DTZ Research. Property Times Paris QCA T Bonne résistance du QCA. 9 Janvier Sommaire. Auteur. Contacts

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1 Property Times Paris QCA T Bonne résistance du QCA 9 Janvier 2014 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Auteur Massinissa Fedala Chargé d études +33 (0) massinissa.fedala@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 (0) hans.vrensen@dtz.com Plus de m² de bureaux ont été commercialisés à Paris QCA en 2013, un volume en léger recul (-6%) d une année sur l autre. C est là une performance à souligner dans un marché francilien dont le volume d activité a baissé de 25% sur la même période. Le QCA est le secteur parisien qui aura le mieux résisté dans un environnement maussade. Déjà peu nombreux en 2012, les mouvements d envergure se sont résumés à 7 transactions dont une seule supérieure à m², à mettre à l actif de la BANQUE PUBLIQUE D INVESTISSEMENT qui s est engagée sur m² de bureaux rénovés au «6-8 Boulevard Haussmann». Le marché du QCA peut cependant compter sur une demande de petites et moyennes surfaces. Avec respectivement et m² de surfaces consommées en 2013, les entreprises de la banque-assurance assurance et les cabinets de conseil restent les principaux animateurs du marché. Relativement stables, autour de 507/ /m²/an, en ce qui concerne les surfaces de seconde main, les valeurs locatives moyennes de première main et prime enregistrent, quant à elles, une correction importante, se positionnant respectivement à 625 et 745 /m²/an, soit un retour à leurs niveaux de 2009/2010. Le volume d offre poursuit sa progression (+11% en un an), avec m² disponibles s fin 2013, soit un taux de vacance de 5,4%. L essentiel de cette hausse est imputable à l arrivée sur le marché, en fin d année, de deux offres d envergure dans le 9 ème arrondissement, pour un volume global de m². Avec plus de m² de surfaces livrées sur Paris Centre Ouest (QCA inclus), l année 2013 marque un timide rebond dans un marché où les livraisons de nouvelles surfaces s étaient fortement contractées entre 2010 et Si les projets dotés d un permis de construire sont nombreux près de m² - les surfaces effectivement en travaux restent rares avec m² aujourd hui en chantier sur l ensemble de Paris Centre Ouest. Si le rebond des mises en chantier se fait attendre, l année 2013 aura néanmoins marqué le retour des opérations en blanc. En incluant les opérations dotées de permis de construire, plus de m² encore disponibles peuvent potentiellement alimenter le marché de Paris Centre Ouest en surfaces de première main à horizon de 3 ans. DTZ Research

2 Contexte économique Une économie sans moteur Alors que l activité économique de la zone Euro montre de sérieux signes de reprise avec une progression de l indicateur composite PMI Markit depuis plusieurs mois - la France reste à la traine et apparaît aujourd hui comme la seule économie des 4 géants de la zone à enregistrer une baisse de son activité au 4 ème trimestre. Après un recul du PIB de 0,1% au 3 ème trimestre, l INSEE table sur une légère reprise au 4 ème trimestre 2013 (+0,4%). Ce rebond, pour partie mécanique et conjoncturel - les ménages ayant précipité certains achats en prévision de la hausse de la TVA au 1 er janvier 2014, et du durcissement du bonus-malus automobile- ne devrait pas être suivi d effets avec une croissance quasi nulle anticipée sur la 1 ère moitié de 2014, avec 0,2% de croissance attendue aux 1 er et 2 ème trimestres 2014 (graphique 1). L ensemble des moteurs de l économie française sont grippés. La consommation des ménages ne décolle pas dans un environnement incertain où le pouvoir d achat en baisse côtoie un taux de chômage toujours élevé. Le moral des ménages ne montre aucun signe d amélioration, évoluant, mois après mois, bien en-deçà de son niveau de longue période (graphique 2). Le pessimisme des ménages français atteint même des niveaux historiquement élevés en ce qui concerne les perspectives d évolution de niveaux de vie. L investissement des entreprises ne montre pas davantage de dynamisme, en recul de 0,6% au 3 ème trimestre, dans un contexte de taux de marge au plus bas depuis trente ans. Là encore, le climat des affaires ne laisse pas augurer d évolution positive significative (graphique 2). Le taux de chômage ne faiblit pas Objectif phare du gouvernement, l inversion de la courbe du chômage semble inatteignable, même à moyen terme, dans un contexte de croissance molle. L INSEE anticipe même une hausse du taux de chômage d ici à juin, pour atteindre 11% de la population active, contre 10,9% aujourd hui. Si la mise en place du crédit d impôt compétitivité et emploi (CICE) devrait déboucher, d après les estimations, sur la création de emplois, ce dispositif ne permettra que de ralentir la hausse du chômage, qui ne devrait se stabiliser qu à partir de l été Graphique 1 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0 Source : INSEE Graphique 2 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages Source : INSEE Graphique 3 Demandeurs d emploi en France, milliers, catégorie A Source : Pôle Emploi 1 Demandeurs d emploi, sans activité, tenu de faire des actes positifs de recherche d emploi Property Times 2

3 Demande placée et valeurs locatives Le QCA fait de la résistance Avec m² placés en 2013, le marché des bureaux de Paris QCA enregistre une légère baisse de son activité (-6%) par rapport à Ce recul doit-être relativisé dans un marché francilien en perte de vitesse, avec une demande placée en baisse de 25% sur un an à l échelle de la région. Le marché du QCA s installe durablement dans un cycle baissier entamé en 2010 (graphique 4). Si les surfaces intermédiaires ont bien résisté d une année sur l autre (-2% en un an), les petites surfaces, inférieures à m², restent le cœur du marché du QCA avec 9 transactions sur 10 et plus de la moitié des surfaces commercialisées (tableau 1). A l inverse, les transactions d envergure restent rares avec 7 transactions supérieures à m² en 2013, pour une surface totale de m² commercialisés, un volume qui ne cesse de reculer depuis 3 ans. La transaction la plus importante de l année a été l œuvre de la BANQUE PUBLIQUE D INVESTISSEMENT qui s est engagée sur m² de bureaux rénovés au «6-8 Boulevard Haussmann». Avec respectivement et m² de surfaces de bureaux consommées en 2013, les entreprises de la banque-assurance et les cabinets de conseil restent les principaux animateurs du marché du QCA. La signature de CHRISTIAN DIOR au mois de novembre, sur m² au sein de l ensemble «Capital 8», vient clôturer une année particulièrement dynamique pour les enseignes de mode, impliquées dans plusieurs transactions d envergure : HERMES (5 462 m²), LACOSTE (3 230 m²), SANDRO (2 621 m²) ou encore HUGO BOSS (2 500 m²). Chute de la valeur prime Les loyers prime et plus généralement de première main ont enregistré un recul marqué après plus de 3 années de hausse continue. A respectivement 745 et 625 /m²/an, les loyers prime et de 1 ère main sont revenus à leur niveau de 2009/2010 (graphique 5). Les sommets atteints en 2012, à plus de 800 /m²/an sont restés inexplorés en Les valeurs locatives de seconde main sont, quant à elles, restées relativement stables en 2013, à 507 /m²/an sur l ensemble de l année. Cette moyenne cache de grandes disparités : de plus de 700 /m²/an sur des surfaces rénovées autour des Champs-Elysées à moins de 350 /m²/an sur des surfaces en état d usage dans le quartier de la gare St-Lazare. Graphique 4 Demande placée à Paris QCA, en milliers de m² Sources: Immostat, DTZ Research Tableau 1 Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface 2013 Part Evol. sur un an Moins de m² m² 51% -7% De à m² m² 34% -2% Plus de m² m² 15% -11% Surface totale m² % -6% Sources: Immostat, DTZ Research Graphique 5 Evolution des valeurs locatives à Paris QCA, /m²/an Sources: Immostat, DTZ Research T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen de 2nde main Loyer moyen de 1ère main Property Times 3

4 Offre Des offres exceptionnelles pour clôturer l année Avec m² disponibles fin 2013, le stock d offre immédiate de Paris QCA poursuit sa progression (+11% en un an), revenant à son niveau de 2010 (graphique 6). Si l offre est restée relativement stable tant sur les segments des petites et moyennes surfaces, les disponibilités ont progressé de 25% en un an sur le segment les gabarits supérieurs à m². Alors que ce segment de surface ne représentait que m² disponibles fin 2011, il concentre aujourd hui près de 000 m² vacants. L arrivée sur le marché, en fin d année, de deux offres exceptionnelles par leur taille explique pour grande partie ce rebond de l offre disponible sur les grandes surfaces : m² restructurés sur le «33 rue Lafayette» et m² rénovés sur le «Tivoli», toutes deux dans le 9 ème arrondissement. Plus de m² de surfaces libérées en 2014 Avec un taux de vacance de 5,4% fin 2013 (graphique 7), le secteur du QCA reste globalement en-deçà de la moyenne francilienne. L offre reste composée pour plus de deux tiers de surfaces de seconde main, essentiellement inférieures à m². A court terme, le renouvellement de l offre passera essentiellement par les libérations de petites surfaces, avec plus de m² qui vont alimenter le marché en Beaucoup de projets, peu de chantiers Alors que les années fastes, , voyaient plus de 000 m² de bureaux livrés annuellement, ce volume est tombé à m² depuis Si les grues restent rares, avec seulement m² aujourd hui en chantier sur Paris Centre Ouest (QCA inclus), près de m² disposent de leurs autorisations administratives. Le rebond des mises en chantier se fait donc attendre mais 2013 aura néanmoins marqué le retour des opérations en blanc. Ainsi, les m² du «26 Drouot», actuellement en cours de restructuration, sont disponibles à la location. En incluant les opérations dotées de permis de construire, près de m² de surfaces de première main, encore disponibles, pourraient venir alimenter le marché de Paris Centre Ouest en surfaces neuves d ici à 2016 (graphique 8). Graphique 6 Offre immédiate à Paris QCA, en milliers de m² Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 7 Taux de vacance 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Sources : Immostat, DTZ Research Graphique 8 Moins de m² De à m² Plus de m² Disponibilités de première main (de plus de m²) certaines et probables à Paris QCA, en milliers de m² Source : DTZ Research Paris QCA Paris Ile-de-France Paris QCA Paris Centre-Ouest (Hors QCA) Property Times 4

5 Définitions Demande placée Offre immédiate Loyer moyen de 1 ère main Loyer moyen de 2 nde main Loyer prime Production neuve Production neuve certaine Production neuve probable Production neuve potentielle VEFA Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Vente en l Etat Futur d Achèvement. Property Times 5

6 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Obligations of Occupation Americas Obligations of Occupation Asia Pacific Obligations of Occupation EMEA Global Office Review Regional Headquarters Asia Pacific- November 2013 Sweden - Computer Games developers November 2013 India Office Demand and Trends Survey Poland Banking Sector - January 2013 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Net Debt Funding Gap - Novembre 2013 UK secondary market pricing - Octobre 2013 German Open Ended Funds - Octobre 2013 Great Wall of Money - Octobre 2013 Quantitative Easing - UK Regions - Septembre 2013 Singapore Government Land Sales - Septembre 2013 UK lending market -Septembre 2013 Quantitative Easing - Août 2013 Property Investment Guide Asia Pacific Singapore Insight Residential Juillet 2013 China Insight - The Healthcare Sector - Avril 2013 City of London occupier demand - Avril 2013 DTZ Research Data services Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. Property Times 6

7 DTZ Research DTZ Research Contacts Global Head of Research Hans Vrensen Phone: +44 (0) DTZ Business Contacts Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0) DTZ France Antoine Derville Phone: +33 (0) Corporate Solutions Philippe Méjean Phone: + 33 (0) philippe.mejean@dtz.com Investissement Nils Vinck Phone: + 33 (0) nils.vinck@dtz.com Head of EMEA Research Magali Marton Phone: +33 (0) magali.marton@dtz.com Head of Strategy Research Nigel Almond Chief Executive, EMEA John Forrester Phone: +44 (0) john.forrester@dtz.com DTZ Agence Marc-Henri Bladier Phone: +33 (0) marc-henri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33 (0) Asset Management Alban Liss Phone: + 33 (0) alban.liss@dtz.com Responsable des Etudes - France Delphine Mahé Phone: +33 (0) delphine.mahe@dtz.com mail Head of Greater China Research David Ji nic.brown@dtz.com Agence Phone: + 33(0) jeanphilippe.carmarans@dtz.com Phone: +33 (0) marc-henri.bladier@dtz.com Expertise Jean-Philippe Carmarans Phone: +33(0) jeanphilippe.carmarans@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Janvier Property Times 7