Préambule. Charte anti-spéculative. Entre la Ville de Paris

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1 Charte anti-spéculative Entre la Ville de Paris Et. Préambule Un an après la signature du Pacte Logement pour tous en juin 2014, la Ville de Paris propose à ses partenaires propriétaires fonciers et aux promoteurs privés œuvrant sur son territoire d adhérer à une charte pour le développement de l offre de logements et la lutte contre la surenchère foncière. Cette charte fixe les conditions dans lesquelles la Ville de Paris et ses aménageurs, ainsi que les partenaires propriétaires fonciers signataires, s engagent à mener les consultations de promoteurs privés pour toute réalisation d immeubles de logements sur le territoire parisien, qu il s agisse d opérations conduites dans des secteurs d aménagement ou sur des terrains isolés. Elle précise également le cadre d une collaboration plus efficace et transparente dans la conduite des projets. Dans le cadre d opérations complexes, le propriétaire foncier se réserve la possibilité de lancer au préalable des appels à manifestation d intérêt ou un dialogue compétitif afin de définir la programmation la plus adaptée et d optimiser le projet urbain. En adhérant à cette charte, les acteurs parisiens s engagent à éviter la surenchère foncière afin de maîtriser les prix de construction et donc d accession pour les Parisien-ne-s et à promouvoir une construction participant au développement durable de la capitale, à la qualité architecturale de son paysage et à la satisfaction des besoins des habitants. À travers cette charte, la Ville de Paris et ses partenaires propriétaires fonciers signataires poursuivent ainsi un triple objectif : éviter les surenchères foncières par la fixation du montant de la charge foncière par site et maitriser les prix de sortie des logements ; favoriser une production privée de qualité, participant au développement durable de la capitale, à la qualité architecturale de son paysage, à la satisfaction de ses besoins en matière d habitat, et garantir un niveau élevé d exigences en matière de programmation, d architecture, d environnement et d innovation. 1

2 faciliter et améliorer la conduite des projets pour accélérer leur mise en œuvre grâce à une collaboration renforcée entre l ensemble des partenaires signataires de la charte Cette charte sera annexée aux cahiers des charges et règlements des consultations conduites par la Ville de Paris, ou ses aménageurs, et les propriétaires fonciers signataires de la charte. Des objectifs partagés de production de logements sur le territoire parisien La Ville de Paris s est fixée pour la période un objectif très ambitieux de création de logements par an, répondant à la diversité de la demande et aux nécessités de rééquilibrage de l offre, soit en moyenne à logements sociaux et à logements privés par an. Un effort particulier sera porté au développement de l offre de logements neufs sur Paris avec un objectif de construction supérieur à celui de logements par an fixé par le SDRIF. Pour atteindre ces objectifs, la Ville de Paris poursuivra l effort entrepris depuis 2001 pour favoriser, notamment grâce aux opérations d aménagement publiques et privées, la construction de logements par les bailleurs sociaux et les acteurs privés du logement, afin de développer des quartiers caractérisés par une mixité sociale, urbaine et fonctionnelle. Elle mobilise également tout particulièrement son patrimoine foncier et immobilier, afin d optimiser l implantation de ses services et équipements et permettre la réalisation d opérations résidentielles nouvelles. À la suite de la signature du Pacte Logement pour tous, l AP-HP, la RATP, la SNCF ont annoncé la mobilisation de 20 ha de foncier pour permettre de développer l offre de logement. Ces trois opérateurs ont fait part de leur engagement à saisir toutes les opportunités de mutation foncière de leur patrimoine pour y contribuer. Le partenariat entre la Ville de Paris et ces grands propriétaires fonciers s est traduit par la signature de deux protocoles fonciers, l un avec la SNCF, l autre avec la RATP. Parallèlement à la mobilisation du foncier appartenant à la Ville de Paris ou aux propriétaires fonciers partenaires, le plan local d urbanisme (PLU) de Paris identifie des emplacements réservés destinés à accueillir des programmes comprenant, pour tout ou partie, des logements dont une part de logements locatifs sociaux. Les promoteurs privés sont invités à mobiliser leurs équipes sur les réserves destinées à accueillir des opérations mixtes de logements privés et sociaux, afin de contribuer à la réalisation de projets résidentiels de qualité. Le Plan Local d Urbanisme parisien impose également à tout projet conduit par un opérateur privé comprenant plus de 800 m² d habitation la création d au moins 25 % de logements sociaux si ce projet est situé dans la zone de déficit en logement social. La Ville de Paris a engagé une modification de son PLU en juillet 2014, dont l un des objectifs est de contribuer à l augmentation de l offre de logement. Le dossier soumis à enquête publique du 9 juin au 10 juillet 2015 prévoit notamment une évolution des pourcentages de logements sociaux dévolus aux réserves, la création de réserves pour le logement intermédiaire et de porter à 30% le pourcentage de logement social (en zone de 2

3 déficit) ou intermédiaire (hors zone de déficit) imposé à tout projet privé comprenant plus de 800 m² d habitation. La Ville de Paris a par ailleurs fixé dans son Programme Local de l Habitat l objectif de transformation de m² de bureaux vacants et/ou obsolètes en logements. En la matière, les promoteurs ou propriétaires privés signataires de la Charte s engagent à prioriser l étude de la transformation des bureaux en logement dans leur démarche opérationnelle ou de valorisation. Pour ces opérations, la Ville de Paris s engage alors à examiner au cas par cas avec les promoteurs et propriétaires privés les conditions économiques de leur réalisation. Tous ces projets pourront être par ailleurs facilités par l évolution des règles d urbanisme en faveur de la construction de logements, au travers des possibilités offertes par la loi Alur et les ordonnances d octobre 2013, qui se traduisent en particulier par la suppression du COS et l optimisation possible de certaines parcelles et immeubles déjà construits (par surélévation notamment), qu il convient également de mobiliser dans le respect du paysage parisien et à travers la modification en 2015 du PLU qui tient compte de ces évolutions réglementaires et renforce leur efficience pour la production de logement, tout en proposant par ailleurs des évolutions réglementaires complémentaires telles que la suppression d obligation de prévoir des places de stationnement Un nouveau cadre de consultation pour lutter contre la spéculation foncière et favoriser la qualité des projets A travers cette charte, la Ville de Paris, ses aménageurs et les autres propriétaires fonciers signataires s engagent à commercialiser leurs lots sur la base d une charge foncière fixée à l avance et ne constituant donc pas un critère de sélection. La Ville de Paris, ses aménageurs et les autres propriétaires fonciers signataires s engagent ainsi à appliquer les conditions suivantes à toutes les nouvelles commercialisations : le propriétaire du foncier fixera dans la consultation des promoteurs, la valeur de la charge foncière attendue. Cette valeur sera déterminée au regard des prix du marché et pourra tenir compte des contraintes techniques ou opérationnelles liés à l opération d aménagement ; dès lors que la charge foncière fixée aura été atteinte, une note sera attribuée aux projets. Celle-ci tiendra compte notamment : o o des prix de sortie, critère prépondérant de la notation, afin d optimiser les coûts et d avoir ainsi un effet anti-spéculatif ; d exigences qualitatives, environnementales et architecturales, analysées au regard du bilan d opération, qui seront notamment suivies par le biais de critères financiers (coût de construction, justification des frais divers, niveau de marge, etc.), la maîtrise du coût de sortie ne devant pas être obtenue au détriment de la qualité des projets. 3

4 Pour leur part, les promoteurs signataires s engagent à ne pas remettre en question les conditions d achat ni les éléments constitutifs de leur attribution du lot (coût de construction, prix de vente des logements ). Ils s engagent ainsi à ne pas prévoir de clauses de pré-commercialisation et à transmettre à la Ville de Paris, ses aménageurs ou ses partenaires fonciers signataires les attestations de vente notariées des logements. En guise de dispositif anti-spéculatif et afin de ne pas favoriser des effets d aubaine, une clause de pénalité financière sera prévue dans l acte si le prix moyen de vente ne respecte pas le plafond fixé lors de la consultation. Au lancement de la consultation, le propriétaire foncier transmettra aux promoteurs candidats un règlement de la consultation qui explicitera ces principes et intégrera des clauses anti-spéculatives. Pour des logements durables et agréables à vivre S inscrivant dans les objectifs de la Ville de Paris en matière de qualité de vie et de vivre ensemble, l effort de production nouvelle s accompagnera d une grande exigence de qualité architecturale et environnementale des logements créés, et à une recherche sur les usages et le développement de nouveaux services liés à l habitat. Ainsi, au-delà des prescriptions du PLH et du PLU auxquelles tout projet devra se conformer, les promoteurs signataires de cette charte s engagent, pour chaque projet de construction qu ils développent à Paris, à respecter les recommandations suivantes, qui constitueront également des références à viser pour les opérations de réhabilitation lourde ou de transformation de bâtiments existants. Prenant place au sein d éléments bâtis du patrimoine parisien, les constructions devront s attacher à révéler sa richesse, en garantissant sa préservation et son animation par une architecture innovante et audacieuse. Participant au renforcement de la biodiversité et à la valorisation de la nature en ville, les constructions nouvelles comporteront des plantations dans les espaces libres mais également sur les terrasses et/ou les façades afin de contribuer à améliorer la qualité des continuités écologiques et la biodiversité et à développer des surfaces accueillant de l agriculture urbaine. Les programmes proposeront en outre autant que possible l'implantation d'espaces collectifs au sein des bâtiments dans un objectif d amélioration de la qualité de vie des parisiens au cœur d'une ville bienveillante. Qu il s agisse d espaces extérieurs - terrasses partagées, jardins collectifs - ou intérieurs, espaces et/ou services communs mobilisables par les résidents Afin de tendre vers le «zéro énergie zéro déchet», les constructions nouvelles devront en outre s inscrire dans l ensemble des objectifs déterminés par le plan climat-énergie de Paris, en particulier à travers la satisfaction des labels énergétiques et environnementaux 4

5 auxquels il fait référence et le respect d un taux minimal d énergie renouvelable pour la couverture des besoins des bâtiments. Des engagements conjoints tout au long du projet Conditions de vente en VEFA de logements sociaux Dans les opérations mixtes comportant des logements sociaux consécutifs notamment à la mise en œuvre de réserves du PLU ou de la règle applicable dans les secteurs de déficit en logement social et réalisés sous forme de VEFA à des bailleurs sociaux, le prix de vente des logements sociaux ne devra pas dépasser euros TTC / m² de surface utile, éventuels parkings inclus. De manière exceptionnelle, la Ville pourra accepter, dans les secteurs d aménagement complexes, d étudier une modulation de ce prix de vente. Pour ces opérations mixtes, dès sa désignation, le promoteur se rapprochera de la Ville de Paris pour convenir de l identité du bailleur social appelé à réaliser les logements sociaux et des caractéristiques du projet. Sécuriser les permis et réduire les délais Afin de faciliter la mise au point des programmes de logements portés par les promoteurs privés à Paris, où les contraintes urbaines, techniques, architecturales et patrimoniales sont multiples, la Ville de Paris veillera à garantir des processus d information, d instruction et de décision concernant les opérations de promotion privée, en organisant autant que possible en amont la coordination entre les services du permis de construire, les élus (mairies d arrondissement, adjoints à la Maire de Paris chargés du logement et de l urbanisme), l ensemble des services et instances consultatives concernés. L objectif est ainsi de faciliter l instruction et la délivrance des permis de construire. Assurer un meilleur suivi des projets et de leur commercialisation Pour tous les projets qu ils développent, les promoteurs, les aménageurs et les propriétaires fonciers signataires fourniront à la Ville de Paris les données permettant de tenir à jour des tableaux de synthèse croisant les caractéristiques des programmes commercialisés (typologie de logements, taille, prix, prix moyen ), les calendriers de livraison et les profils des acquéreurs (investisseur, primo-accédant, secondo-accédant, lieu de résidence de l acquéreur ). Ils signaleront également aux services référents toutes difficultés (d ordre opérationnel, règlementaire ) rencontrées dans la mise en œuvre du projet ou toute suggestion d amélioration qui leur paraitrait utile. La Ville de Paris s engage à n utiliser ces données qu à visée statistique. Il s agira ainsi de disposer d éléments de connaissance permettant de mieux cerner les caractéristiques du marché de l accession privée dans le neuf à Paris et d améliorer progressivement les dispositifs mis en œuvre par la collectivité, au service de projets résidentiels de qualité. Signatures 5

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