ETUDE LOGEMENT GLOBALE

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1 ETUDE LOGEMENT GLOBALE SYNTHESE DU DIAGNOSTIC Avril 2016 Siège social : Espace Eiffel 18-20, rue Tronchet Lyon Tél fax SAS au capital de : RCS Lyon B SIRET Agence de Paris : 8, rue de Valois Paris Tél Agence de Montpellier : 133, rue Olof Palme Tournezy Montpellier Tél fax Agence de Nantes : 11, allée Dusquesne Nantes Tél fax Agence de Nice : 23, rue Jean Canavèse Nice Tél fax

2 Objet de l étude Cette étude s inscrit dans le travail conduit actuellement par la Ville de Besançon visant à réviser le PLU existant en lien avec les réflexions sur le PRU2. Dans ce contexte, l objectif de l étude est : - D évaluer les besoins en logements à court et moyen terme à l échelle de la Ville de Besançon, de l Agglomération et du bassin de vie à partir des objectifs globaux du SCOT et du PLH (en apportant un regard critique sur ces objectifs) et des réflexions sur le PRU2. - D analyser qualitativement la demande de logements et ses spécificités à l échelle de la Ville de Besançon, de l Agglomération et du bassin de vie pour en tirer des préconisations en termes d offre à développer sur la Ville de Besançon. - De prioriser et territorialiser une programmation en matière d habitat à l échelle de la Ville, pour les principaux sites de projet publics (Vauban, Viotte, les Vaîtes, Planches- Relançons, Hauts de Chazal, Prés-de-Vaux, Planoise, Brûlard-Grette, Saint-Jacques).

3 Synthèse du diagnostic DEMOGRAPHIE Après avoir perdu près de habitants entre 2007 et 2011, la ville de Besançon retrouve une croissance démographique significative correspondant à un gain moyen de 500 habitants par an entre 2011 et 2013 (population municipale, source INSEE). Cette tendance semble se prolonger ces dernières années comme le montre l estimation réalisée à partir des données de la taxe d habitation. Le nombre de ménages et leur répartition selon le nombre de personnes à charge est fourni par la taxe d habitation (dernière situation au 1 er janvier 2015). En calant ces données sur celles de l INSEE et en tenant compte des évolutions récentes, il est possible d estimer la population en Dans le détail, l amélioration démographique est liée essentiellement à la forte progression du nombre de ménages n ayant aucune personne à charge : étudiants, jeunes isolés et personnes âgées. L évolution positive du nombre de ménages ayant 3 et 4 personnes à charge entre 2012 et 2015 est notable mais encore insuffisante pour pérenniser la croissance sur le long terme et rééquilibrer durablement les structures d âge.

4 EMPLOI L évolution démographique observée intervient dans un contexte difficile en termes d emplois lié à la crise économique nationale, même si la Ville de Besançon connaît une évolution relativement favorable par rapport à celle des 19 villes comparables au plan national. Taux d'évolution par an du nombre d'emplois entre 2007 et 2012 Besançon et villes comparables Nîmes Aix-en-Provence Dijon Rouen Perpignan Tours Amiens 0,00% -0,01% 0,10% 0,32% 0,32% 0,47% 0,70% A l échelle de la CAGB, la perte d emploi de la villecentre est compensée par un gain équivalent sur le reste du territoire : Besançon Caen Avignon Clermont-Ferrand Brest Nancy Angers Limoges Metz -0,14% -0,20% -0,20% -0,24% -0,29% -0,37% -0,42% -0,46% -0,71% Evolution annuelle du nombre d emplois entre 2007 et 2012 : - CAGB : 0,0% - Besançon : -0,14% (-99 emplois/an) - CAGB hors Besançon : +0,54% (+98 emplois/an) Orléans Le Mans Mulhouse -1,79% -0,76% -1,01% Source : INSEE, traitement GTC -2,50% -2,00% -1,50% -1,00% -0,50% 0,00% 0,50% 1,00% 1,50% Cette relative résistance est en partie due à la forte présence des emplois publics (45% des emplois dans l administration publique, l enseignement, la santé et l action sociale en 2012 selon l INSEE contre 41% dans les villes de référence). Et il y a lieu de souligner le facteur positif du confortement de la position de l Armée à Besançon. Dans le cadre de la mise en place de la nouvelle Région, le maintien de ce réservoir d emplois au plan local constitue donc une priorité. Le dynamisme économique de la villecentre (80% des emplois de l agglomération) profite à l ensemble de la zone d emploi, ce qui a pour effet de limiter le taux de chômage. En outre ce taux de chômage reste mesuré et augmente moins vite à Besançon (+0,3 % entre 2014 et 2015) que dans d autres villes comparables.

5 MARCHE IMMOBILIER La production de logements doit à la fois permettre de stabiliser la population et d accompagner la croissance démographique. A Besançon, le point mort - ou point d équilibre - est estimé à logements par an. La production de logements à l échelle de l agglomération de Besançon reste satisfaisante sur une période longue (depuis 2008, moyenne de 1000 logements construits /an dont 600 à Besançon), comparativement aux villes de référence. Elle se compose de l activité issue de la construction pour soi (maisons en diffus), du lotissement, de la construction de logements sociaux et de logements en promotion immobilière. Ce volume n atteint pas la production de 1100 logements par an pour l agglomération, dont 730 à Besançon que fixe le Programme Local d Habitat. Pour atteindre cet objectif global de production, la part de la promotion immobilière devrait représenter à Besançon environ 550 logements /an en plus des 180 logements sociaux et individuels purs qui complètent la production. Aujourd hui, les 2/3 de la production de logements sont réalisés à Besançon, mais on notera que relativement à leur poids démographique, les communes de l agglomération produisent plus de logements que Besançon. L essentiel de la production de logements est de forme collective. Cette part est de 80 % à Besançon contre 20% en périphérie. Cette structuration du marché le rend plus sensible aux cycles immobiliers, l activité de construction de maisons étant moins sensible à ces effets conjoncturels.

6 Cette production de logements issus de l activité de la promotion immobilière représente donc l essentiel de la production de logements sur le territoire. Elle a atteint 2 fois (en 2010 et 2011) le volume de ventes annuelles nécessaire pour satisfaire l objectif de production du Programme Local de l Habitat. Besançon capte un peu plus de 80 % de l activité en promotion immobilière de l agglomération (estimation Adéquation) Au cours des dernières années, deux tendances dominantes ont pu être observées : - Une baisse des ventes liée à une baisse du nombre de logements mis sur le marché. A cet égard, le marché bisontin s est comporté comme beaucoup de marchés français fragilisés par la suppression du dispositif de defiscalisation «Scellier» en La forte baisse des ventes à investisseurs consécutive à cette suppression a conduit les opérateurs à ralentir leur développement. - Une augmentation quasi continue des prix de vente, avec des écarts significatifs au sein du territoire : Besançon concentre les gammes de prix les plus élevées dans le marché du collectif neuf, suivent les communes à l Ouest de Besançon, structurées et desservies par les infrastructures de transports. Cette augmentation des prix est liée notamment à la part croissante des petits logements au sein des programmes développés en promotion immobilière (en règle générale, plus le logement est petit, plus son prix /m² est élevé). Cette spécialisation de l offre répondait à un besoin : satisfaire la demande des petits ménages, qui ont contribué à la croissance démographique de la ville-centre. On a ainsi pu constater que la croissance démographique récente est essentiellement liée à l installation d étudiants, de jeunes adultes et dans une moindre mesure de personnes âgées. A Besançon, d après l INSEE : 1 ménage sur 2 est composé d 1 personne ; 3 ménages sur 4 sont composés au maximum de 2 personnes. Les familles ne représentent ainsi plus qu 1/4 des ménages.

7 On a pu observer l installation de familles avec enfants dans les autres communes de l agglomération mais aussi et surtout dans la couronne éloignée de l aire urbaine. Cette évolution a pour conséquence de marquer les équilibres structurels de la population. Il est donc nécessaire que les opérateurs-constructeurs de logements réinvestissent la cible familiale à l échelle de la CA du Grand Besançon, et cela notamment dans la ville-centre, et que cette production future soit adaptée aux budgets des ménages locaux.

8 LA VACANCE DANS LE PARC DE LOGEMENTS Le taux de vacance observé dans le parc Bisontin reste contenu par rapport à celui des villes de référence, 8,4% contre 9,6% en moyenne. Cette vacance : - concerne à la fois le parc privé et le parc public (617 logements HLM vacants - vacance subie ou organisée - selon le répertoire du parc locatif social au 1 er janvier 2015, soit un taux de vacance de 3,7%), - est en grande partie liée à la fluidité du marché, c est-à-dire au temps de latence entre 2 occupants (59% des logements vacants le sont depuis moins d un an), - et se manifeste donc logiquement de manière plus accentuée dans le parc de petits logements dans la mesure où ils sont concernés par une plus grande rotation dans leur occupation. Elle est très faible dans les logements neufs, qui sont recherchés de manière privilégiée par les ménages. UN ENJEU PRINCIPAL : retenir et attirer les familles avec enfants à Besançon LES OBJECTIFS ET LES MOYENS RETENUS Cet objectif nécessite, dans le cadre des stratégies déployées à différentes échelles (Schéma de Cohérence Territoriale, Programme Local de l Habitat, Plan Local d Urbanisme), de diversifier l offre de logements à construire et de valoriser le parc existant. 1. Produire plus de logements et diversifier cette production : - Diversifier la production de logements en développant notamment des formes d habitat adaptées à l accueil des familles et susceptibles également de s insérer dans le tissu urbain (forme urbaine et densité adaptées, introduction de logements intermédiaires et de maisons denses dans les programmes d aménagement) en profitant de la proximité des équipements, commerces et service et de la desserte en transports en commun (tramway notamment) ; - Diversifier davantage les prix pratiqués en augmentant la part de logements abordables au sein de la production, pour correspondre au budget d un plus grand nombre de ménages ; - Intensifier la production de logements destinés à des catégories de ménages à revenus intermédiaires (revenus mensuels se situant entre 1700 et 2500 pour une famille composée de 3 et 4 personnes) ;

9 - Pour cela, il est nécessaire de renforcer les dynamiques partenariales avec les différents intervenants locaux et nationaux dans le domaine de l habitat (aménageurs, constructeurs, promoteurs, acteurs de la promotion immobilière et de l investissement locatif, bailleurs sociaux ). - Un autre levier pourrait être utilisé dans un cadre intercommunal, en répartissant de manière plus équilibrée les charges de centralité. 2. Valoriser le parc existant : - Intensifier les actions de requalification et poursuivre le renouvellement urbain favorable à une diversification générationnelle et sociale du peuplement des quartiers concernés, en lien avec la politique d attribution des logements locatifs sociaux et d accompagnement des demandeurs. Cet objectif aura un impact direct sur le taux de vacance, qui reste haut dans le parc construit des années 50 à 70 (programmes de logements sociaux qui ne correspondent plus aux attentes des ménages notamment). Ces orientations sont d autant plus justifiées et envisageables que le contexte immobilier est favorable : - retour des investisseurs via le dispositif Pinel, avec le bénéfice de son maintien en 2017, - taux d intérêts exceptionnellement bas, - prêt à taux zéro (PTZ) élargi vis-à-vis des propriétaires-occupants de la classe moyenne, - attente des ménages qui ont retardé leurs projets ces dernières années en raison de la crise économique, et que de nombreux terrains sont disponibles sur la Ville de Besançon qui a la capacité d en initier l aménagement sous maîtrise publique. Ces terrains représentent environ 40 % du potentiel de production de logements des 15 prochaines années.

10 Etude conduite par les cabinets Adéquation et Guy Taïeb Conseil Le cabinet ADEQUATION a acquis une expérience reconnue auprès des acteurs immobiliers, des aménageurs et des collectivités locales depuis maintenant 25 ans, et ce sur l ensemble du territoire national. Il est spécialiste des observatoires des marchés de la promotion privée et des missions d études et de conseil dans le domaine de l immobilier, sur l ensemble des segments de marché (logement libre, social, spécifique et hébergement temporaire). Au côté des collectivités ou de leurs aménageurs, il propose des solutions opérationnelles et adaptées pour la mise en œuvre des stratégies d extension urbaine ou de renouvellement urbain : conditions de développement d une offre immobilière mixte, optimisation des parcours résidentiels, assistance à la consultation d opérateurs immobiliers (rédaction de cahier des charges et motivation des candidatures). Ces missions concernent à la fois les secteurs de rénovation urbaine (de type ANRU), les projets de reconversion de sites industriels ou les sites d extension urbaine. GTC développe une approche visant à «mettre l humain au cœur des objectifs en matière d habitat». Ses méthodes originales de travail sont basées sur une approche des conditions de vie des habitants, fondée sur un choix d indicateurs relatifs aux diverses formes du mal-logement, aux difficultés de parcours résidentiels des catégories de populations et contribuant à l émergence des besoins en logements endogènes. Il contribue à la formalisation des politiques locales de l habitat, en développant une approche pédagogique et opérationnelle, mettant en avant des préoccupations sociétales : quel équilibre entre construction, satisfaction des besoins des populations et préservation de l environnement? Comment lutter contre des taux d effort excessifs dans un contexte de marché libre? Comment répondre au mieux aux besoins des ménages à faibles ressources? Comment faire de l habitat un facteur de développement social? Comment faciliter les parcours résidentiels des ménages, aux grandes étapes de la vie? Les interlocuteurs sur la mission ADEQUATION (responsable du groupement) Coralie COSTET, directrice de l agence de Lyon / GTC Philippe BRONSART, co-gérant, responsable de l agence de Blois /

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