Mauvais script! IDF Croissant Ouest T DTZ Research PROPERTY TIMES. Sommaire. Auteur. Contacts

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Mauvais script! IDF Croissant Ouest T Juillet 215 Sommaire Contexte économique 2 Croissant Ouest 2 Boucle Sud 5 Boucle Nord 7 Neuilly-Levallois 9 Péri Défense 11 Définitions 13 Tout comme le marché francilien, celui du Croissant Ouest a repris quelques couleurs au cours du 2 ème trimestre 215 après la très mauvaise performance du 1 er trimestre. Ainsi, près de 28 m² de bureaux ont été transactés sur le secteur depuis le début de l année, dont deux tiers placés au cours des trois derniers mois. Ces bons résultats du trimestre n auront cependant pas suffi à renverser la tendance et le marché de bureaux accuse un retard de 41% par rapport à l an dernier. Le segment des surfaces supérieures à 1 m² accuse le recul le plus marqué, avec un volume de commercialisation divisé par deux sur la période étudiée. Aucun marché du Croissant Ouest n aura réussi à tirer son épingle du jeu ce semestre, les baisses d une année sur l autre allant de -5% pour la Boucle Sud à -76% en Péri Défense. Le loyer prime s est maintenu à 58 /m²/an à la fin du 1 er semestre 215. Les valeurs locatives de première et seconde main ont, quant à elles, évolué en sens inverse pour se positionner respectivement à 33 /m²/an (-11% en un an) et 28 /m²/an (+4% en an un) au 1 er semestre 215. Le stock de bureaux immédiatement disponible dans le Croissant Ouest s est très légèrement apprécié au cours du 1 er semestre 215 (+4% par rapport à fin 214), pour finir sa course à près d 1,1 million de m² de bureaux vacants fin juin 215. Il en découle un taux de vacance de 13,4% qui demeure le plus élevé d Ile-de- France (7,5% pour la moyenne francilienne). Après les 31 m² livrés au cours du 1 er semestre 215, neuf projets totalisant plus de 195 m² devraient voir le jour d ici à la fin de l année dans le Croissant Ouest dont 68 6 m² de bureaux encore disponibles. En 216, 11 1 m² pourraient venir alimenter le marché. Il convient toutefois d être prudent sur ce chiffre puisqu à ce jour seuls 61 m² de bureaux sont en chantier. Auteur Nora Jacintho Chargée d études +33 () nora.jacintho@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Graphique 1 Demande placée et offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Offre immédiate Source: DTZ Research à partir des données Immostat Property Times 1

2 IDF Croissant Ouest T2 215 Contexte économique Une reprise sans prise sur le réel Indicateurs contradictoires d un trimestre sur l autre, ralentissement mondial, surchauffe de l économie chinoise, Brexit, Grexit la conjoncture économique est secouée de soubresauts d importance inégale pour l économie française. Dans cette avalanche de chiffres et d hypothèses d implosion des modèles en place, la croissance de,6% du PIB français au 1 er trimestre 215 est passée quasi inaperçue (graphique 2). Cette reprise économique tant annoncée est «enfin» là ; elle n a pas encore infusé l économie réelle et relancé l investissement des entreprises. Il faudra à l évidence que la croissance du PIB soit positive sur plusieurs trimestres avant que les chefs d entreprises retrouvent une confiance dans l avenir, un appétit à l embauche et pour l immobilier. L INSEE vient d ailleurs de réaffirmer sa prévision de croissance de 1,2% pour l ensemble de l année 215, soit la plus forte hausse depuis 211 Indicateurs de confiance stables sans plus Cette défiance par rapport au scénario optimiste suggéré par les indicateurs économiques se retrouve dans les indices synthétiques de confiance des ménages ou du climat des affaires. Après une progression de fin d année, ces deux variables sont stables à des niveaux inférieurs à leur moyenne historiques. Ainsi, la confiance des ménages est restée stable en juin 215, pour le deuxième mois consécutif, après avoir progressé de 8 points entre Octobre 214 et Avril 215 (graphique 3). L indicateur synthétique du climat des affaires qui avait progressé de 94 à 96 de janvier à mars 215, est de nouveau rentré dans une phase de stabilité pour atteindre 97 en juin dernier. L INSEE note que si le climat progresse de deux points dans le bâtiment, il est stable dans les services et le commerce de détail, mais perd trois points dans l industrie Un taux de chômage élevé Véritable point noir de l économie française, le taux de chômage varie depuis 2 ans autour de 1% (graphique 4). Si les derniers chiffres publiés par l INSEE font état d une baisse de,1 point au cours des 3 derniers mois, ce taux est néanmoins en progression de,2 point en un an. Les plans successifs de relance de l emploi décidés par le gouvernement n ont pour l instant pas permis d inverser durablement cette tendance. Les difficultés du marché de l emploi pèsent à l évidence sur les indices de confiance des ménages et des chefs d entreprise. Pour ces derniers, l arbitrage de décisions immobilières vient donc naturellement en second plan, après les dépenses en investissements dont les prévisionnistes attendent une nette accélération au second semestre. L enjeu de réalisation de ce scénario conditionne tant la reprise économique qu une activité plus soutenue sur le marché de l immobilier. Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture, indices Source: INSEE Graphique 4 Taux de chômage en France métropolitaine, en % 1,5 1, 9,5 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6, Source: INSEE Climat des affaires Moral des ménages Property Times 2

3 IDF Croissant Ouest T2 215 Croissant Ouest Demande placée : un marché qui fait grise mine Après un 1 er trimestre 215 catastrophique (69 m² de bureaux placés), le Croissant Ouest a connu un véritable rebond de son activité au cours des trois derniers mois, enregistrant un volume de commercialisation (138 7 m²), deux fois supérieur à celui du trimestre précédent. Toutefois, ce regain d activité n aura pas permis d effacer la contreperformance du début d année. Ainsi, un peu moins de 28 m² ont été commercialisés dans le Croissant Ouest au 1 er semestre 215, en recul de 41% en un an (graphique 5). Si l ensemble des segments de marché sont orientés à la baisse depuis le début de l année, cette contraction s est faite dans des proportions différentes selon le segment considéré. Les petites surfaces ont connu une baisse modérée (-9% en un an) alors que celles de gabarit moyen ou grand ont, quant à elles, connu une réduction à deux chiffres (-42% pour les premières et -54% pour les secondes). Dans la continuité d un 1 er trimestre difficile, les grandes surfaces ont continué de se faire rares dans le Croissant Ouest à l instar de la tendance francilienne. Six opérations de ce type pour un total de 77 9 m² se sont concrétisées depuis le début. C est moins qu à l accoutumée tant en nombre (huit transactions en moyenne depuis 5) et en volume (125 6 m²). Avec 37% de parts de marché, ce type de mouvement reste néanmoins le principal moteur du marché du Croissant Ouest. La baisse de l activité n a épargné aucun sous marché, avec des reculs de la demande placée de 5% en Boucle Sud jusqu à 76% à Neuilly-Levallois. Les utilisateurs ont encore une nouvelle fois privilégiés les surfaces de seconde main, qui concentrent plus de 8% de la demande placée totale contre 6% un an plus tôt. Loyers : maintien du prime et évolutions contraires des loyers de première et seconde main Le loyer prime reste inchangé à 58 /m²/an fin juin 215 (graphique 6). Graphique 5 Evolution de la demande placée dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Boucle Sud Neuilly-Levallois Offre immédiate Tableau 1 Demande placée par tranche de surface au cours du 1 er semestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % -9% De 1 à 5 m² % -42% Plus de 5 m² % -54% Surface totale % -41% Graphique 6 Boucle Nord Péri Défense Evolution des valeurs locatives dans le croissant Ouest, /m²/an Le positionnement croissant des utilisateurs sur des surfaces de seconde main met les valeurs locatives des bureaux neufs sous pression. Dans ce contexte, le loyer moyen de première main s est ajusté de 11% en un an, pour se positionner à 33 /m²/an à la fin du 1 er semestre 215. La valeur locative moyenne de seconde main a suivi une dynamique inverse à celle de la première main. En hausse de 4% en un an, elle atteint le même niveau qu en 213 soit 28 /m²/an (graphique 6). Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 3

4 IDF Croissant Ouest T2 215 Offre immédiate : l offre s alourdit à nouveau L offre de bureaux semble à nouveau repartie à la hausse (+ 5% au cours des six derniers mois), inversant ainsi la tendance baissière observée entre 213 et 214. Ainsi, près de 1,1 million de m² de bureaux sont immédiatement disponibles dans le Croissant Ouest fin juin 215 (graphique 7). Bien que toujours majoritaires dans le stock immédiat, avec un peu plus de 44 m² disponibles fin juin 214, les surfaces supérieures à 5 m² ont tout de même enregistré un recul de 9% en un an. A l inverse, les disponibilités sur les autres segments de surfaces se sont, quant à elles, accrues, avec des hausses respectives de 3% pour les petites et 24% pour les surfaces moyennes. La hausse des disponibilités n a pas concerné l ensemble des sous marchés du Croissant Ouest. Ainsi, la Boucle Sud et la Péri Défense ont vu leur stock s alourdir respectivement de 3% et 13% d une année à l autre, alors que les disponibilités de la Boucle Nord (+1% en an) et de Neuilly-Levallois (-1% en un an) sont restées relativement stables. Les taux de vacance au 1 er semestre 215 dans le Croissant Ouest, sont compris entre 1,7% en Boucle Sud et 16,5% en Péri Défense (graphique 8). Environ 68 m² sont encore attendus d ici à la fin de l année Après la baisse observée en 214, les livraisons devraient retrouver en 215 un niveau similaire à 213, avec m² de bureaux attendus. Les livraisons de bureaux ont été assez faibles au 1 er semestre de l année (31 m²) mais elles seront nettement plus importantes au cours des 6 prochains mois. Plus de 195 m² sont actuellement en chantier pour une livraison sur la seconde partie de l année, dont 68 6 m² encore disponibles. Il en découle un taux de pré commercialisation en hausse de 7% en un an passant 56% à la fin du 1 er semestre 214 à 6% mi 215. Deux tiers de l offre neuve attendue pour 215 est localisée en Boucle Sud dont une majorité localisée sur la commune d Issyles-Moulineaux. Les livraisons pourraient à nouveau reculer dès 216. En effet, de nombreux projet attendus pour cette année ont été reportés en 217, les opérateurs étant clairement dans une phase attentiste quant à l initiation de nouveaux projets d immeubles de bureaux sur ce secteur. Le potentiel de livraison en 216 dans le Croissant Ouest pourrait représenter plus de 171 m² dont près de 6% encore disponibles à la commercialisation. Les livraisons pourraient clairement atteindre un nouveau pic dès 217 conséquence directe du report de certains projets initialement prévus en 216. Ainsi, près de 5 m² d ores et déjà dotés d un permis de construire pourraient voir le jour dans le Croissant Ouest en 217. Toutefois, seule la moitié est d ores et déjà en chantier. Le reste pourrait potentiellement s échelonner dans le temps en fonction de la conjoncture du marché et des éventuelles précommercialisations. Graphique 7 Evolution de l'offre immédiate dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Graphique 8 Evolution des taux de vacance dans le Croissant Ouest 2% 15% 1% 5% % Graphique 9 Boucle Sud Boucle Nord Neuilly-Levallois Péri Défense Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² dans le Croissant Ouest, en milliers de m² Source: DTZ Research Boucle Sud Neuilly-Levallois Ile-de-France Boucle Nord Péri Défense Livrés En chantier Permis obtenus Property Times 4

5 IDF Croissant Ouest T2 215 Boucle Sud Demande placée : La bonne performance du 2 ème trimestre permet de surperformer la moyenne décennale Après un 1 er trimestre 215 en demi-teinte où seulement 2 m² avaient été placés, le marché de bureaux de la Boucle Sud a connu un véritable rebond de son activité, réalisant ainsi un très bon 2 ème trimestre 215. En effet, avec un peu moins de 78 m² placés au cours des trois derniers mois, la Boucle Sud enregistre une performance bien audessus de sa moyenne décennale (52 7 m²) enregistrée pour un 2 ème trimestre (graphique 1). Toutefois, la mauvaise performance du début d année n aura pas permis à la demande placée d égaler la performance du 1 er semestre 214 et seuls 98 1 m² ont été placés en Boucle Sud ce semestre contre une peu plus de 12 m² un an plus tôt. Le résultat du 1 er semestre 215 reste très encourageant puisqu il se situe bien au-dessus du volume moyen commercialisé (95 m²) chaque année depuis 5. Très fortement pénalisée par l absence totale de grands mouvements au cours du 1 er trimestre, la Boucle Sud a su renverser la tendance ce trimestre. En effet, trois mouvements d envergure s y sont concrétisés pour un total de 49 6 m², un volume en hausse de 11% en un an. Ainsi, les surfaces supérieures à 5 m² reprennent le lead du marché concentrant, à elles seules, plus de la moitié de la demande placée sur ce secteur depuis le début de l année. La plus importante de ces transactions est la prise à bail par l OCDE de 32 6 m² dans l immeuble «In Out» à Boulogne- Billancourt. En hausse de 22% en un an, les petites surfaces ne sont pas en reste ce semestre avec un volume de commercialisation qui dépasse 3 m² (31% de la demande placée totale). Seules les transactions intermédiaires sont à la peine ce semestre voyant leur activité reculer de 45% en un an pour s établir à 18 m². La Boucle Sud a été essentiellement animé par les entreprises de conseil et du transport, de la logistique et de la distribution au cours du 1 er semestre 215. Ces deux secteurs d activité totalisent plus des deux tiers du marché. Graphique 1 Evolution de la demande placée en Boucle Sud, en milliers de m² Tableau 2 Demande placée par tranche de surface en Boucle Sud au cours du 1 er semestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % +22% De 1 à 5 m² 18 18% -45% Plus de 5 m² % +11% Surface totale % -5% Graphique 11 Evolution des valeurs locatives en Boucle Sud, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyers : le prime se stabilise pendant que les loyers moyens de première et seconde repartent à la hausse Le loyer prime en Boucle Sud reste positionné, au 2 ème trimestre 215, à 42 /m²/an. Les valeurs locatives de première main et de seconde main sont, elles, orientées à la hausse pour atteindre respectivement à 47 /m²/an (+12% en un an) et 29 /m²/an (+4% en un an) fin juin 215 (graphique 11). Il convient toutefois d être prudent quant à ces valeurs faciales, les mesures d accompagnement restant élevées sur ce secteur. Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 5

6 IDF Croissant Ouest T2 215 Offre immédiate : Le stock vacant se résorbe de 4% Après une augmentation marquée en 213, l offre de bureaux immédiatement disponible en Boucle Sud n a pas cessé de se réduire au cours des derniers mois. Le rebond de l activité du 2 ème trimestre 215 a impacté le stock vacant et les disponibilités suivent à nouveau une tendance baissière (-4% en un an) au cours des six derniers mois pour représenter 264 m² de bureaux vacants fin juin 215. Suivant tout naturellement la même dynamique, le taux de vacance, tombe à 1,7% et demeure le plus bas du Croissant Ouest (graphique 13). La baisse des disponibilités n a néanmoins pas concerné l ensemble des segments de surfaces. En effet, alors que les grandes (57 8 m²) et moyennes (12 5 m²) surfaces ont vu leur volume se contracter respectivement de 3% et 4% en l espace de six mois, les petites surfaces ont, quant à elles, augmenté de plus de 3% dans le même temps pour s établir à un peu plus 85 m² fin juin 215. A l instar du stock vacant francilien composé à plus de 7% de surfaces anciennes et rénovées, l offre de bureaux immédiatement disponibles en Boucle Sud regorge de ce type de surface avec plus de deux tiers du stock global. La quasi-totalité des surfaces disponibles en Boucle Sud est située sur les communes de Boulogne-Billancourt et Issy-les- Moulineaux (224 4 m² disponibles au cumul). L offre neuve attendue d ici à la fin de l année devrait se porter à 59 5 m² essentiellement localisés à Issy-les-Moulineaux Près de 6 m² de bureaux neufs et restructurés devraient venir alimenter le marché de la Boucle Sud d ici la fin de l année, via la livraison des immeubles «Le Cristallin», 1 5 m² développés par GECINA à Boulogne-Billancourt, «In Situ» de NEXITY dont 6 7 m² sont encore disponibles à la commercialisation à Boulogne-Billancourt et le «Lemnys» (42 m² de bureaux restructurés par BOUYGUES IMMOBILIER) à Issy-les-Moulineaux (graphique 14). L année 216 devrait être complétement atone en termes d offre neuve, puisqu aucun projet ne devrait venir alimenter le marché, de nombreux projets ayant vu leur livraison reportée à 217. Graphique 12 Evolution de l offre immédiate en Boucle Sud, en milliers de m² Graphique 13 Evolution du taux de vacance 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Graphique 14 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Boucle Sud Croissant Ouest Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Sud, en milliers de m² 16 Dans ce contexte, l année 217 pourrait marquer le retour à des niveaux d offre neuve élevés, le potentiel de livraisons pour des projets d ores et déjà dotés d un permis de construire se portant, pour l heure, à m², disponibles en quasi-totalité. Parmi les opérations d ores et déjà en chantier figure le projet «Bureaux du Pont d Issy-Rivergate» et ses 3 m² situés à Issy-les-Moulineaux T3-T Boulogne-Billancourt Meudon Saint-Cloud Issy-les-Moulineaux Sèvres Source: DTZ Research Property Times 6

7 IDF Croissant Ouest T2 215 Boucle Nord Demande placée : Avis de tempête Après un 1 er trimestre catastrophique, où moins de 2 m² avaient été placés, le marché de la Boucle Nord a retrouvé sa vitesse de croisière enregistrant au 2 ème trimestre un niveau de commercialisation (22 7 m²) en parfaite cohérence avec sa moyenne décennale (23 m²). Cette bonne performance n aura cependant pas suffit à redresser la barre et le volume de commercialisation enregistré en Boucle Nord depuis le début de l année représentent 24 7 m² contre 45 6 m² un an plus tôt, soit une baisse de 46% (graphique 15). Une fois de plus les grandes transactions sont aux abonnés absents en Boucle Nord ce trimestre, privant ainsi ce marché d un de ces principaux moteurs. Le recul de l activité transactionnelle s explique également par le moindre dynamisme des surfaces intermédiaires. Avec 14 4 m² placés depuis le début de l année, ce type de surface a vu son activité se contracter de 36% d une année à l autre, mais a néanmoins concentré près de 6% du marché (tableau 3). Affichant une performance en parfaite adéquation avec la moyenne décennale enregistrée sur ce marché pour un 1 er semestre, les petites surfaces ont été les seules à tirer leur épingle du jeu. Elles voient leur volume de commercialisation augmenter de 7% en un an, passant de 9 7 m² mi 214 à 1 3 m² à la fin du 1 er semestre 215. Concentrant plus des trois quarts de la demande placée, les communes de Colombes et Clichy ont été le centre névralgique de l activité du marché au 1 er semestre 215 avec près de 19 m² placés. Stable pour les valeurs prime et seconde main, hausse de la première main Le loyer prime en Boucle Nord se maintient à 37 /m²/an à la fin du 1 er semestre 215 (graphique 16). La valeur locative moyenne de première main s est appréciée de 5% en un an, passant de 29 /m²/an mi-214 à 35 /m²/an fin juin 215.Cette hausse fait suite à une prise à bail dans un immeuble neuf dernière génération à Colombes dont le loyer avoisinait 33 /m²/an. Suivant la même tendance que le prime, la valeur locative de seconde main s est, quant à elle, maintenue pour se fixer à /m²/an fin juin 215. Graphique 15 Evolution de la demande placée en Boucle Nord, en milliers de m² Tableau 3 Demande placée par tranche de surface en Boucle Nord au cours du 1 er semestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % 7% De 1 à 5 m² % -36% Plus de 5 m² % -1% Surface totale % -46% Source: Immostat, DTZ Research Graphique 16 T1 T2 T3 T4 Evolution des valeurs locatives en Boucle Nord, /m²/an Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main Property Times 7

8 IDF Croissant Ouest T2 215 Une offre immédiate en très légère hausse Alors que l offre de bureaux immédiatement disponibles en Boucle Nord s était maintenue aux alentours de 27 m² au cours des deux dernières années, elle s est très légèrement appréciée (+2%) au cours des six derniers mois pour atteindre 276 m² à la fin du 1 er semestre 215 établissant ainsi un nouveau record. Il en découle un taux de vacance de 14,8% qui figure parmi les plus élevés du Croissant Ouest, juste derrière la Péri Défense (graphiques 17 et 18). Cette augmentation est principalement liée à une hausse des disponibilités sur le segment des grandes surfaces suite à la livraison du «Noblet» (12 m² de bureaux restructurés et totalement disponibles) à Colombes au cours du 1 er trimestre. Ainsi, avec un peu plus de 84 m² de bureaux immédiatement disponibles fin juin 215, les surfaces comprises entre 1 et 5 m² ont vu leur stock vacant augmenter de 1% par rapport à fin 214. Concernant les petites et grandes surfaces, elles ont très peu évolué au cours des six derniers mois (respectivement -3% et -1%) pour représenter respectivement 25 8 m² et m² fin juin 215. Un peu moins des 3/4 de l offre immédiatement disponible en Boucle Nord se situe sur les communes de Colombes, Clichy et Gennevilliers. Ce stock se compose à plus de 6% de surfaces de seconde main. Aucune offre neuve d ici à la fin de l année et peu de livraisons annoncées en 216 Dans un contexte de marché toujours difficile en Boucle Nord, les opérateurs ont nettement limité les lancements en blanc de nouveaux chantiers au cours des dernières années. Ainsi, suite à la livraison du «Noblet» (12 m² de bureaux restructurés et totalement disponibles) à Colombes au cours du 1 er trimestre 215, plus aucun projet ne devrait venir alimenter le marché d ici à la fin de l année. Cette pause dans les livraisons de bureaux neufs pourrait permettre à l offre actuellement disponible en Boucle Nord de s écouler beaucoup plus facilement. En 216, l offre neuve pourrait avoisiner 41 m² de bureaux via trois réalisations : il s agit d un projet de 11 3 m² développé à Colombes, de l immeuble «Ilot B» et ses 14 5 m² développés à Asnières-sur-Seine ces deux immeubles étant attendus pour fin 216, et «Le Cleverly (Ex «Les Grésillons») offrant 15 m² de bureaux à Gennevilliers et dont la livraison est prévu à ce jour au cours du 2 ème semestre 216. Toutefois, seul le projet «Ilot B» est actuellement en chantier, le planning de livraison des deux autres projets, en attente de lancement de chantier, est donc susceptible d évoluer en fonction de la conjoncture de marché. En 217, l offre neuve de bureaux pourrait avoisiner celle de 216 en Boucle Nord, avec 39 9 m² attendus via quatre projets, essentiellement localisés à Clichy. Graphique 17 Evolution l offre immédiate en Boucle Nord, en milliers de m² Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 18 Taux de vacance 16% 12% 8% 4% % Graphique 19 Boucle Nord Croissant Ouest Ile-de-France Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Boucle Nord, en milliers de m² T3-T Asnières-sur-Seine Clichy Gennevilliers Villeneuve la Garenne Source: DTZ Research Bois-Colombes Colombes La Garenne Colombes Property Times 8

9 IDF Croissant Ouest T2 215 Neuilly-Levallois Demande placée : Le ralentissement se confirme Après une année 214 exceptionnelle, le marché de Neuilly- Levallois a confirmé, au cours des trois derniers mois, le ralentissement observé au trimestre précédent. Avec un peu moins de 13 m² placés au cours du 2 ème trimestre 215, ce secteur enregistre une performance similaire au 1 er trimestre 215. La demande placée sur l ensemble du 1 er semestre 215 s élève ainsi à 25 m², un chiffre bien éloigné de la moyenne décennale enregistrée sur ce marché à cette période de l année depuis 5 (5 4 m²) (graphique 2). L ensemble des segments de marché a sous performé leur moyenne décennale mais les grandes transactions affichent le retrait le plus marqué (-65% par rapport au volume moyen). En effet, alors que 17 4 m² de bureaux ont été transactés en moyenne sur le segment des grandes surfaces à Neuilly- Levallois depuis 5, un seul mouvement de ce type a été comptabilisé au cours des six derniers mois : la prise à bail de 6 m² par ORANGINA SCHWEPPES FRANCE dans l immeuble «New time» situé à Neuilly-sur-Seine. Les petites et moyennes surfaces ont, quant à elles, concentré respectivement 45% et 31% du marché sur la période étudiée (tableau 4) pour représenter 11 4 m² et 7 6 m² fin juin 215. L activité transactionnelle s est essentiellement concentrée à Neuilly-sur-Seine au cours du 1 er semestre 215, ce secteur représentant près de ¾ de la demande placée. Le marché tertiaire de Neuilly-Levallois demeure essentiellement animé par des entreprises du secteur industriel (près de 43% de la demande placée). Stabilité du prime et hausse du loyer de seconde main Le loyer prime du secteur Neuilly-Levallois s est maintenu à 58 /m²/an à la fin du 1 er semestre 215 (graphique 21). Aucun loyer moyen de première main n a pu être établi, faute de référence de transactions. Rappelons qu à la fin du 4 ème trimestre 214, il s élevait à 46 /m²/an. Graphique 2 Evolution de la demande placée à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Tableau 4 Demande placée par tranche de surface à Neuilly- Levallois au cours du 1 er semestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % -39% De 1 à 5 m² % -64% Plus de 5 m² 6 24% -91% Surface totale 25 1% -76% Graphique 21 Evolution des valeurs locatives à Neuilly-Levallois, /m²/an T1 T2 T3 T4 Le loyer moyen de seconde main a, quant à lui, progressé de 8% d une année à l autre se positionnant à 4 /m²/an fin juin 215 (graphique 21). Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 9

10 IDF Croissant Ouest T2 215 Offre immédiate en très légère baisse ce semestre L offre de bureaux immédiatement disponibles avait augmenté de 7% entre 213 et 214 sur le secteur de Neuilly-Levallois, pour se positionner à 16 m² fin décembre 214. La tendance s est inversée en 215 et l offre s est très légèrement contractée (-2%) au cours des six derniers mois finissant sa course à 157 m² (graphique 22). L offre immédiate sur le segment des petites et moyennes surfaces s est alourdie respectivement de 4% et 21% en six mois alors que les disponibilités sur les grandes surfaces ont été les seules à participer à la baisse globale voyant leur stock se résorber de 31% sur la période étudiée. Trois projets offrent actuellement plus de 1 m² de bureaux vacants : l immeuble «Alegria» (12 m²), le «Newtime» (12 m²) tous les deux situés à Neuilly-sur-Seine, et le «Carré Champerret» (14 4 m²) à Levallois-Perret. Malgré la baisse amorcée ce semestre, le marché de bureaux de Neuilly-Levallois continue d offrir un niveau de bureaux vacants nettement supérieur à la demande. Cette situation est d autant plus marquée sur le segment des surfaces intermédiaires, avec 79 m² disponibles fin juin 215 pour une consommation annuelle moyenne de 34 9 m² sur les 1 dernières années. Le taux de vacance, positionné à 11,1% au 2 ème trimestre 215, compte parmi les plus faibles du Croissant Ouest (13,4% en moyenne) mais reste bien au-dessus de la moyenne francilienne (7,5%) (graphique 23). Pause dans les livraisons d ici à la fin de l année et nouveau pic en 216 Après une année 214 particulièrement dynamique où près de 63 m² de bureaux neufs ou restructurés avaient été livrés sur le marché de Neuilly-Levallois, un net ralentissement devrait s opérer en 215. En effet, seuls les 35 3 m² de l immeuble «So Ouest Plaza» précommercialisés par l OREAL fin 214 devraient voir le jour au cours du 3 ème trimestre, plus aucune offre neuve ne devant venir alimenter le marché d ici à la fin de l année (graphique 24). En 216, les livraisons devraient repartir de plus belle avec plus de 64 m² attendus via quatre projets d ores et déjà dotés d un permis de construire. Parmi ces projets principalement localisés à Levallois-Perret, un peu plus de 28 m² sont encore disponibles à la commercialisation. Citons l immeuble «Hub» et ses 14 7 m² de bureaux développés par BOUWFOUNDS MARIGNAN IMMOBILIER. Graphique 22 Evolution l offre immédiate à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Graphique 23 Evolution du taux de vacance 15% 1% 5% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 24 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables à Neuilly-Levallois, en milliers de m² Neuilly-Levallois Croissant Ouest Ile-de-France T3-T Levallois-Perret Neuilly-sur-Seine Source: DTZ Research Property Times 1

11 IDF Croissant Ouest T2 215 Péri Défense Demande placée : un début d année en demi-teinte Avec plus de 25 1 m² placés au cours du 2 ème trimestre 215, le marché de la Péri Défense fait clairement figure d exception ce trimestre en enregistrant une performance bien en dessous de celle du trimestre précédent (-28%). Le volume commercialisé en Péri Défense au cours des six derniers mois dépasse ainsi difficilement la barre de 6 m² (-38% d une année à l autre) (graphique 25) quand plus de 9 m² sont commercialisés chaque année sur ce marché à cette période de l année depuis dix ans. Si le 1 er trimestre 215 avait été marqué par la concrétisation de deux grands mouvements en Péri Défense : une entreprise s étant positionnée sur 7 m² à Puteaux et PEUGEOT PSA ayant pris 15 m² dans «Art & Fact» à Rueil-Malmaison ; ce type d opérations a totalement fait défaut au cours des trois derniers mois. Concentrant néanmoins 37% du marché de bureaux de la Péri-Défense fin juin 215, les surfaces supérieures à 5 m² restent le principal moteur de l activité avec 22 m² commercialisés depuis le début de l année. Toujours en recul mais moins marqué, les petites (-24% en un an) et moyennes surfaces (-26% en un an) ont représenté respectivement 16 6 m² et 21 3 m² commercialisés à la fin du 1 er semestre 215. La commercialisation des bureaux neufs marque sensiblement le pas au 1 er semestre 215, leur part dans la demande placée passant de 5% au 1 er semestre 214 à 3% seulement depuis le début de l année. Plus de 8% du volume transacté en Péri Defense depuis le début de l année l a été sur les communes de Nanterre, Puteaux et Rueil Malmaison chacune représentant respectivement 18%,23% et 41% de la demande globale. Maintien du prime et de loyer de seconde main Le loyer prime en Péri Défense se maintient à 39 /m²/an à la fin du 1 er semestre 215 (graphique 26). Aucun loyer moyen de première main n a pu être établi. Rappelons qu à la fin du 4 ème trimestre 214, il s élevait à 3 /m²/an. Graphique 25 Evolution de la demande placée en Péri Défense, en milliers de m² Tableau 5 Demande placée par tranche de surface en Péri Défense au cours du 1 er semestre 215 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % -24% De 1 à 5 m² % -26% Plus de 5 m² 22 37% -52% Surface totale 6 1 1% -38% Graphique 26 Evolution des valeurs locatives en Péri Défense, /m²/an T1 T2 T3 T4 Suivant la même tendance que le prime, la valeur locative de seconde main s est, quant à elle, maintenu pour se fixer à 24 /m²/an fin juin 215 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Property Times 11

12 IDF Croissant Ouest T2 215 Offre immédiate : Suite à la hausse de l offre, le taux de vacance atteint un nouveau pic Après s être résorbée de 15% en 214, l offre de bureaux immédiatement disponibles en Péri-Défense, est finalement repartie à la hausse au cours des six derniers mois (+15% sur la période étudiée). Elle représente aujourd hui 376 m² de bureaux disponibles fin juin 215, soit 35% du stock vacant du Croissant Ouest. Continuant son ascension, le taux de vacance a désormais franchi la barre de 16% à la fin du 1 er semestre 215, contre 15% un an plus tôt (graphique 28). Cette hausse du stock vacant est principalement liée à un accroissement des disponibilités de surfaces supérieures à 1 m², celles-ci ayant augmenté de 19% au cours du 1 er semestre 215, pour représenter m² de bureaux fin juin 215. Le marché de la Péri Défense reste en situation de suroffre au regard du niveau annuel moyen de commercialisation (18 1 m²) observé sur ce marché entre 5 et 214. Cette situation cache cependant quelques disparités. L offre immédiate de bureaux en petite surface est en adéquation avec la demande, tandis que le déséquilibre se vérifie essentiellement pour les moyennes et grandes surfaces, avec respectivement plus de 151 m² et m² disponibles pour une consommation annuelle moyenne de 52 8 m² et 75 m². Quatre immeubles tous situés à Nanterre offrent aujourd hui plus de 1 m² en Péri Défense à l instar de l immeuble «Axe Seine» (18 1 m²) et «Pixel» (14 m²). Peu d offre neuve d ici fin 216 mais les projets sont nombreux en 217 Après les livraisons des immeubles «R Com» (9 3 m² encore disponibles) à Rueil-Malmaison et «Respiro» (9 9 m²) à Nanterre lors du 2 ème trimestre 215, seuls les 9 m² de l immeuble «Reflex (Ex-Les Renardières)» à Courbevoie devraient venir alimenter le marché de la Péri Défense au cours des six prochains mois. Les livraisons devraient à nouveau marquer le pas en 216 avec un peu plus de 32 m² attendus et entièrement disponibles dans 3 projets. Ces derniers se situent uniquement sur les communes de Nanterre et Rueil-Malmaison (graphique 29). Citons les 17 8 m² de l opération «Mozaik (ex Le Newton)» développés conjointement par CNP ASSURANCES à Rueil-Malmaison. L offre neuve pourrait atteindre un de ses plus hauts niveaux en 217 (182 9 m²) et devrait concerner essentiellement la commune de Nanterre. Toutefois, il convient d être prudent sur ce chiffre, puisque seuls deux de ces projets (51 7 m²) identifiés sont actuellement en chantier. Il est donc fort probable de voir les dates de réalisation de ces opérations se décaler sur 218 voire au-delà. Graphique 27 Evolution l offre immédiate en Péri Défense, en milliers de m² Graphique 28 Evolution du taux de vacance 2% 15% 1% 5% % Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Graphique 29 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Péri Défense, en milliers de m² Péri Défense Croissant Ouest Ile-de-France T3-T Courbevoie Nanterre Puteaux Rueil-Malmaison Suresnes Source: DTZ Research Property Times 12

13 IDF Croissant Ouest T2 215 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 13

14 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () john.forrester@dtz.com France Antoine Derville Président +33 () antoine.derville@dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 () nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 () alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ 215 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 () info@dtz.com