EXPERTISE EXPERTISE IMMOBILIERE NICOLAS POULY. Propriétaires Nicolas & Natuzza FOURRÉ. Adresse de l objet Cité Préville Yverdon-les-Bains

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1 EXPERTISE NICOLAS POULY E X P E R T I S E I M M O B I L I È R E Pouly Ingénieurs Civils SA 1523 Granges - Route des Vuarennes EXPERTISE IMMOBILIERE Propriétaires Nicolas & Natuzza FOURRÉ Adresse de l objet Cité Préville Yverdon-les-Bains N de parcelle R. F Parcelle de base R. F Intitulé Appartement de 3,5 pièces en PPE Granges-Marnand, le 4 décembre 2015

2 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 2 Table des matières 1 INTRODUCTION PARCELLE ET SITUATION Situation générale Commodités Surface et affectation de la parcelle Définition du lot de PPE Estimation fiscale (sur extrait R. F. 3904) Mentions (sur extrait R. F. 3904) Servitudes (sur extrait R. F. 3904) Annotations (sur extrait R. F. 3904) Cadastre des sites pollués Parking et aménagements extérieurs DESCRIPTION GENERALE Année de construction et/ou de transformation Structure générale Isolation et vitrage Equipement, technique et chauffage Agencement intérieur DESCRIPTION INTERIEURE DU LOT ET DES COMMUNS Descriptif des pièces et locaux Photos intérieures ETAT GENERAL Etat des différents éléments du bâtiment et du lot de PPE Appréciation de l état général du bâtiment et du lot de PPE CALCUL DE LA VALEUR Détermination de la valeur réelle (intrinsèque) du lot de PPE CONCLUSION Valeur retenue Remarques finales ANNEXES Documents de base

3 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 3 1 INTRODUCTION L'office des poursuites du district du Jura Nord Vaudois m a mandaté pour effectuer la présente expertise. Celle-ci concerne la propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ, parcelle R. F. 3904, sur la parcelle de base R. F. 3618, appartement de 3,5 pièces en PPE, Cité Préville 15, à 1401 Yverdonles-Bains. Son but est de déterminer la valeur de liquidation de cet objet. Il faut encore différencier les deux types de valeurs suivantes: La valeur vénale d un bien correspond au prix que l on peut raisonnablement s attendre à obtenir de sa cession, à la date d évaluation par une transaction ordinaire et dans des circonstances normales. La valeur de liquidation, en revanche, est inférieure à la valeur vénale. Il s agit de la valeur de réalisation d un bien, dans le cas d une vente forcée. Les documents et éléments suivants m ont permis d'établir mon expertise: Visite de l appartement et des communs Extraits du Registre Foncier Plan de situation Plans du lot PPE Comptes PPE exercice 2014 Divers renseignements transmis par les propriétaires Divers renseignements trouvés sur le site internet du guichet cartographique cantonal 3

4 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 4 2 PARCELLE ET SITUATION 2.1 Situation générale La parcelle se trouve en ville d Yverdon-les-Bains, en bordure de l Avenue de Grandson, à la Cité Préville 15. Deux petits bâtiments locatifs sont construits sur cette parcelle les N ECA 4927 & Tous deux sont indépendants. Situation générale avec emplacement de la parcelle 2.2 Commodités Yverdon-les-Bains se trouve dans le Nord vaudois, il s agit de la deuxième ville du canton de Vaud. De ce fait, elle possède toutes les commodités (transports publics, services publics, nombreuses places de travail, commerces, écoles obligatoires et écoles professionnelles, etc.). Du point de vue de l accès routiers, elle se situe au croisement des autoroutes A1 et A5. Pour les transports publics, il faut noter la gare ferroviaire et un réseau de bus. Les activités touristiques sont également nombreuses et variées (centre thermal, musées, lac, réserve naturelle et autres). 4

5 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page Surface et affectation de la parcelle La parcelle de base R. F a une surface totale de m 2. Elle se situe en zone résidentielle 1 avec un type principal <zone d'habitation de moyenne densité>. Cette parcelle est plate. Pour plus de détails, consulter le plan de situation et le règlement communal sur le plan d'extension et de la police des constructions d Yverdon-les-Bains. Photo aérienne avec emplacement de l appartement et surface de la parcelle en jaune 2.4 Définition du lot de PPE La parcelle R. F représente un quote-part de 29/1000 de la parcelle de base R. F Il se compose d'un droit exclusif sur Cité de Préville N 15 : Rez-de-chaussée : un appartement d environ 78 m 2 et usage d une terrasse d environ 14 m 2 Sous-sol : une cave d environ 7 m 2 5 Constituant le lot A21 des plans. Les charges PPE et le chauffage pour 2015 pour le lot de PPE sont de fr / mois.

6 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page Estimation fiscale (sur extrait R. F. 3904) Pour information, l'estimation fiscale de cette parcelle, datant de 2003, est de fr Mentions (sur extrait R. F. 3904) (C) Règlement de PPE ID / /3115/0 (C) Restriction du droit d aliéner LPP ID / /3285/0 (C) Restriction du droit d aliéner LPP ID / Servitudes (sur extrait R. F. 3904) Aucune servitude n est inscrite 2.8 Annotations (sur extrait R. F. 3904) /8769/0 (C) Restriction du droit d aliéner, procédé LP c. Fourré Nicolas ID / /1142/0 (C) Restriction du droit d aliéner, procédé LP c. Fourré Nicolas ID / /1961/0 (C) Inscription provisoire gage immobilier HL communauté PPE l Orée ID / /2555/0 (C) Restriction du droit d aliéner, procédé LP c. Fourré Nicolas ID / /3573/0 (C) Restriction du droit d aliéner, procédé LP ID / Cadastre des sites pollués La parcelle de base n est pas recensée au cadastre des sites pollués du Canton de Vaud (site internet du guichet cartographique cantonal). D autre part, sur place aucun indice ne permet de suspecter une pollution du sol Parking et aménagements extérieurs Une place extérieure en enrobé est à disposition sur la parcelle voisine R. F Selon la servitude /3086/0 : (D) Usage de places de parc à la charge de B-F Yverdon-les Bains 387/2417, figurant sur la parcelle de base R. F. 3618, un parking de 28 places est à disposition de l ensemble de la PPE. Ces 28 places correspondent aux 28 lots de la PPE, soit une place par lot. Pour plus de détails consulter la servitude /3086/0 en annexe. Une terrasse avec des dallettes en béton est aménagée devant le bâtiment. Celle-ci est équipée d un store en toile à rouleau (voir photos N 4). Un petit jardin ensemencé avec de l herbe se trouve également devant la terrasse ; celui-ci 6 ne semble pas faire l objet d un droit exclusif en faveur du lot, mais peut néanmoins être utilisé.

7 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 7 3 DESCRIPTION GENERALE 3.1 Année de construction et/ou de transformation La construction date de 1987 Il faut préciser que les bâtiments construits et/ou rénovés avant 1990 renferment souvent des produits amiantés. Une exposition à l amiante peut avoir de graves conséquences sur la santé. Les travaux de rénovation, de transformation et d entretien des bâtiments concernés impliquent en effet un risque d inhalation de fibres d amiante. Diverses rénovations ont eu lieu dans l appartement en 2012, soit : peinture de l intérieur de l appartement, murs, plafonds et boiseries pose de carrelage dans le petit hall et sur l escalier intérieur changement de la grande fenêtre coulissante du séjour 3.2 Structure générale Les murs porteurs sont en béton armé et en maçonnerie Les étages sont composés de dalles en béton armé avec chapes flottantes La charpente est en bois La toiture est couverte de tuiles Les virevents, les chéneaux encaissés et les descentes d'eau de pluie sont en cuivre 3.3 Isolation et vitrage Les façades sont isolées selon les normes qui étaient en vigueur lors de la construction Les fenêtres sont en bois avec des vitrages isolants, sauf la fenêtre du séjour qui a été changée et qui est en PVC 3.4 Equipement, technique et chauffage Le bâtiment est raccordé aux égouts, en principe en système séparatif La production de chaleur est assurée par une chaudière à mazout se trouvant au sous-sol La distribution de chaleur se fait par des serpentins dans le sol (chauffage de sol) L'eau chaude domestique est produite par la chaudière L'alimentation en eau potable est assurée par la commune Les fenêtres sont munies de stores Une buanderie commune, avec évier, deux lave-linges et un sèche-linge se trouve au soussol Le bâtiment est raccordé au téléréseau 3.5 Agencement intérieur Les sols sont recouverts de parquet et de carrelage, selon les pièces La cuisine est agencée, détails voir la description intérieure 7

8 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 8 Photos extérieures PHOTO N 1 Vue générale façade Est (côté Av. de Grandson) PHOTO N 2 Vue générale façade Nord 8

9 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 9 Photos extérieures (suite) PHOTO N 3 Vue générale façade Ouest (entrée) PHOTO N 4 Vue terrasse et petit jardin côté Ouest 9

10 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 10 4 DESCRIPTION INTERIEURE DU LOT ET DES COMMUNS 4.1 Descriptif des pièces et locaux Ce lot de PPE comprend une cave au sous-sol et un appartement de 3,5 pièces traversant au rezde-chaussée, soit : Sous-sol (locaux communs) 1 local pour vélos 1 buanderie avec évier, deux lave-linges et un séchoir Sous-sol (locaux en propriété) 1 cave (voir photo N 5) Rez-de-chaussée (appartement de 3,5 pièces) 1 entrée 1 cuisine ouverte sur le séjour (voir photo N 6), agencée avec : plonge en PVC cuisinière vitro-céram avec four plan de travail en stratifié hotte de ventilation lave-vaisselle réfrigérateur meubles et armoires en stratifié 1 séjour ouvert, avec cheminée de salon et accès sur la terrasse (voir photo N 7) 1 petit dégagement avec armoire murale et quelques marches d escaliers permettant d atteindre les chambres et la salle de bain (voir photo N 8) 1 chambre moyenne (voir photo N 9) 1 chambre moyenne avec armoire murale (voir photo N 10) 1 WC séparé avec lavabo (voir photo N 11) 1 salle de bain, avec WC, lavabo et baignoire (voir photo N 12) 10

11 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page Photos intérieures PHOTO N 5 Cave au sous-sol PHOTO N 6 Cuisine au rez-de-chaussée PHOTO N 7 Séjour au rez-de-chaussée 11

12 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 12 Photos intérieures (suite) PHOTO N 8 Petit dégagement au rez-de-chaussée PHOTO N 9 Chambre moyenne au rez-dechaussée PHOTO N 10 Chambre moyenne au rez-dechaussée 12

13 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 13 Photos intérieures (suite) PHOTO N 11 WC séparé au rez-de-chaussée PHOTO N 12 Salle de bain au rez-de-chaussée 13

14 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 14 5 ETAT GENERAL 5.1 Etat des différents éléments du bâtiment et du lot de PPE PARTIES BATIMENTS ELEMENTS ETAT Gros œuvre 1 Gros œuvre 2 Aménagements intérieurs Murs / éléments porteurs Dalles / poutraisons et planchers Charpente Revêtement de façades Fenêtres et portes extérieures Stores Couverture (toiture) Isolations Lot de PPE : Plâtrerie Menuiserie intérieure Agencement de cuisine Revêtements de sols Revêtements de murs et plafonds Installations Bâtiment : Electricité (installation) Chauffage (production) Lot de PPE : Appareils de cuisine Sanitaire (appareils et installation) Electricité (installation) Chauffage (distribution) La liste ci-dessus n est pas exhaustive. Bon Bon Bon Convenable Convenable Convenable Convenable Bon Convenable Bon Bon Convenable Convenable Bon Bon Excellent Bon - Convenable Convenable Bon Bon Convenable Bon Description des notations Excellent Pratiquement neuf et/ou en excellent état Bon Récent ou relativement ancien, mais en bon état Convenable Relativement ancien, mais dans un état convenable Mauvais Très ancien et/ou en mauvais état 5.2 Appréciation de l état général du bâtiment et du lot de PPE D'une manière générale, ce bâtiment et le lot de PPE sont dans un état convenable à bon. 14

15 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 15 6 CALCUL DE LA VALEUR Pour déterminer la valeur de liquidation du lot de PPE, nous avons tout d'abord calculé une valeur à neuf, en tenant compte du niveau d'équipement et des matériaux de construction utilisés, puis appliqué une moins-value pour tenir compte de l'état général et de l'âge. 6.1 Détermination de la valeur réelle (intrinsèque) du lot de PPE LIBELLE SURFACE VALEUR A NEUF MOINS-VALUE VAL. ACTUELLE m 2 fr. / m 2 fr. % fr. fr. Appartement Appart. de 3,5 pièces ' ' '210 Terrasse ' '035 39'865 Locaux annexes Cave ' '300 Parking Place de parc extérieure (bloc) ' '000 Valeur réelle (intrinsèque) du lot 591'500 86' '375 Déduction sur valeur réelle 8% 40'430 Valeur de liquidation du lot fr. 464'945 15

16 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 16 7 CONCLUSION 7.1 Valeur retenue Pour ce type d'objet (appartement de 3,5 pièces en PPE), la valeur de rendement n'intervient pas. La propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ, parcelle R. F. 3904, sur la parcelle de base R. F. 3618, appartement de 3,5 pièces en PPE, Cité Préville 15, à 1401 Yverdon-les-Bains a donc une valeur de liquidation arrondie à fr. 465' Remarques finales Cette valeur est déterminée en fonction de l appréciation de l expert, des éléments visibles sur place lors de la visite, des documents transmis, des remarques des pages précédentes et du marché immobilier dans la région. En outre, j émets une réserve pour le cas où les bases de calculs, les conditions locales, l évolution du marché immobilier, les taux d intérêts, ou des inconvénients imprévisibles viendraient modifier tout ou partie des éléments du présent rapport. Je reste bien entendu à disposition pour tous renseignements complémentaires concernant cette affaire. Rédigé à Granges-Marnand, le 4 décembre 2015 Nicolas Pouly Ing. HES, expert 16

17 Expertise propriété de Nicolas & Natuzza FOURRÉ Page 17 8 ANNEXES 8.1 Documents de base Plan de situation Extrait du Registre Foncier R. F Extrait du Registre Foncier parcelle de base R. F Police d'assurance contre l'incendie (ECA) Plan du lot de PPE Servitude /3086/0 : (D) Usage de places de parc 17

18 Guichet cartographique cantonal m Informations dépourvues de foi publique, Etat de Vaud, géodonnées Swisstopo , OpenStreetMap 1:

19 Guichet cartographique cantonal Dénomination légale Type principal Type secondaire Degré sens. bruit Surface [m2] Zone urbaine et des hameaux Zone de centre de localité (zone village) null III Informations dépourvues de foi publique, Etat de Vaud, géodonnées Swisstopo , OpenStreetMap

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