qbâtiment Les EHPAD 1

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1 qbâtiment q Les EHPAD 1 Ce dossier propose une étude transversale du secteur des EHPAD. Sur la base des témoignages des principaux acteurs de ce marché (maîtrise d ouvrage publique et privée, économiste, architecte, industriel), les problématiques soulevées dépassent parfois le strict cadre du bâtiment et abordent des enjeux globaux liés, entre autres, au vieillissement de la population ou à la prise en charge du handicap. Introduction au secteur des EHPAD Reflet des évolutions de la démographie française, la prise en charge de la dépendance est un enjeu dont l importance ne fera que croître dans les décennies à venir. Marché porteur et particulièrement dynamique, le secteur de l hébergement des personnes âgées bénéficie de fondamentaux de croissance solides. En 2009, le gouvernement va financer la création de places de maisons de retraite au lieu de initialement prévues. Démographie française : projection 2050 Les dernières prévisions démographiques de l Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE), publiées en juillet 2008, évaluent à 70 millions la population française en À cette date, 1 habitant sur 3 devrait avoir plus de 60 ans. En 2005, 1 sur 5 faisait partie des seniors. Le nombre d actifs en souffrira. Il ne devrait plus y avoir que 1,4 actifs pour 1 inactif de plus de 60 ans, contre 2,2 en Pour autant, le vieillissement sera moins marqué qu ailleurs en Europe, la chute de la démographie touchant davantage l Europe du sud, l Italie et l Espagne notamment. Cette population, toujours plus nombreuse, vieillit. La France métropolitaine compterait en 2050, 22,3 millions de personnes âgées de 60 ans ou plus, soit 32 % de la population, alors que cette proportion était d un cinquième en Au sommet de la pyramide des âges, l effectif des 75 ans et plus passerait même de 4,9 à 10,9 millions entre 2005 et 2050 et celui des 85 ans et plus de 1,1 à 4,2 millions. Selon le scénario privilégié, la France compterait au 1 er janvier habitants âgés de 60 ans ou plus pour 10 habitants de 20 à 59 ans. Ce ratio aurait ainsi presque doublé en 45 ans. Cette évolution démographique française a aussi des conséquences sur le monde du travail. La croissance du nombre d actifs devrait ainsi se réduire progressivement jusqu en 2015 puis ce nombre se maintiendrait entre 28,2 et 28,5 millions, contre 27,6 millions en Une géographie sociale du vieillissement Les régions les plus productives (Île-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d Azur, Nord-Pas-de-Calais), les capitales régionales, attirent massivement une population jeune, d actifs, d étudiants, de cadres internationaux en mobilité, ou de personnes en recherche d emplois, ainsi que les couches les plus pauvres de la population. Les régions littorales, e EHPAD à Yvetot (76). AZ architecture ; économiste : Cabinet Rizi. > (1) Établissements d Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes > (2) Source : La Tribune 05/06/08 qe&c N Avril 2009 p.46

2 t e EHPAD Saint Joseph à Lezoux (63). Architectes : Charletty, Rivoire, Rambourdin ; économiste : SCP Clément et Duboisset. ainsi que celles correspondant à l axe Est/ Ouest traversant le pays de la Champagne- Ardenne à l Aquitaine, accueillent largement les populations en âge d être à la retraite, constituant ainsi des réservoirs de vieillissement. Actuellement, EHPAD accueillent personnes âgées entourées d environ personnels soignants. EHPAD : un marché porteur Le secteur de l hébergement de personnes âgées dépendantes est porteur 3. Il est entré en phase de consolidation accélérée en raison de la difficulté de créer de nouveaux établissements, des lourds investissements nécessaires à la rénovation des bâtis et de la fragilité financière des plus petites structures incapables de suivre financièrement ces évolutions. On assiste ainsi à l émergence de grands groupes tels Korian, Orpéa, Médica et Dolcéa-GDP Vendôme (voir ci-après, interview du Directeur Général de Dolcéa- GDP Vendôme : Thierry Morosolli) qui ont des stratégies de développement ambitieuses. Le secteur de l hébergement de personnes âgées bénéficie de fondamentaux de croissance solides. Il dispose en outre d un cadre réglementaire favorable suite à la réforme du système tarifaire, à la signature des conventions tripartites et au plan national Solidarité Grand Âge lancé en juin 2006 qui a pour objectif d accroître progressivement les moyens des EHPAD accueillant des personnes lourdement dépendantes. Ce contexte favorable génère de nouvelles opportunités de développement tout en mettant les groupes d EHPAD face à de nombreux défis : rénover le bâti afin de répondre aux besoins d une population de plus en plus dépendante (création d unités spécifiques Alzheimer, adaptation des locaux, nouvelles formules d hébergement, etc.) ; développer des services de maintien à domicile. Outre les recettes supplémentaires générées, cette stratégie permet aux groupes d EHPAD de se positionner en amont de l organisation de la prise en charge de la dépendance, le maintien à domicile constituant souvent l étape préalable à l entrée en institution ; profiter de la fragilité financière des petites structures pour se développer via des opérations de croissance externe susceptibles de dégager ultérieurement des économies d échelle ; réunir les moyens financiers pour accompagner la croissance. Pour y répondre, l externalisation du patrimoine immobilier par cession des murs est une des options privilégiée, modifiant ainsi les modèles économiques. La consolidation du secteur de l hébergement de personnes âgées devrait donc logiquement se poursuivre. Elle est orchestrée par : les leaders du secteur privé commercial qui ont des politiques volontaristes de croissance externe (22 établissements rachetés par Orpéa et 11 établissements rachetés par Dolcéa-GDP Vendôme en 2006). Les plus > (3) Source : Eurostaf q EHPAD : DÉFINITION Après signature de la convention tripartite pluriannuelle avec le Conseil général et l autorité compétente pour l assurance maladie prévue par la réforme de la tarification, les établissements accueillant des personnes âgées deviennent des établissements d hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). La mise en œuvre de la réforme de la tarification des EHPAD passe, pour chaque établissement, par l élaboration et la signature d une convention tripartite pour 5 ans entre ce dernier, le président du conseil général et l autorité compétente pour arrêter le tarif soins (préfet ou directeur de l agence régionale de l hospitalisation). Ce document, signé pour 5 ans, et établi à partir d un cadre national, définit les conditions de fonctionnement de l établissement sur le plan budgétaire et en matière de qualité de la prise en charge des personnes âgées. La convention formalise les engagements pris par l institution dans le cadre de la démarche qualité. qe&c N Avril 2009 p.47

3 Bâtiment t les taux varient entre 153 et 269 places. La répartition de l offre en établissements (maisons de retraite, logements-foyers et USLD) pour personnes âgées de 75 ans et plus révèle des disparités entre plusieurs ensembles de départements 4. Des Pyrénées-Atlantiques aux Alpes-Maritimes, les départements du Sud présentent les taux les plus faibles de l Hexagone. Répartis de manière plus dispersée, les autres départements les moins bien dotés sont le Pas-de-Calais, la Haute-Savoie, les Hautes- Alpes et le centre de l Île-de-France. Le cas de Paris et de sa proche banlieue contraste particulièrement avec les départements limitrophes dont certains figurent parmi les mieux équipés en EHPAD. Cette particularité découle d une déficience en termes d offres en maisons de retraite et s équilibre grâce à des migrations vers l extérieur de l Île-de-France. À l inverse, les départements les mieux dotés constituent un arc à l Ouest de la France (Normandie, Bretagne, Pays de la Loire), allant de l Oise et la Seine-Maritime à la Vendée et aux Deux-Sèvres. Les régions Alsace et Rhône-Alpes figurent également parmi les mieux équipées. grands groupes dupliquent désormais leur stratégie à l international, notamment en Italie, en Belgique et en Espagne (acquisition par Korian de l italien Segesta en 2007, rachat de l espagnol Grupo Care par Orpéa en 2006). Répartition géographique des EHPAD Il existe de fortes disparités spatiales tributaires de l implantation des différentes catégories d établissements (maisons de retraite, logements-foyers, unités de soins longue durée). Dans la moitié des départements français, les taux d équipement en établissements pour personnes âgées sont compris entre 31 et 152 places pour personnes âgées. Dans l autre moitié, qle FINANCEMENT DES MAISONS DE RETRAITE L État subventionne les établissements à hauteur de par an et par place. Les départements y participent au titre de la dépendance (1,5 milliard d ) et de l aide sociale (1,1 milliard d ). L État/assurance maladie verse plus de 5,5 milliards par an. Les collectivités publiques dépensent plus de 3 milliards d en aides diverses. Les personnes hébergées payent un reste à charge moyen d environ par mois. > Source : secrétariat d État chargé de la solidarité Investir en EHPAD En EHPAD, l investisseur est assuré d obtenir un revenu régulier, par exemple, en prévision de sa retraite. Il achète une chambre dont la superficie fait le plus souvent entre 20 et 25 m 2, parfois plus. L achat se situe entre et euros HT en fonction des régions. La chambre, louée meublée à une personne âgée dépendante, est confiée par bail à un exploitant pour une durée qui varie de 9 à 12 ans. L investisseur se trouve placé sous le régime du loueur en meublé professionnel (LMP) ou du loueur en meublé non professionnel (LMNP) avec les avantages qui sont liés à ces deux statuts 5. Mais attention, la plus-value est aléatoire, l objectif de l investisseur doit donc être le complément de revenu. Selon les régions et l impact du foncier sur le prix des biens, la rentabilité peut atteindre 6,5 %. Plan de relance de l économie française : mesures en direction des personnes âgées Actuellement, EHPAD accueillent personnes âgées entourées d environ personnels soignants 6. Cette offre importante reste insuffisante et inégale notamment dans les territoires ruraux qui sont sous équipés. En 2009, le gouvernement va financer la création de places de maisons de retraite au lieu de initialement prévues. Cela revient à augmenter le nombre de créations de places de plus de 60 % en Cela revient également à créer en moyenne trois maisons de retraite médicalisées supplémentaires par région. Afin d accroître l effet de levier, le secrétariat d État à la solidarité veillera à ce que les subventions soient versées beaucoup plus rapidement. Ainsi, les établissements qui engageront les travaux en 2009 bénéficieront des subventions dès le démarrage des chantiers. La priorité est donnée aux établissements pratiquant des tarifs accessibles aux usagers qui s engagent explicitement dans la prise en charge de la maladie d Alzheimer. Ces nouvelles mesures permettent de doubler les créations d emplois soignants dans les établissements médico-sociaux et de susciter un milliard d euros d investissement dans le secteur du BTP. Dans le secteur médico-social, cet effort supplémentaire permettra le recrutement de près de nouveaux emplois soignants qui viendront s ajouter aux à pourvoir et dont le recrutement est en cours. Dans le bâtiment, avec cette somme, ce sont environ 200 millions d euros de travaux supplémentaires (en plus des 800 millions déjà prévus) pour le BTP. En effet, chaque euro de subvention entraîne trois euros de travaux environ. C est un soutien important dans le contexte actuel. Au total, la construction d établissements médico-sociaux génèrera près de un milliard d euros de travaux en > (4) Source : > (5) Source : Le Figaro magazine 11/11/08 > (6) Source : secrétariat d État chargé de la solidarité qe&c N Avril 2009 p.49

4 q Bâtiment Appréhender les contraintes et améliorer la qualité de vie Gérard Garino, économiste de la construction, insiste dans cet article sur les contraintes particulières propres aux EHPAD et dresse un panorama des principes constructifs à respecter sur ce type d établissement. Quelles missions pratiquez-vous sur les opérations d EHPAD? Nous sommes un cabinet d économistes travaillant en association, dans des équipes de maîtrise d œuvre. Nous pratiquons des missions en phase Études : ESQ/APS/APD/PRO/ EXE/ACT. Le fonctionnement de ce type d établissement ne doit souffrir d aucune faiblesse. Quelles sont les particularités d une opération en EHPAD? Un EHPAD doit répondre à la double problématique qui consiste : à allier les qualités hôtelières et hospitalières ; à l implanter en fonction des caractéristiques du site, sans jamais nuire ni aux contraintes exigeantes d exploitation, ni à la qualité de vie des résidents. L accessibilité dans ce type d établissement est généralisée à tous les services, à chaque chambre et à tous les locaux communs. De par sa destination, ce type d établissement se doit d être une référence en termes d accessibilité des personnes à mobilité réduite. Les EHPAD peuvent également accueillir des unités spécifiques, par exemple une unité Alzheimer. Cette zone est un espace réservé et confiné, les chambres doivent donner sur un espace central pour une surveillance efficace. C est un espace étanche, aucune sortie n est possible sans le consentement de l encadrement. q EHPAD, SAINT-MAXIMIN-LA-SAINTE-BAUME (83) Architectes associés : Pascal Flayols (83), Claude Calvard (83) Économiste : Gérard Garino (83) Bâtiment : 328 colonnes ballastées de 10 ml. environ pour m 2 d emprise, structure béton, toutes menuiseries extérieures : alu laqué Nombre de chambres : 57 Valeur HT février 2006 : Bâtiment : ; TG + VRD : Surface : m 2 SHON Livraison : Février 2009 qe&c N Avril 2009 p.50

5 t Y-a-t-il un modèle optimal de constitution d un EHPAD? Le fonctionnement dans ce type d établissement ne doit souffrir d aucune faiblesse. La composition spatiale d un tel projet doit permettre d allier convivialité, fonctionnalité et sécurité, en se référant à des principes fondamentaux : une séparation des fonctions entre la vie collective et l hébergement ; une zone logistique et une cuisine sans aucune interaction avec les lieux de vie ; des accès de service totalement dissociés de l accès principal et invisibles depuis les parties nobles ; des secteurs d activité facilement identifiables ; une sécurisation du secteur des désorientés ; des interactions entre le bâti et l environnement proche. Techniquement, ce type d établissement est très contraignant car il abrite des locaux à sommeil. Il doit être désenfumé, sécurisé, sectorisé Les EHPAD sont des établissements recevant du public de type J ; une catégorie spécifiquement créée pour héberger des personnes vulnérables et dépendantes. Quelles sont les exigences de la maîtrise d ouvrage sur ce type de bâtiment? Les principales préoccupations du maître d ouvrage sont d ordre financier. En effet, l économie du bâtiment est étroitement liée au prix de journée qui définit la capacité de remboursement de l établissement autonome et par conséquent, le coût de construction. Cela induit des priorités liées au fonctionnement et à la sécurité. La réussite d un tel projet réside dans le respect de ces contraintes, tout en offrant des lieux de vie conviviaux et chaleureux. q q EHPAD, PIERREFEU-DU-VAR (83) Architectes associés : Pascal Flayols (83), Claude Calvard (83) Économiste : Gérard Garino (83) Bâtiment : 2/3 dallage et 1/3 plancher pour bas Rdc, structure béton, menuiseries extérieures des communs : alu laqué ; menuiseries extérieures des chambres : PVC teinté Nombre de chambres : 70 Valeur HT janvier 2006 : Bâtiment : ; TG + VRD : Surface : m 2 SHON Livraison : Février 2008 EHPAD, CUERS (83) Architectes associés : Pascal Flayols (83), Claude Calvard (83) Économiste : Gérard Garino (83) Bâtiment : Fondations normales, structure béton, plancher béton sous comble, menuiseries extérieures des communs : alu laqué, menuiseries des chambres : PVC teinté. Nombre de chambres : 81 Valeur HT décembre 2008 : Bâtiment : ; TG + VRD : Surface : m 2 SHON Début des travaux : Deuxième trimestre 2009 Le marché des EHPAD est-il un marché porteur? Jusqu à ce jour, au moins dans notre département (Var), le marché des EHPAD était porteur. Aujourd hui, malgré un besoin croissant d héberger les personnes âgées, dépendantes ou non, seule la volonté d investir de la part des collectivités, appuyée peut-être par les effets de relance du plan national, pourra réactiver le marché. Gérard Garino, économiste de la construction qe&c N Avril 2009 p.51

6 q Bâtiment EHPAD et maîtrise d ouvrage privée Thierry Morosolli, directeur général de Dolcéa-GDP Vendôme, le troisième groupe français privé commercial spécialisé dans le secteur des EHPAD, aborde dans cet article les nombreux enjeux liés au phénomène de la dépendance et présente le positionnement ainsi que l offre de ce groupe sur le territoire français. 9 Thierry Morosolli Pourquoi le secteur des EHPAD est-il actuellement porteur? Le secteur des EHPAD est en constante évolution dans la mesure où il est porté par des pressions démographiques incontournables. De 1995 à 2005, le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans était relativement stable. Or, selon les prévisions, ce nombre va presque doubler dans les dix prochaines années. Nous allons ainsi passer de 1,1 million à 1,9 million en 2015 et 5 millions en Autre statistique, notre espérance de vie s accroît d un trimestre par an. Sans négliger la part du maintien à domicile des personnes dépendantes, il faut constater que les demandes de prise en charge de la dépendance ne feront que progresser et auront nécessairement un impact sur la création d établissements dédiés. La dépendance des personnes âgées va devenir, si elle ne l est pas déjà, un véritable problème de société. C est un défi collectif et un enjeu de solidarité nationale qui va engendrer une adaptation complète et raisonnée de notre système médico-social. territoire, sachant que la part des entreprises privées commerciales représente 24 % de ces lits. Le reste du marché est occupé par le secteur public et associatif. Depuis sa création en 1990, notre groupe a connu un développement soutenu. Nous maîtrisons maintenant l ensemble des processus métiers de la conception à la gestion de résidences médicalisées pour personnes âgées. La répartition géographique de nos établissements est fonction des données démographiques, ainsi que des schémas gérontologiques départementaux. Nous totalisons environ 50 % de nos résidences en région parisienne. La région PACA est également un axe important (12 établissements) et nous commençons à nous implanter en région Rhône-Alpes. En définitive, notre objectif consiste à nous implanter dans les lieux où les schémas gérontologiques nous donnent la possibilité de construire et où les besoins sont importants. Nous avons en chantier pour plus de lits répartis sur 12 établissements et à l instruction, pour ou en attente de financement des soins, 11 projets pour Pouvez-vous détailler un établissement type? Nos établissements ont généralement 80 lits. Nous y intégrons des unités pour personnes désorientées (maladies de type Alzheimer), c est-à-dire un espace de vie sécurisé dans lequel nous accueillons au maximum 14 personnes. Notre spécificité tient, entre autres, à cette volonté d intégrer ces personnes désorientées et de leur créer un lieu de vie indépendant. Quelle est la place de votre groupe sur ce secteur? Dolcéa-GDP Vendôme est le troisième groupe français privé commercial. Nous avons un parc de 113 établissements qui correspond à une capacité de lits. Afin de donner un ordre d idée, les quatre premiers groupes français privés commerciaux représentent une capacité de lits. En 2007, il y avait lits installés sur le qe&c N Avril 2009 p.52

7 t Nos structures réunissent toutes les composantes d un EHPAD traditionnel tout en y aménageant nos prescriptions : des salons de vie, des espaces de détente dans lesquels nous jouons sur le rythme des couleurs et de la musique, des baignoires thérapeutiques, une architecture douce, fonctionnelle et accessible. Nous travaillons également sur l aspect hôtelier de nos établissements. Les chambres ont des surfaces de 20 à 25 m 2. Les autres parties du bâtiment sont occupées par les espaces dédiés aux services médicaux et à l administration. Devez-vous respecter des règles contraignantes en matière d accessibilité? Oui, nous sommes très contraints en termes d accessibilité mais cette exigence est tout à fait légitime. Nous avons fait évoluer notre cahier des charges en conséquence pour accompagner cette démarche. Les constructions actuelles sont sans commune mesure avec celles des années 1980 ou En 15 ans, nous avons vu arriver dans nos établissements une population avec des dépendances plus fortes. Il faut donc modeler l environnement d accueil, par exemple en adaptant les ouvertures de portes aux fauteuils roulants, en prévoyant des décalages de poignées, etc. Lors des visites de conformité, nous devons systématiquement recevoir l aval d une commission d accessibilité. Les contraintes liées à l accessibilité sont également importantes en cas de restructuration de bâtiments existants. Le rachat d établissements est en effet un axe de développement de notre groupe et nous engageons souvent dans ce cas un travail de remise aux normes : accessibilité, sécurité incendie, application des normes édictées dans le cadre des conventions tripartites. Développez-vous des services de maintien à domicile? Non, en revanche, nous nous positionnons dans l accueil de jour et l accueil temporaire. La dépendance pèse sur les familles et nous estimons que le rôle d un groupe comme le nôtre est de soutenir et d accompagner les aidants, tout en permettant aux personnes âgées de mieux appréhender l établissement. Quelles sont vos perspectives à moyen terme? Une poursuite de notre développement sur le territoire français, peut-être une ouverture sur le marché européen. Nous travaillons dans un secteur dans lequel il existe encore de nombreux progrès à réaliser en matière de prise en charge et d accompagnement. Il faut également accélérer l augmentation du nombre d établissements dédiés. Nous avons actuellement un certain nombre de projets qui sont en attente de financement des soins par la sécurité sociale sur la partie soin et qui retarde le démarrage de la construction des travaux. Pourtant, la construction ou la restructuration d EHPAD participe au dynamisme économique des régions. Nous faisons travailler les entreprises de construction et dans le cas d une structure de 80 lits, nous employons en moyenne une cinquantaine de personnes. Nos métiers génèrent de l emploi ; c est aussi la raison pour laquelle il faut que nos établissements soient implantés de façon cohérente par rapport aux futures agences régionales de santé et schémas départementaux. Nous travaillons dans un secteur dans lequel il existe encore de nombreux progrès à réaliser en matière de prise en charge et d accompagnement. Il faut également accélérer l augmentation du nombre d établissements dédiés. Notre objectif est également de participer à la valorisation de nos métiers et de rendre service à ces personnes avec lesquelles nous vivons au jour le jour. Le lien collaborateur/ patient est en effet très fort, de même que le lien collaborateur/famille. Les familles éprouvent souvent des gênes vis-à-vis des établissements de retraite. Il existe une sorte de culpabilité. Il faut ainsi que nous puissions être présents grâce à nos valeurs et assurer un lien fort. En conclusion? Notre groupe a pour objectif d être plus visible auprès des ministères et des agences régionales. Nous avons récemment répondu à un appel à projets, qui émane du ministère de la Santé, pour une expérimentation de plateforme de répit et d accompagnement destinée aux aidants familiaux de la maladie d Alzheimer. C est un signe fort de notre groupe et de sa volonté d être présent sur ce type de liens, de présence et d aide auprès des familles. qe&c N Avril 2009 p.53

8 Bâtiment EHPAD et maîtrise d ouvrage publique t Gérard Dessein, Chef du service accessibilité et constructions adaptées de la Maison Départementale des Personnes Handicapées (MDPH) des Bouches-du-Rhône, évoque pour Économie & Construction sa vision des enjeux de la loi handicap de 2005 et revient sur les exigences constructives des EHPAD. Pouvez-vous détailler votre service et votre fonction? Nous sommes une structure de reconnaissance du handicap et des droits issus de la loi de Auparavant, le Conseil général des Bouches-du-Rhône avait un service équivalent dont j avais la responsabilité. En raison du regroupement des activités liées au handicap, nous avons été transférés à la MDPH. Globalement, nous avons la charge de veiller à ce que toutes les constructions et l ensemble des aménagements mis en œuvre par le département soient en accord avec la réglementation au regard du code de la construction. Nous sommes également un bureau d expertise qui peut être mis à la disposition de partenaires extérieurs sur des questions d accessibilité. Le deuxième volet de notre mission concerne le logement pour les personnes handicapées, avec la charge de mettre en œuvre avec des bailleurs publics, et parfois privés, une politique générale de prise en compte de la question du handicap dans le logement. Nous fonctionnons en interface avec le Conseil général qui détermine, en amont, la politique relative au financement de l adaptation de logements. Notre personnel est d origine technique (architectes, ingénieurs, dessinateurs). Je suis moi-même un ancien architecte libéral et également ingénieur. Mon rôle est d animer la politique volontariste du département. Peut-on mesurer les premiers effets de cette loi de 2005 au niveau des ERP? Oui, il existe une véritable prise en compte des échéances fixées par la loi pour la mise en œuvre d un état des lieux. De nombreux partenaires communaux ont fait appel à notre service pour les aider à constituer un cahier des charges précis, préalable au lancement de consultations. Mais cette phase de diagnostic est assez complexe ; il faut repérer les dysfonctionnements, essayer d apporter des solutions et chiffrer ces solutions. L imposition de délais est un moteur en matière d ERP. C est également un moteur dans le domaine des transports. Nous avons réalisé notre schéma départemental des transports selon deux axes : en premier lieu, par un vote sur les grands principes ; en second lieu, par une phase concertation avec les associations qui participent au choix des matériels et de la mise en œuvre des lignes inter-urbaines. Nous travaillons également sur la voirie, et le travail est considérable. Si l obligation de diagnostic est une avancée notable de la loi, il faut néanmoins souligner une certaine carence de la réglementation concernant les attestations dont la délivrance manque parfois d objectivité. Quelles sont les spécificités des EHPAD en matière d accessibilité et quels problèmes techniques peut-on rencontrer? Les EHPAD sont des ERP de type J. Ils sont soumis à la même réglementation que les ERP, mais toutes les chambres doivent être mises en conformité. Le point le plus important à prendre en compte concerne la réalisation des salles de bains. Pour des questions de coût, de nombreux cabinets ont tendance à vouloir incorporer des systèmes de cabines douches intégralement aménagées. Hélas, peu de modèles sont actuellement en conformité avec la réglementation. Ce poste est souvent à l origine d un véritable travail de concertation avec les architectes en vue de trouver les solutions qui seront le plus en conformité avec la réglementation. La qualité des chambres, leur polyvalence, et l agencement optimisé des espaces doivent favoriser la qualité de vie des patients. Il existe également des problèmes de conception générale. Par exemple, en matière de circulation ou de lisibilité des espaces, nous sommes dorénavant obligés de développer une réflexion en amont sur la qualité des espaces. L objectif de cette réflexion étant d apporter une réelle qualité de vie aux résidents. Quels sont les grands principes architecturaux en EHPAD? L objectif premier consiste à favoriser une bonne lisibilité de l espace. Il convient d éviter les grandes distances et les circulations qui débouchent dans les recoins. Un EHPAD doit privilégier la diffusion de bons éclairages naturels et il faut éviter les zones sombres dans les couloirs par l utilisation de systèmes d éclairages automatiques. Le rapport à la nature est également une dimension importante. La qualité des chambres, leur polyvalence, et l agencement optimisé des espaces doivent favoriser la qualité de vie des patients. Le traitement architectural est délicat dans la mesure où l on ne sait pas comment va vieillir la population et nous avons de nouvelles question à traiter, notamment la création d unités spécifiques Alzheimer. Les concepteurs se sont-ils emparés de cette problématique de l accessibilité? Certains architectes considèrent l accessibilité comme une véritable valeur ajoutée en termes de conception architecturale. Dans ce cas, la problématique de l accessibilité est intégrée en amont, dès la conception du bâtiment, et fait partie de la réponse architecturale. En revanche, il arrive parfois, notamment sur les bâtiments publics, que qe&c N Avril 2009 p.55

9 q Bâtiment l accessibilité soit traitée à la manière de la réglementation incendie, c est-à-dire comme une obligation que l on applique une fois la conception du bâtiment réalisée. Cette démarche est inappropriée à plusieurs titres : elle ne peut donner de réponses spatiales de qualité et elle génère souvent des surcoûts. Il est primordial d intégrer la question de l accessibilité dès la conception d un projet. En conclusion, il faut souligner que dans le cas d une opération en EHPAD, le cahier des charges apporte obligatoirement des réponses techniques qui permettent d orienter la démarche du concepteur. Quelle est, selon vous, l idée-force de la loi de 2005? Ce qui a attiré mon attention dans cette nouvelle loi est le fait que les questions liées à l accessibilité ont cessé d être considérées comme une succession d objets isolés. Pour la première fois, a été évoquée l idée d un continuum de notre cadre bâti en mettant en perspective l ensemble des aménagements à concevoir, que ce soit la voirie, les transports, les ERP, les logements. D autre part, cette loi a tendance à faire sortir les concepteurs de l acte réglementaire à appliquer et à insuffler une volonté de raisonner globalement sur l environnement, le handicap ou le vieillissement de la population. Gérard Dessein, ingénieur principal MDPH 13 ; chef du Service Accessibilité et Constructions Adaptées q ACCESSIBILITÉ DES SALLES D EAU Le 1 er janvier 2010 au plus tard, tous les permis de construire pour les bâtiments d habitation et pour les maisons individuelles destinées à être louées ou vendues devront avoir au moins une salle d eau conçue et équipée de manière à permettre, par des aménagements simples, l installation ultérieure d une douche accessible à une personne handicapée (article 1 er du décret du 17 mai 2006). Cette obligation aura deux fortes conséquences : l une sur la surface et son aménagement, l autre sur la conception de la salle d eau pour la rendre accessible ultérieurement par l installation d une douche. Impact sur la surface et l aménagement de la salle d eau Pour permettre l évolution d un fauteuil roulant, la salle d eau devra avoir un espace libre d au moins 1,50 m de diamètre en dehors du débattement de la porte et des équipements fixes. Cela va avoir une conséquence sur la taille et l aménagement de l espace. Il va falloir repenser la salle d eau et faire des choix lors de sa conception, ce qui pourrait avoir des impacts techniques sur la structure (exemple de la réservation pour un siphon de sol). Certains pays, notamment scandinaves, ont l habitude d installer le siphon de sol. En France, ce n est pas dans notre culture et le siphon de sol est surtout associé aux locaux professionnels ou sanitaires (hôpitaux, maisons de retraite ). Il est primordial d intégrer la question de l accessibilité dès la conception d un projet. Impact technique sur la douche Seconde conséquence : la salle d eau devra être conçue et équipée pour l installation ultérieure d une douche. La configuration de plain-pied devra être réalisée après la construction, mais sans avoir à intervenir sur le gros œuvre. Autrement dit : on doit pouvoir installer une douche sans travaux importants. Pour cela, il existe deux types de produits : le siphon de sol intégré dans la dalle et le receveur extra-plat intégrant le siphon. Pour le siphon de sol intégré dans la dalle, il convient d étudier ses impacts techniques, notamment en matière d étanchéité et d acoustique pour l habitat collectif (nuisance pour l appartement du dessous ). Le receveur extra-plat est une alternative quand la solution douche à siphon de sol intégré est techniquement difficile. La hauteur du bac à douche ne devra pas alors excéder 2 cm. La solution du receveur extra-plat est définitive et devra répondre, dès l origine, à la réglementation. En fait, cette nouvelle réglementation ne devrait pas poser d importants problèmes techniques car les produits existent et il suffira de les adapter. En revanche, elle va avoir des conséquences sur la façon de travailler des professionnels. > Source : CSTB qe&c N Avril 2009 p.56

10 Un traitement par la couleur t Situé à Buxy (71), cet EHPAD a été équipé des revêtements de sol PVC Chocflex de Bonar Floors. La problématique de ce chantier consistait à répondre aux exigences techniques et esthétiques des EHPAD soumis à des trafics intenses : durabilité, hygiène, facilité d entretien. Le traitement par la couleur a également été un enjeu central. La pose de m 2 de Chocflex a été répartie sur l ensemble des trois niveaux de l établissement, en utilisant des codes couleurs spécifiques pour différencier chacune des pièces. Chantier : EHPAD, Buxy (71) de mars à septembre 2008 Produit pose : Chocflex Lés et Chocflex Marches m 2 Architecte : Cabinet Beal Granjon, Chalon-sur-Saône (71) Maître d ouvrage : EHPAD, Buxy Entreprise de pose : Martin Rebeuf, Chatenoy-le-Royal (71) q SOL PVC CHOCFLEX Acoustique : 19 db Résistance du poinçonnement de 0,12 mm, 40 % supérieur au exigences du CSTB de rémanence rapide (capacité à retrouver sa forme d origine). Épaisseur de la couche d'usure 15 % supérieure aux exigences du classement U4 (0,75 mm pour un minimum requis de 0,65 mm) Antistaticité et traitement bactériostatique. Plus d informations sur : qe&c N Avril 2009 p.57

11 EHPAD : une architecture à vivre Bâtiment t Michel Roulleau, architecte, décrit dans cet article sa conception d une opération en EHPAD. Au-delà du respect du principe de fonctionnalité, le bien-être des résidents et la qualité du traitement architectural des espaces sont une priorité pour ce type d établissement. Le secteur des EHPAD est-il actuellement porteur? Oui, c est un secteur porteur, mais il existe une demande bien supérieure à l offre. Par exemple, dans les Pays de la Loire, il faudrait que l on puisse réaliser deux fois plus d EHPAD pour satisfaire une demande qui ne cesse de croître. 9 Michel Roulleau Quels sont les grands principes à respecter pour optimiser la qualité de vie des usagers d un EHPAD? Il en existe plusieurs et il ne faut certainement pas réduire ce type de bâtiment au respect du seul principe de fonctionnalité. Si ce dernier est incontournable, les maîtres d ouvrage doivent nécessairement prendre en compte d autres critères dans la mesure où se cantonner à cette approche revient à réaliser des outils totalement inconfortables pour les personnes âgées et, en définitive, un environnement insipide dans lequel l inconfort d être a la primauté. Il ne faut pas en effet oublier qu une personne âgée est en fin de vie. La part du sensible et la part du rêve sont des critères qui doivent entrer dans la composition et la construction d un EHPAD, car ils déterminent la qualité de vie des résidents. D autre part, il faut également veiller à ce que l argument économique, souvent avancé par la maîtrise d ouvrage, n entraîne pas la suppression d éléments de conception essentiels au confort d usage. Par exemple, dans le cas des EHPAD, la proximité ou l intégration des espaces verts est un critère très important pour le bien-être des occupants. L homme n est pas une machine réductible au principe de fonctionnalité ; il faut aller au-delà et cette responsabilité associée à la conception d un ouvrage revient à l architecte et non à la maîtrise d ouvrage qui peut parfois perdre de vue l objectif du projet et l intelligence des moyens pour y parvenir. Autre principe à respecter : il ne faut pas confondre EHPAD et monde hospitalier. Si aujourd hui la création d unités spécifiques Alzheimer sont parfois une réalité de ce type de construction et implique des adaptations d ordre médical, il ne faut pas pour autant en déduire des comparaisons hâtives entre un environnement hospitalier et la vocation d un EHPAD, à savoir un lieu de vie qui doit communiquer un plaisir d être. 9 EHPAD de la Sainte famille de Grillaud, Nantes (44). Agence Roulleau architectes. Livraison prévue en qe&c N Avril 2009 p.59

12 Bâtiment t Quels sont les éléments architecturaux qui permettent d aboutir à ce plaisir d être? Le plaisir d être naît de l usage efficace de la couleur, des jeux de transparence entre les espaces intérieurs et les espaces extérieurs, notamment à travers l utilisation de patios, d une alchimie entre le dedans et le dehors qui permet d éviter la sensation d enfermement. Cette réflexion sur l espace est fondamentale. Il faut éviter la sensation de confinement et proposer des lieux ouverts ; cette exigence du concepteur étant par ailleurs valable pour tout type de construction (établissements scolaires, crèches, logements ). De façon plus générale, il faut que cette lutte contre l enfermement s applique à toutes les constructions. L interface entre le monde public et le monde privé ne doit pas être hermétique ; elle doit permettre la rencontre des individus et c est en ce sens que l on peut inscrire la valeur sociétale d une architecture. Il ne faut pas confondre EHPAD et monde hospitalier. Les normes accessibilité sont-elles contraignantes? En effet, les normes accessibilité sont relativement contraignantes sur ce type de projet. Cependant, il arrive trop souvent que l interprétation de ces normes ne favorise qu une vision au détriment d une autre. Ainsi, le traitement de tel ou tel handicap ne doit pas entrer en contradiction avec tel ou tel autre ; une réponse adéquate pour l un, ne l est pas nécessairement pour l autre. Pour ne citer qu un exemple, la réponse architecturale à apporter pour une personne malvoyante n est pas la même que pour une personne à mobilité réduite Notre mission, en tant qu architecte, est de trouver la solution technique qui n exclura pas un individu par rapport à un autre. Cette démarche intellectuelle, et l esprit de synthèse qu elle suppose, est le fait de l architecte qui est en mesure de conceptualiser la globalité d un projet et de mesurer l opportunité de tel ou tel choix. Le monde de la créativité commence là où s arrête les certitudes ; cet adage doit devenir un principe d action. > Toutes les photos de ce reportage proviennent de l agence Roulleau architectes 9 EHPAD à Liré (49). Agence Roulleau architectes. qe&c N Avril 2009 p.61

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