L immobilier, levier de développement économique et commercial dans les quartiers

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1 L immobilier, levier de développement économique et commercial dans les quartiers 5 ème rencontre du cycle «Habitat, Cadre de vie et Gestion Urbaine «Développer un immobilier d entreprises adapté aux quartiers» Quelles sont les conditions de réussite du développement d activité en territoire prioritaire? TOURS 24 Novembre 2015

2 INTRODUCTION

3 Constat : Un premier PNRU axé sur l amélioration de l habitat (démolitions-reconstructions notamment) et la requalification des équipements et espaces publics Évolution : Un NPNRU qui intègre la requalification économique des quartiers (Contrat de ville) Adaptation : Ce nouvel enjeu de la rénovation urbaine induit une bonne compréhension des conditions de réussite d un équipement économique, de la logique des acteurs, des méthodes et des moyens d actions

4 Trois volets Les critères d émergence et de pérennité d un équipement économique. Les logiques d acteurs La méthodologie et la gouvernance

5 préambule

6 La vitalité économique et commerciale d un quartier ne se décrète pas. Elle résulte principalement de ses caractéristiques intrinsèques. Les ZUS bénéficient d un potentiel souvent mésestimé, voire invisible en première lecture. Pourtant, nombre d entre elles détiennent des atouts endogènes (population jeune, foncier disponible ) et exogènes (proximité des centres de décisions et d activités, infrastructures de transport ), qu il convient d identifier afin d impulser une politique de développement viable et pérenne.

7 Concurrence par les grands centres commerciaux Éloignement des Zones d activités PR U Universi té Cœur de ville : centres de décisions locaux DAAARU- PAO

8 Pour autant, la consolidation économique des territoires en rénovation urbaine n est pas réductible à l implantation d activités. L identification des multiples atouts des ZUS ne doit pas occulter les réalités du terrain. Seul une analyse fine des spécificités du territoire permettra d évaluer son potentiel et de définir une stratégie réaliste de développement. Poser et partager un diagnostic sur le devenir économique et commercial du quartier Identifier les axes stratégiques de développement à privilégier, concevoir la réalisation des actions et des opérations et leur mode de financement.

9 Le déficit d immobilier d entreprises adapté demeure un frein majeur à l installation d activités économiques sur un territoire prioritaire. Pourtant, il contribue au processus de construction urbaine de la ville et participe à l ancrage des activités économiques au sein des territoires. Pour pallier l absence d offre adaptée, les collectivités locales s engagent dans une démarche de création ou d adaptation de surfaces appropriées pour accompagner l installation d activités économique, soit naissantes soit trop petites pour supporter les coûts immobiliers du marché privé. Cette démarche répond au double objectif de recomposition urbaine (mixité fonctionnelle) et de création d emplois (cohésion sociale), mais elle est complexe.

10 La démarche, qui décline un volontarisme politique, doit donc être sécurisée par le respect d une méthodologie qui garantisse le succès et la pérennité du projet, dans l optique d une utilisation optimisée des deniers publics. Ainsi, quelles sont les conditions de réussite du développement d activités en territoire prioritaire?

11 1 - CRITÈRES D ÉMERGENCE ET DE PÉRENNITÉ

12 Sur de nombreux points, les conditions d émergence et de pérennité d un pôle commercial et économique sont identiques. Trois principales particularités les différencient : Les commerces génèrent leurs chiffre d affaires «in situ», les activités économiques «ex situ» La fréquentation des activités économiques induit moins de stationnement temporaire (visiteurs, prestataires), mais plus de stationnement de longue durée (employés) Pour un site économique, les valeurs de marché sont plus homogènes que pour un site commercial Le corpus des opérateurs et des investisseurs est plus important pour les sites économiques. Les conditions de marché sont mieux connues et mieux partagées, que pour un site commercial

13 1 1 Les commerces

14 Six critères majeurs Visibilité, lisibilité et scénographie urbaine Accessibilité et signalétique Stationnement temporaire Confort d usage et sécurité Vocation et assortiment Équilibres économiques

15 La fidélisation des clients, plus encore que leur première visite est directement corrélée aux cinq réponses données par le site commercial à ces cinq critères. La synergie des espaces publics, communs et privés est requise pour concourir au succès. On parle ici d urbanisme commercial et les deux mots prennent tout leur sens

16 1 1 Les activités économiques

17 Les critères d émergence et de pérennité d activités économiques dans les quartiers prioritaires diffèrent du marché standard. C est pourquoi le privé est réticent et que la puissance publique, avec le concours notamment de l ANRU, la CDC ou l ÉPARÉCA se substituent à l initiative privée qui fait défaut.

18 Six critères majeurs L existence d une demande identifiée Un contexte concurrentiel faible Une structure unique d accueil et d information des porteurs de projets Une sélection et un accompagnement des porteurs de projets Un foncier ou un bâti disponible à adapter Une subvention d investissement et de fonctionnement

19 La réussite d un équipement économique en quartier prioritaire requiert une mobilisation de nombreux acteurs (sociaux, économiques, techniques, financiers) concourant à un projet commun. La faible visibilité des porteurs de projets, leurs faibles moyens, voire leurs préventions ou leur méfiance impliquent une forte implication publique et associative

20 La réussite d un équipement économique en quartier prioritaire doit s inscrire dans le parcours résidentiel des porteurs de projets, afin de les faire grandir sur le territoire. La réflexion et les projets doivent donc envisager une chaîne IPHE (Incubateur, Pépinière, Hôtel d Entreprises) conduisant au marché libre (non subventionné)

21 2 LES LOGIQUES D ACTEURS

22 Six logiques distinctes La collectivité (volonté politique programme) L aménageur-opérateur (aménagement, foncier et bâti) Les bailleurs sociaux (transformation d usage) Les promoteurs privés ou publics (équilibres financiers) Les gestionnaires (comptes d exploitation) Les porteurs de projets (motivation et risque d entreprise) Les financiers privés ou publics (retour sur investissement)

23 Chacun de ces acteurs doit donc trouver un équilibre entre de multiples contraintes dans un environnement économique où l argent est une denrée précieuse et rare. La volonté politique de faire travailler ensemble tous ces acteurs dans un but commun et vertueux doit être forte La gouvernance du projet est un enjeu majeur

24 3 La méthodologie et la gouvernance

25 Un maître-mot : La programmation Identifier le nombre et la typologie des porteurs de projets susceptibles d intégrer l équipement (la demande) Recenser et analyser le contexte concurrentiel local et élargi (l offre) Construire la programmation appropriée et la chiffrer Chercher le foncier ou le bâti le plus approprié (urbanité, exploitabilité, mutabilité, faisabilité, coût, etc.) Trouver les bons opérateurs (Maître d Ouvrage, gestionnaire, financiers, etc.)

26 CONCLUSION

27 Le déploiement économique en quartier prioritaire, enjeu du NPNRU, dispose à ce jour de trop peu de repères, d expériences et de réussites. Toutefois, des méthodes, des expériences et des réussites existent sous l impulsion de la puissance publique et de ses partenaires. Il faut les faire connaître. Le partage d expériences, comme cette journée, est donc fondamental pour implémenter une culture commune du «DÉVÉCO».

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