Au Conseil Général de la Commune de Senarclens

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1 Au Conseil Général de la Commune de Senarclens Préavis municipal concernant l aménagement du terrain communal situé en zone village au lieu-dit «Les Condémines» Validation de l avant-projet et élaboration du projet en partenariat avec la coopérative Cité Derrière Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers, Depuis le 30 novembre 1983, notre commune est l heureuse propriétaire d un terrain constructible situé en zone village au lieu-dit «Les Condémines». Cette parcelle No 27, feuille 3 au Registre foncier, acquise au prix de CHF 1'100' était à l origine de 9236 m2. A la suite de différentes opérations (vente de la zone bâtie de 3105 m2 le 30 mai 1986, vente d une bande de terrain de 471 m2 le 14 mars 1989, utilisation d une surface de 177 m2 lors du réaménagement de la zone de la maison de commune en 1999 et enfin détachement d une surface de 636 m2 pour la création de la route d accès en 1992) la zone à bâtir utilisable aujourd hui est d une surface de 4 847m2. Un élément essentiel avait amené la municipalité, en 2011, à étudier un projet de construction sur cette parcelle: Le Plan Directeur Cantonal (PDC). Depuis la dernière révision du plan général d affectation de notre commune (PGA) et de son règlement (RPGA) adoptés par votre Conseil le 3 décembre 1992 et par le Conseil d Etat le 10 septembre 1993, il y a sur ce terrain la possibilité de construire 3 bâtiments. Ces constructions figurent au plan d affectation de la zone village et elles sont réglementées par notre RPGA (comme l est un plan de quartier), plus particulièrement par les articles 4 à 16 et 40 à 45, dont les plus importants sont : - Art. 5 Ces constructions prendront place à l intérieur des périmètres d évolution définis sur le plan. - Art. 6 Les dimensions au sol sont fixées par les périmètres d implantation (dans ce cas, en m1 : 24 x 12, 19 x 12, 12 x 12) - Art. 9 La hauteur à la corniche ne dépassera pas 6, 5 m. Lors de la présentation du préavis précédent, nous avions évoqués les points principaux motivant cette action : situation délicate du marché du logement, le risque de plus en plus affirmé de voir l entrée en force de mesures visant à déclasser les terrains constructibles qui ne seraient pas mis à disposition du marché de la construction. Deux paramètres importants peuvent aujourd hui être ajoutés : la mise à profit de ce terrain au bénéfice de la population, la rentabilité et la pérennité du capital qu il représente. Si ce terrain a généré depuis son achat un taux de rentabilité approximatif de 7% l an, rien ne permet d affirmer aujourd hui que cette tendance persistera à moyen et long terme. Le préavis précédent avait conduit la commission à remettre en question les choix suivants : - La vente d appartements à prix élevés, visant une classe de population à haut standing - L appel à un promoteur pour développer cette zone Elle avait alors demandé à la Municipalité de réaliser une étude comparative du cas dans lequel le développement de cette zone serait assuré par la Commune elle-même. Etude 1

2 Au cours de l année 2012, votre Municipalité a étudié plusieurs solutions envisageables, avec les résultats suivants : 1. Projet commun de PPE et d appartements à louer avec un investisseur/promoteur, sur la base de la première proposition. Le promoteur exige une rentabilité élevée, ce qui conduit à des prix d appartements en PPE et des loyers relativement élevés, pour une rentabilité brute globale d environ 3.5% l an pour la Commune. 2. Projet commun d appartements à louer réalisé avec un investisseur institutionnel (Assurance, Caisse de pension). Tant la Vaudoise que les Retraites Populaires se sont prononcées négativement pour la réalisation de ce projet après étude, arguant que le prix du terrain ainsi que le garage souterrain grèvent trop sa rentabilité. 3. Projet de PPE et appartements à louer entièrement conduit par la Commune avec un architecte conseil et une entreprise générale. Cette solution conduit à une rentabilité intéressante à terme mais demande un investissement important et surtout une prise de risque relativement élevée. Le projet devrait être réalisé en plusieurs étapes pour limiter les risques et serait soumis aux règles des marchés publics. 4. Projet d appartements à louer et de PPE réalisé avec une coopérative institutionnelle sur la base d un droit de superficie. Afin d évaluer cette solution, la Municipalité s est approchée de la Coopérative Cité Derrière, reconnue d utilité publique et sans but lucratif. En accord avec la Municipalité, cette coopérative a conçu un avant-projet s appuyant sur le principe du droit de superficie (DDP). Ce concept permet à la Commue d atteindre les buts visés tout en restant propriétaire de la parcelle à disposition. Sur la base de cette analyse, votre Municipalité a choisi d approfondir la dernière solution, celle-ci lui paraissant répondre tant aux objectifs visés qu à la question difficile du choix d un partenaire fiable et ne visant pas le profit maximal. Objectifs visés Pour rappel, les objectifs visés sont les suivants : - Rentabiliser la parcelle n 253, propriété de la Commune de Senarclens, par le biais d un développement immobilier équilibré. - Investir dans un immeuble restant propriété de la Commune, financé par le biais du fond de réserve prévu à cet effet et d un emprunt à taux avantageux. - Mettre à disposition de la population du village en priorité des appartements à loyer intéressant et de taille adaptée aux besoins de chacun. La Coopérative Cité Derrière La Coopérative Cité Derrière a été fondée en 1995 par un groupe de personnes soucieuses de pouvoir offrir sur le marché des logements à loyers modérés. La coopérative compte à ce jour plus de 900 membres, membres fondateurs, maîtres d état et locataires des immeubles. Tous les immeubles sont réalisés avec le soutien du canton et des communes concernées, ces institutions exerçant un contrôle sur les loyers et la gestion de la coopérative. Les réalisations actuelles ont permis de mettre sur le marché du canton de Vaud pratiquement 1250 logements qui ont nécessité une attention toute particulière lors de leur conception. En effet, il ne 2

3 s agit pas de faire des économies au détriment de l habitabilité des logements et du bien-être des futurs locataires. Comme l attestent les statuts, la coopérative est reconnue d utilité publique, elle ne poursuit aucun but lucratif et s interdit toute opération spéculative. Elle a su s entourer de personnes très compétentes afin d assurer le maintien de ce principe. D autre part et pour chaque opération réalisée par la Coopérative Cité Derrière, les collectivités publiques concernées bénéficient d une place de droit au Conseil d administration. Ceci permet une parfaite transparence dans le cadre des activités de la coopérative. Qu est-ce qu un Droit Distinct et Permanent de superficie? Le droit de superficie (DDP) permet de louer un terrain sur une longue période pour y construire un bâtiment. La durée minimale du contrat est de 30 ans et au maximum de 100 ans. Cette forme juridique de mise à disposition du sol permet de construire, avec l'aide de crédits hypothécaires, sans devoir acheter le terrain. À l'échéance du contrat, la construction deviendra la propriété du bailleur moyennant versement d une indemnité sauf si un nouveau contrat est signé ou si le premier contrat prévoit de restituer le terrain nu. Ce sont les collectivités publiques qui sont généralement propriétaires des fonds (terrains) mis à disposition. Elles mènent, avec les DDP, une politique foncière active, tout en demeurant propriétaire du fonds, pour favoriser l'implantation d'activités, à vocations sociales ou commerciales, et lutter contre la spéculation foncière. De plus, financièrement, la mise à disposition d'un terrain est intéressante pour une collectivité publique car il est généralement calculé une rente annuelle (loyer) équivalente à 3 voire 5 % de la valeur du terrain. Constitution du Droit Distinct et Permanent de superficie La constitution de ce droit, au même titre qu une servitude, est un acte authentique établit par un notaire définissant les devoirs et obligations des parties. Il est ensuite inscrit au Registre Foncier. Un tel acte est signé entre chaque partie locatrice (superficiaire) et le propriétaire. Pour le projet «Aux Condémines», un acte sera établi au bénéfice de Cité Derrière, pour l immeuble C, et, le cas échéant, un autre pourrait être établi au bénéfice de la PPE, pour l immeuble A. Options retenues pour l avant-projet 1. Valeur du terrain: /m2 (sur la base des estimations faites en 2011). 2. Terrain en DDP pour l immeuble C à 3% l an, évolutif à 5% sur 30 ans. La durée du droit de superficie pour l immeuble C est fixée à 70 ans. A l issue de cette période, le terrain peut revenir à la Commune en l état, avec tous les immeubles et équipements, moyennant versement d une indemnité à hauteur de la valeur vénale, déterminée à dire d expert. Si c est le superficaire qui ne veut pas renouveler le droit, le montant déterminé sera réduit de 20%. 3. Option 3.1 : Vente de la parcelle A à Cité Derrière pour la construction du bâtiment A. Option 3.2 : Un DDP à 3% en lieu et place d une vente pourrait toutefois être proposé à la PPE pour cet immeuble 4. Construction des 3 immeubles A (PPE), B (propriété de la Commune) et C (propriété de la Coopérative) ainsi que d un parking souterrain de 20 places (propriété de la Commune) simultanément sous la responsabilité de Cité Derrière, hors marché public. 5. Aménagement extérieurs avec places de parc extérieures et couvertes selon règlement. 6. Vente des appartements en PPE de l immeuble A par Cité Derrière au profit de l immeuble C afin d abaisser les loyers de cet immeuble. La coopérative ne conserve aucune part du bénéfice. 7. Achat à prix coûtant par la Commune de l immeuble B et du Parking à Cité Derrière. 8. Mise en location des appartements du bâtiment B et du parking souterrain par la Commune. 9. Mise en location des appartements du bâtiment C par Cité Derrière. 3

4 Immeuble A B C Parking souterrain Type PPE Location Location/ DDP Location Propriété PPE Commune Cité Derrière Commune Logements [pcs] 3x4 1x1, 2x2, 4x4 7x3, 2x4 20 Places Surface au sol [m2] Surface brute plancher [m2] Coût de construction 1'600' '993' '700' '020' Valeur terrain 470' ' inclus dans immeuble B Rendement brut pour la Commune Vente, Location: 5.7% DDP 3 à 5% Location 2.8% évent. DDP 3% évolutif à 30 ans Rendement DDP brut sur 30 ans - 1'192' Nombre places parc couvertes Nombre places parc extérieures Les options retenues pour l avant-projet sont encore sujettes à modification. Toutefois, celles-ci ont été choisies afin de réduire le prix des loyers au maximum. Les immeubles sont conçus de manière à maximiser le CUS (coefficient d utilisation du sol) et pour offrir des logements de taille adaptée au marché actuel. Le parking souterrain est un élément très coûteux du projet et pèse très lourd sur le prix de location des appartements. Le prix de revient d une place souterraine s élève à environ CHF 50' Comme le règlement communal de la zone village prévoit la construction de 2 places de parc par appartement, 1 place visiteur pour 3 appartements dont 2/3 couvertes arrondie à l unité supérieure, sans notion de nombre de pièces par appartement, cela implique que pour un appartement de 2 pièces, il faudrait 2.3 place de parc dont 2 couvertes. Un tel ratio en parking souterrain n est tout simplement pas viable dans le cadre de petits logements de 2 à 3 pièces en location. C est pour cette raison que 12 places de parc extérieures couvertes ont été prévues. Règle d attribution des appartements La commune qui cède un terrain en droit de superficie à la possibilité d exiger certaines règles d attribution, telles que, par exemple, de favoriser l accès des logements construit par le superficiaire aux habitants de la commune. Dans le cadre du partenariat avec la coopérative Cité Derrière, un règlement d attribution des logements sera établi. Celui-ci imposera un cadre de bonne gestion et d attribution des logements, donnant préséance aux habitants de Senarclens ainsi qu à leurs descendants directs. 4

5 Plan financier estimatif récapitulatif 5

6 Plan financier estimatif immeuble propriété de la Commune 6

7 Etat locatif prévisionnel Immeuble B propriété de la Commune Etat locatif prévisionnel Immeuble C propriété de Cité Derrière 7

8 Prix et charges des logements en PPE de l Immeuble A Option avec vente du terrain : Option avec DDP à 3% : 8

9 Financement de l opération pour la Commune Le financement de l opération s effectuerait de la manière suivante : Coût total de construction de l immeuble B et du parking CHF 3'100'000. Fonds propres CHF 1'000' Emprunt à 1% - 1.5%, garanti au minimum pendant 10 ans CHF 2' Amortissement 30 ans Phase de projet L avant-projet réalisé en étroite collaboration avec la coopérative Cité Derrière trace les lignes directrices d un aménagement possible de la parcelle n 253 «Aux Condémines». Cette solution permet d atteindre les objectifs fixés et de rester propriétaire du bien-fonds. D autre part, la coopérative Cité Derrière est un partenaire intéressant car sans but lucratif, bien établi et reconnu par les collectivités publiques. Les frais inhérents à l étude du projet seront à la charge de la coopérative Cité Derrière. Afin de pouvoir commencer la phase projet proprement dite et de pouvoir élaborer un plan financier définitif, la Municipalité propose au Conseil Général les décisions suivantes. Résolutions : Au vu de ce qui précède, la Municipalité vous propose, Monsieur le Président, Mesdames et Messieurs les Conseillers, de bien vouloir prendre les décisions suivantes : Le Conseil Général de la Commune de Senarclens, dans sa séance du 22 mai 2103 : - Vu le présent préavis municipal, - Ouï le rapport de la commission chargée de rapporter sur cet objet, - Considérant que celui-ci a été porté à l ordre du jour de la présente séance du Conseil, DECIDE 1. D autoriser la Municipalité à élaborer en partenariat avec la coopérative Cité Derrière un projet de construction de 3 immeubles sur le terrain sis «Aux Condémines», parcelle n 253, sur la base et aux conditions de l avant-projet exposé dans le préavis 2. D autoriser la Municipalité à élaborer avec la coopérative Cité Derrière un acte constitutif de droit de superficie pour l immeuble A si l option 3.2 du préavis est retenue pour le projet ainsi qu un acte pour l immeuble C. Préavis adopté en séance de Municipalité du La Municipalité Le Syndic La Secrétaire 9

10 ANEXES Commune de Senarclens Fiche signalétique du terrain propriété de la commune «Aux Condémines : Achat de la ferme de M. Frédy Favre et du terrain attenant en zone constructible «Village».Surface totale de la parcelle 27, feuille 3, m2 pour le prix de CHF 1'100' : Vente de la ferme et des communs (garage, porcherie), soit 3105 m2 pour le prix de CHF 625' La nouvelle parcelle propriété de la commune porte le No : Vente à M. Georges Chevalley d une bande de terrain détachée de la parcelle 253 et rattachée à la parcelle de m2 au prix de CHF /m : Dans le cadre du réaménagement de la parcelle de la maison de commune, respectivement 27 m2 et 150 m2 sont détachés de la parcelle 253. Evolution de la surface de la parcelle communale «Aux condémines Achat de la parcelle m2 Vente de la ferme et des communs m2 Vente de terrain à M. Chevalley m2 5'660 m2 Réaménagement de la maison de commune m2 Solde actuel de la parcelle 5'483 m2 Transfert au domaine public (voie d accès) m2 Surface de la parcelle constructible 4'847 m2 Aspect financiers : 1983, achat de la parcelle Favre CHF 1'100' , vente de la ferme et des communs - CHF 625' , vente d une bande de terrain - CHF 94' Investissement net : CHF 380' Prix de revient du m2 : calculé s/5 660 m2 CHF calculé s/4 847 m2 CHF

11 Plan de situation 11

12 Immeuble B, façade Sud-Est Façade Nord-Est Plan 1 er étage pour information 12

13 13

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