SYNDICS. Un grand lot de mauvaises pratiques à déloger

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1 SYNDICS Un grand lot de mauvaises pratiques à déloger

2 Introduction : syndics, le nœud gordien des copropriétés Un secteur régulièrement épinglé par les autorités (CCA, DGCCRF) ; Un cadre législatif et réglementaire dépassé ; Des honoraires en hausse et une satisfaction bien terne. A la veille de la réforme Duflot sur les copropriétés, l UFC- Que Choisir et l ARC ont décidé de s associer afin de dresser l état des lieux précis des pratiques 2013 et sur cette base, faire des propositions concrètes. 2

3 Introduction : un cadre règlementaire dépassé La loi du 10 juillet 1965 pose les grandes lignes de la mission du syndic. Un arrêté de 1986 précise la distinction entre rémunération du syndic au titre de sa gestion courante (prestations invariables) et celle de ses prestations particulières (prestations variables) mais sans définir ces notions. LISTES DES PRESTATIONS REMUNEREES PRESTATIONS INVARIABLES DE GESTION OU ACTES DE GESTION COURANTE obligatoirement incluses dans le forfait PRIX TOTAL DU FORFAIT PRESTATIONS INVARIABLES DE GESTION OU PRESTATIONS PARTICULIERES facultativement incluses dans le forfait (varient selon contrat) Imputable au syndicat facturées à l'acte imputable au copropriétaire concerné PRIX DES PRESTATIONS ANNEXES L arrêté «Novelli» (19 mars 2010) a voulu mettre fin aux dérives des syndics consistant à gonfler les prestations variables au détriment des actes de gestion courante, en définissant les tâches devant obligatoirement rentrer dans le forfait. Mais cet arrêté s est vite révélé être un échec : après l ARC et l UFC-Que Choisir, la Commission des clauses abusives a considéré en 2012 qu en dépit de ce texte, les contrats étudiés rendaient difficiles la délimitation claire entre prestations de gestion courante et prestations particulière. 3

4 Introduction : des honoraires en hausse et une satisfaction en baisse Des honoraires en hausse : depuis 3 ans l augmentation annuelle moyenne est de 3 % pour le forfait de base et pas moins de 10 % pour les prestations particulières! Et une satisfaction bien terne : Enquête satisfaction 2013 de l UFC-Que Choisir (2 456 avis de copropriétaires) : Les clients des 5 grands réseaux (Foncia, Nexity, Citya, Urbania et Immo de France) affichent un taux de satisfaction globale d à peine 64 % alors qu il est de 89 % chez les syndics bénévoles ; Foncia et Urbania ont la palme des mécontents : respectivement 42 et 45 %. 4

5 L Observatoire des syndics L ARC et l UFC-Que Choisir lancent un Observatoire des pratiques des syndics professionnels qui a un triple objet : Analyser les prix et la présentation des «offres» ; Etudier la teneur des contrats pour détecter d éventuelles clauses abusives ; Analyser les prix (modes de fixation et niveau) des prestations particulières. Les résultats portent sur les 5 grands réseaux qui couvrent entre 40 et 60 % du marché: Citya, Foncia, Immo de France, Nexity, Urbania. Objectifs : donner les moyens aux syndicats de copropriétaires de faire un choix éclairé et les alerter (ainsi que les pouvoirs publics) sur les éventuels abus. 5

6 L Observatoire des syndics Protocole : L étude s est appuyée sur 8 contrats diffusés nationalement par ces cinq enseignes en 2013 : NEXITY : contrat «Classique» et «Forfait» ; FONCIA : contrat «Formule 1 par 1», «FonciaHorizon» et «FonciaHorizonPlus» ; URBANIA : contrat type «URBANIA VAL DE MARNE» et «URBANIA PARIS» ; CITYA, un contrat type ; IMMO DE France, un contrat type. Afin de parfaire les informations, notamment tarifaires (les différentes enseignes ne standardisant pas tous leurs tarifs), l étude s appuie aussi sur la base de données de l ARC qui recense 932 contrats de syndics. 6 Quels sont les résultats sur les pratiques 2013?

7 I. Prix, présentation : des offres en trompe l œil (1/2) Les vrai/faux forfaits «tout compris» Des offres qui se développent : 2 réseaux sur 5 en proposent avec un surcoût par rapport à leur contrat classique (Nexity : de 35 à 39 %, Foncia 40 % ). Ces offres sont vérolées. Les faux avantages commerciaux : Certaines clauses laissent croire aux syndicats qu ils bénéficient d un avantage contractuel alors qu il s agit d une obligation légale. Par exemple : Nexity, la «gestion et la conservation des archives» est présentée comme une prestation particulière commercialement comprise dans le forfait alors qu elle doit l être obligatoirement, même en contrat classique! Chez Foncia, la «gestion des travaux d entretien et de maintenance» est également présentée comme contractuellement incluse dans le forfait, alors que la facturation en sus serait illégale Des offres qui masquent, comme les contrats classiques, une myriade de facturations supplémentaires Chez Foncia, son offre forfaitisée prévoit en sus 12 prestations particulières payantes! (28 dans son contrat classique) ; Chez Nexity, son offre forfaitisée en prévoit encore 11 (40 dans le contrat classique)! 7

8 I. Prix, présentation : des offres en trompe l œil (2/2) Ce cher compte séparé : Pour permettre au syndicat de copropriétaire d assurer un contrôle sur les comptes et d assurer une véritable sécurisation des fonds, la Loi prévoit le principe du compte séparé (au nom du syndicat) et, par dérogation de l Assemblée, le compte unique (au nom du syndic) En raison du tarif pratiqué, la réalité est toute autre. - SURCOÛT DU COMPTE SÉPARÉ/COMPTE UNIQUE - Un inadmissible surcoût en cas de compte séparé : entre 15 et jusqu'à 40 % plus cher qu en compte unique! Soit 10 fois plus que les intérêts financiers que la copropriété pourrait percevoir -Nexity(forfait): 39 % -Immode France: 25,7 % -FonciaHorizon: 22 % -Urbania: 21 % -Foncia Horizon plus : 19,7 % - Nexity classique: 16,5 % -Foncia Formule 1: 15,7 % -Citya: pas de différence 8 Résultat : 9 copropriétés sur 10 optent pour le compte unique.

9 II. Surcharge de clauses abusives 9

10 II. L impasse sur l information Des prestations particulières non définies ou inintelligibles : Qu il s agisse de leur offre classique ou tout compris Foncia et Nexity prévoient de facturer des prestations qui ne sont pas déterminées dans leur contrat! Exemple : Foncia indique que «toutes les prestations non mentionnées» seront facturées à la vacation Nexity prévoit «toutes prestations non identifiables, liées à un événement imprévisible» seront facturées à la vacation «Comptabilisation des charges privatives» De telles dispositions enfreignent l arrêté Novelli qui impose que le contenu de ces prestations soit défini «avec précision» dans le contrat de syndic. Les copropriétaires ne peuvent connaître le contenu exact du service qu ils souscrivent, ce qui crée une véritable insécurité juridique sur la facture finale du syndic! Les personnes redevables non précisées : Les contrats d Immo de France et d Urbania ne se donnent pas la peine d indiquer dans le contrat qui aura la charge de certains frais. 10

11 II. Des clauses de nature à induire les copropriétaires en erreur! De fausses contreparties pour inciter au fonctionnement en compte unique Nexity présente le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière : «(le compte unique) fonctionnera aux frais et avantages de NEXITY avec le bénéfice en contrepartie pour ses clients de la garantie des fonds déposés». FAUX! Le syndic est tenu de délivrer la même garantie en cas d ouverture d un compte bancaire ouvert au nom du syndicat! De fausses prestations particulières présentées comme gratuites : 2 enseignes sur 5 Le contrat Citya présente la «déclaration de sinistre» dans la rubrique des prestations facturées en supplément, mais en indiquant que cette prestation est gratuite ; Le contrat Foncia «Formule 1 par 1» présente la «prise en charge de la copropriété» bien que classée en prestation supplémentaire comme gratuite. FAUX! De telles prestations sont loin d être gratuites car elles sont obligatoirement incorporées dans le forfait payé par la copropriété! 11 Si ces clauses peuvent vicier le consentement, d autres font peser sur les copropriétaires des frais pourtant jugés illicites et/ou abusifs par les tribunaux

12 II. Des clauses qui chargent indûment la copropriété La tenue de l Assemblée générale : une prestation basique pas vraiment incluse dans le forfait : 5 enseignes sur 5 Dans les 5 enseignes étudiées, la tenue des AG en dehors des heures ouvrables (jusqu à 18 heures au mieux) du cabinet est facturée à la vacation en plus du forfait. Or, les AG se tiennent habituellement le soir, en dehors des heures ouvrables, le syndic doit adapter son contrat en fonction. La jurisprudence condamne pourtant ce genre de pratiques depuis 2009! Le forfait administratif : un forfait dans le forfait : 4 enseignes sur 5 Toutes les enseignes étudiées à l exception du contrat type de Citya, facturent un forfait (de 15 à 25 /lot/an) pour les frais d affranchissement et d acheminement de documents. Ce type de forfait, noyé dans la liste des tâches particulières, alors qu il peut représenter plus de 20 % du forfait annuel, masque la réalité du prix du forfait au syndicat et a été condamné par des tribunaux. Autres facturations abusives propres à certaines enseignes : «Prise en charge de la copropriété» (Immo de France), «Archives dormantes» (Nexity) 12 Ces clauses aboutissent à facturer deux fois à la copropriété la même prestation : via le forfait, et via la facturation de prestations particulières.

13 II. et les copropriétaires pris isolément Suite à un impayé de charges : Les frais de rejet d une opération de paiement : Foncia, Nexity et Citya Or, seul les frais nécessaires au recouvrement et postérieurs à la mise en demeure peuvent être facturés au copropriétaire défaillant. + Des montants faramineux : de 28 à 48 (Banques : frais rejet prélèvement 20 max même si plusieurs rejets pour une même opération) Ces dispositions alourdissent illicitement la dette du copropriétaire, aggravant sa situation et par ricochet mettent en péril toute la copropriété si non recouvrement. Suite à une mutation de lots : La délivrance d informations pour le DPE : Foncia (71 ) et Nexity (42 ). Consistant à fournir les factures de combustible (chauffage collectif), opération illicite mais facturée au prix fort : jusqu à ¾ du prix demandé pour un diagnostic. 13

14 III. Tarifs des prestations particulières : l ultime vice «caché» Le scandale des honoraires pour travaux exceptionnels (+25 % en 3 ans) : Citya immobilier* Urbania Nexity Forfait* Nexity Classique* Foncia horizon Foncia horizon plus Foncia Formule 1 Honoraires comptables et administratifs (T.T.C) 2,40% 2,39% Inclus dans le forfait 3,60% 2,99% Inclus dans le forfait 2,99% Honoraires de gestion et de suivi technique en l absence de maître d œuvre (T.T.C) *Le montant des honoraires est calculé sur le montant TTC des travaux 2,40% 4,78% Inclus dans le forfait 3,60% 3,58% Inclus dans le forfait Total 4,80% 7,17% SANS OBJET 7,20% 6,57% SANS OBJET 6,57% Des honoraires indexés sur le montant des travaux et désormais fixes Le pouvoir de négociation de l AG mis à la trappe : 67 % des 362 PV d AG étudiés ne prévoyaient pas de résolution spéciale sur les honoraires, les incluant dans le vote des travaux ; 12 % seulement de PV où le taux des honoraires est différent de celui contenu dans le contrat. 3,58% 14

15 III. Tarifs des prestations particulières : l ultime vice «caché» Le contestable développement de la vacation horaire (1/2) :

16 III. Tarifs des prestations particulières : l ultime vice «caché» Le contestable développement de la vacation horaire (2/2) : Des prestations à la vacation horaire qui se multiplient : 20 chez Nexity, 16 pour Urbania Toute heure commencée est due chez Immo de France et Citya! Des majorations en fonction des heures ouvrables du cabinet : dès 18 heures, et parfois même 17 heures, les honoraires sont majorés de 50 à 100 % selon les cabinets Des majorations en fonction de la qualité de l intervenant (secrétaires/directeur) choisi par le seul syndic! Autant de variables discutables qui renchérissent les prestations et l impossible anticipation du coût par les copropriétaires. 16

17 III. Tarifs des prestations particulières : l ultime vice «caché» Prestations privatives : une position de force du syndic payée au prix fort par les copropriétaires surtout en situation d impayé de charges : 17

18 Conclusion Au-delà de la mise en place de l Observatoire des syndics, l UFC- Que Choisir et l ARC, décidées à assainir ce marché, réclament 4 mesures concrètes : L instauration obligatoire d un compte séparé, seul moyen de redonner à la copropriété ses pleins pouvoirs de contrôle sur les comptes gérés et d assurer une véritable sécurisation des fonds. La standardisation d un véritable «contrat tout compris», aux intitulés identiques à tous les syndics afin de permettre aux syndicats une véritable comparaison des offres entre elles, ainsi qu une réforme de l arrêté Novelli pour définir une liste limitative des prestations particulières. Le plafonnement des frais dits «privatifs» (état daté, mise en demeure ) pour lesquels les copropriétaires sont «captifs» d un professionnel en position d exclusivité. 18 La possible résiliation annuelle du contrat de syndic pour dynamiser la concurrence.