moyens proches, légèrement inférieurs à 5 % par an. «Leurs revenus locatifs sont réguliers, avec une mutualisation du risque en raison de la détention de plusieurs actifs au sein d'un même portefeuille. Cette diversification constitue une bonne parade pour amortir une éventuelle vacance», explique Eric Cesserai, président du directoire de Perial. L'autre atout de la SCPI s'avère être sa liquidité. Les parts sont faciles à souscrire dans un délai bien plus court que de l'immobilier «en dur» (pas de signature chez le notaire). Elles sont également relativement vite cessibles sur le marché secondaire, du moins pour l'instant, car l'engouement des épargnants pour la pierre-papier ne se dément pas. Sélectionner une SCPI de rendement passe par l'examen de plusieurs paramètres. Ce placement doit disposer d'une taille critique avec un portefeuille de I milliard d'euros et plus. «Le patrimoine ne doit pas être trop marqué géographiquement et afficher une répartition équilibrée avec des biens à Paris, en région Ile-de-France et en province», indique Jacqueline Faisant, présidente du directoire de BNP Paribas REIM France. Mieux vaut aussi mixer les différentes SCPI. Cette stratégie permet de varier les méthodes de gestion et surtout d'élargir les patrimoines. «Pour ceux qui sont dans une tranche marginale d'imposition élevée, mieux vaudra souscrire des parts de SCPI éligibles à un contrat d'assurance-vie, afin de privilégier des avantages fiscaux de cette enveloppe», indique Frédéric Tripier, conseiller en gestion de patrimoine chez Fiducée Gestion. L.B.

5 Page 5/6 Exemple Hypothèse : un contribuable imposé à 30 %. Avec une capacité d'épargne de 800 euros/mois, il peut acheter pour euros de parts de SCPI servant 4,5 %/an. Le financement s'effectue à 100 % à crédit sur 9 ans au taux de 1,90 %, avec une assurancedécès, invalidité et incapacité de travail de 0,30 %. Bilan de l'opération : revenus fonciers perçus : euros. Imposition des revenus locatifs : euros. Coût du crédit : euros (assurances incluses). Effort d'épargne réel : euros (soit 781 euros/mois). Une fois le crédit soldé, l'investisseur percevra 450 euros de revenus par mois de ces SCPI. (Source : BNP Par/bas REIM.)

6 Page 6/6 3 Les avantages d'une acquisition en démembrement de propriété L'opération peut se révéler fructueuse à condition de s'y prendre assez tôt pour recouvrer la pleine propriété du bien à la retraite. Avec ce montage juridique, la propriété du bien immobilier est scindée en deux. L'épargnant achète la nue-propriété d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement. Face à lui, un investisseur institutionnel (bailleur social) se réserve l'usufruit de ce même bien et en assure la gestion locative. Durant quinze à vingt ans, le particulier ne profite pas du logement acquis. Autrement dit, il n'en jouit pas et il n'empoche pas non plus les revenus locatifs. L'impact fiscal est donc pour lui totalement neutre. Au terme de cette période, soit à l'extinction de cet usufruit temporaire, l'épargnant récupère, sans frais annexes, la pleine propriété de l'appartement acheté quinze ou vingt ans plus tôt. Ce dernier se retrouve, sans frottement fiscal, à la tête d'un patrimoine qui vaut 100 % de sa valeur, sans compter une éventuelle valorisation du bien au fil du temps. «Ayant recouvré tous les droits de la propriété, l'investisseur peut alors disposer de cette habitation à saguise, c'est-à-dire l'habiter, la louer pour en tirer des revenus complémentaires ou la céder», détaille Eric Ninu, directeur commercial d'iselection. Le seul fait d'acheter en nue-propriété permet de bénéficier - en théorie en tout cas - d'une décote non négligeable. «En général, le montant de l'investissement est de 30 à 40% moins cher que la valeur du bien en pleine propriété», ajoute Eric Ninu. Les logements proposés en démembrement de propriété se situent souvent dans des programmes neufs, donc bénéficiant de frais de notaire réduits. Autre avantage Exemple Hypothèses : achat d'un deux-pièces de 42 m 2 avec 7,4 m 2 de terrasse en démembrement dans un programme à Antibes. Prix en nue-propriété : euros TTC. Valeur en pleine propriété : euros TTC. Durée de l'usufruit temporaire : 18 ans. Acquisition avec un prêt à 2 % sur 18 ans et un apport personnel de euros. Effort d'épargne : 558 euros/mois. Bilan de l'opération : valeur estimée au terme de l'usufruit : euros (inflation 1 % par an + reconstitution automatique de la pleine-propriété). Gain net : euros. Complément de revenus au terme de l'opération, hypothèse 3 % de rendement : euros/an, soit 782 euros/mois. (Source : PERL) notable : comme le nu-propriétaire n'est pas le bailleur, il ne s'occupe de rien. Il ne paie aucune dépense liée à l'usage de l'habitation (frais d'entretien et de réparation) ni charges de copropriété. Cette même mécanique du démembrement est aussi proposée par certaines SCPI (Perial, BNP Paribas REIM). Acheter en démembrement temporaire en ne conservant que la nue-propriété est intéressant pour se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, sans frottement fiscal. Enfin, en matière d'isf, un bien démembré ne rentre pas dans le patrimoine du nu-propriétaire, mais dans celui de l'usufruitier. L. B.