CYCLE UTILISATEURS. Les grandes entreprises ont-elles encore besoin de bureaux?

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1 CYCLE UTILISATEURS Les grandes entreprises ont-elles encore besoin de bureaux? A l heure où les nouvelles technologies bouleversent les modes de travail, les entreprises sont-elles toujours accros au bureau? Pourquoi avoir un siège social? Et surtout quel siège social proposer pour répondre aux besoins de son utilisateur? Quels intérêts pour une entreprise de se regrouper sur un même immeuble, sur un campus, sur une tour? Quelles alternatives sont crédibles pour conserver ou attirer de nouveaux talents, pour améliorer la productivité, pour optimiser le poste immobilier (tierslieux, co-working, nomadisme, télé-travail ) Vendredi 4 décembre 14h30 16h Débat animé par Marie-Pierre SANDILLON, Associée Gérante M PIERRE SERVICES ET CONSEIL et Présidente du Collège Immobilier d Entreprise CLUB DES DEVELOPPEURS IMMOBILIERS ET FONCIERS Intervenants : Dimitri BOULTE Directeur Général Délégué / Directeur des Opérations SOCIETE FONCIERE LYONNAISE Patrick CANAC Président abcd (ADVANCED BUILDING CONSTRUCTION & DESIGN) Pascal CHOPLAIN Directeur des projets immobiliers ORANGE Gislhain GRIMM Directeur Workplace Solutions & Innovation COLLIERS INTERNATIONAL Remi KAEPPELIN Directeur du Patrimoine TDF Arnaud VIOLETTE Directeur NEXITY BLUE OFFICE 1

2 Introduction Marie-Pierre SANDILLON, Gérante - M'PIERRE SERVICES ET CONSEIL et Présidente du Collège Immobilier d'entreprise - CLUB DES DEVELOPPEURS IMMOBILIERS ET FONCIERS Les nouvelles technologies, la connectique et leur évolution constante ont bouleversé et continuent de bouleverser les modes de travail. Ces nouvelles technologies ont un effet «libérateur» dans la vie de l entreprise et dans celle de ses salariés : l individu se «libère» de son bureau puisqu il réussit à travailler aussi bien à son domicile, que dans un lieu tiers à l extérieur, que dans les transports, qu à son «bureau». L entreprise se «libère» également de son management hiérarchique. Le manager devient un «servant leader», un leader au service d une équipe, elle même au service d un projet avec un grand degré d autonomie. La création et l innovation sont placées en position centrale de l entreprise et les bureaux deviennent un «accessoire» au bon exercice des projets de l entreprise. Les entreprises du monde tertiaire sont qualifiées de start up, d entreprises agiles ou libérées. Pour autant ces entreprises tertiaires, libérées pour mieux créer, innover et produire tendent-elles à se libérer de leurs bureaux ou les repensent-elles pour mettre le bâti aux services des utilisateurs? Gislhain GRIMM Directeur Workplace Solutions & Innovation COLLIERS INTERNATIONAL Depuis les années 50, on se pose la question de travailler dans les transports et à la maison. Aujourd hui et avec «l ubérisation», le digital va bouleverser les champs économiques et sociaux. L immobilier pourrait devenir liquide et se transformer en service. Par exemple, on pourrait envisager la fin de l engagement sur des baux au profit de la commande, c est à dire la mise en service d espace de travail pour un temps fixé. Nous serions sur une hybridation entre service et baux précaires. Pour cela, l immeuble doit être flexible et réversible. Les entreprises auront encore besoin de bureaux mais leur nature et leurs fonctions seront différentes et dans des lieux différents. La vision des utilisateurs Pascal CHOPLAIN Directeur des projets immobiliers Orange Pascal Choplain indique qu Orange regroupe et installe (incessamment) à Chatillon, dans un écocampus de m² de bureaux et services, toutes ses équipes d innovation et de marketing stratégiques. Il nous livre sa conception et les enjeux des bureaux de demain. L enjeu principal d un regroupement est de trouver un campus pouvant optimiser les communications et l interconnexion des départements de la façon la plus agréable pour l utilisateur. Pour cela, Orange a privilégié une conception circulaire de son bâtiment avec un immense jardin central partagé. Le campus n est pas régi par les «règles» d un siège social mais répond aux besoins de coopérations des différents métiers qu il accueille. Pour cela, il faut prendre en compte les infrastructures techniques et les adapter aux caractéristiques des métiers. Cette distinction entre le campus et le siège (situé dans le 15ème arrondissement) n est que temporaire puisqu un projet de regroupement à long terme voit le jour. 2

3 Remi KAEPPELIN Directeur du Patrimoine TDF Les enjeux et les objectifs de la stratégie immobilière de TDF sont liés à une stratégie business (regrouper des métiers différents) et industrielle à cause des infrastructures techniques de télécommunications et d audiovisuel présentes sur les différents immeubles. Aujourd hui, TDF occupe 5 sites et souhaite un regroupement sur 3 sites. La vision de la foncière Dimitri BOULTE Directeur Général Délégué/ Directeur des opérations SOCIETE FONCIERE LYONNAISE Suite à la prise à bail de BlablaCar dans l immeuble #Cloud.Paris (déjà occupé par Exane et Facebook) géré par SFL ( m² de bureaux chez SFL), Dimitri Boulte nous livre les points de succès pour attirer ces entreprises «libérées». Il faut tout d abord repenser l immeuble non pas en fonction de l offre mais en fonction de l utilisateur final, c est-à-dire les personnes travaillant dans les structures. Pour cela, le bailleur doit capter les besoins de ces entreprises qui ne sont pas assouvis dans des bureaux classiques. Or, on s aperçoit d une certaine homogénéité dans les attentes de ces utilisateurs (exemple : bien être et confort, espace de réunion et de détente pouvant accueillir le travail collectif). La problématique reste que la demande évolue vite et que l acte de construire est long : #Cloud.Paris a été imaginé il y a 4 ans et doit satisfaire les besoins des entreprises aujourd hui. La réponse à ces attentes passe donc par un remodélisation des espaces de bureaux, plus que par la suppression des bureaux. La réponse des promoteurs Patrick CANAC Président abcd (ADVANCED BUILDING CONSTRUCTION & DESIGN) Selon Patrick Canac, il faut relativiser : l entreprise va continuer à exister physiquement même si elle se dématérialise. Il identifie quatre tendances observées sur les commandes de bureaux, modulant les notions de services et de confort pour susciter l émulation au travail. Ces tendances sont : Le rapprochement des lieux de travail vers les lieux d habitations : une délocalisation de Paris vers la périphérie ; Les surfaces du bâtiment doivent répondre au partage du temps et doivent être optimisées en conséquence (exemple : besoin de service dans l immeuble) ; L espace de travail doit favoriser les comportements coopératifs, les échanges et faciliter le déplacement des utilisateurs hors de leur propre bureau ; Le confort et le plaisir de travailler : le jardin, par exemple, retrouve de l espace au sein des entreprises. L acte de travailler et la détente se confondent désormais et le bâtiment doit prendre en compte ces nouvelles dispositions. On devrait parler de «lieux de vie» à la place de «lieux de travail». 3

4 Arnaud VIOLETTE Directeur NEXITY BLUE OFFICE Nexity a développé une nouvelle gamme de bureau lié à la relation de l utilisateur au bureau : Nexity Blue Office. La relation de travail commence au départ du lieu d habitation et mixe à la fois la vie professionnelle, la vie personnelle et les loisirs. La vision des ressources humaines est donc plus celle de flux et non de stock. Les Blue Offices développés par Nexity concrétisent ces visions de flux en mettant à disposition des grandes entreprises des espaces de co-working sans baux, prenant la forme de services. Les espaces de travail (130 postes) sont réservables en ligne par les entreprises pour une durée variable en fonction de la disponibilité des surfaces. Ce dispositif répond au besoin d un réseau de bureaux connectés au bureau principal (siège) et proche des lieux d habitation des utilisateurs. L hybridation bureau principal/bureaux de proximité est donc une solution face aux contraintes de partage de temps. Le succès de ce système se prouve par la proportion des utilisateurs : Blue Office représente seulement 4 % d indépendants. Débats et échanges entre l animatrice et les intervenants Notion de siège social Selon Gislhain GRIMM, le siège social perdure car c est un endroit de rattachement, on a un besoin d appartenance. Le siège social est ici pensé comme un aimant, reliant entre elles, les différentes unités appartenant à l entreprise, duquel émane le sens même du travail et les relations d entreprise. Il est également transformé en Happen-Space (par exemple chez Accenture), c est à dire en un lieu géré par une société d événementiel. Les relations d entreprises seront donc consolidées au travers du siège puis transférées par la suite aux bureaux électrons. Les sociétés de nouvelles technologies sont celles qui investissent le plus dans le siège social (par exemple Google avec Alphabet City). Remi Kaeppelin fait une différence entre siège social et business center en intégrant dans le business center les fonctions support. Il prend pour exemple la construction d un business center dans lequel sont regroupés pôle d affaires, pôle technique et une incubation de petites entreprises de province autour de plusieurs bâtiments aux caractéristiques distinctes. Ce business center crée de la transversalité, ce qui n est pas le cas des sièges des grandes entreprises, très hiérarchiques. Pour Pascal Choplain, Orange a dédié un espace pour les start up dans son éco-campus, c est l Orange Garden. Orange a historiquement une culture en termes d organisation en bureaux cloisonnés. L évolution culturelle a donc été importante ces dernières années pour aboutir à l Eco- Campus. Organisation de la flexibilité et de la réversibilité La flexibilité et la notion de commercialité s intègrent peu à peu dans les constructions. Dans les constructions en blanc, le bâtiment intègre déjà cette flexibilité recherchée, notamment par la divisibilité des plateaux. Selon Patrick Canac, cette recherche de flexibilité est cependant soumise à une contrainte coût : les technologies permettant de s adapter à différents scénarii d occupation (traitement d air, désenfumage) sont couteuses. La capacité de désenfumage doit être importante par exemple. Dans le cas du bâti, cette flexibilité s apparente à l amélioration de la circulation et du confort. Elle s opère notamment par la création de noyaux. 4

5 Cette flexibilité se pense également au niveau du réseau : doit-on privilégier le câblage ou le wifi professionnel? Pour gagner en flexibilité, le wifi est plus avantageux mais bien plus couteux. Le wifi contribue au développement des immeubles intelligents, par la capacité à pouvoir retracer le linéaire des bureaux, ou à pouvoir réserver automatiquement les salles de réunion. Pour Dimitri Boulte, la flexibilité se traduit par une horizontalité des plateaux qui est fondamentale. Par exemple, Blablacar a été séduit par les plateaux de 3000m² de l immeuble #Cloud.Paris. Cela favorise les échanges au travail. Ensuite, la lumière naturelle doit être particulièrement soignée puisqu elle peut favoriser jusqu à 20% de productivité supplémentaire (selon une étude récente). Les escaliers bénéficient aujourd hui d un traitement particulier, c est un endroit où se rencontrent les collaborateurs. Le recrutement et la fidélisation des talents sont aujourd hui primordiaux, l immeuble devient un élément d appréciation important pour capter les ressources humaines à forte valeur ajoutée (Blablacar, Facebook). Pour l utilisateur, le bureau n est plus appréhendé comme un coût mais comme un investissement. Si l immeuble intègre et prend les caractéristiques d un investissement, le prix ne sera plus une limite. Synthèse écrite, établie par Guillaume Barbier et Rodolphe Pelle, étudiants au DESUP IMMOBILIER D ENTREPRISE de l Université Paris 1 Panthéon Sorbonne 5

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