Bary Christopher. Mémoire de fin d étude. Formation en Qualité Environnementale du Bâtiment. Les Centres Commerciaux face au développement durable

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1 Bary Christopher Mémoire de fin d étude Formation en Qualité Environnementale du Bâtiment Les Centres Commerciaux face au développement durable

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3 Sommaire 1. Introduction... 5 a. Qu est-ce qu un centre commercial?... 5 b. Une démarche de Développement Durable... 6 c. La QEB Les centres commerciaux d hier à demain... 9 a. L histoire des centres commerciaux... 9 b. L évolution des C.C., Cadre réglementaire c. Les Centres Commerciaux d aujourd hui d. L avenir du bâti des C.C. en France e. Usages des centres commerciaux, quel avenir pour demain? f. En conclusion, la Vision des Promoteurs/Maitrise d Ouvrage Les centres commerciaux face au Développement durable a. Contexte Référentiel La Démarche HQE La Démarche Breeam POS, Schéma Directeur, Plan de Déplacement b. Bilan à travers les 8 thèmes du Breeam Energie Transport Pollution Matériaux Eau Utilisation de l espace et écologie Santé et bien être Maintenances des installations et équipements techniques Conclusion Lexique/Glossaire Bibliographie ENSAL

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5 1. Introduction a. Qu est-ce qu un centre commercial? Un centre commercial est un bâtiment qui comprend, sous un même toit, un ensemble de commerces de détail logés dans des galeries. Il se définit comme un ensemble d'au moins 20 magasins qui totalisent une surface commerciale utile minimale de m². Les centres commerciaux se découpent selon cinq groupes 1 : _ Les Centres Commerciaux Super Régionaux : Leur surface GLA (cf. Lexique) est supérieure à m² et/ou ils totalisent au moins 150 magasins et services. _ Les Centres Commerciaux Régionaux : Leur surface GLA est supérieure à m² et/ou ils totalisent au moins 80 magasins et services. _ Les Grands Centres Commerciaux : Leur surface GLA est supérieure à m² et/ou ils totalisent au moins 40 magasins et services. _ Les Petits Centres Commerciaux : Leur surface GLA est supérieure à m² et/ou ils totalisent au moins 20 magasins et services. _ Les Centres à Thèmes : Ce sont des centres commerciaux spécialisés, par exemple dans l'équipement de la maison ou les boutiques de fabricants ENSAL

6 MEMOIRE DE FIN D ETUDE Janvier 2011 Les centres commerciaux face au développement durable b. Une démarche de Développement Durable Selon le rapport Brundtland de 1987, «le développement durable est un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs». En d autres termes, c est un processus qui conduit à l amélioration du bien-être des Hommes. Plusieurs aspects sont pris en compte : l activité économique le bien-être matériel bien sûr mais aussi la santé, l éducation et la préservation de l environnement. Le développement durable comprend 3 éléments majeurs : l équité sociale, la préservation de l environnement et l efficacité économique. Les 3 piliers du développement durable : Source : Ministère de l écologie et du développement durable Plusieurs principes régissent le développement durable : la solidarité entre les Hommes, la responsabilité, la diversité culturelle, la participation de chacun au processus d amélioration ion et le principe de précaution. L émergence du développement durable date des années 60 où l on a vraiment pris conscience des conséquences de l activité humaine sur l environnement. Mais c est le Sommet de la Terre à Rio en 1992 qui a marqué un tournant décisif dans cette émergence. De nombreux pays se sont concertés afin de proposer des actions concrètes encore applicables aujourd hui. 6 ENSAL

7 Après la réunion du G8 à Denver en juin 1997, où les principaux pays pollueurs ont réclamé la fixation d'objectifs plus réalistes et le report de leur respect à l'échéance de 2012, on a mis au point le protocole de Kyoto. Il s'attaque aux émissions de six gaz à effet de serre: - le dioxyde de carbone (CO2), ou «gaz carbonique» - le méthane (CH4) - l'oxyde nitreux (N2O) - les hydrofluorocarbures (HFCs) - les hydrocarbures perfluorés (PFCs) - l'hexafluorure de soufre (SF6) Globalement, les principaux pays pollueurs se sont engagés à réduire leurs émissions de gaz à effet de serre d'au moins 5%, par rapport aux niveaux de 1990, durant la période Les états membres de l'union Européenne doivent réduire collectivement leurs émissions de gaz à effet de serre de 8% entre 2008 et Ces objectifs, ratifiés par plus de 180 pays, restent encore anecdotiques. Des conférences ont suivies comme Poznan, Bali et la dernière en date, Copenhague mais elles n ont pas abouti à un réel positionnement des différents chefs d états. Cependant, elles ont engendrées une prise de conscience de l ensemble de la population mondiale. 7 ENSAL

8 c. La QEB Cette prise de conscience durable a amené le secteur du bâtiment à se poser des questions sur la qualité de son patrimoine bâti par rapport à une démarche durable et environnementale. C est de cette philosophie qu est née la Qualité Environnementale du Bâti (QEB) lancée au début des années 90. Elle est portée par l association de la Haute Qualité Environnementale (HQE), elle-même issue de cette volonté d améliorer le patrimoine bâti. Cette association HQE définit la QEB comme tel : «La Qualité Environnementale d un Bâtiment est l aptitude de l ensemble des caractéristiques intrinsèques du bâtiment, des équipements et de la parcelle à satisfaire les exigences liées à la maîtrise des impacts sur l environnement extérieur et la création d un environnement intérieur confortable et sain.» 2 Elle est aujourd'hui au centre d'un mouvement important qui concerne l'ensemble du monde du bâtiment. Il ne s'agit pas d'une réglementation ni d'un label, mais d'une démarche volontaire de management de la qualité environnementale des opérations de construction ou de réhabilitation de bâtiments. Elle peut être certifiée et être étendue à d'autres objets, l'aménagement de zones par exemple. On parle aussi plus largement de "Qualité environnementale du cadre bâti" (QECB). En ce qui concerne le monde du Commerce et plus particulièrement les centres commerciaux en France, ils ont longtemps été oubliés par cette démarche. Aujourd hui, il y a une véritable volonté de certains promoteurs qui, motivés par les retombées d une telle démarche, ont demandé et assisté à la création d un référentiel dédiés aux centres commerciaux (détaillée dans la 2 ème partie de cette étude). 2 Association HQE : la démarche QEB 8 ENSAL

9 2. Les centres commerciaux d hier à demain a. L histoire des centres commerciaux Les véritables centres commerciaux, aménagés pour regrouper plusieurs commerces sur un même lieu, naissent aux Etats-Unis au début du XXème siècle ; avec le Roland Park, érigé au cœur d un quartier de Baltimore en Puis, plusieurs autres bâtiments se sont inspirés du modèle des cités-jardins. Situés en périphérie des villes, ils véhiculent le désir de fuir la surpopulation et la pollution citadine. Les deux prototypes de Market Square à Lake Forest ces nouveaux centres commerciaux sont le Market Square, bâti en 1916 à Lake Forest (Illinois), et le Country Club Plaza, construit en 1922 à Kansas City (Missouri). Ce dernier est bâti sur le modèle d un grand magasin et constitue le noyau de développement d un vaste quartier résidentiel. Au fur et à mesure de l extension de la ville, le modèle est reproduit dans d autres nouveaux quartiers. Cette évolution est étroitement liée au développement de l automobile, qui devient le pivot de l aménagement de ces «shopping centers». Jusqu à la fin des années 1960, la France ne compte que des galeries commerciales. Les deux centres commerciaux pionniers sont Parly 2 au Chesnay, en région parisienne, et Cap 300, à Saint-Laurent du Var sur la Côte d Azur. Issus directement du modèle américain, ils ouvrent leurs portes en A cette époque, le schéma directeur de la région parisienne prévoit la création de cinq villes, qui seront dotées d une dizaine de vastes pôles commerciaux. Ces derniers ouvrent entre 1971 et 1981 : la Belle Epine à Parly 2 au Chesnay Thiais (1971), Vélizy 2 (1972), les 3 Fontaines à Cergy- Pontoise (1972), Créteil Soleil et Rosny 2 (1973), Evry 9 ENSAL Country Club Plaza à Kansas City Part Dieu à Lyon

10 (1975) et les Quatre Temps à la Défense (1981). En province, les centres commerciaux servent plutôt à la reconquête des quartiers délaissés comme ceux de La Part Dieu à Lyon (1975) et de La Bourse à Marseille (1977). Leurs concepteurs sont des aménageurs publics, qui défendent l implantation de grands centres commerciaux en centre villes, ou de promoteurs spécialisés dans ce secteur. la Belle Epine à Thiais 10 ENSAL

11 b. L évolution des centres commerciaux, cadre réglementaire De nombreux mouvements ont modulé les constructions des centres commerciaux en France depuis leur apparition en Le modèle américain d après guerre a influencé la vie française dans de nombreux domaine (cinéma, construction, ) et le commerce n a pas échappé à cette tendance. Les premiers centres commerciaux cherchaient à attirer les femmes au foyer de l époque, dans les commerces avec un choix et une gamme de produit très large. Cette époque a coïncidé avec le développement de la voiture en créant une liberté de déplacement. L activité incessante de la ville, et le manque de surface aménageable dans les centre amènent les centres commerciaux à sortir des grandes agglomérations et à attirer les consommateurs dans des super-supermarchés avec un choix très large (vêtements, high-techs, nourritures ). Le 31 décembre 1973 voit le ralentissement de l ouverture des centres commerciaux avec le vote de la loi Royer. Cette loi n autorise la création de surfaces commerciales qu à des Commissions Départementales d'urbanisme Commercial (CDUC) composées de représentants des différents secteurs du commerce, d'élus locaux et, de représentants de consommateurs. Cette loi est favorable à des marchandages sans relation avec l'urbanisme commercial ou l'aménagement du territoire. Aussi, ce régime des CDUC a pour effet de ralentir la croissance des surfaces commerciales qui chutent de 40%. Le succès des premiers centres commerciaux durant les 10 premières années amène, malgré la loi Royer, à élargir le positionnement des centres commerciaux qui s ouvrent dès lors dans toute la France, dans les villes moyennes et plus uniquement dans les grandes agglomérations, tout en conservant le modèle favorisant l utilisation de la voiture. La multiplication de ces centres commerciaux avec une grosse augmentation en conduira, en janvier 1993, au vote de la loi Sapin qui réduit (de 20 à 7) le nombre des 11 ENSAL

12 membres des commissions départementales rebaptisées CDEC (Commission Départementale d'equipement Commercial) et crée une instance d'appel de leurs décisions politique et indépendante, la Commission Nationale d'equipement Commercial (CNEC). La crise du commerce de proximité, dont les gestionnaires ont souvent une influence politique, amène un gel de 6 mois sur les créations de surfaces commerciales supérieures à 300 m2. Les conditions de sortie de ce régime d'exception sont fixées par la loi Raffarin du 5 juillet de la même année qui durcit très sensiblement les conditions d'octroi des autorisations de création. La loi de modernisation de l économie (LME) voté en 2008 a relancé les ouvertures des centres commerciaux. Ce régime permet la création d un magasin de commerce de détail d une surface de vente de plus de 1000 m2, ainsi que l extension de la surface d un magasin ayant déjà atteint 1000 m2 ou devant les dépasser du fait de la réalisation du projet. Ainsi, l implantation et l extension des magasins présentant une surface de vente de moins de 1000 m2 (contre 300 m2 auparavant) sont désormais libres. 12 ENSAL

13 c. Les Centres Commerciaux d aujourd hui Etat des lieux Ils sont aujourd hui près de 700 en France «représentant plus de m² et accueillant près de commerces qui réalisent 116 milliards d euros de chiffre d affaires». Ainsi, après un départ un peu tardif par rapport à ses voisins, comme expliqué dans l histoire des centres commerciaux, la France bat aujourd'hui des records de densité commerciale avec des enseignes (Carrefour, Décathlon, Norauto, Castorama, Kiabi...) qui ont conquis toute l'europe. 3 3 Données du Conseil National des Centres Commerciaux 13 ENSAL

14 Aujourd hui, le patrimoine étant ancien, on constate une ré-augmentation du nombre d ouvertures des centres commerciaux. On remarque également une part importante du patrimoine commercial qui est réhabilité ainsi que de nombreuses extensions pour les centres commerciaux qui enregistrent un fort chiffre d affaires. Dans les quatre prochaines années, on évalue le nombre d ouvertures à plus de 142 espaces commerciaux, soit environ 35.5 ouvertures par an ce qui présenterai un bilan que l on avait plus vue depuis les années ENSAL

15 d. L avenir du bâti des C.C. en France 68 centres commerciaux et 74 parcs d'activités commerciales ouvriront leurs portes d'ici Soit plus de 3,3 millions de m2 de boutiques : hypermarchés, enseignes de mode ou d'ameublement... Si l'ile-de-france rassemble 25% de ces surfaces, les promoteurs s'intéressent à tous les emplacements, y compris ceux éloignés des grandes agglomérations de chaque région. En effet, l utilisation croissante de la voiture à des distances de plus en plus éloignées favorise l implantation de centres commerciaux à la périphérie des villes. Parmi ces ouvertures programmées dans les 4 ans, on remarque une grosse évolution des centres commerciaux. Cette évolution guidée par le modèle américain se développe suivant quatre types: Village de Marques Les centres commerciaux ou village commercial sont construit sur le modèle de village avec une rue centrale uniquement dédiée au cheminement piéton. Cette disposition donne une impression de village dédié au commerce, ce qui permet de créer un lieu de promenade de visite qui allie détente, la marche Ces villages cherchent à attirer une clientèle de plus en plus large (familles, jeunes «fashion victims» ). Le centre commercial n est plus considéré comme un lieu de consommation mais plutôt comme un lieu de vie. Ex : _ Village des marques Mc Arthur Glenn à Troyes (photo cidessus) 15 ENSAL

16 _ Centre Commercial de Marne la Vallée (Val d Europe) _ Projet de Le Village des marques à Roppenheim comprendra 106 boutiques sur m² (photo ci-dessus) Magasins d usines Ces centres commerciaux ou magasins d usine pour la pluspart, se positionnent soit par large choix avec des magasins de grande marques, et/ou avec des prix dit «plus abordables». Les études sur les magasins d usine montrent que ces centres commerciaux attirent des consommateurs intramuros et extramuros. Ces centres commerciaux sont construits comme un circuit avec des locaux identiques pour chaque marque. Ce modèle peut être en rez-de-chaussée comme à Troyes où à Marnes la Vallée, ou peut être regroupé dans un immeuble comme c est le cas avec la Part dieu à Lyon. 16 ENSAL

17 Le fun shopping Les centres commerciaux, ou centre de loisirs. Le but de ces centres commerciaux est de lier le loisir, l activité sportive, le divertissement, au commerce. Une manière de créer un univers de plaisir, on vient pour la journée on se dépense, et on dépense Quant à savoir si le centre de loisirs aurait pu exister sans le centre commercial, Jean- François Milliand 4 a sa réponse : "C'est la mixité du projet qui a séduit en France. Le centre de loisirs et le centre commercial appartiennent à un concept entier que la cohérence et la complémentarité nourrissent. Les thématiques de la forme, du bien-être et de la santé s'expriment par différents biais : l'amusement, le sport - en ayant une activité physique cadrée, on arrive à des effets bénéfiques-, et l'alimentation - produits bio, diététiques et frais seront proposés dans nos magasins. " "Nous préférons le mot Shopping-Plaisir ou Loisir à l'expression Fun-Shopping. Il n'y aura pas de clowns pour les animations en fin de semaine... Le centre sera agréable à fréquenter avec un contenu valorisant et des services adaptés : concernant la garde d'enfants, ils seront pris en charge pour découvrir une activité ou participer à des mini-tournois ; nous ne les mettrons pas simplement devant un téléviseur." Migros, groupe connu pour ces magasins, a décidé d investir dans des centres commerciaux comme celui de Vitam Parc à Neydens près de St juliens en Genevois à moins d une 1/2h de Genève. Ce projet de centre commercial réceptionné en 2009 regroupe un centre de balnéothérapie piscine et centre commercial. La une du progrès pour l ouverture de centre et la photo du C.C. : 4 un Savoyard qui est chargé du développement de Migros en France 17 ENSAL

18 Ce type de centres commerciaux se développe de plus en plus, avec des exemples comme le Carré de Soie et bientôt celui de Confluence avec un UGC ciné cité. Les centres commerciaux ayant plusieurs fonctions Le retour des centres commerciaux dans les centres villes des agglomérations et la réhabilitation de quartiers, amène des créations de projets comprenant plusieurs usages. Ces projets peuvent, par exemple, être composés d un centre commercial au rez-dechaussée, des bureaux au 1er étage, et des logements aux étages supérieurs. Ce type de projet peut représenter différents avantages : _ Pour les commerces localisés au rez-de-chaussée : ils sont très proches des milieux de vie _ De plus, le positionnement des logements et bureaux aux étages permet d être éloigné du passage et des bruits incessants de la ville. Exemple : La ZAC de Bonne est un projet de requalification d un quartier d anciennes installations militaires à Grenoble. Le centre commercial fait partie d un projet de plus de m² comprenant des commerces, des bureaux, une résidence étudiante, un hôtel et un parking. Les surfaces détaillées du projet : m² de commerces, 1 rue piétonne couverte m² de bureaux (dont m² dans le bâtiment conservé dans la cour d'honneur) 18 ENSAL

19 m² de résidence étudiants m² d'hôtel m² de parkings Les centres commerciaux s invitent dans des friches industrielles, immeubles, Les centres commerciaux de ce type peuvent aussi intégrer l un des trois modèles précédent. Des projets de centres commerciaux se développent dans des bâtiments, des quartiers qui ont été abandonnés par cessation d activité, délocalisation ou encore à cause de crises, financière notamment. Exemple : Situé à l est de Paris, Bercy, quartier plutôt réservé à des activités de spectacle ou de Finance avec le Palais omnisports de Paris Bercy (1984) et le ministère des Finance (1989), doit son renouveau à l ouverture de la ligne 14 du métro et au parc de Bercy en Voyant ce quartier devenir populaire, plusieurs promoteurs ont décidé de réhabiliter les anciens chais 5 en ensemble commercial et de loisirs. 5 Entrepôt où on stocke des fûts de vin et d'eau-de-vie. 19 ENSAL

20 e. Usages des centres commerciaux, quel avenir pour demain? L évolution des centres commerciaux ne se fait pas uniquement dans leur positionnement ou dans leur patrimoine bâti, ils tendent aussi à évoluer dans les rayons, jusqu aux caisses (caisses rapides) Faire ses courses au supermarché sera facilité à l extrême par ces nouvelles technologies créées notamment pour nous faire plus consommer. Dans un futur proche, il sera ainsi possible de programmer sa liste de courses, de recevoir des promotions personnalisées, de trouver facilement son chemin dans les rayons et pourquoi pas de visualiser l'effet du maquillage sur son visage sans l'essayer. Voici quelques nouveautés et inventions, pour la plupart déjà expérimentées voire adoptées, que nous pourrions trouver demain dans nos grandes surfaces : La cabine d'essayage interactive Les miroirs de ces cabines s'animent lorsqu'on essaye un vêtement à l'intérieur. La cabine affiche ainsi toutes les données sur l'article porté (tailles et coloris disponibles) et propose des vêtements et des accessoires assortis. Les vêtements sont équipés d'une puce RFID qui envoie un signal radio lorsqu'on se trouve dans la cabine. D'autre part, la cabine procure au magasin des statistiques détaillées sur les articles les plus essayés et permet de gérer les stocks. Lancée en avril 2008 par APIA solutions, elle a été primée au dernier salon Equipmag. 40% des Français seraient intéressés selon une enquête TNS Sofres de novembre Les miroirs de cette cabine d'essayage affichent des informations sur les vêtements. Le client se transforme en caissière La grande nouveauté dans les magasins, c'est le "mobile shopping". Le client scanne lui-même ses articles avant de passer à une caisse spéciale. Un contrôle aléatoire est effectué sur la saisie des articles. La méthode plairait d'autant plus aux enseignes que de 20 ENSAL

21 nouvelles fonctions peuvent être ajoutées : on peut ainsi programmer sa liste de courses sur Internet, ou bénéficier de promotions associées. "En scannant une bouteille de whisky, vous recevez par exemple une réduction pour des cacahouètes", explique Mike Hadjadj, le directeur de la communication de Wincor Nixdorf. L'entreprise, un des leaders sur les équipements pour la grande distribution, assure que la fraude est même réduite. Le plan interactif Un hypermarché propose entre et produits différents. Difficile de ne pas s'y perdre. Le kiosque Wayfinder de NCR permet aux clients de trouver d'un seul clic le produit qu'ils cherchent. Le terminal affiche le chemin le plus rapide sur une carte avec le numéro du rayon et l'étagère où se trouve l'article. La page peut ensuite être imprimée avec au verso des bons de réduction pour d'autres articles du rayon. Le système a déjà été installé avec succès dans des hôpitaux avant de gagner les centres commerciaux et les hypermarchés. Mais est-ce vraiment intéressant pour les enseignes de diriger le client sans le faire passer devant tous les rayons? Cette borne vous prépare un itinéraire sur-mesure en fonction de votre liste de courses. 21 ENSAL

22 f. En conclusion, la Vision des Promoteurs/Maitrise d Ouvrage A travers cette partie, on imagine un peu mieux l avenir des centres commerciaux de demain. Ils souhaitent se détacher de la concurrence et recherchent par tous les moyens à élargir leur clientèle attirée par l innovation, la détente et le besoin de consommer. Mais, rappelons nous, la problématique de ce mémoire est «les centres commerciaux face au développement durable.». A travers cette deuxième partie, on a du mal à visualiser les engagements environnementaux. En effet, sur 142 espaces commerciaux seulement 15, soit 10%, ont des objectifs environnementaux. De plus, ces 15 centres ont pour la majorité des objectifs qui se limitent à des actions ponctuelles comme la végétalisation des toitures ou la réutilisation de l eau de pluie, et très peu se lancent dans une démarche de performance environnementale. On peut l expliquer par le contexte commercial qui ne s y prête pas et aussi par des certifications qui sont beaucoup moins contraignantes pour les Commerces que les autres secteurs. De plus on remarque la multiplication des usages dans les centres commerciaux, cela tend à s accroître dans les prochaines années, augmentant significativement les consommations énergétiques. L approche de développement durable consiste à définir son besoin et à créer son projet en conséquence. L approche des constructeurs de centres commerciaux s établie plus sur la création d un besoin, sans limite, et donc pour se faire ils doivent innover. Ces projets de centres commerciaux ne sont pas programmés pour du long terme. Etant innovant, s ils ne fonctionnent pas, ils seront abandonnés. De plus, ils doivent rapporter le plus pour être amortie au plus vite et permettre de nouveaux investissements. On a du mal à imaginer où une démarche de développement durable ou de QEB peut trouver sa place dans cet univers de la consommation, la justesse du besoin n aillant pas sa place. Les centres commerciaux sont, globalement, installés dans l excès, celui d une surface toujours plus grande, l excès de service, de choix (celui par exemple des fraises au mois de décembre pour tout le monde), l excès de profit, et l excès de consommations. 22 ENSAL

23 Les performances plutôt faibles demandées par les référentiels s expliquent aussi par la place des Grandes Enseignes françaises de consommation qui sont parmi les leaders mondiaux Pourtant quelques constructeurs/promoteurs s installent dans une volonté de développement durable, ils sont peu mais se développent et ont désiré la création d un référentiel environnemental en France. La troisième partie ci-dessous évoquera cette filière de centres commerciaux dite à «démarche vertueuse». 23 ENSAL

24 3. Les centres commerciaux face au Développement durable La notion de développement durable préoccupe aujourd hui davantage les acteurs impliqués dans les opérations commerciales. Les enseignes proposent maintenant des produits «équitables», «bio» ou «verts», en réponse à la demande d une clientèle sensible aux enjeux écologique et prête à dépenser un peu plus pour mettre en pratique ces principes qu elle a appris non pas par conviction (pour la majorité je parle), mais par effet de mode! En suivant la logique écologique, certains centres commerciaux récupèrent les eaux de pluie pour l arrosage des plantes ou l alimentation des sanitaires. D autres encore s efforcent à trier leurs déchets ou essayent de limiter leur utilisation des sacs plastiques comme les groupes ED, E. Leclerc ou Monoprix. a. Contexte Référentiel Aujourd hui la problématique environnementale, dans le patrimoine bâti, est encadrée par des référentiels mondiaux, et surtout en France depuis Ci-dessous les démarches et référentiels présents sur le marché français du Commerce. La Démarche HQE La Démarche HQE, portée par l Association HQE a été créée en octobre 1996 et est reconnue d utilité publique depuis C est une démarche volontaire, choisie par le maître d ouvrage afin de réaliser un projet plus performant que la réglementation actuelle. Pour organiser la démarche HQE, l association a proposé une liste de 14 cibles définissant la Qualité Environnementale du Bâtiment (QEB). 24 ENSAL

25 Après de nombreux retours des acteurs de la construction, des indicateurs de valeurs ont été ajoutés pour chacune des 14 cibles dans le but de quantifier et de qualifier les performances des projets. Ne souhaitant pas être missionnée pour réaliser des certifications, l association HQE a transmis cette tâche à l Afnor qui a mandaté trois organismes afin de réaliser les certifications : _ Cerqual _ Cequami _ Certivea La certification NF Bâtiments Tertiaires-Démarche HQE, est délivrée par Certivéa. Elle concerne tout maître d ouvrage de bâtiment tertiaire, public ou privé, qui réalise une opération de construction neuve ou de rénovation lourde, dès lors qu elle répond aux exigences du référentiel. Elle porte sur le Système de Management de l Opération (SMO), c est-à-dire tout ce qui permet de fixer les cibles environnementales pertinentes et d organiser les différentes étapes de l opération pour les atteindre, de l élaboration du programme à la livraison. Cette démarche QEB est définie selon les 14 cibles de l Association HQE exposées ci-dessous : 25 ENSAL

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27 La certification NF Bâtiments Tertiaires - Démarche HQE s appuie sur un référentiel technique détaillé, pour chacune des cibles définissant la QEB. Les niveaux de performance sont classés selon trois niveaux : _ Base (pratique courante par rapport à la réglementation) _ Performant (bonne pratique) _ Très Performant (meilleure pratique) Pour obtenir le niveau «Base», il est essentiel de répondre aux cibles de base développées dans le référentiel. Pour le niveau «Performant», en plus de réaliser les performances de base, il faut y inclure les préoccupations performantes. Pour le niveau «Très Performant», il est obligatoire d obtenir les préoccupations de bases et performantes ainsi qu un minimum de points en fonction des cibles (cf: référentiel QEB Commerces disponibles sur Certivea.fr) Par exemple pour la cible 4, il est demandé : 27 ENSAL

28 La Démarche Breeam BREEAM (qui signifie "BRE Environmental Assessment Method" ou la méthode d'évaluation de la performance environnementale des bâtiments développée par le BRE) est le référentiel le plus ancien et le plus utilisé à travers le monde. BREEAM est un référentiel anglais qui est considéré comme le standard de référence en termes de construction durable. Il est devenu la méthode d'évaluation utilisée pour décrire la performance environnementale d'un bâtiment. Le référentiel BREEAM a été développé pour chaque type de bâtiments (logement, commerces, bureau, ). Ces référentiels existent uniquement en Anglais. Le référentiel BREEAM destiné à la Maîtrise d Ouvrage concerne les immeubles neufs, les immeubles existants et ceux en rénovation. L objectif principal de cette certification est d essayer d améliorer la performance de la majorité des bâtiments plutôt que d obtenir un petit nombre de très performants. Le Breeam permet d évaluer un projet sur son profil environnemental, il fait ressortir les points forts ou faibles du projet, à travers 8 thèmes (développés plus tard dans cette étude) puis en sous-thèmes: La label Breeam Thèmes Points Exemples _ Emission de CO 2 Energie 22 _ Performance de l enveloppement du bâtiment, _ Electroménager portant un écolabel, _ Eclairage intérieur et extérieur _ Proximité et accessibilité des transports en Transport 8 commun, _ Emissions de CO2 liées au transport en général, _ Aménagements favorisants l usage du vélo, _ Plan de déplacement doux Pollution 10 _ Emission de NOx, 28 ENSAL

29 nulle, _ Source d énergie renouvelable ou à émission _ Risques d inondations Matériaux et Déchets 14 Eau 10 _ Matériaux recyclables _ Impact environnemental des matériaux _ Utilisation interne et externe des eaux potables _ Valeur écologique du site _ Valorisation écologique Utilisation du sol et écologie 12 Santé et bien-être 14 _ Protection des caractéristiques écologiques _ Modification de la valeur écologique du site _ Emplacement du bâtiment _ Eclairage naturel, _ Isolation acoustique _ Guide de l utilisateur Management de l immeuble 10 _ Impact de la construction sur le site, _ Sécurité Au travers ces 8 thèmes et sous-thèmes, le projet sera évalué et obtiendra un niveau de performance défini. Pour valider le niveau de performance du projet, un Assessor (évaluateur du réseau BREEAM) réalise un audit des 8 thèmes, le projet est noté et il reçoit un certificat validant cette expertise et portant la mention PASSABLE, BON, TRES BON ou EXCELLENT selon la note obtenue par le client. Pour évaluer son projet avant l intervention du certificateur (assessor), il existe un outil appelé «Breeam buildings pre assessment estimator». C est un tableau d évaluation qui permet à la Maîtrise d Ouvrage d évaluer le total brut des crédits permettant de situer le niveau du projet. 29 ENSAL

30 Cet outil permet de développer les thèmes et sous thèmes concernés par le projet et d obtenir un pourcentage représentant le nombre de crédits validés et par conséquent la valeur du projet au point de vue environnemental («passable, bon, très bon, excellent»). Au travers cet outil, il est obligatoire d obtenir un nombre minimum de crédits pour certains sous-thèmes. Plus le niveau final est bon, plus le nombre de points obligatoires sera important. Voici, par exemple, les points obligatoires à traiter pour être éligible : Au niveau Passable : - Exigence portant sur la mise en service du bâtiment : désignation d une personne référente, garanties à apporter par rapport aux réglementations en vigueur ; - Utilisation de ballast à haute fréquence pour toutes les lampes fluo compactes ou avec tubes fluorescents ; - Exigence portant sur la minimisation du risque de légionnelle (par eau ou par air). Au niveau Bon, il est demandé en compléments : - L utilisation de robinets, urinoirs, WC, douches qui consomment moins d eau potable que le matériel standard ; - La mise en place de compteurs d eau pour les principaux approvisionnements du bâtiment. Au niveau Très Bon, il est demandé en plus : - La mise en place de sous-comptages de consommation d énergie ; - Le changement de la valeur écologique du site (calculs à effectuer) ; Etc. 30 ENSAL

31 POS, Schéma Directeur, Plan de Déplacement Quelques collectivités sont très engagées dans cette démarche environnementale. Elles mettent en places des politiques de déplacement, des schémas directeurs, qui peuvent être contraignantes et qui permettent de lancer des projets avec des objectifs environnementaux forts. L éco-quartier de Confluence (Lyon) fait partie de ces exemples dont tous les projets doivent répondre à des objectifs environnementaux performants. Dans le même objectif, la région Ile de France, à travers le Schéma directeur de la Région (SDRIF), donne des indications sur la future implantation des centres commerciaux en respectant les préconisations du Plan de Déplacement Urbains régional. 31 ENSAL

32 b. Bilan à travers les 8 thèmes du Breeam Malgré un constat difficile dans la première partie, les centres commerciaux peuvent envisager un avenir durable puisque de nombreuses alternatives existent. Pour développer ces alternatives je vais les présenter suivant la méthode d étude du Breeam, qui permet d observer à travers ces 8 thèmes l ensemble des phases d un projet (études, constructions, utilisations). Energie En termes d énergie, un centre commercial est très complexe : contexte de la copropriété et «mixité des énergies et organisations techniques» 6 Et on a souvent du mal à savoir qui, entre le promoteur et les enseignes, est responsable. Unibail Rodamco le leader Européen de l immobilier commercial produit chaque année un rapport sur les évolutions durables de leurs installations et pour eux «le propriétaire d un centre commercial est généralement responsable de la climatisation de l ensemble du centre commercial, de la ventilation et de l éclairage des parties communes, comme le «mall», les toilettes publics et les aires de chargements et parkings. Les enseignes sont responsables de la gestion de la ventilation, de l éclairage, de l eau et des déchets relatifs au local commercial qu ils louent» 7. Comme tout bâtiment, la performance globale d un centre commercial est «intimement liée à son utilisation» 8. Bilan énergétique des Centres Commerciaux actuel A travers ce contexte spécifique des centres commerciaux, quelques études sont menées et sont représentatives des valeurs de consommations des centres commerciaux. 6 Interview de Monsieur Christophe Garot, Directeur du Développement Durable chez Unibail-Rodamco, Euphorie Magazine : Marketing&Développement Durable, n 9 Janvier et Février Corporate Sustainability Report Unibail Rodamco 8 Interview de Monsieur Christophe Garot, Directeur du Développement Durable chez Unibail-Rodamco, Euphorie Magazine : Marketing&Développement Durable, n 9 Janvier et Février ENSAL

33 Une étude suisse 9 menée dans le cadre de plan de recherche financé par l OFEN démontre bien l état actuel des centres commerciaux. Cette étude révèle que le secteur des services est responsable de plus d un quart de la consommation totale d électricité. Elle révèle encore que, dans les bâtiments du secteur des services, environ 36% du courant est consommée la nuit (entre 20h et 6h) et pendant les week-ends. Cette étude concerne un panel de 32 Centres Commerciaux allant de 412 m² au minimum à m² au maximum avec une moyenne de 3755 m². Ci-dessous les résultats de ces études : Production de Chaleur Ci-contre, le graphique des relevés des puissances de chaleur relevées dans les centres commerciaux. Elle fait état de valeur oscillant de 20 à 230 kwh/m²/an, avec une moyenne au alentour des 97 kwh/m². 9 D. Aiulfi, V. Dellsperger, L. Brunet, Sorane SA Rationalisation Energétique 33 ENSAL

34 Electricité Ci-dessus, les relevés des consommations électriques spécifiques aux centres commerciaux. Elles font état de 100 à 800 kwh/m²/an avec une moyenne de 547 kwh/m²/an (graphique de gauche), et sans intégrer les consommations de froid commercial,on a des consommations qui varient de 100 à 550 kwh/m²/an avec en moyenne 298kWh/m²/an. Froid Commercial Ci-dessus, deux graphiques représentants les relevés des consommations de froid commercial uniquement. Le premier à gauche fait état des indices de dépense électrique par 34 ENSAL

35 les installations de froid soit au minimum 3700 kwh/m²/an, un maximum de 7700 kwh/m²/an soit en moyenne 5344 kwh/m²/an. Attention les m2 pris en compte pour ces valeurs concernent uniquement la surface ou rayon de froid commercial et non l ensemble du Magasin. Le graphique de droite montre la proposition de la consommation électrique totale du magasin nécessaire au fonctionnement des installations de froid commercial qui varie de 24% à 79 % suivant les magasins pour une moyenne de 51%. Constat Il est difficile de tirer des conclusions de ces chiffres puisqu il s agit d une étude suisse et concernant seulement 32 commerces avec des surfaces très différentes. De plus, la répartition des consommations énergétiques dans un centre commercial est spécifique à ce type d actif et à l activité commerciale qui y est exercée par les preneurs. Mais d autres chiffres tirés de données du secteur français confirment les valeurs publiés dans ces études suisses. Elles font état d une utilisation irrationnelle de l énergie de la part des centres commerciaux classiques gros consommateurs. La consommation énergétique totale d un centre commercial est partagées entre : _ 20% pour les parties communes, _ 80 % directement imputable aux enseignes, et principalement à l éclairage de leurs parties privatives. En effet, si on ne prend pas en compte le froid commercial, le poste éclairage représente 50 % de la consommation totale d énergie et accroît sensiblement le besoin de climatisation, comme en témoigne les graphiques cidessous : 35 ENSAL

36 De plus, dans ces études ne sont développées que les consommations énergétiques. Si on fait un point sur le bilan carbone d un centre commercial, il est pour 80% directement lié à l activité des enseignes, et principalement à la fabrication et au transport des marchandises. Heureusement il existe des améliorations qui sont déjà appliquées dans certains centres, comme détaillé ci-dessous : Les Solutions d améliorations _ Une amélioration notable la construction bio-climatique. Il s agit d utiliser les ressources naturelles pour se chauffer, climatiser, éclairer. L Exemple de Sainsbury à Londres est le plus marquant dans ce sens, ce centre commercial ouvert en 99, dans la périphérie de Londres. La volonté était de privilégier la lumière naturelle, ce qui permet de réduire les consommations, d améliorer le confort et la perception des clients et des utilisateurs. Huit sheds ont été 36 ENSAL

37 prévus pour permettre l apport de lumière naturelle, des bandes végétalisées se prolongent à l arrière de cassures de la toiture pour apporter à l enveloppe une isolation accrue. Un puits canadien a été installés, il permet la ventilation, le chauffage et la climatisation des locaux. L installation est gérée par une station informatique qui régule le débit d air selon les saisons. La récupération des EP dans un caniveau périphérique permet d alimenter les sanitaires. Ce centre est vraiment un exemple en terme de conception bioclimatique, ce qui lui permet de consommer deux fois moins que les derniers centres commerciaux qui sont construits actuellement Dans ce même type d utilisations de ressources naturelles, on a par exemple des centres commerciaux qui amènent la végétation et l eau à l intérieur pour amener un climat plus confortable. On sait que la végétation amène un air sain, et l eau permet de climatiser naturellement un bâtiment. On le voit avec la photo ci-contre qui représente le jet d eau présent dans le centre commercial de la Part Dieu qui amène de la fraicheur. _ La solution la plus utilisée par les promoteurs de centres commerciaux : les Panneaux Solaires photovoltaïques. Les grandes surfaces de toitures, de parking sont une des raisons qui permettent ces installations. Le photovoltaïque a été pendant un temps un investissement très rentable avec des taux de rachats intéressants. De plus, le photovoltaïque est un outil de communication. De nombreux promoteurs ont ainsi pu valoriser leurs démarches durables. Avec beaucoup de retombées en France, le centre commercial Leclerc de Saint Aunès est un véritable exemple. Il comprend un parking qui comporte places dont maintenant 816 places abritées. Cela représente 12 rangées d ombrières de 85 mètres chacune. De plus, ces m² de panneaux photovoltaïques qui produisent l équivalent à la consommation annuelle, hors chauffage, de 400 familles, soit 1,42 GWh/an. 37 ENSAL

38 Ce projet comprend également des gouttières afin de recycler l eau de pluie pour la réutiliser directement dans le centre commercial (sanitaires par exemple). Les ombrières ont une structure en bois, ce qui permet de pouvoir être modulables et de s adapter à des parkings dès 12 places. Cette centrale photovoltaïque a entrainé un investissement de 7 millions d euros (avec l aide de subventions régionales, européennes et de prêts) et devrait être rentabilisée dans les 20 ans à venir. _ Les circulations internes des centres commerciaux représentent des surfaces énormes aussi bien au sol qu en hauteur sous plafond. En plus de cette perte de place, les circulations sont chauffées alors que la majorité voire la totalité des clients qui entrent dans ces centres sont habillés pour l extérieurs. La solution serait de ne pas chauffer ces circulations et de prévoir une enveloppe plus performante thermiquement ce qui pourrait permettre d atteindre une température dite de «confort» sans avoir recours au chauffage. _ Une manière de réduire facilement les consommations de chauffage est de réduire le volume chauffé soit en installant des faux plafonds plus isolants soit en les rapprochant du volume utile. _ Il est important que les enseignes qui viennent s installer dans les centres commerciaux soit vigilantes sur le type de luminaires, de chauffage, et de climatisations installée qui peuvent être très consommateurs d énergie. Comme on le voit sur la photo ci-contre, des spots en plafond sont très consommateurs. Cependant des leds très performantes existent, elles ont un rendu au niveau des couleurs intéressant qui deviennent aujourd hui économiquement abordables. 38 ENSAL

39 _ La consommation de l éclairage représente plus de 50% des consommations globales d un centre commercial. Beaucoup de centres commerciaux établis dans les années ont été construits comme des boites avec très peu d éclairages naturels, obligeant l éclairage artificiel continue. D autre part, nombre de parkings de ces centres commerciaux restent éclairés une grande partie de la nuit, sans raison. Ces deux problématiques peuvent être améliorées facilement durant la phase de conception en privilégiant l éclairage naturel, et en installant une gestion intelligente de l éclairage interne et externe (domotique). _ Le rayon froid, le secteur qui représente plus de la moitié des consommations d un supermarché. On est dans un système dit «vicieux» puisque ces rayons frais qui produisent le froid pour les aliments ne sont pas fermés. Au lieu de conserver ce froid uniquement près des aliments il se retrouve entre les rayons où on produit de la chaleur pour les chauffer Des frigos à portes vitrées existent pour les rayons de surgelés, ce qui permet de conserver les aliments à température sans rompre le cycle de congélation et qui permet surtout de limiter les déperditions. On pourrait très bien imaginer des rayonnages à portes coulissantes pour les rayons des yaourts, fromages, voir pour des produits congelés, ce qui limiteraient les déperditions. Des supermarchés Autrichiens aux performances environnementales élevés atteignant le niveau passif, ont respecté ces dispositions en ne choisissant que des rayonnages à portes. 39 ENSAL

40 Transport Bilan Peu d études sur le plan national ont été menées, l ile de France a menée une étude intéressante sur le positionnement des centres commerciaux dans le département. Cette étude compte 48 centres commerciaux de plus de 20000m² de surface commerciale. Les deux-tiers de ces centres sont de taille moyenne (de à 50000m² de surface commerciale), mais ils intègrent pour plus de la moitié un hypermarché important (d une surface supérieure à 10000m² de surface de vente). Les plus grands d entre eux (plus de 80000m²), sont au nombre de six. L étude montre que 60 % des centres commerciaux sont situés dans les zones centrales agglomérées de l Ile-de-France. La moitié des centres commerciaux sont accessibles par une voie rapide. 40% sont accessibles par les transports en commun ou par des aménagements cyclables. Le graphique ci-contre montre qu en fonction de la distance qui sépare le centre commercial et le domicile, le moyen de déplacement est différent. Ceci montre que le positionnement d un centre commercial peut engendrer des déplacements différents économes en énergie. Cette étude montre aussi que l utilisation de la voiture qui paraissait indispensable, est loin d être automatique. Tout dépend de l accessibilité des cheminements (piéton, cyclables, voiture et transport en commun), et de leur qualité. On remarque une utilisation de plus de 50 % des modes doux, ce qui invite les promoteurs à se poser la question de l utilité de ces grands parkings en centre villes et surtout sur la création de vrais stationnements de vélos et de vrais cheminements piétons. Les Solutions d améliorations Aujourd hui certaines enseignes permettent la livraison à domicile des courses, ce qui permet au client de venir au magasin à pied en vélo ou en bus. De nombreux centres commerciaux installés loin des villes 40 ENSAL

41 sont devenus, au fil de l évolution, proches des agglomérations. Malheureusement le réseau de transports en commun n étant pas assez développés ou non reliés au center commercial, il ne permet pas aux clients de s y rendre en transports en commun. 41 ENSAL

42 Pollution La gestion des déchets des centres commerciaux est une problématique importante, en plus des déchets alimentaires que l on connait, s ajoute les déchets inhérents aux livraisons comme énumérés dans le tableau ci contre. La problématique des déchets est aujourd hui bien traitée puisque plus de 90% des centres commerciaux dispose d un contrat avec un organisme de récupération et de traitement des déchets. Bien évidemment, les réductions des consommations permettront de limiter les émissions de Co2. 42 ENSAL