Un logement bien encombrant lorsque le couple se sépare...

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1 Page 1/7 PATRIMOINE Un logement bien encombrant lorsque le couple se sépare... Le sort de la résidence commune du couple, de la famille, fait rarement l'unanimité. Peut-on et faut-il la vendre? Si oui, qui reste dans les lieux? À quel prix? Propriétaires ou locataires, mariés, pacsés, concubins, à chaque situation, une réponse différente. MARIE PELLEFIGUE Les professionnels en témoignent le sort de la residence principale est un enjeu pour le couple qui se sépare, une épine budgétaire dans son projet de rupture Selon qu il est marie, pacse ou concubin, que l'appartement commun a ete acquis pendant l'union ou avant, que l'un accepte de céder sa part de propriete a l'autre ou que, au contraire, il lui fasse vivre une guerre de tranchées pour qu'il consente a abandonner les lieux, les solutions ne seront pas du tout les mêmes Et les conséquences financieres non plus II faudra parfois assumer seul la charge d'un credit autrefois regle avec deux salaires, ou payer un loyer sur ses propres deniers et non sur ceux du compte commun Enfin, les solutions juridiques qui peuvent etre proposées ont des repercussions fiscales Ainsi, chaque hypothèse mente-t-elle d'être pesée soigneusement Parfois, la solution la plus raisonnable sera de renoncer a conserver son ancien logement, trop onéreux, dans d autres situations, mieux vaudra en devenir pleinement proprietaire Quoi qu'il en soit, le couple ne dispose pas des mêmes options au moment de la separation, selon qu'il est locataire ou proprietaire de sa residence principale, qu'il l'a acquise sous le regime de l'indivision, de la communaute légale, ou de la separation de biens Explications LE COUPLE A ACQUIS LE LOGEMENT EN INDIVISION Qu'il soit marie sous le regime de la separation de biens, pacse sous le regime commun, ou en concubinage, le couple détient la residence principale commune en indivision Ce qui veut dire qu'il appartient a chacun des deux, a hauteur de la quote-part qu'il a financée lors de l'acquisition Cette derniere doit etre indiquée par le notaire dans l'acte de propriete «Avant de rédiger l'acte, nous demandons un décompte précis aux deux acquéreurs Chacun doit nous indiquer le montant de son apport, ainsi que la cle de repartition du cre dit souscrit pour le financement du bien», explique Ludovic Duret, notaire a Melun, membre du Groupe Monassier Apport, crédit, travaux, qui a financé quoi? Fixer clairement les apports de chacun est primordial si, au final, le couple décide de vendre le bien (voir plus lom) Car chacun récupère alors son apport personnel, éventuellement valorise d'une plus value Ainsi, si l'apport de l'un a permis d'acquérir 20 % du bien a l'achat, il obtiendra 20 % du prix de vente Concernant la part comple mentaire du financement, chacun a droit a sa part de contribution, selon la cle fixée au moment de l'achat du logement, le credit pouvant etre

2 Page 2/7 JAMAIS!! Qcriâ f îrrônrf t&us So X % l'chat" et- facil«(f k credit? remboursé à parts égales (50/50) ou inégales (70/30, par exemple). Reste que si la séparation est houleuse, la question de la contribution de chacun à l'achat du logement commun est souvent la principale pierre d'achoppement. «Durant la vie commune, parfois l'un des deux voit ses revenus baisser, et c'est l'autre qui se charge intégralement du remboursement du crédit. Au moment de la séparation, ce dernier peut donc réclamer une part plus importante, à condition de prouver que les remboursements sont issus de son compte personnel. L'autre, en revanche, aura beaucoup de difficultés à expli- 1 quer que, pendant ce temps, il a réglé les dépenses I courantes pour la vie de famille, à moins d'avoir g conserve toutes les facturettes de courses oujusti- 1 ficatifspour les soins aux enfants...», met en gar- J de Nathalie Couzigou-Suhas, notaire à Paris. Les litiges de ce type sont très nombreux devant les tribunaux, pourtant les règles ont évolué et la solution dépend aujourd'hui principalement de l'union contractée. ^Première hypothèse : le couple est marié sous le régime de la séparation de biens. La jurisprudence actuelle, qui domine depuis 2011, considère que les remboursements de crédits pour l'achat de la résidence principale commune sont à traiter comme des contributions aux charges du mariage. Si l'un des deux époux rembourse l'intégralité des crédits, alors qu'il était indiqué dans l'acte de propriété que seulement 50 % étaient à sa charge, il peut demander une créance sur le trop-plein versé, mais il n'est pas sûr de l'obtenir. Les tribunaux considèrent en effet qu'il est normal, pour un couple marié, de participer à l'achat de la résidence principale à hauteur de ses revenus.

3 Page 3/7 * Que/ csf /e sort des investissements locatifs communs? achat à deux d'un bien locatif placé sous un régime fiscal de faveur (déficit foncier, Malraux, Robien, Borloo, Sellier, Duflot, Pinel,...) pose la question du devenir de l'avantage fiscal consenti, que ce soit une déduction ou une réduction d'impôt. Le couple séparé va en effet rédiger deux déclarations individuelles. S'il décide de céder le bien avant la période minimale d'engagement de location, il > devra rembourser les économies d'impôts réalisées les années précédentes. Ce qui s'avérera financièrement très pénalisant. L'autre solution consiste pour l'un, à céder sa part à l'autre. Dans ce cas, il faudra calculer à combien se montent le, droit de partage et les frais de transfert du crédit à un seul nom au lieu des deux. Et faire préciser dans le contrat de vente que si le nouveau, et unique propriétaire ne respecte pas les conditions du dispositif (durée minimale de conservation et I de location), son ex-conjoint ou partenaire ne sera pas redevable du remboursement des impôts économisés. Attention, cette clause n'est pas opposable au fisc. Dernière possibilité : un récent assouplissement permet de garder le bien en indivision jusqu'à la fin de l'engagement fiscal et de le vendre au terme. La déduction ou réduction d'impôt est alors conservée, et partagée en deux à proportion de la quote-part de propriété de chacun. En cas d'option pour cette solution, il faut signer une convention d'indivision qui précise toutes les modalités sur les frais, le choix du locataire et la vente au terme de la période d'engagement. -^Deuxième hypothèse : le couple est pacsé. Sa situation est plus complexe, et sera tranchée au cas par cas. Car il n'existe pas, pour lui, de notion de contributions aux charges du couple. Certains tribunaux ont cependant accordé les mêmes droits aux ex-partenaires qu'aux ex-époux. -^Dernière hypothèse : le logement a été acquis par deux concubins. Dans ce cas, il n'existe aucune protection et celui qui a rembourse davantage est parfaitement en droit de réclamer une créance à l'autre et d'obtenir plus que sa part initiale lors de la vente du logement. Pour éviter cela, il existe une solution, mais il faut y penser préventivement en ouvrant, dès l'achat de la résidence commune, un compte joint sur lequel chacun virera chaque mois une partie de ses revenus personnels. C'est sur ce compte que doivent être prélevés tous les frais concernant le logement. «À la fois les échéances de remboursement de crédit, mais aussi les charges de copropriété le cas échéant, les taxes foncières et d'habitation, les dêpenses de fonctionnement (eau, électricité,...), précise Sylvain Guillaud-Bataille, notaire à Paris. Il faut être vigilant car, légalement, les frais liés au droit de propriété (taxe foncière, gros travaux,...) sont à répartir à hauteur de la quote-part de chaque indivisaire, alors que les dépenses de fonctionnement sont à partager à 50/50. w Outre le problème du financement du bien, se pose souvent la question du paiement des travaux. «Lorsque l'un des deux seulement a réglé les factures pour une nouvelle cuisine ou la réfection de la salle de bains, il affirme que cela a donné de la valeur au bien, et exige donc une créance revalorisée selon la plus-value apportée», explique Ludovic Duret. Là aussi, la prise en compte des travaux peut donner lieu à des batailles homériques, querelles d'experts à la clé. D'autant qu'il

4 Page 4/7 est possible de récupérer la valeur des travaux en montant fixe ou en pourcentage de la valeur finale du bien. Mieux vaut donc prévoir, en amont, comment seront récupérées les sommes financées par l'un des deux au titre de dépenses d'amélioration en cas de séparation. Est-il pertinent de vendre le logement? La vente est l'option la plus simple. Mais ce n'est pas forcément le choix des indivisaires. ^Première solution : ils sont d'accord pour vendre le bien. En fixer la valeur est assez simple. «Je conseille souvent aux couples qui se séparent de faire réaliser trois expertises, en mandatant chacun une agence et en se mettant d'accord sur le choix de la troisième ou bien en demandant un avis de valeur au notaire. On dispose ainsi de trois estimations, et la moyenne des trois détermine la valeur du bien», explique Nathalie Couzigou-Suhas. Ensuite, il faut fixer le mode de répartition du prix de vente, ce qui, on l'a vu est généralement plus complexe. «Le montant récupéré lors de la cession de l'ex-résidence principale est consigné sur un compte indivis, et nous ne pouvons verser l'argent aux deux indivisaires que lorsqu 'ils se sont mis d'accord sur le montant revenant à chacun», précise Nathalie Couzigou-Suhas. -»Deuxième solution : mieux vaut rester en indivision. K C'est souvent le choix par défaut, quefont les couples qui ont acheté au plus haut avec un emprunt à 100%. Si les prix du marché immobilier ont chuté, ils s'aperçoivent que s'ils vendent, ils devront encore de l'argent à la banque. Ils décident donc de conserver le bien en attendant que les prix remontent», note Nathalie Couzigou-Suhas. Cette solution est également privilégiée par les couples avec enfants, celui qui en a la garde restant temporairement dans le logement commun pour éviter un changement d'école ou de lycée en milieu d'année. Dans ce cas, tous les juristes conseillent aux deux membres du couple de rédiger une convention d'indivision. Nul besoin de passer devant un avocat ou un notaire pour cela, mais un conseil averti est souvent le bienvenu. La convention a une durée maximale de cinq ans, mais l'on peut prévoir qu'elle soit automatiquement La question de la contribution de chacun à l'achat du bien est souvent la pierre d'achoppement. reconductible par période (en général, un, trois ou cinq ans). Dans cette convention, il faut tout envisager, de façon à éviter les problèmes post-séparation. «Lorsque nous rédigeons une convention temporaire, nous y indiquons notamment les conditions de rachat departs, les modalités pour fixer le prix de vente (expertise,...) et, pour sa répartition entre les deux indivisaires, le règlement des charges selon leur type, mais aussi le financement d'éventuels travaux», souligne Nathalie Couzigou-Suhas. En général, la répartition des charges et impôts (taxe foncière et d'habitation) est calquée sur celle en vigueur entre bailleur et locataire, mais là aussi, la règle est modifiable. Bon à savoir : celui qui quitte l'ex-domicile commun peut réclamer une indemnité d'occupation à celui qui reste. Cette dernière correspond, en général, au loyer de marché minoré de 20 % en moyenne. Mais cette règle est elle aussi négociable. Mieux vaut d'ailleurs s'entendre avec son expartenaire s'il conserve la jouissance du logement commun, afin qu'il paie toutes les charges, plutôt que d'en régler la moitié et d'exiger de lui une indemnité, qui sera fiscalement taxée sous le régime des revenus fonciers... Dernier point important : la convention d'indivision ne peut pas être dénoncée avant son terme, à moins d'un accord entre les deux indivisaires. D'où l'importance de bien réfléchir initialement à la durée choisie. Petite astuce : si le couple séparé décide de vendre l'ex-logement commun au terme de la convention, la doctrine fiscale admet qu'on leur fasse une fleur. En effet, l'exonération de taxe sur les plus-values applicable en cas de vente de la résidence principale est conservée pour les deux indivisaires, même si celui qui est parti a acheté une autre résidence principale. «Attention, pour conserver l'exonération, il faut que l'ex-domicile commun ait constitué la résidence principale de l'un des deux pendant toute la durée de l'indivision», précise Nathalie Couzigou-Suhas. ^Troisième solution : l'un des membres du couple veut conserver le logement commun. Il va donc falloir qu'il rachète sa part à l'autre. Une fois un accord trouvé sur la valeur du bien, reste à passer devant le notaire pour signer un nouvel acte de proprié-

5 Page 5/7 té. Attention, si juridiquement il s'agit d'un partage d'indivision, fiscalement l'opération n'est pas la même selon le statut juridique du couple. S'il était marié ou pacsé, le nouveau propriétaire, outre la soulte versée à son ex-partenaire, doit payer un droit de partage au fisc. En effet, un couple «établi» est considéré fiscalement comme ayant détenu un patrimoine «à deux» dont la liquidation, même s'il est en indivision entre eux, constitue un partage. Ce droit est calculé sur la valeur de l'actif net. Cela signifie que le notaire retranche du prix du bien le montant des crédits qui lui sont attachés, et prélève la taxe de 2,5 % sur la valeur ainsi obtenue. Si le couple vivait en concubinage, le rachat de la part de l'autre constitue une vente classique, donnant lieu au paiement de droits de mutation d'environ 8 % sur la valeur de la part acquise. En effet, le bien commun détenu par deux personnes en union libre n'est pas considéré comme tel par le droit fiscal, qui considère que le rachat est bien une vente entre deux personnes étrangères l'une à l'autre. Un conseil : selon la valeur globale du bien, de la part rachetée, et de l'éventuel crédit en cours, si le couple en union libre conserve une bonne entente malgré la séparation, il peut être intéressant de se pacser dans un premier temps, de réaliser l'opération de rachat, puis de rompre le pacs un peu plus tard. Attention, les deux opérations ne doivent pas étre concomitantes, au risque de tomber dans l'abus de droit et de voir la vente requalifiée par le fisc. -^Quatrième et dernière solution : chacun des deux ex-partenaires veut garder pour lui le logement commun. S'ils étaient mariés ou pacsés, le juge peut trancher du sort du bien dans le cadre du jugement de divorce ou de la rupture de pacs, en présence d'enfants. «C'est lui qui décide d'un droit d'attribution préférentielle temporaire du logement», précise Ludovic Duret. En revanche, deux concubins ne peuvent aller devant le juge. Leur union étant libre, à eux de trouver une solution. Attention, être marié ne règle pas le problème, car une fois la séparation actée, il faut de nouveau se mettre d'accord sur le partage du bien. Dans le pire des cas, s'il n'y a aucune entente possible, une fois le couple légalement séparé (divorce prononcé, pacs définitivement rompu, fin de l'union libre), l'un des indivisaires peut parfaitement forcer l'autre à vendre le bien, puisque le Code civil précise que nul n'est censé rester dans l'indivision. Il faut alors s'attendre à une longue procédure, de un à trois ans, avec au bout une vente judiciaire du bien, probablement à perte, à la barre du tribunal. Mieux vaut donc s'arranger avant. LE LOGEMENT APPARTIENT À LA COMMUNAUTÉ DES ÉPOUX Si le couple était marié sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts (automatique à défaut de contrat de mariage), ou sous un autre régime communautaire, la résidence principale est considérée comme un bien commun, c'est-àdire appartenant pour moitié à chacun des deux époux, même si l'un d'entre eux seulement assure le financement de son acquisition avec ses revenus d'activité. -fr Apport d'un bien propre : la répartition de la propriété peut être différente si, au moment de l'achat, l'un des deux a participé au financement global en apportant ses biens propres. Ce sont ceux issus de donations, récupérés par succession ou des fonds qui lui appartenaient avant le mariage. «Encore faut-il que cet apportait été précisé dans l'acte de propriété via une clause de rem-

6 Page 6/7 plat, qui indique l'origine des fonds propres», note Sylvain Guillaud-Bataille. Une subtilité : pour prouver que les fonds proviennent d'une donation individuelle, et sont donc un bien propre, «il faut un acte de donation, ou une déclaration de don manuel, réalisé au nom du bénéficiaire, sinon l'ex-conjoint peut arguer du fait qu'il s'agit d'une donation réalisée pour le couple, surtout si les fonds ont été versés sur le compte commun, et réclamer ainsi la moitié des sommes données», explique Ludovic Duret. Au moment de la séparation, le couple marié sous le régime de communauté doit lui aussi s'entendre sur le prix du bien, et sur la répartition des sommes dues à chacun. Si aucun n'a fait d'apport au moment de l'achat ou n'a financé de travaux important, le prix sera divisé en deux parts égales. Attention, mieux vaut vendre le bien immobilier avant que le divorce ne soit prononcé. Cela permet de ne plus avoir dans la communauté que des liquidités à partager. Car si le Vous n'êtes f#s > dè vous daccord/ ie tranche! Celui qui quitte l'ex-domicile peut réclamer une indemnité d'occupation à celui qui reste. divorce est prononcé alors que le bien immobilier n'est pas vendu, il passe en indivision. Les exépoux sont alors propriétaires indivis, chacun à hauteur de 50 % et le partage de ce bien donne lieu au paiement d'un droit de partage. Attention, le juge qui prononce le divorce ne règle pas le sort des biens. «Les époux divorces doivent ensuite se mettre d'accord pour partager leur patrimoine commun, sinon ils restent en indivision ad vitam aeternam», ajoute Nathalie Couzigou-Suhas. LE LOGEMENT APPARTIENT EN PROPRE À L'UN DES EX-PARTENAIRES On vise ici la situation où la résidence principale du couple était la propriété de l'un des deux partenaires avant le mariage, la conclusion du pacs ou l'emménagement du concubin. Dans ce cas, le logement lui appartient, mais il ne peut pas forcément en disposer librement. -»Le couple était marié, sous quelque régime que ce soit : le logement étant la résidence de la famille, il faut attendre l'audience de conciliation pour connaître son sort. Le juge peut temporairement attribuer l'occupation du logement à celui qui a la garde des enfants. Si ce n'est pas le propriétaire, celui-ci devra attendre que le divorce soit définitif pour vendre le bien. Si, au contraire, le logement est attribué au propriétaire, il ne pourra pas pour autant être vendu sans l'accord de l'autre. Et ce, même si ce dernier est parti du logement et s'est installe ailleurs, puisque tant que le divorce n'a pas de caractère définitif (il l'est lorqu'il est signifié, une fois purgés les délais d'appel et de pourvoi), le logement est toujours considéré comme la résidence principale du couple. À moins de démontrer devant le juge des affaires familiales que le refus du conjoint de vendre, avant que le divorce ne soit définitif, constitue une résistance abusive. Et de demander alors la vente du bien en expliquant que ce blocage est contraire aux intérêts de la famille. «Dans ce cas, il faut lancer à nouveau une procédure, ce qui rallonge les délais de vente», précise Nathalie Couzigou-Suhas. -»Le couple était pacsé : la situation est plus compliquée. Le logement peut également être attribué au pacsé qui a la garde des enfants pour une

7 Page 7/7 durée limitée, et dans ce cas le propriétaire ne peut pas le vendre immédiatement. Si c'est lui qui en a l'attribution, il peut le céder dès la retranscription de la rupture du Pacs sur les registres d'etat civil. Une situation plus protectrice que pour les concubins, l'ancien compagnon ou compagne du propriétaire du logement familial pouvant être mis à la porte du jour au lendemain, sans la moindre rétribution. -»Bon à savoir : si le couple était marié sous un régime communautaire au moment de l'acquisition et que l'un des deux a financé plus de 50 % de la valeur du bien, tous frais compris, avec des biens propres, le logement entre dans le patrimoine de celui qui détient la majorité des droits de propriété. Mais lors de la séparation, il devra une récompense à la communauté, correspondant au montant de la part qu'il n'a pas financée sur ses deniers personnels. «Cette récompense esta régler en valeur. Cela permet à celui qui n 'est pas propriétaire de l'appartement de récupérer des fonds si l'autre veut rester dans les lieux», souligne Ludovic Duret. À condition d'avoir précisé les quotesparts respectives dans l'acte de vente... Un exemple : le logement a été financé à 60 % par des biens propres de M. et à 40 % par la communauté (20 % par Mme et 20 % par M.), avec indication dans l'acte de vente de ces quotes-parts. Si M. veut le logement, il peut l'avoir car ses biens propres en ont assuré le financement majoritaire. Mais il devra donner 20 % de sa valeur à Mme, à titre de récompense à la communauté. Si la répartition du financement n'avait pas été indiquée dans l'acte d'achat, le bien serait considéré appartenir à 50/50 aux deux, donc le juge devrait trancher sur l'attribution du logement commun. Si M. le veut toujours pour lui seul, il devra racheter sa part, soit 50 % de la valeur du bien. B LE LOGEMENT COMMUN EST EN LOCATION La situation du couple locataire de sa résidence principale dépend, là encore, de son statut juridique. Mariés, le Code civil les présume cotitulaires du bail (art. 1751), même conclu antérieurement au profit d'un seul des deux, à condition que le logement ait servi effectivement d'habitation commune. Idem pour les partenaires de pacs, sous réserve qu'ils en fassent conjointement la demande au bailleur. En cas de divorce ou de séparation de corps, le Taxes et charges ant que le sort du logement n'est pas définitivement réglé par son attribution à l'un des ex-époux ou partenaires, ces derniers restent redevables de certains impôts et des charges du bien dans le cadre d'une indivision. Mieux vaut s'organiser. En général, la taxe foncière est due par chacun des deux, à hauteur de leur part dans l'indivision. La même règle s'applique pour la participation aux gros travaux d'entretien, de rénovation et de mise en sécurité dans l'immeuble ou le logement. La taxe d'habitation, les charges récupérables (ménage dans l'immeuble, taxe des ordures ménagères...) et les consommations courantes (électricité, eau,...) sont en revanche à régler par celui qui occupe les lieux. Enfin, au regard de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), chacun des deux propriétaires indivis intégrera dans son éventuelle déclaration de l'année de la séparation la valeur de sa quote-part de propriété, en bénéficiant de 30 % de décote s'il habite toujours le bien en tant que résidence principale. droit au bail peut être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par le juge saisi de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux. Idem en cas de dissolution du pacs (art ). En cas de séparation de deux époux ou partenaires de pacs, donc, le bail peut se poursuivre avec l'un d'entre eux. Reste à savoir s'il a les moyens de payer le loyer. Les concubins ne bénéficient pas de ce régime. Ils sont soumis à la loi du 6 juillet 1989, qui définit les règles applicables au bail. Concrètement, si seul l'un des partenaires a signé le bail, l'autre n'a aucun droit. Si le titulaire du bail donne son congé au bailleur au moment de la séparation, son concubin peut demander au propriétaire à récupérer le bail à son seul nom, mais si ce dernier refuse, le concubin doit quitter les lieux. S'il s'y maintient, il devient occupant sans droit ni titre. Il peut être expulsé. Si les concubins sont tous deux signataires du bail, le départ de l'un, qui donne alors son congé, n'affecte pas le bail, qui se poursuit avec l'autre, à condition bien sûr qu'il puisse continuer à payer le loyer.