L Office Public de l habitat de la Corse du Sud et le développement du logement locatif social

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1 L Office Public de l habitat de la Corse du Sud et le développement du logement locatif social L Office Public de l habitat de la Corse du Sud dans son contexte d intervention L office est le seul opérateur public ayant son siège dans le département et intervenant sur ce territoire. Sa collectivité de rattachement est le département de la Corse du Sud avec lequel l Office a signé une convention d objectifs le 28 décembre C est un organisme de 1676 logements et 90 logements foyers confronté à des enjeux de développement et de réhabilitation très importants. Sa spécificité réside dans son implantation équilibrée sur l ensemble du département, dans les centres urbains comme dans les petites communes, participant de fait à l aménagement équilibré du territoire départemental. Au total l office est présent dans 17 communes avec 45 résidences de logements familiaux, deux foyers de personnes âgées et un centre d hébergement et de réinsertion sociale. Après une période marquée par la mise en œuvre d un plan de redressement, l office a retrouvé au terme de ce plan une situation financière saine qui lui permet de développer ses missions essentielles de constructeur de logements sociaux et de gestionnaire au profit de la population la plus large et la plus diverse qu il a pour vocation de loger, en conciliant deux principes majeurs, loger les plus défavorisés et assurer la mixité sociale. L engagement à un niveau sans précédent d opérations de réhabilitation, de maintenance et d amélioration ainsi que la relance de l activité de construction actés au Plan Stratégique de Patrimoine, y compris par le développement de partenariats (notamment acquisition en VEFA) avec d autres opérateurs de logements constituent les orientations majeures de politique générale arrêtées par l Office. Le nombre très important d opérations nouvelles en cours de réalisation soit 200 logements supplémentaires mis en service au plus tard fin 2012 représentant 12% du patrimoine actuel de l office ainsi que le nombre de logements (470 logements représentant près de 30 % du parc) concernés par la réhabilitation lourde des résidences les plus importantes témoigne de la volonté de traduire en actes ces orientations

2 Population logée : Le nombre moyen d occupants par logement est de 2,4, au niveau de la moyenne nationale. Le taux de vacance est très faible : 1,5%. -Les revenus des ménages : Une précarité particulièrement marquée puisque 80 % des ménages ont des revenus inférieurs à 60 % des plafonds de revenus pour bénéficier de logements sociaux et 36% des ressources inférieures à 20% de ces plafonds Par ailleurs 74% sont bénéficiaires de l APL, 46% de ces derniers ayant des revenus inférieurs à 400 mensuels. La part des personnes bénéficiaires du minimum vieillesse est très importante, de 20 % dans le parc de l Office. 7 % de ménages sont bénéficiaires du RMI, 11% bénéficient de l Allocation aux adultes handicapés, de l ordre de 1,5% de l allocation de parents isolés La part de personnes ayant un emploi stable est de 33,5%, un emploi précaire 8,5%, les personnes en situation de chômage représentent 9,3%, les personnes inactives (au foyer, retraités, étudiants ) 48,7%. -La répartition par âge des titulaires des contrats de location permet de constater un vieillissement de la population logée : La part des titulaires des contrats de location agés de 65 ans et plus est très élevée dans le parc de l Office (30%) alors que celle-ci est déjà plus élevée en Corse (25,2%) que sur le reste du territoire (23%). Cette situation génère pour un certain nombre un phénomène de sous occupation qu il est difficile de faire disparaître en raison des réticences à accepter une mobilité résidentielle à l intérieur du parc. A contrario la part des titulaires de moins de 40 ans n est que de 14 % à comparer à la moyenne nationale de 29%. Celle des moins 30 ans est de 3,00 % (moyenne nationale : 10,6%). -La composition familiale : Le taux de ménages sans enfant est de 49,3%. Les personnes seules 35,4%, les couples sans enfant 13,9%. Les familles monoparentales représentent 13,5% (19% au plan national) des locataires et les ménages de 3 enfants et plus 12% (10% sur l ensemble du territoire). Au total l occupation du parc de l Office est caractérisée par une population âgée (1/3 des titulaires de bail ont plus de 65 ans) et une forte proportion d inactifs qui se traduit par de faibles revenus, 80% des ménages disposant de moins de 60% des plafonds de ressources contre 66% à l échelle nationale. Elle est également caractérisée par une absence de fluidité.

3 La demande de logements : Le nombre de demandes de logements valides en stock est de 1500 (dont 1400 demandes externes), à mettre en relation avec une centaine de relocations. Ce chiffre cache cependant de très fortes disparités entre les secteurs : ainsi, sur Ajaccio le rapport entre la demande et l offre dépasse 30 tandis qu il est de 2,5 sur Olmeto, 3,2 sur Sarrola ou 5,4 à Sartène. Par ailleurs sur un marché locatif local très tendu où le délai d attente d un logement social est beaucoup plus long que le délai anormalement long retenu le nombre potentiel de dossiers prioritaires, comme les dossiers DALO, est donc très important Les profils des demandeurs : -Profil de la demande par age : Moins de 30 ans : 21% de 30 à 39 ans : 24% de 40 à 49 ans : 20% de 50 à 64 ans : 25% 65 ans et plus : 10% On constate à l exception de celle des plus de 65 ans une répartition assez proche (entre 20 et 25%) des tranches d âge. -Profil de la demande par composition familiale Ménages isolés : 32% Couples sans enfants : 14% Familles d un ou deux enfants : 41% Familles de 3 enfants et plus : 12% Autres (colocataires..) : 1% On constate une représentation majoritaire des familles d un ou deux enfants et un taux important de personnes seules -Profil de la demande par niveau de revenus : Revenus inférieurs à 60% des plafonds HLM : 91% Dont Revenus inférieurs à 60% des plafonds : 38% Revenus situés entre les plafonds et 60% des plafonds : 8% On constate que 91% des ménages ont des ressources inférieures à 60% des plafonds de ressources HLM. Au regard du nombre de demande enregistrés, des taux de rotation et de vacance très faibles il nous apparaît que les besoins en logement ne peuvent être satisfaits que par la production significative de logements locatifs sociaux nouveaux.

4 L offre de logements sociaux L offre existante : Le patrimoine de l OPH est réparti sur trois bassins d habitat Au lieu de FORCIOLO lire ZIGLIARA logements familiaux dont 975 sur l agglomération ajaccienne, 1 résidence sociale de 15 lits sur Ajaccio et 2 logements foyers de personnes âgées de 85 logements dans le Sud du département. Plus précisément le parc se concentre essentiellement sur AJACCIO (939 logements), PORTO- VECCHIO (277 logements et un logement foyer de personnes âgées), SARTENE (91 logements), FIGARI (86 logements), BONIFACIO (63 logements) et pour le reste est réparti sur 10 communes du département. 70% des logements ont été construits après 1975, 45 % après 1980 et 25 % dans les années Sur AJACCIO, l office y est propriétaire de 939 logements répartis sur 18 unités. Trois quartiers classés zones urbaines sensibles (ZUS) accueillent à eux seuls 80 % de ces logements. (-ST JEAN : 316 logements -PIETRALBA : 333 logements-les CANNES : 102 logements Par ailleurs le patrimoine de l OPH2A sur AJACCIO est composé d un certain nombre de petites opérations disséminées dans le centre ville et particulièrement bien intégrées (106 logements sur 10 unités soit une moyenne de 11 logements par opération). L'ensemble du parc composé exclusivement d'immeubles collectifs, est situé dans le périmètre de la ville.. Même s'agissant des opérations les plus importantes, leur taille reste modeste et les cités sont intégrées dans des quartiers plus vastes non exclusivement composés de groupes de logements sociaux. La vacance est quasi nulle. Sur PORTO-VECCHIO l office y est propriétaire, en plus d un logement foyer, de 277 logements, répartis entre la Marine (48 logements) et le quartier de PIFANO (229 logements).

5 La maintenance et la réhabilitation du patrimoine : L Office a une politique d amélioration constante de son parc qui se traduit en particulier par plusieurs réhabilitations en cours (à AJACCIO SAINT JEAN logements pour 5,5M, PIETRALBA2-80 logements pour 4 M, SAINT PAUL/AGECO-102 logements pour 3M, à PORTO-VECCHIO-PIFANO 89 logements pour 4M ) et qui constitue un investissement financier très élevé (16, 5 M ). Une fois achevées ces réhabilitations l Office aura réhabilité, depuis 1996, 1098 logements soit les 2/3 de son parc. En sus de ces campagnes d ensemble, la maintenance génère des besoins d intervention de 2010 à 2014 de plus de 5M. Le développement de l offre : o Les produits logement développés : L office centre essentiellement son action sur la production, tant en maîtrise d ouvrage directe qu en VEFA, de logements locatifs sociaux, PLUS et PLAI, correspondant aux besoins les plus nombreux et à la demande enregistrée ainsi qu au profil de ses locataires. L office ne s interdit pas toutefois de produire du PLS et éventuellement d intervenir si les circonstances l exigent dans tout le champ d activité qu autorise la réglementation, comme cela a pu être le cas récemment dans le domaine de l hébergement d urgence (CHRS FALEP). o Les territoires d intervention -La communauté d agglomération du pays ajaccien (CAPA) qui a mis en place un programme local de l habitat (PLH). C est l agglomération la plus peuplée du département, là où quantitativement les besoins en logement sont les plus importants. Les objectifs de production prévus dans le PLH, à la fois par les opérateurs HLM et les communes directement mais aussi par les opérateurs privés (quota de logements sociaux dans chaque promotion), de logements locatifs sociaux sur le territoire de la CAPA sur la période 2005 à 2014 sont fixés à 980 (dont 100 places d hébergement) dont 630 sur AJACCIO et 350 sur les 9 autres communes. L office continuera son développement du logement locatif - PLAI et PLUS essentiellement - de manière soutenue sur ce territoire. Actuellement 126 logements sont en cours de réalisation, 10 logements et 15 places d hébergement d urgence ont par ailleurs été mis en service récemment et 55 logements ont été inscrits au programme Le secteur rural : L engagement de réaliser sur l ensemble du département en secteur rural 10 logements par an été pris par l office dans le cadre de la convention d objectifs signée avec le département de la Corse du Sud le 28 décembre 2009 et inscrit dans le plan stratégique de patrimoine. -Le bassin de Sartène : ce bassin d habitat est essentiellement constitué de deux agglomérations d environ 3000 habitants chacune, SARTENE et PROPRIANO au sein d un territoire rural. Les besoins en logements restant significatifs, l office continuera à intervenir sur ce territoire en lien étroit avec les communes.

6 -Le grand sud : Quantitativement le grand sud avec l agglomération de Porto-Vecchio et la ville de Bonifacio est après celui de la CAPA le territoire sur lequel les besoins en logement sont les plus importants. La plus grande partie du parc HLM y est la propriété de l office (491 logements). 39 logements sont en cours de réalisation sur Porto-Vecchio et un nouveau programme de 43 logements démarrera en Plusieurs projets à Bonifacio, dont un dans la ville haute sont par ailleurs envisagés. L Office continue donc son développement sur ce territoire. o Les perspectives de développement : Dans le cadre de la convention d utilité sociale qu il va prochainement signer avec l Etat et le Département de la Corse du Sud et comme il l avait déjà fait dans le cadre de la convention d objectifs l office s engage sur un niveau de production de 50 logements par an en secteur urbain et de 10 en secteur rural ainsi que sur la poursuite de l effort déjà engagé en matière de maintenance. Compte tenu des opérations en cours de réalisation ou de montage les perspectives sont les suivantes pour les six années à venir. Tableau CUS L engagement quantitatif de l Office résulte de son analyse financière prévisionnelle, établie notamment en considération des conditions de financement actuelles, une fois les besoins sur le parc existant satisfaits. Le respect de cet engagement est donc conditionné par : Des coûts de construction stabilisés à leur niveau actuel, Un niveau d intervention des partenaires financiers à hauteur au minimum de leur participation actuelle, tant en ce qui concerne les aides à la construction que celles relatives à la charge foncière. Un besoin de fonds propres permettant d atteindre un équilibre d exploitation annuel positif pour chaque opération, de l ordre de en moyenne par logement produit. Ainsi une production régulière de logements locatifs sociaux suppose de porter une attention particulière aux plans de financement des opérations.

7 Les conditions du développement de l offre de logements : o Le foncier L action des collectivités locales et territoriales dans ce domaine est fondamentale pour mettre à disposition des opérateurs un foncier économiquement accessible mais aussi correctement localisé et qui ne soit pas le résultat de simples opportunités. L absence de foncier accessible aux opérateurs et bien localisé constitue en effet un obstacle à la production de logements sociaux. Pour garantir un développement continu du logement social sur les exercices à venir il apparaît indispensable que l action foncière publique et la mobilisation d outils d aménagement soit développée. Plusieurs outils d intervention foncière: l Etablissement public foncier, les droits de préemption DPU/ZAD, l expropriation, les emplacements réservés pour des programmes de logements sociaux, les réserves foncières mais aussi dans les documents d urbanisme le supplément de COS jusqu à 50% pour les programmes comportant des logements sociaux ou l obligation d un pourcentage de logements sociaux dans un programme de construction La maîtrise du foncier mais aussi une aide ciblée sur la charge foncière constituent probablement des outils indispensables à la production de foncier pour le logement social. o Les moyens financiers : les aides à l investissement Comme cela est acté dans le plan stratégique de patrimoine, pour assurer un développement régulier et pérenne sans risque financier de nature à obérer les capacités de l organisme dans les années à venir les opérations futures devront être moins consommatrice de fonds propres ( par logement au maximum compatible avec l autofinancement prévisionnel pouvant être dégagé sur un exercice pour assurer le développement et la maintenance) ce qui implique nécessairement la recherche de financements complémentaires. Dans le même but il semble important compte tenu du prix des opérations qui ne peut qu augmenter du fait de nouvelles exigences techniques de s interroger sur les modalités d un éventuel relèvement des aides lorsque le respect de l équilibre d exploitation aurait pour effet de faire appel à une quotité de fonds propres susceptible de compromettre l engagement de nouveaux programmes ou de remettre en cause les objectifs arrêtés. Le coût des opérations Le coût des dernières opérations se situe autour de au logement soit approximativement à 2100 le m² de surface habitable (et 1900 de surface utile), la charge foncière (la charge foncière étant définie comme la somme du coût du foncier et de l aménagement de ce foncier) de l ordre de 20 %, s établissant alors à 420 le m² de surface habitable Le financement des opérations de logements sociaux : -Les subventions d Etat, PLUS, PLAI, surcharge foncière Une opération comporte généralement actuellement 30% de PLAI et 70% de PLUS. La subvention de l Etat PLUS est actuellement de 9,5 % d une assiette de base de 1212 le m² de surface utile majorée au maximum de 30 % mais qui se situe en moyenne à 15% (variable selon les opérations)

8 soit une assiette de 1400 le m² de surface utile (pour 1900 au minimum le m² de SU dans les opérations actuelles soit un taux de subvention PLUS réel de 7%). La subvention est de 12% de cette assiette pour les acquisitions amélioration. La subvention de l Etat PLAI est de 28% de l assiette de base (soit un taux de subvention réel de 20%.) Ainsi pour une opération comportant 30% de PLAI et 70% de PLUS la subvention de l Etat est de 11%. La subvention d Etat pour surcharge foncière peut théoriquement s élever à 50 % du dépassement de charge foncière dans la limite d un plafond. Elle n est accordée que si les collectivités locales participent au moins à hauteur de 20% du dépassement. En pratique la subvention SF Etat est généralement limitée à 3000 par logement. Il y a surcharge foncière au-delà d un coût de charge foncière de référence supérieur à 150 du m² de surface utile pour les constructions neuves et à 1150 lorsqu il s agit d acquisitions amélioration. -Les subventions des Collectivités Locales Le département de la Corse du Sud, la Communauté d agglomération du pays Ajaccien, la Collectivité Territoriale de Corse participent au financement des opérations : -Dans le cadre de la convention d objectifs le Département de la Corse du Sud, collectivité de rattachement, participe au financement des opérations de l Office à hauteur de 5% du montant TTC des réhabilitations ; de 20%, en vue de favoriser une implantation équilibrée sur le département, aux opérations de développement en secteur rural et 3,86% de développement en secteur urbain -La Communauté d agglomération du Pays Ajaccien attribue des aides à la construction à hauteur de 4000 euros par logement «PLUS», divisée par deux à partir du 41ème logement d une même opération, et 8000 euros par logement «PLAI», divisée par deux à partir du 11ème logement et par quatre à partir du 21ème. Pour une opération de 100 logements comportant 30% de PLAI et 70% de PLUS la subvention est de l ordre de 2,5 % du coût du programme. En matière foncière le fonds d intervention foncière habitat permet à la CAPA d acquérir et de rétrocéder du foncier aux opérateurs. -La Collectivité Territoriale de Corse contribue au financement à hauteur de 5% du coût des réhabilitations, de 4% (à 6% dans les communes de moins de habitants si l opération comporte moins de 12 logements) du coût du programme pour la construction neuve dans la limite de par logement. L aide est portée à 6% toujours dans la même limite si les logements sont destinés à des publics défavorisés. Pour une opération neuve de 100 logements comportant 30% de PLAI et 70% de PLUS la subvention est de l ordre de 2,5 % du coût du programme. Cette subvention est de 3,15% pour les petits programmes dans les communes moins importantes. Pour les acquisition-améliorations l aide est de 10% du coût du programme, plafonnée à Les autres subventions Une subvention du 1% relance peut être accordée à raison de par logement réservé ; D autres subventions sont liées à l amélioration de la performance thermique ou à l utilisation d énergies renouvelables (ADEME, FEDER, CTC). -Les prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations, PLUS et PLAI de 40 ans pour la construction, de 50ans pour le financement de la charge foncière

9 La quotité d emprunt maximale que l organisme peut souscrire est conditionnée à l équilibre d exploitation de cette opération. Le loyer pratiqué doit couvrir l ensemble des dépenses liées à l exploitation, annuités des prêts, frais de gestion administrative et l entretien courant non récupérable, les dépenses de maintenance et de réparations, la taxe foncière sur la propriété bâtie, les risques d impayés et de vacance. Le loyer pratiqué doit être au moins égal au loyer d équilibre à appliquer pour que le solde de trésorerie reste positif ou nul année après année sur toute la durée du prêt principal. Ce loyer d équilibre ne peut être supérieur à 5,24 le m² de surface utile (SH + ½ surfaces des annexes) pour les loyers PLUS et 4,65 pour les loyers PLAI, ceux-ci pouvant cependant être majorés en fonction des caractéristiques et de la localisation des opérations mais minorés dans le même temps en fonction du coefficient de structure. Pour une majoration moyenne de 5% le loyer PLUS s établit à 5,50 et le loyer PLAI 4, 90 au m² de surface utile. Ainsi toujours pour une opération comportant 30% de PLAI et 70% de PLUS le loyer moyen est de 5,30 au m² de surface utile. -Les fonds propres de l organisme : Les fonds propres de l organisme à affecter une fois comptabilisées les subventions et les prêts de la CDC au financement d une opération sont actuellement au minimum de 10 % du prix de revient soit de par logement produit, montant qu il est prévu dans le plan stratégique de patrimoine et la convention d utilité sociale de ramener à par logement dans les nouvelles opérations pour tenir compte de la marge annuelle d autofinancement disponible pour la maintenance et le développement. Il y a lieu de noter qu il y a encore quelques années une opération en raison de son coût et de ses modalités de financement pouvait être équilibrée sans apport de fonds propres de la part des organismes. La réduction du volume d activité ne pouvant être envisagée et le lancement d opérations financièrement déséquilibrées susceptibles de faire porter leur déficit sur les résultats futurs de l organisme étant exclu une plus forte contribution dans les plans de financement sous forme d aides paraît nécessaire. Les pistes d amélioration du financement des opérations de logements sociaux : la subvention pour surcharge foncière comme moyen de consolider les plans de financement des opérations Dans ce sens il est suggéré le développement d une aide à l acquisition de foncier au profit des organismes de logement social qui viendrait en complément de l aide de l Etat attribuée à ce titre. Elle pourrait ainsi prendre la forme d une aide à la surcharge foncière, le seuil de déclenchement de celleci étant le même que celui retenu pour les aides de l Etat soit un prix de terrain aménagé et viabilisé de 150 le m² de surface utile (SU). Pour une charge foncière de 380 par M² SU (soit 20% du prix d une opération s établissant à 1900 par m² SU) et pour un logement moyen de 70 m² l assiette de subvention constituée du dépassement au-delà de 150 m² serait de par logement. Avec un taux de 50%, l aide s élèverait à par logement et à 5,50% du cout total de l opération permettant ainsi d améliorer les plans de financement des organismes et par suite de contribuer à la poursuite de leur développement. LE DIRECTEUR GENERAL Claude CENDRÈS