Les besoins en logement des salariés des entreprises du secteur privé en Île-de-France

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1 Les besoins en logement des salariés des entreprises du secteur privé en Île-de-France 1 % Logement Une étude des CIL d Île-de-France Val-d Oise Hauts-de-Seine Seine-Saint-Denis Paris Yvelines Val-de-Marne Seine-et-Marne Essonne Janvier 2008

2 Sources externes INSEE : RGP 1999, Estimations localisées de population 2003 et 2004, Enquête Logement 2002, Estimations annuelles d emploi, Enquête Emploi, Enquête global transport / Unedic/GARP / DGI / CLAP/DADS / VISIAURIF HABITAT (FILOCOM, SITADEL, Chambre des Notaires, OLAP, OLS) Sources 1 % Logement UESL / ANPEEC / APALOF Sources internes aux CIL d Île-de-France Cadrage régional / Démarches territoires / Notes sur l accession à la propriété pour les salariés et sur les salariés en difficulté face au logement Aides LOCA-PASS / prêt PASS-TRAVAUX / aide MOBILI-PASS / CIL-PASS assistance / CIL-PASS mobilité / PASS-GRL / PASS-FONCIER sont des marques déposées pour le compte du 1 % Logement

3 Sommaire Introduction Pour une meilleure évaluation des besoins en logement des salariés du secteur privé 4 Des enjeux majeurs pour le logement en Île-de-France 4 Une démarche collective engagée par les CIL d Île-de-France 5 De nouveaux outils de cadrage régional et d analyse territoriale 5 1 Les salariés au cœur des problématiques d habitat de la population francilienne Les salariés du secteur privé : une composante majeure de la population francilienne Une forte hétérogénéité de la structure de l emploi salarié Une différenciation croissante de la structure de l emploi 9 3 L engagement des CIL d Île-de-France pour répondre aux besoins en logement des salariés du secteur privé Le développement de l offre pour rattraper le retard et accompagner les dynamiques économiques Une déclinaison territoriale des besoins en logement des salariés La participation des CIL d Île-de-France aux politiques locales de l habitat La proposition de méthode des CIL d Île-de-France Illustration sur six territoires stratégiques franciliens 20 2 Des déséquilibres pesant sur le besoin en logement des salariés du secteur privé Un déséquilibre entre habitat et emploi Une inadéquation entre l offre de logement et les revenus Une répartition territoriale inégale des parcs de logement 13 Conclusion Vers une meilleure prise en compte des besoins des salariés du secteur privé dans les territoires franciliens 22 3

4 Introduction Pour une meilleure évaluation des besoins en logement des salariés du secteur privé Des enjeux majeurs pour le logement en Île-de-France Les caractéristiques des besoins de logement des salariés du secteur privé restent à ce jour peu connues et sont peu identifiées en tant que telles et prises en compte dans les politiques locales de l habitat. Peu d outils permettent en effet de recenser ces besoins à l échelle des différents territoires d Île-de-France. Les CIL, organismes gestionnaires du 1 % Logement, qui interviennent auprès de l ensemble des entreprises franciliennes, s ils ont une bonne connaissance de la demande exprimée par les salariés, n étaient pas jusqu à présent en situation de construire une vision de synthèse du besoin en logement à l échelle de territoires spécifiques. La prise en compte du besoin en logement des salariés constitue pourtant un enjeu majeur de développement économique. Elle est déterminante dans la capacité à articuler le développement économique des territoires avec les politiques de l habitat, avec en particulier la question des besoins en logements des salariés travaillant sur un territoire sans nécessairement pouvoir y résider. Il apparaît dans les faits que cette dimension est souvent peu intégrée dans la plupart des démarches d étude ou d élaboration des politiques locales de l habitat (PLH en particulier). La prise en compte des besoins en logement des salariés est également un enjeu social de première importance. Les salariés du secteur privé connaissent des difficultés croissantes d accès et de maintien dans le logement, et constituent notamment une part importante des populations mal logées en Île-de-France. Il est essentiel que les situations de salariés rencontrant des difficultés particulières d accès ou de maintien dans le logement du fait d un statut professionnel instable, d une entrée récente dans la vie active, de revenus insuffisants ou d une rupture personnelle (rupture familiale, décès ) ou professionnelle (perte d emploi ) soient identifiées et prises en compte dans les dispositifs sociaux d aide au logement (FSH, PDALPD, prévention des expulsions ). À cet effet, le 1 % Logement a engagé depuis une dizaine d années une transformation profonde pour répondre à ces enjeux, avec notamment la mise en œuvre de nouveaux services d aides à la personne pour l accès dans le logement (les aides LOCA-PASS et plus récemment le PASS-GRL ), la rénovation de l habitat (prêts PASS-TRAVAUX ), l accession sociale à la propriété (PASS-FONCIER ), l accompagnement des salariés en mobilité (CIL-PASS mobilité ), l aide aux salariés en difficulté (CIL-PASS assistance ) et le développement de nouvelles interventions (création de la Foncière Logement, financement des opérations ANRU ). Une connaissance approfondie des besoins en logements des salariés est essentielle dans le contexte actuel de territorialisation accrue des politiques du logement. Elle est une contribution indispensable pour l élaboration des politiques locales de l habitat. 4

5 Une démarche collective engagée par les CIL d Ile-de-France De nouveaux outils de cadrage régional et d analyse territoriale La démarche menée en Île-de-France a associé les 24 Comités Interprofessionnels du Logement (CIL) qui interviennent de manière significative en Île-de-France sur les aides à la personne et le financement du logement social. Les CIL sont des associations loi 1901, administrées par les partenaires sociaux et des représentants des entreprises, agréées pour collecter et utiliser les fonds relevant de la Participation des Employeurs à l Effort de Construction, également appelée 1 % Logement. Les interventions des CIL sont définies et encadrées par une fédération nationale : l UESL. Les CIL disposent d une large palette d interventions pour le logement des salariés du secteur privé, sous la forme d aides à la personne (accès au logement, financement de travaux et de l accession à la propriété, mobilité professionnelle, assistance aux salariés en difficulté) et de financements pour le logement social (construction neuve, acquisition réhabilitation, projets de rénovation urbaine ). Les CIL sont complémentaires les uns des autres par leurs territoires d intervention, par les secteurs d activités des entreprises et des salariés dont ils prennent en charge les demandes, par leurs liens avec des organismes de logement social La démarche collective menée en Île-de-France a permis de capitaliser sur la diversité des expériences et des interventions spécifiques des différents CIL, afin de rassembler une connaissance large et de construire la vision la plus riche possible du besoin en logement des salariés. Cette démarche a également associé un panel d entreprises qui, sous la forme d un «groupe miroir», ont fait partager leurs vues de la problématique logement de leurs salariés. Deux thématiques ont en particulier été approndies : l accession à la propriété et les salariés en difficulté face au logement. Cette démarche a été réalisée tout au long de l année 2007 avec l appui de deux cabinets d étude : Ville et Habitat et Missions Publiques. Le présent document est un document de synthèse reprenant les principaux constats et les principales conclusions des travaux réalisés. Cette démarche traduit l engagement des CIL d Île-de-France pour une meilleure connaissance des besoins en logement des salariés du secteur privé et une meilleure contribution à l élaboration et à la mise en œuvre des politiques locales de l habitat. k k k La démarche a produit en premier lieu un cadrage régional sur le besoin en logement des salariés du secteur privé en Île-de-France. Ce cadrage régional constitue une base de connaissances partagées sur le logement des salariés en Île-de-France comprenant : Une compilation des données récentes sur la population et le logement en Île-de-France : nombre et taille des ménages, localisation et évolutions, statuts d occupation, parcs de logement par type et localisation, principales tendances, demande de logements sociaux, occupation Une analyse de l emploi en Île-de-France, centrée essentiellement sur l emploi privé : répartition territoriale, principales tendances, analyses par catégories socio professionnelle et par type d entreprise, déplacements domicile/travail, salaires et revenus par CSP et par territoire, poids respectif de l économie résidentielle et de l économie productive Une analyse prospective sur l évolution des besoins en logement des salariés en Île-de-France, intégrant notamment les hypothèses de développement du projet de Schéma Directeur de la Région Île-de-France et les dynamiques propres aux principaux territoires de développement de la région. La démarche a débouché en second lieu sur une approche opérationnelle, déclinable à différentes échelles de territoires (EPCI, Départements, Opérations d Intérêt National ), permettant d identifier et de qualifier avec précision les besoins de logement des salariés des entreprises du secteur privé. La méthodologie qui a été élaborée évalue sur un territoire donné les besoins des actifs résidents et des salariés du bassin d emploi, en prenant en compte les dynamiques économiques et urbaines locales. Cette approche a été déclinée dans un premier temps sur six territoires, porteurs d enjeux importants pour le logement des salariés : le département des Hauts-de-Seine, l OIN Orly Rungis Seine-Amont (Val-de-Marne), l OIN Plateau de Saclay (Essonne, Yvelines), l OIN Seine-Aval (Yvelines), les communautés d agglomération de Melun Val de Seine (Seine-et-Marne) et Plaine Commune (Seine-Saint-Denis). Ces travaux ont permis de valider la méthodologie qui peut être utilisée à l échelle des différents territoires d Île-de-France. Cette approche permet de construire une vision partagée des besoins en logement des salariés à l échelle d un territoire et de produire un cadre commun d analyse et de propositions pour orienter au mieux les interventions des CIL sur un territoire donné, en lien avec les orientations des politiques locales de l habitat. Elle constitue pour les CIL une base de dialogue et de travail riche avec les collectivités locales et l État sur les différents territoires. Elle a vocation à être actualisée régulièrement et appliquée, autant que de besoin, à l échelle de différents territoires en Île-de-France. 5

6 1 Les salariés au cœur des problématiques d habitat de la population francilienne 1.1 Les salariés du secteur privé, une composante majeure de la population francilienne Une population francilienne jeune et en augmentation du fait d un solde naturel élevé Au 1 er janvier 2006, l INSEE estime la population de l Île-de-France à 11,49 millions d habitants, soit 18,3 % du total de la population France entière. La croissance de la population résulte principalement du solde naturel de la population francilienne, l Île-de-France restant la région française la plus féconde, avec un excédent moyen de plus de naissances sur les décès. La région est aussi la plus jeune de la France métropolitaine : 20 % des résidents ont moins de quinze ans et seulement 12 % de Franciliens ont atteint 65 ans (respectivement 19 % et 17 % en province). UNE POPULATION FRANCILIENNE PLUS JEUNE ET PLUS ACTIVE QUE LA FRANCE (EN %) Île-de-France Part de 65 ans et plus Part de moins de 15 ans Source : INSEE, RGP France 19 POPULATION ACTIVE ET SALARIÉE EN ÎLE-DE-FRANCE (EN MILLIONS) ,2 actifs Source : INSEE, UNEDIC ,6 4,4 3,9 actifs occupés salariés salariés du secteur privé

7 Un poids important de la population active par rapport à l ensemble de la population 5,2 millions de franciliens sont des actifs, âgés de 15 à 64 ans en Les Franciliens et surtout les Franciliennes participent plus au marché du travail que leurs homologues du reste de la France métropolitaine, l Île-de-France ayant pour particularité d avoir en proportion plus d actifs occupés que les autres régions françaises (4,6 millions de personnes occupent un emploi et déclarent en chercher un). Cette différence entre l Île-de-France et les autres régions françaises est plus marquée pour les femmes (taux d activité de 72 % en Île-de- France contre 66 % pour le reste de la France). Il convient aussi de noter un taux d emploi plus important pour les seniors de 55 à 65 ans. Les salariés du secteur privé représentent 75 % des 5,2 millions d actifs franciliens. Dans une région où le taux d activité est le plus important en France métropolitaine, les salariés, au nombre de 3,9 millions, sont au cœur des problématiques d habitat. Une attractivité forte de l Île-de-France pour les jeunes adultes actifs et diplômés Les échanges migratoires de l Île-de-France vers la province, qui constituent 40 % des flux interrégionaux de la France métropolitaine, se traduisent par un solde négatif d environ personnes par an. L Île-de-France demeure très attractive pour les jeunes adultes actifs et diplômés, tandis que les familles avec enfants et les retraités la quittent pour les régions proches du bassin parisien, l ouest et le sud du pays. Le solde migratoire entre l Île-de-France et les autres régions françaises n est positif que pour les moins de trente ans, qui représentent 61 % des nouveaux arrivants en âge de travailler. Les nouveaux Franciliens venus de province, plus souvent actifs, sont aussi plus diplômés que le reste de la population régionale en âge de travailler : 62 % détiennent un diplôme supérieur au baccalauréat. L accueil des populations de jeunes actifs constitue un enjeu majeur de la politique du logement en Île-de-France. Une augmentation du nombre de ménages L Île-de-France comporte, en 2005, ménages composés en moyenne de 2,3 personnes (+6 % par rapport à 1999). Les besoins en logements actuels et prévisionnels résultent en grande partie de la diminution régulière de la taille moyenne des ménages, qui induit un taux de progression du nombre de ménages deux fois plus important que celui de la population totale. Cette moyenne régionale cache cependant de fortes disparités territoriales, avec des ménages de 1,9 personne en moyenne à Paris et 2,7 personnes en grande couronne. Les ménages salariés ont une taille moyenne légèrement plus importante que la moyenne régionale, avec notamment une part de ménages composés de 3 ou 4 personnes plus importante. La diminution tendancielle de la taille des ménages salariés est de moindre importance que celle constatée pour l ensemble des ménages de la région. Cette diminution résulte essentiellement de recompositions familiales au cours du parcours de vie et n induit donc pas nécessairement une augmentation de la demande de logements de petite taille (exemple des gardes alternées nécessitant un appartement familial pour chacun des parents ). Une mobilité résidentielle importante des salariés du secteur privé En 1999, d après l INSEE, 66 % des ménages ayant emménagé dans un logement neuf comportent au moins un salarié du secteur privé, alors que ceux-ci représentent 51 % dans le total des ménages. Les salariés du secteur privé sont donc plus mobiles que le reste de la population francilienne et représentent deux tiers des besoins en logement neuf en Île-de-France. 1.2 Une forte hétérogénéité de la structure de l emploi salarié Une composition très différenciée de l emploi salarié selon les territoires en Île-de-France La répartition de l emploi par catégorie socioprofessionnelle est très différenciée selon les territoires. Par exemple, au sein de la petite couronne, le contraste est important entre les Hauts-de-Seine, avec 33 % de cadres et 12 % d ouvriers, et la Seine-Saint-Denis, qui compte 17 % de cadres et 26 % d ouvriers. En grande couronne, la Seine-et-Marne a le plus faible taux de cadres (13 %) et la plus forte proportion d ouvriers (28 %). 7

8 RÉPARTITION DES SALARIÉS PAR CSP EN 1999 (EMPLOIS AU LIEU DE TRAVAIL) Île-de-France Grande couronne Petite couronne Des différences territoriales importantes concernant le poids du secteur privé Les salariés du secteur privé représentent en moyenne, en 2004, 78 % de l emploi salarié en Île-de-France : 81 % à Paris, 80 % en petite couronne et 72 % en grande couronne. L analyse par département fait également apparaître des différences significatives : si les Hauts-de-Seine se caractérisent par une forte domination de l emploi privé (93 %) par rapport à l emploi public, inversement, on constate l importance de l emploi salarié public dans le Val-d Oise (36 %) et le Val-de-Marne (33 %). 20 % des 3,9 millions de salariés du secteur privé travaillent dans des établissements de moins de dix salariés ; 30 % des salariés du secteur privé travaillent dans des établissements de plus de 200 salariés, et 16 % dans des établissements de plus de 500 salariés. Hauts-de-Seine Paris Petite couronne Île-de-France Yvelines Seine-et-Marne Essonne Grande couronne Seine-Saint-Denis Val-de-Marne 24 % 27 % 31 % 18 % 18 % 28 % 31 % 23 % 25 % 28 % 29 % 18 % Paris 29 % 26 % 34 % 12 % Cadres et professions intellectuelles supérieures Professions intermédiaires Employés Ouvriers NB : agriculteurs, artisans, commerçants et chefs d entreprise non compris dans les salariés Source : INSEE, RGP 1999 STRUCTURE DE L EMPLOI SALARIÉ AU LIEU D EMPLOI EN ÎLE-DE-FRANCE 93 % 7 % 81 % 19 % 80 % 20 % 78 % 22 % 77 % 23 % 75 % 25 % 72 % 28 % 72 % 28 % 71 % 29 % 67 % 33 % Des revenus par CSP relativement homogènes à l exception de Paris En termes de revenus par CSP, les disparités territoriales sont moins marquées, à l exception de Paris qui se distingue par les écarts les plus élevés entre petits et hauts salaires : avec des salaires plus élevés pour les cadres, et des salaires inférieurs à la moyenne régionale pour les ouvriers et les employés. SALAIRES ANNUELS MOYENS NETS PAR CSP EN ÎLE-DE-FRANCE (EN EUROS) cadres et chefs d entreprises Paris Petite couronne Grande couronne Source : INSEE, DADS 2003 professions intermédiaires employés ouvriers qualifiés ouvriers non qualifiés Le poids des salariés ayant des emplois temporaires ou à temps partiel La population salariée de l Île-de-France, et plus particulièrement celle qui dispose de bas revenus, est caractérisée, comme au niveau national, par le développement des formes d emploi temporaire (CDD, Intérim ) et des emplois à temps partiel. Val-d oise 64 % 36 % Salariés du secteur privé Salariés du secteur public Source : INSEE, UNEDIC

9 Ces évolutions sont moins importantes en proportion que pour le reste de la France, mais elles sont très diversifiées selon les métiers et les secteurs économiques. Ainsi, le recours au travail à temps partiel concerne plus de 25 % des employés de commerce et de services en Île-de-France et 16 % des ouvriers non qualifiés (3 % des ouvriers qualifiés). Les jeunes sont particulièrement concernés : un jeune actif sur deux a un emploi temporaire et 30 % des jeunes travaillent à temps partiel. Des «travailleurs pauvres» de plus en plus nombreux De nombreuses études et enquêtes font état du développement d une catégorie de «travailleurs pauvres 1». Cette évolution se traduit notamment dans les demandes de logement social que les CIL d Île-de-France prennent en charge, qui, pour une part croissante d entre elles, portent sur des ménages modestes ou très modestes (moins de euros par unité de consommation par an en Île-de-France) consacrant plus du tiers de leurs revenus au logement. On constate enfin une forme de concentration ou de spécialisation sociale de certains territoires, avec notamment un nombre important de «travailleurs pauvres» en Seine-Saint-Denis, dans les arrondissements du nord et de l est de Paris, et aux confins des franges de la Seine-et-Marne. 1 Il existe deux définitions statistiques d un «travailleur pauvre» : il s agit soit d un salarié qui vit dans un ménage dont le niveau de revenu est inférieur au seuil de pauvreté, soit d un salarié appartenant au décile le plus faible de l échelle des revenus. 1.3 Une différenciation croissante de la structure de l emploi Des évolutions très différenciées de l emploi salarié en Île-de-France L emploi salarié privé s est historiquement développé à Paris et dans la petite couronne qui concentrent encore aujourd hui respectivement 31 % et 34 % des emplois salariés privés de la région. Les 35 % restant se répartissent en grande couronne dans des «pôles secondaires» et de manière diffuse sur l ensemble du territoire. Les principales tendances concernant la localisation de l emploi salarié privé depuis 10 ans sont : k Une stagnation de l emploi salarié privé à Paris. k Une croissance de l emploi salarié en petite couronne, essentiellement portée par la Seine-Saint-Denis et les Hauts-de-Seine. k Une dynamique forte en deuxième couronne, en particulier en Seine-et-Marne et dans le Val-d Oise. k k k k L exploitation plus fine des données disponibles au niveau des 26 zones d emploi 2 de l Île-de-France fait apparaître des dynamiques très différenciées : Zones d emploi ayant un taux de croissance supérieur à trois fois la moyenne régionale : Roissy-en-France, Lagny-sur-Marne. Zones d emploi ayant un taux de croissance supérieur de plus de 50 % à la moyenne régionale : Dourdan, Saint-Denis, Cergy, Boulogne-Billancourt, Évry, Melun, Orsay, Versailles. Zones d emploi ayant un taux de croissance proche de la moyenne régionale : Créteil, Nanterre, Poissy, Fontainebleau, Mantes-la-Jolie, Meaux, Étampes, Montreuil, Vitry-sur-Seine. Zones d emploi à faible croissance ou en décroissance : Nemours, Orly, Paris, Provins, Montereau-Fault-Yonne, Coulommiers, Les Mureaux. 2 Espace géographique à l intérieur duquel la plupart des actifs résident et travaillent. Les déplacements domicile/travail constituent la véritable base pour la détermination de ce zonage, déterminé conjointement par l INSEE et les services statistiques du Ministère du Travail. TAUX DE CROISSANCE ANNUEL MOYEN DE L EMPLOI SALARIÉ ENTRE 1995 ET 2003 Meaux Étampes Montreuil Vitry-sur-Seine Nemours Orly Paris Provins Montereau-Fault-Yonne Coulommiers Les Mureaux Source : UNEDIC Roissy-en-France Lagny-sur-Marne Versailles Orsay Melun Evry Boulogne Billancourt Cergy Saint-Denis Dourdan Créteil Nanterre Poissy Fontainebleau Mantes-la-Jolie Moyenne régionale (1,3 %) 9

10 ÉVOLUTION DE L EMPLOI SALARIÉ PRIVÉ PAR DÉPARTEMENT 1999/2005 (BASE 100 : 1999) Paris Essonne Yvelines Val-de-Marne Source : UNEDIC ÉVOLUTION DE L EMPLOI SALARIÉ PRIVÉ EN ÎLE-DE-FRANCE Hauts-de-Seine Val-d Oise Seine-Saint-Denis Seine-et-Marne Deux dynamiques distinctes de croissance de l emploi salarié : économie productive et économie résidentielle Les évolutions de l emploi et des besoins en logement induits se déclinent différemment en fonction des secteurs d activité. Il convient de ce point de vue de distinguer les secteurs relevant de l économie résidentielle de ceux relevant de l économie productive. L économie résidentielle correspond aux services à la population dès lors qu ils ne sont pas rendus par la fonction publique (commerces, banques, construction, la Poste, les entreprises de transports etc..). Elle caractérise le développement de la grande couronne, mais ces emplois sont également fortement présents à Paris, et sont plus généralement dispersés sur l ensemble du territoire francilien. En règle générale, les salaires dans ce secteur sont plus modestes que la moyenne régionale et les contraintes professionnelles impliquent souvent la recherche d une solution de logement dans une relative proximité géographique (horaires décalés ). L économie productive est composée de l industrie, des services aux entreprises, de la logistique, et plus généralement des établissements dont l activité économique dépasse le niveau local. Cette économie est tributaire des grands flux économiques et constitue un facteur de mobilité pour les salariés. Les entreprises de ce secteur ont souvent une grande visibilité. Cette économie porte la croissance des grands pôles structurants et induit généralement une demande en logement moins localisée géographiquement Paris Petite couronne Grande couronne Source : UNEDIC 10

11 2 Des déséquilibres pesant sur le besoin en logement des salariés du secteur privé 2.1 Un déséquilibre entre habitat et emploi Un déséquilibre quantitatif important L Île-de-France est caractérisée par un rapport entre la localisation de l habitat et de l emploi fortement déséquilibré : un nombre insuffisant de logements par rapport au nombre d emplois à Paris, et un nombre d emplois insuffisant par rapport aux logements en grande couronne, malgré la création d emplois diffus. Ce rapport est moins déséquilibré en petite couronne. LE RAPPORT HABITAT/EMPLOI EST FORTEMENT DIFFÉRENCIÉ SUR LE TERRITOIRE FRANCILIEN Répartition du parc Emploi salarié de logements au lieu d emploi sur le territoire de l IDF Paris 25,3 % 31 % Petite couronne 36,3 % 35 % Grande couronne 38,4 % 34 % Source : ENL 2002, INSEE 2003 Une mobilité domicile/travail différenciée socialement Dans ce contexte, les mobilités domicile/travail sont importantes et peuvent être analysées au travers des Enquêtes Globales Transports* qui mettent en évidence, pour les salariés, une mobilité domicile/travail «différenciée socialement». Les 3/4 de la population francilienne habitent à moins de 45 minutes de leur lieu de travail. Les choix de localisation de ceux qui habitent à plus de 45 minutes obéissent à deux logiques différentes : 25 % de ménages, aisés, sont dans une logique d occupation de lieux à caractère résidentiel, qu ils soient centraux ou périphériques ; les 75 % restant, relevant de catégories beaucoup plus modestes, sont dans une logique d adaptation et habitent à la périphérie pour réduire le coût de leur logement (loyer ou remboursement d emprunts). La question des transports est donc centrale dans la réponse des besoins en logements des salariés du secteur privé, au-delà des actions qui peuvent être engagées pour une meilleure répartition territoriale de l offre de logements. Cette question recouvre notamment l accessibilité des zones d emplois périphériques (nouveaux transports en commun structurants, capacité et fréquence des dessertes radiales) et une meilleure prise en compte de la mobilité domicile/travail intra-périphérie. (Voir cartes page 12) *Enquêtes réalisées par la DRE Île-de-France 11

12 LES DÉPLACEMENTS DE CADRES ET D OUVRIERS DANS L AIRE URBAINE DE PARIS Déplacements des cadres vers Paris Déplacements des ouvriers Déplacements des cadres hors Paris Part des actifs de la catégorie socioprofessionnelle de la commune travaillant dans le pôle De 5 à 10 % De 10 à 20 % De 20 à 40 % Source : Atlas des Franciliens 1999 (d après INSEE, RGP) Note : seuls les flux qui concernent plus de 5 % de la catégorie socioprofessionnelle du lieu de résidence sont représentés Les déplacements des cadres sont fortement polarisés vers le centre de la région. Ceux des ouvriers sont plus dispersés autour de nombreux pôles périphériques. Les aires de recrutement des cadres sont plus vastes que celles des ouvriers. 12

13 2.2 Une inadéquation entre l offre de logement et les revenus RÉPARTITIONS DES DEMANDEURS DE LOGEMENT AUPRÈS DES CIL SELON LES REVENUS MENSUELS SALARIAUX DE LEUR MÉNAGE ET LEUR ÂGE (EN %) 100 % 80 % 11,5 5,8 9,6 0, ,1 2 18,9 1 11,5 21 1,6 13 9,6 Compte tenu de la très forte augmentation du coût du logement en Île-de-France, la part du revenu consacrée au logement n a cessé de croître au cours des dernières années. Cette augmentation est proportionnellement plus forte en Île-de-France qu en province et frappe plus particulièrement les ménages les plus pauvres et les ménages modestes 3. Ainsi l INSEE note que ces ménages, après interventions des aides personnelles et en prenant en compte l ensemble des charges afférentes au logement, consacrent plus du tiers de leur revenu au logement (35 % pour les ménages modestes payant un loyer ou qui remboursent un emprunt). En Île-de-France, il convient de souligner que les 2/3 des ménages ayant des revenus inférieurs à euros par mois par unité de consommation sont locataires dont un peu plus de la moitié en logement social. 60 % 40 % 20 % 17,3 55, ,8 35,1 Ce déséquilibre est fortement perçu par les CIL d Île-de-France qui sont confrontés à des difficultés grandissantes pour traiter les demandes émanant de salariés aux revenus modestes, compte tenu du taux d effort requis pour accéder à l offre, y compris dans le logement social. Ces ménages représentent une part significative de la demande exprimée auprès des CIL 4 en l Île-de-France (35 % des demandeurs relèvent d un ménage dont les revenus mensuels salariaux moyens sont inférieurs à euros). 0 % inférieurs à Plus de 60 ans De 50 à 59 ans De 40 à 49 ans entre et entre et De 30 à 39 ans Moins de 30 ans supérieurs à total en 2006 Des difficultés très importantes sont aussi observées pour les jeunes ménages salariés de moins de 30 ans en début de parcours résidentiel, ou pour les personnes isolées qui recherchent un logement suite à une séparation ou à un accident de la vie. Source : CIL IDF échantillon 2006 Le développement d une offre locative accessible à l ensemble des salariés constitue un enjeu majeur dans une région où le coût de l offre locative privée exclut de fait une partie importante des salariés. 3 L INSEE qualifie de «ménages modestes», les ménages qui appartiennent au quart de la population régionale dont le revenu par unité de consommation est le plus faible (soit environ euros par UC et par an en Île-de-France). 4 Enquête partielle réalisée dans le cadre de la démarche d étude des besoins par 5 CIL, et portant sur demandes reçues en Une répartition territoriale inégale des parcs de logement Un déséquilibre pour l accès aux différents parcs L analyse de la répartition territoriale par nature de parc fait apparaître aussi d importants déséquilibres : le parc social reste très concentré et inégalement réparti, même en zone dense. La propriété occupante est dominante dans les périphéries, et au-delà de la première couronne jusqu aux franges rurales de la région, le plus souvent à distance des pôles d emploi et pôles de services secondaires. Seul le parc locatif privé est réparti de manière plus diffuse. En Île-de-France, très peu de bassins d emploi proposent une offre de logement suffisamment large et équilibrée pour répondre localement à la diversité des besoins en logement des salariés. 13

14 RÉSIDENCES PRINCIPALES/STATUT LOCATAIRE HLM RÉSIDENCES PRINCIPALES/STATUT PROPRIÉTAIRE OCCUPANT Part des résidences principales occupées par un locataire HLM en 2003 De 1 à 9 % De 10 à 19 % De 20 à 39 % 40 % et plus Valeur nulle ou secret statistique Source : FILOCOM 2003, VISIAURIF Part des résidences principales occupées par un propriétaire en 2003 Moins de 35 % De 35 à 50 % De 51 à 65 % De 66 à 80 % Plus de 80 % Valeur nulle ou secret statistique Source : FILOCOM 2003, VISIAURIF RÉSIDENCES PRINCIPALES/STATUT LOCATAIRE PRIVÉ Un parc social concentré et peu fluide Avec logements soit 23 % des résidences principales, le parc locatif social loge près de 3 millions de Franciliens (26 % des Franciliens). Il est fortement concentré géographiquement : un logement sur quatre est situé au sein d une ZUS, 8,5 % des communes franciliennes abritent 50 % des logements sociaux. Il existe en particulier des déficits importants d offre à proximité des pôles d emploi en développement et de certains pôles de services bien desservis par les transports collectifs. Compte tenu des tensions générales observées sur le marché du logement, le taux de mobilité du parc est devenu faible : 6,8 % en moyenne pour l Île-de-France (5,4 % à Paris, 6,5 % dans la petite couronne, 8,2 % en grande couronne) contre plus de 10 % en moyenne dans les autres régions. Le nombre total de demandeurs de logement s élève à en Part des résidences principales occupées par un locataire du secteur privé en 2003 Moins de 10 % De 10,1 à 20 % De 20,1 à 30 % De 30,1 à 62 % Valeur nulle ou secret statistique Source : FILOCOM 2003, VISIAURIF La situation actuelle caractérisée par la baisse de la mobilité, combinée avec une insuffisance de l offre, ne permet pas au parc social de jouer pleinement son rôle vis-à-vis de l ensemble du spectre de la demande des salariés. Il en découle un double enjeu en termes de production d offre nouvelle et de fluidification du parc existant. 14

15 Une offre en accession sociale à la propriété répondant partiellement aux besoins de la population salariée L accession à la propriété constitue un maillon essentiel de l offre pour faciliter les trajectoires résidentielles des salariés du secteur privé. L offre actuelle produite en accession ne répond que partiellement à la demande des salariés, demande qui reste très importante, notamment dans l ancien sans travaux. On observe en particulier un déficit important d offre pour assurer la primo-accession «familiale» des salariés dans des localisations urbaines à proximité des zones d emploi. MOYENNE ANNUELLE DES LOGEMENTS COMMENCÉS ENTRE 2000 ET 2005 L offre en zone urbaine est produite à des coûts qui la rendent difficilement accessible pour la majeure partie des ménages salariés primo-accédants 5. L accession des ménages disposant de revenus inférieurs à deux SMIC est ainsi passée de 18 % en 1996 à 11 % en 2005, et la proportion de primo-accédants de 73 % à 62 % 6. Compte tenu des coûts fonciers, l accession à la propriété des primo-accédants se situe fréquemment dans des localisations éloignées des lieux de travail, induisant des contraintes et des coûts élevés de transports. Le développement de l accession sociale à la propriété à un coût et sur des territoires adaptés aux salariés constitue donc un enjeu majeur en Île-de-France pour répondre aux besoins en logement de ceux-ci, et plus globalement, fluidifier l ensemble du marché du logement. 5 En 2005, le prix moyen au m 2 des logements anciens s élève à euros dans Paris à euros dans les Hauts-de-Seine, et euros en Seine-et-Marne (source : Notaires d Île-de-France, indice Notaires- INSEE du 4 e trimestre 2005). 6 Source : Les cahiers de l IAURIF, supplément Habitat N 42, juillet De 1 à 30 De 101 à 200 De 31 à 60 De 201 à 400 De 61 à 100 De 401 à 730 Source : SITADEL, DRE, VISIAURIF LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS SOCIAUX ENTRE 1999 ET 2003 Des évolutions insuffisantes pour corriger les déséquilibres En évolution, il apparaît que les dynamiques actuelles constatées au niveau de la construction neuve ne sont pas suffisantes, notamment au regard de celles constatées au niveau de l emploi salarié. Une orientation de la construction neuve vers un rééquilibrage territorial de l offre de logement, en quantité comme en diversité, en cohérence avec les évolutions de l emploi salarié constitue un enjeu important pour le besoin en logement des salariés du secteur privé en Île-de-France. En particulier, l effort de production de logements sociaux doit être modulé territorialement pour compenser les déficits observés et mieux accompagner les dynamiques d emploi. Il doit également être précisé quant à ses composantes afin de s adapter aux caractéristiques sociales de la demande, et en particulier aux situations de salariés modestes. LE RAPPORT HABITAT/EMPLOI EST FORTEMENT DIFFÉRENCIÉ SUR LE TERRITOIRE FRANCILIEN Nombres de logements % IDF mis en service en 2005 Paris % Petite couronne % Grande couronne % Total % Source : ENL 2002, INSEE 2003 Part des logements sociaux neufs dans la construction totale entre 1999 et % De 21 à 40 % De 0,1 à 10 % De 41 à 60 % De 11 à 20 % Plus de 60 % Source : Observatoire du logement social, VISIAURIF 15

16 3 L engagement des CIL d Île-de-France pour répondre aux besoins en logement des salariés du secteur privé 3.1 Le développement de l offre pour rattraper le retard et accompagner les dynamiques économiques La réponse aux besoins en logement des salariés est un facteur-clé du développement francilien À l horizon 2030, l INSEE prévoit une croissance de 25 % du nombre des ménages, soit nouveaux ménages à loger, dont une majorité avec au moins un actif. Trois facteurs principaux contribuent à cette croissance : le vieillissement de la population, l évolution des comportements de décohabitation et la croissance de la population. En parallèle à ces évolutions démographiques, l observation des dynamiques économiques conduit à envisager une création de à nouveaux emplois par an. L hypothèse haute emplois par an permettrait à l Île-de-France de jouer un rôle d entraînement à l échelle de la croissance nationale et de rééquilibrer le solde migratoire (actuellement négatif) en accueillant des actifs. La capacité à répondre aux besoins en logement des ménages salariés, avec notamment l accompagnement de la mobilité professionnelle, et une attractivité résidentielle accrue, reposant sur une qualité urbaine et environnementale globale, sont donc des facteurs-clés du développement francilien. La prise en compte des hypothèses du projet de SDRIF Pour l évaluation des besoins globaux en logement, la démarche d étude des besoins de logement des salariés en Île-de-France s appuie sur les hypothèses et le scénario prospectif proposé dans le cadre de la discussion du projet de Schéma Directeur de l Île-de-France (SDRIF), tels qu ils ont été arrêtés le 15 février Le projet de SDRIF évalue les besoins globaux de construction neuve à partir des projections démographiques franciliennes et d un calcul de point mort sur le long terme (2030). Ils s élèvent à logements par an : logements pour maintenir un volant de logements vacants nécessaires au fonctionnement normal du marché du logement, logements pour compenser les disparitions de logements dans le parc existant et logements pour répondre à la demande des nouveaux ménages (évolution de la taille des ménages, et accueil de nouveaux actifs). À cette estimation de référence, le projet de SDRIF propose d ajouter logements par an pour rattraper le déficit accumulé au cours des années antérieures. Il en résulte un objectif ambitieux de logements, comportant une part significative de logement social (1/3 de la construction neuve, et 1/4 du parc de logements). Cet objectif nécessite une forte progression de la construction neuve sur une longue période (+ 47 % si on se réfère à la moyenne observée entre 1990 et 2005) : en 2006, logements ont été commencés, et logements autorisés. 16

17 CONSTRUIRE LOGEMENTS PAR AN EN ÎLE-DE-FRANCE ENTRE 2005 ET 2030 POUR maintenir un volant de logements vacants nécessaire au fonctionnement normal du marché du logement : rattraper le déficit de construction de logements accumulé depuis 1990 : compenser les disparitions de logements dans le parc existant : L approche prospective réalisée dans le cadre de l étude, en particulier concernant l évolution du tissu économique et du choix résidentiel qui en découle, confirme que cette «surreprésentation» dans la mobilité résidentielle devrait se maintenir, voire s accroître dans les années à venir. Cette projection de la mobilité dans le cadre du scénario de référence du SDRIF (construction de logements par an) permet d estimer l ordre de grandeur des logements à produire pour satisfaire les besoins des ménages salariés du secteur privé à logements en moyenne par an, toute nature d offre neuve confondue : locatif social, locatif privé, accession. 7 Pour les ménages ayant comme «personne de référence» un salarié du secteur privé, cette proportion par rapport aux emménagés récents dans un logement neuf est de 53%, et par rapport à l ensemble des ménages, elle est de 40% RÉUSSIR UNE MOBILISATION SOLIDAIRE DE TOUS LES TERRITOIRES POUR LA RELANCE DE LA CONSTRUCTION répondre à la demande des nouveaux ménages : Persan/Beaumont-sur-Oise Source : Projet de SDRIF arrêté le 15 février Les salariés du secteur privé sont concernés par deux tiers des logements à produire Cette évaluation prospective du besoin en logement des salariés du secteur privé résulte du croisement des projections démographiques avec l analyse de la mobilité résidentielle. Les ménages comportant au moins un salarié du secteur privé représentent en effet 66 % des emménagés récents dans les logements neufs, alors que le poids de ceux-ci dans la population des ménages est de 51 % 7. Cette surreprésentation des salariés du secteur privé dans la mobilité résidentielle découle des facteurs suivants : k la mobilité professionnelle des salariés et l accompagnement des mobilités d entreprises ; k un parcours résidentiel pendant la phase active de la vie professionnelle moins stable que la moyenne les autres ménages. Mantes Houdan Rambouillet Cergy Versailles Dourdan Massy- Palaiseau Étampes Saint-Denis La Défense Paris Orly Louvres Évry Roissy Dammartin-en-Goële Val d Europe Marne-la-Vallée Melun Coulommiers Gretz-Armainvilliers Tournan-en-Brie Fontainebleau Nemours Meaux Nangis Montereau-Fault-Yonne Articuler logements, desserte et qualité urbaine Secteur d implantation privilégié du logement Secteur d implantation de logements en réponse aux besoins locaux En confortant les pôles Recréer les conditions de la mobilité résidentielle Réduire un déficit global en logement social Diversifier le parc Accompagner la dynamique de bureaux par la construction de logements Construction de bureaux conditionnée à celle des logements Source : Projet de SDRIF arrêté le 15 février Provins 17

18 3.2 Une déclinaison territoriale des besoins en logement des salariés PART DE LOGEMENTS SOCIAUX À ATTEINDRE EN 2030 Les hypothèses déclinées du SDRIF Les travaux menés dans le cadre de l élaboration du SDRIF ont jeté les bases d une déclinaison ou modulation par territoire, en formulant des objectifs quantitatifs à l échelle des départements et en proposant une carte définissant des orientations pour rééquilibrer l offre de logements sociaux. Ces objectifs sont déclinés par segment de l offre, de manière variable d une zone à l autre : locatif social, locatif intermédiaire et locatif privé, accession dans le neuf et dans l ancien. TAUX ET DÉFICIT DE LOGEMENTS SOCIAUX EN 2004 Part de logements sociaux à atteindre en 2030 Cœur d agglomération Passer de 22 à 31 % de logements sociaux entre 2005 et 2030 Autres communes urbaines Passer de 21 à 30 % de logements sociaux entre 2005 et 2030 Espace rural Passer de 2 à 10 % de logements sociaux entre 2005 et 2030 Source : projet du SDRIF arrêté le 15/02/2007 Nombre indicatif de logements sociaux à produire par an, entre 2005 et 2030 (en construction neuve et acquisition amélioration) Secteur dont la part dans le parc social régional va augmenter Secteur dont la part dans le parc social régional va diminuer Paris logements par an À noter : les secteurs déficitaires peuvent comprendre des communes dont le taux de logements sociaux est déjà supérieur aux taux seuil fixé. À l inverse, dans les secteurs dont le taux de logements sociaux est supérieur aux taux seuils, certaines communes sont cependant en deçà de ces taux. Source : projet du SDRIF 18

19 Les déclinaisons territoriales du besoin en logement des salariés La déclinaison territoriale des objectifs de production de logements se réalisera principalement dans le cadre de l élaboration des Plans Départementaux de l Habitat, des PLH intercommunaux et du volet habitat des futurs SCOT de secteur. Ces démarches seront capitales pour préciser la modulation territoriale des besoins en logements des salariés. Les CIL d Île-de-France s attacheront à être partie prenante de ces démarches en tant que force de propositions et partenaire, afin de faire prendre pleinement en compte les dynamiques constatées en matière de développement économique, d évolution de l emploi et des besoins en logement des salariés. Les grandes opérations d aménagement de l Île-de-France, en particulier les OIN, constituent également un enjeu majeur et une opportunité pour répondre aux besoins en logement des salariés, puisqu il s agit de créer de nouvelles dynamiques et une attractivité des territoires concernés en associant étroitement développement de l emploi et habitat. Les objectifs de production y sont considérables : par exemple, le cumul des objectifs affichés dans les études préalables des trois OIN (Orly Rungis Seine-Amont, Seine-Aval et Plateau de Saclay) conduirait à produire à moyen terme, dans le cadre de ces trois opérations, près de logements par an. Les CIL d Île-de-France s attacheront ainsi à formuler, auprès des partenaires de ces opérations, des propositions pour adapter au mieux cette offre aux besoins des salariés du secteur privé. LES NOUVELLES OPÉRATIONS D INTÉRÊT NATIONAL EN ÎLE-DE-FRANCE 3.3 La participation des CIL d Île-de-France aux politiques locales de l habitat Le 1 % logement a fortement diversifié ses actions depuis 1998 afin de mieux répondre aux enjeux des politiques de l habitat et aux besoins en logement des salariés du secteur privé. Les CIL d Île-de-France développent ainsi une gamme élargie d interventions. En réponse aux différents enjeux, ils peuvent mobiliser des financements à la personne et à la pierre et une ingénierie sociale importante pour intervenir fortement dans les différents territoires : k L accès au logement, notamment des jeunes : la réservation de logements dans le parc social pour les salariés du secteur privé, les aides LOCA-PASS (parc privé et parc social), le PASS-GRL k L amélioration de l habitat : les prêts PASS-TRAVAUX (notamment pour les co-propriétés dégradées) k L accession à la propriété : les prêts pour l'acquisition de la résidence principale, le PASS-FONCIER k L accompagnement de la mobilité professionnelle : les aides MOBILI-PASS et le CIL-PASS mobilité. k L accompagnement des salariés en difficulté dans leur parcours résidentiel, notamment l aide au maintien dans le logement et la prévention des expulsions : le CIL-PASS assistance. k La production d une offre nouvelle de logements sociaux : - Les investissements auprès des bailleurs sociaux pour des opérations de construction ou de réhabilitation (1 % relance, financement 10 % pour les populations ayant des difficultés particulières d accès ou de maintien dans le logement, autres financements ), ou pour les opérations de rénovation urbaine (prêts 1 % rénovation urbaine ). - Les autres financements pour le logement social et la rénovation urbaine (financements à l Association Foncière Logement, à l ANRU, interventions dans les copropriétés dégradées ). Communes de l OIN Orly Rungis Seine-Amont Communes de l OIN Versailles-Saclay Communes de l OIN Seine-Aval Source : DREIF 19

20 3.4 La proposition de méthode des CIL d Île-de-France Les principaux résultats La démarche menée par les CIL d Île-de-France permet de moduler territorialement l évaluation des besoins en logement des salariés à différentes échelles de territoire : EPCI, Département, OIN Elle repose sur une méthodologie rigoureuse et documentée et vise à : k inscrire les actions du 1 % Logement en cohérence avec les dispositifs locaux de la politique de l habitat (PLH, PDH, SCOT ) ; k analyser et présenter l action et le rôle du 1 % Logement à une échelle locale ; k analyser les caractéristiques du parc de logement, de la population des salariés, des dynamiques économiques locales ; k mesurer les besoins des actifs résidents ; k moduler ces besoins à moyen et long terme en fonction des évolutions économiques et urbaines locales. Elle permet d apporter aux décideurs et opérateurs des politiques locales de l habitat (collectivités territoriales, Etat, organismes du logement social ) une vision qualitative et quantitative, déclinée localement, des besoins en logement des salariés du secteur privé. Elle permet de contribuer à la préparation des PLH et des Plans Départementaux de l Habitat, en intégrant davantage la politique de l habitat aux enjeux liés au développement économique. Ainsi, de par leur proximité avec les entreprises des territoires concernés, les CIL peuvent contribuer à faire mieux prendre en compte les dynamiques économiques et leurs impacts en termes de localisation des emplois. Les principales étapes de la méthodologie L évaluation des besoins en logement des salariés du secteur privé est réalisée de la manière suviante : k 1 re étape : première déclinaison des objectifs à l échelle du territoire. À partir de la moyenne annuelle de construction sur le territoire et de l objectif prévu dans le projet de SDRIF pour le département, une première hypothèse de construction neuve est proposée ; cette hypothèse est comparé aux objectifs locaux (PLU, PDH, rapport de préfiguration d OIN, ) k 2 e étape : prise en compte de l évolution de l emploi salarié et des facteurs propres au territoire. L hypothèse de l étape 1 est corrigée en fonction de deux types de facteurs : l évolution de l emploi salarié (développement de la zone d emploi par rapport à la moyenne régionale) et des facteurs propres au territoire (desserte en transports collectifs, équipements, offre foncière, attractivité). k 3 e étape : prise en compte de la mobilité résidentielle des salariés du secteur privé. L hypothèse précédente est affinée à partir de la part des salariés du secteur privé dans les emménagés récents. k 4 e étape : caractérisation de l offre à produire. Dans un dernier temps, l offre à produire est caractérisée par rapport au marché existant (parc social et accession) en fonction du profil économique des salariés du territoire ; des enquêtes complémentaires qualitatives et quantitatives réalisées auprès des entreprises et des CIL permettent d affiner la segmentation de l offre à produire pour les salariés (taille des logements, typologie). 1 k k k k Moyenne annuelle de construction du territoire Application du taux de progression SDRIF pour le département Première hypothèse de besoin k Comparaison avec les en logements pour le territoire objectifs locaux (PLH, ) 3.5 Illustration sur six territoires stratégiques franciliens Cette démarche a déjà été menée à l échelle de 6 premiers territoires en Île-de-France : le département des Hauts-de-Seine, l OIN Orly Rungis Seine-Amont (Val-de-Marne), l OIN Plateau de Saclay (Essonne, Yvelines), l OIN Seine Aval (Yvelines), les communautés d agglomération de Melun Val de Seine (Seine-et-Marne) et Plaine Commune (Seine-Saint-Denis). Ces travaux ont permis de tester la robustesse et la faisabilité de la méthodologie et d en affiner les modalités de mise en œuvre. Ils ont vocation à être répétés à l échelle de différents territoires en Île-de-France (EPCI, Départements ). k k Choix d un objectif de production de logements Correction de l hypothèse choisie par rapport : - à l évolution de l emploi salarié (territoire et zone d emploi) - et des aménités du territoire (transports, fonciers, équipements). Prise en compte de la mobilité résidentielle des salariés du secteur privé dans les logements neufs Caractérisation de l offre à produire par rapport : - au marché existant - au profil économique des salariés du territoire Affinage de la segmentation de l offre à produire par des enquêtes qualitatives auprès des CIL et des entreprises 20

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