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2 SOMMAIRE 1 - Préambule... p3 2 - Statut LMNP et Censi-Bouvard... p4 2.1 Statut LMNP en bref Réduction d impôt Censi-Bouvard en bref Principe de la Loi Bouvard : Avantages retirés d un tel investissement : Type d investissement en Loi LMNP... p7 3.1 Les résidences avec services Les résidences Hospitalières (EHPAD) Les EHPAD en LMNP, un placementsûr LMNP-EHPAD : une association gagnante Les résidences étudiantes Fonctionnement d un investissement LMNP: Les autres résidences avec services Avantages fiscaux LMNP... p Profil investisseur... p Obligations à respecter... p Location nue ou location meublée? Les 10 étapes d un investissement réussi Prise de conseil... p Etablissement d un diagnostic Prise de décision Sélection d un bien et signature d une réservation Gestionet assurance locative Recherche d un plan de financement optimal Signature chez le notaire Suivi de l opération jusqu à la livraison Déclarations fiscales Bilan à la fin du dispositif...

3 1. Préambule Pour les particuliers désirant investir en immobilier locatif neuf, il existe deux principales formes d investissement: La plus connue, la location non meublée, consiste à acheter un appartement ou une maison puis de le mettre tout simplement en location comme résidence principale du locataire. Si l investissement est fait à crédit, les loyers payent une bonne partie de la mensualité, permettant de se constituer un patrimoine à bon compte! Qui plus est, des dispositifs d incitation fiscale avantageux, comme la Loi PINEL permettent, sous certaines conditions, d obtenir une forte réduction d impôt (de 18 à 29% du montant investi). Moins connue, la location meublée n en demeure pas moins intéressante: pratiquée en Résidence avec Services dans le cadre du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), tout à la fois sécurisante et fiscalement très avantageuse, c est de loin la meilleure solution pour se constituer un solide complément de revenus, transmissible. Qui plus est, le ticket d entrée est significativement moins élevé (investissements à partir de ), ce qui rend ce type d investissement bien plus accessible. C est ce que nous allons découvrir tout au long de ce guide.

4 2. Statut LMNP et Censi-Bouvard Profondément remanié en 2009, le statut LMNP a donc échappé aux multiples ajustements fiscaux des ces dernières années, sauf dans le bon sens avec l apparition (en parallèle du dispositif Duflot), de l amendement Censi-Bouvard qui lui procure une réduction d impôt additionnelle. 2.1 Statut LMNP en bref La location meublée ne constitue pas en soi un dispositif de défiscalisation puisqu elle ne conduit pas à des réductions d impôts ou avantages fiscaux particuliers, mais elle présente cependant des avantages fiscaux intéressant du fait de la nature même de l activité de loueur en meublé. L e Lo u eu r e n Me u bl é No n P r o fess i on n el pe u t ai n si ré al ise r u ne o pé ra t io n d i n ve st iss e me n t immobilier dont l intérêt principal consiste pendant un grand nombre d années à ne pas générer d imposition sur les revenus tirés de la location. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d investir en immobilier locatif, dans un cadre privilégié, en générant des revenus sécurisés et non fiscalisés (grâce aux amortissements différés). D un point de vue fiscal, la location d un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ici non professionnels. Contribuables concernés : personnes physiques, imposées ou non, souhaitant bénéficier de revenus complémentaires notamment pour leur future retraite. Le principe consiste à se porter acquéreur d un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée. Le logement doit être loué meublé à usage d habitation.

5 2.2. Réduction d impôt Censi-Bouvard en bref L amendement Bouvard-Censi appliqué au statut LMNP procure un avantage fiscal de taille aux acquéreurs d un logement mis en location meublée dans le cadre du statut LMNP. Cette loi de défiscalisation immobilière permet en effet de réduire ses impôts sur le revenu à hauteur de 11% du montant de l investissement. Le gouvernement a décidé une prorogation jusqu au 31 décembre 2016 pour les investisseurs qui acquièrent un appartement dans une Résidence avec Services. Tout contribuable français faisant, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, l acquisition d un logement au sein d une Résidences avec Services et le mettant ensuite en location meublée peut bénéficier de la loi Censi-Bouvard, qui se traduit principalement par un avantage fiscal venant s ajouterau statut LMNP (sans la faculté d amortissement) PrincipedelaLoiBouvard: Il s agit d un avantage fiscal adossé à la loi LMNP existante. Vous investissez dans un bien immobilier dans des Résidences de Services de type : Résidence de tourisme. Résidence étudiant. Résidence sénior, de type EHPAD (Etablissement d Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) par exemple. Résidence hôtelière et d affaire. Vous vous engagez à mettre en location le bien pendant une période minimum de 9 ans.

6 Avantages retirés d un tel investissement : En principe, une bonne rentabilité (jusqu à 5% paran net d impôt). Remboursement de la TVA, c est-à-dire 20% de réduction sur le montant del investissement. Réduction d impôt de 11% du prix hors taxe du bien acheté (dans la limite de ), soit jusqu à de réduction chaque année pendant 9 ans. Aucune gestion locative puisque le bien est confié à un gestionnaire, dans le cadre d un bail de 9 ans. Non seulement le gestionnaire s engage à verser les loyers qu il y ait ou non un locataire, mais les loyers sont indexés (révisés périodiquement pour correspondre plus ou moins à l inflation) Grâce à ces nombreux avantages, la loi LMNP Censi-Bouvard représente une loi de défiscalisation immobilière assez attractive. Afin de bien comprendre: En LMNP «classique», amortissement (= déduction fiscale) sur l immobilier et le mobilier. En LMNP «Censi-Bouvard», pas d amortissement mais une réduction d impôt. Un professionnel pourra, en fonction de votre situation et de vos objectifs, étudier avec vous le dispositif le plus adapté. Pour bénéficier des avantages cités ci-dessus, en tant qu investisseur, vous devez remplir deux principales conditions: Vous inscrire en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP); cela vaut pour le foyer fiscal. Confier le bien en location meublée à un gestionnaire dans le mois qui suit l acquisition et pendant une durée de 9 ans minimum.

7 La réduction d impôt est répartie sur les 9 ans (durée de location minimale); si la réduction d impôt est supérieure au montant de l impôt dû, la différence peut être reportée sur les années suivantes (dans la limite de 6 ans). Bon à savoir : La loi LMNP «CENSI-BOUVARD» n est soumise à aucun zonage. Cette loi apporte donc un vrai plus aux investisseurs : réduction d impôt + déduction de TVA auxquelles viennent s ajouter l application des règles BIC. 3. Type d investissement en Loi LMNP La location en meublé non professionnelle s applique à différents types de biens immobiliers, neufs ou anciens, donnés en location meublée, parmi lesquels : chambre d hôte et autre gîte rural; partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple); location saisonnière de villa ouappartement logements situés dans une résidence avec services (tourisme classée, affaire, étudiants,médicalisée de type EHPAD,...), et confiés par bail commercial à un exploitant professionnel. C est ce dernier type de location qui va retenir notre intérêt ici, tant il représente pour l investisseur un choix judicieux et sécurisant Ainsi, le principe revient à faire l acquisition (avec ou sans apport) d un (ou plusieurs) logement(s) dans une résidence destinée à un public spécifique (étudiants, séniors, dépendants ou non, touristes, hommes d affaires)

8 3.1. Les résidences avec services Les résidences avec services peuvent être classées en fonction du public auquel elles s adressent : les résidences de tourisme, les résidences affaires, les résidences pour étudiants, et les résidences médicalisées (EHPAD). Toutes les résidences avec services permettent de bénéficier d avantages fiscaux importants comme le remboursement de la TVA inhérente à l acquisition du bien, réduction d impôt ou amortissement, déduction de certaines charges, etc. Les résidences avec services doivent obligatoirement proposer au moins trois services parmi lesquels: accueil, petits déjeuners, linge, ménage Les résidences Hospitalières (EHPAD ) Un EHPAD est un établissement d hébergement, de type hospitalier, pour personnes âgées dépendantes (anciennement maison de retraite ou MAPAD). C est un ensemble immobilier constitué de chambres médicalisées permettant l accueil de personnes âgées ayant besoin d une assistance quotidienne et permanente. L EHPAD propose des services tels que l hébergement, les repas, la blanchisserie, les soins d hygiène et médicaux...

9 Les EHPAD en LMNP, un placement sûr Les EHPAD (établissements d hébergement pour personnes âgées dépendantes) sont aujourd hui l un des investissements les plus sûrs et les plus rentables dans l immobilier. L EHPAD permet de se constituer un complément de retraite avec des revenus non fiscalisés et d obtenir la sécurité et la protection de son investissement sur un marché très porteur (notamment du fait du vieillissement de la population). Aujourd hui, mieux qu une défiscalisation, l investissement en EHPAD est le placement idéal pour obtenir des revenus supplémentaires nets d impôt et ainsi préparer et améliorer sa retraite. Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) lors d un achat en EHPAD permet de récupérer la T.V.A sous trois conditions : Le logement doit être situé dans une résidence avec services. Le loueur doit signer un bail commercial d au moins 9 ans avec un exploitant offrant les 4 services suivants (entretien du linge de maison, repas, accueil, gardiennage et entretien des parties privatives). Enfin les loyers perçus doivent être soumis à la T.V.A (à taux réduit). A noter que dans un statut EHPAD, ces trois conditions sont intégrées d office lors de l investissement. En EHPAD, le premier avantage fiscal est quasi immédiat, la T.V.A. récupérée est utilisable de différentes manières: remboursement d une partie du crédit si le crédit est amortissable, placement sur un contrat d assurance vie...

10 LMNP-EHPAD:une association gagnante Le statut LMNP permettra de se créer un patrimoine sans effort d épargne important. Le régime LMNP (loueur meublé non professionnel) va permettre de réaliser l acquisition d une ou plusieurs chambres d une EHPAD avec des avantages comme la non-obligation d être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) avec l absence de charges obligatoires et de taxes professionnelles (contrairement au LMP), récupération de la T.V.A et déduction des amortissements relatifs à la valeur de l immeuble et des meubles. Ces déductions permettent de bénéficier de revenus nets d impôts et de taxes. Le duo EHPAD / LMNP constitue un complément de retraite important, non fiscalisé, une diversification de placements, des économies d impôts et une transmission patrimoniale optimisée.

11 Les résidences étudiantes Avec chambres universitaires pour 2,2 millions d étudiants, le constat est sans appel: le marché du logement étudiant est porteur! Les résidences étudiantes sont composées de nombreux logements et proposent des services tels qu accueil, laverie, salle de sport, cafétéria, local à vélo, etc. Les appartements sont principalement petites surfaces de type studios et T2. L investisseur peut ainsi faire l acquisition d un ou plusieurs appartements dans une ou plusieurs résidences étudiantes. Fonctionnement d un investissement LMNP : Achat d un bien dans une résidence avec services loué par bail commercial pendant minimum 9 ans, Loyers annuels générés inférieurs à TTC, Récupération de la TVA sur l investissement (définitivement acquise au bout de 20 ans), Déficits de l opération reportables sur les revenus de même nature (BIC non professionnels), Loyers nets d impôts (non fiscalisés) pendant 20 à 30 ans grâce à l amortissement comptable du bien. Dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit le taux d occupation de la résidence. Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction. A terme, deux options: prolonger le bail ou vendre le bien.

12 Les autres résidences avec services Différents types de résidences représentent un marché très intéressant pour investir en LMNP, parmi lesquels: Résidences de Tourisme classée. Résidences Hôtelières. Résidences d Affaire. Fonctionnement d un investissement LMNP Selon leur nature et leur localisation, ces résidences sont composées d un nombre variable de logements et proposent des services tels qu accueil, laverie,salle de sport, cafétéria, localà vélo, etc. Les appartements sont de taille différente selon le type de résidences: En principe petites pour les résidences hôtelières et d affaire. Jusqu à des T4 voir T5 pour des résidences de tourisme. Ainsi, la taille conditionnera en partie le montant de l investissement unitaire. L investisseur peut ainsi faire l acquisition d un ou plusieurs lots (appartements ou parfois petites maisons de vacances) dans une voir plusieurs résidences. A noter: en résidence de tourisme, en temps qu investisseur, vous pouvez occupez le logement sans que cela remette en cause le bénéfice de l avantage fiscal.

13 Vous pouvez vous réserver des périodes d occupation d une durée maximale de 8 semaines par an (appréciée en nombre de jours d occupation, soit cinquante-six jours). Sachant que le prix payé pour votre séjour doit être au moins égal à 75 % du prix public. Mais cette réduction de 25 % n a pas d incidence sur le revenu foncier que vous déclarez, ce dernier devant correspondre à l intégralité du loyer qui est normalement dû par le gestionnaire. Il est admis que le règlement du prix des séjours dû par le copropriétaire à l exploitant de la résidence de tourisme s effectue par compensation avec les loyers que l exploitant doit pour sa part au même copropriétaire au titre de la location des locaux. 4. Avantages fiscaux LMNP Dans le cadre de la Loi Censi-Bouvard, réduction d impôt de 11% du prix hors taxe du bien acheté neuf (réduction calculée sur la base d un maximum de ), soit au maximum d avantage fiscal. Imputation des déficits sur les revenus de même nature (BIC). Hors loi Censi-Bouvard, amortissement linéaire du mobilier entre 5 et 10 ans et surtout de l immobilier (hors foncier) entre 20 et 40 ans. Déduction des amortissements uniquement si le résultat d exploitation est positif ; ils ne peuvent donc créer ou augmenter un déficit. Non d é d uc t ib le s s u r l es re v e nu s d au t re na t u re q ue ce u x ti r és de la lo ca t io n, l es e xc éd e nt s d amortissement créent une «cagnotte» d amortissement utilisable pendant de nombreuses années (sans limitation de durée) afin que les loyers ne soient pas fiscalisés.

14 En cas d achat d un bien neuf, possibilité de récupérer la TVA. Récupération définitivement acquise au bout de 20 ans de détention ; si revente avant, réintégration au prorata. 5. Profil investisseur L investisseur, fiscalisé ou non, peut, grâce au statut LMNP, capitaliser afin de préparer un confortable complément de retraite tout en disposant d un patrimoine de valeur. La défiscalisation en LMNP s opérant non sur les revenus existants mais sur ceux générés par l activité même de loueur en meublé, le statut de LMNP s adresse logiquement au contribuable peu ou pas imposé qui souhaite se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futur revenus, garantis par bail et indexés. Cependant, nombreux sont les investisseurs fortement fiscalisés qui trouvent là un excellent moyen, justement, de se constituer un patrimoine générant des revenus fixes, indexés et non fiscalisés pendant une très longue période. La PIERRE, sur le long terme, a toujours permis de traverser les obstacles du temps assurant une valeur refuge, confortable, aux rendements sécurisés; la résidence service permet de diversifier et le statut LMNP y ajoute un cadre fiscal avantageux. Un investissement idéal en vue de la retraite. Enfin, non figé, le statut de LMNP peut être un excellent moyen pour l investisseur de «mettre le pied à l étrier» en début de carrière; puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil de lui permettant alors de devenir «professionnel» (sous réserve de satisfaire également à d autre conditions)...

15 et de bénéficier d une fiscalité encore plus attractive. Une fois les financements remboursés, une longue période de revenus locatif non fiscalisés permet alors d aborder la période de retraite avec un maximum de sérénité. 6. Obligations à respecter Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre de charge des revenus locatifs (= revenus de même nature). 6.1 Location nue ou location meublée? Comme évoqué en préambule, louer un bien à usage d habitation peutse faire de deux manières: La plus communément rencontrée consiste à louer le bien nu, c est-àdire non meublé, à charge pour l occupant de rendre le bien habitable en l aménageant. Moins répandue, la location meublée présente pourtant de nombreux avantages: non seulement sa fiscalité est attractive, mais les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d une location non meublée. Un logement meublé s entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernierait besoin d y ajouter un quelconque objet meublant.

16 Dans le cas qui nous intéresse: le Loueur en Meublé peut être considéré comme Professionnel ou non (d un point de vue fiscal) : Est professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu annuel supérieur à (montant de recettes annuelles TTC), tire de cette activité plus de 50% de ses revenus et est inscrit au registre du commerce et des sociétés. Defait,etdoncàcontrario,estconsidérécomme«nonprofessionnel»celuiqui,donnanten location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à , et/ou ne retire pas de cette activité plus de 50% de ses revenus, ou n est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés. Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature. A noter: très intéressant, le statut de loueur en meublé non professionnel peut être un très bon moyen pour l investisseur de «mettre le pied à l étrier»; puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil fatidique lui permettant alors de devenir «professionnel» afin de bénéficier d une fiscalité encore plus attractive.

17 7. Les10 étapes d un investissement réussi 7.1. Prise de conseil Prendre les conseils d un ou de plusieurs professionnels vous permet de concilier la pérennité de la pierre à la sérénité d une opération financière, tout en déléguant l ingénierie du montage global. Dans le cadre de votre démarche, vous serez mis en relation avec un ou plusieurs professionnels afin de réaliser une étude comparative Etablissement d un diagnostic La loi Duflot est-elle adaptée à votre situation personnelle et à vos objectifs? Un diagnostic vous permettra de le savoir. Cette démarche vous permettra de valider l intérêt et la viabilité d une opération Duflot (défiscalisation, enrichissement, effort d épargne, impact financier...) Prise de décision Une fois l ensemble des informations recueillies, avec une vision claire sur vos priorités et vos objectifs à moyen et long terme en fonction de votre âge actuel, votre situation matrimoniale, familiale, financière et fiscale, il conviendra de décider de lancer ou non un investissement ainsi que de choisir le professionnel qui vous accompagnera tout au long de la démarche et même au-delà.

18 7.4. Sélection d un bien et signature d une réservation Le bien immobilier doit être adapté à votre profil et à vos motivations d investisseur. Vérifiez avant tout l emplacement et le potentiel locatif car le marché local et la demande locative sont déterminants dans le choix du bien immobilier. En fonction de l offre existante, il est préférable de choisir une surface offrant le meilleur compromis entre : demande locative, rendement locatif et potentiel de plus-value à terme. La réservation faite sous seing privé vous permettra de bloquer le bien jusqu à la signature notaire Gestion et assurance locative La gestion et le choix de garanties éventuelles sont essentiels à la réussite d un investissement. Un professionnel pourra vous conseiller sur le choix d un bon gestionnaire et des garanties locatives appropriées (certaines sont indispensables, d autres superflues) Recherche d un plan de financement optimal Il convient de trouver la formule de financement au taux le plus juste ce qui vous permettra d optimiser votre investissement. Nous vous conseillons même d emprunter le maximum afin d obtenir un double effet de levier : fiscal et financier. Dans tous les cas, n hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les banques.

19 7.7. Signature chez le notaire Une fois l ensemble des éléments réunis interviendra la signature notaire, souvent sous la forme d une procuration donnée au notaire de régulariser l acte. Elle a lieu en général chez le notaire du promoteur. Vous pouvez, si vous le souhaitez, vous faire assister par votre notaire. La signature valide définitivement l investissement locatif retenu afin que vous deveniez légalement propriétaire du bienau fur et à mesure de son achèvement (en VEFA) Suivi de l opération jusqu à la livraison Bien suivre l opération en s assurant du bon avancement des travaux, du respect de la date de livraison et des appels de fond par l organisme financier tout au long de la progression des travaux; autant de démarche qu un professionnel peut réaliser pour vous. Nous vous invitons également à anticiper la recherche du futur locataire quelques mois avant la livraison du bien. La livraison effective est généralement accompagnée de la mise en place du premier locataire et de la remise des clés par le promoteur qui s accompagne d un état des lieux et de réserves éventuelles Déclarations fiscales Suite à votre investissement, il faudra déclarer l achat à l administration fiscale afin de bénéficier pleinement de la réduction d impôt envisagée et remplir votre déclaration d impôt ainsi qu une déclaration spécifique aux revenus fonciers. Si vous vous faites accompagner par un professionnel, il pourra vous aider sur le sujet; l occasion de faire un point annuel sur la bonne marche de votre investissement, voir en envisager d autres.

20 7.10. Bilan à la fin du dispositif Au bout de 9 ans de location : que faire? Conserver ou revendre le bien? Nul ne peut savoirà l avance ce qu il sera opportun de faire à l échéance des 9 ans. Sachant que deux principales possibilités s offriront à vous: - Conserver le bien en location, augmenter les loyers et ainsi bénéficier d un patrimoine et d un complément de revenus (une fois le prêt complètement remboursé). - Revendre le bien, rembourser le capital restant dû et empocher la différence.

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