CHIFFRES CLÉS DE L UNITÉ URBAINE Données socio-économiques

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1 CB RICHARD ELLIS Market View Régions Lille FRANCE Bilan 20 / Perspectives 20 TENDANCES Bureaux Demande placée Offre immédiate Loyer «prime» Locaux d'activités Demande placée Offre immédiate Loyer «prime» Entrepôts Demande placée Offre immédiate Loyer «prime» Investissements Engagements Taux «prime» bureaux Évolution / fin 20 CONTEXTE ÉCONOMIQUE 20 restera la pire performance de l économie française depuis l après-guerre. Les conséquences de la crise financière mondiale sur l économie réelle dans notre pays ont été très lourdes avec notamment emplois salariés marchands détruits en un an. La consommation a néanmoins tenu grâce à la brutale décrue de l inflation, mais l arrêt progressif de la prime à la casse, l atonie du marché du travail, la progression du taux d inflation et du taux d épargne font craindre une croissance molle des achats des ménages en 20. L investissement des entreprises s est effondré (- 7,2 % selon les estimations de l INSEE). À cet égard, les engagements du secteur industriel ont lourdement chuté. Les entrepreneurs ont LES FAITS MARQUANTS EN 20 Posedela1 ère pierre du grand stade Lille Métropole réalisé par Eiffage. Il est situé dans le secteur de Haute Borne de l Espoir à Villeneuve d Ascq, sur un terrain de 27 hectares et a une capacité de places. Lille Métropole Communauté Urbaine poursuit son projet destiné à libérer hectares de foncier sur la métropole dediés à des opérations tertiaires. Les premiers immeubles seront livrés en 21. Des pôles d excellences qui poursuivent leur développement : manqué de visibilité, de trésorerie et de financement pour faire aboutir leurs projets. Les PME ont été particulièrement touchées par cet environnement. Malgré le retour de la croissance, la reprise pourrait n être que technique tant que les fondamentaux de la consommation et de l investissement ne seront pas présents et pérennes. Tout comme en 20, les régions françaises observeront des conjonctures hétérogènes en 20. Globalement l Ile-de-France et les régions du Sud et de l Ouest de la France devraient à nouveau mieux résister en raison de leur plus forte tertiarisation. En 20, le courant des affaires dans l industrie devrait progresser très légèrement en Nord-Pas de Calais, avec des situations contrastées selon les secteurs. L Union, site dédié aux métiers du textile, de la grande distribution et de l image, lancé en 20, accueillera en 22 le Centre Européen des Textiles Innovant (CETI) sur un bâti d environ m² ainsi que le siège international de KIPSTA (filiale du groupe Oxylane). Euratechnologies, site dédié aux nouvelles technologies, ancienne friche industrielle entièrement rénovée et livrée en 20, accueille plus de 77 entreprises et représente1 100 emplois. La Haute Borne, Eurasanté et Euralille connaissent le même succès auprès des utilisateurs. CHIFFRES CLÉS DE L UNITÉ URBAINE Données socio-économiques Superficie (en km²) 450 Population Emplois totaux Etablissements Revenu moyen des ménages Indice de revenu moyen des ménages (France = 100) 89 Densité d'emplois (Nombre d'emplois au km²) 1 5 Perspectives socio-économiques (en %, période 20-24) Croissance annuelledupib Croissance annuelle de la population Croissance annuelle de l'emploi 0 0,5 1,0 1,5 2,0 Nord France Sources : Experian Business Stratégies - INSEE Source : Experian Business Stratégies

2 Bilan 20 / Perspectives 20 Régions : Lille 2

3 Données générales Parc au 31/ m² = m² Offre disponible au 31/ m² m² Part du neuf ou restructuré 35 % 35 % Taux de vacance au 31/12 4 % 7,3 % Demande placée dans l année m² m² dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres m² m² Part du neuf ou restructuré 45 % 51 % Délai théorique d écoulement 1,4 année 2 années Évolution de l offre immédiate et de la demande placée (en milliers de m²) Offre future (en m²) Demande placée dans l'année Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Offre immédiatement disponible au 31/12 Disponibilités certaines et + Disponibilités probables LES BUREAUX Un marché sur-offreur Fin 20, m² de bureaux sont disponibles sur le marché tertiaire lillois, représentant une hausse de 24,4 %, légèrement moins forte que celle enregistrée fin 20. Le marché est globalement offreur voire, selon les sites, sur-offreur en bureaux de seconde main. Malgré son alimentation régulière en programmes neufs, le stock disponible, en forte croissance depuis 20, se compose à 75 % d offres en état d usage. Cela s explique entre autre par la préférence des utilisateurs pour des bureaux neufs et donc leur commercialisation plus rapide, dès leur mise sur le marché. Le stock disponible reste localisé dans les zones d affaires «traditionnelles» telles qu Euralille, Lille, Villeneuve d Ascq et les Grands Boulevards. L offre future neuve se raréfie Plusieurs projets d envergure sont en cours de construction dans la communauté urbaine de Lille m² devraient ainsi être livrés en 20. Parmi ces projets, citons l Irisium, 1 er immeuble HQE de m² qui alimentera le parc d Euralille. En revanche, aucune offre certaine n est envisagée pour 21. Les lancements «en blanc» étant stoppés depuis mi-20, le marché de Lille Métropole risque de se trouver en manque cruel de programmes neufs à horizon 21. Le vieillissement du stock à moyen terme est inéluctable. Toutefois, l offre probable demeure riche en projets avec m² envisagés sur l ensemble de la communauté urbaine, qui pourraient sortir de terre dans un délai plus ou moins bref. La reprise économique et la santé locale des entreprises étant les principaux indicateurs susceptibles de redonner confiance aux acteurs locaux et nationaux. Les pôles d excellence de l Union (dédié au textile et à la grande distribution) et d Euratechnologies (dédié à l innovation) sont des sites soutenus par la communauté urbaine qui connaissent, malgré la crise, un dynamisme certain, tant en termes de commercialisation que de développement tertiaire. Une demande marquée par la crise En 20, la demande exprimée auprès de l agence CB Richard Ellis a confirmé sa mutation commencée en 20. En effet, les demandes sont plus rares et les critères de recherche plus contraignants. En conséquence, les délais de réflexion s allongent et les négociations deviennent plus âpres. Les bureaux les plus recherchés font 300 m² en moyenne, se situent proches des transports en commun et/ou sur des axes routiers, dans un immeuble aux prestations techniques de qualité et qui proposent une flexibilité importante (neuf si possible). Afin de ménager leur trésorerie les utilisateurs privilégient les offres leurs permettant de réaliser des économies de coût sur le poste immobilier. Régions : Lille Bilan 20 / Perspectives 20 3

4 Régions : Lille Une demande placée en baisse, tournée vers le neuf Bien qu en baisse, le niveau de commercialisation demeure correct, supérieur à celui des années précédant 20. Ainsi, en 20, m² ont été transactés (-14 % en un an et - 22 % en deux ans). Les entreprises sont toujours très attirées par le centre urbain puisque 31 % de la demande placée se situent à Lille, auxquels s ajoutent 11 % réalisés sur le pôle Euralille. Ce segment de marché a été porté par la seconde main. Le secteur de Villeneuve d Ascq, prisé en 20, totalise 22 % de la demande placée. Les secteurs des Grands Boulevard et Roubaix/Tourcoing, à niveaux équivalents, représentent respectivement 15 % et 14 % du volume commercialisé alors que le solde (7 %) se répartit de façon éparse sur la communauté lilloise. La part du neuf s élève à 51 % de la demande placée en 20. Dans un marché où l offre est abondante et répartie sur l ensemble de la communauté urbaine, les utilisateurs se positionnent de préférence dans des bureaux neufs, modulables, à des loyers économiques compétitifs avec, si possible, des avantages commerciaux. Contrairement à 20, les pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres sont stables avec m² signés en 20. Ces opérations contribuent de façon significative au maintien du niveau de commercialisation et donc au dynamisme du marché de l immobilier tertiaire. Elles totalisent 23 % de la demande placée. À nouveau, en 20, les mouvements des entreprises ont été surtout motivés par la recherche d optimisation de l espace, au moyen de regroupements et restructurations ainsi que par des fusions dans le but de réaliser des économies de coûts. Fourchettes de loyers faciaux pour les bureaux neufs et restructurés par secteur Secteur HT HC/m²/an Euralille Centre-ville Euratechnologie Grands Boulevards Eurasanté 130 Parc Union Haute Borne Roubaix Source : CB Richards Ellis Fourchette de loyers pour des bureaux neufs ou restructurés (en HT HC/m²/an) Les secteurs privé, pour les petites surfaces, public et parapublic pour tous types de surfaces, sont restés présents sur le marché. De nombreuses recherches initiées par les administrations en 20, suite à la Révision Générale des Politiques Publiques (RGPP), devraient se concrétiser et marquer davantage l année Bilan 20 / Perspectives 20 Une baisse des valeurs Les loyers faciaux des bureaux neufs ou restructurés sont compris entre 115 et 185 HT HC/m²/an. Le loyer «prime» a subi une légère baisse en cours d année passant de 190 à 185 HT HC/m²/an. En 20, un ajustement moyen de 5 % s est opéré sur les loyers faciaux des bureaux neufs et restructurés. Il s élève à 10 % pour les bureaux de seconde main. En tenant compte des aménagements, parfois importants, consentis à la faveur de l utilisateur, le loyer économique a subi un «repricing» estimé entre - 10 % et - 15 % pour le neuf et entre - 20 % et - 25 % pour la seconde main. En 20, les ajustements de loyers devraient se poursuivre pour la seconde main et devenir plus importants pour le neuf. Le faible nombre de ventes ne permet pas de distinguer d évolution majeure des valeurs vénales en 20, hormis une légère baisse des prix des bureaux de seconde main. Valeurs au 31/12/20 Loyers Prix de vente HT HC/m²/an HT ou HD/m² Neuf ou restructuré 116 / / 1900 Seconde main 80 / /

5 Données générales Offre disponible au 31/ m² m² Part du neuf ou restructuré 11 % 11 % Demande placée dans l année m² m² dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres m² m² Part du neuf ou restructuré 56 % 37 % Délai théorique d écoulement 1,3 année 2,3 années Évolution de l offre immédiate et de la demande placée en locaux d activités et entrepôts (en milliers de m²) Fourchette des loyers pour des locaux d activités et entrepôts neufs ou restructurés (en HT HC/m²/an) Demande placée dans l'année Pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Offre immédiatement disponible au 31/12 Source : CB Richards Ellis Valeurs au 31/12/20 Loyers Prix de vente HT HC/m²/an HT ou HD/m² Neuf ou restructuré 45 / / 800 Seconde main 30 / / 400 LES LOCAUX D ACTIVITÉS Un stock de seconde main et inadapté L offre immédiate, estimée fin 20 à m², tend vers la stabilisation avec une évolution annuelle de + 3%seulement. Sans changement significatif, le stock disponible est localisé à 44 % dans le bassin Nord-Est, à 36 % dans le bassin Sud et à 20 % dans le bassin Ouest. Bien qu en augmentation, le stock souffre d une pénurie récurrente d offres de qualité ainsi que d un manque d offres à l acquisition. Le fort ralentissement des mises en chantier depuis mi-20 n a fait qu aggraver la situation puisque les offres neuves ne représentent fin 20 que 11 % du stock disponible alors que près de 30 % des offres de seconde main sont obsolètes. L offre future est en chute libre avec m² de projets «en blanc» contre fin 20 et seulement m² de projets «en gris». Cette offre future est envisagée sur l Ouest et le Sud de Lille où il reste du foncier disponible. Une demande en baisse En 20, la demande exprimée auprès de l agence CB Richard Ellis a décru par rapport à 20. Le stock disponible ne correspond pas aux recherches des utilisateurs qui ont des besoins spécifiques et s orientent donc davantage vers des clés-en-main. Il existe un manque d offres allant de m² à m², proposées à la vente pour répondre à des demandes et des cahiers de charges particuliers. En 20, la demande placée atteint m² ce qui représente une diminution significative de 40 %. Le marché de l activité a été plus impacté par les effets de la crise que celui des bureaux car la visibilité y est moindre et les acteurs plus attentistes. Les transactions sont principalement localisées dans le bassin Sud et le bassin Nord qui regroupent respectivement 43 % et 31 % de la demande placée. Les mouvements des entreprises ont essentiellement été motivés par la recherche de locaux plus adaptés et aux normes. Par ailleurs, 44 % des transactions se sont réalisés sur le créneau des surfaces inférieures à m² et 23 % entre m² et m². Faute d offres neuves suffisantes, la commercialisation de locaux neufs est en baisse. La part du neuf a perdu 16 points, passant de 56% à 37% en un an. En revanche, l importance des clés-enmain et comptes-propres, qui sont en hausse et représentent 30 % de la demande placée, traduit clairement la préférence des utilisateurs pour les opérations «sur mesures» et à l acquisition. La demande placée se compose à 40 % d acquisitions. Ajustement des valeurs Les valeurs locatives des locaux d activités ont subi une légère baisse, plus marquée pour les locaux anciens. La fourchette des loyers neufs et restructurés est comprise entre 45 et 55 HT HC/m²/an. Leur ajustement s accompagne d avantages commerciaux en croissance. Les prix tendent également à la baisse par rapport à fin 20. Cependant, ceux des locaux neufs et restructurés ont été plus affectés que ceux de seconde main. Régions : Lille Bilan 20 / Perspectives 20 5

6 Régions : Lille LES ENTREPÔTS Un stock neuf et divisible Fin 20, l offre immédiate d entrepôts affiche une légère hausse annuelle (+ 3,5 %) portant le stock à m². Ce dernier est en progression avec une tendance à la concentration sur la métropole. Cela s explique par les libérations importantes sur ce secteur, notamment à Houplines et à Lesquin et par l arrêt, depuis plusieurs mois, des lancements «en blanc» des grands projets qui étaient envisagés en périphérie. L offre immédiate neuve, en forte hausse, représente 70 % du stock immédiat. Elle reste adaptée dès lors qu elle présente une divisibilité avec des lots compris entre m² et m². Données générales Parc au 31/ m² m² Offre disponible au 31/ m² m² Part du neuf ou restructuré 40 % 70 % Taux de vacance au 31/12 9,3 % 3,8 % Demande placée dans l année m² m² dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres m² m² Part du neuf ou restructuré 79 % 85 % Délai théorique d écoulement 8 mois 10 mois Compte tenu de l arrêt des lancements «en blanc», l offre future certaine quasi inexistante se réduit à un entrepôt de m² dont la livraison est prévue pour le 1 er trimestre 20 à Lauwin- Planque. L offre future «en gris» se compose de divers projets reportés faute d engagement de la part d un utilisateur. L offre future «en gris» devrait se repositionner à l acquisition et/ou avec des Offre future en logistique (en m²) adaptations spécifiques. Quelques grands projets chargeurs, mis en stand by en 20, devraient être validés pendant l année 20, pour des livraisons en 21 ou Contraction de la demande placée En 20, la demande exprimée locative a été peu soutenue et s est caractérisée par une baisse des surfaces recherchées : m² à m² contre m² à m² les années précédentes ainsi que par la recherche de surfaces avec des conditions flexibles (durée, prise en compte de la montée en charge d un projet,...). 20 Projets «en blanc» 20 Projets «en gris» 21et+ Projets éventuels Bilan 20 / Perspectives 20 L activité a ralenti en 20 avec m² commercialisés contre m² en 20 (- 12 %). En deux ans, les utilisateurs ont confirmé leur préférence pour les comptes-propres et clés-enmain au détriment des offres locatives, aboutissant à un effet «ciseau» avec une prépondérance de ces bâtiments spécifiques à l acquisition qui représentent 74 % de la demande placée. Des valeurs attractives Le loyer «prime», en hausse, sélève à 48 HT HC/m²/an. Bien que le marché du Nord-Pas de Calais soit l un des plus attractifs de France, les loyers économiques des entrepôts neufs ou de seconde main continuent d être attaqués. Les valeurs demeurent inférieures à celles des autres grandes régions logistiques françaises. Valeurs au 31/12/20 Loyers Prix de vente HT HC/m²/an HT ou HD/m² Neuf ou restructuré 41 / / 550 Seconde main 36 / / 220 6

7 Évolution des engagements en régions (portefeuilles inclus) (en milliard d ) Taux de rendement «prime» en bureaux (en %) Taux de rendement «prime» au 31/12/20 France * Ile-de-France Bureaux 6,4 % - 8,5 % 5,5 % - 12 % Entrepôts 8,25%-9% 8,25%-9% Locaux d activités 9,25 % - 12 % 9,25 % - 12 % Magasins centre-ville 5,5 % - 7,25 % 5,25 % - 6,25 % Centre commerciaux 5,5 % - 10 % 5,25 % - 8,5 % * Métropoles régionales hors Ile-de-France Taux de rendement des locaux neufs ou restructurés au 31/12/20 dans le Nord-Pas de Calais Bureaux Locaux d activités Entrepôts Neufs ou restructurés 7 % - 7,5 % 8 % - 9 % 7,9 % - 8,5 % Paris Régions LES INVESTISSEMENTS Le marché de l investissement français a beaucoup souffert en 20. 7,6 milliards d euros ont été échangés en France (- 40 % en un an) dont 1,9 milliard d euros en régions (- 39 %). Après un 1 er semestre atone, pendant lequel malgré tout les régions avaient un peu mieux résisté, une reprise des investissements est perçue à partir du 3 ème trimestre 20. Elle concerne essentiellement la région parisienne et Lyon. En régions, le marché de l investissement comportant une part significative de «deals» concernant la logistique, secteur en perte d activité, n a pu encore amorcer ce redémarrage. Le marché de l investissement lillois a été peu actif en 20. Toutefois, après une forte baisse enregistrée en 20, on assiste à une tendance à la stabilisation des engagements qui s élèvent en 20 à 246 millions d euros (275 M en 20). Contrairement à 20, les investisseurs se sont positionnés plus massivement sur les actifs commerces qui représentent 82 % du total des sommes investies à Lille. Une transaction phare concernant le centre commercial Le 31 a boosté les investissements puisqu elle représente à elle seule près de 160 millions d euros. Les investisseurs se sont également engagés sur des parcs d activités commerciales et des murs d enseignes. L ensemble des opérations a porté sur des locaux loués et comprend une VEFA. Le secteur des commerces n est pas assez transparent pour permettre d établir des taux de rendement représentatifs avec exactitude pour 20. Le marché de l investissement logistique représente 11 % du montant total engagé dans le secteur de Lille. Deux opérations significatives ont été recensées à Loon Plage (entrepôts classe A) et à Wattrelos (bâtiment ancien). Fin 20, les taux de rendement restent stables par rapport à fin 20 pour ce secteur, compris entre 7,9 % et 8,5 % selon la qualité et l état locatif des actifs. Le montant investi en bureaux atteint 19 millions d euros, soit 7%du montant total en 20. En 3 ème position, les actifs tertiaires ont essentiellement attiré des investisseurs français privés, contrairement aux secteurs de la logistique et des commerces. Lille, les Grands Boulevards et Villeneuve d Ascq sont les sites où se concentre la demande locative et qui proposent des surfaces récentes ou neuves à la location. Les investisseurs sont à la recherche d immeubles neufs, bien positionnés et sécurisés, opportunités qui n existaient pas en 20 sur le marché lillois. Régions : Lille Bilan 20 / Perspectives 20 7

8 Régions : Lille Bilan 20 / Perspectives 20 PRINCIPALES TRANSACTIONS EN 20 Adresse - Programme N.C. : Non communiqué Preneur / Surface Type Nature Loyer/prix État Acquéreur (m 2 ) de locaux du contrat ( HT HC/m²/an des locaux ou HD/m²) Brebières ID logistics Entr. Compte-propre N.C. Neuf Leers Okaidi Entr. Compte-propre N.C. Neuf Hem Simastock Entr. Location 36 Neuf Villeneuve d Ascq Pimkie Bx. Location N.C. Rénové Euralille EDF Bx. Location 175 Récent Villeneuve d Ascq Décathlon Act. Location N.C. Récent PRINCIPALES OFFRES FUTURES CERTAINES* ET PROBABLES** Adresse - Programme POINT DE VUE Livraison En 20, les utilisateurs ont été contraints de comprimer leurs dépenses pour faire face à la crise. Cela aura favorisé les renégociations de baux mais aussi réduit le volume de transactions. En effet, sur un panel de 15 villes, la demande placée 20 est en recul de 11 %. Les ajustements ont été plus ou moins marqués selon la structure économique des agglomérations (présence d entreprises internationales, diversité des secteurs d activité ). Point commun à tous les marchés : le dynamisme du secteur public au sens large aura permis de soutenir une partie de la demande. L offre immédiate s est accrue de 13 % en un an, avec une légère augmentation de la part du neuf. Néanmoins le gel de l offre «en blanc» depuis mi-20 présage d une accélération de l obsolescence du stock dès 21. Ce phénomène est très inquiétant d autant que, de manière récurrente, 40 % de la demande placée concerne des immeubles neufs. Ainsi, la raréfaction de l offre neuve devrait aboutir à de nouvelles tensions sur les loyers à partir de 21. En conséquence, 20 constitue une année d opportunités, notamment pour les utilisateurs, qui souhaitent se positionner sur des immeubles neufs, fonctionnels et bon marché. Stanislas LEBORGNE, Directeur du Développement Régions Surface Type Normes / Promoteur / Vente / (m 2 ) de locaux Labels Constructeur Location Correspondant CB Richard Ellis Adresse Tour Lille Europe 11, Parvis de Rotterdam Euralille Téléphone Fax Site web Contact Patrick DUEZ Taxe professionnelle 20 Commune / intercommunes 23,31 % Département 11, % Région 3,81 % Autres 4,35 % Total 42,52 % Source : batifiscalite.com Loyer/prix ( HT HC/m²/an ou HD/m²) Euralille - Irisium* Avril Bx. HQE Bouygues Immobilier Loc. 190 Lesquin** À partir Act. N.D. KIC Loc. 55 Villeneuve d Ascq** N.D Bx. HQE/BBC Cirmad Loc. 150 Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CB Richard Ellis ou du groupe CB Richard Ellis. La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source. CB Richard Ellis Ressources - Groupement d'intérêt Economique Siège social : , rue de Courcelles 757 PARIS - Siren : RCS Paris CB Richard Ellis en Régions AIX-EN-PROVENCE Philippe LE NORMAND Tél: Fax: ANNECY Jean-François BERTHIER Tél:5222 Fax:5223 AVIGNON Pierre MURGUET Tél: Fax: BORDEAUX Alexandre CIEUX Tél: Fax: BOURGOIN-JALLIEU Marc GENTY Tél: Fax: CAEN Céline FLOREK Tél: Fax: CHAMBÉRY Xavier TROILLARD Tél: Fax: CLERMONT-FERRAND Karine RODDE Tél: Fax: DIJON Patrick PEYRUSSIE Tél: Fax: GRENOBLE Hugues de VILLARD Tél: Fax: LE HAVRE Nicolas CARON Tél: Fax: LILLE Patrick DUEZ Tél: Fax: LYON Thibaut d'anterroches Tél: Fax: MARSEILLE Philippe LE NORMAND Tél: Fax: METZ François SUTY Tél: CONTACTS ÉTUDES ET RECHERCHE MONTLUÇON Philippe SESSIECQ Tél:7054 Fax: MONTPELLIER Martine PATIENT Tél:6750 Fax: MULHOUSE Jean-Arnaud DESAULLES Tél: Fax: NANCY François SUTY Tél: Fax: NANTES Stanislas LEBORGNE Tél: Fax: NICE Léon PIMIENTA Tél: Fax: ORLÉANS Stanislas LEBORGNE Tél: Fax: PARIS Stanislas LEBORGNE Tél: Fax: RENNES Pierre de la VILLARMOIS Tél: Fax: ROUEN Bertrand BONNET Brigitte AUVRE Tél: Fax : SOPHIA ANTIPOLIS Georges BENICHOU Tél: Fax: STRASBOURG Olivier HEYDT Tél: Fax : TOULOUSE Michèle BELLAN Tél: Fax: VANNES Stéphane GRIBIU Tél: Fax : Aurélie LEMOINE Directrice Tél.:33(0) Marie-Josée LOPES Chargée d études Régions Tél.:33(0) CCCParis

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