ACTE DE BASE - REGLEMENT DE COPROPRIETE REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR

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1 ACTE DE BASE - REGLEMENT DE COPROPRIETE REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR de la «Résidence LES ACACIAS» sise à Petit Rechain (Verviers), rue des Cenelles, 36A, en date du 21 mai 2015 L'AN DEUX MILLE QUINZE LE VINGT ET UN MAI Par devant Nous, Maître Stéfan LILIEN, notaire associé de la société en nom collectif "Stéfan & David LILIEN, notaires associés", ayant son siège à Verviers, ONT COMPARU : 1.- Monsieur GRUTMAN Bernard Toussaint Paul Ghislain, né à Warnant-Dreye le premier novembre mil neuf cent quarante-six, inscrit au registre national sous le numéro , et son épouse, Madame RENSONNET Viviane Renée Laure Marie Nelly, née à Verviers le dix septembre mil neuf cent quarante-neuf, inscrite au registre national sous le numéro , domiciliés ensemble à 4650 Grand-Rechain (Herve), rue Longue Haye, 31. Mariés sous le régime de la séparation de biens pure et simple suivant contrat de mariage dressé le douze juillet mil neuf cent septante et un par Maître Christian de POTTER, Notaire à Stembert, régime non modifié à ce jour. ci-après dénommés "le propriétaire du terrain" 2.- La société anonyme "BERNARD T.SERVICES", ayant son siège social à 4650 Herve (Grand-Rechain), rue Longue Haie, 31. Société inscrite au registre des personnes morales sous le numéro et immatriculée à la taxe sur la valeur ajoutée sous le numéro BE constituée aux termes d un acte reçu par Maître Marc HENRY, Notaire à Andenne, en date du vingt huit novembre deux mil sept, publié par extrait aux annexes du Moniteur Belge du vingt et un décembre deux mil sept, sous le numéro , dont les statuts ont été modifiés à diverses reprises et pour la dernière fois, aux termes d un procès-verbal d assemblée générale extraordinaire dressé par Maître Stéfan LILIEN, Notaire à Verviers, en date du sept octobre deux mil onze, publié par extrait aux annexes du Moniteur Belge du vingt cinq octobre deux mil onze, sous le numéro Ici représentée, conformément à l article 23 des statuts, par son administrateur-délégué, savoir Monsieur GRUTMAN Bernard prénommé, nommé à cette fonction aux termes d une décision d une 1

2 assemblée générale en date du 08 juin 2014, publiée aux annexes du moniteur belge du 31 décembre 2014 sous le numéro ci-après dénommée "le promoteur". EXPOSE PRELIMINAIRE Les époux GRUTMAN-RENSONNET nous déclarent n intervenir aux présentes qu en leur qualité de propriétaire des terrains, aux fins notamment de confirmer la renonciation au droit d accession qu ils ont concédé préalablement aux présentes comme dit ci-après ; ils requièrent dès lors le Notaire soussigné d acter que les autres dispositions du présent acte de base sont souscrites par la société «BERNARD T.SERVICES» en sa qualité de superficiaire, propriétaire des constructions. Ceci est reconnu et accepté par les parties comparantes aux présentes. Les comparants Nous ont alors préalablement exposé ce qui suit: Les époux GRUTMAN-RENSONNET sont propriétaires de la parcelle de terrain à bâtir suivante : I.- DESCRIPTION DES BIENS Ville de VERVIERS, anciennement Petit-Rechain, Neuvième division, article et partie de l article 3135 a.- Une parcelle de terrain sise à front de la rue des Cenelles, cadastrée section B, numéro 291/B/2, d une contenance, d après cadastre de dix sept ares seize centiares. b.- une moitié indivise en pleine propriété dans une bande de terrain cadastrée section B, numéro 291/C/2, d une contenance, d après cadastre de deux ares quarante neuf centiares ORIGINE DE PROPRIETE Origine commune aux deux biens Originairement, ces biens appartenaient, sous plus grande contenance, à la société «la NATIONALE FONCIERE» pour lui avoir été apporté lors d un acte d augmentation de capital reçu par Maître Théodore TAYMANS, notaire à Bruxelles, le vingt neuf mars mil neuf cent quarante six, transcrit au bureau des hypothèques à Verviers le vingt quatre avril suivant volume 3674 numéro 23. Aux termes d un acte reçu par Maître Maurice MASSON, Notaire à Verviers, le vingt-huit septembre mil neuf cent nonante-cinq, transcrit au bureau des hypothèques à Verviers le vingt octobre suivant, volume 8778 numéro 4, la société privée à responsabilité limitée «la NATIONALE FONCIERE S.P.R.L.», en liquidation, a vendu ce bien, sous plus grande contenance, à Monsieur GRUTMAN Bernard Toussaint Paul Ghislain et à son épouse Madame RENSONNET Viviane Renée Laure Marie Nelly, comparants aux présentes. 2

3 Concernant exclusivement ensuite le bien cadastré section B numéro 291/C/2 Aux termes d un acte reçu par Maître Audrey BROUN, Notaire à Dison, et le notaire Stéfan LILIEN, soussigné, le vingt quatre juin deux mille neuf, transcrit au bureau des hypothèques à Verviers le neuf juillet suivant, référence 04558, les époux GRUTMAN- RENSONNET, comparants aux présentes, ont vendu une moitié indivise de cette bande de terrain à Madame HERMANS Huguette Fernande Mary. III.- CONDITIONS SPECIALES FIGURANT DANS LE TITRE DE VENTE DU 24/06/2009 A.- Dans l'acte de vente susvanté reçu le 24 juin 2009 par les notaires Audrey BROUN, de Dison, et Stéfan LILIEN, de Verviers, il a été notamment stipulé : «Les parties conviennent expressément que le bien vendu ci-dessus décrit sub b) est réservé exclusivement à l aménagement d'une voirie d'accès pour desservir les biens vendus ci-dessus décrits sub a) 1.- et 2.- et la propriété restant appartenir au vendeur. II est placé sous un statut de copropriété et d'indivision forcée. Les parties se consentent mutuellement, à titre perpétuel, une servitude de passage réciproque (au sens le plus large du terme) sur cet accès. Aucun véhicule, quel qu'il soit, ne pourra demeurer en stationnement, voire simplement à l arrêt, dans ce chemin d accès. En aucune manière, la voie d'accès ne peut servir au dépôt de matériaux, marchandises ou autres objets de nature à gêner la libre circulation des véhicules. Le caractère carrossable et accessible de cette emprise sera supporté par le propriétaire du fonds cadastré restant du numéro 291W tant que la parcelle numéro 291/Y conservera son affectation actuelle de pâture, et pour autant qu'une éventuelle réparation ne soit imputable à un ou plusieurs utilisateurs déterminés (passage d'engins lourds,...). En cas de construction sur ladite parcelle, les frais d'entretien et de réparation du chemin d'accès seront supportés en proportion des droits de chaque lot, soit par moitié. Chacun des copropriétaires aura la faculté d'enfouir dans le chemin d'accès, à ses frais exclusifs, toutes conduites d'eau, égouts, drains et décharges, conduites d'électricité ou de téléphone nécessaires à l'utilisation normale de son lot.» Ces dispositions sont ici rappelées pour l'information du promoteur et des futurs acquéreurs des appartements de la Résidence à construire sur la parcelle 291/B/2, dont question ci-après et pour les subroger dans tous les droits et obligations qui peuvent en résulter.. 3

4 IV.- RENONCIATION AU DROIT D ACCESSION Les comparants nous exposent qu aux termes d une convention sous seing privé conclue en date du 1 er octobre 2014, les époux GRUTMAN-RENSONNET, propriétaire des terrains, ont renoncé au profit de la société «BERNARD T.SERVICES», au droit d accession leur appartenant, en vertu des articles 546, 551 et suivants du Code civil, sur la totalité des constructions à ériger, plantations et ouvrages qui seront établis par elle sur les terrains prédécrits, et l ont autorisée à construire sur ces terrains un immeuble à appartements multiples tels qu il résultera des présentes et de ses suites. Par la présente, et aux fins de transcription, les parties confirment la dite renonciation au droit d accession. Les comparants requièrent en outre les Notaires soussignés d acter, comme dit ci-avant, que l'autorisation de bâtir et la renonciation au droit d accession précitées n'engagent nullement la responsabilité des époux GRUTMAN-RENSONNET en ce qui concerne les travaux. Cette responsabilité est entièrement à charge de la société «BERNARD T.SERVICES» qui devra trancher tout litige relatif aux travaux sans intervention des propriétaires du terrain, en ce compris la responsabilité découlant de la garantie décennale. De même, la société «BERNARD T.SERVICES» devra subir toute condamnation qui serait prononcée contre les époux GRUTMAN-RENSONNET en leur qualité de propriétaire des terrains, assiette de la construction. Le propriétaire rappelle en outre avoir consenti la renonciation à accession sans aucune garantie en ce qui concerne notamment les vices du sol et du sous-sol et sans garantie des vices cachés. Toutes les contestations qui pourraient être soulevées au sujet des constructions à élever devront être vidées par la société «BERNARD T.SERVICES», à ses frais, risques et périls, sans l intervention du propriétaire. Toutes les charges, contributions, taxes et impositions quelconques auxquelles donneront lieu les dites constructions seront à la charge exclusive de la société «BERNARD T.SERVICES». V.- ENGAGEMENT D ALIENER Les époux GRUTMAN-RENSONNET s engagent par les présentes d une manière irrévocable à aliéner leurs droits dans les terrains prédécrits au fur et à mesure de la cession des différents lots privatifs par la société «BERNARD T.SERVICES» et, par conséquent, à comparaître aux actes de cession, sous seing privé et authentiques, de chaque lot privatif et de la quote-part de copropriété dans les terrains afférente à ce lot privatif, telle qu elle sera fixée dans le présent acte de base. VI.- URBANISME 4

5 I. a) A une demande d'information du Notaire instrumentant, la ville de Verviers a déclaré, dans un courrier du 21 novembre 2014, que les biens sont situés en zone d habitat sur 50 mètres de profondeur et en zone d aménagement communal concerté (ZACC) numéro 4 au plan de secteur de Verviers-Eupen, Elle déclare encore à propos des biens ce qui suit : Le bien en cause : - n est pas situé dans le périmètre d un plan communal d aménagement dûment approuvé. - n est pas situé dans le périmètre d un lotissement dûment autorisé. - est situé en partie en zone karstique modérée Le laboratoire de géomorphologie et télédétection de l'université de Liège qui a relevé les sites karstiques à la demande de la Région wallonne - Direction générale de l Aménagement du Territoire, du Logement et du Patrimoine considère que le bien en cause est situé dans une zone karstique de contraintes modérées. Conformément aux conclusions de cette étude, la réalisation d'une étude du sous-sol est imposée avant d'envisager toute construction dans la zone de contraintes modérées. - est situé en zone d assainissement collectif au plan d assainissement par sous-bassin hydrographique approuvé par le Gouvernement wallon le 10/11/2005 (M.B. 02/12/2005), avec égouttage existant en voirie. - est situé le long d une voirie dont l accès au Service régional d incendie est rendu difficile. L information quant à l éventuelle présence d un chemin vicinal est à solliciter auprès du Service Technique Provincial (rue Darchis 33, 4000 Liège). Le bien en cause : - n'a fait l'objet d'aucun certificat d'urbanisme datant de moins de deux ans. - a fait l objet d une demande d avis préalable : 92/16/074 : demande de renseignements sur l extension d une habitation et lotissement - est issu d une division : 2009J a fait l objet d un permis d environnement et/ou déclaration : K0055 : cabine électrique de transformation et de distribution équipée d un transformateur - déclaration recevable le 07/01/ a fait l objet du dossier de demande de permis d urbanisme depuis le 1er janvier 1988 : 96/04/292 : construction de 2 immeubles à appartements - permis délivré le 15/12/ C0005 : construction d une cabine électrique à haute tension - avis favorable du Collège le 06/03/ C0052 : construction d une cabine électrique à haute tension - délivré par le Fonctionnaire délégué le 21/11/2007 5

6 2012A0056 : construction d une résidence et aménagement des abords - permis délivré le 09/05/2014 Le bien est concerné par les règlements régionaux d urbanisme suivants : - Dispositions relatives à la performance énergétique des bâtiments (articles 237/1 et suivants et 530 et suivants, conformément au 76 5 du CWATUPE) - Règlement général sur les bâtisses relatif à l accessibilité et à l usage des espaces et bâtiments ou parties de bâtiments ouverts au public ou à usage collectif par les personnes à mobilité réduite (articles 414 et suivants) - Règlement général d urbanisme relatif aux enseignes et aux dispositifs de publicité (articles 431 à 442) D autres données envisagées aux articles 85 et 150 bis du CWATUPE, non mentionnées dans la présente réponse, ont fait l objet d une vérification par nos services. Il convient de considérer que le bien n est pas concerné par celles-ci. b) Les comparants déclarent, qu'à leur connaissance, les biens prédécrits: ont l'affectation qui résulte des termes de la lettre de la commune, dont question ci-avant. ne font l'objet ni d'un permis de lotir ni d'un permis d'urbanisme délivrés après le premier janvier mil neuf cent septante sept, ni d'un certificat d'urbanisme en vigueur à l exception d un permis délivré le 09 mai 2014 pour la construction d une Résidence et l aménagement des abords (2012A0056), en sorte qu'il n'a contracté aucune obligation en ce qui concerne l'accomplissement, l'exécution et le maintien, d'actes ou de travaux visés à l'article 84 1 ou 2, premier alinéa du code précité, autres que ceux qui font l'objet du permis susmentionné II. Le Notaire instrumentant et les comparants font en outre observer: qu'aucun des actes et travaux visés à l'article 84 1 er et 2 du "CWATUP" ne peut être accompli sur le bien tant que le permis d'urbanisme n'aura pas été obtenu ; qu'il existe des règles relatives à la péremption du permis d'urbanisme ; que l'existence d'un certificat d'urbanisme ne dispense pas de demander et d'obtenir le permis d'urbanisme. Cet exposé fait, les comparants nous ont requis d'acter en la forme authentique l'acte de base et le règlement de copropriété qui forment ensemble les statuts de l'immeuble, ainsi que le règlement d'ordre intérieur. ***** 6

7 TITRE I.- ACTE DE BASE 1.- Division de l'immeuble Mise sous le régime de la copropriété et l indivision forcée Sur les parcelles de terrain prédécrites, sera érigé un immeuble à appartements multiples, composé de quatorze appartements et vingt quatre emplacements de parking, qui sera dénommé «Résidence LES ACACIAS». Les comparants déclarent vouloir placer ce bien sous le régime de la copropriété forcée et opérer ainsi la division juridique de la propriété de sorte que l immeuble sera divisé sur base des plans et procèsverbal dont question ci-après: d'une part, en parties privatives appelées «appartement», «cave», ou «emplacement de parking» et qui seront la propriété exclusive de chaque propriétaire ; d'autre part, en parties communes qui seront la propriété commune et indivisible de l'ensemble des copropriétaires. Elles seront divisées en dix mille/dix millièmes (10.000/10.000èmes) indivis et rattachées à titre d'accessoires inséparables aux parties privatives à concurrence d une fraction déterminée. L immeuble comprend moins de vingt lots privatifs, à l exclusion des caves et parkings. Par l'effet de cette déclaration, il est créé des lots privatifs formant des biens juridiquement distincts susceptibles de faire l'objet de droits réels, de mutations entre vifs ou par décès et de tous autres contrats. Chacun de ces lots comprend une partie en propriété privative et exclusive, constituée par le lot proprement dit, ainsi qu'une quote-part dans les parties communes en état de copropriété et indivision forcée. En conséquence, formera une entité juridique dans le chef de son propriétaire, constitutive d'un ensemble indivisible le lot privatif (appartement, cave ou emplacement de parking) avec comme accessoire inséparable la quote-part lui afférente dans les parties communes. Il en résulte que toute aliénation amiable ou judiciaire ou constitution de droits réels grevant un lot privatif emportera non seulement aliénation ou grèvement de la propriété privative mais aussi de la quotité des parties communes qui y est inséparablement attachée. Les acquéreurs de lots privatifs seront tenus de se conformer et de respecter en tous points les présents acte de base et règlement de copropriété qui constituent les statuts de l immeuble ainsi que le règlement d'ordre intérieur et toutes les décisions de l'assemblée générale conformément à l'article du Code civil. Tous actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou de jouissance, y compris les baux, devront mentionner expressément l'existence des statuts de 7

8 l immeuble et de leurs annexes et en imposer le respect aux nouveaux acquéreurs, occupants ou ayants droit et ayants cause à tout titre. 2.- Annexes aux statuts - Plans Le promoteur nous a ensuite remis, pour être déposés au rang de nos minutes : a) Le permis d'urbanisme délivré par la ville de Verviers, en date du 09 mai 2014 ; b) Les différents plans dressés par la société «ATELIER D ARCHITECTES MARC BORSU», ayant son siège social à 4900 Spa, Avenue Professeur Henrijean 44b, et qui ont accompagné le permis d urbanisme délivré le 09 mai 2014 ; c) Les différents plans d exécution dressés par la société «ATELIER D ARCHITECTES MARC BORSU», à savoir : plan d implantation plan des caves Elévations Coupe CC Coupe D-D Détail (Feuille 1); Vue en plan du rez de chaussée vue en plan du 1 er étage Coupe AA et EE Détails escaliers balancés Détails (Feuille 2) Vue en plan du rez de chaussée vue en plan du 2ème étage vue en plan du 3ème étage - Coupe BB Détails (Feuille 3) Ces plans pourront être modifiés conformément aux stipulations de l acte de base. Il est précisé que l'implantation des appareils électriques et sanitaires ou autres installations individuelles repris aux plans ci-annexés est purement indicative ; il en est de même de toute superficie brute ou nette y mentionnée. d) un tableau de quotités établi sur base d un rapport dressé par le comparant qui restera ci-annexé Tous ces documents forment ensemble les statuts de l'ensemble immobilier qui est ainsi juridiquement créé ; ils se complètent et forment un tout; ils doivent se lire et s'interpréter les uns en fonction des autres. A ces statuts, viendront éventuellement s'adjoindre ultérieurement les actes complémentaires ou modificatifs des statuts, du règlement d'ordre intérieur et les décisions de l'assemblée générale. Ces permis, plans et rapport demeureront ci-annexés, sans qu il en résulte une obligation de les transcrire. 3. Description des parties privatives et des parties communes de l immeuble A. Généralités La description qui suit est faite sur base des plans d exécution susvantés. 8

9 Le complexe comprend un bâtiment, dans lequel existent en soussol, quatorze (14) caves privatives, vingt trois (23) emplacements de parking privatifs ainsi que quatorze (14) logements privatifs sur quatre niveaux. B. Description des parties privatives et fixation de la quote-part des parties communes afférentes à chaque partie privative Les parties privatives de l'immeuble sont définies ci-dessous. Leur description est basée sur les plans ci-annexés. Les quotes-parts des parties communes afférentes à chaque partie privative sont fixées conformément au rapport ci-annexé, comme suit: AU NIVEAU DU SOUS-SOL : I) les parties communes, figurant au plan du sous-sol, savoir : un escalier, une cage d ascenseur, un hall commun, un sas, les couloirs d accès aux caves privatives et communes, trois locaux techniques (un pour les compteurs électriques, un second pour les compteurs d eau et un troisième pour les compteurs de gaz), un local commun (entretien ), l espace accueillant les gaines de l ascenseur ; II) les parties privatives, savoir : - quatorze caves, numérotées de un à quatorze inclus, comprenant chacune respectivement : a) en propriété privative et exclusive : le local proprement dit, avec sa porte. b) en copropriété et indivision forcée : trente et un/dix millièmes indivis (35/10.000èmes) dans les parties communes, en ce compris le terrain. Soit ensemble quatre cent nonante/dix millièmes : 490/10.000èmes AU NIVEAU DU REZ DE CHAUSSEE : A.- Autour de la bâtisse I) les parties communes, figurant au plan d implantation (feuille 1), savoir : La voie d accès aux emplacements de parking, la zone de manœuvre pour accéder aux emplacements de parking à l arrière de la Résidence, l emplacement de parking numéro 16 (réservé prioritairement pour les personnes à mobilité réduite), la zone d abords, II) les parties privatives, savoir : - vingt trois emplacements de parking numérotés de un à quinze et de dix sept à vingt quatre inclus comprenant chacun respectivement : a) en propriété privative et exclusive : L emplacement proprement dit avec ses marquages au sol b) en copropriété et indivision forcée : 9

10 trente et un/dix millièmes indivis (31/10.000èmes) dans les parties communes, en ce compris le terrain. Soit ensemble sept cent treize/dix millièmes : 713/10.000èmes B.- Dans la bâtisse - I) les parties communes, figurant au plan du rez, savoir : Le sas d entrée, un hall d accès commun aux appartements, une cage d escalier avec escalier proprement dit donnant accès aux autres niveaux, et un ascenseur, II) les parties privatives, savoir :. l'appartement dénommé 00a, comprenant : a) en propriété privative et exclusive : hall d entrée, cuisine avec séjour, w.c., buanderie, hall de nuit, salle de bains, deux chambres à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d une terrasse. b) en copropriété et indivision forcée : cinq cent soixante six/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (566/10.000). l'appartement dénommé 00b, comprenant : a) en propriété privative et exclusive : hall d entrée, cuisine avec séjour, buanderie, w.c., hall de nuit, salle de bains, trois chambres à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d une terrasse b) en copropriété et indivision forcée : sept cent quatre vingt neuf/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain :(789/10.000). l'appartement dénommé 00c, comprenant : a) en propriété privative et exclusive : hall d entrée, cuisine avec séjour, buanderie, w.c., hall de nuit, salle de bains, une chambre à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d une terrasse. b) en copropriété et indivision forcée : six cent vingt six/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (626/10.000). l'appartement dénommé 00d, comprenant : a) en propriété privative et exclusive : cuisine avec séjour, hall de nuit, w.c., buanderie, hall de nuit, salle de bains, une chambre à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d une terrasse. b) en copropriété et indivision forcée : cinq cent soixante trois/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (563/10.000). AU NIVEAU DU PREMIER ETAGE : I) les parties communes, savoir : 10

11 un hall d accès commun aux appartements, une cage d escalier avec escalier proprement dit donnant accès aux autres niveaux, et un ascenseur, II) les parties privatives, savoir :. l'appartement dénommé 01a, comprenant : a) en propriété privative et exclusive : hall d entrée, cuisine avec séjour, w.c., buanderie, hall de nuit, salle de bains, deux chambres à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d un balcon. b) en copropriété et indivision forcée : six cent quarante trois/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (643/10.000). l'appartement dénommé 01b comprenant : a) en propriété privative et exclusive : hall d entrée, cuisine avec séjour, buanderie, w.c., hall de nuit, salle de bains, deux chambres à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d un balcon b) en copropriété et indivision forcée : sept cent huit/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain :(708/10.000). l'appartement dénommé 01c comprenant : a) en propriété privative et exclusive : hall d entrée, cuisine avec séjour, buanderie, w.c., hall de nuit, salle de bains, deux chambres à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d un balcon. b) en copropriété et indivision forcée : sept cent sept/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (707/10.000). l'appartement dénommé 01d comprenant : a) en propriété privative et exclusive : cuisine avec séjour, hall de nuit, w.c., buanderie, hall de nuit, salle de bains, deux chambres à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d un balcon. b) en copropriété et indivision forcée : six cent trente cinq/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (635/10.000). AU NIVEAU DU DEUXIEME ETAGE : I) les parties communes, savoir : un hall d accès commun aux appartements, une cage d escalier avec escalier proprement dit donnant accès aux autres niveaux, et un ascenseur, II) les parties privatives, savoir :. l'appartement dénommé 02a, comprenant : a) en propriété privative et exclusive : 11

12 hall d entrée, cuisine avec séjour, w.c., buanderie, hall de nuit, salle de bains, deux chambres à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d un balcon. b) en copropriété et indivision forcée : six cent un/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (601/10.000). l'appartement dénommé 02b comprenant : a) en propriété privative et exclusive : hall d entrée, cuisine avec séjour, buanderie, w.c., hall de nuit, salle de bains, deux chambres à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d un balcon b) en copropriété et indivision forcée : six cent soixante quatre/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain :(664/10.000). l'appartement dénommé 02c, comprenant : a) en propriété privative et exclusive : hall d entrée, cuisine avec séjour, buanderie, w.c., hall de nuit, salle de bains, deux chambres à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d un balcon. b) en copropriété et indivision forcée : six cent soixante six/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (666/10.000). l'appartement dénommé 02d, comprenant : a) en propriété privative et exclusive : cuisine avec séjour, hall de nuit, w.c., buanderie, hall de nuit, salle de bains, deux chambres à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d un balcon. b) en copropriété et indivision forcée : cinq cent nonante trois/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (593/10.000). AU NIVEAU DU TROISIEME ETAGE : I) les parties communes, savoir : un hall d accès commun aux appartements, une cage d escalier avec escalier proprement dit donnant accès aux niveaux inféreurs, II) les parties privatives, savoir : l'appartement dénommé 03a, comprenant : a) en propriété privative et exclusive : cuisine avec séjour, hall de nuit, w.c., salle de bains, une chambre à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d une terrasse. b) en copropriété et indivision forcée : quatre cent septante neuf/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (479/10.000) l'appartement dénommé 03b, comprenant : a) en propriété privative et exclusive : 12

13 hall d entrée, cuisine avec séjour, buanderie, hall de nuit, w.c., salle de bains, une chambre à coucher, ainsi que la jouissance privative et exclusive d une terrasse. b) en copropriété et indivision forcée : cinq cent cinquante sept/dix millièmes indivis des parties communes dont le terrain : (557/10.000). AU NIVEAU DES TOITURES : les parties communes, savoir : la totalité des toitures, les aérations et les exutoires de fumée D. VALEUR RESPECTIVE DES LOTS PRIVATIFS Conformément à la loi, la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative a été fixée en tenant compte de la valeur respective de celle-ci fixée en fonction de sa superficie au sol nette (communiquée par le Bureau d Architecture «ATELIER D ARCHITECTES MARC BORSU», auteur du projet), de son affectation et de sa situation, sur base du rapport motivé dont question ci-avant établi par le Promoteur. Conformément à ce rapport, pour déterminer cette valeur, il a été pris comme référence celle d'un bien équipé de manière à assurer une habitabilité normale (valeur intrinsèque), sans qu'il doive être tenu compte notamment des matériaux utilisés pour la finition ou l'embellissement de l'immeuble ou des modifications effectuées aux alentours de l'immeuble. Cette valeur intrinsèque est indépendante du prix de vente des lots privatifs. Il est formellement stipulé que, quelles que soient les variations ultérieures subies par les valeurs respectives des lots privatifs, notamment par suite de modifications ou de transformations qui seraient faites dans une partie quelconque de l'immeuble ou par suite de toutes autres circonstances, la répartition des quotes-parts de copropriété telle qu'elle est établie ci-dessus ne peut être modifiée que par décision de l'assemblée générale des copropriétaires prise à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, sous réserve du droit temporaire réservé au comparant de modifier l'acte de base, tel que prévu ci-après. Toutefois : - tout copropriétaire dispose du droit de demander au juge de paix de rectifier la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si cette répartition a été calculée inexactement ou si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à l immeuble ; - lorsque l assemblée générale, à la majorité requise par la loi, décide de travaux ou d actes d acquisition ou de disposition, elle 13

14 peut statuer, à la même majorité, sur la modification de la répartition des quotes-parts de copropriété dans les cas où cette modification est nécessaire. Cette nécessité sera appréciée par un rapport motivé dressé par un notaire, un géomètre-expert, un architecte ou un agent immobilier, désigné par l assemblée générale statuant à la majorité absolue. Ce rapport sera annexé à l acte modificatif des statuts de copropriété La nouvelle répartition des quotes-parts dans les parties communes sera constatée par acte authentique à recevoir par le notaire désigné par l'assemblée générale à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés. Sans préjudice de ce qui sera précisé ci-après pour la répartition des charges communes, aucune indemnité ne sera due ou ne devra être payée en cas de modification de la répartition des quotes-parts de copropriété. 4.- SERVITUDES ET STIPULATIONS PARTICULIERES A. Servitudes conventionnelles et par destination du père de famille La division en parties privatives de l'immeuble, objet du présent acte, provoque l'établissement entre les différents lots d'un état de choses qui constituera une servitude si ces lots appartiennent à des propriétaires différents. Les servitudes ainsi crées prendront effectivement naissance dès la vente d'une partie privative à un tiers ; elles trouvent leur origine dans la convention des parties ou la destination du père de famille consacrées par les articles 692 et suivants du Code civil. Il est notamment ainsi : - des vues et jours d'un lot sur l'autre ; - du passage d'un lot sur l'autre des conduits et canalisations de toute nature (eaux pluviales et résiduaires - gaz - électricité - téléphone) servant à l'un ou l'autre lot, ce passage pouvant s'exercer en sous-sol, au niveau du sol et au-dessus de celui-ci ; - et, de façon générale, de toutes les communautés et servitudes entre les diverses parties privatives ou entre celles-ci et les parties communes résultant des plans ci-avant mentionnés ou encore de l'usage des lieux. D'une manière générale, chaque propriété privative est grevée d'une servitude qui oblige son propriétaire à laisser effectuer aux parties communes, logées dans sa propriété ou accessibles par elle, les travaux d'entretien, de réparations, de remplacement, etc., sans pouvoir réclamer d'indemnité de ce chef. B. Parties communes de l'immeuble dont la jouissance exclusive est rattachée à une partie privative 14

15 Les terrasses et balcons, dont la jouissance exclusive est rattachée à un appartement de l'immeuble, constituent des parties communes de l'immeuble, dont la jouissance exclusive est réservée à titre de servitude gratuite, aux occupants des appartements, auxquels ces terrasses ou balcons sont, comme dit ci-dessus, affectés, tant que l'immeuble subsistera. Les frais d'aménagement et d'entretien desdites terrasses et balcons, qui devront conserver un caractère décoratif en rapport avec le standing de la Résidence, seront à charge des propriétaires ou occupants de l appartement auquel la jouissance exclusive desdites terrasses ou balcons est rattachée. Quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée, restée sans suite, le syndic de l'immeuble aura le droit de faire effectuer d'office, et aux frais du propriétaire défaillant, les travaux d'aménagement ou d'entretien qui lui incombent en vertu de ce qui précède et qui n'auraient pas été effectués. C. Toiture La toiture de la Résidence n est pas accessible, si ce n est pour sa réparation et pour l entretien des parties communes qui s y trouvent. 5.- MODIFICATIONS EVENTUELLES A L ACTE DE BASE Le Promoteur déclare réserver à son profit exclusif le droit, sans devoir obtenir une décision de l assemblée générale, de : 1. transférer un ou plusieurs locaux d'un lot privatif à un autre et, d'une façon générale, de modifier la configuration des lots privatifs telle qu'elle est établie aux plans d exécution ci-annexés ; 2. déplacer une cloison pour modifier la disposition intérieure des locaux privatifs ; 3. réunir deux ou plusieurs locaux privatifs ; 4. clôturer ou de murer certaines parties privatives qui ne le sont pas ou de supprimer des murs et des clôtures et de pouvoir ainsi les affecter à une autre destination ; 5. subdiviser un lot privatif en plusieurs lots privatifs distincts, pourvus chacun de quote-part dans les parties communes et constitutives dès lors d entités juridiques distinctes. 6. de modifier la configuration des parties communes pour autant que l accès aux parties privatives déjà vendues ne soit pas restreint et qu il n en résulte pas de modification quant à la proportionnalité du mode de répartition de la contribution aux charges communes des différents lots privatifs. Les modifications à intervenir ne pourront nuire en rien à la structure et à la solidité de l'immeuble En outre, au cas où la solidité ou le bon fonctionnement de l'immeuble l'exigerait, le Promoteur pourra à tout moment, durant la 15

16 période de construction, apporter toutes les modifications qu'il jugera nécessaires ou utiles tant aux parties privatives qu'aux parties communes. Ces modifications ne pourront changer ni le total des quotes-parts dans les parties communes, ni la quote-part des parties communes afférente aux lots privatifs vendus. Aucune modification ne pourra avoir pour effet de changer la valeur des lots privatifs. Si ces modifications avaient pour conséquence de changer la valeur d'un ou plusieurs lots privatifs restant appartenir aux comparants, la modification de la répartition des quotes-parts dans les parties communes devra être décidée par l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, sans préjudice de la modification de la répartition des charges communes adoptée à la majorité des quatre/cinquièmes des voix des copropriétaires présents ou représentés. Cette modification devra au préalable faire l objet d un rapport dressé par un notaire, un géomètre-expert, un architecte ou un agent immobilier choisi par l assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés. Si l'intervention des autres propriétaires d'un lot privatif dans l'ensemble immobilier était nécessaire, ceux-ci devront apporter gracieusement et à première demande leur concours à ces actes. Le syndic pourra valablement représenter l'association des copropriétaires afin d'exécuter la décision de l'assemblée générale, sans qu'il doive justifier de ses pouvoirs à l'égard du conservateur des hypothèques compétent TITRE II.- REGLEMENT DE COPROPRIETE CHAPITRE I. : EXPOSE GENERAL Article 1.- Définition et portée Le présent règlement de copropriété comprend notamment: - la description des droits et obligations de chaque copropriétaire quant aux parties privatives et aux parties communes, - les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges, - les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement et aux pouvoirs de l'assemblée générale, - le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs, la durée de son mandat, les modalités du renouvellement de 16

17 celui-ci et de renom éventuel de son contrat ainsi que les obligations consécutives à la fin de sa mission, - la période annuelle de quinze jours pendant laquelle se tient l assemblée générale ordinaire de l association des copropriétaires. Les dispositions qui peuvent en résulter s'imposent à tous les propriétaires ou titulaires de droits réels et personnels, actuels ou futurs ; elles sont, en conséquence, immuables et ne peuvent être modifiées que dans le respect des majorités prévues par la loi et le présent règlement; elles seront opposables aux tiers par la transcription des présents statuts au bureau des hypothèques compétent. Ces dispositions peuvent également être opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété aux conditions prévues ci-après. CHAPITRE II.- PARTIES COMMUNES ET PRIVATIVES Article 2.- Division de l'immeuble en parties communes et privatives L'immeuble comporte, d'une part, des parties communes dont la propriété appartient indivisément à tous les propriétaires, chacun pour une quote-part, et d'autre part, des parties privatives, dont chacun des copropriétaires a la propriété privative et l'usage exclusif. Les parties privatives sont dénommées «Appartement», «Cave» «emplacement de parking», ou de manière générale «lot privatif». Article 3.- Destination des lots privatifs Les appartements sont destinés, en principe, exclusivement à l usage de logement. Toutefois, ils pourront être affectés à usage de bureau ou de cabinet médical ou para-médical. L'exercice, sous la seule responsabilité du propriétaire d un lot privatif, d'une profession libérale doit faire l'objet d une autorisation préalable des autorités administratives compétentes, portée à la connaissance du syndic par lettre recommandée quinze jours au moins avant le début de cette activité professionnelle. La contravention à cette obligation d'avertissement sera passible d'une amende à fixer par l'assemblée générale. Article 4.- Détermination des parties communes Les parties communes sont divisées en quotités attribuées aux lots privatifs suivant un mode de répartition énoncé ci-avant. Cette répartition sera acceptée irrévocablement par tous comme définitive, quelles que soient les modifications apportées aux parties privatives pour améliorations, embellissements ou autre, sauf ce qui 17

18 est dit ci-dessus et sous réserve de l'unanimité des voix de tous les copropriétaires et de leur droit d'agir en justice. Les parties communes ne pourront jamais, vu leurs indivisibilité et destination, faire l'objet d'un partage ou d'une licitation, sauf toutefois le cas de sinistre total de l'immeuble, ainsi qu'il est expliqué au chapitre "Assurances". Les parties communes de l'immeuble sont décrites ci-après. L'objet du présent article est de déterminer les éléments du bien divisé qui doivent être considérés communs. Sont présumées communes, les parties du bâtiment ou du terrain affectées à l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux. 1. Sol Il convient de distinguer le sol bâti supportant l'édifice, la portion de sol restée non bâtie et le sous-sol. Le sol bâti est représenté par l'aire sur laquelle repose le rez-dechaussée de l'édifice divisé ; le sous-sol, par l'espace existant en profondeur en-dessous de ladite superficie. Toute la parcelle bâtie ou non bâtie est réputée commune, sauf convention contraire. 2. Sous-sol non bâti Le terrain en sous-sol est commun. 3. Gros murs On appelle gros mur celui qui a sa fondation dans le sol de manière que s'il était détruit, l'immeuble ne serait plus entier ; il est commun. 4. Murs intérieurs séparant des lots privatifs Envisageant le cas de mur séparant deux lots et qui n'est pas un gros mur : pareil mur est purement mitoyen parce qu'il ne peut servir qu'à l'usage exclusif des deux lots privatifs qu'il sépare. 5. Murs extérieurs séparant locaux privatifs et locaux communs Le mur séparant un lot privatif de locaux communs de l'édifice, doit être considéré comme privatifs, à l exception du revêtement de ce mur côté local commun qui sera considéré comme commun. Sur ces murs, aucun acte ou modification ne peut être effectué s il a pour conséquence de nuire à l utilisation ou à l esthétique du local commun. 6. Murs intérieurs d'un lot privatif Les murs qui séparent les diverses pièces d'un lot privatif sont privatifs pour autant qu'ils ne servent pas de soutien au bâtiment. 7. Murs (revêtements et enduits) Les revêtements et enduits des murs communs, à l'intérieur des locaux privatifs, sont privatifs ; à l'extérieur ils sont communs. 8. Plafonds et planchers - Gros œuvre Le gros-œuvre des sols et plafonds est un élément commun. 9. Plafonds et planchers - Revêtements et enduits 18

19 Les revêtements et enduits des plafonds communs, ainsi que des sols communs, parquets ou carrelages, sont des éléments communs dans la mesure où ils ne concernent pas un élément privatif. 10. Cheminées Les coffres, conduits et têtes de cheminée sont à usage commun. Le caractère de propriété privatif est donné aux coffres et aux sections de conduits se trouvant à l'intérieur du lot privatif qu'ils desservent exclusivement. 11. Toit Le toit est un élément commun. Il comprend l'armature, le hourdage et le revêtement. En font partie intégrante les gouttières et canalisations de décharge des eaux pluviales, de même que les galetas et lucarnes s'ils sont immédiatement sous le toit, et à défaut de dispositions contraires des titres ou du règlement de copropriété. Au-dessus du toit, l'espace qui domine l'édifice est à l'usage commun. 12. Façades La façade est un gros mur et, par conséquent, une partie commune. A la façade doit être assimilée la décoration comprenant les ornements en saillie, par exemple les corniches, les gouttières, les descentes d'eaux pluviales, les seuils de fenêtres et de portefenêtres, les balcons et les terrasses avec leurs accessoires. 13. Fenêtres Les fenêtres et porte-fenêtres avec leurs châssis sont des éléments communs, et les vitres, volets et persiennes, sont des éléments privatifs. Dès lors, les travaux de peinture sont pris en charge par la copropriété et ne peuvent être refaits qu'avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés et par l'intermédiaire de cette dernière. Les travaux de peinture des fenêtres et porte-fenêtres doivent être attribués en une fois à un entrepreneur unique désigné par la copropriété. 14. Escaliers Il faut entendre par ce mot non seulement les marches en pierre, granito ou autre, mais tout ce qui constitue l'accessoire comme la cage, la rampe, et les balustrades; il en est de même pour les paliers qui relient les volées et les murs qui délimitent la cage d'escaliers dans laquelle se déroule l'escalier. Eu égard à ce qui précède, les escaliers sont communs. Il l'est dans toutes ses sections et les propriétaires du rez-de-chaussée ne pourraient invoquer qu'ils ne se servent pas des volées supérieures, pour refuser de participer aux frais communs y relatifs. 15. Portes palières 19

20 Les portes donnant accès par les halls, dégagements et paliers communs, aux divers lots privatifs, sont privatives, face intérieure et communes, face extérieure. La peinture de la face extérieure de ces portes est à charge de la copropriété. 16. Canalisations - Raccordements généraux Les descentes d'eaux pluviales, le réseau d'égouts et ses accessoires, les raccordements généraux des eaux, gaz et électricité ainsi que les compteurs et accessoires y relatifs, les décharges, les chutes et la ventilation de ces dispositifs y compris les accès, en un mot toutes les canalisations de toute nature intéressant la copropriété sont parties communes. Font exception, les canalisations à usage exclusif d'un lot privatif, mais uniquement pour ce qui regarde la section située à l'intérieur du lot privatif desservi, ainsi que celles qui se trouvent à l extérieur du lot privatif mais sont exclusivement à son usage. 17. Electricité L'ensemble de l'équipement électrique (minuterie, points lumineux, prises, interrupteurs...) desservant par exemple les entrées, les halls et leurs réduits, les escaliers, les ascenseurs et leur machinerie, les dégagements des sous-sols, du rez-de-chaussée et des niveaux supérieurs, l éclairage des emplacements de parking, l'accès de manœuvre des emplacements de parking, les locaux destinés aux compteurs, des communs en général est déclaré partie commune. 18. Locaux à usage commun Sont également parties communes les différentes entrées communes au rez-de-chaussée, les halls et leurs réduits, les dégagements, les paliers; en sous-sol, les locaux destinés aux compteurs d eau, de gaz, d électricité, et les tuyauteries communes de distribution. Il est établi que ce ou ces locaux doivent conserver leur affectation. 19. Terrasses et balcons Les terrasses et balcons ainsi que leurs accessoires (poutrelles, garde-corps, balustrades, revêtement, etcaetera...) sans distinction aucune, étant des éléments de la façade, sont communs. En ce qui concerne les terrasses et balcons à usage privatif, les garde-corps, les balustrades, l'étanchéité, le revêtement, la chape isolante au même titre que le béton des hourdis qu'elle protège sont parties communes ainsi que tous les éléments qui ont trait à l'ornement extérieur des façades, même s'ils dépendent des parties privatives par exemple les ciels de terrasses. Fait toutefois exception le revêtement supérieur (surface de foulée soit les dalles et les plots), s il en existe, qui constitue une partie privative. La copropriété garde tous recours contre le propriétaire du lot privatif concerné si la détérioration au revêtement était telle qu elle entraîne des frais aux éléments communs de la terrasse. 20

21 Les frais qui seraient exposés par la copropriété devront être remboursés par le propriétaire du lot privatif s'il est établi que les dégâts causés sont dus de son fait. 20. Ascenseur Le terme "ascenseur" doit être entendu dans son sens large: tant la cabine et le mécanisme, la gaine et les locaux que l'installation située dans le sous-sol, sous les combles ou éventuellement sur le toit. L'ascenseur est un élément commun. 21. Antennes Les antennes ont un caractère commun si elles sont établies de façon à permettre aux divers propriétaires de s'y raccorder (antennes collectives). Par contre, les redevances à la télédistribution sont privatives. L'usage d'antennes paraboliques sur les terrasses privatives est interdit. 5.- Définition des parties privatives Chaque propriété privée comporte les parties à l'usage exclusif d'un propriétaire, et constitutives du lot privatif, à l'exception des parties communes et notamment le plancher, le parquet ou autre revêtement sur lequel on marche, avec leur soutènement immédiat en connexion avec le hourdis qui est partie commune, les cloisons intérieures non portantes, les portes, les volets, persiennes et garde-corps, les portes palières (faces intérieures), toutes les canalisations adductives et évacuatives intérieures des locaux privatifs et servant à leur usage exclusif, les installations sanitaires particulières (lavabos, éviers, water-closet, salle de bains, etcaetera), les parties vitrées des portes et fenêtres, le plafonnage attaché au hourdis supérieur formant le plafond, les plafonnages et autres revêtements, la décoration intérieure du local privatif, soit en résumé tout ce qui se trouve à l'intérieur du local privatif et qui sert à son usage exclusif; en outre, tout ce qui se trouve à l'extérieur de la partie privative mais est exclusivement à son usage, par exemple conduites particulières des eaux, du gaz, de l'électricité, du téléphone, etcaetera... Article 6.- De la jouissance des parties privatives a) Principes Chacun des copropriétaires et des occupants a le droit de jouir et de disposer de ses locaux privés dans les limites fixées par le présent règlement et le règlement d ordre intérieur, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires et occupants et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité et l'isolation de l'immeuble. Les copropriétaires et occupants ne peuvent en aucune façon porter atteinte à la chose commune, sauf ce qui est stipulé au présent règlement. Ils doivent user du domaine commun conformément à sa 21

22 destination et dans la mesure compatible avec le droit des autres copropriétaires et occupants. Les copropriétaires, locataires et autres occupants de l'immeuble, devront toujours habiter l'immeuble et en jouir suivant la notion juridique de "bon père de famille". Les occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit à aucun moment troublée par leur fait, celui des personnes à leur service ou celui de leurs visiteurs. Est incompatible avec ces principes notamment le fait pour un propriétaire ou occupant d'un lot privatif d'encombrer de quelque manière que ce soit les parties communes à l usage de tout ou partie des copropriétaires et d'y effectuer des travaux ménagers tels que, notamment, le battage et le brossage de tapis, literies et habits, l étendage de linge, le nettoyage de meubles ou ustensiles. Les propriétaires et occupants doivent atténuer les bruits dans la meilleure mesure possible. Après vingt-deux heures jusqu à huit du matin, tout propriétaire ou occupant devra veiller à ne pas nuire aux autres occupants de l immeuble. Ils doivent faire usage d'appareils ménagers appropriés. S'il est fait usage, dans l'immeuble, d'appareils électriques produisant des parasites, ils doivent être munis de dispositifs atténuant ces parasites, de manière à ne pas troubler les réceptions radiophoniques. Aucun moteur ne peut être installé dans les parties privatives, à l'exception des petits moteurs actionnant les appareils ménagers. Pour autant qu'elles intéressent la copropriété, l'exécution de travaux ménagers, les livraisons de commandes et autres activités des propriétaires ou occupants ne peuvent nuire aux autres occupants et sont soumises aux prescriptions du règlement de copropriété et du règlement d'ordre intérieur. Aucune tolérance ne peut, même avec le temps, devenir un droit acquis. b) Accès au toit L'accès au toit est interdit sauf pour procéder à l'entretien et à la réparation de la toiture. Aucun objet ne peut y être entreposé, sauf décision contraire de l'assemblée générale statuant à la majorité des trois-quarts de voix des copropriétaires présents ou représentés. c) Distribution intérieure des locaux Chacun peut modifier comme bon lui semble la distribution intérieure de ses locaux, mais avec l'assentiment écrit d'un architecte agréé par le syndic et sous sa responsabilité à l'égard des affaissements, dégradations et autres accidents et inconvénients qui en seraient la conséquence pour les parties communes et les locaux des autres propriétaires. Il est interdit aux propriétaires et occupants de faire, même à l'intérieur de leurs locaux privés, aucune modification aux choses 22