REMERCIEMENTS. Documents annexes P a g e 2 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

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2 REMERCIEMENTS L Association provinciale des constructeurs d habitations du Québec (APCHQ) Inc. tient à remercier Monsieur Pierre Bélanger, économiste, PB Économiste, Monsieur François Des Rosiers, Ph. D., Université Laval et Monsieur François Fortin, associé et responsable du secteur des études économiques et financières du Groupe conseil BC2FP, pour leur collaboration à l élaboration de ce document. Documents annexes P a g e 2 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

3 ABORDABILITÉ ET DIVERSITÉ Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec Documents annexes Section 1 : Les perspectives L évolution dans la demande, l offre et les coûts du logement au Québec, Section 2 : L encadrement général L accession à la propriété et son évolution au Canada et au Québec; L encadrement étatique et institutionnel : l assurance-hypothécaire et autre mesure d encouragement à la propriété Le logement locatif : problématique, encadrement provincial (Régie) et avenues de solutions Le logement social et abordable au Québec : état de la situation, modes d intervention étatique et avenues de solutions Section 3 : Le cadre du développement local Les changements dans la relation entre l industrie et les gouvernements L acceptabilité sociale des projets Le monde municipal sous pression Orientations gouvernementales face à la diversification des revenus Pistes de solutions Documents annexes P a g e 3 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

4 SECTION 1 L ÉVOLUTION DANS LA DEMANDE, L OFFRE ET LES COÛTS DU LOGEMENT AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 Note au lecteur Le domaine de l habitation au Québec traverse actuellement une période de mutations importantes. Le milieu fait entre autres l objet de modifications substantielles au plan de l environnement législatif et réglementaire. L accessibilité financière à un logement de qualité qui répond aux besoins et attentes de la population québécoise subit des pressions majeures. L ampleur, la nature et la localisation des nouveaux logements qui pourront être mis en chantier au cours des 10 à 15 prochaines années sont de plus en plus encadrées par les municipalités et les autres ordres de gouvernement. La vitalité du secteur locatif traditionnel est en panne, exception faite du marché des résidences pour personnes âgées. Le secteur de la rénovation résidentielle, quoiqu il surpasse en investissements la construction neuve, demeure un domaine où les efforts pour conserver et mettre en valeur le patrimoine immobilier québécois demeurent toujours à la recherche d un plan d action cohérent et porteur d avenir. En définitive, une impression d ambiguïté caractéristique des périodes de flottement se dégage des débats sur les impacts des changements actuels et futurs dans l industrie de la construction résidentielle. Rassembler les tendances futures les plus importantes relativement aux facteurs démographiques, économiques et sociaux, ainsi que développer dans une perspective historique les scénarios quantitatifs les plus vraisemblables de l évolution future de la demande, de l offre et des coûts du logement au Québec sont les objectifs auxquels ce document s attache. Il ne peut cependant prétendre prévoir la chronologie et l importance des mouvements cycliques à venir. Les marchés du logement étant grandement locaux et les tendances y ayant cours variant d un cas à l autre, les courants déterminés pour la province peuvent aussi différer dans les années à venir plus ou moins fortement d un marché local de l habitation à l autre. La conjoncture qui prévaudra dans le Grand Montréal et ses divers territoires de marché, dans la région métropolitaine de Québec et les autres grands centres urbains de la province, ainsi que sur les divers marchés régionaux, pourrait par le fait même être distincte et variable d un cas à l autre. Documents annexes P a g e 4 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

5 LA DEMANDE DE LOGEMENTS AU QUÉBEC DE 2011 À L ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE La demande de logements est fortement influencée par les facteurs démographiques. Le taux de croissance de la population, sa structure d âge et les comportements de la population en matière de formation des ménages déterminent le nombre total et le type de ménages à un moment donné. Les changements qui surviennent, d une période à l autre, dans le nombre et le type de ménages influencent à leur tour l importance, courante et future, de la demande de logements neufs. En pratique, les variations dans la «formation nette» des ménages sont au cœur de la demande d une année à l autre. La «perte nette» de logements et les variations dans les «taux d inoccupation» des logements locatifs et des propriétés influencent également la demande en matière d habitation. 1.1 La dynamique de la population Le rythme de croissance de la population québécoise depuis 1951 s est globalement inscrit en baisse, et ce, d une manière de plus en plus forte au fil du temps. Sur une base décennale, le taux est passé de près de 30 % pour à un peu moins de 15 % lors de la décennie suivante ( ). Les trois (3) dernières ont pour leur part connu une augmentation qui a oscillé entre seulement 5 % et 8 %. Dans une perspective quinquennale, les fluctuations de 5 ans en 5 ans ont été plus faibles, il va sans dire, et ont varié entre seulement un peu plus de 2 % et 5,4 % au maximum ( ). POPULATION TOTALE AU QUÉBEC 1, DE 1951 À 2011 Période Totale % 10 ans % 5 ans ,7 % ,1 % ,7 % 13,6 % ,9 % ,6 % 4,3 % ,2 % ,7 % 2,4 % ,5 % ,9 % 5,4 % ,5 % ,7 % 2,1 % ,2 % ,9 % 3,6 % 1 À partir de 1971, la population recensée antérieurement étant considérée comme sous-évaluée, on adopte le 1 er juillet comme date de recensement. Source : INSTITUT DE LA STATISTIQUE DU QUÉBEC (ISQ), La population au Québec Documents annexes P a g e 5 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

6 Entre 2011 et 2031, le rythme de croissance de la population québécoise est susceptible de demeurer faible, et ce, selon les divers scénarios élaborés par l Institut de la statistique du Québec (pour la période ). D après le «scénario moyen» de référence, le Québec pourrait accueillir 1 million d individus de plus dans 20 ans, ce qui représente un taux d augmentation de 13,6 %. De cinq ans en cinq ans, le ratio chute toutefois graduellement. Le taux diminue en fait de 4,1 % à 3,6 %, puis de 3 % à 2,3 %. La baisse de la natalité à compter des années 1960, les pertes démographiques que la province a enregistrées entre 1976 et 1984, de même qu une mortalité en hausse, se conjuguent pour ralentir la croissance de la «population d origine québécoise» au cours des 20 prochaines années. Par le fait même, les migrations «internationale» et «interprovinciale» sont appelées à jouer un rôle encore plus déterminant que par le passé dans l accroissement futur de la population globale du Québec. CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 Population Scénario de projection 1 totale _ Référence (A) Faible (D) Fort (E) Croissance ,1 % 2,2 % 5,1 % ,6 % 1,3 % 4,8 % ,0 % 0,8 % 4,2 % ,3 % 0,1 % 3,6 % ,8 % 3,6 % 10,1 % ,4 % 0,8 % 8,0 % ,6 % 4,4 % 18,9 % 1 Pour divers seuils de fécondité (1,85 pour A et E ou 1,65 pour D), de migration internationale (solde net de , ou par année) et de mobilité interprovinciale ( , et personnes par année). Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, Le cycle des naissances Après la Seconde Guerre mondiale, au Québec comme au Canada, on a observé une hausse phénoménale du nombre des naissances, qui s est poursuivie durant une vingtaine d années. Cette croissance fut d une Documents annexes P a g e 6 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

7 telle ampleur entre 1946 et 1964 que l on a qualifié celle-ci de «baby-boom». Après quoi, on a constaté un ralentissement, une période de stabilisation et, ces dernières années, une certaine reprise. Autant la hausse du nombre de naissances au Québec a pu contribuer à la croissance de la population canadienne avant 1960 en affichant le plus fort taux de natalité, autant la chute qui a prévalu pendant les 10 années suivantes a été phénoménale. À titre illustratif, le niveau des naissances au Québec est passé de en 1959 à en Au cours des années , la moyenne annuelle des naissances au Québec a avoisiné les , et ce seuil a été le sommet atteint lors des 20 dernières années (de 1991 à 2011). LE CYCLE DES NAISSANCES AU QUÉBEC, DE 1946 À Moyenne 5 ans* * Pour les treize (13) périodes de cinq ans considérées. Source : STATISTIQUE CANADA et ISQ, Statistique démographiques. Par rapport à la demande historique de logements, ce n est pas seulement la taille de la cohorte des babyboomers qui a été significative, mais aussi l importance qu elle a eue dans le domaine de la construction résidentielle au Québec. Au sortir de la guerre, le stock de logements au Québec s inscrivait en bas de (en 1951). Le parc résidentiel est par la suite passé à un peu plus de 1,6 million en 1971 et à en La majeure partie de ce nouveau stock (plus de 1 million de logements au cours des années ) a été alors presque uniquement occupée par les «baby-boomers». La chute de la natalité entre la fin des années 1950 et le début des années 1970 s est manifestée de façon particulière à travers le nombre d enfants par couple. En 1961, il y a eu naissances de 1 er rang, un peu plus de de 2 e rang et près de naissances d un rang ultérieur. Dix (10) ans plus tard, les naissances de 1 er et 2 e rangs sont demeurées comparables, mais le nombre de rang ultérieur est tombé à seulement Dans les années 1970, les baby-boomers ont commencé à former des familles, et une petite vague de naissances s est produite au Québec entre 1974 et À la fin des années 1980, un nombre accru de 1 Cette cohorte des naissances a été qualifiée d «écho du baby-boom» par la majorité des démographes et analystes de marché en immobilier partout en Amérique du Nord. Documents annexes P a g e 7 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

8 femmes en âge d avoir des enfants, associé à un léger accroissement du taux de fertilité, ont aussi donné lieu à une recrudescence du niveau des naissances 1. Ces dernières années, une autre pointe a été constatée au Québec, mais ses effets ne commenceront à se faire sentir sur le marché de l habitation que dans 20 ou 25 ans. LES NAISSANCES AU QUÉBEC, DE 2002 À Source : ISQ, Les naissances au Québec. Lors des 20 prochaines années, les naissances que le Québec connaîtra sont intimement liées au comportement des femmes en âge de procréer. Si les «plus jeunes» décident d avoir plus ou moins d enfants que durant la décennie 2000 et que les «plus vieilles» donnent naissance ou non à un enfant (leur premier ou d un rang supérieur), «l indice synthétique de fécondité» 2 sera supérieur à 1,50 ou oscillera autour de ce niveau dans le cas contraire. Facteur à souligner, le seuil nécessaire au remplacement des générations est de 2,1 enfants. INDICE SYNTHÉTIQUE DE FÉCONDITÉ AU QUÉBEC ,5 à 4,0 enfants En ,666 enfant En ,935 enfant En ,495 enfant En ,693 enfant En ,648 enfant En ,359 enfant En ,691 enfant Source : ISQ, Indicateurs démographiques. Les perspectives démographiques de l ISQ reposent sur une stabilisation de l indice synthétique futur à 1,85 (scénarios moyen et fort) ou 1,65 (scénario faible). L écart entre ces deux évolutions du nombre moyen 1 2 Cette conjoncture n a cependant pas atteint l ampleur observée au Canada anglais et aux États-Unis. Les pointes de 1990 dans ces territoires ont atteint 90 % des niveaux observés en Au Québec, la pointe n a été que de 70 % du record recensé en L indice synthétique de fécondité est obtenu par la somme des taux de fécondité par âge, de 25 à 49 ans, enregistrés lors d une année donnée. Il représente le nombre moyen d enfants qu auraient les femmes si elles avaient la fécondité de cette année-là tout au long de leur vie féconde. Documents annexes P a g e 8 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

9 d enfants par femme au cours de leur vie féconde est notable, et s agrandit par surcroît d année en année. La différence pour pourrait s établir à enfants, et croître graduellement jusqu à un écart de près de enfants à la fin de la période, soit pour Facteur à souligner, l évolution récente de l indice synthétique de fécondité a été plus proche du seuil faible que du seuil élevé. En fait, pour , le niveau a oscillé autour de 1,7 enfant, et une augmentation future apparaît peu probable. NOMBRE DE NAISSANCES AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 Scénario de croissance Écart Moyen-fort 1 Faible 1 absolu (18 800) (20 600) (21 100) (21 600) 1 D après un indice synthétique de fécondité égal à 1,85 ou 1,65. 2 Écart quinquennal (moyenne annuelle pour la période). Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, Une mortalité en hausse Au cours des dernières décennies, l amélioration du système de santé publique, couplée avec une hausse généralisée du niveau de vie des Québécois, a permis d améliorer la «longévité» de la population. L espérance de vie des hommes est passée de 68,3 ans en 1976 à plus de 70 ans en 1991 et autour de 80 ans en Dans le cas des femmes, l espérance de vie à la naissance a connu une évolution semblable, mais moins marquée. Elle se situait à 79 ans au début de la décennie 1980, à 82 ans en et à 84 ans à l heure actuelle. Dans le cas des personnes déjà âgées de 65 ans ou plus, le nombre probable d années additionnelles de vie était en 2011 de 18,9 ans pour les hommes et de 21,8 ans chez les femmes. Documents annexes P a g e 9 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

10 LES DÉCÈS AU QUÉBEC, DE 1996 À Source : ISQ, Les décès au Québec. Au cours des 15 dernières années, entre et personnes sont mortes annuellement au Québec. Ce nombre a eu tendance à s accroître graduellement et, en dépit de l augmentation sensible de leur longévité, un nombre croissant de personnes âgées a pour effet d occasionner un peu plus grand nombre de décès chaque année. Dans la décennie 2010, le nombre annuel de décès est appelé à passer de à , puis de à au cours des années Une façon alternative de traduire la situation précédente consiste à examiner le nombre de décès par classes d âge. Les 90 ans ou plus sont responsables de 15 % des décès récents ( ) et les ans pour un ratio complémentaire de près du tiers. Lorsqu on inclut les ans, la proportion que les personnes âgées représentent dans le total des décès grimpe à 70 %. ÉVOLUTION DE LA MORTALITÉ 1 AU QUÉBEC, DE 2012 À Total des décès par période de cinq ans, selon le scénario moyen (A) de croissance de l ISQ. Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, Les tendances «inverses» que les décès (en hausse) et les naissances (stables à par année ou en baisse, jusqu à en 2031) se poursuivront au cours des 20 prochaines années. Elles se traduiront par un «accroissement naturel», qui est appelé à s estomper graduellement lors des deux prochaines décennies. Présentement, le solde naissances-décès se situe à ± personnes ( ), mais il devrait n être que de à la fin de la décennie. Dans le sillage du vieillissement des baby-boomers, la chute ultérieure ( ) sera plus abrupte et, en 2031, le solde pourrait être inférieur à individus. Pour l ensemble du Québec, les décès ne devraient toutefois pas être supérieurs aux naissances avant le milieu du siècle, sauf si l indice synthétique de fécondité venait à diminuer (autour de 1,50 au lieu de 1,85). Dans un tel cas, un Documents annexes P a g e 10 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

11 accroissement naturel «négatif» devrait alors se produire au Québec avant 2031 (c est-à-dire selon un scénario faible) 1. L ACCROISSEMENT NATUREL 1 AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 Scénario Accroissement naturel de croissance En 2016 En 2021 En 2026 En 2031 Moyen Faible C est-à-dire le solde naissances-décès sur une base annuelle moyenne. Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, L importance des migrations Au cours des trois (3) dernières décennies, les migrations «internationale» et «interprovinciale» ont joué un rôle crucial dans l évolution démographique globale du Québec. Selon la période considérée, entre le tiers et la moitié de l augmentation quinquennale de la population totale a été associé aux «flux d entrées ou de sorties» de la province. Au tournant des années , le «solde migratoire» a même été négatif, et a atteint quelque personnes (de 1977 à 1984). L autre période historique où le Québec a connu une perte migratoire importante fut celle des années 1960 avec un solde négatif global de personnes (1962 à 1972). ÉVOLUTION DÉMOGRAPHIQUE GLOBALE ET SOLDE MIGRATOIRE DU QUÉBEC, DE 1981 À 2011 Croissance globale Solde migratoire Migration / total (3 %) ,7 % ,1 % ,7 % ,9 % ,8 % Source : Statistique Canada (migrations) et ISQ (population). 1 La conjoncture qui prévaudra dans chaque région du Québec sera, il va sans dire, fort variable. Bon nombre de territoires connaîtront une évolution négative à plus ou moins court terme, alors que d autres continueront à enregistrer un solde naturel positif. Documents annexes P a g e 11 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

12 En contrepartie, au cours des 10 dernières années, les résultats de la migration au Québec ont toujours été positifs, et d un volume annuel voisin de Sans un tel résultat, la croissance démographique provinciale aurait été anémique, et encore plus faible que ce qui a été recensé. La province a donc tout à gagner, dans le domaine résidentiel comme dans celui de l emploi, à favoriser une «politique d immigration soutenue» comme celle récemment adoptée par le gouvernement 1. SOLDE MIGRATOIRE ANNUEL AU QUÉBEC, DE 2002 À 2011 International Interprovincial Solde Immigrants Émigrants Solde Entrées Sorties Solde global * * Projections pour l année Les données pour les années 2008 à 2010 sont celles qui ont été révisées. 1 Le solde des résidents non permanents n entre pas dans le calcul de la migration totale du Québec. Source : ISQ, Migrations internationales et interprovinciales, Québec, Le «solde migratoire» global est déterminé en soustrayant des «arrivants» (les immigrants, les Canadiens de retour, les résidents temporaires et les entrées des autres provinces) les «sortants» (émigrants, résidents temporaires et sorties vers les autres provinces) 2. Au chapitre de l immigration, le Québec a toujours été une terre d accueil pour diverses communautés étrangères qui, au fil des décennies, ont cependant fluctué (Italiens, Grecs, Africains, Arabes, Asiatiques). Des sommets de personnes ont été atteints au début des années 1990 ( ) et ces dernières années ( ). Dans le cas de l émigration, elle a été majeure au cours des années 1960 ( par année), mais probablement surestimée à cette époque. Par la 1 2 Il convient de souligner que l immigration a historiquement surtout profité à la région administrative de Montréal au cours des 10 à 20 dernières années. Les 2/3 de tous les immigrants y ont élu domicile et, sans cet apport de nouveaux citoyens, Montréal aurait perdu encore plus de résidants. Celle-ci a été en effet non seulement déficitaire en ce qui concerne la migration interprovinciale, mais aussi en ce qui concerne la migration intra-provinciale. Les autres régions qui ont bénéficié de l immigration sont la Montérégie (Rive-Sud de Montréal pour plus 1 immigrant sur 8), de même que Laval, l Outaouais et la Capitale-Nationale (région de Québec) avec chacune ± 5 % du total des immigrants. Le solde des résidents temporaires fluctue quant à lui d une année à l autre, mais demeure somme toute d une importance marginale en ce qui concerne la croissance démographique globale. De plus, il n est pas inclus dans le calcul du solde migratoire global. Documents annexes P a g e 12 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

13 suite, le nombre annuel d émigrants a généralement oscillé autour de personnes, sauf pour (± personnes) et depuis 2008 (± annuellement). 2. LA DYNAMIQUE DES MÉNAGES La croissance des ménages qui est à la base de la demande de logements dépend du nombre de personnes qu il y a dans chaque cohorte d âge et du rythme auquel elles forment des ménages. Ce rythme est mesuré par le «taux de soutien des ménages», et divers facteurs influencent l évolution de cette variable. Le niveau global et la nature des emplois, l évolution des revenus et des coûts du logement, de même que les tendances «sociales», constituent ces principaux facteurs. Il convient aussi d ajouter que l évolution du taux de soutien à l intérieur d une cohorte d âge a moins d impact sur le nombre total de ménages que peut en avoir la croissance du nombre total de personnes dans ce même groupe d âge. Comme au cours des dernières décennies et de la période , l économie est de nature à jouer un rôle important dans la «dynamique» des ménages. En effet, le rythme auquel la population forme les nouveaux ménages, et ce, plus particulièrement chez les jeunes adultes, est en large partie tributaire de la conjoncture économique et de l emploi. Lorsque la conjoncture est positive, que les taux d intérêts sont bas, que la fiscalité est acceptable et que le chômage est faible, il se crée plus de ménages au Québec que lorsque la province traverse une crise économique, que les taux d intérêt prennent l ascenseur (comme au début des années 1980) ou que les pertes d emploi se multiplient. À titre illustratif, il s est formé au Québec en moyenne ménages au cours des années , comparativement à près de lors des cinq années suivantes ( ). La récession du début des années 1990 a quant à elle déclenché un fort ralentissement dans la formation des nouveaux ménages, et ce, pendant presque toute cette décennie. En ce qui concerne les facteurs sociaux, les mariages, les divorces, les remariages et l âge où les enfants quittent le foyer familial influencent la «formation nette» des ménages. Dans le cas des divorces, deux nouveaux ménages se créent alors que l ancien disparaît. À l inverse, lorsque deux personnes seules unissent leurs biens, c est un nouveau ménage qui se crée alors que les deux anciens disparaissent. Dans le cas d une personne seule, la mort de celle-ci entraîne la disparition du ménage. Pour un couple de personnes âgées, la mort de l un des deux membres du ménage n entraîne aucun changement dans le nombre de ménages, puisque l autre personne assumera alors le rôle de soutien du ménage. Quand une personne va demeurer dans un «logement collectif», c est un ménage privé qui disparaît. En somme, quand on avance des chiffres sur la formation des ménages, c est le nombre net de nouveaux ménages qui est évoqué plutôt que la «création de ménages». Documents annexes P a g e 13 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

14 2.1 Les mariages et les divorces La croissance du nombre de divorces et le remariage des divorcés, la propension des jeunes de moins de 30 ou 35 ans à quitter le domicile familial plus tardivement, la baisse du nombre annuel de mariages et la chute du taux de nuptialité des célibataires, sont tous des facteurs qui ont influencé et affecteront la demande de nouveaux logements. Sur le plan social, l un des changements les plus significatifs qu a connu la province est certes la participation de plus en plus forte des femmes au marché du travail. Cette tendance est là depuis déjà plusieurs décennies, et elle a été d autant plus déterminante que les femmes mariées ayant des enfants ont contribué, de façon notable, à cette hausse du taux de participation à l activité économique. Depuis 1996, le nombre de mariages au Québec est demeuré pratiquement constant, et de l ordre de par année. Les variations ont donc été réduites et l écart s est situé entre ( ) et (en 2000). Les secteurs de Montréal (7 000), de la Montérégie (4 000), de la Capitale-Nationale (2 000), des Laurentides (1 500), de même que Laval, Lanaudière et l Outaouais (1 000 mariages chacun) ont occupé l avant-scène. Quelques autres grandes régions du Québec, comme l Estrie (900), le Saguenay Lac-Saint- Jean (750) ou Chaudière-Appalaches (850), méritent aussi d être mentionnées sur le plan provincial. PROVINCE DE QUÉBEC, DE 2002 À 2011 Mariages Divorces Écart N/D N/D N/D N/D 2011* N/D N/D * Projections pour l année 2011 du nombre de mariages. Source : ISQ, Les mariages et divorces au Québec, 10 juillet Il n en demeure pas moins que la croissance historique du nombre de divorces a été majeure au cours des 40 dernières années. Une façon simple d illustrer ce phénomène consiste à examiner «l indice synthétique de divortialité». Le nombre de divorce pour 100 ménages est en pratique passé de moins de 10 à la fin des années 1960 à 15, puis à 20, et à plus de 40 en La courbe a continué à s accentuer durant les décennies 1980 et 1990, pour se stabiliser autour de 50 à partir de Depuis lors, on ne constate que de légères variations annuelles. Documents annexes P a g e 14 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

15 INDICE SYNTHÉTIQUE DE DIVORTIALITÉ 1 AU QUÉBEC En ,8 En ,4 En ,6 En ,4 En ,5 En ,6 En ,8 En ,4 En ,5 En ,9 En ,5 En ,6 En ,6 En ,5 En ,0 En ,9 1 Taux pour 100 mariages. Un seuil de 50 % signifie qu un mariage sur 2 se traduit par un divorce. Source : ISQ, 13 décembre Le nombre de divorces, selon la durée des mariages, permet quant à lui de recenser un taux de divortialité important dès les premières années de mariage. Ainsi, le taux pour mariages se situe à 12,7 dès la deuxième année, à 26,5 la 3 e et autour de 30 pour les années 4 à 7. Par la suite, le taux diminue graduellement pour atteindre 20 pour après 10 ans, 15 après 15 ans et 10 au-delà de 20 ans. Au cours des dernières années, la durée des mariages n a toutefois pas vraiment fluctué. En ce qui concerne les divorces, leur nombre a connu un bond majeur depuis le début des années En 1971, le Québec en recensait que 5 200, alors que déjà en 1975 on en recensait plus de Ce seuil est demeuré constant jusqu à la fin de la décennie 1980 et a oscillé par la suite autour de jusqu au milieu de la décennie Une diminution graduelle jusqu à moins de a marqué les dernières années. En conséquence, un écart de plus en plus grand semble s installer entre les mariages 1 et les divorces (tableau page 13). 2.2 La structure par âge de la population La structure par âge a un impact non négligeable, voire déterminant, sur la demande future de logements. Au cours des cinq dernières années et d ici 2026, voire 2031, un vieillissement généralisé de la population a pris et prendra place au Québec. Par ricochet, les personnes de moins de 55 ans diminueront en nombre alors que les personnes plus âgées seront de plus en plus nombreuses. L âge médian de la population au Québec est en hausse depuis 1991, et la tendance s accentuera d ici De façon particulière, les personnes âgées de 65 ans et plus connaîtront d ici 20 ans une forte progression. 1 Pour la période , quelque mariages ont été célébrés dans l ensemble de la province. Documents annexes P a g e 15 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

16 En 2006, les «aînés» représentaient 14 % de la population totale du Québec et aujourd hui (2011) ils en représentent 16 %. En 2031, c est 1 Québécois sur 4 qui aura 65 ans ou plus, ce qui fera entre autres grimper l âge médian à un peu plus de 45 ans (contre moins de 40 ans en 2001). À l autre extrémité de la pyramide d âge, les jeunes de 0 à 19 ans s inscriront continuellement en baisse d ici À la fin de la période, leur poids ne sera que de 20 % contre le 25 % il y a 10 ans (en 2001). Par le fait même, le rapport aînés-jeunes ne cessera de croître au cours des 5, 10 et 20 prochaines années. En 2006, il se situait à 62 %, et il a déjà dépassé 70 % en Dans 10 ans, il dépassera 100 % et, en 2031, il devrait atteindre 126 %. INDICES DE SPÉCIALISATION DÉMOGRAPHIQUE EN 2011 ET 2031 En 2011 En 2031 Classes d âge 0-19 ans 22,2 % 20,3 % ans 61,9 % 54,1 % 65 ans et plus 15,9 % 25,6 % Âge médian 41,9 ans 45,2 ans Rapports Aînés-jeunes Dépendance Remplacement Soit (65 ans et + / 0-19 ans) Soit [(0-19 ans + 65 ans ou +) / ans] Soit (20-29 ans / ans) 100. Source : STATISTIQUE CANADA, Recensement 2011; ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, En ce qui a trait aux ans qu on retrouve de façon majoritaire à l intérieur de la population active, ils représentaient les deux tiers des Québécois en Aujourd hui, leur importance a chuté à 62 % et, dans 20 ans, elle tombera à 55 %. Les cohortes de personnes actives sur le marché du travail auront donc à supporter de plus en plus les jeunes (0-19 ans) et les aînés (65 ans ou plus). L indice de «dépendance» s inscrira donc en hausse tout au long de la période , et passera en fait de 61 % à 85 % au cours des 20 prochaines années. Au plan démographique, l évolution de la pyramide démographique est inquiétante. Il y aura de moins en moins de jeunes pour assurer le renouvellement de la population 1. Quoique le Québec ait connu une certaine 1 La baisse de natalité au Québec, qui fut plus forte qu ailleurs, et la perte d une partie de la population jeune dans les échanges migratoires avec les autres provinces expliquent en grande partie cette situation. Documents annexes P a g e 16 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

17 recrudescence des naissances à quelques occasions depuis 50 ans, ces épisodes ont eu si peu d importance qu il est peu probable qu un retournement de conjoncture voie le jour. En fait, il y a pas de chance que le Québec connaisse à moyen et plus long termes une croissance notable attribuable à l arrivée sur le marché du logement de «jeunes adultes», comme ce fut le cas entre 1970 et La demande générale pour du logement neuf est donc susceptible de diminuer d ici Par contre, dans certains territoires de l île de Montréal, dans certaines banlieues des grandes régions métropolitaines du Québec et dans quelques villes particulières, la population des ans est telle qu un dernier contingent de premiers acheteurs de «maisons à prix abordables» existe sur le terrain. L accession à la propriété pourrait y être un segment de marché porteur, en autant que l industrie soit en mesure de construire des propriétés à prix accessibles dans un environnement de qualité. Les paramètres adoptés dans les récents schémas métropolitains d aménagement 1 (ou qui le seront à court terme) sont venus (et viendront) restreindre, voire réduire à peu de choses ce courant positif de demande potentielle dans l industrie de l habitation. L inversion notable dans l importance des classes d âge que la population du Québec connaîtra d ici 20 ans n est pas que négative. En effet, le «taux de soutien» des ménages augmente dans les groupes intermédiaires et plus âgés, avant de diminuer après ans. Le «taux de soutien» fait référence au nombre de ménages par 100 personnes qui demeurent dans un territoire donné. Dans le sillage du vieillissement démographique québécois, le nombre de ménages est susceptible de s accroître graduellement. En parallèle, pour les 20 prochaines années, les prévisions de l ISQ font état d une hausse des taux de soutien. TAUX DE SOUTIEN DU MÉNAGE AU QUÉBEC, DE 1991 À 2031 Classes d âge * ans 13,1 % 13,7 % 12,9 % 13,1 % ans 47,4 % 48,5 % 48,7 % 49,0 % ans 55,7 % 55,9 % 56,3 % 57,0 % ans 57,6 % 59,0 % 58,9 % 60,2 % ans 58,5 % 60,3 % 60,4 % 61,0 % ans 61,9 % 63,5 % 63,0 % 64,0 % 75 ans et + 54,4 % 59,5 % 60,4 % 61,0 % * Projections sur la base d une poursuite modérée des taux de soutien. Source : ISQ, Taux de soutien de ménage (1991, 2001 et 2006); Pierre BÉLANGER (économiste), Projections De façon particulière en ce qui concerne le Plan métropolitain d aménagement et de développement (PMAD) de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) qui a été adopté à la fin de Documents annexes P a g e 17 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

18 Le résultat net associé au vieillissement dans la pyramide des âges au Québec s avérera positif d ici Avec la population de 2011, la hausse des taux de soutien des ménages peut être estimée à quelque ménages additionnels sur 20 ans. Si l on ajoute l impact de la croissance du nombre de personnes ayant 55 ans ou plus (et de la chute) des autres classes d âge, cela contribue à l ajout de près de ménages d ici À moyen et plus long termes, le non-renouvellement de la population associé à la diminution du nombre de jeunes dans la population québécoise n est cependant pas porteur en termes de demande de logements. En définitive, malgré le ralentissement escompté de la croissance de la population au Québec, la croissance du nombre de ménages se poursuivra d ici Les groupes les plus âgés ont tendance à créer plus de ménages que les groupes les plus jeunes. Comme la population du Québec vieillira au cours des 20 prochaines années, une formation non négligeable de ménages se produira dans les diverses régions de la province. 2.3 La croissance au cours de la période À l heure actuelle, comme pour les 10 à 20 prochaines années, la croissance des ménages au Québec sera dominée par les «vieux». Les 60 ans ou plus pourraient voir leur nombre croître de près de et, de ce total, les 80 ans ou plus sont de nature à atteindre un ratio de 30 % (hausse de ménages pour ). Pour les personnes qui sont de nature à être les plus autonomes (les ans), l augmentation anticipée se situe à plus de ménages. Dans le cas des 85 ans et plus chez qui les problèmes de santé de diverses natures se multiplient, la croissance pour les deux prochaines décennies se situe à ménages. Toutes les autres classes d âge s inscrivent en faible progression, voire en baisse. Les ménages de ans demeureront constants et ceux de ans pourraient diminuer de après Les autres classes d âge (de ans, ans et ans) sont des groupes où les fluctuations seront réduites et plus ou moins variables. Par exemple, d ici 2016, les ans seront en hausse ( ), puis demeureront stables les 10 années suivantes ( ) et chuteront à la fin des années Les ans, après une forte baisse ( pour ), amorceront une remontée fort intéressante ( pour ). Les ans poursuivront leur croissance récente ( ), mais chuteront par la suite de près de ménages ( ). En définitive, les «jeunes», qui sont très souvent des premiers acheteurs, sont un groupe qui sera encore présent dans le marché de l habitation pour encore quelques années, et ce, avant de s effacer Documents annexes P a g e 18 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

19 graduellement de la scène résidentielle. Les «ménages d âge moyen» ne joueront plus, comme lors des 10 à 15 dernières années, un rôle de premier plan, car leur nombre demeurera stable, à environ 1,1 million d ici Ultimement, on anticipe même une chute de quelque ménages chez les ans lors de la période NOMBRE DE MÉNAGES (MILLIERS) PAR CLASSES D ÂGE, DE 2006 À 2031, DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC SCÉNARIO DE RÉFÉRENCE Référence ans 12,7 13,0 11,3 11,2 12,7 12, ans 332,9 329,6 332,2 322,2 293,1 303, ans 525,2 557,3 590,0 585,0 589,9 562, ans 728,4 664,1 600,7 633,9 667,1 662, ans 665,4 737,6 767,1 700,5 636,4 672, ans 461,9 573,2 663,2 739,8 772,4 706, ans 314,9 346,5 427,1 535,5 624,9 702,0 80 ans et + 154,4 194,5 227,7 263,2 331,8 415,6 Total 3 195, , , , , , ans 121,8 121,8 122,4 108,3 108,5 121, ans 1 100, , , , ,7 904, ans 1 306, , , , , , ans 609,1 718,2 861, , , ,9 85 ans et + 58,3 81,9 103,8 121,0 141,0 182,8 Autres Faible 3 195, , , , , ,5 Fort 3 195, , , , , ,9 Fixe , , , , , ,0 1 Scénario où les taux de soutien des ménages demeurent constants durant toute la période. Source : ISQ, Perspectives démographiques du Québec et des régions, Les 20 prochaines années pourraient par surcroît constituer une période encore plus négative qu escompté. Le scénario «faible» de croissance démographique conduit à une hausse de seulement ménages en , contre les du scénario de référence. Un nombre de naissances plus faible (taux de fécondité à 1,65 au lieu de 1,85) et un solde migratoire positif total de personnes par année (contre pour le scénario de référence) contribuent à réduire la croissance escomptée. D autre part, lorsqu on prend comme hypothèse le maintien du taux de soutien des ménages à son seuil actuel (scénario fixe), la hausse globale des ménages pour se situe à Cela représente une diminution de 15 % de la croissance potentielle des ménages au Québec qui sert de référence. Documents annexes P a g e 19 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

20 Il convient aussi d indiquer que les projections démographiques qui concernent le Québec d ici 20 ans sont largement associées à la migration future. Par ailleurs, dans quelle mesure l affluence de «nouveaux Québécois» se répercutera-t-elle sur la croissance des ménages? Lorsqu on considère l ensemble des ménages québécois, on dénombre une moyenne de 2,15 personnes par ménage. Chez les «ménages immigrants», la taille moyenne des ménages est supérieure, et tourne autour de 3 personnes 1. Par conséquent, un solde migratoire annuel positif de personnes d ici 2031 se traduit par une «demande nette» de quelque logements chaque année (moyenne). D autre part, un grand nombre d immigrants arrivés au cours des dernières années proviennent d Asie. Ces ménages enregistrent un taux de fertilité élevé, et ils ont une nette tendance à acheter des logements neufs (maisons et copropriétés) quelques années après leur arrivée. En conséquence, ils ont déjà eu 2 et auront dans le futur une influence positive sur la demande de logements. Une situation plus ou moins semblable peut être notée en ce qui concerne certaines autres communautés «non officielles» au Canada. Compte tenu des coordonnées précédentes, il est raisonnable de croire que la croissance globale des ménages au Québec pourrait se situer autour de entre 2001 et Cela représente un volume annuel moyen de ménages. D ici 2021, la hausse pourrait osciller autour de annuellement et, pour , l augmentation pourrait chuter à seulement ménages par année. Les perspectives qui apparaissent les plus réalistes sont celles qui font appel à un «scénario de croissance intermédiaire», entre la stationnarité des tendances récentes (naissances-décès; solde migratoire; taux de soutien) et une légère baisse. Une telle hypothèse prend en compte la conjoncture économique qui semble la plus probable d ici 2016 et les 10 à 15 années qui suivront. Il est en effet raisonnable d avancer que la bonne performance économique du Québec depuis déjà quelques années ne se maintiendra pas à moyen et à plus long termes. Le niveau général des taxes et impôts est très élevé, voire trop. Les taux d intérêt sont maintenus à un faible niveau pour soutenir une reprise de l économie, qui n est pas nécessairement au rendez-vous. Le revenu des particuliers stagne, voire s inscrit en baisse en termes réels. Il convient aussi de retenir que, peu importe la conjoncture économique de demain, la formation nette des nouveaux ménages est susceptible de décliner au cours des 20 prochaines années. D ici 2016, le Québec continuera fort probablement à accueillir bon nombre de «nouveaux» ménages. Leur volume annuel pouvait osciller autour de À la fin de la décennie, le seuil pourrait chuter à moins de par année. Le plus gros de la chute devrait avoir lieu au cours des années , où seulement nouveaux ménages seraient créés annuellement. 1 2 Entre autres, du fait qu on recense chez les immigrants un nombre plus faible de personnes seules. Quelques projets particuliers sur l île de Montréal ont bénéficié de façon marquée de cet apport «externe» de clientèle. Il en a été de même dans certains marchés de la Rive-Sud, comme ce fut le cas historiquement à Brossard. Documents annexes P a g e 20 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

21 CROISSANCE ESCOMPTÉE DES MÉNAGES AU QUÉBEC, DE 2011 À 2031 Période Hausse des ménages de référence 5 ans / total Annuel Moyenne annuelle pour chaque période de référence. Source : BÉLANGER, Pierre (économiste), Projections et perspectives. À la fin de la période , l augmentation pourrait n être que de par année. Néanmoins, il se peut fort bien que certaines périodes de cinq ans enregistrent un nombre plus élevé que celui prédit de ménages et que d autres périodes en enregistrent un nombre inférieur. L histoire des 3 ou 4 dernières décennies a démontré qu il est difficile de prévoir avec exactitude le nombre «réel» de nouveaux ménages que le Québec enregistre d une période à l autre. Documents annexes P a g e 21 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

22 Combien y aura-t-il de ménages? Le nombre de ménages qu il y aura dans 5, 10 ou 15 ans dépend d abord d un facteur en large partie prévisible, soit la population qu on recense dans chacun des groupes d âge. Le «taux de soutien», c est-à-dire le pourcentage de personnes qui soutient un ménage dans un groupe d âge, permet de prévoir le nombre de ménages. En vieillissant, un adulte verra sa probabilité de former un ménage croître précipitamment dans la vingtaine et au début de la trentaine. Cette probabilité va ensuite augmenter plus lentement et même diminuer après 75 ans. La projection des «taux de soutien» des ménages peut être difficile à établir, et ce, autant chez les jeunes que chez les plus vieux. Le travail et l emploi, la dynamique de la formation nette des ménages, de même que les fluctuations des taux d intérêt contribuent entre autres à augmenter ou réduire le rythme de création de nouveaux ménages. Dans la prévision pour du nombre de ménages, il apparaît raisonnable de considérer une conjoncture qui se situe à mi-chemin entre un état stationnaire et une poursuite de l évolution des dernières années. Au plan démographique, il convient d ajouter que la justesse des prévisions de la taille et de la répartition par âge de la population adulte dépend presque exclusivement de la capacité de prévoir les «soldes migratoires» futurs. Ces soldes sont d ailleurs difficiles à anticiper, car ils dépendent de nombreux facteurs 1. La mobilité des personnes entre le Québec et les autres provinces du Canada a entre autres connu de fortes variations à certaines périodes au cours des 50 dernières années. Dans une zone frontalière comme l Outaouais, les flux entre les régions de Gatineau et d Ottawa ont eu un impact majeur sur les volumes annuels de mises en chantier recensés d un côté et de l autre de la rivière d une année à l autre. Les projections démographiques s appuient en général sur le postulat selon lequel la population immigrante se comportera comme la population d origine. Ce n est toutefois pas nécessairement le cas, car les nouveaux arrivants se regroupent souvent à plusieurs pour se loger. Par le fait même, les chiffres de projection des ménages doivent être considérés comme des maximums, pour une hypothèse d immigration donnée. Plus l immigration au Québec prendra de l importance, plus les projections risquent d être éloignées de la réalité. 1 Les taux de fécondité et de mortalité qui influencent les naissances et les décès, malgré certains impondérables, peuvent quant à eux être estimés d une façon plus juste. Documents annexes P a g e 22 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

23 3. LA DEMANDE GLOBALE DE LOGEMENTS La demande globale de logements au Québec au cours des deux (2) prochaines décennies sera influencée par deux autres composantes. Au-delà de la croissance escomptée des ménages, la «perte nette» de logements et les changements dans les «taux d inoccupation» des logements locatifs et des propriétés influenceront les besoins de construire de nouveaux logements. D autre part, l occupation du parc résidentiel québécois global doit être examinée avec un certain recul, car plusieurs facteurs marginaux ou structurels l influencent plus ou moins directement. 3.1 Inoccupation et perte nette de logements En ce qui concerne l inoccupation du parc résidentiel, les taux recensés dans le parc locatif sur les divers marchés de l habitation de la province ont oscillé ces dernières années autour, voire sous le seuil jugé d équilibre du marché, qui est établi à 3 %. Dans les six (6) régions métropolitaines du Québec, les autres grandes agglomérations et les centres urbains régionaux, la conjoncture a été et demeure donc porteuse. Quelques territoires, plus spécifiquement dans les régions-ressources, enregistrent même des déficits notables en ce qui concerne le marché privé traditionnel. En contrepartie, dans la foulée de l explosion des mises en chantier de résidences pour personnes âgées, plusieurs territoires enregistrent aujourd hui un taux global d inoccupation très élevé, voire problématique. Le seuil en vigueur au cours des deux dernières années (2011 et 2012) a été voisin de 20 % dans la RMR de Gatineau, de 15 % dans la RMR de Saguenay (en 2012) et proche de 10 % dans la RMR Sherbrooke et celle de Trois-Rivières. Dans les deux plus grands centres métropolitains, le taux d inoccupation a été supérieur à 5 % (Québec) et 8 % (Montréal). Pour l ensemble de la province, le taux général s est situé à un peu plus de 8 %. Dans le marché privé destiné aux personnes âgées, le stock courant dépasse les chambres ou appartements au Québec. Le retour à une situation plus équilibrée implique un ralentissement de la production à court terme (2-3 ans), afin de permettre aux unités vacantes de trouver preneurs. Par contre, à moyen et plus long termes, le vieillissement démographique qui est déjà commencé au Québec se traduira par des besoins de plus en plus marqués pour des ressources en hébergement pour personnes âgées. En 2031, toute la génération des baby-boomers (naissances entre 1946 et 1964) se retrouvera parmi les ans, ce qui générera une forte demande. De façon concrète, d ici 2016, quelque logements pour personnes âgées n auront pas besoin d être construits annuellement. Documents annexes P a g e 23 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

24 TAUX GLOBAL D INOCCUPATION AU QUÉBEC, EN 2011 ET 2012 Marché locatif 1 Personnes âgées Régions métro Gatineau 2,1 % 2,2 % 19,3 % 17,6 % Montréal 2,5 % 2,2 % 8,5 % 7,9 % Québec 1,0 % 0,7 % 6,2 % 5,2 % Saguenay 1,9 % 0,7 % 4,6 % 15,6 % Sherbrooke 3,7 % 3,6 % 7,0 % 9,8 % Trois-Rivières 4,2 % 3,8 % 6,6 % 12,8 % Autres secteurs Mauricie 9,0 % 7,0 % 6,9 % 5,2 % Centre-du-Québec 3,4 % 4,0 % 10,1 % 8,4 % Lac-Saint-Jean 4,4 % 3,9 % 4,2 % 7,5 % Beauce-Appalaches 2,5 % 2,9 % 5,3 % 5,8 % Laurentides 3,0 % 3,5 % 9,5 % 5,9 % Lanaudière 2,0 % 2,5 % 8,9 % 10,2 % Montérégie 2,5 % 2,8 % 10,3 % 11,6 % Estrie Québec 2,2 % 2,6 % 7,0 % 7,2 % Province de Québec 2,4 % 2,2 % 8,1 % 8,4 % 1 Pour avril 2011 et la même période de Au début de chaque période (2011 ou 2012). Source : SCHL, Rapport sur les résidences pour personnes âgées et sur le marché locatif. Dans le secteur locatif traditionnel, les ajustements requis d ici 2016 sont de plus grande importance et de nature inverse. En effet, le marché enregistre une pénurie de construction de logements neufs plus ou moins marquée aux plans spatial et typologique. Plusieurs régions sont en déficit d offre et les produits les plus abordables font défaut de façon notable. La faiblesse des mises en chantier de logements locatifs depuis déjà plusieurs années a certes accentué la conjoncture récente. Le contrôle des hausses de loyers et l escalade des coûts de construction ont aussi rendu de moins en moins possible la mise en marché de logements neufs. En pratique, on peut avancer l hypothèse qu il faudrait construire quelque nouvelles unités d ici 2016 pour permettre un meilleur équilibre du marché au Québec 1, soit logements par année. Sur le marché des propriétés, le parc résidentiel actuel apparaît suffisant pour permettre une mobilité adéquate des ménages. Une telle conjoncture ne s applique pas à toutes les régions de la province. Dans les territoires de la Côte-Nord ou de l Abitibi, où l exploitation des ressources naturelles est plus que dynamique, les maisons existantes (comme les logements) ne sont pas en nombre suffisant. Avec la hausse prononcée des 1 C est-à-dire un retour à 3 % du taux d inoccupation global par rapport à un stock supérieur à 1 million d unités. Documents annexes P a g e 24 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

25 prix des dernières années, l inventaire dans des gammes de prix inférieurs n est, de plus, souvent pas adapté à la profondeur de la demande et à la capacité de payer des ménages locaux. Toutes choses étant égales par ailleurs, le nombre d inscriptions qu on recense dans les divers marchés résidentiels du Québec est par contre suffisant pour éviter des problèmes majeurs dans la mobilité des ménages propriétaires. Sur le marché du neuf, les volumes de mises en chantier au cours des 4 ou 5 dernières années ont été très importants dans de nombreux marchés. Les projets de maisons jumelées ou en rangée et d appartements en copropriété ont été particulièrement nombreux. Près de maisons urbaines et au-delà de logements en copropriété ont été introduits dans les centres de habitants et plus du Québec. Cela représente un ajout de unités ayant un caractère multifamilial et où construction et occupation ne sont pas nécessairement synonymes. Les maisons «jumelles» comme les petits et plus imposants bâtiments en copropriété ne sont pas nécessairement tous vendus lorsque les structures sont parachevées. Les inventaires peuvent parfois être importants, et ce, particulièrement en ce qui concerne les grands projets d appartements en copropriété (80 ou 100 unités et plus). Les informations de marché relatives aux inventaires qui existent dans les divers territoires urbains du Québec sont réduites, et elles ne sont pas très fiables. Par surcroît, le secteur résidentiel est devenu un produit où les «investisseurs» ont pris une place de plus en plus notable ces dernières années. Les bas fréquents et majeurs enregistrés sur le marché boursier ont entre autres généré un «transfert important de fonds» vers l immobilier. Le marché de l appartement en copropriété a été celui où «l investissement» a percé le plus, et ce, tel que l indique le ratio d unités de copropriétés offertes en location. Ce segment est qualifié de «marché locatif secondaire», et atteint dans certains cas jusqu à plus de 10 %, voire au-delà de 15 % du stock total de copropriétés 1. Par surcroît, dans quelques projets récents, le ratio d investisseurs a été déterminant dans l absorption desdits complexes. En pratique, les mises en chantier récentes de maisons urbaines et surtout celles d appartements en copropriété ont, sans contredit, été supérieures à la «demande démographique». Quoique l inoccupation courante soit difficile à évaluer d une manière précise, il n en demeure pas moins que la nouvelle production, parce que trop importante, n a pas totalement trouvé preneurs. De façon conservatrice, on peut avancer que le ratio de logements inoccupés parmi les unités de logements déjà parachevées ces cinq dernières années a atteint au minimum 10 %. Cela signifie que maisons urbaines et appartements en copropriété seraient inoccupés au Québec en L absorption par le marché à venir qui peut être retenue doit donc être réduite de unités par année au cours de la période Par surcroît, les nouveaux projets continuent à se multiplier, voire à pulluler. 1 Pour le centre-ville de Montréal, qui inclut aussi l Île-des-Sœurs, près de 1 unité d appartements en copropriété sur 5 est offerte en location à l heure actuelle. Documents annexes P a g e 25 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

26 D ici 2 ou 3 ans, quelque unités additionnelles de copropriétés ou de maisons urbaines pourraient venir s ajouter aux inventaires actuels. Par conséquent, unités complémentaires par année n auront probablement pas à être construites au cours de la période Une brisure, voire une cassure du marché lors des 3 à 5 prochaines années constitue en fait un scénario fort réaliste d évolution du marché de la propriété à caractère multifamilial. Plus on avancera dans la décennie et surtout au cours des années , la vente par les propriétaires âgés de leur résidence principale contribuera pour sa part à «fluidifier» l ensemble du marché de la propriété. En ce qui concerne la «perte nette de logements», elle fait entre autres référence à la disparition de logements de toutes sortes sous le pic des démolisseurs chaque année. Les informations disponibles sur cette composante sont réduites, et elles laissent croire que, d ici 2016, logements par année seront soustraits du parc résidentiel québécois global. Au cours des 15 à 20 prochaines années, le vieillissement du stock de logements et surtout celui des logements à caractère locatif s accentuera. Il est donc raisonnable de croire que le volume annuel de démolitions augmentera. Ce phénomène pourrait être soutenu par la rareté foncière croissante qui caractérise de nombreux marchés urbains au Québec. Pratiquement, le seuil annuel des démolitions pour la période augmentera à unités. En contrepartie, des «transformations» du stock existant (ajout ou retrait d unités résidentielles) et de bâtiments non résidentiels (lofts et appartements neufs dans des structures industrielles ou autres) viennent accroître les disponibilités dans le marché. La transformation de «chalets» à des fins de résidence principale (plutôt que secondaire) s inscrit dans une perspective comparable. Pour ces deux types de «nouveaux» logements, les données produites par Statistique Canada à partir des permis de bâtir font état d un volume annuel moyen de unités pour la période Il convient d ajouter qu ils ne font pas partie du relevé des mises en chantier produit par la SCHL. Celle-ci ne considère en effet que les «logements neufs destinés à servir de lieu d habitation principal». Les maisons entièrement montées en usine, puis déposées sur des fondations, sont par contre incluses dans les statistiques d activités. En contrepartie, les logements habités «de façon saisonnière», les divers types de logements collectifs et les locaux existants modifiés ou convertis en logements sont exclus. Dans le cas des centres ayant moins de habitants, une estimation est produite à partir d un échantillon donné de municipalités particulières de la province 1. 1 Cette estimation n est pas nécessairement un reflet exact des activités réelles qui ont eu cours dans les municipalités ayant un peu plus de habitants, voire moins (2 000 à résidents). Documents annexes P a g e 26 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

27 NOMBRE DE CHALETS ET DE TRANSFORMATIONS AU QUÉBEC, DE 2000 À 2011 Chalets Transformations Total 2000 à Moyenne Source : STATISTIQUE CANADA, Permis de bâtir et nombre d unités selon le type de logement, tableau Si l on tient compte des informations relatives à la croissance anticipée des ménages d ici 2031 et des données sur les vacances-démolitions, il est possible de déduire l ampleur de la demande future de logements par période de cinq ans. Au fil du temps, l ampleur des besoins à combler s inscrira en baisse graduelle et sera variable d une période à l autre. D ici la fin de la décennie courante, plus de unités nouvelles seraient requises dans l ensemble du Québec. Par la suite, le volume pourrait chuter jusqu à ( ) et même n atteindre que unités ( ). LA DEMANDE ANNUELLE DE LOGEMENTS AU QUÉBEC, DE 2011 À Croissance ménages Vacances inoccupés Personnes âgées Locatif privé Propriétés-copro Total vacants Démolitions Demande globale Source : BÉLANGER, Pierre (économiste), Projections et perspectives de croissance. Le scénario précédent est en partie influencé par le rétablissement d une situation d équilibre dans le marché locatif privé traditionnel. En effet, sur 5 ans (2011 à 2016), il est envisagé de construire un «minimum» de logements neufs pour que la population québécoise de locataires soit mieux en mesure de choisir son Documents annexes P a g e 27 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

28 habitation 1. Il est loin d être certain que l industrie sera en mesure d ériger ces unités dans le contexte actuel. Les coûts de construction sont trop élevés en regard des loyers qui peuvent être considérés comme acceptables, et ce, même si les loyers moyens ont connu une augmentation non marginale ces cinq dernières années. En pratique, le retour à l équilibre dans le marché locatif traditionnel devrait être envisagé sur 10 ans, voire même 20 ans, plutôt que sur la période La chute graduelle de la demande globale de logements s effectuerait, dans un tel contexte, beaucoup plus en douceur. Le seuil annuel moyen pourrait en pratique être de l ordre de ( ), puis ( ), ( ) et finalement ( ). 3.3 Les ajustements complémentaires Les données précédentes sur l occupation générale du parc résidentiel camouflent toutefois un certain nombre de composantes complémentaires qu il convient de mentionner. En premier lieu, 2 % de la population totale en 2006 demeuraient dans un «logement collectif», ce qui inclut entre autres, au Québec, les centres hospitaliers de soins de longue durée (CHSLD). À l heure actuelle, plus de adultes, adolescents ou enfants du Québec habitent dans l une des unités à caractère collectif. 1 Ces nouveaux logements devraient être prioritairement des «logements abordables», sociocommunautaires et, quand cela est possible, subventionnés. Documents annexes P a g e 28 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

29 LOGEMENTS COLLECTIFS AU QUÉBEC, EN 2006 Type de Nombres logements Unités Personnes Santé et connexe (soins spéciaux) (2 395) (92 410) Logements avec services Foyers collectifs Chambres et pensions Refuges divers Pénitenciers/lieux de détention Autres logements Total collectifs Hôpitaux et établissements connexes, CHSLD et autres avec soins spéciaux. 2 Établissements de nature institutionnelle pour enfants et adolescents sous tutelle judiciaire ou qui ont besoin d un service d aide, voire d un refuge. 3 Refuges pour sans-abri, pour jeunes de la rue ou en difficulté et pour personnes sans adresse fixe. 4 Hôtel, motels, chambres pour touristes de même qu «autres logements collectifs» offrant des services. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM. D autre part, le parc de logements privés québécois n est pas nécessairement occupé par des résidents permanents. Lors des deux derniers recensements, un ratio de près de 8 % dudit stock se retrouvait dans une telle situation et le «parc non permanent» a augmenté de quelque unités (de 2006 à 2011). Dans une certaine mesure, le nombre de «logements occupés par des résidents non permanents» reflète l ampleur de la taille du stock de «résidences secondaires». NOMBRE DE LOGEMENTS AU QUÉBEC, 2006 ET 2011 Privé total Permanents 1 Écart (7,6 %) (7,9 %) N/D 1 C est-à-dire des logements privés qui ne sont pas occupés par des résidents habituels (lieux de résidence principale). 2 Estimations du parc de logements non permanents au Québec. 3 Écart en termes absolus (en %). Source : STATISTIQUE CANADA, Recensements 2006 et Documents annexes P a g e 29 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

30 Quoique non recensé de façon officielle et formelle dans les statistiques de production neuve par la SCHL, les «résidences secondaires» représentent néanmoins un segment non négligeable du marché de l habitation. Ce type de logement est de plus une source non négligeable de travaux de construction neuve, de rénovations et de modifications pour les entrepreneurs généraux et spécialisés. Dans les milieux de villégiature, une large part du volume d affaires potentiel des constructeurs locaux y est directement associée. Au début des années 1990, Statistique Canada estimait à le nombre de «maisons de villégiature» que le Québec comptait. Par rapport au nombre total de ménages qui existait à cette époque (2,156 M), le «taux de propriété secondaire» se situait à 6,8 %. Entre le milieu des années 1970 et la fin de la décennie 1990, il appert que ce taux aurait peu varié 1. Les ménages «urbains» possédaient alors quelque 9 résidences secondaires sur 10. Les ménages sans enfants (1 cas sur 2) et ceux de personnes âgées ou de couples avec enfants 2 (près de 25 % dans chaque cas) se partageaient d autre part à cette époque le stock secondaire d une manière distincte, selon les données disponibles. NOMBRE D UNITÉS RÉSIDENTIELLES COMPLÉMENTAIRES MISES EN MARCHÉ AU QUÉBEC, DE 2000 À 2011 Chalets Transformations Total Moyenne Source : STATISTIQUE CANADA, Permis de bâtir, valeurs résidentielles et nombre d unités selon le type de logement, tableau À l exclusion de la propriété d une autre résidence ailleurs au Canada, voire aux États-Unis ou ailleurs à l extérieur du Québec. Ces derniers peuvent par contre profiter d une maison de villégiature qui appartient à un parent plus âgé qui en donne l accès à ses enfants et petits-enfants. De plus, les familles avec enfants peuvent louer un chalet plutôt que de l acheter. Documents annexes P a g e 30 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

31 La performance de l industrie de l habitation a été, depuis l an 2000, embellie par les deux courants de marché précédents (résidence secondaire et investissement immobilier). Dans un cas comme dans l autre, les unités résidentielles qui ont été construites n étaient pas directement reliées à la croissance des ménages. Les besoins satisfaits n étaient donc pas reliés à la croissance démographique mais plutôt associés au «mode de vie» des ménages et à la conjoncture socioéconomique des années D ici la fin de la décennie actuelle et au cours des années , les logements neufs que la résidence secondaire et l investissement ont récemment généré dans leur sillage risquent de ne plus être au rendez-vous d une manière aussi forte. Les promoteurs, constructeurs et entrepreneurs du milieu de l habitation auront donc à s adapter à ce «nouveau» contexte de marché. 4. LA SEGMENTATION DU MARCHÉ Au cours des 20 prochaines années ( ), les marchés à satisfaire par l industrie ne seront pas nécessairement les mêmes que ceux des dernières décennies. Plusieurs nouveaux courants de marché ont déjà pris place, voire sont maintenant des segments majeurs de la production neuve. D autres voient le jour et certains sont en gestation. La nature des ménages de demain en termes de type et d âge sont en large partie à la base des modifications récentes, actuelles et futures. 4.1 Les divers types de ménages Entre 1976 et 2006, les ménages familiaux ont vu leur importance relative chuter de 80 % au deux tiers et des ménages non familiaux ont occupé de plus en plus l avant-scène. La chute, voire la dégringolade la plus forte a été néanmoins ressentie par les couples avec enfants, qui ont vu leur influence globale passer de près de 50 % en 1976 à 28 % en 2006 et probablement à 25 % à l heure actuelle. À l opposé, les personnes vivant seules ont doublé leur poids dans la composition générale des ménages. Documents annexes P a g e 31 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

32 NOMBRE ET RATIO PAR TYPE DE MÉNAGES AU QUÉBEC, EN 1976 ET 2006 Nombre en Ratio en Unifamiliaux % 72 % 68 % 64 % Couples avec % 40 % 34 % 28 % enfants Couples sans % 22 % 23 % 26 % enfants Monoparentales % 10 % 11 % 10 % Non familiaux % 27 % 31 % 35 % Personnes seules % 22 % 27 % 31 % Autres non familiaux % 5 % 4 % 4 % Total ménages Incluant ménages multifamiliaux en 1976 et en Source : STATISTIQUE CANADA, Recensements quinquennaux. En termes absolus, les couples avec enfants ne sont plus aussi nombreux aujourd hui qu il y a 35 ans, et ce, même si le total des ménages québécois a crû de 1,3 million. Les couples sans enfants et les familles monoparentales ont, quant à eux, été multipliés par presque deux depuis le milieu des années Néanmoins, les ménages «d une seule personne» ont vu leur importance passer de moins de à plus de 1 M à l heure actuelle (soit 3 fois plus). Les ménages propriétaires et les ménages locataires ont vécu, chacun à leur façon, les changements sociaux précédents. La croissance que chaque mode de tenure a connue a été de plus fort différente. En pratique, la hausse du nombre de propriétaires ( ménages) a été 3 fois supérieure à celle du nombre de locataires ( ménages). Cela a généré dans son sillage la transformation du Québec : d un territoire dominé par les locataires, il est devenu un territoire où les propriétaires sont aujourd hui le groupe dominant (pour plus de 60 % des ménages). En parallèle, le visage en 2012 de la propriété et celui du logement locatif ne sont plus comparables à ceux qui prévalaient en Dans le marché de la propriété, les «couples avec enfants» ont connu une progression de ménages alors que ce même type a enregistré une diminution de près de ménages qui vivaient en location. Le nombre de «couples sans enfants» et de «familles monoparentales» a augmenté respectivement de plus de et de près de chez les propriétaires. Chez les locataires, le premier groupe a chuté de et le second a connu une hausse de ménages. Pour ce qui est des «personnes seules», leur poids absolu a connu un bond de propriétaires et de locataires. En définitive, le secteur locatif a été Documents annexes P a g e 32 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

33 le lieu d accueil d un nombre croissant de ménages de personnes seules et de familles monoparentales. À l opposé, tous les types de ménages ont connu une augmentation dans le marché de la propriété. Sur le plan historique, l arrivée massive (près de ménages) dans le marché de la propriété des nouveaux ménages de «couples avec enfants» s est principalement réalisée lors de la période Au cours des 10 années suivantes, leur nombre n a cru que de ménage ( ) et, pour , on a assisté à un recul absolu ( ménages). En contrepartie, les «couples sans enfants» n ont cessé d enregistrer une croissance de plus en plus forte ( , et ménages). Les «familles monoparentales» ont connu une trajectoire à la fois plus stable et constante (hausse de ± ménages propriétaires à chaque période de 10 ans). Une situation similaire a prévalu en ce qui concerne les ménages de «personnes seules» ( , et ménages). Documents annexes P a g e 33 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

34 VARIATIONS DU NOMBRE DE MÉNAGES, SELON LE TYPE ET LE MODE DE TENURE, AU QUÉBEC, DE 1976 À 2006 Nombre Variation Propriétaires Couples avec enfants Couples sans enfants Monoparentales Multifamiliaux Personne seule Autre non familial Total Locataires Couples avec enfants Couples sans enfants Monoparentales Multifamiliaux Personne seule Autre non familial Total Source : STATISTIQUE CANADA, Recensements quinquennaux. Documents annexes P a g e 36 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

35 Dans le secteur locatif, tous les types de ménages unifamiliaux ont enregistré des hauts ou des bas selon la période de référence considérée. Les «couples avec enfants» ont toujours diminué, mais d une façon variable. Les «couples sans enfants» ont connu une variation de l ordre de par 10 ans, en baisse ( et ) ou en hausse ( ). Les «familles monoparentales» ont vu leur croissance absolue s amenuiser ( et ménages) et finalement chuter ( en ). Les «personnes seules» locataires ont crû de durant les vingt premières années, puis diminué de moitié récemment ( ménages en ). L examen de la trajectoire historique des ménages locataires laisse aussi voir la place de plus en plus forte que la «population immigrante» occupe au Québec. À titre illustratif, les ménages «multifamiliaux» ont connu une percée de plus en plus positive ( ménages pour ), quoique négligeable en termes absolus. D ici 10 ou 20 ans, les ratios de ménages par type et statut d occupation sont de nature à continuer sur leur lancée historique. Les ménages «unifamiliaux» s inscriront à nouveau en baisse graduelle, et ce, tout particulièrement en ce qui concerne les couples avec enfants. L augmentation récente du nombre de naissances et la place accrue occupée par les familles monoparentales devraient réduire le rythme précédent de décroissance. En contrepartie, le vieillissement croissant de la population entraînera dans son sillage la poursuite de la hausse du ratio de couples sans enfants. En parallèle, la présence et le poids des ménages de personnes seules se feront sentir d une manière accrue, et ils pourraient représenter en 2031 près de 2 ménages québécois sur 5. Pour comprendre la segmentation courante et future du marché québécois de l habitation, on se doit de considérer, en parallèle, l occupation des divers types de logements par des ménages de groupes d âge distincts. Les intérêts des divers groupes d âge en matière d habitation dépendent grandement du stade de la vie où ils sont rendus, de leur statut familial, de leurs besoins en termes d espace et de services et, bien sûr, de leur capacité de payer. Documents annexes P a g e 37 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

36 ÉVOLUTION DES MÉNAGES, SELON LE TYPE ET LE MODE DE TENURE, AU QUÉBEC, DE 1976 À 2006 Propriétaires Ratio par type selon la période Unifamiliaux 91 % 87 % 82 % 80 % 78 % Couples avec 64 % 57 % 47 % 42 % 38 % enfants Couples sans 21 % 23 % 27 % 30 % 32 % enfants Monoparentales 6 $ 7 % 7 % 8 % 8 % Multifamiliaux 1 % 1 % 1 % 1 % 1 % Non familiaux 8 % 12 % 17 % 19 % 21 % Personnes seules 6 % 9 % 14 % 17 % 19 % Autre non familial 2 % 3 % 3 % 2 % 1 % Total ménages 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Locataires Unifamiliaux 68 % 56 % 49 % 47 % 45 % Couples avec 32 % 20 % 17 % 15 % 13 % enfants Couples sans 26 % 21 % 17 % 18 % 18 % enfants Monoparentales 10 % 14 % 15 % 14 % 13 % Multifamiliaux 1 % 0 % 0 % 1 % 0 % Non-familiaux 32 % 44 % 51 % 53 % 55 % Personnes seules 26 % 37 % 44 % 47 % 49 % Autre non familial 6 % 7 % 7 % 6 % 6 % Total ménages 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Source : STATISTIQUE CANADA, Recensements quinquennaux. Documents annexes P a g e 38 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

37 4.2 La segmentation par classes d âge Au début de leur cycle résidentiel, les jeunes (moins de 25 ans) optent majoritairement pour le secteur locatif quand ils décident de quitter le nid familial pour fins d étude, de travail ou de «vie commune». Les plex et petits immeubles multifamiliaux accaparent le gros de ce bassin de clientèle, qui ne devrait pas fluctuer d ici 2031 d une manière notable. Les ans constituent un groupe particulier, car c est souvent la période de la vie où on devient propriétaire à moins de décider de demeurer locataire. Pour encore quelques années, les ans sont de nature à influencer le marché de la propriété, si on leur laisse l opportunité de s exprimer. Récemment, ils ont acquis des maisons et encore plus des copropriétés à prix abordables. Dans le futur, les opportunités de faire de même sont susceptibles de s estomper. Les ménages un peu plus vieux, soit les personnes dans la «trentaine» plus ou moins avancée et ceux de ans, sont un groupe qui devrait connaître un cheminement fort semblable. CYCLE DE VIE ET CROISSANCE DÉMOGRAPHIQUE Les classes d âge intermédiaire (40-45 ans à ans) s inscrivent à l heure actuelle à un point tournant historique. Les personnes de ans sont pour en baisse alors que celles de ans sont en croissance au cours de la même période. Au cumul, leur influence absolue a atteint un sommet en 2011 et devrait diminuer progressivement d ici 2026 (chute de près de individus en 15 ans; par année). Les marchés des acheteurs d une deuxième maison (ou plus), d une résidence plus luxueuse et même d une première propriété seront donc influencés vers le bas par ce segment de clientèle qui se retrouve souvent à un sommet en ce qui concerne leur statut social, leurs revenus et leurs besoins d espace (en termes de superficie habitable en pieds carrés). Les personnes-ménages de 55 ans, voire de 60 ou 65 ans et plus, sont celles qui auront le plus grand poids dans la démographie future. En , leur variation sera supérieure à celle de la population et des ménages en général. Les 2/3 des ans étaient en 2006 propriétaires de leur lieu de résidence et le 1/3 du parc résidentiel possédé au Québec était entre leurs mains. Ils ont souvent été les premiers acheteurs lors des années 1970 et 1980 et veulent conserver leur autonomie résidentielle. Par contre, plus ils vieilliront, plus ils seront portés à déménager dans un logement locatif. L âge moyen à l entrée dans le marché actuel des résidences pour personnes âgées est un peu supérieur à 75 ans. Ce seuil ne devrait pas se modifier dans le futur et sera possiblement supérieur en 2026 et Les«résidences pour 65 ans et plus» ont modifié leur image de façon draconienne durant les 10 ou 15 dernières années par rapport aux «Manoirs» du début des années Des changements auront de nouveau lieu d ici 2021, année qui marque la fin du cycle d arrivée des baby-boomers à l âge de la retraite (65 ans). Documents annexes P a g e 39 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

38 À la fin de la pyramide des âges, on retrouve les 85 ans ou plus. En 2011, on comptait un peu plus de personnes chez les «seniors». Ce groupe verra son poids passer à plus de au milieu de la présente décennie et au-delà de dans moins de 10 ans (en 2021). À la fin de la période de référence, soit en 2031, son nombre sera supérieur à ménages privés. En 20 ans, la place occupée par les ménages de 85 ans ou plus pourrait donc croître de logements. Documents annexes P a g e 40 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

39 MODE D OCCUPATION DU PARC RÉSIDENTIEL AU QUÉBEC, EN 2006 Type de Classes d âge des ménages bâtiment Moins 25 ans ans ans ans ans ans 75 ans et plus Total Propriétaires Individuelle 57,8 % 69,1 % 74,3 % 73,3 % 71,4 % 68,5 % 65,0 % 71,2 % Jumelée 6, 5 % 7,9 % 7,4 % 7,2 % 6,0 % 5,2 % 4,5 % 6,6 % En rangée 3,0 % 3,1 % 3,0 % 3,1 % 3,0 % 2,4 % 1,7 % 2,8 % Duplex 7,5 % 5,0 % 4,9 % 5,2 % 5,5 % 7,1 % 10,1 % 5,8 % 4 étages et moins 20,3 % 12,2 % 8,3 % 8,9 % 10,5 % 11,9 % 12,5 % 10,3 % 5 étages et plus 2,1 % 1,2 % 0,8 % 1,0 % 2,0 % 3,5 % 5,1 % 1,9 % Mobile 1,9 % 1,2 % 0,9 % 0,9 % 1,1 % 1,1 % 0,6 % 1,0 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Locataires Individuelle 4,9 % 6,4 % 8,4 % 8,2 % 7,2 % 6,8 % 6,2 % 7,1 % Jumelée 1,8 % 2,3 % 3,0 % 2,6 % 2,3 % 2,0 % 1,6 % 2,3 % En rangée 1,2 % 1,6 % 2,2 % 2,1 % 1,8 % 1,4 % 1,0 % 1,7 % Duplex 9,2 % 10,5 % 11,7 % 12,9 % 12,1 % 11,5 % 9,2 % 11,2 % 4 étages et moins 75,3 % 72,4 % 68,2 % 67,6 % 66,3 % 62,0 % 52,9 % 66,9 % 5 étages et plus 6,8 % 6,1 % 5,7 % 5,7 % 9,3 % 15,3 % 28,6 % 9,9 % Mobile 0,6 % 0,6 % 0,6 % 0,7 % 0,6 % 0,6 % 0,4 % 0,6 % Total 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Source : STATISTIQUE CANADA. Documents annexes P a g e 40 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

40 Quant aux 85 ans et plus, leur impact sur le marché de l habitation au Québec doit être aussi examiné à partir des populations concernées. En effet, une large part des besoins de cette population en ce qui concerne son lieu et son type d habitation n est pas nécessairement associée au secteur privé. Les places en ressources intermédiaires (RI) constituées par les logements ou chambres en résidence privée et en milieu institutionnel (lits d hébergement en CHSLD ou autres) constituent pour ce groupe d âge un type d hébergement important. Les problèmes d ordre cognitif, notamment la maladie d Alzheimer, ont une incidence majeure dans le choix du logement chez les «seniors». Le tableau ci-dessous indique les «besoins» en ce qui concerne divers types de ressources d hébergement hors marché privé que le Québec enregistre en 2011 et devrait connaître d ici 10 ou 20 ans. Les calculs sont basés sur les ratios courants couramment reconnus dans le réseau du MSSS. BESOINS PARTICULIERS EN HÉBERGEMENT POUR PERSONNES ÂGÉES AU QUÉBEC EN 2011, 2021 ET 2031, PAR TYPE DE RESSOURCES Population de base 65 ans et plus ans et plus ans et plus Avec incapacités Totales Graves Alzheimer Besoins spéciaux En établissement Lits hébergement Ressources intermédiaires C est-à-dire les 2/3 des 85 ans ou plus souffrant d une incapacité grave. Ces derniers représentent 3 personnes sur 4 ayant 85 ans et plus. 2 C est-à-dire le 1/3 des 85 ans ou plus qui ont une incapacité quelconque et qui devraient se retrouver idéalement dans un établissement adapté à leurs besoins particuliers. Règle générale, ce type d établissement est de nature institutionnelle. 3 Pour les lits d hébergement et les places RI, les besoins font référence à une norme de 3,1 lits et 1 place par 100 personnes de 65 ans ou plus. Source : BÉLANGER, Pierre (économiste), Calculs, hypothèses et estimations. Documents annexes P a g e 41 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

41 LE MARCHÉ DE LA RÉNOVATION RÉSIDENTIELLE AU QUÉBEC 5. LE MARCHÉ DE LA RÉNOVATION RÉSIDENTIELLE Les activités économiques associées au maintien et à l amélioration du parc de logements existants au Québec sont très peu documentées comparativement aux divers investissements qui concernent la nouvelle construction. La nature et le volume des travaux de réparation, d entretien, d amélioration et de modification ont historiquement peu fait l objet d une évaluation, voire d une estimation de leur ampleur et de la segmentation de leur marché spécifique. Par surcroît, les enquêtes ou analyses qui ont été produites au fil des 20 ou 25 dernières années ont connu des changements majeurs. Le segment de marché qui a été le plus documenté porte sur les ménages de propriétaires-occupants, et ce, tant au Québec que dans l ensemble du Canada. En pratique, depuis 1987, Statistique Canada produit des estimations des dépenses de réparation et de rénovation pour ce genre spécifique de ménages privés. L Enquête sur les dépenses des familles (EDFAM), l Enquête sur les réparations et rénovations effectuées par les propriétaires occupants (ERRP) et l Enquête sur les dépenses des ménages (EDM) ont été les trois (3) principales sources utilisées. Il convient aussi d indiquer que l EDM est venue remplacer l EDFAM à partir de 1996, et que l ERRP a été annulée à partir de l année de référence En pratique, une nouvelle version de l EDM est utilisée depuis 2005 par Statistique Canada pour mesurer les activités dans ce secteur particulier du marché global des réparations et rénovations résidentielles. Ce choix a été fait en raison des écarts croissants qui existaient depuis 1996 entre l ERRP et l ancienne version de l EDM (de 1996 à 2003). Les estimations produites concernent deux grands postes de dépenses, dont celles relatives aux réparations et à l entretien des éléments intérieurs (appareils de chauffage, équipements électriques, peinture et papier peint, revêtements de sol, murs et plafonds, fenêtres et portes ) ou extérieures (toitures et gouttières, clôtures, patios, piscines ). Le second poste, «améliorations et modifications» 1, porte sur : des ajouts, rénovations et modifications; de nouvelles installations d équipements et d accessoires; le remplacement d équipements et d accessoires. 1 Ajouts ou extensions à la structure (pièces, garages, porche ), rénovation de pièces, murs extérieurs et toitures, portes et fenêtres, appareils et équipements électriques de chauffage et de climatisation, revêtements de sol rigide et moquettes, aménagements paysagers divers, etc. Documents annexes P a g e 42 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

42 Les données publiées par Statistique Canada concernent par contre principalement le Canada dans son ensemble, et sont peu fragmentées. Pour la province de Québec, l information accessible est donc réduite et peu détaillée. Néanmoins, certaines estimations de l EDM au sujet des dernières années permettent d obtenir des estimations sur les dépenses en «réparations et améliorations» payées par les locataires et celles de «réparations et entretien» des propriétaires-occupants, avec ou sans hypothèque. Finalement, à certaines occasions, les dépenses «d entretien, réparations et remplacements» reliées aux maisons de villégiature ont été accessibles. 5.1 La situation québécoise pour l année 1996 Au plan historique, l année 1996 gagne à être analysée avec une attention particulière. Pour cette période, Statistique Canada établissait à 4,6 milliards de dollars les dépenses en immobilisations liées à la rénovation et à l entretien au Québec. Ce total incluait 1 milliard de dollars pour les dépenses d entretien et réparations par rapport à 3,6 milliards de dollars pour la rénovation. Un vaste sondage 1 commandité par la SHQ, la SCHL et l APCHQ a permis par ailleurs d évaluer à 4,9 milliards de dollars les dépenses des propriétaires et locataires québécois 2. Les premiers étaient responsables de 96 % des débours (4,7 milliards de dollars) alors que les locataires ont dépensé 200 millions de dollars. Ces dépenses ont été effectuées par un peu moins de 2 ménages québécois sur 3. En pratique, 37 % des répondants ont indiqué ne pas avoir effectué de travaux de rénovation en Quant aux autres, un peu moins de 10 % ont déboursé moins de 100 $ et 54 % des ménages interrogés ont dépensé une somme de 100 $ ou plus. Par le fait même, c est près de 1,8 million de ménages qui auraient effectué des débours pour l entretien ou la rénovation de leur logement (sur les ménages que le Québec comptait à cette date). Selon le statut d occupation, les 3/4 des ménages propriétaires ont dépensé au moins 100 $, comparativement à 29 % seulement des locataires. Facteur à souligner, 1 propriétaire sur 5 n aurait pas fait des travaux en 1996 et 3 locataires sur 5 n avaient effectué aucune dépense. Quelle que soit la région où habitaient les ménages propriétaires, aucune différence particulière n existait en regard de la propension à rénover. Celle-ci se situait à 3 ménages sur 4 3. Le débours moyen effectué par ménage rénovateur n était pas non plus très différent d une région à l autre. La région de Québec était celle où il était le plus élevé (4 397 $) et la région de Montréal se situait au second rang (4 102 $). Le reste de la Auprès de plus de ménages québécois scindés en 3 régions, soit Montréal, Québec et le reste de la province. L enquête a été réalisée en par le consortium d entreprises composé d Ad Hoc Recherche, Panache et Pierre Bélanger, économiste. Que le ménage ait dépensé plus de 100 $ ou non. Il devait toutefois avoir fait des travaux de réparation ou d entretien quelconques durant la période de référence retenue. Documents annexes P a g e 43 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

43 province enregistrait quant à lui un débours moyen de $. En contrepartie, compte tenu de la répartition des ménages propriétaires au Québec, la RMR de Montréal captait en 1996 près de 2 milliards de dollars (1,9 G$) des dépenses, et cela représentait 40 % du total provincial. La RMR de Québec comptait pour 500 millions de dollars (10 % du total) et le reste du Québec pour 2,3 milliards de dollars, soit la moitié du débours dans toute la province. DÉPENSES EN RÉPARATIONS ET RÉNOVATIONS DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 1996 Propriétaires 4,7 G$ Locataires 0,2 G$ Total 4,9 G$ Montréal 1,9 G$ Québec 0,5 G$ Autre 2,3 G$ Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec Un grand nombre de type de travaux ont été recensés lors de l enquête téléphonique Ad Hoc Recherche, Panache et Pierre Bélanger, économiste. La répartition pour les quatre grands groupes ayant un caractère relativement homogène fait ressortir quelques autres éléments intéressants. Par secteur, on recensait chez les propriétaires une somme de : 690 M$ pour les dépenses d entretien et les réparations; 1,016 G$ pour le remplacement ou un nouvel équipement; 1,441 G$ en ajouts, agrandissements et aménagements paysagers; 1,547 G$ pour les rénovations, modifications et améliorations. Le débours moyen par projet de rénovation était quant à lui variable d un genre de travail à l autre (de 650 $ à $, selon le cas). Il est également intéressant de souligner que chaque ménage propriétaire rénovateur avait en moyenne réalisé 2,3 projets de rénovation en Documents annexes P a g e 44 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

44 RÉPARTITION DES DÉPENSES ET DÉBOURS MOYEN DES PROPRIÉTAIRES QUÉBÉCOIS, EN 1996 Dépenses totales Débours moyen Entretien et réparations 690 M$ 651 $ Remplacement d équipements 1,016 G$ $ Ajouts et agrandissements 1,441 G$ $ Rénovations et modifications 1,547 G$ $ Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec Il est intéressant de souligner qu un nombre relativement restreint de propriétaires étaient responsables d une fraction importante des dépenses de rénovation. En pratique, 16 % des ménages rénovateurs étaient responsables des 2/3 (69 %) de la valeur totale des rénovations au Québec 1. En définitive, le gros des dépenses repose sur la décision de rénover d un nombre somme toute restreint de ménages propriétaires, qui effectuent chacun des dépenses majeures. Ceux-ci rénovent vraiment alors que les autres modifient plus ou moins en profondeur leur stock d habitation. MÉNAGES PROPRIÉTAIRES RÉNOVATEURS ET VALEUR DES TRAVAUX, AU QUÉBEC, EN 1996 Dépenses type Rénovateurs Ratio dépenses 1 Aucune 20 % NIL 1-99 $ 5 % 1 % $ 20 % 2 % $ 25 % 12 % $ 13 % 16 % Plus de $ 15 % 69 % 1 Du total des dépenses faites par l ensemble des ménages rénovateurs. Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec En ce qui concerne la répartition de la valeur des dépenses faites par les propriétaires rénovateurs à contrats ou pour l achat de matériaux exclusivement, elle se divisait globalement à parts égales. En pratique, sur les 4,7 G$, un ratio de 53 % (2,5 G$) allait à l achat de matériaux et 47 % (2,2 G$) au paiement de contrats réalisés par des entrepreneurs (généraux ou spécialisés) ou d autres professionnels. Ce résultat fait contraste avec la 1 Si l on inclut les propriétaires et les locataires, les 2/3 des dépenses totales en 1996 étaient le fait de seulement 9 % des ménages québécois. Documents annexes P a g e 45 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

45 perception générale de plusieurs intervenants, qui avancent que 75 % des dépenses sont associées à l achat de matériaux, sans l embauche de tiers professionnels. Par contre, quand on considère l ensemble des projets réalisés, on constate que la très grande majorité s effectue sans le recours à des entrepreneurs en rénovation. On constate néanmoins que le débours moyen est deux fois plus élevé pour le paiement de travaux à contrats que pour le seul achat de matériaux (valeur moyenne de $ contre $). VALEUR DES TRAVAUX DE RÉNOVATION SELON LE TYPE DE DÉBOURS EFFECTUÉ PAR LES PROPRIÉTAIRES, DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 1996 Contrats Matériaux Total Dépenses totales 2,5 G$ 2,2 G$ 4,7 G$ Débours moyen $ $ $ Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec Les dépenses des propriétaires occupants en 2002 L enquête SHQ, SCHL et APCHQ conduite au milieu des années 1990 a permis de constater que les sommes les plus importantes dépensées dans le marché de la rénovation le sont par les propriétaires-occupants. Ils étaient responsables de 96 % des dépenses totales des ménages québécois en 1996 et 4 propriétaires sur 5 avaient entrepris des travaux sur leur résidence. Dans cette perspective, il est intéressant d examiner les résultats d une étude effectuée par Statistique Canada concernant l année 2002, qui porte sur ce groupe dominant de ménages rénovateurs 1. Cette étude évaluait à 5,039 G$ leur total des dépenses en Si l on considère cette valeur comme représentative de la réalité du marché québécois, la hausse des dépenses totales aurait été de 7,2 % entre 1996 et 2002 (soit de 340 millions en 6 ans). La dépense moyenne était quant à elle de $ et les travaux à contrats représentaient 60 % du total. Ce ratio est légèrement supérieur à celui mentionné précédemment pour l année 1996 (53 %), mais cette divergence s explique en grande partie par la méthodologie adoptée dans chacune des études. Par rapport aux autres provinces canadiennes, le Québec enregistrait, pour les «achats de matériaux séparément», une proportion un peu plus forte (40 %) qu en Ontario (30 %) et en Colombie-Britannique (35 %). 1 STATISTIQUE CANADA, Dépenses en réparations et rénovations effectuées par les propriétaires-occupants en 2002, XIB. Cette enquête s inscrit dans la lignée des rapports ERRP mentionnés en introduction. Documents annexes P a g e 46 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

46 DÉPENSES MOYENNES EFFECTUÉES PAR LES PROPRIÉTAIRES-OCCUPANTS, POUR DES RÉPARATIONS ET DES RÉNOVATIONS, AU QUÉBEC, EN 2002 Total Contrats Matériaux Réparations, entretien et équipements $ 732 $ (56)* 564 $ (44) Réparation et entretien $ 606 $ 438 $ Remplacement d équipements 252 $ 126 $ 126 $ Ajouts, rénovations et installations $ 968 $ (62) 594 $ (38) Ajouts divers 545 $ 317 $ 229 $ Rénovations et modifications 790 $ 506 $ 284 $ Nouvelles installations 227 $ 145 $ 82 $ Réparations et rénovations $ $ (60) $ (40) * Répartition du total (en %) par genre de travaux. Source : STATISTIQUE CANADA, Catalogue, n o , L enquête 2002 de Statistique Canada est aussi intéressante à analyser du fait qu elle fournit des données pour cinq grands types de travaux répartis en deux catégories. Ainsi, les «réparations et entretien», qui font référence à une multitude de petits projets très souvent tous aussi semblables les uns que les autres, totalisaient un peu plus de 1 G$. Le «remplacement d équipements» de diverses natures (de plomberie, électriques, de chauffage et climatisation, revêtements de sol ) contribuait pour sa part à la hauteur de 250 M$. Les «ajouts» au bâtiment (incluant les garages) et sur le terrain (aménagement paysager, piscines, patios, clôtures ) représentaient près de 550 M$. Les «rénovations et modifications» effectuées à l extérieur et à l intérieur constituaient le second type de travaux le plus important, avec près de 800 M$. Finalement, les «nouvelles installations» fermaient la marche avec un peu plus de 225 M$. Par rapport aux deux grandes catégories de travaux, les «achats de matériaux» recensés concernaient les «répartitions et entretien» dans une proportion de 45 % contre moins de 40 % pour la catégorie «ajouts et rénovations». Ces données sont tout à fait cohérentes avec celles des autres analyses qui ont porté sur le marché de la rénovation. Quant aux dépenses effectuées pour les travaux à contrats, elles concernaient surtout les «ajouts, rénovations et nouvelles installations». En contrepartie, c est pour ce type de travaux que les dépenses des ménages qui effectuaient eux-mêmes les travaux étaient les moins élevées. Le même rapport de Statistique Canada fournit en parallèle des estimations de la dépense totale au Québec pour la période de 1993 à 2002, exception faite de l an Les données produites sont en dollars constants de 2002 et peuvent être traduites en dollars courants, si l on utilise l indice d ensemble des prix à la Documents annexes P a g e 47 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

47 consommation (IPC) pour le Québec. Le tableau ci-dessous reproduit les dépenses globales selon les deux façons (dollars constants ou courants) 1. TOTAL DES DÉPENSES EN RÉPARATIONS ET RÉNOVATIONS, DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, DE 1993 À 2002, EN MILLIONS DE DOLLARS Année Dollars constants 1 Dollars courants $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ 1 Pour l année Ajustés pour tenir compte de l inflation générale. Source : STATISTIQUE CANADA, Dépenses en réparations et rénovations effectuées par les propriétairesoccupants, Les facteurs influant sur les dépenses 2 La probabilité de rénover et les sommes consacrées à l amélioration du «stock d habitation» des propriétaires-occupants sont influencés par divers facteurs. Le sondage Ad Hoc Recherche, Panache et Pierre Bélanger, économiste, pour l année 1996 et l ERRP de 2002 produite par Statistique Canada fournissent des informations sur l importance de certains éléments qui ont été et sont de nature à avoir un impact notable sur les dépenses. 1 L évolution historique du total des dépenses en réparations et rénovations indique une croissance majeure entre les années 1990 et Cette hausse est en partie due à l adoption d une nouvelle méthodologie d estimation à partir de Quoique les données antérieures aient été révisées en conséquence, ce ne sont pas nécessairement les mêmes travaux qui ont été recensés tout au long de la période de référence considérée. 2 Les informations consignées dans cette section réfèrent à l étude sur le marché de la rénovation commanditée par la SHQ, la SCHL et l APCHQ en 1996, de même qu à l Enquête sur les réparations et rénovations des propriétaires occupants ERRP de 2002, produite par Statistique Canada. Il convient aussi de souligner que le Centre interuniversitaire de recherche en analyse des organisations (CIRANO) a aussi produite une Analyse multi-variée de la rénovation résidentielle au Québec à partir du sondage de 1996, et que les résultats obtenus ont été similaires. Documents annexes P a g e 48 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

48 L incitation à rénover décroît avec le vieillissement du ménage. En pratique, la proportion diminue lentement avant 65 ans (d un peu plus de 80 % chez les jeunes, comparativement à 78 % pour les ans), puis chute à 55 % pour les «seniors». En ce qui concerne les dépenses en rénovation, les ans en représentaient le 1/3 (dans le sondage de 1996) et les ans, comme les moins de 35 ans, un ratio d un peu plus de 20 % chaque groupe. Par rapport au niveau d éducation et au revenu total du ménage rénovateur, ceux ayant la scolarité la plus élevée et les revenus les plus élevés réalisent davantage de projets. Les ménages dont la scolarité atteint le collégial ou l université, de même que ceux touchant un revenu plus élevé (au-delà de $ en 1996), manifestaient en pratique une propension à rénover qui oscillait autour de 80 %. Chez les autres ménages, le ratio se situait plutôt à %. Le même genre de situation existe également en ce qui concerne la taille du ménage, où ceux de 3 personnes et plus (c est-à-dire les couples avec enfants) dépensaient plus que les autres ménages québécois. En somme, les ménages rénovateurs sont plus souvent des propriétaires d âge moyen, scolarisés, disposant de revenus supérieurs et faisant partie de ménages de plus grande taille 1. PROPENSION À RÉNOVER ET DÉBOURS MOYEN SELON L ÂGE DU MÉNAGE, AU QUÉBEC, EN 1996 Type de ménages % rénovateurs Débours moyen Moins de 35 ans 83 % $ ans 79 % $ ans 75 % $ ans 72 % $ 65ans ou plus 55 % $ Total 1 74 % $ 1 Par rapport à ceux ayant dépensé 100 $ ou plus en Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec L âge de la résidence et sa valeur ont moins d incidence sur la propension à rénover. L année de construction de la résidence a peu d effet : 75 % de rénovateurs pour les résidences de tous âges. Mais il en va autrement en ce qui concerne la valeur de la résidence. En 1996, la proportion de rénovateurs augmentait graduellement de moins de 70 % quand il s agissait d une habitation de moins de $, jusqu à plus de 80 % pour une habitation de $ ou plus. Le facteur le plus déterminant semble toutefois relié à la durée de résidence. 1 Le même type de relations entre l âge, la taille, le type et la scolarité du ménage peut être constaté au niveau canadien, et ce, tel que mentionné dans l enquête ERRP 2002 de Statistique Canada. Documents annexes P a g e 49 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

49 Les acheteurs de maisons neuves et les acheteurs de résidences existantes sont de grands rénovateurs, particulièrement au cours des premières années qui suivent leur installation. L aménagement paysager général de la propriété (gazon et plantations, clôtures, patios, terrains ), les travaux intérieurs (peinture et décoration, revêtements de sol ) ou extérieurs (toiture, portes et fenêtres ), comme les «nouvelles installations» et les «ajouts structurels» au bâtiment, sont tous des travaux que les «nouveaux résidants» effectuent le plus souvent lors de leur achat ou au cours des deux ou trois années qui suivent. Nombre de ces travaux ne sont pas inclus dans la livraison d un grand nombre de maisons neuves (aménagement paysager, entrée de garage ) alors que d autres sont réalisés par les nouveaux résidents de maisons existantes pour les mettre à leur goût, voire pour y effectuer des rénovations nécessaires. PROPENSION DES PROPRIÉTAIRES OCCUPANTS À RÉNOVER SELON LES ATTRIBUTS DE LEURS RÉSIDENCES, AU QUÉBEC, EN 1996 Année de construction % rénovateurs Valeur résidence % rénovateurs Avant % Moins de $ 69 % % $ à $ 72 % % $ à $ 78 % % $ à $ 76 % % $ à $ 80 % Durée résidence $ à $ 81 % 0-5 ans 80 % $ et plus 75 % 6-10 ans 76 % ans 74 % Ensemble 74 % 21 ans et plus 66 % Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec Les tableaux de l Annexe 1 indiquent comment, en 1996, les dépenses totales et les dépenses en rénovation se répartissaient selon les caractéristiques de la résidence des propriétaires occupants. La distribution est indiquée pour le total des dépenses, mais aussi en ce qui concerne quatre types de travaux considérés dans le sondage Ad Hoc Recherche, Panache et Pierre Bélanger, économiste. De façon particulière, lorsqu on considère l année de construction des résidences, on constate que les dépenses effectuées pour des ajouts, agrandissements et aménagements paysagers prennent plus d importance quand il s agit de résidences récemment construites. Pour les domiciles plus anciens, ce sont les dépenses de rénovations et de modifications qui dominent. Quant à la durée de résidence, plus celle-ci est longue, moins on dépense pour des travaux de rénovation. Lorsque la durée est inférieure à 6 ans, les dépenses portent alors principalement sur des ajouts, agrandissements et aménagements paysagers. Enfin, si la résidence d un ménage est de plus Documents annexes P a g e 50 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

50 grande valeur, on aura tendance à dépenser davantage pour la rénover et ainsi augmenter son «stock d habitation». Quant aux types de travaux de rénovation les plus importants que l étude SHQ, SCHL et APCHQ a permis d identifier pour l année 1996, ils sont indiqués dans le tableau ci-dessous. En ce qui concerne les travaux à contrats, les «fenêtres extérieures» enregistraient une somme de 241 M$ et les «toitures» un montant de 226 M$. Dans le cas du seul achat de matériaux, «l aménagement paysager» se classait loin devant tous les autres types de travaux. En contrepartie, le débours moyen 1 par type le plus élevé concernait l ajout de matériaux isolants (6 859 $). À $, on retrouvait les fenêtres extérieures et les toitures. Les revêtements de planchers (autres que les moquettes ou les tapis) représentaient un débours moyen de $. La réfection de la salle de bain et la finition du sous-sol constituaient les deux projets qui requéraient le débours moyen le plus élevé (2 600 $ et $). PRINCIPAUX PROJETS DE RÉNOVATION SELON LE TYPE DE DÉBOURS, AU QUÉBEC, EN 1996 (EN $) Type de débours Dépenses (M$) Valeur moyenne Contrats Fenêtres extérieures 241 $ $ Toiture refaite 226 $ $ Ajout de matériaux isolants 129 $ $ Autres revêtements de planchers 124 $ $ Aménagement paysager 123 $ $ Matériaux Aménagement paysager 292 $ $ Réfection de salle de bain 134 $ $ Finition du sous-sol 112 $ $ Autres revêtements de planchers 104 $ $ Ajout de matériaux isolants 101 $ $ Source : SHQ, La rénovation résidentielle au Québec Le débours moyen a été calculé en fonction du nombre de projets pour lesquels ce genre de débours était présent. La somme des débours moyens en contrats et en matériaux pour un projet donné diffère donc du débours global moyen pour ce même genre de projet. Documents annexes P a g e 51 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

51 5.4 Les débours récents en rénovation au Québec ( ) Comme il a été souligné au début de cette analyse du marché québécois de la rénovation résidentielle, la banque d informations accessibles au sujet de son importance et de ses caractéristiques n est pas volumineuse. Par surcroît, les estimations publiées au fil du temps ne concordent pas toujours. Depuis le milieu des années 2000, l Enquête sur les dépenses des ménages (EDM) constitue la source la plus fiable, et les données qui en ressortent gagnent à être examinées 1, particulièrement en ce qui concerne les dernières années. Les dépenses moyennes effectuées par les locataires et les propriétaires-occupants et les dépenses pour maisons de villégiature y sont indiquées en dollars constants de DÉPENSES DE RÉPARATIONS ET ENTRETIEN AU QUÉBEC, DE 2004 À Payées par le locataire 1 29 $ 26 $ 35 $ 33 $ 29 $ 20 $ Propriétaires-occupants $ 407 $ 217 $ 253 $ 300 $ 347 $ Maisons de villégiature 3 48 $ 34 $ 48 $ 78 $ 145 $ 100 $ 1 Entretien, réparations et améliorations. 2 Entretien, réparations et remplacements. 3 Entretien, réparations et remplacements. Source : STATISTIQUE CANADA, Enquête sur les dépenses des ménages, Tableau Les dépenses moyennes des ménages concernés ont connu des variations plus ou moins marquées d une année à l autre, sauf en ce qui concerne les locataires, dont les dépenses ont oscillé autour de 30 $ durant toute la période. Les dépenses des propriétaires-occupants ont connu un sommet en 2005 (407 $) avant d enregistrer une chute les trois années suivantes. En 2009, les dépenses (347 $) étaient redevenues comparables à celles de 2004 (364 $). Dans le cas des maisons de villégiature, les dépenses moyennes sont passées d un peu moins de 50 $ (de 2004 à 2006) à 145 $ pour 2008 et 100 $ en Les données de l EDM pour l année 2010 s inscrivent dans la continuité pour ce qui est de la dépense moyenne des locataires et des propriétaires-occupants. Elle s élevait à 33 $ pour le ménage locataire et à 326 $ pour le propriétaire-occupant. Ces données sont tout à fait cohérentes avec celles des années antérieures, 1 2 Au cours de cette période, les enquêteurs ont utilisé la même méthodologie d une période à l autre. Les données sont donc comparables. La vigueur du marché de la revente pour ce type d habitation n a certes pas été sans relation avec la hausse de la dépense moyenne au cours des dernières années. Documents annexes P a g e 52 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

52 même si elles ont enregistré des variations plus ou moins fortes à la baisse comme à la hausse. Pour 2011 et 2012, à ce jour, aucune estimation n est actuellement disponible. Néanmoins, on peut avancer sans trop de risques d erreur que les montants consacrés aux réparations, à l entretien et aux remplacements chez les propriétaires-occupants et pour les maisons de villégiature sont comparables. Dans le cas des années , le crédit d impôt consenti par le gouvernement fédéral pour les travaux de rénovation a contribué de façon notable à stimuler le marché. Les dépenses ont été importantes, de diverses natures, et elles ont concerné un grand nombre de propriétaires québécois. Le ratio de participants à des travaux a sans contredit été supérieur à la moyenne des années précédentes. Dans le cas de 2011 et de 2012, la conjoncture apparaît davantage semblable à celle de La dépense moyenne réfère au nombre de ménages déclarants que l on recense dans chaque type de ménage considéré. D autre part, pour chacun de ces derniers, le ratio de ménages déclarants n a pas été le même. Dans le cas des locataires, il s est situé autour de 8 % (pour déclarants) et, chez les propriétaires-occupants, il atteint 30 % (pour 1 million de déclarants). En ce qui a trait aux maisons de villégiature, le seuil n a été que de 3 % (pour déclarants). Par ailleurs, on peut indiquer que la dépense médiane par ménage déclarant a été, au cours de la période , voisine de 200 $ pour les locataires; 400 $ pour les propriétaires-occupants; 800 $ dans le cas des maisons de villégiature Les perspectives d évolution pour Les informations de diverses natures consignées dans les sections précédentes permettent d avoir un portrait d ensemble du marché global de la rénovation au Québec. La nature des travaux effectués sur les résidences des propriétaires-occupants y est documentée d une façon plus ou moins précise. Des estimations concernant les dépenses effectuées par les locataires, les propriétaires et sur les maisons de villégiature y sont également mentionnées. À partir des statistiques disponibles et des tendances des 5 à 20 dernières années, on peut tenter d anticiper l évolution future du marché. Quelle sera l ampleur des dépenses, et à quel rythme s effectueront-elles? Le marché de la rénovation prendra-t-il le pas sur le marché du logement neuf? Les professionnels de la rénovation peuvent-ils profiter d une part plus large des débours futurs, et leur industrie a-telle des chances de connaître un essor? 1 De ± 700 $ pour , la dépense médiane a grimpé à $ en 2008 et à $ en Documents annexes P a g e 53 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

53 Pour répondre à ces questions, il convient d examiner en premier lieu comment se répartit le stock d habitations au Québec selon l âge des bâtiments, le statut d occupation et le type de structure 1. On estime qu un peu plus du tiers des résidences requièrent, de la part des locataires et des propriétaires, des rénovations mineures ou majeures. Ce sont toutefois les unités en location qui nécessitent une plus grande proportion des réparations majeures. BESOINS DE RÉPARATIONS MINEURES OU MAJEURES DANS LE PARC RÉSIDENTIEL DU QUÉBEC, EN 2006 Locataires Propriétaires Total Réparations mineures Nombre % total 29 % 26 % 27,2 % Réparations majeures Nombre % total 8,9 % 6,9 % 7,7 % BESOINS EN RÉPARATIONS MAJEURES SELON LE TYPE DE BÂTIMENT RÉSIDENTIEL AU QUÉBEC, EN 2006 Type de bâtiment Locataires Propriétaires Total Unifamiliale Jumelée ou en rangée Duplex isolé étages et moins étages ou plus Total Source : STATISTIQUE CANADA, Catalogue XCB En ce qui concerne les logements en location, ceux qui se retrouvent dans des structures de quatre étages ou moins sont ceux qui nécessitent le plus des réparations majeures (plus de unités, soit près de 1 unité sur 10). Les vieilles structures construites avant 1945 comptent pour le quart des besoins de réparations majeures et les bâtiments de la période , de même (± unités dans chaque cas) 2. Les structures de walkup qui ont pullulé au cours des années 1960 et 1970 sont par ailleurs celles où l on retrouve la plus forte concentration de problèmes (45 % du total). Quant aux autres types de structures offertes en location, le nombre d unités ayant des besoins de réparations majeures oscille entre (maisons urbaines), (5 étages ou plus) et ± (duplex isolés et maisons individuelles). 1 2 Les données utilisées pour quantifier ces divers aspects sont celles du Recensement de 2006, car celles du dernier recensement (2011) ne sont actuellement pas encore accessibles. Les bâtiments en cause sont des plex en rangée et des immeubles locatifs à 2 ou 3 étages hors sol. Documents annexes P a g e 54 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

54 En ce qui concerne les propriétaires, il s agit évidemment surtout de maisons individuelles (près de unités; 7 % du total). Les bâtiments anciens ( unités construites avant 1920 et entre 1921 et 1945) comptent pour le quart de ceux qui nécessitent des réparations. Un ratio supérieur est constaté parmi les maisons construites entre 1946 et 1970 (38 %). Les maisons datant de représentent 20 % ( unités en 2006) de celles qui requièrent des réparations. Enfin, les autres types de maisons (plus de unités jumelées et en rangée) font augmenter à plus de le nombre de bâtiments résidentiels nécessitant des réparations majeures. Le vieillissement graduel du stock résidentiel québécois entraînera nécessairement une croissance du marché de la rénovation. Dans le contexte où le logement neuf est susceptible de devenir plus co^teux, et donc difficile à acquérir pour un nombre croissant de ménages, particulièrement les jeunes, au début de leur cycle de vie résidentiel, les résidences existantes seront plus en demande. Étant situées souvent plus près des noyaux centraux des municipalités, agglomérations ou grandes régions urbaines du Québec, ces résidences (maisons, logements, copropriétés) sont susceptibles de devenir de plus en plus attrayantes. Les grandes vagues de production d unités dans les marchés de la propriété et de la location que la province a connues constituent un «indice» intéressant pour déterminer les secteurs où le marché de la rénovation est appelé à croître. VAGUES DE PRODUCTION DE LOGEMENTS AU QUÉBEC Période Possédés Loués Total 1920 et moins (62)* (38) [6]** (48) (52) [7] (52) (48) [17] (50) (50) [16] (63) (37) [19] (64) (36) [17] (73) (27) [18] Total (60) (40) [100] * % des logements possédés et loués pour une période donnée. ** % du parc global selon la période de construction. Source : STATISTIQUE CANADA, Catalogue XCB Au sujet des propriétaires-occupants qui font la plupart des débours en réparations et rénovations résidentielles, il convient de tracer leur profil selon le mode de tenure et la présence ou non d une hypothèque. Les ménages qui font des versements hypothécaires sont plus de 1 million en propriété libre et près de en copropriété. Ceux qui ont réglé entièrement leur hypothèque totalisent ménages, Documents annexes P a g e 55 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

55 dont quelque copropriétaires. Les ménages avec hypothèque sont actuellement dominants, mais leur poids est appelé à se réduire graduellement avec le vieillissement de la population québécoise. Par ailleurs, l intérêt pour le logement locatif devrait croître d ici les 20 prochaines années. TYPE DE TENURE ET PRÉSENCE D UNE HYPOTHÈQUE SELON LE TYPE DE BÂTIMENT POSSÉDÉ, EN 2006 Avec hypothèque Sans hypothèque Total Libre Copropriétés Libre Copropriétés total Maison isolée Jumelée ou en rangée Duplex individuel étages et moins étages et plus Nil NIL Parc total Source : STATISTIQUE CANADA, Catalogue XCB Les analyses portant sur le marché de la rénovation mentionnées dans le présent rapport ont fait ressortir l impact notable de la valeur des résidences sur les débours des propriétaires-occupants en matière de rénovation. Au Québec, en 1996, moins de 5 % des propriétés avaient une valeur de plus de $, selon leurs propriétaires. Entre $ et $, on recensait près de 1 résidence sur 5. Les plus fortes concentrations s inscrivaient toutefois sous les $, où chaque classe de valeur captait plus de 20 % du total. Il convient aussi de souligner que l unifamiliale (isolée ou urbaine) à prix intermédiaire ( $ à $) représentait les deux tiers du parc de logements possédés au Québec (1,3 million d unités). Il y a donc un important marché potentiel pour les réparations et les rénovations. Lorsqu on conjugue les besoins courants en «réparations majeures» que présente le stock résidentiel global (± locataires et propriétaires), l âge des bâtiments (incluant un parc locatif de plus en plus âgé et dont le renouvellement n a pas été au rendez-vous au cours des 20 à 25 dernières années) et la valeur moyenne des résidences, on peut avancer que le marché de la rénovation constitue un secteur porteur pour l avenir de l industrie de l habitation. Les entrepreneurs généraux et spécialisés, particulièrement dans le domaine de la rénovation, sont appelés à devenir des acteurs de plus en plus importants. On peut affirmer que la rénovation occupera une place déterminante dans l industrie de l habitation. Le marché existe et ne demande qu à être exploité. Documents annexes P a g e 56 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

56 DISTRIBUTION DES PROPRIÉTÉS SELON LEUR VALEUR DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 2006 Valeur Unifamiliales Multifamilial Total Isolées Urbaines Duplex 4 étages et moins 5 étages et plus Moins de $ 24 % 14 % 18 % 14 % 5 % 22 % $ $ 23 % 28 % 19 % 23 % 11 % 23 % $ $ 23 % 27 % 17 % 20 % 22 % 23 % $ $ 12 % 12 % 13 % 12 % 19 % 12 % $ $ 7 % 6 % 11 % 9 % 14 % 8 % $ $ 6 % 9 % 19 % 18 % 21 % 10 % $ et plus 4 % 4 % 2 % 4 % 8 % 3 % Nombre total Valeur moyenne $ $ $ $ $ $ Valeur médiane $ $ $ $ $ $ Source : STATISTIQUE CANADA, Catalogue XCB Documents annexes P a g e 57 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

57 L ABORDABILITÉ DU LOGEMENT REVENUS, PRIX ET TAUX D EFFORT 6. L ABORDABILITÉ DU LOGEMENT Le recensement de 2006 permet de déterminer le nombre et le ratio de ménages qui, au Québec, consacraient alors 30 % ou plus de leur revenu annuel au logement. Globalement, on peut affirmer que près de 1 ménage sur 5 se retrouvait dans une situation de vulnérabilité financière plus ou moins marquée. Cela représentait plus de ménages sur les 3,16 millions que le Québec comptait à l époque. 6.1 Les taux d effort en matière de logement en Les locataires présentaient les problèmes les plus sérieux. En pratique, près de un ménage sur trois (30,8 %; ménages) qui vivait en location déboursait 30 % ou plus de son revenu pour se loger. Les ménages non familiaux (39 %) et surtout ceux de personnes seules (plus de 2 sur 5) étaient les plus touchés. En termes absolus, on recensait quelque ménages non familiaux locataires dans cette situation. En ce qui concerne les ménages familiaux, le ratio était plus faible (20,6 %), mais néanmoins près de ménages avaient de la difficulté à se loger à un prix raisonnable compte tenu de leur revenu. Les familles monoparentales étaient les plus affectées. En pratique, 30 % de celles-ci (± ménages) se retrouvaient dans cette situation. NOMBRE ET RATIO DE MÉNAGES CONSACRANT 30 % DE LEUR REVENU POUR SE LOGER, DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 2006 Locataires Propriétaires Total Nombre % Total 30,8 % 11,8 % 19,4 % Source : STATISTIQUE CANADA, Recensement En ce qui concerne les propriétaires, la situation générale était meilleure, car seulement un peu plus de 10 % de ceux-ci devaient consacrer 30 % ou plus de leur revenu pour se loger. Cela représentait néanmoins plus de ménages. Il va sans dire que le mode de tenure et la présence d une hypothèque sont des aspects importants dans cette situation. Par exemple, les copropriétaires ayant une hypothèque se trouvaient en difficulté dans un peu plus de 1 cas sur 5 (23 %). Les propriétaires étaient en difficulté dans une proportion de 1 1 Les données relatives à la distribution du parc résidentiel québécois en 2006 sont inscrites dans l Annexe de cette section. Documents annexes P a g e 58 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

58 sur 6 (16,4 %). Tous les ménages qui n avaient pas à assumer une hypothèque étaient dans une meilleure situation : 9 % des copropriétaires et 4,4 % des propriétaires étaient en difficulté. ABORDABILITÉ DU LOGEMENT AU QUÉBEC, EN 2006 RATIO DE MÉNAGES CONSACRANT 30 % OU PLUS DE LEUR REVENU ANNUEL AU LOGEMENT Ménages propriétaires Ménages Ensemble Type de Avec hypothèque Sans hypothèque locataires ménages ménages Libre Copropriétés Libre Copropriétés (Total) (Total) Familiaux 13,4 % 17,2 % 1,9 % 4,1 % 20,6 % 12,2 % (Couples) (11,9 %) (15,6 %) (1,6 %) (3,8 %) (17,1 %) (10,0 %) (Autres) 1 (21,4 %) (23,1 %) (3,6 %) (6,4 %) (29,8 %) (21,1 %) Non 34,0 % 29,4 % 12,3 % 14,1 % 39,0 % 33,0 % familiaux (pers. seule) (35,8 %) (30,0 %) (13,0 %) (14,4 %) (41,0 %) (34,4 %) (2 ou plus) (20,9 %) (20,6 %) (4,1 %) (7,0 %) (23,9 %) (20,7 %) Total 16,4 % 22,8 % 4,4 % 9,0 % 30,8 % 19,4 % 1 C est-à-dire les familles monoparentales et «autres» ménages familiaux. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM Les types de ménages propriétaires considérés présentaient des résultats fort variés. Ainsi, les ménages non familiaux qui avaient une hypothèque connaissaient des difficultés notables. Près de 30 % des copropriétaires ( ménages) et 35 % de ceux en propriété foncière libre ( ménages) se retrouvaient dans une telle situation. Les ménages de personnes seules étaient, il va sans dire, les plus touchés dans un cas comme l autre. Les ménages familiaux, et surtout les couples, étaient à l inverse les moins affectés parmi ceux ayant une hypothèque (17 % des copropriétaires et 13 % de ceux en propriété foncière libre). Facteur à souligner, les familles monoparentales et les ménages non familiaux de 2 personnes ou plus ayant une hypothèque étaient en difficulté dans une proportion de 25 %. Lorsqu on considère la composition du parc total de logements possédés selon le type de bâtiment, il ressort que les copropriétaires dans de petites structures multifamiliales ( ménages au total, dont près de avec une hypothèque) étaient sans contredit le groupe le plus en difficulté financière. Dans 7 fois sur 10, ils avaient contracté un emprunt important compte tenu de leur revenu total. Les copropriétaires dans des structures en hauteur (5 étages et plus; ménages, dont 60 % sans hypothèque) et dans les maisons urbaines ( ménages dont avec hypothèque) étaient par contre moins touchés. Les propriétaires de plex et autres petits bâtiments multifamiliaux, comme ceux de maisons jumelées ou en rangée, étaient en pratique les ménages les plus vulnérables. Documents annexes P a g e 59 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

59 Un aspect intéressant de cette situation est la distribution des propriétaires et copropriétaires par classes d âge. Les jeunes de moins de 25 ans et ceux de 65 ans ou moins en copropriétés avec hypothèque présentaient dans 1 cas sur 3 un taux d effort logement élevé. Ces deux groupes ont globalement des revenus plus faibles que la moyenne et sont souvent des ménages de personnes vivant seules. Les ménages de ans (1 cas sur 5) se classaient deuxièmes en ce qui concerne les difficultés financières, qu ils soient copropriétaires ou en propriété foncière libre. Les ménages d âge moyen (25-54 ans) étaient les moins touchés (moins de 15 % des propriétaires et autour de 20 % des copropriétaires). Documents annexes P a g e 60 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

60 LOGEMENTS POSSÉDÉS AVEC OU SANS HYPOTHÈQUE DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 2006 Unifamiliales Multifamiliales Parc Individuelles Urbaines 4 et moins 5 et plus Total 1 Nombre total Foncière libre Avec hypothèque Sans hypothèque (en %) (43,6 %) (32,5 %) (39,3 %) (N/A) (42,2 %) Copropriété Avec hypothèque Sans hypothèque (en %) (38,2 %) (31,1 %) (31,1 %) (57,9 %) (37,7 %) 1 Y inclus les duplex individuels, les maisons mobiles et autres résidences. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM Documents annexes P a g e 61 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

61 La présence d enfants parmi les ménages unifamiliaux mérite une attention particulière. Parmi les locataires, 30 % des familles monoparentales et 17 % des couples, qu ils aient ou non des enfants, déboursaient en 2006 un ratio de 30 % ou plus de leur revenu pour se loger. Parmi les propriétaires, les familles monoparentales avec une hypothèque ne semblaient pas être dans une bien meilleure situation que leurs homologues locataires. Dans 25 % des cas, ils faisaient face à un problème financier quelconque. Les copropriétaires avec enfants étaient le groupe le plus touché (près de 1 cas sur 5). Néanmoins, les couples sans enfants avec une hypothèque se retrouvaient non loin derrière (15 %), et ce, qu ils soient propriétaires ou copropriétaires. En résumé, il faut souligner globalement l acuité des problèmes vécus par les propriétaires québécois en Moins de 5 % consacraient 50 % ou plus de leur revenu à leur logement et 6 % déboursaient 40 % ou plus. Ainsi, bon nombre de propriétaires se retrouvaient juste au-dessus du seuil des 30 %. Cette situation apparaît avoir été fort semblable peu importe le type de ménage. Il va sans dire que les ménages non familiaux, et tout particulièrement les personnes seules, étaient ceux qui présentaient les problèmes les plus marqués. En pratique, plus de 1 ménage sur 5 déboursait 30 % ou plus de son revenu pour son logement et 1 sur 8 y consacrait 40 %. ACUITÉ DES PROBLÈMES D ABORDABILITÉ 1 AU QUÉBEC, EN 2006 PROPRIÉTAIRES, SELON LE TYPE DE MÉNAGE Familiaux Unifamiliaux Ménages Couples Autres Total Pers. seule Total Total 50 % ou plus 2,0 % 4,3 % 2,3 % 7,6 % 7,3 % 3,4 % 40 % ou plus 3,7 % 7,6 % 4,3 % 12,7 % 12,2 % 5,9 % 30 % ou plus 8,0 % 15,5 % 9,1 % 23,3 % 22,4 % 11,8 % 1 Pour les ménages qui consacraient entre 30 % et 99 % de leur revenu au logement. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM Documents annexes P a g e 62 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

62 ABORDABILITÉ DU LOGEMENT AU QUÉBEC, EN 2006 MÉNAGES PROPRIÉTAIRES, TOTAL ET SELON L ÂGE 30 % ou plus du revenu au poste logement Avec hypothèque Sans hypothèque Propriétaire Libre Copropriétés Libre Copropriétés Total Moins de 25 ans 23,0 % 33,2 % 13,2 % S. O. 22,6 % ans 13,9 % 20,9 % 4,7 % S. O. 13,9 % ans 13,9 % 19,4 % 3,3 % S. O. 12,5 % ans 13,4 % 17.5 % 2,9 % 7,3 % 10,0 % ans 20,4 % 22,0 % 4,2 % 8,5 % 11,4 % ans 34,6 % 35,4 % 4,1 % 7,4 % 11,8 % 75 ans et plus 46,4 % 49,2 % 7,4 % 11,8 % 13,2 % Total 20,3 % 22,8 % 4,4 % 10,1 % 11,8 % Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM ABORDABILITÉ DU LOGEMENT AU QUÉBEC, EN 2006 MÉNAGES FAMILIAUX AVEC OU SANS ENFANTS 30 % ou plus du revenu au poste logement Type de ménage Couples Familles et statut résidentiel Avec enfants Sans enfant Total monoparentales Avec hypothèque Propriétaires 9,9 % 16,3 % 11,9 % 26,5 % Copropriétaires 19,1 % 14,1 % 15,6 % 24,6 % Sans hypothèque Propriétaires 1,2 % 1,9 % 1,6 % 4,9 % Copropriétaires 4,5 % 3,7 % 3,8 % 7, 3 % Locataires 17,0 % 17,1 % 17,1 % 30,8 % Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM Documents annexes P a g e 63 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

63 6.2 L évolution récente des prix et des revenus Depuis le milieu de la dernière décennie, il va sans dire que la situation a changé. Les prix des habitations ont grimpé en flèche, alors que les revenus des ménages avaient tendance à demeurer stables en termes réels. De façon globale, il convient aussi d indiquer que le taux d endettement des ménages québécois a connu une hausse très importante. Au début des années 2000, ce taux était de 26,3 %, ayant peu progressé au cours des 10 ou 15 années précédentes. En 2005, il avait toutefois dépassé le seuil des 30 % et, en 2010, il atteignait près de 40 %. Les bas taux d intérêt qui ont eu cours depuis quelques années, et qui sont historiquement faibles, ont entre autres entraîné un regain d intérêt marqué pour le marché de la propriété. La formule de la copropriété a été particulièrement privilégiée lors de la conjoncture récente, et ce, tout particulièrement sur l île de Montréal 1. TAUX D ENDETTEMENT À LA CONSOMMATION 1 AU QUÉBEC ,0 % ,3 % ,3 % ,3 % ,3 % ,2 % 1 Le taux d endettement représente le pourcentage ( %) observé entre la taille du crédit à la consommation ( M$ en 2010) et le revenu personnel disponible ( M$ en 2010), globalement, au Québec. Source : ISQ, STATISTIQUE CANADA et BANQUE DU CANADA. Les ménages québécois ont dû, en parallèle, composer depuis 2000 avec un rythme de croissance élevé des coûts des logements, en location comme en propriété. Globalement, l indice «logement» inhérent à l indice des prix à la consommation a progressé de 23,0 % entre 2000 et 2011, tandis que l indice général n a augmenté que de 18,3 %. Sur le marché locatif, l augmentation a été réduite (11,1 %), alors qu elle a été 2,5 fois supérieure en ce qui concerne la propriété (27,5 %). Le coût des assurances résidentielles et hypothécaires, ainsi que les charges foncières, a connu une hausse marquée, et ce, en relation avec la plusvalue des propriétés partout au Québec et l effervescence du marché immobilier (maisons, copropriétés, résidences pour personnes âgées ). 1 En 2011, la moitié des acheteurs de copropriétés étaient des «acheteurs de première maison», selon la dernière enquête de l APCHQ produite par la firme AdHoc Recherche. Documents annexes P a g e 64 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

64 ÉVOLUTION DE L INDICE DES PRIX À LA CONSOMMATION DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC (2002 = 100) Total Logement Locatif Propriété ,0 100,0 100,0 100, ,5 103,3 101,3 104, ,5 106,0 102,4 107, ,9 109,2 103,5 110, ,7 111,8 104,8 113, ,4 115,0 106,1 118, ,7 119,4 107,3 123, ,4 120,1 108,5 125, ,8 121,0 109,8 125, ,3 123,1 111,1 127,5 En ,7 42,1 48,8 39,5 En ,4 64,9 70,5 60,6 En ,2 81,2 86,1 80,0 En ,1 91,1 94,5 89,6 En ,8 96,9 97,9 94,8 Source : STATISTIQUE CANADA, Indice des prix à la consommation. Sur le marché de la revente, les prix des propriétés ont augmenté considérablement ces dernières années, et ce, dans tous les centres urbains du Québec. Les divers grands produits qui y sont présents ont également enregistré de fortes variations. En pratique, pour l ensemble de la province, les données publiées par la FCIQ indiquent une augmentation oscillant autour de 30 % au cours de la période Cette augmentation se vérifie autant en ce qui concerne le prix moyen que le prix médian de la revente. PRIX DE VENTE DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 2011 Unifamiliale 2-5 logements Copropriété Prix moyen 2011* $ $ $ Variation 1 an 5 % 5 % 4 % Variation 5 ans 30 % 34 % 28 % Prix médian 2011* $ $ $ Variation 1 an 4 % 6 % 5 % Variation 5 ans 31 % 33 % 28 % * Pour la période de 12 mois se terminant à cette date. Source : FCIQ, Le baromètre MLS du marché résidentiel, 4 e trimestre Documents annexes P a g e 65 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

65 Si l on examine la situation de chaque formule résidentielle, il ressort entre autres que le prix moyen a crû de plus de $ entre 2009 et le 2 e trimestre de 2012 dans le cas de la maison unifamiliale et de la copropriété au Québec. Pour ce qui est des bâtiments de 2 à 5 logements, la hausse a été supérieure à $ en moins de 3 ans. De telles augmentations sont bien supérieures au rythme général d inflation que le Québec a connu. En fait, les prix ont grimpé de l ordre de 15 % alors que l indice général des prix à la consommation (IPC) n augmentait que de 5 %. PRIX MOYEN DE VENTE AU QUÉBEC, DE 2009 À 2012* Prix moyen Unifamiliale 2-5 logements Copropriété $ $ $ $ $ $ $ $ $ 2012* $ $ $ En $ $ $ $ En % 14,2 % 18,0 % 15,0 % * Pour les 12 derniers mois se terminant en juin Source : FCIQ, Le baromètre MLS du marché résidentiel, 4 e trimestre 2011 D ailleurs, la progression récente des prix sur le marché de la revente n a pas ralenti au cours des dernières années. Dans le cas de la maison unifamiliale, qui constitue le principal produit transigé sur le marché (± transactions par année), le milieu des années 2000 a été une période où l inflation immobilière a été galopante. La croissance annuelle a en pratique oscillé de nouveau entre 5 % et 10 %, selon la période considérée. En moins de 10 ans, le prix moyen est en fait passé de moins de $ à plus de $. Cela représente une hausse globale de 70 % en moyenne (une hausse annuelle moyenne de 6,5 % par année). PRIX MOYEN DE VENTE, MAISON UNIFAMILIALE DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, DE 2004 À 2012* $ (12,5 %) $ (4,9 %) $ (7,7 %) $ (6,5 %) $ (5,4 %) $ (4,9 %) $ (6,3 %) 2012* $ (2,3 %) $ (4,1 %) $ (70 %) 1 * Pour les 12 derniers mois se terminant en juin À savoir pour la moyenne annuelle lors de l année 2003 et les 12 derniers mois se terminant en juin FCIQ, Le baromètre MLS du marché résidentiel, 4 e trimestre Documents annexes P a g e 66 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

66 Sur le marché du logement neuf, l augmentation des prix a été également forte. L indice québécois des prix des logements neufs indique une hausse globale voisine de 70 % entre mai 2000 et la même période de Le prix des terrains a augmenté de 80 % alors que celui des maisons a crû de 65 %. Le marché foncier a donc contribué de façon relative davantage que les «matériaux, main-d œuvre, autres frais» à l augmentation des prix des maisons neuves. Il convient aussi de souligner que le «prix des terrains» est le facteur qui, au cours 4 ou 5 dernières années (+ 19 %), voire depuis le milieu de la décennie 2000 (+ 40 %), a été le plus grand responsable de l inflation au Québec. En ce qui concerne les trois grandes régions urbaines de la province pour lesquelles des données sur l indice des prix des logements neufs existent, la situation a été globalement comparable pour l ensemble de la période L augmentation a en effet été du même ordre de grandeur, soit près de 70 % pour les RMR de Montréal, Québec et Gatineau-Ottawa. Dans la métropole québécoise, les prix des terrains et des maisons ont évolué au même rythme dans l ensemble de la période considérée. Pour , le prix des terrains a cependant crû de 32 %, par rapport à 23 % pour le prix des maisons. Pour la région de la Capitale-Nationale, le prix des terrains est le principal facteur qui a contribué à l augmentation du prix des logements neufs (113 % en et 79 % en ). À l inverse, dans Gatineau-Ottawa, c est le prix des maisons qui a été déterminant dans cette inflation. Toutefois, quand on examine la situation du côté québécois de la rivière des Outaouais, on constate que le marché foncier a connu de fortes pressions à la hausse en raison de la forte demande locale et à cause de l introduction de plusieurs nouvelles charges de développement dans le processus municipal de mise en valeur des terrains à bâtir. Documents annexes P a g e 67 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

67 ÉVOLUTION DE L INDICE DES PRIX DES LOGEMENTS NEUFS DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, DE 2000 À 2012 (2007 = 100) Terrain Maison Total Mai ,2 % 68,6 % 68,9 % Mai ,6 % 72,2 % 72,3 % Mai ,9 % 76,1 % 76,2 % Mai ,1 % 81,7 % 81,4 % Mai ,0 % 87,7 % 87,3 % Mai ,1 % 92,0 % 91,4 % Mai ,3 % 95,7 % 95,9 % Mai ,6 % 99,5 % 99,1 % Mai ,0 % 104,7 % 105,1 % Mai ,9 % 107,2 % 108,1 % Mai ,3 % 109,3 % 111,3 % Mai ,2 % 111,7 % 114,7 % Mai ,9 % 112,7 % 116,3 % ,3 % 64,3 % 68,8 % ,7 % 22,5 % 27,2 % ,8 % 7,6 % 10,7 % Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM ÉVOLUTION DE L INDICE DES PRIX DES LOGEMENTS NEUFS, À MONTRÉAL, À QUÉBEC ET À GATINEAU-OTTAWA, DE 2000 À 2012 En date de mai Variation Montréal Total 68,7 91,6 104,7 115,3 67,8 % (26) 1 Terrains 71,2 92,5 112,5 122,0 71,3 % (32) Maisons 68,0 91,4 101,7 112,6 65,6 % (23) Québec Total 70,7 90,7 105,1 121,1 71,3 % (34) Terrains 67,1 80,0 104,5 142,9 113,0 % (79) Maisons 72,5 94,9 105,3 112,7 55,4 % (19) Gatineau-Ottawa 2 Total 66,3 94,6 103,4 115,4 74,1 % (22) Terrains 86,3 99,0 101,1 105,6 22,4 % (7) Maisons 62,3 93,7 103,8 118,1 89,6 % (26) 1 Variation pour (hausse en % pour ). 2 Aucune information n est disponible pour chaque composante de la région de la capitale canadienne. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM Documents annexes P a g e 68 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

68 On peut aussi examiner la situation du marché de l unifamilial neuf en analysant la distribution courante de la production récente par classes de prix. Ainsi, dans l ensemble de la RMR de Montréal, qui constitue le plus important territoire de marché au Québec, le prix moyen en 2011 s établissait à plus de $ et le prix médian à $. Il convient aussi de souligner que 3 maisons sur 5 se sont écoulées à plus de $ l an dernier. En parallèle, le prix moyen a augmenté de 5,5 % au cours la période et la proportion de maisons vendues de $ ou plus a crû de 5 %. LOGEMENTS INDIVIDUELS ÉCOULÉS PAR GAMME DE PRIX ET GRANDS TERRITOIRES DE MARCHÉ, RMR DE MONTRÉAL, EN 2011 Nombre Fourchette de prix ('000) Prix Prix unités et + moyen médian Île de Montréal 205 6,8 % 34,1 % 24,4 % 34,6 % $ $ Laval 467 9,7 % 36,6 % 29,8 % 24,0 % $ $ Rive-Nord ,1 % 29,9 % 9,5 % 4,5 % $ $ Rive-Sud ,3 % 34,1 % 19,3 % 11,4 % $ $ RMR Montréal ,4 % 32,0 % 16,2 % 12,3 % $ $ (en 2010) (4 912) (42,7 %) (33,6 %) (13,9 %) (9,9 %) ( $) ( $) Source : SCHL, Actualités habitation, RMR Montréal, janvier Sur le plan géographique, le prix moyen en 2011 a oscillé autour de $ sur la Rive-Nord, de $ dans la Rive-Sud (Longueuil et banlieue plus ou moins proche de la Montérégie), de $ à Laval et de $ sur l île de Montréal. Dans le choix de leur lieu de résidence, les Montréalais sont donc soumis à des contraintes financières importantes : particulièrement rares sont les familles avec enfants et les jeunes ménages qui peuvent choisir d habiter l île de Montréal. L inflation dans le marché québécois de l habitation au cours des 5 à 10 dernières années est intéressante à analyser en soi. Cependant, c est en regard de l évolution comparée avec le revenu réel disponible que l on doit aussi examiner la situation. À ce titre, la variation année après année au cours de la décennie 2000 a été inférieure à 3 % (en moyenne) et a oscillé entre 1,6 % (2005) et 4,6 % (2007). Pour l ensemble de la période ( ), la hausse a été légèrement supérieure à 30 %. L indice des prix des logements neufs a pour sa part été de 70 % et le prix moyen de revente de la maison unifamiliale a augmenté du même ordre de grandeur. En conséquence, l abordabilité a vécu une période difficile, et l avenir n apparaît guère plus rose. De façon réaliste, un ratio de moins en moins grand de ménages québécois seront en position d accéder à la propriété ou de pouvoir augmenter leur stock d habitation. Documents annexes P a g e 69 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

69 REVENU RÉEL DISPONIBLE DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC HAUSSE ANNUELLE EN %, DE 2000 À ,0 % ,4 % ,5 % ,6 % ,0 % ,3 % ,6 % ,0 % ,6 % ,8 %* * Projections de Pierre Bélanger, économiste, pour Source : SCHL, Adaptation des données de Statistique Canada. Documents annexes P a g e 70 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

70 Documents annexes P a g e 71 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

71 Documents annexes P a g e 72 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

72 6.3 L accession à la propriété en panne! Au cours des 30 à 40 dernières années, le taux d accession à la propriété des ménages québécois des diverses cohortes entre 1910 et 1980 a connu une forte croissance. Ce taux augmente rapidement à partir de l âge de soutien de ménage jusqu à l âge de 50 ans. Il continue de croître par la suite plus lentement jusqu à ce qu il atteigne un plateau, vers l âge de 60 ans. Il demeure relativement constant chez les personnes de 65 à 74 ans, puis commence à fléchir chez celles de 75 ans et plus. La majorité des «personnes âgées» continuent donc à profiter des services de logement qu offre leur résidence pendant plus de 10 ans après l âge de 65 ans. TAUX DE PROPRIÉTÉ (EN %) SELON L ÂGE, DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, DE 1971 À 2011 Classes d âge ans 9,6 % 13,9 % 11,5 % 15,4 % ans 32,2 % 46,1 % 40,3 % 43,6 % ans 54,5 % 65,1 % 61,7 % 63,3 % ans 58,9 % 65,7 % 67,5 % 68,8 % ans 56,2 % 61,3 % 68,4 % 69,2 % ans 63,7 % 65,3 % 52,3 % 49,5 % 75 ans et 50,3 % 52,7 % plus Total 47,1 % 53,3 % 57,9 % 60,1 % * Projections de Pierre Bélanger, économiste. Source : STATISTIQUE CANADA, Recensements quinquennaux. L accession à la propriété influe de façon majeure sur les décisions de consommation et d épargne des ménages québécois. Elle joue aussi un rôle important dans l assurance de leur bien-être à la retraite. L achat d une propriété est en pratique le plus important investissement que la majorité des Québécois font au cours de leur vie. D une manière générale, ce patrimoine financier les suivra par surcroît pendant toute la durée de leur vie. L actif à long terme d une propriété peut être réalisé à la fin du «cycle de vie résidentiel» des ménages au profit d un revenu de retraite, et ce, après que cette propriété ait assuré le confort de ces ménages. À l heure actuelle, le taux global de propriété se situe vraisemblablement autour de 61 % lorsqu on prend en compte la nature des mises en chantier, au Québec, au cours des dernières années. Par classes d âge, la progression en semble s être atténuée quelque peu, et l avenir n apparaît pas nécessairement rose. De façon particulière, la croissance récente et importante des prix, autant ceux des maisons neuves que Documents annexes P a g e 73 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

73 ceux des maisons existantes dans l ensemble du Québec, et ce, dans les municipalités de toutes tailles, laisse perplexe quant à la poursuite de la hausse provinciale du taux de propriété. Cette préoccupation touche tous les ménages et tout particulièrement les jeunes qui se trouvent au début de leur cycle de vie résidentiel. Il est généralement reconnu que c est autour de 30 ans que l on devient propriétaire pour la première fois ou que l on reste locataire pour une période plus ou moins longue. L objectif de la croissance du taux de propriété au Québec devrait donc être un élément central de toute stratégie d interventions dans le domaine de l habitation. Vu le vieillissement progressif de la population québécoise prévue d ici 2031, une telle orientation est de nature à contribuer au mieux-être à long terme de la population. La diminution de la participation des entreprises et organisations aux régimes de pension dans le secteur privé et la crise financière récente, qui a mis à rude épreuve les régimes existants, sont venus accroître les préoccupations concernant la préparation financière des Québécois en ce qui concerne leur retraite. À ce sujet, un programme général de recherche a été mis sur pied par Statistique Canada au cours des dernières années pour mieux comprendre la situation. Diverses études ont été conduites, en tenant compte non seulement des sources ordinaires de revenu des Canadiens en âge de travailler, mais aussi de celles des personnes retraitées. Ainsi, le «revenu implicite» tiré de la valeur nette de la propriété a été inclus comme «input financier» pour les ménages de ans et de 70 ans et plus. Pour les personnes retraitées, la vente de leur propriété constitue certes une source de revenu non négligeable 35. Ce revenu supplémentaire est de nature à réduire la différence qui peut exister entre les ménages en âge de travailler et ceux qui sont à l âge de la retraite s ils sont propriétaires de leur résidence. Dans l étude Revenus des Canadiens à l âge de la retraite et en âge de travailler : prise en compte de la propriété publiée en 2010 par Statistique Canada 36, on a évalué les «services en logements fournis par les fonds propres investis dans leur résidence» par les propriétaires âgés. Ces services auraient autrement dû être payés par le ménage au moyen du revenu de retraite 37. Les mesures effectuées sont fondées sur les données de l Enquête sur les dépenses des ménages (EDM) et sur celles du Recensement de À l échelle canadienne, les conclusions de l étude indiquent que la contribution des revenus de logement au revenu du ménage âgé est importante. L ajout des estimations desdits services représentaient en 2006 un Si l on prend comme balise le prix moyen courant d une maison unifamiliale sur le marché de la revente au Québec, soit $, le revenu annuel d intérêt que l ancien propriétaire peut recevoir se situe entre $ (à un taux d intérêt de 2 % et $ (à un taux de 4 %). W. MARK BROWN, FENG HOU et AMÉLIE LAFRANCE, Document de recherche n o 11F0027M dans le catalogue n o 064, produit par la Division de l analyse économique, juillet Cette forme de revenu est mesurée au niveau de l économie dans son ensemble, où les loyers implicites produits par les propriétaires de logement sont inclus dans les estimations du revenu national. Documents annexes P a g e 74

74 accroissement du revenu des ménages à la retraite de l ordre de 10 % à 13 % pour le groupe des ans et de 12 % à 15 % pour celui des 70 ans ou plus. Selon l EDM, l écart entre le revenu net des ménages à l âge où ils atteignent le sommet de leur courbe de rémunération et celui des ménages de retraités de 70 ans et plus est d environ 45 %. Cet écart se réduit à 42 % si l on tient compte de la contribution des services de logement. Les données du recensement brossent un tableau semblable, la différence de revenu étant de 38 % si l on utilise le revenu net seulement et de 35 % si l on compte les services de logement. Si l on considère en outre la taille du ménage, l écart de revenu entre les ménages en âge de travailler et ceux qui sont à l âge de la retraite s amenuise encore. Selon les données du recensement, après avoir tenu compte des services de logement, le revenu des ménages à l âge de la retraite se situe de 22 % à 13 % en dessous de celui des ménages en âge de travailler. Une deuxième recherche, qui date de décembre 2010, a cherché à mesurer comment, entre 1969 et 2006, la situation relative du revenu des ménages précédents a évolué 38. Cette étude révèle une croissance progressive du bien-être économique relatif des ménages à l âge de la retraite. Sans prise en compte de la valeur nette du logement, le ratio du revenu relatif des ménages du groupe des 70 ans et plus par rapport au groupe des ans et à celui des ans a augmenté respectivement de 15 % et 8 %. Entre 1969 et 2006, les Canadiens ont investi dans des biens immobiliers qui leur ont fourni un revenu supplémentaire à la retraite. Cette source «implicite» de revenu provenant de l investissement dans un logement a augmenté en moyenne, durant cette période, de 13 % et de 16 % respectivement chez les groupes des ans et des 70 ans ou plus. En outre, cette hausse s est accrue au fil du temps. En conséquence, la prise en compte du rendement de la valeur nette accumulée dans le logement réduit encore davantage l écart de revenu entre les ménages à la retraite et ceux qui étaient en âge de travailler au cours de la période Soutenus par les politiques en matière de logement destinées à faciliter l achat de maisons, les Canadiens ont investi beaucoup et de façon régulière dans la propriété de leur résidence. Cette tendance a en fait permis de rétrécir l écart entre le revenu des ménages à l âge de la retraite et celui des ménages en âge de travailler d une manière plus grande que ne le permettait la seule augmentation de leurs revenus courants, et ce, en raison de la propriété de leur logement. Il convient finalement d indiquer ici que l un des piliers centraux de la politique sociale au Canada a consisté, depuis la Deuxième Guerre mondiale, à encourager l investissement privé des ménages dans leur logement 39. Le taux de propriété est l indicateur clé considéré, et ce, tout particulièrement en regard de sa MARK BROWN et AMÉLIE LAFRANCE, Document n o 11F0027M dans le Catalogue n o 066, «Revenu provenant d un logement occupé en propriété chez les Canadiens en âge de travailler et à l âge de la retraite», 1969 à En pratique, la politique d accession à la propriété et celle plus générale en matière de logement a été et demeure l une des pierres angulaires de la politique sociale au Canada. Documents annexes P a g e 75

75 progression continue. Au Québec, le taux global de propriété est passé graduellement de 47 % en 1971 à 60 % en À l heure actuelle, il se situe à probablement 2 ou 3 % additionnels, et ce, lorsqu on prend en compte la nature des mises en chantier au Québec au cours de Compte tenu de cette situation, il est à prévoir qu il n y aura probablement pas d augmentation massive du nombre de maisons à vendre au fur et à mesure que le nombre de ménages des 65 ans ou plus au Québec passera de à 1,12 million, d ici 2031 ( ménages). Au cours des dernières décennies, l accroissement de l espérance de vie indépendante des personnes de 65 ans ou plus ainsi que l amélioration de la perspective de disposer d un revenu plus stable après la retraite, ne sont certes pas sans relation avec le maintien du taux de propriété chez les ménages des 55 ans ou plus. L expansion graduelle du système public de revenu à la retraite et celle, parallèle, des régimes privés de pension sont les grands responsables de cette réalité. Facteur à souligner, la cohorte 65 ans de 1976 a été la première à recevoir les pleines prestations du Régime de pensions du Canada et du Régime des rentes du Québec À savoir par rapport à l entrée en vigueur de la «sécurité de la vieillesse» et du «supplément de revenu garanti» en 1969, plus celles du Régime des pensions du Canada et du Régime des rentes du Québec. Documents annexes P a g e 76

76 ABORDABILITÉ DU LOGEMENT AU QUÉBEC, EN 2006 RÉPARTITION DES MÉNAGES SELON LEUR TYPE ET LEUR SITUATION RÉSIDENTIELLE Ménages Ménages Ensemble Type de Avec hypothèque Sans hypothèque Grand locataires ménages ménages Propriétaires Copropriétaires Propriétaires Copropriétaires total (Total) (Total) Familiaux (Couples) ( ) (39 175) ( ) (25 185) ( ) ( ) ( ) (Autres) 1 ( ) (10 790) (71 690) (3 050) ( ) ( ) ( ) Non familiaux (Pers. seule) ( ) (39 340) ( ) (26 370) ( ) ( ) ( ) (2 ou plus) (17 520) (2 810) (14 240) (1 145) (35 985) (77 520) ( ) Total Les familles monoparentales et «autres» ménages familiaux. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM Documents annexes P a g e 77 Objectifs et défis d une politique d habitation au Québec

77 LOGEMENTS POSSÉDÉS AVEC OU SANS HYPOTHÈQUE DANS LA PROVINCE DE QUÉBEC, EN 2006 Unifamiliale Multifamilial Parc Individuelle Urbaine 4 et moins 5 et plus Total 1 Nombre total Foncière libre Avec hypothèque Sans hypothèque (en %) (43,6 %) (32,5 %) (39,3 %) (N/A) (42,2 %) Copropriétés Avec hypothèque Sans hypothèque (en %) (38,2 %) (31,1 %) (31,1 %) (57,9 %) (37,7 %) 1 C est-à-dire les duplex individuels, les maisons mobiles et autres résidences. Source : STATISTIQUE CANADA, CANSIM, Documents annexes P a g e 78

78 SECTION 2 INTRODUCTION CONTEXTE ET CONTENU DE L ÉTUDE Depuis 2000, le marché du logement - en particulier celui des propriétés - affiche, partout au Québec, une vigueur qui, en dépit d un ralentissement récent de l augmentation du prix des maisons et des unités de copropriétés, semble vouloir perdurer. Si la politique monétaire de la Banque du Canada, qui maintient les taux d intérêt à des bas niveaux historiques est en bonne partie responsable de cet état de choses et de la surchauffe qu ont connue certains marchés résidentiels au pays, les fondamentaux de l économie (démographie et immigration, croissance des revenus, chômage relativement faible, rareté croissante des terrains développables) soutiennent également la croissance des prix et des loyers. L accession à la propriété, qui constitue une constante dans les politiques et programmes des gouvernements canadien et provinciaux depuis plus de six décennies, demeure par ailleurs une priorité qu on retrouve dans l encadrement réglementaire régissant le crédit hypothécaire et la fiscalité immobilière. Les récentes restrictions imposées par le gouvernement du Canada en ce qui concerne les prêts assurés par la Société canadienne d hypothèques et de logement (SCHL) pour réduire l endettement des ménages risquent toutefois d exclure plusieurs acheteurs potentiels du marché de la propriété. Il en est de même de la réforme imminente de la législation québécoise relative à la copropriété. Parallèlement au marché de la propriété, le marché locatif québécois présente un excellent potentiel de développement pour les décennies à venir, mais se heurte du même coup à une problématique qui lui est propre et qui est intimement liée au cadre institutionnel en vigueur au Québec. Plus précisément, le système qui régit les augmentations de loyers sur la base de paramètres mis en place en 1979 affecte à la fois, comme nous le verrons plus loin, la qualité du parc existant et son renouvellement, du moins dans le segment «abordable» du marché locatif. Enfin, les ménages à revenu faible ou modeste disposent pour se loger de différents programmes d aide qui agissent à la fois sur l offre (HLM, OSBL et coopératives d habitation) et sur la demande résidentielles (allocation logement et supplément de loyer). Toutefois, le retrait, dès 1993, du gouvernement fédéral du financement des programmes de logement social au pays et la disparition progressive des conventions d exploitation qui en résulte menacent la survie de plusieurs organismes du secteur, en dépit des efforts consentis par le gouvernement du Québec et les municipalités pour les soutenir. Le déficit d entretien et les besoins de mise aux normes qui affectent le parc de logements sociaux dans son ensemble tant le parc d HLM que celui des OSBL et des coopératives d habitation ajoutent à l incertitude qui prévaut en période de restriction budgétaire et poussent à réfléchir à des modes alternatifs de production pour loger les plus démunis. Documents annexes P a g e 79

79 Si chacun des enjeux soulevés plus haut constitue en soi un sujet d étude et peut être considéré séparément, ces enjeux demeurent à plusieurs égards interreliés. Ainsi, le marché de la copropriété de bas et milieu de gamme attire une clientèle de premiers acheteurs qui provient du marché locatif et qui, dans certains cas, est susceptible d y retourner. Par ailleurs, les logements locatifs de luxe sont également un substitut au marché des copropriétés haut de gamme, lesquelles sont à leur tour une solution de rechange à la maison unifamiliale pour le ménage qui avance dans son cycle de vie et accorde, par exemple, une importance accrue au fait d habiter au cœur de la ville. Enfin, la pénurie de logements abordables qui nourrit les listes d attente des organismes de logement social découle, en partie du moins, des mesures qui régissent depuis plusieurs décennies les relations entre propriétaires et locataires au Québec. Dans ce tour d horizon de la situation du marché du logement au Québec, quatre volets complémentaires seront ainsi abordés, soit : i. L accession à la propriété et son évolution au Canada et au Québec; ii. L encadrement étatique et institutionnel : politique monétaire, assurance hypothécaire et autres mesures d encouragement à la propriété; iii. Le logement locatif : problématique, encadrement provincial et avenues de solutions; iv. Le logement social et abordable : état de la situation, modes d intervention étatique et avenues de solution. Documents annexes P a g e 80

80 1. L ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ AU CANADA ET AU QUÉBEC UN PORTRAIT D ENSEMBLE 1.1. L accession à la propriété et son évolution depuis 1971 Comme en fait foi l étude récente de Hou (2010) 41 réalisée à l aide de huit recensements couvrant la période , l accession à la propriété n est pas un phénomène statique et linéaire, mais suit le cycle de vie des ménages canadiens et varie selon le niveau de revenu et la structure familiale. Ainsi, le taux d accession à la propriété augmente rapidement avant l âge de 40 ans, puis continue d augmenter à un rythme plus lent jusqu à 65 ans, âge où il atteint un plateau, avant de fléchir vers 75 ans. Actuellement, plus des trois quarts des ménages canadiens sont propriétaires de leur maison à l âge de 65 ans. Par ailleurs, le revenu familial explique en bonne partie le niveau d accession à la propriété et la hausse observée à cet égard depuis Il existe en effet une différence considérable entre les taux d accession à la propriété observés pour les tranches de revenu supérieures, lesquelles se sont se accrues avec le temps, et ceux des quintiles inférieurs, qui ont régressé. Enfin, si les familles avec enfants ont été, et demeurent toujours, les plus susceptibles de posséder une maison, leur différence par rapport à d autres groupes s est atténuée au fur et à mesure que le phénomène des «empty nesters» (couples sans enfants et personnes seules) prenait de l ampleur. Le tableau 1 dresse un portrait d ensemble de l évolution du taux de propriétaires au Canada depuis le début des années On y constate d abord que, dans l ensemble du pays, l accès à la propriété résidentielle a progressé régulièrement depuis 1971 en dépit d une stagnation au cours de la première moitié des années , le taux de propriétaire atteignant 68,4 % en Il s agit là d une progression de plus de 13 % en 35 ans, progression qui s est accélérée depuis l an HOU, Feng (2010). «Incidence de l âge, du revenu et de la structure de la famille sur l accession à la propriété», L Observateur économique canadien, Statistique Canada, février Cette stagnation au niveau national s explique par un fléchissement assez prononcé du taux de propriétaires qui caractérise les provinces de l Ouest (Saskatchewan, Alberta et Colombie-Britannique) entre 1981 et Documents annexes P a g e 81

81 Tableau 1 : Taux de propriétaires-occupants, Canada, provinces, territoires et régions métropolitaines, ( %) Canada 60,3 61,8 62,1 62,1 62,6 63,6 65,8 68,4 Provinces et territoires Terre-Neuve-et-Labrador 80 80,6 80,6 80,1 78,6 77,1 78,2 78,7 Île-du-Prince-Édouard 74,3 76,6 75, ,6 72,1 73,1 74,1 Nouvelle-Écosse 71,2 72,4 71,5 71,6 70,6 70,4 70,8 72 Nouveau-Brunswick 69,4 71,8 73,4 74,2 74,1 73,8 74,5 75,5 Québec 47,4 50,4 53,3 54,7 55,5 56,5 57,9 60,1 Ontario 62,9 63,6 63,3 63,6 63,7 64,3 67,8 71 Manitoba 66,1 66,4 65,8 65,5 65,8 66,4 67,8 68,9 Saskatchewan 72,7 75,5 72,9 70,1 69,9 68,8 70,8 71,8 Alberta 63,9 64,8 63,1 61,7 63,9 67,8 70,4 73,1 Colombie-Britannique 63,3 65,3 64,4 62,2 63,8 65,2 66,3 69,7 Yukon 50,2 49,3 52,7 55,7 57,6 58, ,8 Territoires du Nord-Ouest 2 24, ,6 27,6 31,5 38,6 53,1 52,8 Nunavut 2 NA NA NA NA NA NA 24,2 22,7 Régions métropolitaines St. John s 66,6 68,9 69,5 68,3 67,1 67,5 69,5 71,5 Halifax 53,2 55,7 55,6 58, ,9 61,7 64 Moncton 64,1 66,1 68,2 69,3 69,5 69,2 68,6 70,1 Saint John 52 56,8 59,6 61,6 63,4 65,6 67,4 70 Saguenay 55,5 60, ,5 60,9 60,8 62,3 63,3 Québec 43,8 46,6 50,9 52,9 53,6 54,9 55,5 58,6 Sherbrooke 43, ,4 50,1 49,2 50,2 51,9 53,5 Trois-Rivières 50, ,6 55,4 54,5 55,5 57,3 57,6 Montréal 35,5 38,4 41,9 44,7 46,7 48,5 50,2 53,4 Gatineau 58,6 59,7 59,1 59,2 59,8 61,5 62,4 67,5 Ottawa 50,1 50,1 51, ,4 58,2 61,4 66,7 Kingston 55,1 57,7 59,3 59,7 59,4 61,2 63,9 67,4 Toronto 55,4 56,7 57,3 58,3 57,9 58,4 63,2 67,6 Hamilton 63,9 63,8 63,4 64,6 64,6 65,2 68,3 71,6 London 60,1 59, ,8 57, ,8 65,9 Windsor 70,4 69, ,2 68,4 68,6 71,8 74,3 Thunder Bay 73, , ,4 69,7 71,9 72,9 Winnipeg 59,6 59,2 59,1 60, ,9 65,5 67,2 Regina 60,9 66,2 65,4 65,7 66, ,2 70,1 Saskatoon 61,3 65,7 61,8 59, , ,8 Calgary 56,5 59,2 58,4 57,9 60,6 65,5 70,6 74,1 Edmonton 57,1 58,1 57,9 57,1 59,2 64,4 66,3 69,2 Vancouver 58,8 59,4 58,5 56,3 57,5 59, ,1 Victoria 61,5 61,2 59,8 59,2 61,1 62,1 63,1 64,7 1. Les taux de propriétaires-occupants correspondent au nombre de ménages propriétaires-occupants divisé par le nombre total de ménages, tous modes d occupation confondus. Les données relatives aux régions métropolitaines de recensement (RMR) pour la période de 1971 à 1986 sont fondées sur délimitations limites des RMR de Les données des années subséquentes n ont pas été révisées en fonction des nouvelles délimitations des RMR. 2. En 1996 et avant, les Territoires du Nord-Ouest englobaient le Nunavut. Source : SCHL, adaptation de données de Statistique Canada (Recensement du Canada). Documents annexes P a g e 82

82 Cela dit, de profondes différences existent d une province à l autre. En ce qui a trait aux provinces à caractère plus rural qui présentent traditionnellement un taux de propriétaires supérieur à la moyenne nationale, on note une stagnation (Île-du-Prince-Édouard, Nouvelle-Écosse), voire une détérioration (Terre- Neuve et Labrador, Saskatchewan) de ce taux au cours de la période. Le Nouveau-Brunswick fait par contre bonne figure avec une progression notable de l accès à la propriété, surtout entre 1971 et 1986, la progression étant beaucoup plus modeste dans le cas du Manitoba. Dans le cas de l Ontario, cette progression (12,9 %) se rapproche de la moyenne nationale, alors qu elle lui est nettement supérieure en Alberta (14,4 %), où la manne pétrolière alimente l accession à la propriété de façon ininterrompue depuis deux décennies. Pour sa part, la Colombie-Britannique enregistre une augmentation de son taux de propriétaires de seulement 10,1 % sur l ensemble de la période. C est au Yukon et dans les Territoires du Nord-Ouest que l amélioration de l accès à la propriété est la plus marquée : dans le premier cas, le taux de propriétaires s est apprécié de 27,1 % alors qu il a plus que doublé (113,8 %) dans le second cas, l accès à la propriété y ayant fait un bond de près de 38 % entre 1996 et Mais qu en est-il du Québec? L analyse du Tableau 1 démontre que si le taux de propriétaires y est toujours nettement inférieur à la moyenne nationale et, plus particulièrement, aux taux qui prévalent en Ontario, en Alberta et en Colombie-Britannique, c est au Québec que la progression de l accès à la propriété a été la plus prononcée au pays (26,8 %), après les Territoires du Nord-Ouest à égalité avec le Yukon. De plus, cette progression a été continue, n a connu aucun fléchissement et s est accélérée au cours de la dernière période ( ), propulsée par une économie florissante et des taux d intérêt tant nominaux que réels historiquement bas. On peut donc en conclure que s il y a place au Québec pour un important rattrapage en matière d accession à la propriété, la tendance demeure encourageante en dépit, comme on le verra plus loin, de certains facteurs qui pourraient contribuer à l infléchir. La seconde section du tableau 1 montre l évolution du taux de propriétaires pour chacune des régions métropolitaines de recensement (RMR) canadiennes. Relativement aux six RMR du Québec, on constate que toutes arborent un taux de progression supérieur à la moyenne nationale pour l ensemble de la période. Les taux de progression les plus faibles se retrouvent à Saguenay (14,1 %) et Trois-Rivières (14,5 %). Dans le cas de Gatineau, qui affiche pour 2006 le taux de propriétaires le plus élevé parmi les RMR québécoises (67,5 %), la progression s établit à 15,2 % alors qu elle est nettement supérieure à Sherbrooke (21,9 %). Mais c est dans les deux principales RMR de la province que l accès à la propriété s est le plus améliorée, la progression du taux de propriétaires atteignant 33,8 % à Québec et 50,4 % à Montréal. Dans ces deux cas, la progression a été soutenue au fil des ans, et on ne décèle aucun fléchissement de la tendance. Ainsi, la métropole du Québec a perdu son statut de «ville de locataires» en 2001, bien qu elle affiche toujours en 2006 le plus faible taux de propriétaires (53,4 %) parmi les RMR québécoises, immédiatement derrière Sherbrooke. Documents annexes P a g e 83

83 Si le taux de propriétaires permet de se faire une idée juste de l état général de l accession à la propriété résidentielle et de son évolution à long terme, d autres indicateurs fournissent une idée plus précise de l accessibilité financière des ménages à divers types de résidences. C est le cas de l indice RBC mis au point par la Banque Royale du Canada, qui mesure la proportion du revenu avant impôts qu un ménage doit consacrer aux coûts de possession d une propriété 43 appartenant à une catégorie précise la propriété de référence étant le bungalow individuel, selon les valeurs actuelles du marché. Le dernier rapport RBC 44 fait état, pour un deuxième trimestre consécutif, d une légère détérioration de l indice d accessibilité financière à la propriété au niveau national pour les catégories des bungalows individuels et des maisons à deux étages, la mesure relative à la troisième catégorie (appartements en copropriété) demeurant stable. En août 2012, l indice RBC pour ces trois catégories s établissait respectivement à 43,4 %, 49,4 % et 28,8 %. À cet égard, le Québec présente un bilan relativement avantageux, qui contraste avec la situation qui prévaut en Ontario et, surtout, en Colombie-Britannique, où l indice global approche les 70 %. Ainsi, les mesures d'accessibilité relatives aux bungalows et aux appartements en copropriété ont régressé ce qui indique une amélioration de l accessibilité financière pour s établir respectivement à 34 % et à 27,3 %, tandis que celle des cottages a légèrement augmenté à 42,7 %. D une façon générale, les niveaux d'accessibilité restent près des normes historiques au Québec et ne semblent pas encore affecter la demande des acheteurs. Le tableau 2 reproduit les indices les plus récents d accessibilité financière RBC relatifs aux six principales régions métropolitaines canadiennes, pour chacune des trois catégories de propriétés, en date d août 2012 (T2). Comme on peut le constater, l accessibilité financière à Montréal, laquelle s est en outre améliorée pour les trois catégories d immeubles relativement au 1 er trimestre 2012, se compare avantageusement à celle qui prévaut à Toronto et à Vancouver. Notons cependant que l indice relatif aux maisons de deux étages (cottages) excède maintenant de 10 points sa moyenne historique (42,6 %) ainsi que la moyenne nationale actuelle (49,4 %), ce qui la rend beaucoup moins accessible aux ménages montréalais. Enfin, les RMR albertaines bénéficient des indices les plus favorables, en dépit du prix élevé des propriétés, ce qui reflète les très hauts niveaux de revenus que l on y retrouve. 43 Les coûts de possession incluent les remboursements hypothécaires, le financement des services publics, les taxes foncières et, le cas échéant, les charges communes. 44 RECHERCHE ECONOMIQUE RBC, Tendances immobilières et accessibilité à la propriété, août 2012, 13 pages. Documents annexes P a g e 84

84 Tableau 2 : Indices d accessibilité financière RBC, six régions métropolitaines, 2 e trimestre 2012 Indices d accessibilité financière RBC ( % du revenu brut), T2, 2012 RMR Bungalow individuel Maison de étages deux Appartement en copropriété Toronto 54,5 % 63,9 % 34,8 % Montréal 40,4 % 52,6 % 31,6 % Vancouver 91,0 % 93,8 % 45,2 % Ottawa 41,9 % 44,0 % 29,0 % Calgary 36,7 % 37,2 % 21,6 % Edmonton 32,4 % 36,4 % 20,2 % Source : Indices d accessibilité financière RBC, six régions métropolitaines, 2 e trimestre 2012 En résumé, l accession à la propriété se porte relativement bien au Québec : depuis le début des années 1970, le taux de propriétaires a progressé à un rythme accéléré plus du double de la moyenne nationale -, ce qui a permis aux ménages québécois, et notamment montréalais, de rattraper une partie de l écart qui les sépare de leurs concitoyens des autres provinces. Dans l ensemble, la propriété résidentielle demeure financièrement accessible aux ménages québécois, du moins pour ce qui est des bungalows et des appartements en copropriété, ces derniers s imposant de plus en plus comme la «porte d entrée» des premiers accédants à la propriété. Si la situation est plus tendue à Montréal, elle demeure somme toute acceptable, sauf dans le cas des résidences de type cottages (maisons de deux étages), qui sont devenues l apanage exclusif des ménages plus aisés disposant d une importante mise de fonds. Compte tenu du niveau d endettement très élevé des ménages, ce portrait positif pourrait toutefois se détériorer advenant une hausse des taux d intérêt ou un resserrement supplémentaire des conditions de crédit qui régissent les prêts assurés par la SCHL. Les modifications imminentes à la législation québécoise Documents annexes P a g e 85

85 relative à la copropriété sont également susceptibles d affecter l accessibilité financière des ménages propriétaires à revenu modeste, dont la marge de manœuvre est très limitée, voire nulle Profil des propriétaires et locataires québécois, 2006 Tiré du recensement fédéral 2006, le tableau 3 trace un profil général des ménages privés au Québec, tant propriétaires que locataires. En bref, on retiendra que sur les quelque 1,9 million de ménages propriétaires (pour un taux de propriété de 60,1 %), plus de 71 % résident dans une maison individuelle détachée (bungalow ou cottage), 9,4 % habitent une maison jumelée ou en rangée, alors que 16,1 % occupent un logement dans un immeuble de moins de cinq étages (par rapport à 24,5 % à Montréal), dont plus du tiers (5,8 %) dans un duplex (7,9 % à Montréal). Quant à ceux qui possèdent une unité dans un immeuble de cinq étages ou plus, ils ne représentent que moins de 2 % des ménages privés propriétaires (3,5 % à Montréal). Enfin, 7,7 % d entre eux occupent un logement dans une copropriété (13,3 % à Montréal), une proportion qui est appelée à croître dans les années qui viennent. Du côté des locataires, plus de 78 % des quelque 1,3 million de ménages occupent un logement dans un immeuble de moins de cinq étages, dont environ 11 % dans un duplex. À Montréal, c est 81 % des ménages locataires qui logent dans de petits immeubles à structure de bois-brique. Cet engouement des locataires pour les petites structures est une caractéristique du marché locatif québécois, où les immeubles de type «conciergeries» et «plex» sont la norme, alors que les appartements situés dans des immeubles de cinq étages ou plus à structure de béton ne regroupent qu un peu moins de 10 % des unités locatives (14 % à Montréal). Enfin, 11,1 % des ménages locataires privés du Québec occupent une maison unifamiliale détachée, jumelée ou en rangée, une formule locative très développée ailleurs au Canada notamment en Ontario et aux États-Unis. Dans la métropole, ce pourcentage chute à 4,5 % seulement. Documents annexes P a g e 86

86 Tableau 3 : Profil des propriétaires et locataires québécois, 2006 Tous les ménages Total Femmes Hommes Total Femmes Hommes Nombre de ménages Revenu moyen avant impôt des ménages en 2005 ($) Revenu moyen après impôt des ménages en 2005 ($) Frais de logement mensuels moyens ($) Ménages propriétaires Nombre de ménages Revenu moyen avant impôt des ménages en 2005 ($) Revenu moyen après impôt des ménages en 2005 ($) Frais de logement mensuels moyens ($) Maisons individuelles non attenantes Maisons jumelées Maisons en rangée Appartements situés dans un duplex Appartements dans des immeubles de moins de cinq étages Appartements dans des immeubles de cinq étages ou plus Autres logements Logements faisant partie d une copropriété Propriétaires avec prêt hypothécaire Propriétaires sans prêt hypothécaire Ménages locataires Tous les ménages privés Ménages d'une personne Ménages monoparentaux Nombre de ménages Revenu moyen avant impôt des ménages en 2005 ($) Revenu moyen après impôt des ménages en 2005 ($) Frais de logement mensuels moyens ($) Maisons individuelles non attenantes Maisons jumelées Maisons en rangée Appartements situés dans un duplex Appartements dans des immeubles de moins de cinq étages Appartements dans des immeubles de cinq étages ou plus Autres logements Logements faisant partie d une copropriété S.O. S.O. S.O. S.O. S.O. S.O. S.O. 1. Aucune donnée sur les frais de logement n est recueillie lors du recensement pour les ménages agricoles et les ménages vivant dans un logement de bande. Pour les locataires, les frais de logement englobent le loyer et les coûts de l électricité, des combustibles, de l approvisionnement en eau et des autres services municipaux. Pour les propriétaires, ils comprennent les paiements hypothécaires (capital et intérêt), les impôts fonciers, les charges de copropriété, le cas échéant, ainsi que les coûts de l électricité, des combustibles, de l approvisionnement en eau et des autres services municipaux. Source : SCHL, L Observateur du logement au Canada, Tableau 13_FR, août 2011 (données de Statistique Canada). Documents annexes P a g e 87

87 En ce qui a trait au profil socioéconomique des ménages propriétaires, leur revenu brut annuel moyen s établissait en 2005 à près de $ et leur revenu disponible (après impôts) à environ $. Quant à leurs frais de logement mensuels moyens, ils s élevaient à 816 $, ce qui, sur une base annuelle et exprimé en pourcentage du revenu brut, implique un taux d effort pour le logement de seulement 13,2 % - la norme maximale admissible étant en général fixée à 30 %. Ce bilan avantageux est notamment attribuable à la structure d âge de la population et au fait que 42 % des ménages propriétaires du Québec n ont aucune hypothèque à assumer, ayant déjà remboursé leur prêt. L accumulation de capital propre par l épargne personnelle et les revenus de placement qu elle génère ont pour effet de réduire d autant le taux d effort de cette catégorie de ménages. Si la situation diffère du côté des locataires, elle demeure très acceptable : moyennant des frais de logement mensuels de 609 $ et un revenu brut avant impôts de près de $ ( $ après impôts), le taux d effort moyen des ménages locataires québécois est de l ordre de 20,4 %, ce qui demeure bien en-deçà de la norme reconnue. C est toujours le cas si l on considère les ménages locataires composés d une seule personne, et dont le taux d effort s établit à 26,5 %. En bref, l impression qui se dégage de ce portrait général est plutôt positive et suggère que, d une façon générale, le marché du logement québécois fonctionne de façon assez harmonieuse. Tant du côté des propriétaires que de celui des locataires, les taux d effort moyens sont relativement faibles et reflètent, dans le premier cas, les indices d accessibilité financière analysés plus haut et, dans le second cas, des niveaux de loyer particulièrement favorables aux locataires. À cet égard d ailleurs, et comme nous le verrons par la suite, il faut ajouter que le faible niveau des loyers qui prévaut au Québec en général et à Montréal en particulier et qui avantage à court terme les locataires explique aussi en bonne partie les problèmes de détérioration et de non-renouvellement du parc locatif, lesquels risquent, à long terme, de s avérer lourds de conséquences Évolution des prix résidentiels au Canada et au Québec, Pour analyser la progression des prix résidentiels au Canada et dans les principales RMR du pays, nous aurons recours à deux indices de prix : i. L indice Teranet -Banque Nationale, qui a cours depuis plusieurs années au Canada, repose, à l instar de l indice S&P Case-Shiller qui mesure la valeur nominale du marché de l'immobilier résidentiel dans vingt régions métropolitaines des États-Unis, sur la méthode des ventes répétées (Repeat Sales). Cette méthode, qui procède à partir de propriétés ayant fait l objet de deux ou plusieurs ventes sur le marché, Documents annexes P a g e 88

88 fait l hypothèse que ni la propriété ni aucun des éléments de son environnement urbain n ont fait l objet de modifications susceptibles d en influencer la valeur marchande. ii. L indice CREA-HPI, développé par la firme Altus pour l Association canadienne des chambres immobilières et mis en service en février 2011, repose pour sa part sur l application de la méthode dite «des prix hédoniques», reconnue universellement comme la plus fiable pour isoler l effet de la composante temporelle dans l évolution des prix, dans la mesure où l ensemble des attributs physiques, de voisinage et environnementaux de la propriété sont pris en compte dans l élaboration de l indice. Le tableau 4 reproduit l évolution de l indice Teranet -Banque Nationale pour le Canada et les principales régions métropolitaines au cours de la période La valeur de l indice rapporté au tableau (milieu de 2005 = 100) est celle obtenue pour la fin décembre de chaque année, et concerne l ensemble de l échantillon de ventes-reventes utilisées, tous types de propriété confondues. L indice canadien n étant disponible que depuis 1999, nous limiterons notre analyse de la progression des prix à la période , qui fut marquée par une reprise économique partout au pays et par une activité immobilière soutenue, voire fébrile, qui a atteint son apogée entre 2004 et Un premier constat s impose : au cours de cette période, l indice national a plus que doublé, passant de 71,4 à 147,8, ce qui correspond à une progression annuelle de 6,8 %. Si toutes les RMR canadiennes ont profité de la croissance des valeurs immobilières, cette dernière ne s est pas faite au même rythme partout. Le tableau 5 rapporte, pour six RMR canadiennes, le taux de progression des prix résidentiels sur l ensemble de la période ainsi que le taux annuel composé correspondant. Comme on peut le constater, trois RMR ont particulièrement bien performé à ce chapitre, soit Québec, Montréal et Vancouver, où le prix des résidences a progressé à un rythme annuel de respectivement de 8,9 %, 7,6 % et 8,6 %. Dans le cas des RMR québécoises, l excellente performance économique qu a connue le Québec tout au long de la dernière décennie explique en bonne partie cette forte progression des valeurs résidentielles. À cet égard, l étude menée par Fortin et Leclerc (2002) 45 sur les déterminants du prix réel des logements au Canada suggère que trois variables exercent une influence significative sur le prix réel, soit le revenu réel par personne adulte, le taux d intérêt nominal sur les prêts hypothécaires de 5 ans et la croissance de la population de 25 à 54 ans, donc de la population active où se recrutent notamment les premiers acheteurs. La conjonction favorable entre la prospérité économique, une démographie favorable et une politique monétaire reposant sur le maintien de bas taux d intérêt a grandement favorisé le Québec tout au long de cette période. 45 FORTIN, Mario et André LECLERC (2002). «Déterminants du prix réel des logements au Canada», L'Actualité économique, vol. 78, n 3, 2002, p Documents annexes P a g e 89

89 Tableau 4 : Indice composite national de prix des maisons Teranet -Banque Nationale (2005 = 100)* Canada S.O S.O S.O S.O S.O S.O S.O S.O S.O 68,33 71,35 Halifax 55,46 57,17 58,29 59,88 59,76 59,05 60,68 62,17 64,53 67,64 70,63 Québec 62,71 62,34 63,33 62,85 62,61 61,83 61,42 62,72 62,04 64,72 65,38 Montréal 57,50 57,79 56,67 57,15 56,25 55,62 55,82 56,59 58,41 60,94 63,94 Ottawa S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. 64,56 65,25 71,66 Toronto S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. 69,27 71,61 75,50 Hamilton S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. 67,93 70,07 73,76 Winnipeg 60,91 61,70 62,40 62,96 63,38 62,93 63,44 63,88 64,85 66,83 68,81 Calgary S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. 70,81 74,15 Edmonton S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. S,O. 64,29 67,94 Vancouver 54,90 58,25 64,59 68,63 71,13 69,64 69,92 69,58 66,89 67,71 68,10 Victoria 45,61 52,57 57,69 60,53 61,67 60,29 59,99 60,32 60,04 60,46 62, Canada 75,18 82,18 88,53 95,36 103,16 115,79 126,57 125,61 132,37 137,67 147,82 Halifax 75,11 82,13 87,84 95,81 99,71 108,66 113,22 118,02 123,56 130,37 132,48 Québec 70,04 77,74 85,71 93,94 100,76 107,02 117,48 132,61 143,56 154,95 166,18 Montréal 67,89 76,73 85,23 94,19 99,81 108,81 116,80 121,57 127,74 135,35 143,69 Ottawa 77,32 85,74 91,39 97,48 101,51 105,30 111,57 116,62 123,82 131,07 137,04 Toronto 79,82 86,63 91,40 96,10 102,21 104,38 113,12 112,31 120,64 125,66 138,15 Hamilton 77,95 84,20 89,40 95,59 103,27 107,59 112,55 115,75 118,83 121,89 131,28 Winnipeg 71,77 76,86 84,67 93,97 103,45 115,72 135,84 147,74 158,21 165,83 180,28 Calgary 78,17 85,37 90,18 96,17 106,55 153,34 171,16 158,00 157,73 153,48 154,88 Edmonton 73,94 83,32 88,74 95,11 104,45 145,91 180,30 163,31 163,20 162,03 163,64 Vancouver 70,30 75,80 84,31 93,90 106,56 128,76 143,99 141,60 148,93 156,45 169,29 Victoria 64,45 70,16 81,34 92,85 107,50 123,01 138,81 138,19 143,08 139,07 139,51 Source: SCHL, Observateur du logement au Canada, Tableau 5_FR, 2012 * Les indices reproduisent pour chaque année les valeurs de fin décembre, ce qui explique que les indices de 2005 ne prennent pas la valeur 100. Documents annexes P a g e 90

90 Tableau 5 : Taux de progression des prix résidentiels dans six RMR, Régions métropolitaines Variation globale Taux de croissance annuel composé Canada 107,2 % 6,8 % Québec 154,2 % 8,9 % Montréal 124,7 % 7,6 % Ottawa 91,2 % 6,1 % Toronto 83,0 % 5,7 % Calgary 108,9 % 6,9 % Vancouver 148,6 % 8,6 % Le graphique 1 reproduit l historique des valeurs de l'indice Teranet -Banque Nationale pour Montréal, Québec et Ottawa-Gatineau, la série remontant à 1995 dans les deux premiers cas et à 1999 dans le dernier. Il est intéressant de constater qu en ce qui concerne Montréal et Québec, la progression des prix est non seulement supérieure à celle qui caractérise la région d Ottawa-Gatineau mais qu elle est aussi plus régulière, les fluctuations très prononcées qui ont marqué le marché immobilier de la capitale nationale dès 2006 ne se retrouvant pas au Québec. Les graphiques 2 et 3 reproduisent pour leur part l évolution de l indice CREA-HPI pour quatre RMR canadiennes au cours de la période Ici encore, il est frappant de constater, dans le cas de Montréal, la très grande stabilité de l indice, tant pour le marché dans son ensemble (indice composite graphique 2) que pour le segment des copropriétés (graphique 3), dont la popularité ne cesse de croître partout au pays. Cette stabilité dans la progression des valeurs résidentielles contraste avec ce que l on observe à Toronto, à Vancouver et, surtout, à Calgary, dont les marchés immobiliers ont connu de profondes perturbations entre 2007 et Documents annexes P a g e 91

91 Si cette analyse succincte de l évolution des prix résidentiels au Canada et au Québec ne remet pas en question nos conclusions précédentes sur l accessibilité financière des ménages québécois à la propriété, elle nous permet toutefois de les nuancer quelque peu. En effet, à la lumière de la forte progression des prix observée depuis 2000 dans les principales RMR du Québec, on peut penser que cette accessibilité est en voie de se détériorer pour une partie des clientèles potentielles, la maison unifamiliale détachée en particulier la maison à deux étages de type cottage étant de moins en moins accessible aux premiers acheteurs, en raison notamment de la hausse marquée du prix des terrains dans les grands centres urbains du pays. La copropriété prend certes la relève et est appelée à poursuivre sa lancée dans les années qui viennent. Selon un rapport récent réalisé conjointement par Genworth Financial Canada et le Conference Board du Canada 46 et portant sur huit grandes villes canadiennes, les acheteurs d une première habitation, les personnes retraitées et la croissance démographique continueront d alimenter la demande en copropriétés dans les grandes villes canadiennes au cours des prochaines années. La hausse du prix des maisons unifamiliales, la croissance de l emploi, la faiblesse et la stabilité des taux d intérêt de même que la croissance du segment de la population de 55 ans et plus sont autant de facteurs qui devraient favoriser le marché des copropriétés au pays. Graphique 1 : Historique des valeurs de l'indice Teranet -Banque Nationale, Montréal, Québec et Ottawa-Gatineau (juillet 2005 =100) - Montréal (juillet 2012 = 150,19) - 46 GENWORTH FINANCIAL CANADA & CONFERENCE BOARD DU CANADA, Coup d œil sur le marché des appartements en copropriété dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada, Performance et tendances économiques, Note de conjoncture Copropriétés, été 2012, 14 pages. Documents annexes P a g e 92

92 - Québec (juillet 2012 = 173,16) - - Ottawa-Gatineau ( , juillet 2012 = 141,95) - Source : Teranet et Banque Nationale du Canada, Documents annexes P a g e 93

93 Graphique 2 : Évolution de l indice CREA-HPI pour quatre RMR - Indice composite, janv janv Graphique 3 : Évolution de l indice CREA-HPI pour quatre RMR - Copropriétés, janv janv Documents annexes P a g e 94

94 Le tableau 6, tiré du rapport Genworth, donne un aperçu du potentiel que représente pour les RMR canadiennes le marché de la copropriété au cours des deux prochaines années. Au chapitre des mises en chantier, on note une diminution dans l activité de construction de copropriétés en 2012 et C est le cas notamment à Québec et Montréal, où le ralentissement est particulièrement marqué en raison des risques de surproduction observés, notamment sur l île de Montréal - où le ratio vendeurs/acheteurs (v/a) pour les unités de luxe de plus de 1 M $ atteint 27 et sur la Rive Nord de la métropole, où le risque est également très élevé pour les unités de $ à $ (ratio v/a de 22) 47. En ce qui a trait au marché du logement existant, les deux principales villes québécoises devraient afficher une croissance soutenue des ventes en 2012 et 2013, le volume annuel moyen des transactions atteignant environ unités à Québec et à à Montréal. Enfin, la progression des prix des copropriétés devrait se poursuivre tant à Québec qu à Montréal au cours des deux prochaines années, le prix de revente moyen pour 2013 pour l ensemble du marché (unités neuves et existantes) étant estimé à environ $ à Québec et $ à Montréal. Selon les prévisions de Genworth, la progression annuelle moyenne du prix des unités en copropriété existantes pour la période aura été de 4,5 % dans la capitale nationale et de 4,2 % dans la métropole L endettement des ménages : un frein à l accession à la propriété Le tableau 1 a fait clairement ressortir le rattrapage dont a fait montre le Québec en matière d accession à la propriété depuis Cela dit, certains facteurs pourraient en freiner la progression dans un avenir plus ou moins rapproché. Nous aurons l occasion plus loin de nous pencher sur quelques-uns de ces facteurs, notamment ceux relatifs aux cadres législatif et réglementaire en vigueur aux niveaux tant national que provincial. D ores et déjà toutefois, la hausse éventuelle des taux d intérêt, si elle n est pas imminente compte tenu de l incertitude qui règne actuellement dans l économie mondiale (chômage élevé sur fond de crise immobilière non résorbée aux États-Unis, crise de la zone Euro, risque de ralentissement économique en Chine), demeure inévitable à moyen et long termes. Jumelée à un endettement record des ménages canadiens et québécois, une telle hausse se traduirait à coup sûr par une augmentation du nombre de reprises hypothécaires dans les segments les plus vulnérables du marché et par un report ou une annulation des décisions d achat chez les locataires susceptibles d accéder à la propriété. En matière d endettement, le Canada ne fait que suivre une tendance générale qui affecte plusieurs autres économies développées. Le graphique 4 illustre l évolution du ratio dette-revenu des ménages canadiens, américains et britanniques entre 1990 et On y constate que l endettement des Canadiens, dont la progression jusqu en 1998 a été sensiblement plus forte que celle qu ont connue les Américains et les Britanniques, a crû de façon plus modérée par la suite, alors qu il augmentait en flèche aux États-Unis et au 47 Source : DESJARDINS Études économiques, Marché de la copropriété au Québec, Point de vue économique, 10 juillet 2012 Documents annexes P a g e 95

95 Royaume-Uni dès 2001 pour culminer en 2008 et chuter par la suite. De ces trois pays, c est le Canada qui, en 2011, affichait le plus haut ratio dette-revenu. Tableau 6 : Le marché de la copropriété au Canada, Documents annexes P a g e 96

96 Graphique 4 : Évolution comparée de l endettement des ménages, Si l endettement hypothécaire peut s avérer excessif dans certains cas, la forme la plus pernicieuse d endettement est celle qui concerne la consommation courante des ménages. Le tableau 7 reproduit l évolution du taux d endettement à la consommation 48 des Canadiens et des Québécois de 1981 à S il est rassurant de constater que les seconds sont moins endettés que les premiers, la tendance de long terme est toutefois plus inquiétante : dans les deux cas en effet, l endettement à la consommation a connu une augmentation régulière et ininterrompue au cours des trois dernières décennies, le taux d endettement des Québécois passant de 15,7 % en 1981 à 39,2 % en 2010, alors que celui des Canadiens progressait pour sa part de 20,3 % à 45,8 %. De 1997 à 2009, le ratio de la dette par rapport au revenu disponible des Canadiens a cru de 35,8 % pour atteindre un nouveau sommet de 146,9 % au premier trimestre de 2011 (graphique 4). De plus, si la valeur des actifs des ménages a connu une hausse de 99,3 % au cours de la période , leur passif s est accru de 140,0 %. Ainsi, au cours de cette période, la dette hypothécaire des ménages canadiens a progressé de 128,2 % alors que leur crédit à la consommation faisait un bond de 211,0 % 49. En dépit de taux d intérêt effectifs très faibles, le poids du service de la dette lié au crédit à la consommation n a pas beaucoup varié, et demeurait presque le même en 2010 qu il y a 20 ans. Bien que le rythme auquel 48 Le taux d'endettement représente le rapport en pourcentage observé entre la taille du crédit à la consommation et celle du revenu personnel disponible. 49 Source : INSTITUT DE RECHERCHE ET D INFORMATIONS SOCIO-ÉCONOMIQUES (IRIS), L endettement des ménages québécois, 6 février Documents annexes P a g e 97

97 l endettement augmente ait fortement ralenti en 2010 et au premier trimestre de 2011, les sondages menés auprès des consommateurs entre 2007 et 2011 par l Association des comptables généraux accrédités du Canada (CGA-Canada) démontrent que les ménages dont le revenu annuel était de $ ou moins en 2009 étaient six fois plus susceptibles d être vulnérables financièrement si l on considère le service de la dette, et affichaient un ratio dette/revenu 1,62 fois plus élevé que celui des répondants ayant un revenu compris entre $ et $ 50. En conclusion, l endettement à la consommation des ménages canadiens et québécois, notamment ceux à revenu modeste, constitue très probablement leur talon d Achille en matière d accession à la propriété au pays. Les récentes modifications à la réglementation concernant les prêts assurés par la SCHL ont précisément pour but de réduire le risque d endettement, sans toutefois entraîner un ralentissement trop prononcé de l activité immobilière. Il s agit là d un pas dans la bonne direction. 50 Source : ASSOCIATION DES COMPTABLES GENERAUX ACCREDITES DU CANADA (CGA-Canada), L endettement au Canada : Les consommateurs canadiens ont-ils encore les moyens d être un moteur de l économie?, juin 2011, 132 pages. Documents annexes P a g e 98

98 Tableau 7 : Endettement à la consommation au Canada et au Québec, Québec Canada Année Revenu personnel disponible par habitant Crédit à la consommation par habitant Taux d'endettement à la consommation Revenu personnel disponible par habitant Crédit à la Taux d'endettement consommation à la par habitant consommation $ % $ % , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,1 r , , ,8 Sources : Institut de la statistique du Québec (ISQ), Statistiques Canada (SC), Banque du Canada (BC). Documents annexes P a g e 99

99 2. LES MESURES D ENCOURAGEMENT À L ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ ENCADREMENT ÉTATIQUE ET INSTITUTIONNEL Si l accession à la propriété n est pas le seul volet de la politique fédérale en matière d habitation, il en demeure cependant, et ce, depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, l un des plus importants et le plus durables. Pivot de l intervention du gouvernement du Canada, le programme d assurance hypothécaire a permis de soutenir le flux des fonds hypothécaires nécessaires pour combler les besoins croissants des Canadiens en matière d accession à la propriété, perçue comme un gage de «bonne citoyenneté». La politique fédérale d encouragement à la propriété repose sur l action concertée de la SCHL, des grandes banques et autres prêteurs agréés du pays et de la Banque du Canada, responsable de la politique monétaire; elle s appuie également sur une fiscalité qui favorise l accumulation patrimoniale des ménages. Ce chapitre résume les principaux éléments de cette politique, tant pour le Canada que pour le Québec. Il fait le point sur les récentes restrictions imposées par le gouvernement fédéral sur l intervention de la SCHL en matière d assurance de prêts et souligne le fossé qui existe entre les mesures favorisant l accès à la propriété et celles qui régissent la production locative au pays La politique monétaire de la Banque du Canada 51 Depuis plus de deux décennies, l'élément central du cadre de conduite de la politique monétaire de la Banque du Canada demeure la maîtrise de l'inflation à un taux annuel médian d environ 2 %, soit à l intérieur d'une fourchette de 1 à 3 %. En période de surchauffe économique, l'inflation a tendance à augmenter audessus du point médian, ce qui pousse la Banque à intervenir en majorant les taux d'intérêt de façon à ralentir le rythme d'expansion de l'économie. À l'inverse, lorsque la demande est faible, les pressions inflationnistes ont tendance à se relâcher. La Banque abaisse alors les taux d'intérêt dans le but de stimuler l'économie et d'absorber les capacités de production excédentaires. C est en influant sur les taux d intérêt à court terme, notamment sur le taux d escompte soit le taux d'intérêt minimum auquel la Banque consent des prêts à un jour aux institutions financières, que la Banque met en œuvre sa politique monétaire. Depuis 1996, le taux officiel d'escompte correspond à la limite supérieure de la fourchette opérationnelle pour le taux du financement à un jour, une façon pour la Banque de signaler ses intentions en matière d orientation de cette politique 52. Toute variation de ce taux se répercute généralement sur les autres taux d'intérêt, exerçant ainsi une influence sur la demande de biens et de services. 51 Source : BANQUE DU CANADA, Politique monétaire, 52 Depuis novembre 2000, les décisions de la Banque du Canada relatives au taux d escompte suivent un calendrier de huit dates préétablies dans l année. Documents annexes P a g e 100

100 sept.-02 déc.-02 mars-03 juin-03 sept.-03 déc.-03 mars-04 juin-04 sept.-04 déc.-04 mars-05 juin-05 sept.-05 déc.-05 mars-06 juin-06 sept.-06 déc.-06 mars-07 juin-07 sept.-07 déc.-07 mars-08 juin-08 sept.-08 déc.-08 mars-09 juin-09 sept.-09 déc.-09 mars-10 juin-10 sept.-10 déc.-10 mars-11 juin-11 sept.-11 déc.-11 mars-12 juin-12 La politique monétaire de la Banque du Canada exerce une influence déterminante tant sur la demande que sur l offre de biens immobiliers. En particulier, elle se répercute directement sur le choix résidentiel des ménages, en les incitant à devancer ou à retarder l acquisition d une propriété. Le graphique 5 montre l évolution du taux d escompte de la banque centrale au cours des dix dernières années. C est entre septembre et décembre 2007 que le taux d escompte a atteint son sommet environ 4,75 % -, pour ensuite chuter de façon dramatique avec l éclatement de la bulle immobilière américaine puis les crises financière et économique subséquentes. Les très bas taux d intérêt hypothécaires qui s appliquent au Canada depuis lors constituent un puissant incitatif à l accession à la propriété et expliquent en bonne partie la progression soutenue des prix immobiliers au pays. Graphique 5 : Évolution du taux d escompte de la Banque du Canada, sept juin ,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0, La politique fédérale d encouragement à la propriété et le rôle de la SCHL Un rappel historique 53 Si l intervention du gouvernement fédéral en habitation remonte aux années 1920, c est véritablement l'adoption de la Loi nationale sur l'habitation en laquelle reprenait toute la législation relative au logement - et la création, en janvier 1946, de la Société centrale d hypothèques et de logement (SCHL), rebaptisée Société canadienne d hypothèques et de logement en 1979, qui donne au gouvernement fédéral un rôle de premier plan en la matière. Le mandat confié à la SCHL consistait à administrer la Loi nationale sur 53 Sources : (i) SCHL, Information sur la Société, Historique de la SCHL, et (ii) L ENCYCLOPEDIE CANADIENNE, Politique du logement, Historica Dominion, 2012, Documents annexes P a g e 101

101 l'habitation et la Loi garantissant des emprunts pour réfection de maisons, et de fournir des facilités d'escompte aux sociétés de crédit et de prêts hypothécaires. À la suite de l avènement du baby-boom de l après-guerre, le besoin criant de logements locatifs et sociaux pousse le gouvernement fédéral à amorcer un vaste programme fédéral-provincial de logements publics à frais partagés - dans une proportion 75 % et 25 % respectivement - destinés aux familles à faible revenu. Puis, avec l expansion des banlieues dans les années cinquante, la SCHL passe de la construction d'habitations à l'aménagement de collectivités. Ainsi, en 1954, le gouvernement fédéral modifie la Loi nationale sur l'habitation afin de permettre aux banques à charte d'accorder des prêts en vertu de la LNH, et instaure l'assurance prêt hypothécaire, assumant le risque relatif aux prêts hypothécaires moyennant une mise de fonds de 25 %. Ce tournant majeur de la politique fédérale en habitation va stimuler l'accession à la propriété pour l'ensemble des Canadiens. En réponse aux problèmes croissants d abordabilité et dans le but de satisfaire les besoins des acheteurs d'une première maison, la SCHL lance, en 1971, le Programme d'aide pour l'accession à la propriété (PAAP), destiné à stimuler le marché de l'habitation et à faciliter l'accession à la propriété aux personnes à faible revenu. Plusieurs améliorations au programme d assurance prêt hypothécaire seront par la suite introduites, qui rendront l acquisition d une première propriété encore plus facile. Ainsi, en 1996, la SCHL inaugure le système de traitement automatisé des demandes d'assurance prêt hypothécaire Émili, lequel réduit considérablement le délai d approbation des prêts hypothécaires. Trois ans plus tard, soit en 1999, la Loi nationale sur l'habitation et la Loi sur la SCHL sont amendées pour permettre les mises de fonds de 5 %, levant de ce fait un obstacle important pour les accédants à la propriété. Enfin, en 2001, la SCHL lance les Obligations hypothécaires du Canada, destinées à assurer l'offre de fonds à faible coût pour les prêts hypothécaires résidentiels et à maintenir les taux hypothécaires à un bas niveau. La politique d encouragement à la propriété du gouvernement fédéral aura grandement favorisé la croissance et le renouvellement du parc résidentiel au Canada au cours des soixante dernières années. De unités par année pendant la Grande Dépression et les années de guerre, les mises en chantier résidentielles ont cru rapidement par la suite, pour atteindre unités dans les années 1950, unités dans les années 1960 et unités dans les années Alors que la construction domiciliaire battait son plein. On assiste par la suite à une baisse de la demande de logements, en raison de la récession du début des années 1980 et du fait que la plupart des membres de la génération du baby-boom de l'après-guerre sont déjà propriétaires. Dans les années 1990, ce sont en moyenne logements qui se construisent chaque année, en raison de l'immigration, de l'augmentation des revenus des baby-boomers dont plusieurs se portent acquéreurs d une résidence secondaire et de l'entrée sur le marché du logement des enfants des baby-boomers. Dans les années 2000, le nombre moyen de logements construits chaque année augmente à près de , malgré une chute en 2008 en raison de la récession économique mondiale qui sévit au Documents annexes P a g e 102

102 Canada. En 2012, on prévoit environ mises en chantier résidentielles au pays. Considéré dans son ensemble, le parc résidentiel canadien est constitué pour plus des deux tiers de logements de propriétairesoccupants, les maisons individuelles détachées représentant environ la moitié de ce segment Le programme d assurance prêt hypothécaire de la SCHL et ses récentes modifications Mise en place en 1954, l assurance prêt hypothécaire de la SCHL s applique lorsque l emprunteur effectue une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d achat de l habitation. Ce programme vise d une part à garantir l offre de fonds hypothécaires notamment en périodes de récession et de ralentissement économique - en protégeant intégralement le prêteur contre tout défaut de paiement de la part de l emprunteur et, d autre part, à faciliter l accession à la propriété en permettant à ce dernier de faire l acquisition d une résidence avec une mise de fonds minimale de seulement 5 % 54 à des conditions de crédit avantageuses. L emprunteur qui se prévaut de ce programme de la SCHL doit assumer une prime d assurance exigible du prêteur. Cette prime, qui varie selon le niveau de la mise de fonds et oscille entre 1 % et 2,5 % du prix d achat de la propriété, peut être réglée en une seule fois ou être ajoutée au montant du prêt hypothécaire et remboursée à même les mensualités. De plus l institution financière devra procéder à l analyse du dossier de crédit de l emprunteur et déterminer si les ratios de remboursement brut (ABD) et total (ATD) 55 du demandeur sont conformes aux exigences du programme avant d accorder le prêt. Alors que l ABD représente la proportion du revenu brut du ménage qui est consacré aux coûts de logement (remboursement hypothécaire, impôt foncier et taxes scolaires, coûts d énergie et, dans le cas d une copropriété, contribution aux charges communes et au fonds de prévoyance), l ATD prend également en compte les dettes de consommation du ménage. Le prêteur applique d abord l ATD, puis l ABD si le premier ratio est considéré comme acceptable 56. Préoccupé par la flambée récente des prix immobiliers dans certaines régions du pays et, surtout, par l endettement très élevé des ménages canadiens, le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, a annoncé, le 21 juin 2012, un resserrement des conditions de crédit hypothécaire touchant les prêts assurés par la SCHL. Cette décision s inscrit dans une volonté de réduire l implication, jugée excessive, de la SCHL dans le marché domestique des hypothèques et d assurer une meilleure gestion publique des risques potentiels que fait 54 La mise de fonds minimale de 5 % s applique dans le cas d une maison ou d un duplex; elle est de 10 % dans le cas d un triplex ou d un quadruplex avec propriétaire-résident et de 15 % pour l acquisition d un immeuble à usage locatif d au plus quatre logements non occupé par le propriétaire. Pour ce qui est des immeubles locatifs de cinq logements ou plus (non occupés par leur propriétaire), le prêt peut être assuré par la SCHL moyennant une mise de fonds minimale de 20 %, grâce au programme «locatif». 55 ABD : Amortissement brut de la dette; ATD : Amortissement total de la dette. 56 En vertu du récent resserrement par le gouvernement fédéral, en juin 2012, des conditions de crédit hypothécaire touchant les prêts assurés par la Société canadienne d hypothèque et de logement (SCHL), l ABD maximal admissible est fixé à 39 % (non réglementé antérieurement) alors l ATD maximal est ramené de 45 % à 44 % (pour les dossiers dont la cote de crédit est de plus de 680 selon l Agence d évaluation de crédit Equifax Canada). En outre, le rapport prêt-valeur maximal pour un prêt assuré SCHL est porté de 85 % à 80 % alors que la période d amortissement maximal du prêt est réduite de 30 ans à 25 ans. Documents annexes P a g e 103

103 encourir l organisme aux contribuables canadiens. Selon un rapport de l Institut CD Howe daté de janvier 2011, la SCHL endosse des prêts hypothécaires pour une valeur qui excède 30 % du PIB du pays 57. Ainsi, quatre éléments du programme d assurance prêt hypothécaire ont fait l objet de modifications ayant pris effet le 9 juillet 2012 : i. D abord, la période maximale d amortissement des prêts hypothécaires assurés par la SCHL est ramenée de 30 à 25 ans, ce qui se traduit pour l emprunteur par une légère hausse des mensualités, largement compensée, à long terme, par une économie substantielle en intérêt ; ii. Ensuite, le ratio prêt/valeur consenti pour le refinancement d une hypothèque est réduit de 85 % à 80 %, une mesure qui vise encourager les Canadiens à conserver la valeur nette positive de leur résidence tout en les incitant à épargner ; iii. Troisièmement, le ratio de remboursement brut (ABD) maximal est fixé à 39 % (non réglementé antérieurement), alors que le ratio de remboursement net (ATD) maximal est ramené de 45 % à 44 % pour les dossiers dont la cote de crédit est de plus de 680 selon l Agence d évaluation de crédit Equifax Canada ; iv. Enfin, seules les habitations dont le prix d achat est inférieur à un million de dollars pourront se prévaloir du programme d assurance prêt hypothécaire de la SCHL Le Régime d accession à la propriété et son expansion 58 Le Régime d accession à la propriété (RAP) est un programme fédéral qui facilite l acquisition d une première résidence. En vertu du RAP, toute personne peut faire un retrait de son Régime enregistré d épargne retraite (REER) en vue de l achat ou de la construction d une première habitation admissible, soit pour elle-même ou pour un parent handicapé. L acheteur doit cependant rembourser annuellement une partie des sommes retirées de son REER et dispose de 15 ans pour les rembourser intégralement. Le programme RAP a été amendé en janvier 2009 afin de permettre aux accédants à la propriété d utiliser une part accrue des économies qu ils ont placées dans des REER. Ainsi, pour les retraits effectués après le 27 janvier 2009, le gouvernement du Canada a porté de $ à $ par personne la limite des retraits autorisés. Selon une étude réalisée par le Groupe Altus pour l Association canadienne de l immeuble (ACI) 59, c est plus de habitations qui ont été achetées par l entremise du RAP au Canada en 2010, les retombées 57 Source : FINANCIAL POST, Reduce CMHC role in mortgage insurance, CD Howe report says, 31 janvier 2011, Financialpost.com. 58 Source : %C3 %A9gime-daccession.pdf 59 Source : ASSOCIATION CANADIENNE DE L IMMEUBLE, Le régime d accession à la propriété, %20web/PAC_HomeBuyPlan2010_fr.pdf. Documents annexes P a g e 104

104 économiques générées se chiffrant à plus de 1,9 milliard de dollars et à plus de emplois. Toutefois, la bonification du RAP ne solutionne pas le problème de son érosion par l inflation. Pour pallier cette érosion qui réduit le pouvoir d achat des nouveaux accédants à la propriété, l ACI propose d indexer le Régime d accession à la propriété sur l indice des prix à la consommation (IPC), à l instar de ce qui prévaut pour les REER et les comptes d épargne libres d impôt (CELI). Selon les simulations de l ACI, une indexation par tranches progressives de $ se ferait à un coût minime pour le gouvernement fédéral, estimé à quelque 15 millions de dollars à l horizon LES MESURES FISCALES D ENCOURAGEMENT À L ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ Résidence principale et non-taxation du gain en capital Depuis l instauration, en 1971, de l impôt sur le gain de capital, les ménages canadiens propriétaires de leur résidence bénéficient d un avantage fiscal substantiel qui augmente considérablement l attrait de l accession à la propriété, soit la non-taxation du gain de capital réalisé lors la vente de la résidence principale. Depuis la réforme fiscale de 1982 qui a mis fin à plusieurs abris fiscaux, notamment immobiliers, les ménages ne peuvent déclarer qu une seule résidence principale pour une année d imposition donnée. Selon Revenu Canada 60, la résidence principale est définie comme une unité de logement (maison, chalet, unité détenue en copropriété, logement détenu dans un plex ou autre immeuble d habitation, maison mobile) que le contribuable détient, seul ou avec une autre personne, et qui a été occupé pendant une certaine période au cours des douze derniers mois par son propriétaire, par l époux (ou ex-époux) ou le conjoint de fait (ou ex-conjoint de fait) de ce dernier ou par l un de ses enfants. Enfin, l unité résidentielle doit avoir été désignée comme résidence principale par le contribuable au moment de la vente. Comme on peut le constater, la définition fiscale canadienne de la résidence principale est très flexible, et laisse énormément de marge de manœuvre au contribuable propriétaire en ce qui a trait au choix de l actif immobilier qui sera exempté d impôt sur le gain de capital au moment de la vente. Cette «générosité» des autorités vise à maximiser les avantages fiscaux dont bénéficie la résidence principale et contribue à faciliter l accumulation du patrimoine immobilier des ménages canadiens Crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitation (CIAPH) Les frais liés à l achat d une résidence, comme les honoraires de services juridiques, d arpentage et d évaluation, les droits de cession immobilière, etc., peuvent représenter un lourd fardeau pour les accédants 60 Source : REVENU CANADA, Gain en capital 2011, T4037, Documents annexes P a g e 105

105 à la propriété, pour qui ces frais s ajoutent à la mise de fonds qu ils doivent épargner. Afin d aider les acheteurs d une première résidence à payer les frais associés à une telle acquisition, le gouvernement du Canada a instauré, en 2009, le crédit d impôt pour l achat d une première habitation (CIAPH), qui consiste en un crédit d impôt sur le revenu non remboursable de $ pour une résidence admissible achetée après le 27 janvier Les bénéficiaires admissibles reçoivent en outre un allégement fiscal fédéral pouvant atteindre 750 $ Remboursement de taxes de TPS et TVQ 61 Au Québec, un particulier peut avoir droit, sous certaines conditions, à un remboursement partiel de la TPS et de la TVQ payées lors de l achat d une habitation neuve ou ayant fait l objet de rénovations majeures. Il en est de même des taxes payées lors de la construction ou de la rénovation majeure d une habitation. Les habitations admissibles comprennent les maisons individuelles, jumelées ou en rangée, les duplex, les logements en copropriété, les maisons mobiles ainsi que les habitations dont les chambres sont louées à court terme. Le remboursement, qui est de 36 % des taxes payées, ne peut excéder $ pour la TPS et $ pour la TVQ, et diminue progressivement lorsque le prix d achat - ou la juste valeur marchande (JVM) -, du terrain et de l habitation neuve ou rénovée est supérieur à $ pour la TPS et à $ pour la TVQ. Les propriétés dont la valeur excède $ pour la TPS et $ pour la TVQ ne sont pas admissibles au remboursement de taxes. Ainsi, le remboursement partiel de TPS et TVQ s applique aussi bien aux constructions locatives 62 de petit gabarit qu aux logements de propriétaires-occupants; en outre, il ne se limite pas au segment des premiers acheteurs. En ce sens, il s agit d une mesure qui vise moins à soutenir l accession à la propriété qu à stimuler les secteurs de la construction neuve et de la rénovation résidentielle dans leur ensemble. Néanmoins, les limites supérieures relatives à la valeur marchande des propriétés admissibles au remboursement de taxes avantagent nettement les acheteurs de maisons et d unités de copropriété aux dépens des promoteurs de projets locatifs. En résumé, ce second volet de notre analyse démontre clairement l importance accordée au fil des ans à l accession à la propriété et le rôle crucial qu a joué à cet égard l encadrement étatique et institutionnel du gouvernement fédéral par l entremise de la politique monétaire de la Banque du Canada, de l action stratégique de la SCHL et des incitatifs fiscaux mis de l avant depuis Cela met en exergue le fossé qui sépare le traitement du logement de propriétaire de celui qui s applique au logement locatif. 61 Source : REVENU QUÉBEC, Remboursement de la TVQ et de la TPS/TVH - Habitations neuves, Immeubles d habitation locatifs neufs, Rénovations majeures, 62 Remboursement de 36 % de la TVQ par unité locative dont la valeur est inférieure à $, avec diminution progressive du remboursement pour les unités de valeur supérieur, jusqu à $ où le remboursement devient nul. Documents annexes P a g e 106

106 3. LE LOGEMENT LOCATIF : PROBLÉMATIQUE, ENCADREMENT RÉGLEMENTAIRE ET AVENUES DE SOLUTION 3.1. Le marché locatif au Canada et au Québec Un portrait d ensemble 63 Avant d aborder la problématique propre au secteur québécois du logement locatif, nous dressons un portrait d ensemble de la situation qui prévaut dans ce marché aux niveaux national et provincial, à l aide de quelques tableaux et graphiques tirés de compilations de Statistique Canada et de la SCHL. Il faut d abord rappeler que l activité immobilière au pays a atteint son point culminant en 1973, les mises en chantier résidentielles approchant alors unités de logement, soit un ratio de 119 unités par tranche de habitants. Ce taux a ensuite chuté pour atteindre un premier creux à 50 unités lors de la récession du début des années 1980, puis un second sommet à environ 95 unités en 1987, soit au faîte du boom immobilier, pour ensuite fluctuer entre 42 et 73 unités par tranche de habitants. En 2011, le Canada comptait mises en chantier, soit un taux de 56 mises en chantier par habitants, dont quelque 90 % (soit unités) dans les régions urbaines de habitants et plus. Le graphique 6 permet de comparer, pour l ensemble du pays, les mises en chantier résidentielles par type de logement pour la période On retiendra d une part de ce graphique la popularité soutenue de la formule copropriété qui accapare une portion croissante de la nouvelle production en dépit d un fléchissement temporaire en 2009 et se substitue graduellement à la construction domiciliaire traditionnelle de type maison unifamiliale. D autre part, on constate que la production locative, qui a connu un creux historique entre 1996 et 1998, stagne depuis une décennie et affiche un ratio de seulement 6 mises en chantiers par habitants, contre respectivement 26 et 18 pour les logements de propriétaire et les unités en copropriété. Compte tenu de la croissance de la population canadienne, cela implique une baisse substantielle du nombre absolu d unités au fil des ans. Selon nos estimations, la production locative, qui s élevait à un peu moins de unités en 1989, avait chuté de plus de 30 % en 2011, à environ unités. 63 Source : SHQ, L habitat en bref, 2011, Documents annexes P a g e 107

107 Graphique 6 : Mises en chantier par type de logement, Canada, Source : RESSOURCES HUMAINES ET DEVELOPPEMENT DES COMPETENCES CANADA (RHDSC) Indicateurs de mieux-être, Logement, Mises en chantier ; calculs fondés sur : 1) Société canadienne d'hypothèques et de logement. SLC - Construction résidentielle 2011, Ottawa : SCHL, 2012 (voir tableau Logements mis en chantier dans les centres de âmes et plus par type, province et marché visé) ; et 2) Statistique Canada. Estimations de la population, selon le groupe d'âge et le sexe au 1 er juillet, Canada, provinces et territoires, annuel (tableau CANSIM ). Ottawa, Le graphique 7 reproduit quant à lui les mises en chantier de logements locatifs de 2011 pour les 15 plus grandes régions urbaines canadiennes. Comme on peut le constater, les variations interurbaines dans les ratios de mises en chantier par tranche de habitants sont assez considérables, la moyenne canadienne se situant à environ 6. Les régions de Québec et Montréal affichent pour leur part des ratios de respectivement 10,3 et 5,8, contre 2,9, 3,3 et 7,3 respectivement pour Ottawa-Gatineau, Toronto et Vancouver. La production locative est nettement déficitaire à Calgary, qui affiche l un des plus bas ratios au pays, soit 1,7. Si le ratio de mises en chantier par tranche de habitants varie beaucoup géographiquement, il peut aussi varier dans le temps pour une même région urbaine. Ainsi, une surproduction de logements locatifs au cours des années antérieures se traduira pour une année donnée par une chute prononcée du ratio; et vice versa. Documents annexes P a g e 108

108 Graphique 7 : Mises en chantier de logements locatifs par région urbaine canadienne, 2011 Sources : RESSOURCES HUMAINES ET DEVELOPPEMENT DES COMPETENCES CANADA (RHDSC) Indicateurs de mieux-être, Logement, Mises en chantier ; calculs fondés sur : 1) Société canadienne d'hypothèques et de logement. SLC - Construction résidentielle 2011, Ottawa : SCHL, 2012 (voir tableau 21 : Appartements et autres habitations et total des logements mis en chantier et achevés par région métropolitaine et marché visé, 2011 ; et 2) Statistique Canada. Estimations de la population selon la région métropolitaine de recensement, le sexe et le groupe d'âge au 1 er juillet, basées sur la Classification géographique type (CGT) 2006, annuel (tableau CANSIM ). Ottawa, Les tableaux 8 et 9 fournissent un portrait plus détaillé de la situation qui prévaut dans le marché locatif québécois. La première section du Tableau 8 nous rappelle l importance relative de ce dernier dans l ensemble canadien : en effet, alors que le Québec ne représente en 2006 que 23,9 % de la population canadienne, il compte pour 32,7 % du parc locatif. Par ailleurs, près de 36 % des ménages locataires québécois consacrent 30 % ou plus de leur revenu au logement, alors que le taux d effort des ménages propriétaires n est que de moins de 14 %. Compte tenu du niveau relativement bas des loyers au Québec et du taux d effort moyen des ménages locataires qui est de l ordre de 20,4 % 64, on en conclut à un clivage du marché locatif qui se partage entre des ménages relativement aisés d une part et, d autre part, des ménages à revenu modeste, voire faible. Enfin, les ménages locataires sont constitués dans une proportion de 61 % de personnes seules 64 Voir Tableau 3 plus haut. Documents annexes P a g e 109

109 (48,8 %) et de familles monoparentales (12,2 %), alors que plus des deux tiers des ménages propriétaires sont constitués de familles avec (36,7 %) ou sans (31,0 %) enfants. Le tableau 9 nous renseigne quant à lui sur l évolution des mises en chantier selon le type de logement ainsi que sur celle des taux d inoccupation et des loyers médians dans les six régions métropolitaines entre 2006 et Du côté des mises en chantier, on constate sur la période une diminution de la part relative des propriétés individuelles et des logements locatifs dans la production totale, cette diminution étant exactement compensée par la hausse du poids relatif des unités de copropriétés, dont les mises en chantier se chiffrent à près de (26,3 % du total) en Par ailleurs, le secteur locatif est le seul à avoir connu une baisse absolue du niveau de production entre 2006 et Les taux d inoccupation affichent pour leur part une certaine stabilité au cours de la période, variant de 2,2 % à 2,7 % pour l ensemble du Québec et de 2,2 % à 2,6 % dans le cas des RMR. Toutefois, l information contenue au tableau 10 portant sur la situation qui prévalait dans les RMR du Québec en avril 2011 et 2012 montre que le marché s est dans l ensemble resserré, le taux d inoccupation global chutant à 2,4 % en 2011, puis à 2,1 % en Dans la mesure où l on situe le taux d inoccupation d équilibre aux alentours de 3 %, ces taux indiquent une certaine détérioration du marché, sans toutefois suggérer une situation de pénurie absolue. Cette diminution récente des taux d inoccupation peut être attribuée à une hausse des niveaux d emploi chez les personnes de 15 à 24 ans, ce qui a stimulé la demande pour les logements locatifs, alors qu on assistait en même temps à un repli de l offre pour ce type de logements. Cela dit, il faut rappeler qu il s agit là de moyennes et que les taux d inoccupation fluctuent sensiblement selon la taille du logement. Ainsi, en avril 2012 et pour l ensemble des RMR québécoises, les logements de type «studio» affichaient un taux d inoccupation de 3,6 % contre 1,4 % pour les unités de trois chambres à coucher, pour lesquelles la demande est très forte. Par ailleurs, si la situation s avère stable à Ottawa-Gatineau et à Montréal en dépit d un certain resserrement du marché entre 2011 et 2012, les RMR de Québec et Saguenay affichent pour leur part des taux d inoccupation très faibles en 2012 (0,7 % globalement dans les deux cas). À Québec, la pénurie de logements locatifs, qui perdure depuis plusieurs années, touche toutes les tailles d unités, mais elle est particulièrement critique pour ce qui est des deux chambres et des trois chambres et plus. C est également le cas à Saguenay, qui affiche pour les trois chambres et plus un taux nul. Enfin, à l inverse des autres régions métropolitaines du Québec, les RMR de Trois-Rivières et Sherbrooke affichent des taux d inoccupation moyens qui excèdent largement le point d équilibre de 3 %, et ce, depuis 2009 dans le cas de Sherbrooke et 2010 pour ce qui est de Trois-Rivières. Nous terminons ce tour d horizon de l état du marché locatif au Québec par une analyse des niveaux de loyer. Comme en fait foi la seconde section du Tableau 9, pour l ensemble des agglomérations de Documents annexes P a g e 110

110 recensement (AR) et sur la période , le loyer mensuel médian pour les logements de deux chambres à coucher est passé de 550 $ à 625 $, soit une hausse annuelle composée de 3,25 %. La hausse est de 1,5 % à Gatineau, de 2,9 % à Montréal et à Québec, de respectivement 2,8 %, 3,25 % et 2,7 % à Saguenay, Sherbrooke et Trois-Rivières. La hausse annuelle moyenne non pondérée pour les six RMR du Québec serait donc de l ordre de 2,7 %, soit très légèrement supérieure à l inflation. Les données qui figurent au tableau 11 concernent les loyers moyens plutôt que médians des centres urbains de habitants et plus, des AR et des RMR pour 2011 et Si ces données ne sont pas tout à fait comparables à celles du tableau 9, elles permettent néanmoins de se faire une bonne idée de la progression récente des niveaux de loyer. Pour ce qui est des RMR, le loyer mensuel moyen, toutes tailles confondues, atteignait 676 $ en avril 2012, ce qui suggère une progression relativement faible des loyers au cours des deux dernières années. C est évidemment à Ottawa-Gatineau (705 $), Québec (694 $) et Montréal (689 $) que les loyers sont les plus élevés, ceux qu affichent les trois autres régions métropolitaines demeurant sous le seuil de 575 $. Fait à souligner, le loyer moyen des logements de trois chambres et plus a chuté au cours de la dernière année à Québec et Montréal, de 1,5 % dans le premier cas et de 3,2 % dans le second. Cette chute s explique probablement par la forte concurrence qui existe entre ce segment supérieur du marché locatif et le marché de la copropriété, dont la popularité croissante auprès des clientèles potentielles d accédants à la propriété est alimentée par les faibles taux d intérêt qui prévalent sur le marché. En conclusion à cette section, on constate que si le marché locatif québécois s est quelque peu rétabli de la pénurie qui prévalait au début des années 2000, il demeure relativement serré, avec des taux d inoccupation qui, dans l ensemble, se maintiennent sous la barre des 3 %. Comme nous le verrons dans la section qui suit, cette rareté relative de logements locatifs repose sur des facteurs à la fois conjoncturels et structurels. Documents annexes P a g e 111

111 Tableau 8 : Population, ménages, taux d effort et structure familiale, Québec, 2006 Documents annexes P a g e 112

112 Tableau 9 : Mises en chantier, taux d inoccupation et loyers médians, Québec, Documents annexes P a g e 113

113 Tableau 10 : Taux d inoccupation par taille de logement RMR du Québec, Tableau 11 : Loyer moyen par taille de logement RMR du Québec, avril 2012 Source : SCHL, Rapport sur le marché locatif - Faits saillants Québec, printemps 2012, Tableaux 1.1.1_1 et 1.1.2_1 Documents annexes P a g e 114

114 3.2. Problématique générale du logement locatif Un peu d histoire Le faible taux de remplacement du parc locatif que l on observe depuis de nombreuses années déjà et les faibles taux d inoccupation qui en découlent reposent sur des causes qui sont à la fois conjoncturelles et structurelles lesquelles relèvent de la structure même du parc locatif québécois, de la structure démographique du Québec, du contexte économique qui y prévaut depuis le début des années 2000 et d une longue tradition d intervention étatique en habitation, dont le contrôle des hausses de loyers demeure la pierre angulaire. On pourrait résumer ainsi la problématique générale du secteur résidentiel locatif au Québec : les niveaux de loyer moyens qui prévalent dans le marché sont d une façon générale trop faibles pour stimuler la nouvelle production. Alors que le loyer mensuel moyen pour un logement de deux chambres dans un immeuble standard s établit, pour l ensemble des RMR québécoises, à environ 697 $ (cf. tableau 11), le loyer économique soit celui qui permet d en rentabiliser la construction est de l ordre de 900 $. Si l investissement dans des projets haut de gamme qui commandent des loyers mensuels de $ et plus ne pose pas problème, ce n est pas le cas pour le logement locatif «abordable» qui s adresse aux clientèles à revenu modeste Structure du marché locatif québécois Comme nous l avons déjà souligné à la section 1.2 et contrairement à ce qui est le cas dans le reste du pays, le parc locatif québécois est largement dominé par les petites structures à ossature de bois. Ainsi, plus de 78 % des ménages locataires du Québec (81 % à Montréal) logent dans des immeubles de moins de cinq étages. Dans une forte proportion, il s agit de structures de type plex, plus souvent qu autrement occupés par leur propriétaire. Cette structure très déconcentrée du marché locatif, qui est dominé par un grand nombre de petits propriétaires qui ne font pas carrière en immobilier, se traduit par une gestion plus ou moins laxiste des actifs résidentiels, dans la mesure où le maintien de relations harmonieuses avec les locataires l emporte souvent sur la raison économique et les contraintes de rentabilité. D une façon générale, le propriétaire évitera les hausses de loyer trop fréquentes et trop prononcées de façon à garder de bons locataires, ce qui tend à maintenir les loyers à un niveau inférieur à ce qu ils seraient dans un marché dominé par des propriétaires-investisseurs professionnels Démographie et conjoncture économique Du point de vue démographique, il faut rappeler que toute l économie canadienne d aprèsguerre et notamment le marché du logement est tributaire du phénomène dit du «baby- Documents annexes P a g e 115

115 boom», lequel s étend sur une période de vingt ans, soit de 1945 à , le nombre des naissances au Canada atteignant un sommet en Dès le début des années soixante-dix, la forte demande pour le logement locatif de la part des baby-boomers dans la vingtaine, alimentée par une croissance économique soutenue, entraînait une baisse substantielle des taux d inoccupation dans les grandes régions métropolitaines canadiennes. Pour répondre à cette pression de la demande, les gouvernements mirent sur pied une série de mesures visant à encourager l offre de logements locatifs. Au niveau fédéral, le programme MURB (Multiple Unit Residential Buildings), qui eut cours de façon intermittente de 1974 à 1982, fut certainement le plus célèbre et le plus généreux, les avantages fiscaux qu il accordait aux investisseurs permettant notamment de créer ou d augmenter les pertes immobilières déductibles annuellement des revenus d autres sources par le biais de l amortissement fiscal. Au Québec, le programme PALL (Programme d aide au logement locatif, ), accordait aux constructeurs d immeubles locatifs un prêt sans intérêt de dix ans couvrant la différence entre le loyer économique i.e. requis pour rentabiliser l investissement et le loyer marchand. Si ces mesures ont porté fruit, elles se sont du même coup soldées par les effets pervers qui leur sont généralement associés : perturbation des mécanismes de marché et offre largement excédentaire dès que la demande se contracte. À la suite de la reprise économique qui a suivi la forte mais relativement courte récession de , la demande pour l immobilier sous toutes ses formes, soutenue par le poids démographique des jeunes ménages en âge d accéder à la propriété (très précisément 30 ans après le sommet du boom des naissances) et l épargne accumulée des ménages québécois, dont une partie est réinvestie dans des projets immobiliers à caractère spéculatif, explose : les mises en chantier logements locatifs culminent à unités en 1987 et se maintiennent à quelque unités par an jusqu en 1990, malgré une hausse spectaculaire des taux d inoccupation. L éclatement de la bulle spéculative provoque le crash immobilier de qui sera suivi d une récession économique touchant l ensemble du continent nord-américain et qui, au Québec, sera particulièrement longue et dommageable pour le secteur locatif. Les taux d inoccupation records, qui atteignent en 1992 les 8 % et la chute rapide de la valeur des actifs immobiliers poussent plusieurs institutions financières, jadis si laxistes, à se retirer du secteur locatif, ce qui en accélère la débâcle. En 1995, la production locative annuelle tombe sous le seuil des unités essentiellement des unités haut de gamme et des résidences pour personnes âgées et n excédera pas unités jusqu au début des années L ouvrage de l économiste David Foot, Entre le Boom et l écho, paru en 1996, illustre bien la nature du phénomène et ses conséquences à long terme sur l économie canadienne. Documents annexes P a g e 116

116 Alimenté par de faibles taux d intérêt tant nominaux que réels, le raffermissement de l économie québécoise, amorcé vers la fin des années 1990 et qui s est poursuivi durant toute la décennie 2000, se traduit par une forte reprise des marchés immobiliers, à Montréal d abord où la rareté relative de maisons neuves et existantes alimente à nouveau la spirale des prix, puis ailleurs au Québec. Les taux d intérêt, qui se maintiennent à des bas niveaux historiques depuis plusieurs années déjà, alimentent l accession à la propriété et, notamment, le marché de la copropriété, dont la popularité croissante se traduit, tant à Montréal qu à Québec, par l érection de nouveaux projets de copropriétés sur le moindre terrain vacant. Pour un promoteur, la rentabilité de tels projets dépasse de loin celle qu il pourrait généralement réaliser dans un projet de construction locative standard, ce qui limite d autant l offre de logements locatifs. De son côté, le marché locatif subit, au-delà de la hausse de la demande découlant de la croissance économique, une pression additionnelle : celle de la vague des enfants des babyboomers («l écho du Boom»), moins nombreux que leurs parents mais qui, encouragés par le redressement marqué du marché de l emploi, à Montréal et Québec notamment, forment de nouveaux ménages 66. À ces facteurs s ajoute l influence de l immigration qui, bien que relativement limitée en comparaison des pressions qu ont à subir à ce chapitre les régions de Toronto et de Vancouver, présente une tendance à la hausse depuis plusieurs années et affecte en particulier le marché locatif de la région de Montréal. Il est donc indéniable que la structure démographique, combinée à une conjoncture économique favorable, contribue en bonne partie à expliquer la baisse radicale des taux d inoccupation au cours des dernières années et la situation de pénurie relative qui en résulte sur le marché locatif québécois. Si le Québec a déjà été aux prises avec de telles conditions dans le passé (seconde moitié des années 1970 et 1980), la situation qui prévalait alors au chapitre de l offre de logements était fort différente : la production locative, largement soutenue par les programmes MURB et PALL notamment pendant près d une dizaine d années, a pu répondre aux pressions de la demande jusqu à l effondrement du marché en Mais, comme la suite des événements l a démontré, cet équilibre fragile se rompt dès que cesse l intervention directe de l État, signe qu il existe dans ce segment du marché résidentiel un profond malaise de nature structurelle. Ceci nous amène à aborder la question du contrôle des loyers au Québec et, d une façon plus générale, de la réglementation qui prévaut dans l industrie de la construction. 66 On admet en général que, sous réserve de conditions économiques favorables, le ménage type accède au logement locatif au début de la vingtaine, donne naissance à son premier enfant vers vingt-cinq ans et accède à la propriété à l approche de la trentaine. En vertu de ce scénario, le sommet des naissances de 1957 (baby-boom) se traduit par une seconde vague de naissances aux alentours de 1982 (écho du boom), qui viendra nourrir le marché locatif vingt ans plus tard, soit aux alentours de 2002, et ce jusqu en 2010 environ. Documents annexes P a g e 117

117 Les effets de la réglementation étatique - Le contrôle des loyers Si une certaine forme de contrôle des loyers existe au Québec depuis 1951, c est vers la fin des années 1970 que la formule en vigueur actuellement fut élaborée par la Régie du logement; elle n a subi depuis que des modifications relativement mineures. Contrairement aux systèmes reposant sur un contrôle universel des loyers, le système québécois vise et c est là sa principale vertu l entente à l amiable entre propriétaires et locataires, la Régie n intervenant qu en cas de litige 67. Les immeubles locatifs de cinq ans et moins sont par ailleurs exemptés du contrôle des loyers, mais cet avantage demeure pour leur propriétaire une mesure très théorique, puisque le volume des nouvelles constructions est beaucoup trop faible pour influencer de quelque façon que ce soit les loyers marchands. En cas de règlement devant la Régie, l augmentation permise s applique au loyer le plus bas exigé au cours des douze derniers mois (le loyer dit «de base») et permet un ajustement qui tient compte de l augmentation des dépenses d exploitation annuelle de l immeuble concerné sur la base de la hausse récente des coûts effectifs (taxes municipales et scolaires, assurances) ou de barèmes d indexation établis sur des moyennes québécoises (électricité, gaz naturel, mazout, frais de gestion et de services). La méthode inclut également un ajustement des loyers en tenant compte du revenu net - dans le but de maintenir la valeur de l immeuble une composante de ce revenu étant liée aux dépenses d immobilisation réalisées par le propriétaire au cours de la période. Dans la mesure toutefois où la prime accordée à cet égard est liée au niveau général des taux d intérêt qui sont actuellement très bas, cet incitatif à l entretien et à la rénovation du parc domiciliaire demeure très faible, le propriétaire ne récupérant sa mise de fonds qu au bout d une trentaine d années seulement. Parallèlement au contrôle des loyers proprement dit, les procédures d éviction des locataires - pour cause de non-paiement notamment - impliquent des délais très lourds pouvant parfois excéder 18 mois - qui découragent nombre de propriétaires d y recourir, la probabilité de récupérer les sommes en souffrance étant de toute façon assez faible. Enfin, les mesures visant à restreindre le droit d accès à l information du propriétaire lors du processus de sélection des locataires 68 de même que la possibilité pour le locataire surendetté de mettre fin unilatéralement à son contrat d électricité avec Hydro-Québec et d ainsi refiler la facture au propriétaire - constituent des irritants additionnels du système qui n ont rien pour favoriser l investissement dans le marché locatif. 67 Ajoutons toutefois que le locataire peut revenir sur sa décision dans les dix jours suivant la signature du bail. 68 Le propriétaire ne peut obliger le locataire à lui fournir son numéro d assurance sociale (NAS), lequel permet au premier d accéder facilement au dossier de crédit du second. Documents annexes P a g e 118

118 Bref, si le système actuel de contrôle des loyers présente certains avantages, il demeure un frein au renouvellement et à l entretien du parc de logements locatifs québécois. En particulier, le système est conçu de telle façon que, plus souvent qu autrement, les hausses de loyer recommandées par la Régie demeurent inférieures au taux d inflation, ce qui est une aberration en soi du point de vue de l investisseur, puisque cela se traduit dans les faits par une diminution de la valeur réelle de son actif immobilier. C est ce que démontre le graphique 8, qui compare les hausses rapportées par Statistique Canada et la SCHL au taux d inflation (IPC) pour la période : on peut constater que depuis 1995, la hausse recommandée qui est établie sur la base de l indice des loyers de Statistique Canada - n a rejoint l inflation qu à deux reprises, soit en 2009 et En conséquence, un allégement de la réglementation portant sur les hausses de loyer est requis pour raviver la confiance des investisseurs et soutenir l entretien et l amélioration du parc de logements existants. L ajustement du loyer de base à son niveau du marché lors du départ d un locataire constituerait selon nous une amélioration souhaitable du système actuel; les incitatifs à l entretien et à la rénovation doivent également être bonifiés. Documents annexes P a g e 119

119 Graphique 8 : Indexation des loyers et inflation, % 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Loyers selon Statistique Canada1 Loyers selon la SCHL2 Coût de la vie3 Sources : 1 Selon Statistique Canada - Tableau CANSIM : Indice des prix à la consommation pour le loyer, Québec (série v ). Cet indice est utilisé par la Régie du logement dans sa méthode de fixation des loyers. Le sondage est conduit auprès d'un échantillon de locataires. 2 SCHL - Variation estimative du loyer moyen, centres de , Rapport sur le marché locatif (décembre 2006 à 2010). Cette statistique n'est disponible que depuis Le sondage est conduit auprès d'un échantillon de propriétaires d'immeubles où trois logements ou plus sont en location. Les très petits immeubles (duplex) sont donc exclus. 3 Selon Statistique Canada - Tableau CANSIM : Indice des prix à la consommation pour l'ensemble, Québec (série v ) La réglementation dans l industrie de la construction Une recherche récente produite pour la SCHL 69 se penche sur les effets de la réglementation sur le coût de production des logements locatifs au Québec. Bien qu aucun consensus ferme ne se dégage de la littérature consultée quant à l ampleur des impacts financiers globaux de cette règlementation sur le coût de production des logements et en ce qui cocnerne ses possibles retombées sociales, voire économiques, positives, la plupart des études citées en référence soulèvent ses effets pervers sur l offre et les coûts de réalisation du logement et, en particulier, sur la production de logements abordables. 69 DES ROSIERS, François, La réglementation dans l industrie de la construction résidentielle au Québec et ses effets sur le coût de production des logements locatifs, mars 2011, 68 pages plus annexes. Documents annexes P a g e 120

120 Les frais de réglementation qui s appliquent au secteur du logement neuf fluctuent considérablement d une province et d une municipalité à l autre. Au Québec, l ensemble des frais pondérés imposés par les divers ordres de gouvernement représentait en 2006, tous types de logements confondus, quelque 12,7 % du prix moyen des unités. Le total des droits municipaux, les taxes (TPS et TVQ) et les frais d infrastructure représentent, par ordre décroissant, les charges les plus importantes, en fait près des trois quarts des frais globaux. Les entrevues menées auprès des principaux acteurs et décideurs de l industrie permettent d établir que, si de nombreux efforts ont été faits au cours des dernières années pour harmoniser les normes qui régissent la construction résidentielle au Québec, réduire la lourdeur bureaucratique du système et améliorer la sécurité sur les chantiers, l entrée en vigueur des nouvelles normes de construction ainsi que l adoption de nouvelles exigences en matière de sécurité des bâtiments et d économie d énergie auront inévitablement pour effet de hausser le coût de production des logements et, par conséquent, de réduire leur abordabilité, du moins pour la portion de la clientèle locative dont les revenus sont faibles ou modestes. De telles mesures réduisent du même coup l incitation, déjà très faible, des entrepreneurs à investir dans le logement abordable, en dépit des programmes d aide gouvernementaux qui ont pu voir le jour, au Québec notamment. Sans remettre en question le caractère «socialement désirable» et la pertinence de ces modifications réglementaires, il faut donc s interroger sur les impacts à plus long terme qu elles peuvent avoir, tant sur la production de logements neufs que sur le réinvestissement dans le parc existant. Cela dit, le message, très net, qui ressort des entrevues effectuées auprès des principaux intervenants du secteur est à l effet que les principaux problèmes qui affectent la productivité de l industrie résidentielle tiennent, d une part, aux lacunes qui perdurent en matière d organisation du travail (système de cartes de compétence, compartimentation des métiers, contingentement de la main-d œuvre) - lesquelles sont source d inefficience et nuisent à la relève dans l industrie - et, d autre part, à une fiscalité qui s avère discriminatoire par rapport au secteur de la construction de logements de propriété (maisons et unités de copropriétés). À cela s ajoutent les surcoûts, souvent considérés comme excessifs, attribuables aux exigences de certaines municipalités en matière de normes de construction et d urbanisme et, le cas échéant, au manque d harmonisation entre les diverses réglementations en vigueur au sein d une même municipalité. Quant aux études d impact monétaire commanditées ou réalisées par la Régie du bâtiment du Québec, elles débouchent sur un certain nombre de constats. En premier lieu, l impact monétaire des nouvelles dispositions du Code de construction du Québec varie considérablement selon la nature de la mesure. Au chapitre des mesures visant l accessibilité des logements par exemple, et Documents annexes P a g e 121

121 pour un logement standard dont le coût de construction ou de remplacement à neuf est estimé à quelque $, le coût combiné de diverses mesures relatives notamment à l aménagement d aires de manœuvre dans les cuisines, salles de bains et corridors s établit à quelque 3,4 % (logement social) et 4,3 % (logement de qualité moyenne) du coût de production d un logement. L impact monétaire est considérablement plus élevé dans le cas d un immeuble existant, où il atteint respectivement 19,6 % et 24,6 % du coût de remplacement unitaire. Enfin, les simulations générées à partir d une étude de cas d un projet locatif type de 40 unités de logement selon trois scénarios structurels conduisent aux conclusions suivantes: En vertu de la réglementation qui prévaut actuellement dans l industrie de la construction résidentielle, les prélèvements sur la masse salariale des travailleurs représentent une ponction de 25,7 %, dont respectivement 10,4 % et 9,9 % pour les avantages sociaux et la contribution à la C.S.S.T. Selon le scénario structurel considéré, l impact monétaire par logement des mesures réglementaires varie de quelque $, ou 21 % du coût de production (structure préfabriquée de type Peikko), à environ $, soit 24 % du coût de production (structure de béton coulé sur place). Quant à l impact monétaire des taxes fédérale et provinciale (TPS et TVQ), il s établit, quel que soit le scénario, à 11,1 % du coût de production unitaire d un logement locatif. Si la mesure des impacts de la réglementation sur le coût de production des logements n est pas chose aisée et demeure ouverte à l interprétation, il est indéniable qu il s agit là d une dimension fondamentale, bien qu occultée, de la problématique du logement locatif. Le cumul au fil des ans des diverses mesures de réglementation, imposées à la pièce et sans égard à leur effet sur le fonctionnement des marchés, explique en partie le non-renouvellement du parc locatif québécois. Documents annexes P a g e 122

122 4. LE LOGEMENT SOCIAL ET ABORDABLE : CONSTATS ET SOLUTIONS Au Québec, la gestion des programmes de logement social et abordable est assumée par la Société d habitation du Québec (SHQ) dont la plupart des interventions tant sur l offre que sur la demande de logement implique la participation financière de la SCHL. Le gouvernement canadien, qui fut très activement impliqué, via la SCHL, dans la production du logement social pendant près d une trentaine d années soit de la fin des années 1960 au début des années et qui a par la suite financé plus de 60% des déficits d exploitation encourus à ce chapitre, a récemment annoncé son retrait complet de ce secteur après Pour le parc de logement social du Québec, ce retrait se traduira par un déficit de financement qui ira croissant au cours des deux décennies à venir. Dans ce contexte, une stratégie de substitution s impose. Avant d aborder cette question, nous dressons un tour d horizon des interventions du gouvernement fédéral et du gouvernement du Québec en matière de logement social et abordable LE GOUVERNEMENT FÉDÉRAL ET LE LOGEMENT SOCIAL ET ABORDABLE La fin des conventions d exploitation sur le logement social 70 Bien que l intervention du gouvernement fédéral en matière de logement social remonte à la Première Guerre mondiale, c est véritablement en 1967 que ce dernier amorce son plus important programme de soutien au logement social au pays en finançant la construction et l exploitation d un parc d habitations à loyer modique (HLM) publiques et privées d envergure. Ce programme repose sur les conventions d exploitation conclues entre la SCHL, organisme chargé de la gestion du programme, et les gestionnaires de projets de logements sociaux qui regroupent des organismes publics détenteurs et gestionnaires de HLM les provinces et les offices municipaux d habitation (OMH) -, des coopératives et des organismes à but non lucratif (OBNL). Ces conventions, dont la durée est de 25 à 50 ans, stipulent les modalités du prêt hypothécaire ainsi que les conditions que doivent respecter les gestionnaires des projets financés, la forme de l aide financière ainsi que les conditions d application des conventions variant en fonction des programmes mis en place au fil des ans. Dans le cas des HLM, la contribution du fédéral s établissait à 100% des coûts d immobilisation des projets et à 51% pour ce qui est du financement des déficits d exploitation, la SHQ et les municipalités en assumant respectivement 39% et 10%. Les 70 Source : BOURQUE, Gilles L. et CHAREST Jacques, Logement social au Québec : La fin des conventions d exploitation du fédéral, Note de l IRÉC (INSTITUT DE RECHERCHE EN ECONOMIE CONTEMPORAINE), No. 18, mai pages Documents annexes P a g e 123

123 dernières conventions d exploitation remontent à 1993, date à laquelle le gouvernement fédéral a cessé de financer la construction de nouveaux projets de logement social. Dans l ensemble du Canada, ce sont plus de logements sociaux et leurs clientèles, dont quelque au Québec, qui subiront progressivement les impacts financiers et sociaux découlant de la fin des conventions d exploitation sur le logement social au fur et à mesure de la terminaison des conventions d exploitation signées entre 1967 et Le graphique 9, tiré de l étude de l IRÉC (voir note infrapaginale 33) illustre l impact financier annuel que représente pour le Canada, sur la période , le retrait du fédéral de ce champ d activité. On estime qu à l horizon 2035, le déficit de financement cumulatif s établira à quelque 32 milliards $ pour l ensemble du pays et à 6,7 milliards $ pour le Québec. Graphique 9 : Impact annuel du retrait du gouvernement fédéral du financement du logement social au Canada Enfin, selon un document récent de la SHQ 71, on estime que ce déficit cumulatif pourrait atteindre, pour l ensemble du parc de HLM du Québec, la somme d environ 507 millions $ (dollars courants) sur l horizon Source : SHQ, Fin des conventions d exploitation - Rencontre avec les partenaires, avril 2012, document PPT, 28 pages. Documents annexes P a g e 124