Le projet Griffintown

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1 Le projet Griffintown Par Serge Goulet, Président, Devimco Conférence prononcée le 9 janvier 2008 Le contexte Le projet Griffintown veut revitaliser un ancien territoire industriel, partiellement désaffecté, de l arrondissement Sud ouest de Montréal. Ce projet multifonctionnel de 1.3 milliard$, sur 12 hectares, dans un quartier riche en histoire et en patrimoine, à proximité du Centre ville, fait l objet actuellement de la préparation d un programme particulier d urbanisme, et poursuit une consultation continue des intervenants du milieu afin de se bonifier. Comment traduire cet investissement considérable, cette opportunité de renaissance, en un modèle exemplaire pour l avenir qui réponde aux enjeux de Montréal, aux besoins des populations locales, au respect de l histoire et aux nécessités du développement durable? Processus d analyse de concertation et d interaction avec le milieu Le processus joue un rôle d arbitrage entre les différents points de vue, intérêts et valeurs. Le ministère de l environnement dispose d un guide qui demande au promoteur de consulter et d intégrer les résultats d études d impact dans la réalisation des projets. Le groupe Devimco a accepté les exigences et la relève des défis et critiques. Pendant plus d un an, il y a eu des échanges et des études entre l arrondissement du Sud-Ouest et le promoteur. Plusieurs enjeux ont été relevés : La circulation, le transport collectif, l impact commercial, la capacité d absoption des résidences, des logements et des bureaux, le patrimoine, toutes ses dimensions culturelles, le logement social et abordable, les problèmes de contamination et d infrastructures, les plans de déplacement, les liens piétonniers, les liens cyclables, les liens avec le canal et les autres secteurs périphériques etc. Un groupe de travail composé de la ville centre, de l arrondissement et du promoteur s est crée. La mise en place de comités de travail a pour mandat de répondre aux questions spécifiques au logement social, à l emploi du secteur, à l intégration des critères LEED, à la qualité architecturale et à la mise en valeur du patrimoine. Pendant cette période, un programme d intéraction avec l arrondissement du Sud-Ouest a débuté. Plusieurs rencontres avec différents organismes locaux et montréalais ont été effectuées. Après plusieurs études techniques, le projet avait atteint la qualité nécessaire pour le présenter au comité exécutif. Le comité exécutif de la ville de Montréal a retenu d élaborer le Programme particulier d urbanisme (PPU). Toutefois, le processus d intéraction avec le milieu demeure continu. Le projet Griffintown demeure également en processus de bonification continue. 65

2 Contexte historique de Griffintown : Aménagement du premier canal Lachine : Agrandissement important du canal et des aménagements de canaux d alimentation pour l énergie hydraulique : Implantation de diverses entreprises manufacturières et d entrepôts sur le long du canal : Création de la voie ferroviaire. Griffintown devient le berceau de l industrialisation au Canada. Arrivée massive des ouvriers immigrants irlandais. -A partir de 1915 : Problèmes de cohabitation, de surpeuplement et d insalubrité dus à l industrialisation. Des industries quittent Griffintown graduellement pour s installer dans d autres quartiers de Montréal. -A partir de 1956 : Ouverture de la voie maritime de Saint-Laurent, suivi d un déclin rapide des industries et des quartiers résidentiels de Griffintown : Fermeture définitive du canal : Investissements importants de la part du gouvernement fédéral et de la ville de Montréal au niveau pour l excavation du bassin et l aménagement de la rue Peel et du passage sous l autoroute Bonaventure. Le quartier Griffintown Le quartier Griffintown est riche en histoire et en patrimoine. Ancien territoire industriel, il est partiellement désaffecté. Toutefois, c est un quartier où il y a encore de l emploi, avec une petite composante résidentielle, ainsi que plusieurs espaces vacants. Le quartier Griffintown est développé par la compagnie Devimco. Dès le départ, le groupe Devimco opte pour la concertation et la consultation continue pour la réalisation du projet. 66

3 La situation stratégique et l emplacement privilégié du projet Griffintown Le quartier Griffintown dispose d une localisation stratégique. Son emplacement juste au sud du centre des affaires dans le quartier Sud-Ouest présente un potentiel important. Le territoire est adjacent à la Cité de multimédia, au Faubourg des Récollets et au Quartier international à proximité du Vieux Montréal. Localisation du projet Griffintown Source: Daniel Arbour & Associés 67

4 La partie en rouge présente le territoire du projet Griffintown. Il s agit de plus d un million de pi². Le secteur est délimité par la rue Ottawa au nord, la rue du Séminaire à l ouest, le canal Lachine au sud, et par le long de l autoroute Bonaventure et les voies ferrées qui mènent à la gare centrale à l est. Il existe des voies d accessibilité véhiculaire. La rue Peel par exemple, se prolonge du centre-ville et passe sous la voie de Bonaventure pour raccorder la rue de la Commune au Vieux Montréal. L autoroute Bonaventure aura des accès directs vers le site. La rue Wellington avec le nouveau pont Wellington, se rendra jusqu à McGill. Les trois principaux principes du projet Griffintown : Le projet Griffintown est un projet urbain de qualité, inspiré de trois principes. Premier principe: Suivre les grandes tendances de revitalisation du quartier urbain. Griffintown n est pas un simple projet immobilier. Il s agit d une revitalisation d envergure d un quartier industriel désaffecté. C est un lieu doté d un potentiel de développement extraordinaire. Plusieurs visites de grandes villes américaines et européennes, ont été effectuées pour s inspirer en matière de renaissance de quartier urbain. Dès les premières phases de réalisation, le projet sera multifonctionnel. En plus de mettre en valeur le patrimoine, des résidences, des espaces de bureaux et des commerces seront aménagés. Deuxième principe: La mise en œuvre de l approche du développement durable. Une large place sera accordée aux trois dimensions du développement durable dans le projet: La dimension sociale, la dimension économique et la dimension environnementale. A titre d exemple, un transport collectif efficace est prévu. Les stationnements de surface seront éliminés. Le projet envisage la densification urbaine et des emplois permanents. Le patrimoine du quartier Griffintown sera mis en valeur. Des logements abordables, sociaux et de gamme plus élevée seront construits. Des pistes cyclables, des espaces verts, des parcs et des espaces publics de grande qualité seront aménagés. Le projet contribuera également à l activité économique et aux recettes fiscales de la ville de Montréal. Troisième principe: La transparence et le partenariat. Travailler en collaboration avec le milieu est indispensable pour réussir un projet urbain à Montréal. L entreprise Devimco a engagé un dialogue avec plusieurs organismes et citoyens de l arrondissement du Sud-Ouest, de l arrondissement Ville-Marie et de la ville de Montréal. En juin dernier, à la demande du maire de Montréal, un groupe de travail avec des fonctionnaires de la ville de Montréal et de l arrondissement du Sud-Ouest a été crée et s est entendu sur les grandes orientations du projet. L élaboration du Programme particulier d urbanisme (PPU), est amorcée depuis le 21 novembre Quand les décisions seront prises concernant le PPU, une phase intensive de concertation et de 68

5 partenariat commencera pour intégrer toutes les dimensions du projet. D autre part, Devimco a pris des engagements à la demande de la ville qui justifient la densité du projet Griffintown. Par exemple, l entreprise Devimco a accepté d investir 10 millions de dollars pour desservir le quartier par un tramway et plus de 20 millions de dollars dans l architecture du paysage. Parallèlement, Devimco travaille étroitement avec des organismes locaux et montréalais comme RESO, Bâtir son quartier, les Sociétés Irlandaises, la Chambre de commerce et d industrie du sud-ouest de Montréal, Héritage de Montréal, l ETS, la Société d habitation et de développement de Montréal, Parcs Canada, la Société du Havre de Montréal etc. Plus d une trentaine de rencontres ont été tenues avec les citoyens et les organismes de l arrondissement du Sud-Ouest ainsi que d autres organisations montréalaises. Ce processus de concertation et de rétroaction mené avec rigueur et transparence se poursuivra au delà de la consultation publique. Le projet Griffintown est toujours en cours de révision et de bonification. A titre d exemple, une réduction de 5000 pi² de la composante commerciale, a diminué de 33% l offre totale commerciale prévue dans le projet. «Avec plusieurs partenaires du milieu, nous sommes confiants de démontrer qu il faut réaliser des projets à Montréal dans un climat de collaboration et de compréhension pour réussir un projet de cette envergure. Nous avons pleinement confiance en l avenir de la ville de Montréal et en celui de l arrondissement du Sud-Ouest» indique le conférencier. Le projet Le projet Griffintown repose particulièrement sur les préoccupations du milieu. Il représente un projet rassembleur et unique pour les montréalais créant un tout nouveau secteur. Le projet offre une nouvelle destination et un nouveau milieu de vie : Construction de près de 1000 logements sociaux et abordables, plusieurs bâtiments patrimoniaux conservés, relocalisés et restaurés, des places publiques mises en valeur, un meilleur accès au canal Lachine, des équipements culturels et patrimoniaux aménagés. Il ne s agit pas de construire quelques immeubles mais de revitaliser tout un quartier. Les principaux éléments du projet Griffintown Au niveau de la composante physique Compte tenu de l importance accrue donnée à l accroissement de la densité du secteur et à la cohabitation des différentes fonctions, un défi important est d assurer le développement simultané des usages résidentiels, des équipements, des services et des activités à caractère économique. Une diversification importante de l offre résidentielle s exerce pour atteindre le nombre de logements prévus dans le site, soit près de 4000 logements. Par ailleurs, le projet vise à assurer l établissement des services et d équipements répondant aux besoins des résidents et des usagers. Le projet a pour objectif également, d accroitre le rayonnement du secteur par l implantation de lieux de diffusion culturelle (hôtel, salle de spectacle etc.) 69

6 Au niveau patrimonial Les consultations continues du projet Griffintown ont permis l enrichissement du concept multifonctionnel. Le projet a été même redessiné pour ajouter une vocation historique culturelle patrimoniale et récréotouristique. Le projet prévoit : - D intégrer et mettre en valeur les bâtiments à caractère patrimonial. - D assurer une production architecturale de qualité. - D appliquer des mesures de documentation et de protection appropriées à l intérêt des vestiges archéologiques. Au niveau du développement durable Le projet vise à assurer la création et la mise en valeur des parcs, des espaces verts et des places publiques. Le caractère unique des abords du canal Lachine sera affirmé par l accès public des berges du canal, tout en maximisant les liens piétons et cyclables au réseau existant. L ensemble des éléments multifonctionnels du projet La multifonctionnalité du projet 70

7 Le projet Griffintown couvre près de 5 millions pi² de construction. On retrouve plusieurs unités de logements et de bureaux. L offre commerciale sera diversifiée. Au sud de la voie CN, l îlot «culturel et patrimonial» sera aménagé. Une salle de spectacle, un bâtiment historique et un hôtel feront l animation de ce dernier. Par ailleurs, plusieurs bâtiments patrimoniaux seront conservés, relocalisés et restaurés. La superficie du réseau des places publiques, d espaces verts et de nouveaux lieux publics totalise plus de pi². Les places de stationnements seront tarifiées en sous-sol avec aucun stationnement en surface. Devimco a fait une contribution de 10 millions de dollars pour desservir le quartier par un tramway dans l axe de la rue Peel. Il ne s agit pas de la revitalisation de Griffintown mais de la réalisation d un quartier multifonctionnel intégré. Le programme résidentiel du projet La composante résidentielle représente 65% du projet. D une part, le programme résidentiel répond à l objectif de la ville de Montréal afin d augmenter l offre de logements sur l île de Montréal. D une autre, il correspond aux objectifs de la stratégie d inclusion de logements sociaux et abordables logements sont prévus dans le projet. Les besoins en résidences étudiantes ont été discutés avec l ETS et plusieurs autres universités, afin de compléter l offre actuelle. Certaines résidences seront réalisées dans la première phase du projet. Des résidences de personnes âgées seront aménagées vers les dernières phases du projet, dans la partie ouest du territoire autour du parc Sainte-Anne. La construction de 800 logements sociaux et abordables seront construits dans la partie centrale du quartier, des condominiums de moyenne gamme et de gamme élevée, au dessus du secteur du life style dans la partie sud de la rue Wellington et entre la rue Peel 71

8 et la rue Berry, assurant une bonne intégration résidentielle tout en privilégiant une faible densité sera sur le long du canal Lachine. La planification et la répartition des logements Le programme commercial du projet La partie commerciale du projet représente 18% de la superficie totale, dont 4% de grandes surfaces, 6% de moyennes surfaces et 8% de petites surfaces. Des rues piétonnières, aménagées et bordées de boutiques et de restaurants l animeront. L offre commerciale sera diversifiée et complémentaire par rapport à ce qui existe dans les secteurs limitrophes. Jacques Nantel, professeur titulaire, HEC Montréal, a conclu, sur l impact commercial du projet Griffintown, que le projet Griffintown contribuerait à diminuer les fuites commerciales réalisées au profit des centres commerciaux installés en périphérie. «La baisse d achalandage des commerces en place (rue Sainte-Catherine) se situerait davantage près d un seuil inférieur de 5 %», a déclaré Jacques Nantel. D autres études sur l impact commercial du projet ont été réalisées. On évalue que l effet sera neutre, sinon positif sur la rue Sainte-Catherine. Les fuites commerciales sur la rue Sainte-Catherine se sont déjà produites. Plus de 55 % des biens durables et semi-durables sont achetés à l extérieur de la zone commerciale visée, soit des fuites commerciales évaluées à 1,1 milliard $. 72

9 Le programme patrimonial du projet Au niveau de la mise en valeur du patrimoine, aucun bâtiment n est reconnu par la Loi des biens culturels. Toutefois, le plan d urbanisme de la Ville de Montréal cible deux bâtiments le New City Gas Company et le Crathern & Caverhill. Le règlement de zonage de l arrondissement cible trois bâtiments le New City Gas Company, le Crathern & Caverhill et le Drummond McCall (hors site). 73

10 Dans la zone d intervention le projet prévoit : - Relocalisation de deux bâtiments. - Démolition et reconstruction partielle de quatre bâtiments. - Renforcement de la valeur patrimoniale de l axe Wellington et Peel. - La mise en valeur des vestiges de l église Sainte-Anne. L îlot «culturel et patrimonial» situé en bordure de l autoroute et du canal Lachine subviendra aux besoins culturels de l arrondissement. Il sera utilisé pour une foule d événements locaux, comme par exemple : Des expositions, la mise en valeur de l histoire de Griffintown et du canal Lachine, des conférences et toute autre forme de festivité. Le programme visant le développement durable Au niveau du développement durable, une entente de principes, conclue avec l Ecole de technologie supérieure (ETS), vise à créer une Chaire d études en développement durable. Devimco y investira un million de dollars sur cinq ans. Les concepts développés par la nouvelle Chaire en développement durable pourront être appliqués au projet Griffintown et à d autres projets de revitalisation. Cette entente permettra également aux étudiants de l ETS de participer à l élaboration du projet Griffintown dans les trois phases de réalisation : La conception, la construction et l opération. - Les critères LEED L obtention de l accréditation LEED est visée. Le projet Griffintown respecte déjà les critères LEED concernant : - Les choix de l emplacement du site. - La densité de développement proposée. - Le réaménagement de sites contaminés : presque la totalité du site est contaminée. La décontamination de 1,1 M pi² totalise un montant près de 30 millions de dollars. - La présence de moyens de transport alternatif. - L aménagement de toits verts. - Le traitement des eaux. - Les choix de matériaux écologiques. - Stratégie de développement de l emploi avec RESO Plusieurs interventions touchent les retombés sociales, telle que la création de logements sociaux abordables. Le projet génère pendant la période de construction plus de emplois par année et plus de 4000 emplois en période d exploitation au niveau des commerces, des résidences de personnes âgées, des bureaux etc. L élaboration d un programme de l aide à l emploi qui favorisera l embauche local. En effet, une étude de stratégie de développement de l emploi avec le Regroupement économique et social du Sud-Ouest (RESO) a été 74

11 effectuée pour que les résidents du Sud-Ouest gardent la priorité pour les offres d emploi dans le secteur. - Les espaces verts et les espaces publics Le réseau de places publiques et d espaces verts compte prés de pi². Ce réseau inclut le parc Sainte-Anne, les aménagements du bassin Peel, le secteur du canal. Il y a création de près de 5000 pi² de nouveaux espaces verts et de places publiques. Devimco investit plus de 25 Millions de dollars dans le réaménagement des espaces publics existants. Localisation des espaces verts du projet Parcs 1 Parc Sainte-Anne 2 Propriété ParcsCanada 3 Parc Wellington 4 Propriété Places publiques 5 Place Mary Griffin 6 Place du Canal 7 Place de la Montagne 8 Place des Artistes 9 Place du Belvédère 10 Place Centrale 11 Place de la Lumière 12 Place du Petit Port 75

12 Les retombées du projet Griffintown Les retombées sociales - Création de logements sociaux et abordables emplois année-personne en période de construction emplois en période d exploitation. - Élaboration d un programme d aide à l emploi favorisant l embauche locale, développé avec RESO. Les retombés économiques : - Investissement privé d un milliard de dollars dans la totalité du projet. - Des recettes municipales sont évaluées à plus d un million de dollars et plus de 30 millions aux termes de projet. - Les autres formes de revenu comme les revenus fédéraux ou provinciaux. Les retombées environnementales : - Création d une Chaire en développement durable à l ÉTS appuyée financièrement par le projet. - Création d un réseau de places publiques et d espaces verts de qualité. - Aménagement de liens piétonniers et de pistes cyclables. - Desserte potentielle par tramway sur l axe de la rue Peel. - Création d espaces de stationnements souterrains - Mise en valeur de la composante patrimoniale.

13 Les différentes phases de construction du projet Griffintown Phase 1 : printemps 2009 Phase 2 : automne 2009 Phase 3 : printemps 2010 En résumé, le projet Griffintown créera un nouveau milieu de vie urbaine qui ramènera les gens à Montréal. Le projet permettra aux montréalais de vivre, de travailler et de se divertir dans un cadre de vie harmonieux. Le projet exercera un grand pouvoir d attraction pour le bénéfice de l arrondissement du Sud-Ouest et de la ville de Montréal. 77

14 Commentaire du Professeur David Hanna, Département d études urbaines à l UQAM Le projet Griffintown a fait des progrès, depuis son annonce, il y a plus d un an. La science en fait foi. Le projet de Griffintown demeure toujours en mutation, en transition en «Work in process», cependant il chemine vers sa forme finale. La conférence Forum Urba 2015, représente une occasion de contribuer à une critique constructive dans le but d améliorer le projet. Griffintown se localise dans un endroit stratégique de la ville de Montréal mais représente des enjeux énormes : Sa proximité au centre-ville, au vieux Montréal et sa localisation sur le site historique national du canal Lachine. Le projet repose sur un secteur développé et habité depuis 200 ans. C est une profondeur historique très importante. Griffintown est le berceau en plus, de l industrie canadienne et le berceau de presque tous les irlandais de Montréal. Je tiens à souligner que j appuie le projet, l aspect de sa mixité et la densité proposée. Si on compte freiner l étalement urbain basé sur l automobile, la densification est nécessaire à Montréal. Le développement durable et les enjeux environnementaux nous obligent à penser à des projets urbains centralisateurs et denses, qui peuvent loger et recevoir des dizaines de milliers de personnes. Dans ce sens, le projet est donc, très recevable. C est fini l époque de vastes espaces vides dans les zones péricentrales. Ces espaces sont donc à combler. Sur le plan du développement durable, un projet immobilier moderne ne peut pas se passer d être mixte sur le plan fonctionnel. Les vastes complexes commerciaux sans résidences et vis et versa, représentent un terrible gâchis. C est autant vrai pour la banlieue que ça l est pour la zone centrale. Tout projet doit jumeler le résidentiel au commercial de façon à maximiser l occupation du sol et minimiser les déplacements en automobile. Soulignons que Montréal et New-York sont les deux seules villes en Amérique du nord qui affichent un taux de succès remarquable à ce niveau. Ce sont les deux villes championnes au chapitre de l intégration de la fonction résidentielle au centre-ville. A Montréal comme à New-York, nous sommes au delà du 2 % de la population métropolitaine de Montréal, qui réside au centre-ville même et non pas dans la zone péricentrale. La norme nord-américaine se situe autour de 0.3%, comme les villes de Chicago, Philadelphie etc. Cependant Montréal et New York se distinguent des autres villes avec une grande fonction résidentielle. Le projet Griffintown permettrait de renforcer cette synergie intéressante et vitale pour l avenir. De plus le projet propose une gamme diversifiée de logements, des condos jusqu aux logements abordables avec une variété de clientèles ciblées. C est le moment de commencer à planifier le communautaire, qui pour l instant est absent du programme. Par exemple : Où sera le CLSC? Où se localiseront les garderies ou le supermarché que tout le monde souhaite dans le quartier? Le communautaire est une fonction vitale du projet et je crois qu il faut rassurer la population sur le fait que le projet songe sérieusement au communautaire et pas juste aux espaces planchers. 78

15 Concernant le transport, j aborde la question controversée du commerce et de l enjeu commercial vis à vis la rue de Saint-Catherine. Le projet propose un tramway sur l axe prestigieux renouvelé de la rue Peel, en lien avec la rue Saint-Catherine et le Vieux Montréal. Cet élément est essentiel à la réussite du projet. Il est essentiel à l épanouissement de la rue Saint-Catherine. Il ne s agit pas juste de bonifier le projet de Griffintown, mais aussi de permettre à la rue Saint-Catherine de s épanouir en même temps. Contrairement à la majorité des autres centres-villes nord-américains, le notre connaît une force de dynamisme impressionnante. Le tramway en boucle ou en forme de U créera une synergie imbattable entre ces deux milieux : Saint-Catherine et Griffintown redéveloppé. Je ne craindrai pas la compétition entre les deux milieux. Je suis d accord avec l étude de Jacques Nantel, HEC. Je crois que l ajout de l espace commercial jumelé au résidentiel de Griffintown et le reliant avec un réseau de tramways, créerait une synergie et un effet multiplicateur. Je suis d accord que durant quelques années, de façon temporaire, il y aurait peut être un flottement commercial sur la rue Saint-Catherine. Cependant, l expansion le rattrapera. Par ailleurs, je propose quelques remarques et commentaires pour mettre en évidence des réflexions et sans doute des questions. Premier commentaire : La grille historique et urbaine des rues de Griffintown est une grille orthogonale proposée par l arpenteur Louis Charland en Elle devance même la grille orthogonale de Manhattan qui date de Encore aujourd hui la taille des îlots, la largeur des rues, sont de dimension raisonnable. Alors pourquoi proposer des fermetures de rues? Pourquoi ne pas tout simplement respecter ce qui est déjà si bien fait et profiter de la synergie qu une rue peut amener au projet? Manhattan respecte bien sa grille alors pourquoi ne respecterions nous pas la notre à Montréal? Deuxième commentaire : Le patrimoine apporte une marque symbolique très puissante à tout projet urbain. C est ce qui permet, outre l architecture de démarquer un projet nouveau. Dans ce sens, je propose l intégration de l usine New City Gas dans le projet. Cette usine est révolutionnaire sur le plan historique. C est l endroit qui en a fait passer les montréalais d un éclairage de l équivalent de 5 Watt en incandescent à 100 Watt grâce aux gazoducs. C est là dessus que Montréal s éclaire : les rues les usines, les commerces, les maisons etc. Cette usine est remarquable, les deux bâtiments sont de très grandes qualités. Je suggère par contre, que l aménagement de l édicule proposé soit du style art déco qui repose sur le square galerie. Je proposerai simplement de l intégrer dans le grand cinéma. L art déco et le cinéma marchent tellement bien ensemble. C est un excellent édicule de réception par rapport à l ensemble. Puisque le patrimoine a sa spécificité, il faudrait peut être résister à la tentation de le déplacer. Encore une fois, c est au profit du promoteur de faire une marque emblématique par rapport à son projet. Troisième commentaire: Le secteur a 200 ans d ancienneté. C est en plus, le quartier de rattachement de presque tous les irlandais à Montréal. Il risque d ailleurs d être les premiers clients du projet. Rappelons qu ils fréquentent encore aujourd hui le quartier. Ils ont des tours guidés qui passent régulièrement. Respectons alors ce milieu sacré de la diaspora irlandaise. La mise en valeur des vestiges de l église Sainte-Anne est formidable ainsi que la sauvegarde de plusieurs maisons historiques. 79

16 Concernant les hauteurs des bâtiments, il s agirait de nuancer les hauteurs des bâtiments pour dégager le milieu et le valoriser. De plus je propose de respecter une partie de l échelle de la rue Ottawa parce qu il existe des bâtiments importants reliés à la communauté, comme par exemple, le poste de pompiers. Il faudrait donc, essayer de calibrer les bâtiments en face pour qu ils se marient peut être bien. Quatrième commentaire: Ce projet représente une occasion de refaçonner tous les secteurs de la ville. Il faut penser à faire participer les meilleurs architectes. Montréal a déjà montré sa capacité de produire une architecture emblématique moderne avec la tour de la bourse, Place Ville-Marie, etc. Continuons la tradition, si on veut respecter la même veine. Pourquoi pas ne pas regarder du côté du nouveau concept «dynamic architecture» proposé en Europe l an passé. Ce nouveau concept propose de minces hélices entres les étages. Ces minces hélices permettent de relier des génératrices aux bâtiments, de générant non seulement sa propre électricité, mais aussi l électricité pour une grande partie du secteur. C est nouveau et le potentiel est énorme. 80

17 Le projet Griffintown en images Griffintown en images, tout en considérant une réserve sur le rendu architectural. L image qui reflète la densité proposée. 81

18 Suite au commentaire du professeur David Hanna, l usine New City Gas Company a été intégrée dans le projet. Le projet en vue d ensemble 82

19 Questions et commentaires des participants Comment voulez vous ramener les gens à Montréal quand vous leur avez déjà proposé de rester au sud par votre projet antérieur le DIX30? Le quartier DIX30 est un projet différent. Il est installé dans un autre milieu. La qualité d un développeur immobilier ne consiste pas de refaire la recette ou d adopter la même stratégie à chaque projet. Au contraire il faut s ajuster au milieu. Il faut juste comprendre que deux projets dans deux milieux différents ne peuvent pas avoir la même dimension urbanistique. Pourquoi devriez nous vous réaligner à chaque fois que vous présentez un projet, alors que vous êtes des professionnels? Nous invitons ouvertement le public à nous faire part de ses commentaires. Nous sommes ouverts aux changements. Je pense que c est une bonne nouvelle de la part d un développeur d être à l écoute des gens. S il y a des ajustements je pense que c est une excellente alternative de procéder afin de maximiser les atouts du projet. Avez-vous une preuve de concept? Des exemples de quartier semblables qui ont bien fonctionné ailleurs? C est un projet de 1.3 Milliards de dollars. C est un concept inspiré de plusieurs visites internationales effectuées par mon associé. Nous sommes en train de présenter les projets qui nous ont inspirés. Y a-t-il des possibilités de dynamisme et de créativité dans le projet? On est en train de revoir la salle de spectacle pour avoir un équipement beaucoup plus fonctionnel. On l a même baptisé «l ilot culturel patrimonial», avec l intention de faire des activités non traditionnelles car le commercial et le résidentiel présentent des fonctions de développement très standards. C est pour cela qu il faudrait faire un effort substantiel autant pour le récréotouristique, l historique le patrimonial et le culturel. Comment prévoyez-vous amorcer ce projet et essayer de jongler avec le commerce et le logement en même temps? C est très important d installer rapidement toutes les composantes du projet dès le départ, et s assurer que la livraison des différentes phases se fait dans une fenêtre de temps restreinte. Le phasage et la construction sont de bons défis. A titre d exemple, l ilot 1 et l ilot 2 présentent la première phase construction. Il s agit de 300 Millions de dollars de coûts de construction. Cette première phase serait diversifiée en termes d offres. Il y aura du bureau, du logement abordable, du logement d étudiants ainsi que la restauration de la bâtisse historique. Dès le départ, on mise sur multifonctionnalité. Notre première phase commencera au printemps Il s agirait de plus de deux années de construction. Six mois après le début de construction de cette phase, il y aurait un transfert du côté ouest de la rue Peel, pour commencer la construction de l ilot 3. L ilot 3 serait multifonctionnel et six mois plus tard, on traverse Wellington au sud pour faire le secteur d ambiance. Finalement, on dispose de fenêtres de temps de 6 mois. Il est également important de souligner l impact de la circulation sur le déroulement des travaux. C est pour cela que nous prévoyons le maintien de la circulation sur la rue Peel et Wellington pendant la durée de construction. Comment justifiez-vous l aménagement d une salle de spectacle dans le projet Griffintown sachant le potentiel multiculturel du quartier des spectacles de Montréal? Il y a eu déjà un échange avec les gens du quartier des spectacles. On travaille pour rendre cet équipement multifonctionnel et s assurer d avoir un achalandage. La salle de spectacle est un équipement culturel, mais aussi un tremplin pour le développement dans le projet. Elle doit être multifonctionnelle pour avoir le meilleur achalandage 83

20 possible. Après des rencontres avec plusieurs producteurs, il s est avéré qu un potentiel d achalandage supérieur à 50% serait possible. On n ira pas dépenser de l argent pour un équipement qui va fonctionner à moins de 50 %. Notre défi est de créer un équipement qui attire les gens et qui sera un véhicule moteur pour notre projet. De quelles façons ou par quels concepts avez-vous l intention de composer le tissu commercial du projet Griffintown? Plusieurs questions ont été soulevées par rapport à la nature et à la qualité de l offre et par rapport à la Société de Développement Commercial (SDC) du Vieux Montréal. Le million pi² commercial va desservir les futurs résidents du quartier Griffintown. Ce projet aura un pouvoir d attraction suprarégional. On est des promoteurs immobiliers et qui doivent ramener de l argent. Il ne s agit pas d affronter les commerçants de Saint-Catherine. Au contraire, dès le départ on travaille en collaboration avec Geocom. Pour trouver les niches mal desservies au centre-ville et travailler sur les fuites commerciales. C est de cette façon que notre composition commerciale se construit. On a déjà identifié trois secteurs mal desservis. Parallèlement, on négocie des concepts qui ne sont encore présents ni à Montréal ni au Canada. Il s agit d un double effort pour un double effet. Vous envisagez de retenir les montréalais à Montréal et de freiner l étalement urbain, alors que ce sont les jeunes familles qui quittent Montréal. Prévoyez-vous des équipements communautaires pour retenir les familles avec enfants? Il y a eu déjà des rencontres au niveau des CLSC et des commissions scolaires concernant les équipements communautaires. Dans les rencontres avec les familles du sud-ouest, les premières questions reposaient sur la présence de l école et du CLSC. On n a malheureusement pas encore les réponses à ces questions. On travaille dessus avec les autorités qui prennent ces décisions et à qui on doit démontrer le besoin. Ce sont ces autorités qui font les études de besoins. Le conseil du patrimoine de Montréal soutient que certains édifices du projet Griffintown seraient de deux à trois fois la hauteur permise selon les règles d urbanisme, comment justifiez-vous la hauteur des bâtiments proposée dans le projet? Si on veut cesser l étalement urbain il faudrait densifier. Pour densifier il faut bâtir en hauteur. Dans le plan d urbanisme de la ville de Montréal, il est déjà prévu qu il faudrait densifier à proximité du transport en commun. Le développement actuel se fait en densifiant les centres-villes. En construisant les bâtiments à une hauteur plus élevée, il y a un gain d espace libre au sol. Il est peut être vrai que ce n est pas la hauteur permise selon le conseil du patrimoine. Cependant on la justifie par la nécessité de densification des centres-villes. Quels sont les éléments que vous considérez le cœur et l âme de votre projet? L îlot patrimonial et cultuel aurait un grand potentiel et serait un lieu rassembleur où l histoire de Griffintown serait soulignée. L îlot est déjà raccordé à une piste cyclable, d où se verront les bâtisses icônes et on accédera de nouveau au canal Lachine. Cet îlot reflèterait notre objectif d offrir un milieu de vie agréable à proximité du centre-ville. Pourquoi envisagez-vous d aller consulter des architectes internationaux alors qu il y en a déjà à Montréal? Je ne doute certainement pas qu il y a toute la compétence et le talent pour réaliser ce type de projet à Montréal. Les spécialistes étrangers consultés seront présents pour les premiers mois seulement. On aimerait s inspirer des bonnes idées et du succès d ailleurs. Toutefois, il faudrait conserver la présence du cachet montréalais et québécois. Les équipes locales prendront place par la suite. Une dizaine d équipes de consultants d architectes travailleront sur le projet. Ça ne sera pas l idée d un unique architecte, mais création d une signature globale. 84

21 Quelle est la proportion prévue des terrains expropriés dans le projet Griffintown? On croit qu il n y en aura pas. Depuis trois années nous travaillons sur ce projet et nous avons investi des millions de dollars dans ce projet. Les propriétaires résidents ont été rencontrés régulièrement pour les tenir au courant de l évolution du projet. Ils ont hâte de faire une transaction. Avec de bonnes relations et une bonne entente, un taux de 0% d expropriation devient possible. Prévoyez-vous encourager les commerces irlandais dans votre projet pour souligner le passé historique? Bien évidemment, on prévoit des commerces irlandais car ils font partie de l histoire du quartier Griffintown. Est-ce que c est votre entreprise qui ferait la gestion des immeubles locatifs commerciaux? Comme développeurs, nous sommes légalement les propriétaires donc nous demeurons dans l équité à long terme. On assume donc, la gestion. Des études de la DSP montrent que l augmentation du volume de la circulation automobile est liée à l augmentation des accidents. Pensez-vous que l achalandage prévu dans le quartier Griffintown risque de menacer la sécurité? Je ne crois pas qu une attraction suprarégionale mettra en péril la sécurité des piétons et cyclistes. Il faut faire un arrimage intelligent. On s assurera de la sécurité malgré l achalandage prévu dans le projet. Au niveau de la circulation, on a des firmes d analyse. Le plan de gestion de déplacements de la ville de Montréal précisera l ensemble des déplacements sur le site, autant pour les piétons que pour les cyclistes et les automobilistes etc. Comment réussissez-vous à maintenir vos profits en diminuant les commerces? Nos partenaires financiers nous suivent depuis dix ans. Le groupe de financement vient de fonds de pension : Les fonds de pension de la STM, les fonds de pension de la ville de Québec, etc. Il s agit d un investissement à long terme. Il n est pas question de récupérer l argent en 10 années. Commentaire d une participante : Si jamais vous voulez ramener les familles au centre-ville, il faudrait créer d abord un milieu sécuritaire pour les enfants, c'est-à-dire offrir des espaces extérieurs publics et sécuritaires pour accueillir des enfants. J imagine que l aménagement de la portion ouest du projet aurait plus de succès pour répondre aux besoins des familles que celle autour de la rue Peel, car les édifices sont hauts et il y aurait des turbulences de vents, créant des conditions enviables pour les diverses activités au niveau de la rue. 85