Morphologie. Une occupation de l'espace contrainte par la géographie et marquée par l'histoire. Un patrimoine exceptionnel.

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1 L'aire urbaine de Blois est située au cœur du département de Loir-et-Cher dont l'armature urbaine s'organise autour de trois pôles principaux : Blois, habitants, Romorantin-Lanthenay, habitants, et Vendôme, habitants. Elle est localisée au carrefour de deux axes : l'axe ligérien, reliant les agglomérations de Tours et d'orléans, moteur de la région Centre en termes démographique et économique, et structuré autour de nombreuses infrastructures : l'autoroute A10, la nationale 152 et la voie ferrée Tours/Paris-Austerlitz. L'axe loir-et-chérien nord-sud Vendôme / Romorantin-Lanthenay. Cette position dans l'espace ligérien, axe structurant de la région Centre aux portes de l'ile de France, constitue un atout dont la mise en valeur représente un enjeu fort pour l'agglomération blésoise. Un patrimoine exceptionnel L'aire est structurée autour de la Loire qui la traverse d'est en ouest et qui dessine les contours de la morphologie du Blaisois, d'une grande diversité paysagère. L'aire urbaine se situe au croisement de quatre régions naturelles : Au nord, la Beauce blésoise ou petite Beauce, composée de grandes plaines produisant essentiellement des oléagineux (colza, tournesol) et où sont implantés des élevages hors sol. À l'ouest, au-delà de la forêt de Blois, les paysages boisés de la Gâtine tourangelle. En son cœur et en contrebas du plateau, le Val de Loire, ses vignobles sur coteaux et ses cultures maraîchères. Au sud-est, derrière les forêts de Russy et de Boulogne, la Sologne viticole, pays de bois et d'étangs. Les paysages et le patrimoine architectural représentent des valeurs identitaires fortes du territoire. Les "châteaux de la Loire", nombreux dans l'aire urbaine, illustrent cette empreinte historique localement : château de Blois, résidence royale, châteaux de Chaumont-sur-Loire, de Cheverny La présence du château de Chambord, joyau de la Renaissance, en périphérie immédiate de l'aire, participe à sa renommée et son image de marque. En témoigne également le nombre important de sites classés et inscrits, ainsi que les paysages remarquables : le Val de Loire, inscrit au Patrimoine Mondial par l'unesco depuis novembre 2000 (dont le château de Chaumont-sur-Loire et le domaine de Ménars), les environs du domaine de Chambord, inscrit au patrimoine mondial depuis 1981, les vallées du Beuvron, du Cosson et de la Cisse. Une occupation de l'espace contrainte par la géographie et marquée par l'histoire Une des caractéristiques de la morphologie urbaine de l'agglomération blésoise concerne la spécialisation spatiale induite par la géographie et l'histoire, y compris très récente. Le développement de Blois et plus largement du Blaisois s'est tout d'abord organisé à partir de la Loire. La ville historique s'est en effet développée sur son coteau, rive droite. Le trafic fluvial, très actif jusqu'au XIXème entre le port de Nantes et celui d'orléans (transport de matériaux de construction, de bois, de métaux, de vins, de sel ), est concurrencé à partir de 1850 par le chemin de fer, qui bientôt le remplace. La ligne de chemin de fer, coupant Blois en deux, a participé à modifier sa forme urbaine. L'extension de la ville s'est dès lors réalisée vers l'est, bloquée à l'ouest par la voie ferrée. Mais la véritable expansion urbaine a commencé à partir des années 1950, avec la décentralisation industrielle. L'installation d'activités et la nécessité de loger une main d'œuvre nouvelle entraîna la construction de logements collectifs dans les quartiers de Blois situés au nord de la voie ferrée, qui offraient alors des terrains disponibles. Ce contexte auquel s'ajoutent des contraintes liées notamment à la présence de zones inondables dans le Val explique la spécialisation spatiale de l'agglomération. Le territoire est en effet confronté à différents risques : risques d'inondation dans la vallée de la Loire et sur ces principaux affluents : la Cisse, le Beuvron, le Cosson ; risques de mouvement de terrain sur les coteaux de la Loire ; risques de feux de forêts (Boulogne, Cheverny). 6

2 Ainsi, les zones d'habitat social et d'activités sont localisées au nord de la Loire, au-delà de la voie ferrée (zones d'activités et commerciales sur les communes de Blois, Villebarou et Saint-Sulpice) ainsi que le long de la RN 152, sur la commune de La Chaussée-Saint-Victor. L'évolution récente et plus particulièrement la construction, au début des années soixante-dix, du deuxième pont sur la Loire, tend cependant à rétablir un équilibre nord/sud pour l'implantation des zones commerciales, notamment sur les communes de Vineuil et Saint-Gervais-la- Forêt, sur le coteau sud. Puis les zones pavillonnaires se sont, quant à elles, étendues vers le Sud, plus attrayant que le Nord d'un point de vue paysager. Cette organisation basée sur la concentration des emplois plutôt au nord de l'agglomération, sur un développement pavillonnaire plus diffus au sud, et sur la localisation éclatée des grandes zones commerciales pose de manière très forte la problématique des déplacements dans l'agglomération. manière concentrique par rapport à la ville-centre. C'est néanmoins au Nord et à l'ouest qu'elle est le plus marquée dans la période récente. Les dix communes ayant intégré l'aire urbaine en 1999 sont des communes rurales qui comptent moins de habitants et dont au moins 40% des actifs travaillent dans le pôle urbain blésois ou dans des communes attirées par celui-ci. L'aire urbaine de Blois s'inscrit dans une quasi-continuité territoriale avec l'aire urbaine de Vendôme, dans le Loir-et-Cher, avec qui elle a développé des liens forts, notamment en terme de déplacements domicile-travail. Des liens importants existent aussi avec l'aire urbaine d'amboise, dans le département limitrophe d'indre-et-loire. Le développement de l'aire urbaine ne se réalise pas en direction de celle d'orléans, à la différence de cette dernière qui s'étend notamment vers le sudouest, le long de la RN 152. Une aire urbaine en extension L'aire urbaine de Blois couvre une superficie de hectares et se place ainsi parmi les plus grandes aires de référence, juste derrière Bourges et Châteauroux. Elle englobe 64 communes, contre 52 en moyenne dans les aires urbaines de référence et s'organise autour d'une agglomération (au sens de l'insee) comprenant six communes avec la ville centre, regroupant à elles seules 57% de la population totale de l'aire. Les communes du périmètre sont situées à une vingtaine de kilomètres maximum de Blois. Avec plus de habitants, l'aire concentre plus du tiers de la population du département de Loir-et- Cher. Elle présente une spécificité par rapport aux autres aires urbaines : la couronne périurbaine rassemble en effet un peu plus d'habitants en 1999 ( habitants) que la ville centre (49 170). En général, c'est dans les villes-centres que la concentration de population est la plus forte. En plus de vingt ans, l'aire urbaine de Blois s'est fortement développée, réunissant trente-neuf communes en 1982, cinquante-quatre en 1990, pour en compter soixante-quatre en Cette extension géographique remarquable s'est faite de De réelles solidarités intercommunales L'aire urbaine de Blois est un espace où les solidarités intercommunales se développent autour de plusieurs établissements de coopération à fiscalité propre : la communauté d'agglomération de Blois (Agglopolys) 1, compte onze communes depuis l'intégration, début 2004, de Cellettes et Saint- Bohaire. Instituée en janvier 2003, elle a succédé à la communauté de communes de 1999, qui regroupait à l'origine sept communes. Au Nord et à l'ouest de l'agglomération, la communauté de communes Beauce - Val de Cisse comprend dix-sept communes dans l'aire urbaine. A l'est de l'agglomération, la communauté de communes de la Vallée Saint-Jean (quatre communes) et celle de la Beauce Ligérienne, dont six des douze communes font partie de l'aire urbaine. Au Sud, la communauté de communes Candé - Les Montils et celle du Pays de Chambord (seize communes dont sept dans l'aire urbaine). On compte également quelques communes faisant partie de trois communautés majoritairement situées hors de l'aire urbaine. 1 Pour la présente étude, le périmètre d'agglopolys est celui considéré au 1er janvier 2003, avec 9 communes. Édition 2004 Portrait de l aire urbaine de Blois 7

3 En dehors de l'agglomération de Blois, les communes de l'aire urbaine sont également concernées par deux pays : Au Nord de la Loire, celui de Beauce - Val de Loire, qui comprend soixante-huit communes dont trente-deux sont inclues dans l'aire urbaine. Au Sud, le Pays des Châteaux regroupe trente et une communes dont vingt-deux dans l'aire urbaine. A noter que deux autres pays sont représentés dans l'aire, chacun par une commune : le Pays du Vendômois et celui du Val de Cher - Romorantinais. Ces solidarités intercommunales prennent de plus en plus en compte la réalité vécue au quotidien par les habitants : l'interdépendance des territoires, qui découle principalement de la répartition différenciée des activités et des habitations. Le Programme Local de l'habitat (PLH) du Blaisois, mis en œuvre en 2000 pour assurer une répartition plus équilibrée et diversifiée de l'offre de logements, concerne dix-huit communes. Une forte croissance de l'espace bâti La densité démographique de Loir-et-Cher, de 50 habitants au km², est inférieure de moitié à la densité de la France. Ces chiffres donnent un caractère rural à ce département et créent, dans l'imaginaire collectif, une impression d'espace, un sentiment de liberté d'aménagement. Or, l'urbanisation produite depuis plus de 40 ans, consommatrice d'espace, s'est affranchie progressivement des contraintes de distance en raison de la banalisation de l'usage de la voiture. Si la densité de population de l'aire urbaine blésoise, de 110 habitants au km², est inférieure à la densité des aires urbaines de référence (132 habitants au km²), de fortes évolutions sont en cours. Ainsi, de 1990 à 1999, ce sont les communes situées au sud de la Loire qui enregistrent la plus forte évolution du nombre d'habitants, notamment les communes de Chailles ou des Montils, en périphérie sud-ouest de la ville de Blois. La récente mise en service du troisième pont franchissant la Loire a eu un effet déterminant. Des communes situées au nord de Blois, en bordure de l'a10, connaissent également un récent dynamisme : c'est le cas par exemple de Saint-Sulpice, qui accueille, entre 1990 et 1999, 30% d'habitants en plus. Dates Évolution de l'espace bâti des communes d'agglopolys Espaces bâtis dans Agglopolys (9 communes) Espaces bâtis cumulés dans Agglopolys Espaces bâtis dans l aire urbaine (64 communes) Avant ha ha De 1958 à 1980 (22 ans) De 1980 à 1997 (17 ans) Espaces bâtis cumulés de l aire urbaine ha ha ha ha 607 ha ha ha ha Source : DDE Loir-et-Cher L'espace bâti des communes regroupées dans Agglopolys, en 1997, est trois fois supérieur à celui de Les communes de la communauté d'agglomération ont consommé plus d'espace en quarante ans qu'en vingt siècles. La moindre consommation sur le territoire d'agglopolys après 1980 signifie que la pression sur ce territoire a conduit nombre d'accédants à choisir la deuxième couronne pour élire domicile, et ce, en raison de la disparition d'espaces de qualité pour l'habitat dans l'agglomération. Le rythme de consommation était important dans l'agglomération pendant la première période (64 ha/an de 1958 à 1980) pour baisser pendant la seconde (30 ha/an de 1980 à 1997). Faute de disponibilités foncières, le reste de l'aire urbaine a été gagné par cette croissance (passant de 36 ha à 56 ha/an). A une période d'étalement urbain a succédé l'éclatement urbain, la couronne périurbaine assurant désormais l'essentiel de la croissance du bâti. La densité de la population dans l'espace bâti de l'aire urbaine chute ainsi de 37 hab/ha en 1958 à 23 hab/ha en 1997 (21 hab/ha en considérant les zones d'activités). Une étude sur les transactions foncières en montre que le marché le plus important (40 % des actes) est celui du terrain à bâtir pour maisons individuelles, le second marché étant constitué par les transactions liées à l'agriculture. 2 BASSIERE M.A, CHEVRE C, COMES S, MOREL C, RAZAFINDRAMANANA H.S, RICHARD E, avril Le marché foncier dans l'aire urbaine de Blois ; rapport de stage ; Université François Rabelais : DDE 41 ; CESA ; Tours. 8

4 La concurrence qui s'exerce sur le foncier disponible s'accroît entre les opérations d'intérêt général (logement social, équipements collectifs) et la création de nouveaux logements. Une force centrifuge s'exerce au détriment des familles à revenus moyens désirant accéder à la propriété. En 2001, la taille médiane des parcelles à bâtir était de m² dans l'aire urbaine, de 666 m² à Blois mais de m² au Sud de Blois. De même, le prix médian du m² était d'environ 15 /m² dans l'aire urbaine, de 37 /m² à Blois et de 8,61 /m² au Sud de Blois. Parmi les personnes ayant effectué les transactions immobilières de 2001, les deux tiers appartiennent aux classes moyennes. L'acheteur est généralement plus âgé dans l'agglomération. Les plus de 35 ans réalisent 43% des achats dans l'agglomération et 57% dans le reste de l'aire urbaine; ces proportions sont respectivement de 28% et 72% pour les moins de 35 ans. Ces évolutions sont bien entendues liées à l'augmentation des prix du foncier, premier facteur de choix. Localement, la faible densité d'habitants s'avère peu compatible avec la viabilité économique de services collectifs (transport en commun) ou de commerces de proximité. Une pression sur les espaces sensibles est par ailleurs à relever : la forêt, très présente dans le Loir-et-Cher, constitue un barrage à l'urbanisation. L'existence d'une importante zone inondable repousse l'extension périurbaine. Enfin, les paysages d'entrées de bourgs se banalisent : la conservation de ce patrimoine est un enjeu soulevé par certains pays du Loir et Cher dans leur charte. La meilleure utilisation de l'espace devient un enjeu prioritaire. Édition 2004 Portrait de l aire urbaine de Blois 9

5 Aire urbaine de Blois L'environnement géographique ALENCON CHARTRES PA NOGENT-LE-ROTROU NE FERTE-BERNARD PITHIVIERS MANS CHATEAUDUN ORLEANS LECHE VENDOME BLOIS TOURS AMBOISE ROMORANTIN-LANTHENAY AUMUR VIERZON BOURGES ISSOUDUN CHATELLERAULT CHATEAUROUX SAINT-AMAND-MONT POITIERS 0 10 kilomètres 20 Pôle urbain Couronne péri-urbaine Communes multipôlarisées Espace à dominante rurale Limites régionales IGN 2000, Insee 2003 Source : Insee, recensement de la population 1999 Réalisation : Insee - septembre

6 Aire urbaine de Blois Occupation des sols Aire urbaine Communes Communauté d'agglomération Agglopolys Rhodon Conan Maves Villexanton Champigny-en-Beauce La Chapelle- Saint-Martin-en-Plaine Tourailles Villefrancoeur La Chapelle-Vendômoise Averdon Mulsans Suèvres Villerbon Cour-sur-Loire Lancôme Landes-le-Gaulois Marolles Menars Saint-Dyé-sur-Loire Saint-Bohaire Saint-Denis- Fossé sur-loire Montlivault Saint-Lubin- Villebarou Maslives Françay Saint-Claude-de-Diray Herbault en-vergonnois La Chaussée-Saint-Victor Saint-Sulpice-de-Pommeray Huisseau-sur-Cosson Orchaise Molineuf Blois Vineuil Mont-près-Chambord Santenay Saint-Gervais-la-Forêt Chambon-sur-Cisse Seillac Tour-en-Sologne Coulanges Chailles Mesland Chouzy-sur-Cisse Cellettes Onzain Seur Candé-sur-Beuvron Les Montils Cour-Cheverny Monteaux Veuves Chaumont- sur-loire Chitenay Valaire Ouchamps Monthou-sur-Bièvre Fougères-sur-Bièvre Cormeray Cheverny Sambin Feings Occupation du sol Liaisons pricipales Carrières et décharges Eau de surface Forêt Végétation naturelle Vignes, vergers Autoroute Route départementale Route Nationale Zones bâties (258) Zone d'activité (22) IGN BD Carto Source : SEACL CT Réalisation : DDE41 SEACL-CT (Avril 2004) Édition 2004 Portrait de l aire urbaine de Blois 11

7 Aire urbaine de Blois Les régions naturelles IGN BD Carto Source : CDT 41 Réalisation : DDE Loir-et-Cher-SEACL CT (mars 2004) 12

8 Aire urbaine de Blois Les communautés de communes et d'agglomération Source : Observatoire de l'économie et des territoires de Loir-et-Cher Réalisation :Observatoire de l'économie et des territoires de Loir-et-Cher - mars 2004 Édition 2004 Portrait de l aire urbaine de Blois 13

9 Aire urbaine de Blois Extension géographique de 1982 à 1999 La Loire Aire urbaine Communauté d'agglomération de Blois Communes RHODON CONAN CHAMPIGNY-EN-BEAUCE MAVES VILLEXANTON LA CHAPELLE SAINT-MARTIN-EN-PLAINE VILLEFRANCOEUR TOURAILLES AVERDON LA CHAPELLE-VENDOMOISE MULSANS SUEVRES LANDES LE-GAULOIS LANCOME FRANCAY HERBAULT SAINT-BOHAIRE SAINT-LUBIN EN-VERGONNOIS FOSSE SAINT-SULPICE VILLERBON COUR-SUR-LOIRE MAROLLES MENARS SAINT-DYE-SUR-LOIRE SAINT-DENIS-SUR-LOIRE MONTLIVAULT MASLIVES VILLEBAROU SAINT-CLAUDE-DE-DIRAY LA CHAUSSEE SAINT-VICTOR HUISSEAU-SUR-COSSON ORCHAISE MOLINEUF BLOIS VINEUIL SANTENAY CHAMBON-SUR-CISSE SEILLAC COULANGES CHAILLES SAINT-GERVAIS LA-FORET MONT-PRES-CHAMBORD TOUR-EN-SOLOGNE MESLAND ONZAIN CHOUZY-SUR-CISSE SEUR CANDE-SUR-BEUVRON CELLETTES COUR-CHEVERNY MONTEAUX VEUVES CHITENAY CORMERAY VALAIRE OUCHAMPS CHAUMONT-SUR-LOIRE MONTHOU-SUR-BIEVRE CHEVERNY FOUGERES SUR-BIEVRE SAMBIN Kilomètres Situation 1982 Extension de 1982 à 1990 Extension de 1990 à 1999 IGN 2001 Source : INSEE recensements de la population 1990 et 1999 Réalisation : CETE Normandie-Centre (octobre 2003) 14