28 mai Prospectus. Groupe de placement «UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH)» UBS Investment Foundation 3

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1 28 mai 2015 Prospectus Groupe de placement «UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH)» UBS Investment Foundation 3

2 Groupe de placement Catégorie Immeubles étrangers Le groupe de placement «UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH)» (ci-après «groupe de placement») d «UBS Investment Foundation 3» (ci-après «AST») investit dans différents fonds cibles du monde entier qui placent leurs avoirs dans des immeubles. Comparé à d autres groupes de placement en valeurs mobilières, celui-ci présente un risque de liquidité accru, qui s explique principalement par la liquidité restreinte des immeubles. Les investisseurs dans le groupe de placement sont donc expressément avertis des risques détaillés dans ce prospectus. Ce groupe de placement doit être affecté à la catégorie «Immeubles étrangers» (conformément à l art. 53, al. 1, let. c OPP2). Les informations mentionnées dans le présent prospectus reposent sur les statuts, le règlement ainsi que les directives de placement de l AST. En cas de contradictions, la loi, l ordonnance sur les fondations de placement (OFP), l application qu en font les autorités de surveillance, les statuts, le règlement et les directives de placement ainsi que les modifications de ces dernières l emportent sur le prospectus. 2

3 Table des matières A. Informations sur le produit Catégorie de placement Immeubles étrangers Concept de placement Liquidités Investisseurs et organisation Emission et rachat de parts Information des investisseurs Frais, commissions, coûts et charges Entrée en vigueur et Révisions B. Directives de placement C. Informations sur les risques D. Règles d évaluation E. Notice (Termsheet)

4 Rendement 1 A. Informations sur le produit 1) Catégorie de placement Immeubles étrangers Le groupe de placement «UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH)» (ci-après «le groupe de placement») offre aux institutions de prévoyance ainsi qu à d autres institutions exonérées d impôt domiciliées en Suisse dont le but est de servir la prévoyance professionnelle (institutions de prévoyance du personnel, IPP) respectant les conditions énoncées à l art. 5 al. 1 des statuts de l UBS Investment Foundation 3 (AST) un accès facile à des investissements largement diversifiés sur le marché immobilier international, grâce à une structure Multi-Manager. Le groupe de placement investit exclusivement dans des immeubles par le biais de fonds cibles non cotés publiquement. De tels fonds cibles sont généralement moins volatiles que les véhicules de placement cotés, mais présentent une moindre liquidité, car ils ne sont pas cotés publiquement. Focus AST 3 Global Real Estate (ex CH) Fonds non cotés cotés Forme de placement: Direct Fonds isolés 1 Plate-forme Multi Manager Titres / REIT Nombre d'immeubles 2 : 1 à à 50 Plus de 100 Plus de 500 Bas 1 Univers de placement d'ast 3 Global Real Estate (ex CH) 2 Le nombre d'immeubles est donné uniquement à titre d'illustration Diversification, liquidité, volatilité Haut Positionnement d UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH) Le groupe de placement investit principalement en fonds cibles Core ayant une forte composante de revenu. La réalisation de gains en capital est comparativement moins importante par rapport aux revenus courants. Les fonds immobiliers Core investissent typiquement dans des bâtiments bien situés avec des contrats de bail à long terme et un taux de location élevé. Ils opèrent avec une part de capitaux empruntés relativement faible et réalisent l essentiel de leur performance grâce aux revenus locatifs. Le gérant de portefeuille classe un fonds cible avant un investissement sur la base des informations dont il dispose. Nous renvoyons au chapitre B «Directives de placement» pour un aperçu des restrictions de placement. Schéma: Focus AST 3 Global Real Estate (ex CH) Fonds cibles Core Fonds cibles Value-Added Fonds cibles Opportunistic Risque Facteur de rendement: Distributions (60%) + Gains en capital (40%) Distributions (40%) + Gains en capital (60%) Distributions (20%) + Gains en capital (80%) Durée de détention: 10+ ans 5 à 7 ans 3 à 5 ans Fonds de tiers: bas moyen Haut Type d'immeuble caractéristique: Immeubles bien situés avec des contrats de bail à long terme et des locataires très solvables. Location complète ou quasi complète. Immeubles avec potentiel de plusvalue grâce au Value-added Asset Management (rénovation, modernisation, etc.). Immeubles avec besoin de repositionnement; développements. Source: UBS Global Asset Management. Toutes les informations sont données à titre indicatif. 4

5 Le groupe de placement répartit ses immeubles détenus par le biais de fonds cibles entre tous les marchés immobiliers importants du globe en diversifiant les affectations (bureaux, commerce de détail, industrie/logistique et logements et dans certains cas également d autres affectations telles que les parkings, les loisirs, l hôtellerie, la santé). Les fonds cibles doivent par ailleurs présenter un coefficient d endettement relativement faible. Sur l ensemble des terrains détenus par le groupe de placement dans des placements collectifs, le taux d avance ne doit pas dépasser en moyenne un tiers de la valeur vénale des terrains. La plupart des fonds cibles du groupe de placement sont des fonds ouverts (open-ended). Des investissements dans des fonds fermés (closed-ended) sont toutefois également possibles dans des proportions limitées. De tels fonds fermés sont généralement clôturés une fois les capitaux levés, puis liquidés au terme d une durée de participation prédéterminée. 2) Concept de placement Univers et stratégie de placement Le groupe de placement investit ses ressources exclusivement dans des fonds cibles non cotés publiquement et constitue ainsi une exposition indirecte aux marchés immobiliers internationaux. L axe prioritaire des investissements porte sur les pays de l OCDE; parallèlement il ne peut être exclu que les fonds cibles détiennent également des immeubles en faible quantité sur des marchés émergents. L accent est mis sur les fonds cibles Core qui détiennent des participations dans des portefeuilles immobiliers générant des revenus locatifs solides. Les fonds du segment Core investissent en règle générale dans des bâtiments bien situés avec des contrats de bail à long terme et un taux de location élevé. Ils opèrent avec une part de capitaux empruntés relativement faible et réalisent l essentiel de leur performance grâce aux revenus locatifs. A l issue de la phase d amorçage de deux ans, le groupe de placement est désormais investi dans une douzaine de fonds cibles depuis mi Un fonds cible investit généralement dans plus de 10 objets immobiliers. Il est d ailleurs parfaitement possible qu un fonds cible détiennent plusieurs centaines d immeubles. A l inverse, il n est pas non plus exclu qu un fonds cible ne possède qu un seul ou très peu d immeubles. La plupart des fonds cibles du groupe de placement sont des fonds immobiliers ouverts (open-ended). Le groupe de placement répartit ses immeubles détenus par le biais de fonds cibles entre les principales affectations (bureaux, commerce de détail, industrie/logistique et logement set dans certains cas d autres affectations, telles que des parkings, des loisirs, l hôtellerie, la santé). Tous les fonds cibles du groupe de placement investissent leurs avoirs en immeubles principalement sur la base de leurs fonds propres. Les fonds cibles ne peuvent détenir qu un maximum de 10% de leur NAV en fonds de tiers, que ce soit directement ou indirectement. En outre, l ensemble des fonds de tiers ne peuvent représenter plus de 1% de la NAV du groupe de placement. Contrairement au groupe de placement lui-même, ils peuvent lever des fonds de tiers en quantité limitée afin d optimiser leur profil de risque-rendement. Objectif de placement L objectif de placement du groupe de placement consiste à dégager des revenus stables à long terme et des cash-flows réguliers en investissant dans des immeubles diversifiés au plan international par le biais de fonds cibles Core. L accent est mis sur la génération de revenus courants par les immeubles détenus par le biais des fonds cibles. Une plus-value appropriée des immeubles est parallèlement recherchée. Les risques de change doivent être systématiquement et largement couverts. Processus de placement et gestion des liquidités C est au gérant de portefeuille mandaté par l AST pour le groupe de placement qu il incombe de sélectionner les différents fonds cibles. Les décisions d investissement sont prises sur la base de critères autant qualitatifs que quantitatifs dans le cadre d un processus d examen, de sélection et de contrôle (due diligence) structuré et bien documenté. Une diversification des fonds cibles, de leurs gérants, de leur situation géographique et de l usage des immeubles, du profil de risque des immeubles et du moment de l investissement est notamment recherchée (cf. la section «Diversification» du chapitre B «Directives de placement»). Les investisseurs peuvent en principe souscrire des parts sur une base trimestrielle et donc investir dans le groupe de placement. Le gérant de portefeuille cherche à réaliser dans les meilleurs délais de nouveaux investissements judicieux dans les fonds cibles sur la base d un plan d investissement soigneusement élaboré, afin de minimiser toute dilution de la performance par des liquidités. Les souscriptions ne sont acceptées sans réduction que si le gérant de portefeuille est convaincu qu il pourra investir les nouveaux fonds sur la base de son plan d investissement détaillé, sans retard excessif. S il estime au vu de la stratégie de placement et des directives de placement qu il n y a pas suffisamment de possibilités d investissement intéressantes à une date de référence, les souscriptions sont réduites, voire totalement refusées. Aucune commission de gestion de portefeuille n est perçue sur la trésorerie et les autres liquidités. Le processus de souscription et d émission est décrit en détail au ch. 5 «Emission et rachat de parts». 5

6 Instruments de placement Sont exclusivement admis comme instruments de placement les fonds cibles non cotés publiquement. Il s agit habituellement de Limited Partnerships (LPs), Limited Companies (Ltds), Limited Liability Companies (LLCs) sociétés d investissement et REIT privés SICAV (Société d Investissement à Capital Variable) et FCP (Fonds Commun de Placement) Unit Trusts, ou d autres participations de type similaire dans des fonds ouverts et fermés, réglementés ou non, constitués en tant que fonds individuels ou fonds de fonds aux fins d un investissement dans l immobilier. Les fonds individuels doivent servir à l acquisition et à la vente, à la construction, à la location et à l affermage de leurs immeubles. Les fonds individuels avec placements directs ou indirects en fonds de tiers sont autorisés dans la mesure où la part des placements dans les fonds de tiers ne dépasse pas 10% de la NAV de chacun des fonds cibles. En outre, l ensemble des fonds de tiers ne peuvent représenter plus de 1% de la NAV du groupe de placement. Les placements dans les fonds de tiers doivent avoir un rapport étroit avec le secteur de l immobilier. Par ailleurs, des fonds cibles qui investissent dans d autres fonds cibles ou actions immobilières cotés en Bourse ou négociés publiquement sont aussi autorisés pour autant que leur part dans de tels instruments ne dépasse pas 10% du fonds cible en question et que l ensemble des investissements indirects en fonds cibles ou actions immobilières cotés en bourse ou négociés publiquement détenus par le fonds cible ne dépasse pas 1% de la NAV du groupe de placement. Seuls sont autorisés les fonds cibles qui communiquent leur valeur d inventaire périodiquement et au moins tous les six mois. Ils doivent procéder à l évaluation des immeubles sur la base d une estimation de la valeur vénale établie selon les normes internationales. Dans des proportions limitées, le groupe de placement peut également investir dans les fonds cibles par le biais de sociétés ad hoc, si la performance fiscale du placement peut ainsi être améliorée. Afin de faciliter sa gestion des liquidités, le groupe de placement est aussi autorisé à opérer des placements monétaires et des placements proches des liquidités et à détenir des liquidités. Revenus En règle générale, les fonds cibles distribuent leurs revenus au groupe de placement tous les trimestres. Ils constituent la base de la distribution des revenus du groupe de placement aux investisseurs. Le groupe de placement distribue les revenus aux investisseurs en principe une fois par an. La distribution ne va généralement pas au-delà des revenus nets déterminés lors de la clôture annuelle et des éventuels reports de bénéfices. La fondation de placement peut également procéder à des distributions de revenus en cours d année. L afflux de fonds au groupe de placement résultant des revenus des fonds cibles est géré en tenant compte des dépenses à financer, du service des éventuels rachats de parts et de la mise à disposition de liquidités pour la distribution du produit net aux investisseurs du groupe de placement ainsi que pour la couverture de change. Monnaie de référence et couverture de change La monnaie de de compte du groupe de placement est le franc suisse (CHF). Le groupe de placement effectue des placements qui ne sont pas libellés dans leur monnaie de compte ou qui débouchent sur des flux de fonds dans une monnaie autre que leur monnaie de compte. Le risque de change au niveau du groupe de placement est largement couvert dans un environnement de marché normal. La mise en œuvre de la couverture de change peut engendrer des coûts qui se répercutent sur la valeur d inventaire nette du groupe de placement. Pour les risques en relation avec la couverture de change, il est renvoyé au chapitre C «Informations sur les risques». Limite de crédit Au sein du groupe de placement, seules les prises de crédit à court terme et nécessaires sur le plan technique sont autorisées. En particulier, le groupe de placement peut pallier des impasses de trésorerie passagères en relation avec la stratégie de couverture de change en utilisant une limite de crédit jusqu à hauteur de 10% maximum de sa valeur d inventaire nette. La levée de crédits à des fins de placement est interdite. 3) Liquidités Les fonds cibles sont des placements peu liquides. Le fonds cible typique est un fonds ouvert non coté en Bourse. Sauf circonstances exceptionnelles, les parts peuvent habituellement être rachetées à la fin d un trimestre. En présence de circonstances exceptionnelles ou si les demandes de rachat s accumulent pour un fonds cible, même un fonds ouvert peut restreindre les rachats ou les suspendre passagèrement. Des fonds fermés peuvent également être utilisés dans des proportions limitées. Pendant sa phase d amorçage, un fonds fermé commence par recueillir des capitaux pour investir progressivement les fonds ainsi obtenus dans des immeubles. Il les détient habituellement pendant plusieurs années avant d être coté ou liquidé. Dans le cas d une liquidation, les immeubles sont revendus et le produit est distribué aux investisseurs. Les parts de fonds fermés sont rarement négociés sur un marché secondaire régulier. C est pourquoi la liquidité de tels fonds cibles dépend fortement de la mise en œuvre réussie de leur stratégie de sortie, ce qui peut déboucher sur un risque de liquidité. Eu égard à la liquidité limitée des fonds cibles et de la catégorie de placement Immeubles, le groupe de placement présente également une liquidité limitée. Les rachats sont possibles uniquement avec un délai de préavis et les versements peuvent être reportés (cf. le ch. 5 «Emission et rachat de part»). 6

7 4) Investisseurs et organisation Structure du groupe de placement et services impliqués Schéma: Investisseurs Contrat de gestion de portefeuille (facultatif) UBS AG, UBS Global Asset Management Ordres de souscription / rachats (s'il n'y a pas de contrat de GP) Déclaration de l'investisseur Ordres de souscription / rachats (s'il y a un contrat de GP) UBS Investment Foundation 3 Groupe de placement: UBS AST 3 Global Real Estate (ex CH) Contrat d'administration Contrat de banque dépositaire Contrat de gestion de portefeuille Administrateur: UBS Fund Management (Switzerland) SA, Bâle Banque dépositaire: UBS SA, Zurich Gérants de portefeuille: UBS SA, UBS Global Asset Management, Zurich Choix des fonds cibles Fonds cible 1 Fonds cible 2 Fonds cible 3 Fonds cible n Immobilier Immobilier Immobilier Immobilier Immobilier Immobilier Immobilier Immobilier Immobilier Immobilier Immobilier Immobilier Quelle: UBS Global Asset Management Investisseurs Seules sont admises les institutions de prévoyance du personnel exonérées de l impôt à la source sur les dividendes des actions américaines au sens du «Competent Authority Agreement» (protocole d accord) du 25 novembre / 3 décembre 2004 relatif à la Convention contre la double imposition passée entre la Suisse et les Etats-Unis (CDI) le 2 octobre Direction de l AST La direction gère les activités conformément à la loi et à l ordonnance sur les fondations de placement (OFP), aux statuts et au règlement de la fondation, aux règlements spéciaux, directives et résolutions du Conseil de fondation sans oublier les usages et les directives de l autorité de surveillance. Le Conseil de fondation délègue la direction à UBS SA et désigne le directeur. Gérant de portefeuille Le Conseil de fondation confie la gestion de portefeuille du groupe de placement à UBS Global Asset Management. L équipe de gestion de portefeuille est constituée de plusieurs spécialistes chevronnés de l immobilier en différents lieux dans le monde. Elle assume la responsabilité globale de la mise en œuvre de la stratégie de placement, en particulier de la sélection des différents fonds cibles, du respect des directives de placement ainsi que du suivi de chacun des investissements. Lors de la sélection des fonds cibles, l équipe de gestion de portefeuille est assistée par des analystes régionaux, qui analysent, évaluent et recommandent les placements cibles possibles de leur région dans une procédure de due diligence complexe, si tous les critères de placement sont réunis. Les décisions de placement sont prises par un comité de placement (Investment Committee) dédié. Celui-ci se compose de gérants de portefeuille régionaux chevronnés dans le domaine immobilier chez UBS Global Asset Management ainsi que de membres indépendants. Le comité de placement se réunit et consulte régulièrement avant de décider de tous les achats et ventes de fonds cibles, en tenant compte des liquidités et des risques du portefeuille. La réalisation des objectifs de placement dans le respect des directives de placement jouit d une priorité maximale à cet égard. Lors de la mise en œuvre opérationnelle des décisions de placement, des Product Managers en tant que maillon le plus important avec l administrateur et la banque dépositaire coordonnent et surveillent toutes les procédures opérationnelles et administratives. 7

8 La gestion de portefeuille est totalement intégrée dans l organisation d UBS Global Asset Management et est surveillée par différents services internes d UBS indépendants de la gestion de portefeuille: Risk Control veille à la conformité avec les dispositions légales ainsi qu avec les statuts, le règlement et les directives de placement, au rang desquels figure également la vérification de la conformité avec les critères des processus d examen, de sélection et de contrôle (due diligence). L unité Risk Control est indépendante du gérant de portefeuille, de l organe de révision et des fonds cibles; Legal & Compliance veille au plan régional à la conformité avec les réglementations et les lois; Global Real Estate Tax est responsable des clarifications fiscales en relation avec l investissement dans des fonds cibles. Le gérant de portefeuille établit un reporting détaillé à l adresse de la direction et du Conseil de fondation de l AST à intervalles trimestriels. Administrateur Le Conseil de fondation a confié l administration du groupe de placement à UBS Fund Management (Switzerland) SA (administrateur). Sa fonction englobe en particulier la comptabilité titres, l évaluation et la gestion fiscale du groupe de placement, ainsi que la détermination périodique de la valeur d inventaire nette par part. Banque dépositaire UBS SA assume la fonction de banque dépositaire de la fondation de placement. Organe de révision L Assemblée des investisseurs a désigné PricewaterhouseCoopers comme organe de révision statutaire de l AST. 5) Emission et rachat de parts La direction de l AST se charge d exécuter les émissions et les rachats de parts. Définitions et échéances Jour de négoce (Trade Date T): dernier jour bancaire ouvrable d un trimestre civil. Jour d évaluation: chaque jour de négoce est aussi un jour d évaluation Jour de fixation du prix (T+15): en général quinze (15) jours bancaires ouvrables après le jour de négoce déterminant. La valeur d inventaire nette du groupe de placement au dernier jour d évaluation est calculée ce jour-là. Si la valeur d inventaire nette ne peut pas être déterminée au jour de fixation du prix prévu, la direction peut définir un nouveau jour de fixation du prix. Clôture de la souscription: 16h00, le dernier jour bancaire ouvrable du mois de février pour le jour de négoce le dernier jour bancaire ouvrable de juin; du mois de mai pour le jour de négoce le dernier jour bancaire ouvrable de septembre; du mois d août pour le jour de négoce le dernier jour bancaire ouvrable de décembre; du mois de novembre pour le jour de négoce le dernier jour bancaire ouvrable de mars. Date de versement (valeur) (T-5): cinq (5) jours bancaires ouvrables avant le jour de négoce déterminant. Clôture des rachats: 16h00, le dernier jour bancaire ouvrable d une fin de trimestre, dans le respect d un délai de préavis d un an. Date de paiement (valeur) (T+18): trois (3) jours bancaires ouvrables après le jour de fixation du prix déterminant. Processus d émission Processus standard: Le groupe de placement est en principe ouvert à la souscription quatre fois par an, respectivement à la fin d un trimestre civil. Les investisseurs souscrivent le volume qu ils souhaitent en précisant un montant ferme en CHF. Les souscriptions doivent parvenir à la direction de l AST avant la clôture des souscriptions, à savoir respectivement quatre mois avant le jour de négoce. La date de versement (date de valeur) est fixée cinq jours bancaires ouvrables avant le jour de négoce correspondant. Les parts sont émises au jour de négoce. Le nombre de parts à attribuer se fonde sur la valeur d inventaire nette au jour de négoce et est déterminé au plus tard cinq jours bancaires ouvrables après le jour de fixation du prix déterminant. Les investisseurs reçoivent un avis d exécution dans lequel est confirmé le prix d une part et le nombre de parts attribuées. 8

9 Procédure en cas de réduction des attributions: Il n est pas exclu que le montant des souscriptions annoncées soit supérieur au montant que le gérant de portefeuille peut investir dans des fonds cibles pour le groupe de placement, dans un délai utile. La direction est compétente en concertation avec le gérant de portefeuille pour définir un montant maximal de souscription dans le cadre de la stratégie de placement et des possibilités du marché. Dans ce cas, la procédure suivante s applique: Les souscriptions reçues jusqu à la clôture des souscriptions sont réduites de manière absolument proportionnelle par la direction et bénéficient d un traitement équitable, sous réserve de l application d un plafond et ou d un montant minimal d attribution. Dans le cas d annonces de souscription fermes, la direction peut appliquer un plafond par période de souscription. Elle peut en d autres termes décider de réduire automatiquement les annonces de souscription à un montant absolu en CHF par souscripteur avant d appliquer la réduction proportionnelle à toutes les annonces de souscription. L application d un tel plafond doit être communiquée au début de la période de souscription. Le coefficient d attribution est calculé en tenant compte de l application d un éventuel plafond à partir du montant de souscription globalement accepté, divisé par le volume des souscriptions reçues. La direction peut fixer un montant minimal absolu d attribution par période de souscription. Dans ce cas, les souscriptions inférieures au montant minimal absolu d attribution après l application de la réduction proportionnelle de toutes les souscription sont à nouveau augmentées à ce montant minimal absolu d attribution. La direction informe, dès que possible mais au plus tard cinq jours bancaires ouvrables avant la date de versement (=10 jours bancaires ouvrables avant le jour de négoce (= T-10)), les investisseurs qui souscrivent des réductions éventuelles de leur souscription. Schéma: Jour de négoce (Trade Date) T Annonce de souscription / ordre d achat Clôture des souscriptions Jour de versement (valeur) T-5 Info sur l attribution T-10 Annonce de souscription / ordre d achat mois 4 mois Clôture des souscriptions Juil. Août Sept. Oct. Nov. Déc. Janv. Févr. Mars Avril Clôture des souscriptions mois Annonce de souscription / ordre d achat Info sur l attribution T-10 Jour de versement (valeur) T-5 Jour de négoce (Trade Date) T Source: UBS Global Asset Management Le gérant de portefeuille cherche à réaliser dans les meilleurs délais de nouveaux investissements judicieux dans les fonds cibles sur la base d un plan d investissement soigneusement élaboré, afin de minimiser toute dilution de la performance par des liquidités. Les souscriptions ne sont acceptées sans réduction que si le gérant de portefeuille est convaincu qu il pourra investir les nouveaux fonds sur la base de son plan d investissement détaillé, sans retard excessif. S il estime au vu de la stratégie de placement et des directives de placement qu il n y a pas suffisamment de possibilités d investissement intéressantes à une date de référence, les souscriptions sont réduites, voire totalement refusées. Aucune commission de gestion de portefeuille n est perçue sur la trésorerie et les autres liquidités. Suspension des possibilités de souscription: Les investisseurs prennent connaissance du fait que l acceptation de souscriptions peut en tout temps être entièrement suspendue, au cas où le marché serait peu liquide. Les investisseurs qui détiennent déjà des parts sont ainsi protégés contre la dilution du groupe de placement avec des liquidités. Le Conseil de fondation délègue à la direction la compétence pour apprécier les possibilités d investissement et partant pour restreindre les souscriptions. Celle-ci décide des mesures en étroite concertation avec le gérant de portefeuille. 9

10 Processus de rachat et préavis de résiliation Préavis de résiliation: Moyennant un préavis d un an, les investisseurs peuvent annoncer des parts en vue d un rachat à la fin d un trimestre civil. Dans des cas dûment motivés, le rachat et le versement y relatif peuvent être repoussés jusqu à deux ans après le jour de négoce pour lequel le rachat a été demandé. Pour des motifs importants, par exemple parce qu un paiement ne serait possible après deux ans qu à condition de recourir à une vente de placements à perte, il est possible de proroger les délais après consultation des investisseurs concernés et sous réserve de l aval des autorités de surveillance. Les demandes de rachat ne peuvent en principe plus être annulées. La direction peut cependant autoriser le retrait d une demande de rachat, si le rachat n engendre aucun inconvénient substantiel pour le groupe de placement ou les investisseurs restants. Processus standard: Les investisseurs annoncent leurs rachats dans le respect du délai de préavis en précisant le nombre de parts pour un jour de négoce. Le versement aux investisseurs intervient généralement dans les trois jours bancaires ouvrables après le jour de fixation du prix déterminant. Les investisseurs reçoivent un avis d exécution dans lequel est confirmé le prix d une part et le nombre de parts rachetées. Procédure en cas de réduction des rachats: Il n est pas exclu que l étendue des rachats annoncés soit supérieure aux ressources disponibles à la date de référence (en tenant compte du montant que le gérant de portefeuille peut mobiliser grâce à la vente régulière de fonds cibles jusqu à la date de rachat, des liquidités existantes et des souscriptions simultanées). Si le gérant de portefeuille n est pas en mesure de mettre à disposition les moyens nécessaires au paiement des rachats, cela constitue une raison pour suspendre au moins partiellement le rachat. La procédure suivante s applique dans ce cas: Les demandes de rachat reçues jusqu à la clôture des rachats sont réduites de manière absolument proportionnelle par la direction et bénéficient d un traitement équitable. Le coefficient d attribution est calculé à partir du montant globalement disponible pour le versement, divisé par la somme des demandes de rachat reçues. La direction informe, dès que possible mais au plus tard trois jours bancaires ouvrables avant la date de versement, les investisseurs des réductions éventuelles de leurs rachats. Si les demandes de rachat ne peuvent être exécutées que partiellement le jour de négoce, ces demandes de rachat sont prioritaires au prochain jour de négoce par rapport à celles qui ne sont formulées que pour ce jour de négoce. Transfert de parts Un transfert de parts d un investisseur à un autre est en principe interdit. La direction peut toutefois proposer aux autres investisseurs de reprendre les parts d un investisseur donné. Une telle transaction suppose l approbation de la direction et la mise en place d une convention sous la forme écrite entre les deux investisseurs. A noter que celle-ci doit également faire mention du prix de rachat. Ce processus n est lié à aucun préavis. Prix d émission et de rachat Le prix d émission d une part est au moins identique à la valeur d inventaire nette par part. A l émission, la valeur d inventaire nette peut être majorée des commissions et dépenses en moyenne occasionnées lors de l acquisition de placements. La différence entre le prix d émission et la valeur d inventaire nette sera enregistrée en faveur du groupe de placement. Le prix de rachat d une part est au plus identique à la valeur d inventaire nette par part. Au moment du rachat, la valeur d inventaire nette peut être amputée des commissions et dépenses qui sont en moyenne déduites lors de la vente de placements. La différence entre la valeur d inventaire nette et le prix de rachat sera enregistrée en faveur du groupe de placement. Les différences concrètes entre la valeur d inventaire nette et le prix d émission et entre la valeur d inventaire nette et le prix de rachat sont fixées dans le cadre d un processus structuré. Elles sont périodiquement contrôlées et le cas échéant adaptées. Les différences maximales actuellement applicables et les différences effectivement appliquées figurent dans la notice (Termsheet). 6) Information des investisseurs L AST informe au sujet de l évolution du groupe de placement à intervalles trimestriels. Ce compte rendu comprend notamment les éléments suivants non audités: Allocation par situation géographique et secteurs Valeur d inventaire nette totale du groupe de placement et valeur d inventaire nette ou évolution de la valeur d inventaire nette par part. Taux d endettement agrégé des fonds cibles Les cinq plus grandes positions (fonds cibles) du groupe de placement Le rapport annuel fournit au minimum des indicateurs relatifs aux coûts, à la performance et aux risques, ainsi que les comptes annuels révisés du groupe de placement. 10

11 7) Frais, commissions, coûts et charges Coûts spécifiques aux tranches Le groupe de placement et ses différentes tranches supportent les commissions et les frais dans le cadre des dispositions de l art. 13 du règlement de la fondation de placement. Les tranches se différencient en termes de structure des coûts. Les commissions et les frais peuvent être directement débités selon la tranche du groupe de placement ou être facturés séparément aux investisseurs par UBS SA. La notice actuelle qui fait partie intégrante de ce prospectus rend compte des différentes tranches et du montant des commissions. Tranches I-A0, I-A1, I-A2 et I-A3 Les coûts liés la gestion de portefeuille ainsi qu à l administration et à la banque dépositaire seront constamment pris en compte dans le calcul de la valeur des parts et imputés périodiquement aux tranches, sous forme de commission de gestion forfaitaire («Total Fee»). Règle applicable: L Admin/Custody Fee est calculé en % de la valeur d inventaire nette. La commission de gestion de portefeuille («PM Fee») est calculée en % de la valeur d inventaire nette, moins les espèces et les liquidités. Aucune commission de gestion de portefeuille n est par ailleurs générée au niveau du groupe de placement pour les placements dans des fonds cibles UBS, au cas où il a été investi dans ceux-ci. Les tranches se distinguent par le taux du «Total Fee». Les investisseurs profitent d un Total Fee moins élevé si leur volume de placement investi dépasse certaines valeurs seuils (5 / 10 / 30 mio.). Parallèlement, les investisseurs perdent leur droit à une tranche plus intéressante si leur volume de placement tombe sous ces valeurs seuils. Un investissement minimum de CHF vaut pour la tranche I-A0. Tranche I-B Il s agit d une tranche dans laquelle un investisseur peut exclusivement investir avec un mandat de gestion de fortune conclu avec UBS SA ou un contrat portant sur des investissements dans des placements collectifs d UBS. Les commissions et frais occasionnés ainsi que leur imputation sont réglés dans ces contrats avec UBS SA et facturés séparément aux investisseurs par UBS SA. Le Conseil de fondation règle la structure et les taux de commissions pour les commissions qui ne sont pas directement facturées aux investisseurs par UBS SA. Ainsi, les coûts liés à l administration et à la banque dépositaire seront constamment pris en compte dans le calcul de la valeur des parts et imputés périodiquement à la tranche I-B. L Admin/Custody Fee est calculé en % de la valeur d inventaire nette. Tranche X Il s agit d une tranche dans laquelle un investisseur peut exclusivement investir avec un mandat de gestion de fortune conclu avec UBS SA ou un contrat portant sur des investissements dans des placements collectifs d UBS. Les commissions et frais occasionnés ainsi que leur imputation sont réglés dans ces contrats avec UBS SA et facturés séparément aux investisseurs par UBS SA. Autres coûts imputés au groupe de placement et donc à toutes les tranches Coûts occasionnés périodiquement et directement imputés au groupe de placement Les coûts occasionnés en relation avec le fonctionnement du groupe de placement lui sont directement imputés et sont donc pris en compte en conséquence lors du calcul de la valeur d une part. Cela inclut notamment les coûts de la révision annuelle, de l établissement des déclarations fiscales et des éventuels autres services de tiers (hors commission de gestion de portefeuille, d administration et de banque dépositaire). Charges fiscales Toutes les charges fiscales éventuelles perçues durant les opérations ou sur les transactions du groupe de placement sont en outre directement imputées à ce dernier. Coûts et charges des fonds cibles Les coûts, charges et impôts des fonds cibles détenus en portefeuille par le groupe de placement viennent également réduire le rendement réalisable par part. Commission de performance Aucune commission de performance n est perçue sur le groupe de placement. 8) Entrée en vigueur et révisions La première version du présent prospectus (informations produit, directives de placement, informations sur les risques, règlement d évaluation, fiche technique (termsheet)) est entrée en vigueur à la date de lancement le 30 juin Si le Conseil de fondation prend des décisions nécessitant une modification du prospectus, le prospectus modifié doit être mis à la disposition de tous les investisseurs. La présente version repose sur les principales décisions du Conseil de fondation du 28 mai

12 B. Directives de placement Univers et stratégie de placement Le groupe de placement investit ses ressources exclusivement dans des fonds cibles non cotés publiquement et constitue ainsi une exposition indirecte aux marchés immobiliers internationaux. L axe prioritaire des investissements porte sur les pays de l OCDE; parallèlement il ne peut être exclu que les fonds cibles détiennent également des immeubles en faible quantité sur des marchés émergents. L accent porte sur les fonds cibles Core qui détiennent des participations dans des portefeuilles immobiliers générant des revenus locatifs solides. Les fonds du segment Core retenus investissent en règle générale dans des bâtiments bien situés avec des contrats de bail à long terme et un taux de location élevé. Ils opèrent avec une part de capitaux empruntés relativement faible et réalisent l essentiel de leur performance grâce aux revenus locatifs. La plupart des fonds cibles du groupe de placement sont des fonds immobiliers ouverts (open-ended). Le groupe de placement répartit ses immeubles détenus par le biais de fonds cibles entre les principales affectations (bureaux, commerce de détail, industrie/logistique et logement et d autres affectations telles que notamment, des parkings, des loisirs, l hôtellerie, la santé). Tous les fonds cibles du groupe de placement investissent leurs avoirs en immeubles exclusivement sur la base de leurs fonds propres et détiennent au maximum 10% de leur NAV dans des fonds de tiers, que ce soit directement ou indirectement. En outre, l ensemble des fonds de tiers ne peuvent représenter plus de 1% de la NAV du groupe de placement. Contrairement au groupe de placement lui-même, ils peuvent lever des fonds de tiers en quantité limitée afin d optimiser leur profil de risquerendement. Le groupe de placement poursuit une sélection active des fonds cibles. Le groupe de placement ne poursuit pas de stratégie de change active. Les placements sont largement couverts contre les risques de change. Objectif de placement L objectif de placement du groupe de placement consiste à dégager des revenus stables à long terme et des cash-flows réguliers en investissant dans des immeubles diversifiés au plan international par le biais de fonds cibles Core. L accent est mis sur la génération de revenus courants par les immeubles détenus par le biais des fonds cibles. Une plus-value appropriée des immeubles est parallèlement recherchée. Les risques de change doivent être systématiquement et largement couverts. Processus de placement C est au gérant de portefeuille mandaté par l AST pour le groupe de placement qu il incombe de sélectionner les différents fonds cibles. Les décisions d investissement sont prises sur la base de critères autant qualitatifs que quantitatifs dans le cadre d un processus d examen, de sélection et de contrôle (due diligence) structuré et bien documenté. A cet effet, les facteurs suivants sont notamment soumis à un regard critique: équipe de direction (composition, qualifications, stabilité); stratégie d investissement (positionnement dans l univers d investissement, diversification visée par le fonds cible); processus de placement (deal sourcing, analyse préalable à l investissement, gestion postérieure à l investissement, stratégies de sortie, cessibilité des parts); historique de performance; transparence et obligations d information; commissions (structure, système d incitation); respect des valeurs limites d endettement pour les fonds cibles à investissement direct. Instruments de placement Placements dans des fonds cibles Sont exclusivement admis comme instruments de placement les fonds cibles non cotés publiquement. Il s agit habituellement de Limited Partnerships (LPs), Limited Companies (Ltds), Limited Liability Companies (LLCs) sociétés d investissement et REIT privés SICAV (Société d Investissement à Capital Variable) et FCP (Fonds Commun de Placement) Unit Trusts ou d autres participations de type similaire dans des fonds ouverts et fermés, réglementés ou non, constitués en tant que fonds individuels ou fonds de fonds aux fins d un investissement dans l immobilier. 12

13 Les fonds individuels doivent exclusivement servir à l acquisition et à la vente, à la construction, à la location et à l affermage de leurs immeubles. Les fonds individuels avec placements directs ou indirects en fonds de tiers sont autorisés dans la mesure où la part des placements dans les fonds de tiers ne dépasse pas 10% de la NAV de chacun des fonds cibles. En outre, l ensemble des fonds de tiers ne peut représenter plus de 3% de la NAV du groupe de placement. Les placements dans les fonds de tiers doivent avoir un rapport étroit avec le secteur de l immobilier. Ils doivent procéder à l évaluation des immeubles sur la base d une estimation de la valeur vénale déterminée selon les normes internationales. Seuls sont autorisés les fonds cibles qui communiquent leur valeur d inventaire périodiquement et au moins tous les six mois. Les fonds cibles retenus doivent être conformes à l art. 30 OPP. Une dérogation à l art. 56, al. 2, let. b OPP2 en faveur de fonds fermés est possible, après évaluation rigoureuse des intérêts, compte tenu des dispositions suivantes en matière de diversification. Une répartition appropriée des fonds fermés par échéance doit être opérée. Investissements par le biais de sociétés ad hoc Le groupe de placement peut également investir dans des fonds cibles par le biais de sociétés ad hoc, si la performance fiscale du placement peut ce faisant être améliorée. La société ad hoc a donc pour vocation exclusive la performance fiscale pour le groupe de placement et détient uniquement des parts de fonds immobiliers. Participations minoritaires: Au lieu de participations directes dans des fonds cibles, les participations minoritaires dans des sociétés ad hoc placées en amont d un fonds immobilier de ce type sont autorisées à des fins exclusives d optimisation fiscale. De telles sociétés ad hoc doivent être conformes à l art. 30 OPP. Une dérogation à l art. 56, al. 2, let. b OPP2 en faveur de sociétés ad hoc fermées est possible, après évaluation rigoureuse des intérêts, compte tenu des dispositions suivantes en matière de diversification. Elles sont habituellement constituées sous la forme d une Protected Cell Company (PCC), d une Tax exempt Limited Company (LC), d une Société d Investissement à Capital Variable (SICAV) ou d une Société à responsabilité limitée (Sarl). La réglementation précédente s applique pareillement pour les fonds cibles en ce qui concerne les devoirs d information. Filiales: les sociétés ad hoc utilisées à des fins d optimisation fiscale peuvent être des filiales du groupe de placement ou de l AST. Ces filiales effectuent des placements dans un ou plusieurs fonds cibles. Les filiales doivent être entièrement contrôlées par l AST et être leur propriété exclusive. Une participation minoritaire de tiers est exceptionnellement possible jusqu à concurrence de 1, si cela ne nuit pas à la domination sur la société et sert les intérêts des investisseurs. Elles sont habituellement constituées sous la forme d une Société à responsabilité limitée (Sarl) ou d un Limited Liability Partnership (LLP). De telles filiales doivent avoir la même date de référence du bilan que le groupe de placement, être transparentes aux fins de la présentation des comptes, de sorte que l évaluation du groupe de placement à chaque fin de trimestre puisse être consolidée avec les bouclements des sociétés ad hoc afin de présenter tous les placements effectués par le biais desdites sociétés ad hoc, et posséder un comité de décision, majoritairement composé de membres du Conseil de fondation de l AST et/ou du gérant de portefeuille du groupe de placement mandaté par celle-ci. Schéma: Le groupe de placement peut investir de la manière suivante: Placements directs dans des fonds cibles; Par l intermédiaire de sociétés ad hoc: Par l intermédiaire d une filiale n investissant que dans un seul fonds cible Par l intermédiaire d une filiale investissant dans plusieurs fonds cibles Par le biais d une participation minoritaire n investissant que dans un seul fonds cible 13

14 Placements interdits Les placements suivants sont prohibés pour le groupe de placement: Placements directs dans des immeubles physiques ou co-investissements dans des immeubles physiques Placements directs dans des fonds cibles cotés publiquement (une cotation en Bourse à des fins d information sans négoce public est admissible) Actions immobilières Fonds cibles avec placements directs ou indirects dans d autres fonds cibles ou actions immobilières cotés en Bourse ou négociés publiquement lorsque la part de placement dans des fonds cibles ou actions immobilières cotés en Bourse ou négociés publiquement dépasse 10% du fonds cible en question lorsque l ensemble des placements des fonds cibles dans d autres fonds cibles ou actions immobilières cotés en Bourse ou négociés publiquement dépasse 1% de la NAV du groupe de placement Fonds de dette purs Fonds cibles avec placements directs ou indirects en fonds de tiers lorsque la part des placements dans les fonds de tiers dépasse 10% de la NAV de chacun des fonds cibles, ou lorsque l ensemble des placements dans les fonds de tiers dépasse 1% de la NAV du groupe de placement, ou lorsque les placements dans les fonds de tiers n ont pas de rapport étroit avec le secteur de l immobilier, ou lorsqu il ne s agit pas d un complément difficile à éviter au niveau des fonds cibles, ou lorsque les placements dans les fonds de tiers ne se rapportent pas à des achats, ventes et/ou restructurations d immeubles individuels (élément temporaire). Placements avec obligation de versements supplémentaires Placements sans rapport de révision annuel Placements dans des fonds de fonds qui investissent eux-mêmes dans des fonds de fonds Placements dans des fonds de fonds dont la transparence est insuffisante pour garantir le respect des directives de placement du groupe de placement. Liquidités A des fins de gestion des liquidités, notamment pour garantir des engagements ou temporairement faute d objets de placement appropriés, une part raisonnable de la fortune du groupe de placement peut être investie dans des fonds rapidement disponibles, sous la forme d avoir bancaires à vue et à terme auprès de banques et dans des placements du marché monétaire et en obligations de toutes sortes et monnaies avec une durée ou une durée de vie résiduelle de douze mois au plus. Les placements collectifs qui remplissent ces conditions sont également autorisés. Les placements du marché monétaire doivent afficher une note d au moins A-2 (Standard & Poor s) ou P-2 (Moody s) de la part d une agence de notation reconnue. Les obligations doivent être notées «A» au minimum. En l absence de notation, une notation bancaire comparable peut servir de référence. La conservation de positions rétrogradées après l achat est autorisée, si elle est dans l intérêt des investisseurs. Instruments dérivés Des instruments dérivés peuvent être utilisés conformément à l art. 56a OPP2 et à la pratique correspondante du droit de surveillance. Les dérivés qui accroissent l engagement ne sont pas autorisés. Le groupe de placement peut utiliser des instruments dérivés, notamment pour la couverture passive des risques de change. La couverture de change doit être réalisée sur une base couverte; il est possible de couvrir jusqu à 100% des risques de change. Apports en nature Les apports en nature sont autorisés dans le respect des statuts de la fondation et de la pratique en matière de surveillance, s ils sont compatibles avec la stratégie de placement et sont acceptés par le gérant de portefeuille. Les apports en nature peuvent être refusés par la fondation de placements sans la moindre justification. L organe de révision doit vérifier le mode de calcul du prix ainsi que la pertinence de celui-ci. 14

15 Diversification Si les circonstances le rendent impérativement nécessaire, il est possible, dans l intérêt des investisseurs,de s écarter des directives de diversification à titre provisoire après consultation du président du Conseil de fondation. Toutes les divergences sont présentées dans l annexe aux comptes annuels et dûment répertoriées dans des rapports intermédiaires éventuels et justifiées par des experts. La valeur d inventaire nette du groupe de placement sert de référentiel de calcul pour les restrictions de placements. Le calcul des différentes quote-parts admissibles tient compte tant des engagements déjà appelés que des engagements déjà pris envers les fonds cibles mais pas encore appelés. Répartition selon les rapports de propriété dans les immeubles: Propriété du fonds jusqu à 100% Placements dans les fonds de tiers 0-1% Répartition selon la nature des fonds cibles et les liquidités: Fonds cibles ouverts (open-ended)/sociétés ad hoc jusqu à 100% Fonds cibles fermés (closed-ended)/sociétés ad hoc* Sociétés ad hoc (au total) Fonds de fonds 30% maximum 30% maximum 10% maximum Liquidités (librement disponibles) 10% maximum (pourcentage visé 5%) *) les filiales précitées ne sont pas considérées comme des sociétés ad hoc fermées à cet égard. Répartition par style de placement du fonds cible: Core % Value Added 0-20% Opportunistic Répartition géographique: interdit Europe hors RU 5-30% RU 0-25% Amérique du Nord 20-40% Asie/Pacifique (y compris Australie et Océanie) 20-40% Marchés émergents, tels que Europe de l Est, Chine, Inde, Amérique centrale et latine, etc. 10% maximum Répartition par affectation: Le groupe de placement peut investir dans des immeubles ayant différentes affectations. Les pourcentages suivants doivent alors être respectés: Bureaux (Office) 20-45% Vente/commerce (Retail) 15-40% Logement (Residential) 8-25% Industrie et logistique (Industry & Logistics) Autres (p. ex. parking, loisirs, hôtellerie, santé) Limitation par gérant et fonds cible/société ad hoc: par gérant par fonds cible (single Funds) par société ad hoc avec participation minoritaire part dans certains fonds cibles* part dans certaines sociétés ad hoc (avec participation minoritaire) 20% maximum 10% maximum 20% maximum 15% maximum 15% maximum 20% maximum 49% maximum *) La part de 20% au maximum détenue dans un fonds cible individuel doit également être maintenue lors d un examen de la transparance, en cas de placement par le biais de sociétés ad hoc. Les placements dans des fonds cibles UBS sont autorisés, sachant que les mêmes restrictions s appliquent. 15

16 Monnaie de compte et couverture de change La monnaie de compte du groupe de placement est le franc suisse (CHF). Le groupe de placement effectue des placements qui ne sont pas libellés dans leur monnaie de compte ou qui débouchent sur des flux de fonds dans une monnaie autre que leur monnaie de compte. Le risque de change au niveau du groupe de placement est largement couvert dans un environnement de marché normal. Fonds de tiers Le groupe de placement, ses filiales et les sociétés ad hoc et fonds de fonds pris en compte n ont pas le droit de lever des fonds de tiers à des fins d investissement. Les fonds individuels du groupe de placement ont le droit de lever des fonds de tiers. A cet égard, les limitations suivantes sont à respecter: Sur l ensemble des terrains détenus par le groupe de placement dans des placements collectifs, le taux d avance ne doit pas dépasser en moyenne un tiers de la valeur vénale des terrains. Le taux d avance peut être relevé, à titre exceptionnel et temporaire, à 50% si cela: - est nécessaire pour garantir la liquidité; et - est dans l intérêt des investisseurs. La valeur des placements collectifs dépassant un taux d avance de 50% est limitée à 20% au maximum de la fortune du groupe de placement. Pour respecter ces limitations, le gérant de portefeuille mandaté s appuie sur les indications du fonds cible. Limite de crédit Seule la prise de crédit à court terme pour des raisons techniques est autorisée pour le groupe de placement, ses filiales et les sociétés ad hoc prises en compte, par exemple afin de surmonter des difficultés de trésorerie passagères en relation avec la stratégie de couverture de change. La levée de crédits à des fins de placement est interdite. Pour le groupe de placement et ses filiales, une éventuelle limite de crédit est limitée à 10% de leur valeur d inventaire nette. Divergences par rapport aux directives de placement Si les circonstances le rendent impérativement nécessaire dans l intérêt des investisseurs, il est possible de s écarter des directives de placement seulement à titre exceptionnel et provisoire, après accord du président ou de la présidente du Conseil de fondation. Les divergences seront annoncées et justifiées dans l annexe du rapport annuel. Le Conseil de fondation doit être immédiatement informé de ces divergences. Modification des directives de placement Le Conseil de fondation de l AST est habilité à modifier les directives de placement à tout moment sous réserve d une décision favorable de l autorité de surveillance. La version initiale a été approuvée par le Conseil de fondation le 5 mai 2011 et révisée le 23 novembre 2012, le 22 mai 2013, le 25 novembre 2014 et le 28 mai

17 C. Informations sur les risques Généralités Un investissement dans le groupe de placement comporte des risques. Ainsi, la performance du groupe de placement dépend notamment de la performance des fonds cibles. En cas d évolution défavorable des fonds cibles, l investisseur court le risque d une perte partielle, voire totale, du capital engagé. La réalisation des objectifs de placement n est pas garantie. La performance passée ne saurait notamment préjuger des résultats futurs. L investisseur est informé des principaux risques ci-après. Risques dus à la nature des fonds cibles Les fonds non cotés qui investissent dans l immobilier poursuivent parfois des stratégies de placement complexes. Leurs structures de placement peuvent présenter des risques inconnus avec d autres placements (p. ex. titres cotés en Bourse). Les fonds cibles, ou plus précisément les immeubles qu ils détiennent, sont des placements essentiellement illiquides porteurs de risques d exploitation, de risques réglementaires, financiers et autres. Il peut dès lors être extrêmement difficile de prévoir l évolution de valeur future. Un fonds cible peut notamment subir une perte importante ou totale, même si le gérant de portefeuille mandaté par l AST contrôle, sélectionne et surveille en permanence les fonds cibles selon un processus de due diligence structuré et éprouvé. Risques inhérents à la performance des placements immobiliers La performance et la négociabilité des placements immobiliers des fonds cibles sont soumises à de nombreux facteurs qui échappent au contrôle du groupe de placement et de ses fonds cibles. Citons à titre d exemple les changements défavorables des conditions-cadres économiques, les conditions défavorables sur les marchés locaux et les risques liés à l acquisition, au financement, à la possession, à l exploitation et à la vente d immeubles. Rappelons notamment que les placements en immeubles internationaux sont exposés à des risques plus importants que les immeubles nationaux, ce qui peut entraîner une plus grande volatilité. Risques dus à une liquidité restreinte du marché Les placements physiques en immeubles détenus par le groupe de placement sont globalement illiquides. Il peut arriver qu il n y ait pas de véritable marché pour ces placements. Les fonds cibles dans lesquels le groupe de placement investit les avoirs sont généralement illiquides faute d être cotés en Bourse. Par conséquent, il n est pas possible de les vendre avec la même facilité que les titres cotés. Les fonds cibles peuvent restreindre les rachats et prévoir un report ou une suspension des rachats à l instar du groupe de placement. Il faut donc bien se rendre compte que tout investissement dans le groupe de placement doit se faire dans une perspective à long terme. Conformément au règlement, le Conseil de fondation peut définir un délai de préavis de 24 mois au plus. Dans des cas dûment motivés, le rachat et le versement y relatif peuvent être repoussés jusqu à deux ans après le jour de négoce pour lequel le rachat a été demandé. Pour des motifs importants, par exemple parce qu un paiement ne serait possible après deux ans qu à condition de recourir à une vente de placements à perte, il est possible de proroger les délais après consultation des investisseurs concernés et sous réserve de l aval des autorités de surveillance. La disponibilité des moyens investis est donc limitée. Risques liés aux investissements financiers purs et aux participations indirectes Le groupe de placement n engage des opérations avec le fonds cible qu au seul titre d investisseur financier. Il n effectuera donc que des placements indirects en prenant des participations dans des fonds cibles qui investissent à leur tour dans l immobilier. Le groupe de placement n exercera aucune influence sur les immeubles dans lesquels investissent ces fonds cibles. Pour calculer les valeurs d inventaire nettes des parts, le groupe de placement doit régulièrement se fier aux évaluations ou aux valeurs d inventaire nettes transmises par les fonds cibles, ce qu ils font généralement avec un certains retard, par rapport au jour d évaluation ou au jour de fixation du prix déterminant du groupe de placement. Si les gérants ou administrateurs des fonds cibles fournissent des estimations relatives à la valeur d inventaire nette des fonds cibles qui sont plus récentes que les valeurs d inventaire nettes qu ils ont communiquées en dernier, ces estimations représentent la base de la détermination de la valeur du groupe de placement. Pour finir, un placement indirect par le biais de fonds cibles ou de sociétés ad hoc peut entraîner des commissions supplémentaires susceptibles de diminuer la performance du groupe de placement. 17

18 Risques de change La monnaie de référence du groupe de placement est le franc suisse. Les placements dans les fonds cibles sont principalement effectués en monnaies étrangères. Les risques de change correspondants sont pour la plupart couverts. Par nature, la couverture complète et parfaite des risques de change est toutefois impossible. La valeur actuelle d un placement cible est soumise à des variations et n est pas toujours connue de façon certaine. La couverture de change est en outre réalisée sur une certaine période et subit de constantes variations. Grâce à une couverture de change passive et rigoureuse, le gérant de portefeuille peut fortement réduire les risques de change mais non les éliminer entièrement. Risques relatifs aux comptes, à leur audit et au reporting financier Le groupe de placement publie trimestriellement les valeurs d inventaire nettes des parts. De par la nature des fonds cibles et de la stratégie de placement du groupe de placement, il peut y avoir un intervalle considérable entre la réception des valeurs d inventaire nettes actuelles des fonds cibles et le calcul et la publication des nouvelles valeurs d inventaire nettes des parts du groupe de placement. Il arrive aussi que les pays où les fonds cibles sont achetés connaissent un cadre juridique et des contraintes relatives à la publicité, aux comptes, à l audit et au reporting moins strictes qu en Suisse, voire incomplets, ou incompréhensibles, si bien que la valeur d inventaire nette des fonds cibles ne correspond pas à la valeur déclarée. Dans ce cas, la valeur d inventaire nette publiée par le groupe de placement peut, le cas échéant, ne pas refléter correctement la valeur d une partie, voire de tous les fonds cibles. Risques juridiques Le groupe de placement procédera à des investissements qui ne relèveront pas du droit suisse et dont le for juridique se trouve également en dehors du territoire helvétique. Dans un tel cas, les droits et les obligations du groupe de placement sont susceptibles de différer des droits et obligations tels que les stipule le droit suisse, en particulier il se pourrait que la protection des investisseurs soit moindre que pour des investissements comparables sous droit et for suisses. Risques résultant de conflits d intérêt L activité d UBS SA est très diversifiée et comprend notamment l Investment banking, les placements immobiliers ainsi que la gestion de fonds et de portefeuilles de placement. Dans le cadre de son activité commerciale normale, UBS SA peut exercer des activités où les intérêts d UBS SA ou de ses clients sont susceptibles d entrer en conflit avec les intérêts des investisseurs du groupe de placement. La division UBS Global Asset Management (tout comme ses filiales juridiquement indépendantes) a une direction et des directives de reporting distincts de ceux des autres divisions d UBS. L organisation de la direction et la structure de décision reflètent le fait que l Asset Management est un domaine d activité séparé et autonome, exclusivement dirigé par ses propres spécialistes des placements et de la mise en œuvre avec une responsabilité directe pour les capitaux correspondants des clients et des fonds. Lorsque des conflits d intérêts potentiels peuvent survenir, ceux-ci sont contrôlés et/ou divulgués en tant que tels. Les directives de compliance existantes et les processus de travail sont conçus de manière à adresser et désamorcer les conflits d intérêts éventuels susceptibles de se produire lors de la gestion de nos portefeuilles. Renoncement au secret bancaire suisse En vertu des dispositions de certains fonds cibles ou de leur documentation contractuelle, de la loi applicable, de décisions judiciaires ou de décisions des autorités de surveillance ou de dispositions statutaires ou d accords contractuels, l AST peut se voir contrainte d exécuter des obligations d information et surtout de communiquer des renseignements au sujet de l identité ou de la solvabilité des investisseurs. L investisseur mandate UBS SA, UBS Global Asset Management et l AST pour honorer ces obligations dans les proportions jugées appropriées et nécessaires par l AST et le fonds cible, et délie à ce titre UBS SA, UBS Global Asset Management et l AST du secret bancaire et de toute autre obligation contractuelle de confidentialité. Si UBS SA, UBS Global Asset Management ou l AST ne disposent pas des informations requises à cet effet, l investisseur s engage à les leur communiquer pour répondre à ces exigences. A défaut, les fonds cibles pourront refuser tout ou partie des nouvelles prises d engagement, procéder au remboursement des capitaux investis en leur sein ou encore prendre d autres mesures défavorables. 18

19 Risques d exécution (risque de settlement) Le groupe de placement procédera régulièrement à des investissements exécutables en dehors des circuits de clearing bien établis. Par exemple les placements s effectueront dans des fonds cibles non cotés en Bourse ayant leur siège à l étranger, sur la base de contrats pour lesquels l investisseur ne recevra aucun titre comme pièce justificative de l investissement ou dans des titres où le règlement ne coïncidera pas avec la livraison. Par ailleurs, l exécution d investissements, de distributions et/ou de ventes peut se révéler plus difficile, voire impossible, sous l effet de circonstances qui échappent au contrôle de l AST (problèmes techniques, restrictions liées à la souveraineté d un pays, force majeure, etc.). Risques d évaluation Le groupe de placement et les fonds cibles qu il détient sont soumis à des risques d évaluation. Les annonces relatives aux valeurs d inventaire nettes des fonds cibles peuvent nous parvenir avec du retard. Les valeurs d inventaire nettes des fonds cibles peuvent diverger de la valeur effective de leurs placements. Il se peut même que toute évaluation fiable soit impossible à un moment donné. Aussi les estimations des gérants ou administrateurs concernant les valeurs d inventaire nettes de leurs fonds cibles sont-elles utilisées lors de la détermination de la valeur d inventaire nette du groupe de placement, pour peu qu elles soient plus récentes. Aussi la valeur d inventaire nette du groupe de placement peut-elle sensiblement différer de la valeur effective à un moment donné. Risques politiques Il est possible que les investissements du groupe de placement ou de ses fonds cibles soient exposés à des risques politiques et notamment à des nationalisations, expropriations, impôts à caractère expropriatoire, dévaluations monétaires, contrôles de change, instabilités politiques, conflits militaires ou restrictions gouvernementales. Risque fiscaux Bien que la fiscalité des investissements du groupe de placement soit examinée en toute diligence, il est impossible d exclure que certains d entre eux donnent lieu à une imposition réductrice de leur rendement. Une telle charge fiscale peut déjà être connue au moment de l investissement et acceptée en pleine connaissance de cause mais elle peut aussi survenir soudainement pendant la durée de vie du placement suite à un changement de la législation suisse ou étrangère ou de la pratique fiscale. Ni l AST, ni UBS SA, ni le gérant de portefeuille, ni l administrateur, ni toute autre partie quelle qu elle soit ne sont tenus de prendre à leur charge les éventuels alourdissements fiscaux. Risques liés à la législation en matière de prévoyance professionnelle Il appartient à l investisseur de vérifier l utilisation de ce groupe de placement sous l angle de la capacité de risque et de la compatibilité avec le but de la prévoyance et de prendre une décision de placement dans le cadre du portefeuille global uniquement sur la base d une analyse rigoureuse des conséquences sur les capacités de risque-rendement, les liquidités et les coûts. 19

20 D. Règles d évaluation La valeur d inventaire nette du groupe de placement correspond à la valeur des actifs diminuée du montant total de tous les engagements du groupe de placement. Elle est déterminée par l administrateur conformément aux Swiss GAAP RPC 26 et aux exigences de l autorité de surveillance sur la base des valeurs d inventaire nettes dernièrement communiquées par les gérants des fonds cibles. Au cas où exceptionnellement ces valeurs d inventaire nettes communiquées ne seraient pas suffisamment à jour, les fonds cibles sont évalués à leur prix d achat, à moins qu une telle évaluation ne soit pas justifiable. L AST ou l administrateur qu elle a mandaté procédera à ce réajustement de valeur (retranchement des moins-values identifiables) pour rester en conformité avec les Swiss GAAP RPC 26. Dans ce dernier cas, le motif du réajustement sera expliqué aux investisseurs A la fin de chaque trimestre calendaire, la valeur d inventaire nette du groupe de placement est déterminée sur la base des informations disponibles concernant la valeur d inventaire nette des fonds cibles avant d être communiquée. Par ailleurs, au 30 septembre de chaque année, la valeur d inventaire nette est soumise à l examen de l organe de révision de l AST. Le Conseil de fondation est habilité à modifier les règles d évaluation à tout moment après entente avec les autorités de surveillance. La présente version a été adoptée par le Conseil de fondation le 5 mai